Document of  The World Bank  FOR OFFICIAL USE ONLY  Report No: PAD2385     INTERNATIONAL DEVELOPMENT ASSOCIATION    PROJECT APPRAISAL DOCUMENT  ON A  PROPOSED CREDIT    IN THE AMOUNT OF SDR99.6 MILLION  US$145 MILLION EQUIVALENT    TO THE    ISLAMIC REPUBLIC OF PAKISTAN     FOR A  PAKISTAN HOUSING FINANCE PROJECT    March 8, 2018                        Finance, Competitiveness & Innovation (FCI) Global Practice  South Asia Region                This document has a restricted distribution and may be used by recipients only in the performance of  their official duties.  Its contents may not otherwise be disclosed without World Bank authorization.    CURRENCY EQUIVALENTS     (Exchange Rate Effective February 27, 2018)    Currency Unit   =  Pakistani Rupees (PKR)  PKR 110.7          =  US$1  US$1.45566764 =  SDR 1      FISCAL YEAR  July 1 – June 30                                  Regional Vice President: Annette Dixon  Country Director: Patchamuthu Illangovan  Senior Global Practice Director: Ceyla Pazarbasioglu  Practice Manager: Nabila Assaf  Task Team Leader(s): Korotoumou Ouattara, Yoonhee Kim      ABBREVIATIONS AND ACRONYMS    AGPR Accountant General of Pakistan Revenue   CPEC  China Pakistan Economic Corridor  DFI  Development Finance Institution  DFID  Department for International Development (UK Government)  E&S  Environmental and Social   ESMS  Environmental and Social Management System   FM  Financial Management   GDP  Gross Domestic Product   GoP  Government of Pakistan   HBFCL  House Building Finance Company Limited  IBRD  International Bank for Reconstruction and Development   IDA  International Development Association  IEG  Independent Evaluation Group  IFC  International Finance Corporation   IFR  Interim Financial Report   IUFR  Interim Unaudited Financial Report   KIBOR Karachi Inter Bank Offer Rate  LOC  Line of Credit  LRMIS  Land Record Management Information System  LTV  Loan‐to‐Value ratio  M&E  Monitoring and Evaluation  MFB  Microfinance Bank  MFI  Microfinance Institution  MOF  Ministry of Finance  NBFI  Non‐Bank Financial Institution  NFIS  National Financial Inclusion Strategy  NPL  Non‐Performing Loan  NSS  National Savings Scheme   PC  Planning Commission  PDO  Project Development Objective   PFI  Participating Financial Institution  PIB  Pakistan Investment Bond  PKR  Pakistan Rupee  PMIC  Pakistan Microfinance Investment Company   PML  Primary Mortgage Lender  PMRC  Pakistan Mortgage Refinance Company  POM  Project Operations Manual  RSF  Risk Sharing Facility  SBP  State Bank of Pakistan  SECP  Securities and Exchange Commission of Pakistan  TA  Technical Assistance   TOR  Terms of Reference      WB  World Bank  i The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095)        BASIC INFORMATION       Is this a regionally tagged project?  Country(ies)  Financing Instrument    No  Investment Project Financing    [  ]  Situations of Urgent Need of Assistance or Capacity Constraints  [✔]  Financial Intermediaries  [  ]  Series of Projects    Approval Date  Closing Date  Environmental Assessment Category  29‐Mar‐2018  30‐Jun‐2023  F ‐ Financial Intermediary Assessment  Bank/IFC Collaboration     Joint Level      Yes  Complementary or Interdependent project requiring active coordination  Proposed Development Objective(s)    The Project Development Objective is to increase access to housing finance for households, and support capital  market development in Pakistan.      Components      Component Name   Cost (US$, millions)    Support to PMRC in Strengthening its Capital Base     60.00    Supporting Expansion of Mortgage Loans     80.00    Capacity Building for Housing Policy and Analytics      5.00    Organizations      Borrower :   Islamic Republic of Pakistan      Implementing Agency :  PMRC    Ministry of Planning, Development & Reform    ii The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095)     PROJECT FINANCING DATA (US$, Millions)      [    ]  [    ] IBRD  [ ✔ ] IDA Credit  [    ] IDA Grant  [    ] Trust  [    ]  Counterpart      Funds  Parallel  Funding      Financing  FIN COST OLD      Total Project Cost:  Total Financing:  Financing Gap:   145.00   145.00     0.00    Of Which Bank Financing (IBRD/IDA):       145.00    Financing (in US$, millions)    FIN SUMM OLD  Financing Source  Amount    International Development Association (IDA)   145.00    Total   145.00                  Expected Disbursements (in US$, millions)      Fiscal Year            2018  2019  2020  2021  2022  2023  Annual            70.00    40.00    10.00    10.00    10.00     5.00  Cumulative            70.00   110.00   120.00   130.00   140.00   145.00         INSTITUTIONAL DATA     Practice Area (Lead)  Finance, Competitiveness and Innovation    Contributing Practice Areas  Social, Urban, Rural and Resilience Global Practice  iii The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095)   Climate Change and Disaster Screening  This operation has been screened for short and long‐term climate change and disaster risks    Gender Tag    Does the project plan to undertake any of the following?    a. Analysis to identify Project‐relevant gaps between males and females, especially in light of country gaps identified  through SCD and CPF    Yes    b. Specific action(s) to address the gender gaps identified in (a) and/or to improve women or men's empowerment    Yes    c. Include Indicators in results framework to monitor outcomes from actions identified in (b)    Yes      SYSTEMATIC OPERATIONS RISK‐RATING TOOL (SORT)     Risk Category  Rating     Substantial    1. Political and Governance   Moderate    2. Macroeconomic   Substantial    3. Sector Strategies and Policies   Moderate    4. Technical Design of Project or Program   Substantial    5. Institutional Capacity for Implementation and Sustainability   Moderate    6. Fiduciary   Moderate    7. Environment and Social   Substantial    8. Stakeholders       9. Other  10. Overall   Substantial      iv The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) COMPLIANCE     Policy  Does the project depart from the CPF in content or in other significant respects?  [  ] Yes      [✔] No    Does the project require any waivers of Bank policies?   [  ] Yes      [✔] No      Safeguard Policies Triggered by the Project  Yes  No    Environmental Assessment OP/BP 4.01  ✔    Natural Habitats OP/BP 4.04    ✔  Forests OP/BP 4.36    ✔  Pest Management OP 4.09    ✔  Physical Cultural Resources OP/BP 4.11    ✔  Indigenous Peoples OP/BP 4.10    ✔  Involuntary Resettlement OP/BP 4.12  ✔    Safety of Dams OP/BP 4.37    ✔  Projects on International Waterways OP/BP 7.50    ✔  Projects in Disputed Areas OP/BP 7.60    ✔    Legal Covenants        Sections and Description  Financing Agreement ‐ Section I. Implementation Arrangements.  The Recipient, through its Planning Commission, shall adopt and cause PMRC to adopt the Project Operations  Manual, acceptable to the Association, within two (2) months from the Effective Date.        Sections and Description  Financing Agreement ‐ Section II. Project Monitoring, Reporting and Evaluation Reporting.  The Recipient shall furnish to the Association each Project Report not later than forty‐five (45) days after the end  of each calendar semester, covering the calendar semester.        Sections and Description  v The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) Financing Agreement ‐ Section IV. Other Undertakings.  The Recipient shall refund the proceeds of the Credit allocated for carrying out of Part 1 of the Project, if PMRC  falls into bankruptcy proceedings and/or its capital is seized or otherwise depleted for non‐Project purposes, prior  to the Closing Date.        Sections and Description  Project Agreement  with PMRC ‐ Part 2 (a) of the Project.  PMRC shall hire a risk manager and an internal auditor, whose terms of reference are acceptable to the  Association, within three (3) months from the Effective Date.        Conditions      Type  Description  Effectiveness  The Subsidiary Agreement between the Recipient and the PMRC has been  executed and delivered, acceptable to the Association.       Type  Description  Disbursement  For Categories (1) and (2) until: (i) PMRC has obtained from SBP a business  commencement certificate and adopted regulations governing its operations,  satisfactory to the Association; and (ii) PMRC has developed an environmental and  social capacity building plan, acceptable to the Association; and (iii) PMRC has  established a grievance redress mechanism acceptable to the Association.       Type  Description  Disbursement  For Category (2)(a) until PMRC has designated an environment and social risk  management coordinator, whose terms of reference is acceptable to the  Association.        Type  Description  Disbursement  Under Category (2)(b) until the risk sharing facility has been established by PMRC  under terms and conditions acceptable to the Association, as set forth in the  Project Operations Manual.        Type  Description  Disbursement  Under Category (3) until the finance officer, whose terms of reference is  acceptable to the Association, has been hired or deputized in the Planning  Commission of the Recipient.           vi The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) PROJECT TEAM     Bank Staff  Name  Role  Specialization  Unit  Team Leader(ADM  Korotoumou Ouattara    GFCSN  Responsible)  Yoonhee Kim  Team Leader    GSU12  Procurement Specialist(ADM  Haider Raza    GGOPZ  Responsible)  Financial Management  Qurat ul Ain Hadi    GGOAP  Specialist  Ahmed Mohamed Tawfick  Team Member    GFCSN  Rostom  Andrey Milyutin  Team Member    GFCLT  Aza A. Rashid  Team Member    GFCSS  Babar Naseem Khan  Social Safeguards Specialist    GSU06  Ehtesham‐ul Haq  Team Member    SACPK  Environmental Safeguards  Ekaterina Grigoryeva    GEN03  Specialist  Junko Funahashi  Counsel    LEGES  Loic Chiquier  Team Member    GFCLT  Namoos Zaheer  Team Member    GFCSN  Nouma T. Dione  Team Member    GFCS1  Olivier Hassler  Team Member    GFCDR  Sarmad Ahmed Shaikh  Team Member    GFCSN  Shabir Ahmad  Team Member    SACPK  Sohaib Athar  Team Member    GSU12  Victor Manuel Ordonez  Team Member    WFACS  Conde    Extended Team  Name  Title  Organization  Location       vii The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095)   PAKISTAN  PAKISTAN HOUSING FINANCE PROJECT  TABLE OF CONTENTS  I.  STRATEGIC CONTEXT ................................................................................................................. 2  A. Country Context ............................................................................................................................. 2  B. Sectoral and Institutional Context ............................................................................................... 2  C. Higher Level Objectives to which the Project Contributes ...................................................... 5  II.  PROJECT DEVELOPMENT OBJECTIVES ...................................................................................... 6  A. PDO .................................................................................................................................................. 6  B. Project Beneficiaries ...................................................................................................................... 6  C. PDO‐Level Results Indicators ....................................................................................................... 7  III.  PROJECT DESCRIPTION .............................................................................................................. 7  A. Project Components ...................................................................................................................... 7  B. Project Cost and Financing ........................................................................................................... 9  C. Lessons Learned and Reflected in the Project Design .............................................................. 9  IV.  IMPLEMENTATION ................................................................................................................... 10  A. Institutional and Implementation Arrangements ................................................................... 10  B. Results Monitoring and Evaluation ........................................................................................... 10  C. Sustainability ................................................................................................................................ 10  D. Role of Partners ........................................................................................................................... 11  V.  KEY RISKS .................................................................................................................................. 11  A. Overall Risk Rating and Explanation of Key Risks .................................................................... 11  VI.  APPRAISAL SUMMARY ............................................................................................................ 12  A. Economic and Financial (if applicable) Analysis ...................................................................... 12  B. Technical ....................................................................................................................................... 12  C. Financial Management ................................................................................................................ 12  D. Procurement ................................................................................................................................ 13  E. Social (including Safeguards) ...................................................................................................... 14  F. Environment (including Safeguards) ......................................................................................... 14  G. Other Safeguard Policies (if applicable) ................................................................................... 15  H. World Bank Grievance Redress ................................................................................................. 15  VII. RESULTS FRAMEWORK AND MONITORING ............................................................................ 16  ANNEX 1: DETAILED PROJECT DESCRIPTION ................................................................................. 21  ANNEX 2: IMPLEMENTATION ARRANGEMENTS ........................................................................... 24  Project Institutional and Implementation Arrangements .......................................................... 24  Financial Management .................................................................................................................... 24  ANNEX 3: IMPLEMENTATION SUPPORT PLAN .............................................................................. 30  ANNEX 4: ECONOMIC ANALYSIS .................................................................................................... 31  ANNEX 5: FINANCIAL ANALYSIS AND INTERMEDIARY ASSESSMENT .......................................... 35  ANNEX 6: AFFORDABILITY ANALYSIS AND CHARACTERISTICS OF THE URBAN GAP .................. 38  The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) I. STRATEGIC CONTEXT  A. Country Context  1. Pakistan, with an estimated population of over 207 million people, is the world’s sixth most populous  country. In recent years, it has achieved continued gross domestic product (GDP) growth and substantially  reduced  poverty.  GDP  growth  was  5.3  percent  in  FY16/17  and  is  expected  to  continue  accelerating,  reaching 5.8 percent in FY19. Growing fiscal and external imbalances may, however, erode these gains if  not addressed. The national poverty headcount declined from 64.3 percent in FY02 to 29.5 percent in FY14.  Nevertheless, inequality persists and the country continues to rank low on the human development index,  at 147th out of 188 countries. Macroeconomic, political, and security conditions, natural disasters, and  enduring unreliable power supply continue to constrain the country’s achievement of poverty reduction  and shared prosperity goals.      2. The low and stagnant investment rate, however, continues to pose significant challenges to economic  growth. After strong growth in FY15 of 13 percent, Investment to GDP grew marginally from 15.6 percent  in FY16 to 15.8 percent in FY17. Pakistan’s much lower rate of investment, compared with an average rate  in South Asia of 34 percent between 2010 and 2015, is driven by its security situation, energy shortages and  poor business regulatory  environment ‐ ranked 147 of 190 countries (DB  Report 2018) ‐   despite recent  progress. Pakistan also has very low levels of financial intermediation which contributes to this situation and  hinders its progress towards more inclusive and higher growth. In 2016 financial sector assets stood at about  69  percent  of  GDP,  below  that  of  other  relevant  emerging  markets.  Private  sector  credit  to  GDP,  which  declined significantly from 2008‐2015, was just 15 percent, significantly below the regional average of 48  percent.  B. Sectoral and Institutional Context  3. Pakistan’s financial sector has evolved from being dominated by underperforming state‐owned banks  to a modern and sound financial sector dominated by private banks. The banking sector, consisting of 36  commercial banks and 10 microfinance banks (MFBs), accounts for about 75 percent of total assets of the  financial  sector.  The  nonbank  sector—insurance,  mutual  funds,  pension  funds,  development  finance  institutions, and microfinance institutions (MFIs)—accounts for about 8 percent, and the National Savings  Scheme  (NSS)  constitutes  the  remaining  17  percent  of  assets.  The  regulatory  framework  and  market  infrastructure  for  bond  markets  (conventional  and  Islamic)  is  in  place,  but  the  market  has  seen  limited  activity and has a very limited investor base.     4. Housing  finance  in  Pakistan  is  particularly  low,  with  a  mortgage‐finance‐to‐GDP  ratio  of  0.25  percent—one of the lowest in South Asia (3.4 percent regional average; 3 percent in Bangladesh and 11  percent in India).1 Overall access to financial services also remains limited, with fewer than  16 percent of  adults  having  access  to  a  formal  account  in  2014/15,  so  that  the  financial  sector  has  a  limited  role  in  contributing to sustained and inclusive growth and dealing with the increasing housing shortage. The gender  gap is also high, with 21 percent of men compared to only 11 percent of women having access.2  1 International Financial Statistics (IFS) database, IMF.   2 Pakistan Access to Finance Survey 2015.  2 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095)   5. The estimated housing shortage in Pakistan is up to 10 million units,3 of which about 40 percent is in  urban areas.4  Over the next 20 years, the annual urban population increase is expected to be about 2.3  million per year (around 360,000 households at 6.35 individuals per household). A decline in family size and  increased household formation rates (stemming from the large cohort of young people) are expected to  further increase the demand for housing. The gap continues to increase by roughly 350,000 units per year,  as new housing production falls short of the rate of household formation and existing housing units become  obsolete. The quantitative housing shortage is exacerbated by qualitative deficits such as overcrowding, low  quality, and continuous deterioration. Around 47 percent of urban households live in substandard housing,  often located in informal settlements called  Katchi Abadis, which lack basic urban infrastructure and have  poor health conditions. The existing housing stock is also extremely overcrowded. Overall asset ownership,  as well as home ownership, is highly skewed towards the male population, and estimates indicate that only  2 percent of women aged 15‐49 own homes and only 2 percent own land. Joint ownership is higher but still  only 8 percent of homes are jointly‐owned and 2 percent for land.5   6. There  are  significant  affordability  challenges  in  the  housing  sector  in  Pakistan.  Preliminary  affordability  analysis  indicates  that  existing  mortgage  products  are  consistent  with  higher‐income  borrowers’ payment capacity and real estate prices. Mortgage loans are typically extended to the extreme  end of the high‐income group, that is, the 10th income decile of urban households (see Figure 1).6 Annually,  only  1,500  new  mortgage  credits  are  extended  (equivalent  to  0.4  percent  of  annual  urban  household  formation).  The  average  loan  size  in  2016  was  PKR  6.1  million  (US$60,000),  out  of  reach  for  most  households, given a low average loan‐to‐value (LTV) ratio of 48 percent, requiring a substantial amount of  savings to use as a down payment when applying for a mortgage loan. The average annual interest rate  remains relatively low at one‐year KIBOR7 + 3.5 percent (around 10 percent currently), but these are variable  rates with short tenors, which limit debt servicing capacity. There is considerable potential for the housing  finance  market  to  move  to  middle‐  and  lower‐income  segments  by  developing  innovative  products  and  instruments (see Figure 2).   7. Important policy and sectoral steps have been taken to support the revival of affordable residential  mortgage lending. The Government established a National Financial Inclusion Steering Committee chaired  by the Governor of the State Bank of Pakistan (SBP), with a subcommittee on housing finance issues. In 2014  SBP adopted a specific prudential framework for mortgage lending, which had previously been regulated  uniformly with other forms of consumer credit. Parliament also passed a key amendment to the mortgage  recovery law, although there is still a need to train the judiciary to make the revised framework effective. In  2016  the  Government  of  Pakistan  (GoP)  created  a  mortgage  refinancing  facility,  the  Pakistan  Mortgage  Refinance Company  (PMRC). Sporadic  progress is being  made on titling issues and on strengthening  the  property  registration  system,  for  example  through  the  ongoing  Land  Record  Management  Information  3 Enclude, “Final Report: Diagnostic Survey of Housing Finance in Pakistan”. Submitted to the State Bank of Pakistan. November 2015.  4 International Growth Centre (ICG). “Housing inequality in Pakistan: The case of affordable housing.” Note. February 2016.  5 Pakistan Demographic and Health Survey 2012‐13.  6 Each decile represents 10 percent of all urban households.   7 The Karachi Interbank Offered Rate, or KIBOR, is the average interest rate at which term deposits are offered among prime banks in the Pakistani wholesale money  market or interbank market.  3 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) System  (LRMIS)  project  in  Punjab  and  computerization  efforts  in  Karachi.  The  Securities  and  Exchange  Commission of Pakistan (SECP) is establishing rules for the qualification and conduct of real estate valuators.    Figure 1. Current situation - loan amounts that HH can afford and Figure 2. Loan amounts that HH can afford and required monthly required monthly income, by income decile, rupees (LTV=50%, loan income, by income decile, rupees (LTV=80%, loan tenor=20 yrs) tenor=15 yrs) House Price, Rupees House Price, Rupees 4,500,000  4,500,000 71,640  4,000,000  4,000,000 Required Monthly Income Required Monthly Income 3,500,000  3,500,000 53,730  3,000,000  3,000,000 64,335  2,500,000  2,500,000 35,820  35,000  48,251  2,000,000 30,000   2,000,000 44,000  2,000,000  2,000,000  1,500,000 25,000   1,500,000 32,167  1,500,000  17,910  21,000  1,500,000  25,000  30,000  1,368,000 1,000,000 1,000,000   1,000,000 21,000  16,084  1,000,000  932,000 837,000 977,000  500,000 777,000 500,000 698,000 653,000 500,000  586,000 500,000  Max. Loan Amount 0  ‐ 3rd 4th 5th 6th 7th 8th 9th 10th 3rd 4th 5th 6th 7th 8th 9th 10th Income decile Income decile The calculations assume: (i) 30 percent of monthly income spent on The calculations assume: (i) 30 percent of monthly income spent on housing; (ii) a 50 percent down payment; (iii) a 15-year loan term; and housing; (ii) a 20 percent down payment; (iii) a 20-year loan term; and (iv) an interest rate of 10 percent (down payment is shown in grey). (iv) an interest rate of 10 percent. Source: World Bank staff calculations based on the Pakistan HIES survey data and interviews with government officials, SBP and financial institutions.   8. The creation of PMRC marks an important step in achieving the GoP’s objective to improve access to  housing  finance  in  Pakistan.  PMRC  is  expected  to  foster  access  to  both  mortgage  finance  and  capital  markets. PMRC has been established as a development finance institution (DFI) with majority private sector  ownership (51 percent private commercial banks) and 49 percent public sector banks and the GoP/Ministry  of  Finance.  PMRC  is  expected  to  address  several  market  failures  to  improve  mortgage  affordability  by:  (i) supporting  lending  at  a  fixed  rate,  (ii)  facilitating  the  standardization  of  origination  and  servicing  standards of mortgages and enhancing their quality; and (iii) providing an efficient capital market long‐term  funding channel (see Box 1 on the importance of a mortgage liquidity facility).     9. PMRC’s  three‐phase  strategy  will  enable  it  to  serve  as  a  secure  source  of  long‐term  funding  at  attractive rates while ensuring sound lending habits among primary mortgage lenders (PMLs). In Phase 1,  PMRC will fund its refinancing activities from its capital. In Phase 2, which will begin in 2019, PMRC will make  its debut in the local bond market to fund its refinancing operations. From 2019, PMRC’s principal source of  funding will be from the bond market. Phase 3 will involve the purchase of mortgage loans without recourse  to be held in a portfolio and financed by PMRC’s bonds and the pooling of mortgages into mortgage‐backed  securities that will be sold to investors.8 This approach will boost confidence in PMRC’s refinancing capacity  as it progressively expands its role in the mortgage market. Overall, PMRC will bring security to the housing  finance system through the basic characteristics of its business model.  8  Given the present state of the market, Management does not see this taking place in the next 7‐10 years.  4 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095)   Box 1. What is a mortgage refinancing liquidity facility like PMRC?    A  mortgage  refinancing  liquidity  facility  is  a  wholesale  financial  institution  providing  long‐term  finance  to  mortgage  lenders. It issues bonds in the capital markets and, with the proceeds, provides long‐term loans to mortgage lenders. It  bridges the maturity mismatch lenders face when trying to do long‐term lending using their short‐term deposits.    A liquidity facility like PMRC has a low‐risk business model. The refinancing loans are fully matched by the bond issues, so  there  is  no  asset/liability  management  risk.  Loans  are  overcollateralized  by  mortgage  portfolios  that  must  meet  strict  quality criteria (clear title, insurance on the property, cap on income portion used to make monthly payments), which  reduces credit risk.     Such a facility offers various benefits:   Improve the affordability of mortgages, as banks can extend the maturity of loans to customers.   Provide a safety net to the financial system: because banks know they have a source of liquidity when they need it,  they have an incentive to produce long‐term loans.   Play a systemic role in the housing finance market.   Help develop capital markets by regularly issuing bonds.    Increase competition by allowing smaller players to access capital markets through them.     10.  The  availability  of  fixed‐rate  mortgages  and  longer‐maturity  loans  will  allow  more  middle‐  and  lower‐middle‐class households to have access to a mortgage loan. A higher LTV of 80 percent and a tenor  of 20 rather than 15 years will allow middle‐ and low‐middle‐income households from the 7th income decile  down to the 3rd, who were previously priced out of the market, to afford mortgages as low as PKR 500,000  (see Figures 1 and 2). Increasing access to housing finance to a larger segment of the population remains an  important objective of the central bank, SBP, which for over a decade has been championing reforms for  financial inclusion and has achieved significant milestones, including on the regulatory framework, credit  information,  payment  and  settlement  systems  and  financial  literacy.  These  reforms  are  inscribed  in  the  National  Financial  Inclusion  Strategy  (NFIS),  which  identifies  housing  finance  as  a  priority  area  for  government intervention to address the country’s housing shortage.     11. The  proposed  project  aims  to  build  upon  the  efforts  of  SBP  and  GoP  by  extending  financial  and  technical  support  to  PMRC  and  other  market  stakeholders  to  help  address  the  challenges  described  above.  Key  project  counterparts  such  as  PMRC,  commercial  banks,  MFBs,  DFIs,  and  nonbank  financial  institutions (NBFIs), the Ministry of Housing and Works, and the Planning Commission (through its Member,  Infrastructure and Regional Connectivity) will be instrumental in developing sustainable housing finance in  Pakistan.     C. Higher Level Objectives to which the Project Contributes  12. The proposed housing finance project is aligned with the World Bank’s Country Partnership Strategy  (CPS)(FY15‐20) and with the twin goals of ending extreme poverty and promoting shared prosperity. It  supports Results Areas of Private Sector Development and Inclusion by unlocking binding constraints that  are preventing active private sector participation in the housing market and making it possible for more  households and women in particular to have access to housing finance. The project specifically supports CPS  Outcomes  2.1.  Improved  Business  Environment,  and  3.1.  Improved  Financial  Inclusion  for  women. The  proposed project complements the ongoing subnational engagement in Karachi and Punjab to strengthen  land market development (e.g., institutional coordination and framework for public land management, land  5 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) asset  management,  and  property  tax  improvement),  to  support  an  enabling  environment  for  housing  development (e.g., simplification of construction permits and business licenses). Developing the housing  finance  sector  will  affect  the  rest  of  the  economy,  and  in  particular,  job  creation.  Thus,  the  additional  demand  for  housing  will  translate  into  higher  investments  for  housing  units  and  jobs  in  construction,  building materials, and services. The operation is also aligned with the Government’s priorities of Pakistan  Vision 2025 and in particular the National Financial Inclusion Strategy. The operation also supports the CPS  cross cutting areas of gender, jobs and maximizing finance for development. There is a strong development  rationale for the public‐sector support for the project. The Bank has experience supporting the design and  implementation of similar programs, such as in Tanzania, Nigeria, and Egypt where housing finance markets  are being developed.   13. The project operationalizes the Maximizing Finance for Development concept by crowding in private  capital.  Private  capital is  mobilized in  the first instance in  the capitalization of PMRC: the  Government’s  equity investment is leveraged threefold (i.e., the Government’s 20 percent equity stake will catalyze the  remaining  equity  investment  from  the  private  sector).  PMRC  will  also  tap  the  bond  market  to  meet  its  financing needs going forward. This will not only play a transformative role in capital market development,  but will also crowd in private money into the mortgage market. PMRC’s business plan envisages that over a  10‐year horizon, US$950 million will be raised through bond issuances. In addition, the refinancing funded  though the capital markets will be further leveraged by the lenders' own resources since PMRC will fund no  more than 80 percent of the collateralized portfolios—that is, an additional US$235 million. Additionally, it  is likely that the mere availability of PMRC's support in case liquidity shortages occur during the life of long‐ term loans will trigger deposit‐lending that would not have taken place otherwise – though this secondary  impact  cannot  be  quantified.  A  risk‐sharing  facility  of  US$10  million  for  mortgages  to  low‐income  households and women borrowers will be leveraged tenfold and will catalyze US$100 million in mortgage  loans. Finally, capacity‐building activities will lead to enhancements in housing policy framework and data.  Thus,  the  proposed  project  will  raise  the  private  sector’s  trust  and  confidence  in  the  public  sector’s  commitment  to  promote  more  transparency,  professionalism,  and  formality  in  the  supply  side.  This  will  serve to unlock some of the binding constraints upstream in the overall housing market.    II. PROJECT DEVELOPMENT OBJECTIVES   A. PDO 14. The  Project  Development  Objective  is  to  increase  access  to  housing  finance  for  households,  and  support   capital market development in Pakistan.       B. Project Beneficiaries 15. The  primary  project  beneficiaries  will  be  households  in  Pakistan.  A  household,  as  defined  by  the  Pakistan Bureau of Statistics, may be either a single‐person or multi‐person household. In a single‐person  household,  the  individual  makes  provision  for  his/her  own  food  and  other  essentials  of  living,  without  combining  it  with  any  other  person  and  without  any  usual  place  of  residence  elsewhere.  A  multiperson  household is a group of two or more people who make some common provision for food or other essentials  of living and who are without a usual place of residence elsewhere. The national average household size is  6 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) 6.35 members. A male head of household is typically the mortgage loan borrower. The project will make a  specific  effort  to  cater  to  female‐headed  households  by  providing  price  incentives,  in  addition  to  encouraging co‐borrowing and co‐ownership by husband and wife.     16. The  project  will  make  it  possible  for  financial  institutions  to  move  down‐market  from  very  rich  households in the 10th income decile to the middle‐ and lower‐middle‐income households in income deciles  as low as the 3rd. These lower‐income households make on average PKR 16,000 (US$152) per month and  can afford a mortgage loan of PKR 500,000 (US$4,762). The financial sector at large will benefit greatly, as  the project will help deepen the primary mortgage market and support capital market development through  issuance of bonds by PMRC. That would also benefit financial institutions—banks, NBFIs, and MFBs—as well  as  other  investors.  In  addition,  the  Government  agencies  that  are  responsible  for  housing  policy  and  implementation will benefit from the proposed project.     C. PDO‐Level Results Indicators 17. The following indicators will be used to measure achievement of project objectives:   (i) Number of total mortgage loans refinanced by PMRC  (ii) Number of total outstanding mortgage borrowers   (iii) Percentage of outstanding women mortgage borrowers refinanced by PMRC   (iv) PMRC bond issuance volume    18. Additional intermediate indicators to achieve PDO targets are described in Section VII below.    III. PROJECT DESCRIPTION  A. Project Components  19. The proposed project will have three components: (i) Supporting PMRC in strengthening its capital  base;  (ii)  Supporting  the  expansion  of  mortgage  loans;  and  (iii)  Capacity  building  for  housing  policy  and  analytics.   Component 1. Supporting PMRC in Strengthening its Capital Base (US$60 million)   20. The  objective  of  this  component  is  to  help  strengthen  PMRC’s  capital  base  so  it  can  operate  on  a  sustainable basis and become a highly rated bond issuer in Pakistan. Project support will be provided in the  form of long term subordinated loan from the MoF to PMRC to use for Tier II capital, including to refinance  current market demand of housing loans before it is able to access the capital market to issue bonds, invest  in  low  risk  government  securities,  as  well  for  issuance  of  non‐participatory  additional  Tier  1  capital  acceptable to SBP. The subordinated 20+ year loan will allow PMRC to refinance loans and will support it in  issuing  bonds  and  contributing  to  growth  in  the  capital  markets.  Tier  II  capital  increases  bondholders’  protection by providing the equivalent of an overcollateralization of their claims. The IDA credit will also  help PMRC cushion the interest rate risks incurred by lending on a fixed‐rate basis before issuing symmetric  bonds. With a rate below the funding cost of bond issuance, PMRC will be able to leverage the IDA credit  further and, by blending IDA and market rates, offer competitive rates to PMLs.9   9  The coupon rates for PMRC bonds are expected to be 50‐60 basis points above benchmark rates such as Pakistan Investment Bonds.   7 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) Component 2. Supporting the Expansion of Mortgage Loans (US$80 million)  21. This component aims to provide incentives for PMLs to increase access to mortgage loans to  a larger  segment  of  the  population.  The  mortgage  product  can  be  made  more  affordable  and  better  secured  by  offering fixed rather than variable interest rates and higher LTV, and by lengthening the tenor beyond 15  years. By helping PMLs offer loans as small as PKR 0.5 million, the project can help reach down‐market to  households in the 3rd income decile, and underserved market segments such as women. The project will  provide (i) a line of credit (LOC), and (ii) a guarantee/risk‐sharing facility (RSF) to eligible PMLs.     Subcomponent 2a. Line of Credit (US$70 million)  22. The  LOC  of  US$70  million  will  be  managed  by  PMRC  and  made  available  to  eligible  participating  financial institutions (PFIs)—banks, DFIs, NBFIs, and MFBs—that will be selected through transparent and  clearly defined eligibility criteria based on their financial health, institutional capacity to onlend, governance,  and quality of operational processes (details to be included in the Project Operations Manual, or POM). PFIs  will  be  required  to  adopt  underwriting  and  other  quality  standards,  and  meet  results  indicators  such  as  serving more women borrowers (see results framework).     Subcomponent 2b. Risk‐Sharing Facility (US$10 million)  23. The RSF of US$10 million will provide an incentive for PFIs to reach down to an unfamiliar clientele  and offer loans of PKR 0.5 million to PKR 3 million to lower‐income households where the largest market  gap exists. The RSF will be issued for a partial risk sharing with PMLs, covering the loss in case of defaults by  mortgage borrowers. This would be payable on first demand when a loan is in default according to precise  criteria  such  as  specified  number  of  days  (e.g.,  360  days),  foreclosure  process  initiated,  and  so  on.  Beneficiaries  will  pay  risk‐based  premiums  calibrated  to  cover  expected  losses  and  PMRC’s  operating  expenses. Support will be provided to PMRC for the overall design of the RSF and for defining parameters  in the POM such as loan features; coverage rate and premium level; and procedures designed to avoid moral  hazard and adverse selection risks.      Component 3. Capacity Building for Housing Policy and Analytics (US$5 million)   24. The objective of this component is to enhance analytical capacity and policy formulation for sound  national  housing  policy  and  for  addressing  supply‐side  constraints  that  hamper  the  development  of  affordable  housing  stock  in  Pakistan.  Main  support  will  be  provided  for  the  recently  created  Urban  and  Housing Policy Unit under the Ministry of Planning, Development and Reform in its role as a convening and  coordinating body for formulating urban and housing policy. Support will be directed toward increasing the  institutional and technical capacity of the unit and other stakeholders such as the Ministry of Housing and  Public Works and selected provincial and local governments. More specifically, the component will finance  (i) a multiyear research program in such areas as understanding the main supply‐side constraints such as  land management, land titling/registry, land financing instruments, reforms on regulatory requirements for  developers, and developers’ financing; a comprehensive assessment of housing demand; promoting public‐  private partnerships for affordable housing; and green/energy‐efficient building technology, gender gap and  constraints in housing market ; (ii) strategy for and implementation of the establishment of a data repository  of  spatial  information  on  land  and  housing  markets;  (iii)  analytical  support  for  updating  the  national  8 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) affordable housing policy and gender‐responsive implementation strategy; and (iv) demand‐based capacity‐ building and knowledge exchange activities for housing sector policy.       B. Project Cost and Financing  25. The lending instrument will be investment project financing (IPF), with an implementation period  of five years. The total project cost of US$145 million will be financed through an International Development  Association (IDA) credit.    Table 1. Project Costs and Financing (US$ million)  Project component  Project cost  IDA financing  Component 1. Supporting PMRC in Strengthening its Capital Base  60  60  Component 2. Supporting Expansion of Mortgage Loans  80  80  2a. Line of Credit    70  70  2b. Risk‐Sharing Facility   10  10  Component 3. Capacity building for Housing Policy and Analytics  5  5  Total costs  145  145    C. Lessons Learned and Reflected in the Project Design  26. The project has factored in lessons learned from previous and ongoing financial sector operational  work  in  Pakistan.  That  includes  the  Financial  Inclusion  Strategy  and  the  Financial  Inclusion  and  Infrastructure Project, which has an LOC for small and medium‐sized enterprises. The design of the LOC in  the  project  follows  international  best  practices  and  the  World  Bank’s  operational  policy  guidelines  on  financial intermediary financing. It also incorporates the conclusions of the 2006 Independent Evaluation  Group (IEG) evaluation of LOCs about issues detected from past experience. Thus, the LOC will operate on  market‐based  principles,  catalyzing  private  sector  financing.  It  is  important  to  note  that  the  IEG  report  emphasizes that any foreign exchange risk of subloan repayment should be borne by either the end‐user or  the Government, but not by the PFI.    27. Lessons learned from similar housing projects and refinancing facilities in  Nigeria, Tanzania, and  West Africa and the IEG report on housing finance10 have also informed the design of the project. The IEG  report  notes  that  when  there  is  no  mortgage  market,  the  low‐income  segment  should  be  introduced  gradually. In Pakistan, the mortgage market is very small and has yet to reach middle‐income households.  For this reason, the project focuses on first establishing the building blocks for a sustainable housing market  by addressing access to long‐term finance and expanding the mortgage market beyond the niche of the very  rich  through  a  liquidity  facility  managed  by  PMRC  following  international  quality  standards.  Once  these  important outcomes are achieved, then attention can be turned to reaching low‐income segments.     28. The project takes on board the recognition that reforms in the financial sector are not a stand‐alone  solution to develop the housing market, but need to be accompanied by reforms in the construction and  land  sectors  and  the  legal  environment.  The  project  follows  a  comprehensive  approach  to  addressing  housing market gaps on both the demand and supply sides through solutions that will reduce the cost of  formal housing and improve access to finance for both developers and households. Projects in Nigeria and  10  Independent Evaluation Group 2016 Report on World Bank Support for Housing Finance.  9 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) Tanzania show that liquidity facilities can have, and indeed have had, a catalytic impact on housing supply  reforms. In Nigeria, the liquidity facility entered into agreements with states that committed to improve the  court system for creditors’ rights, and to lower transaction costs and time for titling. In Tanzania, the facility  supported the acceleration of titling through subdivision.    IV. IMPLEMENTATION    A. Institutional and Implementation Arrangements  29. The  MOF,  Finance  Division,  will  be  the  executive  division  representing  the  borrower,  the  Islamic  Republic  of  Pakistan.  Project  activities  will  be  implemented  by  PMRC  and  the  Housing  Unit  within  the  Planning Commission (PC) at the Ministry of Planning, Development and Reforms. Adequate resources for  project implementation and coordination will be provided by both entities, including in‐kind contributions,  operational staff, and government civil servants.       30. PMRC will be responsible for the implementation of Components 1 and 2 of the project. PMRC staff  will undertake project activities alongside their regular responsibilities, including for financial management  (FM) and environmental and social (E&S) risk management. The focal point for the project will be a high‐ level staff member of PMRC. The Housing Unit at the PC in the Ministry of Planning will be responsible for  Component 3 of the project. It will maintain a team of technical specialists with adequate capacity in project  management,  FM,  and  procurement,  some  of  whom  will  be  hired  on  a  competitive  basis  as  needed.  To  facilitate project implementation, a detailed POM was prepared by PMRC and PC and a first draft made  available at the time of project negotiations.     B. Results Monitoring and Evaluation  31. A  strong  monitoring  and  evaluation  (M&E)  framework  is  essential  to  systematically  track  inputs,  outputs, and outcomes for the various components of the project. The M&E system will be based on the  Results Framework in Section VII below and will be used to track and monitor progress and impact over  time. The full M&E framework for tracking short‐, medium‐, and long‐term results will be included in the  POM.  In  addition,  a  beneficiary  feedback  mechanism  has  been  integrated  into  the  project  and  will  be  monitored during implementation through an indicator on citizen engagement. Beneficiary feedback will be  collected during stakeholder consultations and through surveys that will distinguish beneficiaries by gender  and income level.      32. Each  implementing  agency  (PMRC  and  PC)  will  be  responsible  for  the  M&E  of  its  respective  components and will designate a core staff member to be in charge of the M&E function. PMRC and PC will  submit semiannual reports, tracking output and outcome indicators, and semiannual FM reports. A project  audit  will  be  undertaken  annually  in  line  with  the  terms  of  reference  (TOR)  included  in  the  POM.  The  midterm review is expected to be in month 30 of implementation.    C. Sustainability  33. The sustainability of the project’s outcomes will be ensured by a number of key factors embedded in  the project design: (i) using existing institutions such as PMRC, whose capacity will be strengthened for its  10 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) successful operation as it seeks to provide not only long‐term funding but also rigor and discipline to the  mortgage market; (ii) the adoption and implementation of minimum quality standards will result in PMLs’  originating  better  loans  and  fewer  nonperforming  loans  (NPLs);  (iii)  more  conducive  regulations  of  the  mortgage industry by SBP will encourage PMLs to increase the number of loans to a larger set of households;  without proper regulation and supervision, markets fail to develop and grow adequately; and (iv) addressing  fundamental  issues  in  the  housing  industry  through  the  housing  policy  will  pave  the  way  for  a  stronger  housing sector.      D. Role of Partners  34. The project is being undertaken with parallel funding from IFC, which is providing technical assistance  (TA) to PMRC. Trust funds from DFID will also be used to provide TA to SBP on regulations. DFID also plans  additional interventions in low‐income housing finance.       V. KEY RISKS  A. Overall Risk Rating and Explanation of Key Risks  35. The overall risk rating is Substantial. The risk that the project will not be able to meet its PDO to  increase  access  to  housing  finance  is  substantial  because  of  the  presence  of  substantial  political  and  governance risks, institutional capacity risks, and sector strategies and policies risks.     36. The security and political environment in Pakistan present substantial risks. These factors can have  a bearing on  the  country’s ability to  proceed with  the housing finance reforms, including those that are  supported under the project and that are part of the NFIS action plans. However, over the past decade the  authorities have been able to implement and sustain significant reforms in the financial sector, especially  the microfinance industry. The risks are further mitigated by the presence of a strong regulator (SBP) and a  well‐established financial sector.     37. The substantial institutional risks relate to the capacity of PMRC—a young institution—to execute  its mandate. PMRC will need to be fully functional when the project starts; to fulfil its important role it will  need  an  adequate  regulatory  regime  and  the  proper  governance  framework,  staffing,  and  funding.  To  mitigate PMRC capacity risks, IFC has been providing advisory services to assist with its operational set‐up  and the management of its facility/refinancing program; this should be achieved by the time the proposed  project is effective. The technical design of the project has been kept simple, and coordination between  MOF and PMRC, and MOF and PC will be ensured through (i) representation of the MOF on the Board of  PMRC and consistent communication, and (ii) PC’s approval of the overall project concept, in addition to its  contribution to project implementation.    38. The substantial sector strategies and policies and stakeholder risks are linked to four key supply‐ side constraints: (i) the lack of an updated housing policy; (ii) the low capacity of the Ministry of Housing  and Public Works; (iii) the lack of progress on the implementation of Government housing schemes; and (iv)  the weak capacity of municipalities (with a few exceptions) to facilitate access to serviced land. To mitigate  these risks, the project will focus on building the capacity of the GoP to update the 2013 national housing  11 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) policy and implementation strategy, and on strengthening the new urban and housing policy unit at PC. The  project will consider providing capacity building to relevant stakeholders, such as the Ministry of Housing  and Public Works and selected provinces or local governments.     VI. APPRAISAL SUMMARY  A. Economic and Financial (if applicable) Analysis  39. An analysis of the net present value (NPV) and economic rate of return (ERR) shows the quantitative  benefits  that  can  be  derived  from  project  activities.  The  economic  analysis  of  this  project  is  built  as  a  financial analysis, with the estimated difference in cash flows to beneficiaries accounted for as cash flows  to the project. The ERR is calculated on the basis of the cost of US$140 million (components 1 and 2 of the  project) versus the cash flows from increased bank profitability. A discount rate of 15 percent is applied to  the calculation. The ERR assumes a market growth rate of 10 percent, a premium on PMRC bonds of 0.60  percent, a margin on refinance of 0.75 percent, and no change in SBP. The calculation yields an ERR for the  project of 54 percent and NPV of US$379 million, which clearly support the project’s value creation. It is  estimated that an additional PKR 111.9 billion (US$1.1 billion) in 36,854 mortgage loans will be originated  by 2027 as a direct result of the project, and PMRC’s contribution to GDP will be 0.06 percent in 2027.        B. Technical  40. The project’s technical design draws on knowledge that the team obtained through research on the  ground, analyses published by different stakeholders in Pakistan, and the World Bank’s knowledge and  lending  projects.  Pakistan  NFIS  in  particular  has  identified  housing  finance  as  a  priority  area  for  the  Government’s  intervention  to  address  the  country’s  housing  shortage  and  has  recommended  needed  reforms.  Key  principles  underlying  the  project  design  include:  (i)  creation  of  PMRC,  a  market‐based  refinancing facility with adequate institutional capacity; (ii) commitment to improving the housing market  policy and analytics;  (iii) appetite for implementing good practice programs;  (iv) increased awareness of  mortgage products and development of the underlying bond market; (v) enhanced capacity of the housing  finance  regulator  and  market  to  deliver  tailored  mortgage  products;  (vi)  balanced  and  clear  foreclosure  mechanisms; and (vii) clear indicators and monitoring to track project performance.    C. Financial Management  41. The FM arrangements relevant to the project were assessed for the implementing entities (PMRC  and PC) to determine whether they have in place acceptable FM arrangements that satisfy the World Bank’s  OP/BP 10.00. The results of the assessment show that PMRC and PC have adequate FM systems in place.  However, to be satisfactory, these systems will need to be strengthened by implementing the FM action  plan shown in Annex 2. The overall FM risk is Substantial, but upon application of mitigation measures the  residual risk rating will be Moderate under the project. The key actions to be undertaken are detailed in  Annex 2.     42. Advances  ‐    Designated  Accounts  (DAs).  Currently  the  disbursement  method  “Advance”  is  not  available, therefore project will follow disbursement arrangements stated in the Disbursement and Financial  Information Letter (DFIL). Once the method is available, PMRC will set up a DA for the LOC. Disbursement  for  the  LOC  will  be  report‐based:  funds  will  be  front‐loaded  to  the  DA  on  the  basis  of  a  six‐month  cash  12 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) forecast for the following semester as provided in the interim unaudited financial reports (IUFRs). The same  disbursement  method  will  be  followed  for  the  DA  to  be  established  at  PC  for  the  TA  activities.  Each  implementing entity will submit separate audited financial statements. A separate account will be opened  for the subordinated debt and the RSF, which will both be disbursed in one tranche. As PMRC makes every  effort to raise funds on the capital market as soon as it can, the subordinated debt of US$60 million will act  as a bridge fund and an incentive to respond to market demand for long‐term funds in the interim. The  returns from the subordinated debt investment  may be  directed toward bringing down rates offered  to  lenders from funds raised on the bond market and allow for some blending of rates. Payment for the US$60  million subordinated debt in one tranche will be subject to PMRC’s obtaining its Commencement of Business  Certificate  and  regulations  from  SBP  to  start  operations  as  a  DFI  after  mobilizing  its  Tier  1  capital  from  shareholders.     43. A subsidiary agreement between MOF and PMRC will detail the implementation modalities of the  IDA credit for Components 1 and 2. This agreement will spell out the mark‐up to be applied to the funds  transferred from MOF to PMRC, in accordance with the provisions of the financing agreement and the on‐ lending policies and procedures of the Government.     D. Procurement  44. No  procurements  under  Components  1  and  2  would  be  implemented  by  PMRC.  Procurements  of  goods and consulting services are planned under Component 3, in addition to several training events. The  goods procurements consist mainly of computers/IT/office equipment, office furniture, IT networking, and  so on. The consultancies would consist of studies, formulation of policy documents and training materials,  capacity‐building  events,  and  so  on.  The  procurement  profile  would  be  finalized  as  soon  as  the  TOR  for  consultancy services are finalized and goods requirements with specifications are established.     45. The  World  Bank’s  Procurement  Regulations  for  Investment  Project  Finance  Borrowers,  July  2016  (revised November 2017) and online procurement management system “STEP” (Systematic Tracking and  Exchange  in  Procurement)  are  to  be  used  for  carrying  out  the  project  procurements.  Under  the  Procurement  Framework,  a  short  form  of  the  Project  Procurement  Strategy  for  Development  and  a  Procurement Plan are being prepared by the Housing Unit (and more specifically, by the Physical Planning  & Housing Section at the PC) to identify the needed procurement of goods and consulting services. No works  procurements are anticipated under the project. The Housing Unit staff will also need focused training to  understand and manage the procurements under the World Bank’s Procurement Regulations. The summary  of the procurement review for the Housing Unit is presented in Annex 2.    46. The Housing Unit will be responsible for managing its own project‐specific procurements The staff  are familiar with the Procurement Rules of the Federal Public Procurement Regulatory Authority. However,  because they have not carried out any procurement under the WB’s procurement regulations, the current  procurement risk is rated High.  13 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) E. Social (including Safeguards)  47. The integrated environmental and social (E&S) risk management appraisal summary is presented in  Section  F  below,  pursuant  to  the  applicable  policy  OP/BP  4.03,  World  Bank  Performance  Standards  for  Private Sector Activities.    48. Citizen Engagement. As part of its M&E activities, PMRC will conduct client surveys with primary and  secondary‐level  beneficiaries.  Particular  attention  will  be  paid  to  feedback  from  middle‐/low‐income  borrowers,  especially  women.  The  client  will  also  establish  an  effective  grievance  redress  system  under  component 2 to address grievances related to project activities. The following key indicator is included in  the project M&E framework: “Direct project beneficiaries that feel that project investments reflected their  needs  (end  target  is  80%).”  The  design  of  the  project  has  benefitted  from  regular  engagement  and  consultations held with stakeholders including banks, developers, potential borrowers, and the National  Financial Inclusion Strategy Technical Committee on Housing Finance.    49. Gender.  About 7 percent  of mortgage  borrowers in Pakistan are women, according to SBP housing  finance  review  of  December  2016.  The  project  will  foster  increased  home  ownership  among  women  (individual or joint ownership) through the LOC and RSF. This will be achieved through pricing incentives  that may lower the cost of financing on mortgage loans for female‐headed households and those co‐signed  by husband  and wife on  both mortgage and ownership.  The following  gender‐disaggregated indicator is  included in the project M&E framework as a PDO indicator: “Percentage of outstanding women borrowers  refinanced by PMRC (end target is 10%).” In addition, more gender‐related analytics under component 3  will help inform interventions and products that can support higher female home‐ownership and labor force  participation.    F. Environment (including Safeguards)  50. OP/BP 4.03 will apply to the project in lieu of the World Bank’s safeguard policies. OP/BP 4.03 is better  suited  for  this  project,  which  will  constitute  private  sector  activities  and  will  be  executed  through  a  wholesale/secondary  financial  institution  (PMRC)  and  retail/PMLs,  which  are  mostly  commercial  private  sector financial institutions. The project is a financial intermediary project and is categorized as FI‐2. OP/BP  4.03 will apply to project components and activities that have E&S risks and impacts, such as in Components  1 and 2. OP/BP 4.12 (Involuntary Resettlement) will apply to Component 3.     51. Given the nature of the project, the approach to E&S risk management will be designed around a  screening process by PMLs with verification by PMRC. E&S screening will be ex‐post or, where possible, ex‐ ante. Risk mitigation measures will be applied in accordance with the screening outcomes for specific E&S  issues associated with  the properties  financed and the end‐borrowers, in accordance with the following  applicable E&S requirements: (i) applicable E&S national and local laws and regulations of Pakistan; and (ii)  an exclusion list specific to housing finance that will specify circumstances in which housing loans will not  be eligible for PMRC (re)financing based on associated E&S issues that present unacceptable risks (“List of  Excluded Activities”). Additionally, a set of screening criteria has been built around key E&S risk areas as  identified above that PMLs should be aware of and include in their analysis of housing loans as part of their  credit risk analysis (including those related to climate change, as mentioned below).   14 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095)   52. Pursuant  to  OP/BP  4.03,  E&S  risks  for  the  project  will  be  addressed  by  putting  in  place  and  continually  strengthening  a  formal  Environmental  and  Social  Management  System  (ESMS).  This  would  enable  the  project  to  meet  applicable  E&S  requirements.  Such  a  system  will  include  processes  and  implementation capacity within the multilevel project structure (PMRC and PMLs) to manage key identified  E&S risks and impacts. The ESMS will also incorporate a grievance redress mechanism at the PMRC level  that will accept and address complaints and concerns regarding PMRC’s lending operations in a manner that  is accessible to and understandable by affected parties.     53. The project includes interventions with climate co‐benefits. Climate change is expected to exacerbate  extreme  weather  events  in  Pakistan,  increasing  the  vulnerability  of  people,  assets,  and  infrastructure  to  climate‐induced disasters, especially in urban centers because of unplanned urbanization and vulnerable  house  construction.  First,  application  of  the  E&S  risk  management  under  the  project  will  help  promote  climate  benefits  by  encouraging  mortgage  loans  for  climate‐resilient  properties  and  not  properties  in  locations that are hazardous for human habitation or prone to natural disasters. Second, the project TA  activities will include policy research, education, training, and awareness‐raising activities on climate change  mitigation to support the national housing policy and SBP Green Banking Guidelines. Third, PMRC will seek  the assistance of the IFC EDGE advisory to establish guidelines for energy efficiency in buildings to be used  by  PMLs  in  underwriting.  This  tool  will  be  essential  to  estimate  energy  consumption  savings  for  a  given  construction design and materials, and to facilitate development of products and pricing differentials that  encourage climate‐friendly homes. Finally, PMRC financing through tripartite agreements with lenders and  developers  will  include  energy  efficiency  impact  as  a  selection  criterion,  using  this  new  approach  and  possible price differentials to promote pilot projects that demonstrate climate benefits.    G. Other Safeguard Policies (if applicable)  54. In accordance with World Bank OP 4.03, the requirements of OP/BP 7.50, Projects on International  Waterways may be applicable to any World Bank‐supported private sector activity. Since it is not expected  that any activities under this project will involve international waterways, the policy will not be triggered.  Should any activity affecting international waterways arise during implementation of the project, it would  be excluded.    H. World Bank Grievance Redress  55. Communities and individuals who believe that they are adversely affected by a World Bank (WB)  supported project may submit complaints to existing project‐level grievance redress mechanisms or the  WB’s Grievance Redress Service (GRS). The GRS ensures that complaints received are promptly reviewed in  order to address project‐related concerns. Project affected communities and individuals may submit their  complaint to the WB’s independent Inspection Panel which determines whether harm occurred, or could  occur, as a result of WB non‐compliance with its policies and procedures. Complaints may be submitted at  any time after concerns have been brought directly to the World Bank's attention, and Bank Management  has been given an opportunity to respond.  For information on how to submit complaints to the World Bank’s  corporate  Grievance  Redress  Service  (GRS),  please  visit  http://www.worldbank.org/en/projects‐ operations/products‐and‐services/grievance‐redress‐service. For information on how to submit complaints  to the World Bank Inspection Panel, please visit www.inspectionpanel.org.  .  15 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) VII. RESULTS FRAMEWORK AND MONITORING        Results Framework  COUNTRY : Pakistan   Pakistan Housing Finance Project    Project Development Objectives    The Project Development Objective is to increase access to housing finance for households, and support capital market development in Pakistan.    Project Development Objective Indicators    Unit of  Responsibility for  Indicator Name  Core  Baseline  End Target  Frequency  Data Source/Methodology  Measure  Data Collection      Name: Number of Total      Number  0.00  15400.00  Annual  PMRC financial reports  PMRC  Mortgage Loans Refinanced        by PMRC    Description:       Name: Number of Total      Number  60000.00  150000.00  Annual  SBP  PMRC  Outstanding Mortgage        Borrowers    Description:       Name: Percentage of      Percentage  0.00  10.00  Annual  PMRC  PMRC  Outstanding Women  16 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) Unit of  Responsibility for  Indicator Name  Core  Baseline  End Target  Frequency  Data Source/Methodology  Measure  Data Collection    Mortgage Borrowers        Refinanced by PMRC    Description: The target to be achieved is 10 percent by the end of the project      Name: PMRC Bond Issuance      Amount(US 0.00  261000000 Annual  SECP  PMRC  Volume  D)  .00          Description: Indicators are in US dollar equivalent of PKR amounts      Intermediate Results Indicators    Unit of  Responsibility for  Indicator Name  Core  Baseline  End Target  Frequency  Data Source/Methodology  Measure  Data Collection      Name: Amount of PMRC‐     Amount(US 0.00  400000000 Annual  PMRC  PMRC  Refinanced Mortgage Loans  D)  .00          Description:        Name: Number of  Mortgage      Number  0.00  5000.00  Annual  PMRC  PMRC  Loans of PKR 3 million or less          Description: Reference to the amount of mortgage loan is in constant PKR  17 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) Unit of  Responsibility for  Indicator Name  Core  Baseline  End Target  Frequency  Data Source/Methodology  Measure  Data Collection         Name: New low income      Yes/No  N  Y  Annual  Planning Commission  Planning  strategy prepared and  Commission      adopted      Description:        Name: Direct project      Percentage  0.00  80.00  Annual  Survey tools  PMRC and Planning  beneficiaries that feel that  Commission      project investments    reflected their needs    Description:           18 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) Target Values    Project Development Objective Indicators FY    Indicator Name  Baseline  YR1  YR2  YR3  YR4  YR5  YR6  End Target  Number of Total Mortgage Loans  0.00  1000.00  2600.00  2000.00  3800.00  2600.00  3400.00  15400.00  Refinanced by PMRC  Number of Total Outstanding  60000.00  67320.00  77400.00  92900.00  114200.00  125000.00  150000.00  150000.00  Mortgage Borrowers  Percentage of Outstanding Women  Mortgage Borrowers Refinanced by  0.00  0.00  3.00  4.00  6.00  8.00  10.00  10.00  PMRC  261000000.0 PMRC Bond Issuance Volume  0.00  0.00  10000000.00  10000000.00  70000000.00  75000000.00  96000000.00  0    Intermediate Results Indicators FY    Indicator Name  Baseline  YR1  YR2  YR3  YR4  YR5  YR6  End Target  Amount of PMRC‐Refinanced  100000000.0 120000000.0 150000000.0 400000000.0 0.00  10000000.00  25000000.00  70000000.00  Mortgage Loans  0  0  0  0  Number of  Mortgage Loans of PKR 3  0.00  250.00  1600.00  1700.00  1450.00  0.00  0.00  5000.00  million or less  New low income strategy prepared  N  N  N  Y  Y  Y  Y  Y  and adopted  19 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) Indicator Name  Baseline  YR1  YR2  YR3  YR4  YR5  YR6  End Target  Direct project beneficiaries that feel  that project investments reflected  0.00  80.00  80.00  80.00  80.00  80.00  80.00  80.00  their needs            20 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095)   ANNEX 1: DETAILED PROJECT DESCRIPTION  COUNTRY: Pakistan   Pakistan Housing Finance Project     1. The PDO of the proposed project is to increase access to housing finance to households, and support  development of the capital market in Pakistan. The project has three main components to help achieve  this objective: (a)  Supporting PMRC in strengthening its capital base; (b) Expanding access to mortgages  loans; and (c) Capacity building for housing policy and analytics. The following sections describe in detail the  components and subcomponents of the project.  Component 1. Supporting PMRC in Strengthening its Capital Base (US$60 million)   2. The  objective  of  this  component  is  to  help  strengthen  PMRC’s  capital  base  so  it  can  operate  on  a  sustainable basis and become a credible bond issuer in Pakistan. Support will be provided to PMRC through  the MOF in the form of a subordinated loan to comfort PMRC’s position in the market and offer a higher  credit ranking to future PMRC bond‐holders. The subordinated loan will be used for Tier II capital including  to refinance current demand of housing loans, to invest in low risk Government securities, and for issuance  of non‐participatory additional Tier 1 capital acceptable to SBP. This support will be instrumental in ensuring  that  PMRC  succeeds  in  accessing  domestic  and  international  capital  markets  to  provide  liquidity  to  the  primary mortgage market for longer‐tenor, fixed‐mortgage‐rate loans.   3. Financial  support  from  the  project  will  complement  TA  that  has  been  provided  by  IFC  for  operationalization of the PMRC: development of a well‐defined credit policy and operations manual, as well  as  capacity  building  to  undertake  market/product  development  activities,  including  Shariah‐compliant  housing finance products, and training.    Component 2. Expanding Access to Mortgage Loans (US$80 million)  4. The objective of this component is to help PMLs expand access to mortgage loans to households, the  majority of which are currently underserved. Among the obstacles hindering access to housing finance and  the ability of financial institutions to lend to middle‐income households is the lack of adequate long‐term  funding. The mortgage product can be made more affordable and better secured by offering fixed rather  than variable interest rates and higher LTV, and by lengthening the tenor beyond 15 years to 20 years. 5. Subcomponent 2a. Line of Credit (US$70 million). An LOC of US$70 million will be made available to  financial  institutions  through  PMRC,  providing  an  incentive  to  extend  mortgage  loans  where  there  is  a  significant  gap—that  is,  in  the  range  of  PKR  500,000  to  PKR  5  million.11  Eligible  participating  financial  institutions  (PFIs)—banks,  MFBs12,  DFIs  and  other  financial  institutions  ‐‐  will  be  selected  through  transparent and clearly defined eligibility criteria described in the POM: their financial health, institutional  capacity to onlend,  governance, and the quality of their operational processes. All PFIs will also be required  to  abide  by  underwriting  and  other  quality  standards  as  per  the  POM.  In  addition,  PMRC  may  seek  11  The average bank mortgage loan is PKR 6 million, and micro credit housing loans are below PKR 1 million.  12 Microfinance banks are currently allowed to lend up to a maximum of PKR 500,000 per client.   21 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) partnerships with Government agencies such as the Pakistan Housing Authority, the PC, and the Ministry of  Housing  to  provide  affordable  mortgages  in  Government‐sponsored  housing  schemes  and  eco‐friendly  housing.  6. Subcomponent 2b. Risk Sharing Facility (US$10 million).  An RSF will also be offered to mitigate the  risks to PMLs of going down‐market and catering to an unfamiliar clientele, including women. This well‐ tested guarantee instrument would provide an incentive for PMLs to offer loans of PKR 500,000 to PKR 3  million, a segment that banks currently do not serve. Households belonging to the 3rd decile of the income  distribution  could  thus  be  served.  The  eligible  loan  portfolios  for  the  RSF  would  consist  of  refinanced  mortgage loans of PKR 0.5 to PKR 3 million by PFIs to households within a certain income range for their  residential house costing between PKR 625,000 and PKR 4 million for a 20‐year mortgage with LTV of up to  80  percent.  The  facility  will  be  managed  by  PMRC  as  an  agent,  and  PFIs  will  pay  risk‐based  premiums  calibrated to cover expected losses and operating expenses, while the capital will cover the occurrence of  negative events.  7. The RSF will be issued for a partial risk‐sharing with PMLs. It will cover the first loss in case of defaults  by mortgage borrowers and will be payable on first demand when a loan is in default according to precise  criteria, as per the POM: specified number of days (e.g., 360 days), foreclosure process initiated, etc.  World  Bank‐funded TA will be provided to set up the operational features of the RSF based on the Principles for  Public Credit Guarantee Funds,13 with (i) development of policies and procedures for the operations of the  RSF,  (ii) strengthening of PMRC’s capacity to assess and manage  risk of PMLs; and  (iii) marketing to and  awareness‐raising of PMLs. The capitalization and disbursement of the funds for the RSF will be made upon  adoption by PMRC and upon IDA’s approval of the POM.     Component 3. Capacity Building for Housing Policy and Analytics (US$5 million)   8. The objective of this component is to enhance analytical capacity and policy formulation for sound  national  housing  policy  and  for  addressing  supply‐side  constraints  that  hamper  the  development  of  affordable  housing  stock  in  Pakistan.  Main  support  will  be  provided  to  the  recently  created  Urban  and  Housing Policy Unit under the Ministry of Planning, Development and Reform. The proposal to create an  Urban  and  Housing  Unit  was  approved  through  a  cabinet  paper  in  2016  to  enhance  the  analytical  and  research capacity to inform urban and housing policy.      9. The cabinet paper emphasizes the importance of building analytical capacity at the Ministry level to  feed into sound and robust national urban and housing policies and proposes partnering with the existing  research  institute  to  tap  into  existing  knowledge  and  evidence.  It  also  proposes  creating  a  platform  to  integrate  spatial  data  and  generate  critical  information  and  data,  and  setting  up  a  comprehensive  information  system.  Currently,  the  national  Government  has  limited  analytical  capacity  to  articulate  integrated urban and housing policy. In particular, there is very little assessment of or knowledge about the  urban land market and about the effect of regulatory and institutional barriers on housing affordability. The  existing low‐income housing strategy is outdated and needs to be updated to better reflect key issues and  13   http://www.worldbank.org/en/topic/financialsector/publication/principles‐for‐public‐credit‐guarantee‐schemes‐cgss‐for‐smes.  22 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) constraints in the supply of serviced land, affordable housing finance, and construction finance. In addition,  there  is  little  analysis  and  assessment  of  the  existing  initiatives  on  housing  and  urban  poor  that  are  implemented at the provincial level. The Housing Policy Unit would serve as a convening and coordinating  body  for  formulating  urban  and  housing  policy,  streamlining  the  regulatory  framework  for  the  housing  market  (e.g.,  professional  licensing),  developing  a  national  repository  for  housing  statistics  and  other  relevant data, and conducting research.        10. Thus, the proposed component will support increasing the institutional and technical capacity of the  Urban and Housing Policy Unit and other stakeholders, such as the Ministry of Housing and Public Works  and  selected  provincial  and  local  governments.  Financing  will  be  provided  for  (i)  a  multiyear  research  program,  including  understanding  main  supply‐side  constraints  such  as  land  management,  land  titling/registry, land financing instruments; reforms on regulatory requirements for developers; developers’  financing;  comprehensive  demand  assessment  for  housing;  promoting  public‐private  partnerships  for  affordable housing; and green/energy efficient building technology, gender gap and constraints in housing  market; (ii) strategy for and implementation of the establishment of a data repository of spatial information  on land and the housing market; (iii) analytical support for updating the national affordable housing policy  and gender‐responsive implementation strategy; and (iv) demand‐based capacity‐building and knowledge  exchange activities for housing sector policy.        11. Project support will also be provided for strengthening low‐income housing policy and analytics at the  national level. A feasibility study or assessment will be conducted to establish the institutional, financial,  and governance model of the research program and to prepare an action plan for its creation, including a  detailed description of its mandate and tasks. Qualified staff and consultants, various studies and research  activities, establishment of a data platform, training, and other operational costs of the established unit will  also be financed. The component will also support the Government in providing incentives to households  for  increasing  energy  efficiency  and  adopting  climate‐  and  disaster‐resilient  construction  designs  and  materials.  As  part  of  adaptation  measures,  the  TA  would  provide  support  to  create  awareness  of  safe  construction practices to both homeowners and the construction industry to reduce vulnerability to climate  impacts.      12. The PC is well positioned to coordinate different ministries and stakeholders that are responsible for  housing and urban development. It also has the capacity to convene a high‐level Government dialogue and  bring in provincial‐level stakeholders. The project will also finance the development of an integrated data  management  system  within  the  research  unit,  as  well  as  the  preparation  of  just‐in‐time  policy  notes  targeting the urban land market and a low‐income housing strategy.     23 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) ANNEX 2: IMPLEMENTATION ARRANGEMENTS    COUNTRY : Pakistan   Pakistan Housing Finance Project    Project Institutional and Implementation Arrangements  1. The Islamic Republic of Pakistan is the borrower, and the project’s activities will be implemented by  PMRC and the Housing Unit at the PC. PMRC will be responsible for project Components 1 and 2 and the PC  for Component 3, including activities related to FM, procurement, and E&S risk management. Their staff will  undertake  project  activities  alongside  their  day‐to‐day  responsibilities.  The  key  responsibilities  at  each  agency will be as follows: (i) overall monitoring and supervision of the components; (ii) overall procurement  and contract management; (iii) overall coordination among participating departments within the agency;  (iv)  procurement  and  disbursement  with  responsibility  for  adherence  to  all  fiduciary  and  E&S  risk  management  requirements  of  the  World  Bank;  and  (v)  any  other  functions  needed  under  the  project’s  components.  2. To facilitate project implementation, a detailed POM will be prepared by PMRC and the PC. The POM  will include details on the implementation arrangements, including the eligibility criteria for PMLs and the  principles of the appraisal processes that will be followed; fiduciary and E&S risk management arrangements  (also  defined  in  the  ESMS);  project  audit  requirements,  including  the  TOR  for  the  project  audit;  disbursement arrangements; the IUFR formats; etc.  It will provide guidance for each responsible agency on  the procedural aspects of the project. It will also include the organizational chart of project implementation.  Financial Management  3. An FM assessment was conducted for PMRC and PC to determine whether the implementing entities  have in place acceptable FM arrangements that satisfy the World Bank’s OP/BP 10.00. PMRC and the PC  Housing Unit will be responsible for maintaining satisfactory FM arrangements throughout the life of the  project.  These  institutions  will  constitute  the  operational  links  with  the  World  Bank  (IDA)  during  implementation, and their fiduciary staff will have to be trained on the World Bank’s FM and Disbursement  Guidelines.   4. Budgeting arrangements. The implementing agencies will prepare annual budgets based on their work  plans and submit them to the World Bank at least one month before the beginning of the project’s fiscal  year for review and approval. The budgets will follow applicable Government/entity budgeting guidelines,  which will be set out in detail in the POM. During the financial year, budgets will be monitored semiannually  using interim financial reports (IFRs), which are to be submitted to the Bank within 45 days after the end of  the semester. The IFRs will compare the budget and actual expenditure, and significant variances (15% or  above) will need to be explained.   Accounting Arrangements  5. Accounting  policies  and  procedures.  PMRC  and  the  PC  Housing  Unit  will  use  their  institutional  accounting policies and procedures for the project. To capture project‐specific FM requirements to meet  the terms of the Financing Agreement, a draft POM with adequate FM arrangements that are acceptable to  the Bank, was made available at negotiations.    24 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) 6. Accounting  staff,  accounting  information  systems  software,  and  accounting  standards.  PMRC  has  qualified and experienced staff headed by a qualified Chartered Accountant with rich industry experience.  The accounting for PC is carried out centrally by the Accountant General of Pakistan Revenue (AGPR). These  arrangements are adequate to prepare the accounts of the project. Accounting staff from implementing  entities will be trained on the World Bank’s FM and Disbursement Guidelines. A dedicated accounting staff  member from AGPR will be required in PC for project activities. PMRC will require a core banking software  (for  its  refinancing  and  LOC  activities)  that  should  feature  accounting  information  system;  it  should  be  acquired before project disbursement. A new chart of accounts will be required at PMRC with the start of  the LOC operations. PC is using the Government FM information system. A separate project code will be  created in the Government FM information system for the project, which  has a comprehensive chart  of  accounts to prepare financial statements for the project activities. PMRC has adopted international financial  reporting standards as the financial reporting framework. PC follows International Public Sector Accounting  Standards as adopted by GoP.   Internal Control and Internal Audit Arrangements  7. Internal  controls.  The  internal  control  policies  and  procedures  for  implementing  entities  will  be  documented in the FM chapter of the POM. The latest external audit report for PMRC was reviewed, and it  had an unqualified (clean) audit opinion. The major internal control issues related to this project that will  need to be mitigated are related to PMRC and the hiring of two key positions in PMRC—Head of Risk and  Head  of  Internal  Audit.  PMRC  is  now  finalizing  its  Policy  and  Operational  Manual.  The  eligibility  and  collateralization  criteria  for  refinancing  mortgage  loans  provide  sufficient  comfort  over  the  safeguard  of  funds. The 25 percent recommended overcollateralization on the mortgage portfolio provides additional  security. The PC Housing Unit requires a dedicated FM staff, either from AGPR or hired competitively from  the market, to ensure timely recording and reporting of transactions.   8. Internal audit. PMRC should establish its internal audit department or outsource this activity. Internal  audit units need to include the project‐related activities in their work plan to ensure that the audits are  done  semiannually  using  a  risk‐based  approach.  These  semiannual  internal  audit  reports  need  to  be  submitted to the Bank within 45 days after the end of the six‐month period, and should cover a review of  IUFRs. Internal auditors will also be provided training in the Bank’s FM and Disbursement Guidelines.   9. Reconciliations.  The implementing agencies will prepare monthly reconciliation of the DAs with the  AGPR as required by the assignment account procedures for foreign‐funded projects, issued by the MOF.  The IUFRs will be shared with the Bank after due reconciliation with the client connection system.  Disbursements and Funds Flow Arrangements  10. The disbursement method “Advance” is not available at this time, therefore, disbursements will be  processed following the procedure stated in the Disbursement and Financial Information Letter. Once the  method becomes available, each implementing agency will maintain a foreign currency DA at the NBP that  will follow the Foreign Currency Assignment account procedures issued by the MOF who will assume the  foreign exchange risk. PC will open one DA to receive funds for Component 3 from the Bank. PMRC will open  one DA for implementation of the LOC in Component 2.  A separate account will be opened for the proceeds  of the subordinated debt and the RSF. Upon effectiveness, a Withdrawal Application (WA) will have to be  submitted to the Bank, supported by a six‐month cash flow forecast. Once the WA is approved, the Bank  will disburse funds to the DAs. Thereafter, WAs and IFRs, supported by a six‐month cash flow forecast, will  have to be submitted to the Bank within 45 days after the end of the semiannual period, in order for funds  25 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) to be disbursed to the DA. The DAs will receive funds from the Bank using report‐based disbursement. PMRC  will onlend to the PMLs on mutually agreed terms and in compliance with the World Bank’s OP/BP 10.00,  “Guidelines  on  Financial  Intermediary  Funding.”  The  withdrawals  from  the  DAs  will  be  for  eligible  expenditures only. On the basis of the IFRs, the Bank will document expenditures incurred against advances  disbursed into the DAs.  11. Disbursement of funds in one tranche for subordinated debt in Component 1 will be made subject to  SBP’s issuing a Commencement of Business Certificate and regulations to PMRC to start operations as a  licensed DFI after it mobilizes its minimum capital from shareholders. Disbursements for the LOC will be  made upon PMRC’s presentation of a pipeline of requests to refinance eligible loan portfolios. For the RSF  planned under Component 2, the expenditure will be defined as the amount transferred by the MOF to the  risk‐sharing guarantee account to create the guarantee reserve for the RSF. It is being stipulated that the  proceeds  to  the  guarantee  reserve  fund  will  be  subject  to  satisfactory  financial  control  mechanisms,  including independent financial audits, which will be determined and agreed as part of the proposed FM  Assessment. Subsequently, the funds may be transferred in a single tranche to an account to be managed  by PMRC as an agent.    12. Advance contracting and retroactive financing.  Up to 25 percent of approved Bank financing will be  allowed for eligible expenditures made during the period of retroactivity. Retroactive financing will be made  up  to  12  months  before  the  expected  date  of  signing  of  the  legal  agreements  as  long  as  project  implementation arrangements agreed with IDA, including, as applicable, fiduciary and E&S risk management  procedures, have been used. Retroactive financing will be for eligible expenses incurred by PMRC or PC.   Table 2.1 shows the project disbursement categories.  Table 2.1. Disbursement Categories  Category  Amount  Subordinated debt   $60 million  LOC  $70 million  RSF  $10 million  Consultants’ services, goods, trainings & workshops,1 goods and project management  $5 million  cost including incremental operating cost2  TOTAL  $145 million  1  Trainings & workshops means the reasonable costs of training, workshops, and conferences conducted in the territory of the recipient,  including the purchase and publication of materials, rental of facilities, course fees, and travel and subsistence of trainees.   2  Incremental operating costs means the reasonable costs of incremental expenditures required for the project, including consumable  material and supplies; office rental costs; utilities fees; insurance; communications; advertising and newspaper subscription; printing and  stationary costs; vehicle and/or office equipment operation and maintenance; charges for opening and operating bank accounts required  for the project; travel; lodging and per diem for project staff, excluding salaries of the recipient’s civil servants.   External Audit Arrangements  13. The external audit of the project’s funds handled by PMRC will be done by an independent private external  auditor acceptable to the Bank. The Auditor General of Pakistan will conduct the audit of the project managed  by the PC Housing Unit. All audits should be carried out in accordance with International Standards on Auditing. Table 2.2 shows the project’s financial management plan.           26 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095)     Table 2.2. Financial Management Action Plan  No.  Action  Due date  Responsibility  1  Prepare and submit to the Bank an acceptable POM  Legal covenant   PMRC, PC  with adequate FM arrangements.  2  Submit semiannual internal audit reports to the Bank  FM covenant in Financing  PMRC, PC  within 45 days after the end of the audit period. Also  Agreement  provide review comments on IUFRs.   3  Hiring of Risk Manager and Internal Auditor in PMRC  Before disbursement   PMRC  and deputation/hiring of Finance Officer in PC housing  unit.  4.  Business Commencement Certificate and appropriate  Before disbursement of  PMRC  regulations for PMRC issued by SBP  subordinated debt in one tranche     Procurement  14. Procurement capacity of the implementing agencies. There is no procurement under Components 1  and 2; accordingly, PMRC will not carry out any procurement to be funded through the project financing.  There  will  be  procurement  under  Component  3,  which  will  be  implemented  by  the  Housing  Unit  at  PC.  However, because there is no procurement professional at the Housing Unit, very focused procurement  training would be required to support the unit team in undertaking project‐specific procurements using the  World Bank’s Procurement Regulations.    15. Recommended procurement approach. Because the TOR for consulting services are not fully developed,  exact procurement methods are not defined yet. However, it is expected that the procurement split would be  between recruitment of individual consultants and consulting firms. The procurement of goods is considered  straightforward. Considering the value of consultancies and goods, it is expected that consultancy services and  goods procurements would all be national.   16. Procurement risk analysis. Because the Housing Unit has had no procurement exposure, the overall  procurement risk is rated High. Table 2.3 below shows the procurement risks and how they will be mitigated.   Table 2.3. Procurement Risks and Mitigation Measures  No  Risk  Mitigation measures  1  Fear of misprocurement  Training to be provided by the World Bank  2  Delays in the procurement process   Training + adopting a selection method that is quick to administer.  3  Selection of an inexperienced consultant  The TOR will outline the expected qualifications and experience of the consultant  to be selected. This will ensure that a well‐qualified and experienced consultant  with a good track record is selected.  4  Inadequate response from the market  Ensure that all procurement opportunities are well advertised and disseminated.      17. Summary of Project Procurement Strategy for Development. The Housing Unit has an approved PC‐1  for the “Establishment of Pakistan Urban Planning and Policy Centre” with an approved cost of PKR 284.23  million (equivalent to US$2.58 million). Table 2.4 contains the anticipated procurement activities.    18. Procurement Plan. A Procurement Plan (PP) will be developed by the Housing Unit using the Bank’s  online system “STEP.” The plan shall be subject to the Bank’s review and approval prior to implementation.    27 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095)     Table 2.4. Proposed Procurement Activities  Amount (equivalent  S#  Description  Remarks  US$)  Several consultancies are anticipated. Considering  Urban Observatory / Urban Information  the nature and small values of the consultancies,  1  350,000.00  Management System  selection method and market approach would be  decided later, once the TOR are available.  National Spatial Policy Formulation and  2  350,000.00  ‐To be done‐  related studies  Several small procurements anticipated that would  3  Office equipment & allied charges  150,000.00  be carried out using Shopping method.  Total  850,000.00        Environmental and Social (including safeguards)  Key E&S Risks and Mitigation Measures  19. In general, E&S risks associated with housing finance may include inappropriate development location,  poor building design (including ability to withstand natural disasters) and inadequate construction, prior  resettlement  or  illegal  forced  evictions,  locations  hazardous  for  human  habitation  or  prone  to  natural  disasters,  impacts  on  biodiversity  /critical  habitats,  impacts  on  cultural  heritage,  lack  of  access  to  basic  services, and impacts on vulnerable groups within communities. Some of these risks can result in damage  or loss of the property or injury and safety concerns for residents. Such risks may then translate into credit  and/or reputational risk for PFIs and PMRC.  20. E&S  risk  management  requirements  will  be  with  respect  to  Component  2.  E&S  impacts  would  be  expected  to  occur  before  housing  loans  are  originated  by  PMLs  and  subsequently  refinanced  by  PMRC.  Nevertheless,  these  impacts  can  still  pose  credit  or  reputational  risks  to  the  financiers.  Therefore,  the  primary method to manage the risks would be ex‐post screening by PMLs, with verification by PMRC, against  applicable E&S requirements for specific E&S issues associated with the properties considered for financing.       Design of Environmental and Social Management System  21. According  to  the  requirements  of  OP/BP  4.03,  for  projects  involving  financial  intermediaries,  an  Environmental and Social Management System (ESMS) that is commensurate with the level of risk in existing  and/or prospective business activities is required. In line with the nature of the project, the Pakistan Housing  Finance ESMS will be designed to enable screening for specific E&S risks that are most relevant to mortgage  finance, taking into account the project’s multilevel structure.  22. PMRC  will,  accordingly,  develop  an  institutional  E&S  policy,  procedures,  and  internal  capacity  (i.e.,  designating staff with clear responsibility for E&S risk management), which together will constitute an ESMS  at PMRC’s level. E&S aspects will be implemented in a coordinated manner with the overall PMRC lending  procedures that will be established and institutionalized in PMRC’s operating rules and manuals. Specifically,  the core applicable E&S requirements incorporated in PMRC’s E&S policy (namely, compliance with relevant  laws and regulation of Pakistan and the List of Excluded Activities) will form part of PMRC eligibility criteria  and will be included in the Master Refinancing Agreement, as well as potentially in the corresponding SBP  Prudential  Regulations.  This  will  help  PMRC  ensure  that,  as  part  of  PFIs’  overall  risk  management,  they  adequately screen transactions for key E&S risks and certify to PMRC in writing that such screening was  completed  for  all  transactions  submitted  for  refinancing  (including  retroactive  financing)  and,  most  28 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) importantly, that no activities ineligible on E&S grounds—as stated in PMRC List of Excluded Activities—are  included in the portfolios provided for refinancing. This screening process and capacity to systematically and  reliably carry it out with respect to portfolios to be submitted to PMRC for refinancing will constitute the  ESMS at the PFIs’ level. PMRC would verify this representation during the normal course of overall audits  and checks it will perform on PMLs. Table 2.5 describes the E&S risks management action plan for PMRC.   Table 2.5. E&S Risk Management Action Plan  No  Action  Due date  Responsibility  1  PMRC to prepare and submit to the Bank an acceptable E&S Policy and  Met before negotiations  PMRC  Procedures that incorporate Applicable E&S Requirements of WB.  2  PMRC to submit annual E&S performance reports to WB within 45  E&S risk management Covenant in  PMRC    days after end of calendar year (from first disbursement of credit line).   Financing Agreement  3  Designation of E&S risk management coordinator.  Before disbursement of the line of  PMRC  credit    4  PMRC  to  prepare  an  E&S  Capacity  Building  Plan,  put  in  place  and  Before disbursement of components 1  PMRC  maintain  a  grievance  mechanism  that  will  also  address  E&S‐related  & 2.     concerns and complaints.   Monitoring and Evaluation  23. The  M&E  system  will  be  based  on  the  Results  Framework  and  will be  used  to  track  and  monitor  progress and impact. The framework will assess project activities using the indicators described in section  VII,  including  a  citizen  engagement  indicator.  Additional  indicators  will  also  be  collected  for  monitoring  purposes  during  the  project’s  implementation  to  measure  in  more  detail  the  uptake,  demand,  and  disbursement of the project. The full M&E framework for tracking short‐, medium‐, and long‐term results  as finalized with the responsible agencies will be included in the POM. Project progress will be monitored  over time on the basis of the framework.    Role of Partners  24. Project activities will be coordinated with development partners. IFC, ADB, and Proparco from France  have  shown  interest  in  investing  in  PMRC.  TA  financed  by  DFID  is  being  provided  by  IFC  for  the  operationalization of PMRC as a complement to the proposed project.  29 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) ANNEX 3: IMPLEMENTATION SUPPORT PLAN    COUNTRY: Pakistan   Pakistan Housing Finance Project    Strategy and Approach for Implementation Support  1. The WB team will support the implementation of the project and provide the technical advice and risk  mitigation measures necessary to facilitate the achievement of the PDO. The Bank’s implementation support  will follow a risk‐based approach. At least two missions will be carried out annually in addition to follow‐up  visits  as  deemed  necessary,  as  well  as  engagement  through  ongoing  dialogue  through  video  and  audio  conferences  and  e‐mails.  During  implementation  support  visits,  the  Bank  will  cover  FM  and  disbursement  arrangements, procurement, and E&S risk management under the project in addition to overall support. The  Bank’s  implementation  support  team,  located  both  in  Washington,  DC,  and  in  Pakistan  (Islamabad),  will  ensure  adequate  support  on  a  regular  basis.  TA  support  under  the  project,  will  largely  be  provided  by  consultants (individuals and firms), and the Bank team will review their TOR  and the deliverables and  will  review TA performance during implementation support missions. The WB project team will also monitor the  progress  of  project  implementation  and  achievement  of  results  through  formal  and  informal  reporting  channels.  Formal  reporting  channels  include  Implementation  Status  and  Results  Reports  and  results  monitoring reports coordinated between the two agencies. Informal channels include interaction with direct  beneficiaries of the project, reports from local media, and country economic analyses.  Implementation Support Plan and Resource Requirements  2. The  WB’s  implementation  support  team  will  consist  of  technical  specialists  from  the  WB  Finance,  Competitiveness and Innovation (FCI) and Social, Urban, Rural and Resilience (SURR) Global Practices, Regional  Client Services Unit, and other operations specialists based in Islamabad, such as specialists in procurement,  FM, and E&S risk management. During project implementation, support will be provided as indicated in Table  3.1. The Implementation Support Plan may be reviewed to meet the implementation support needs of the  project.    Table 3.1. Implementation Support        Table 3.2. Skills Mix Required        30 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) ANNEX 4: ECONOMIC ANALYSIS      COUNTRY: Pakistan   Pakistan Housing Finance Project    1. Impact  on  mortgage  market.  The  proposed  project  will  provide  financial  resources  to  boost  housing  mortgage finance and put in place a market/institutional structure to ensure that the mortgage market is well  funded  and  can  expand  over  time.  The  development  of  the  mortgage  market  will  catalyze  growth  in  the  financial and construction sectors, making housing ultimately more affordable to a greater number of people.  Most of these benefits are, however, difficult to quantify. A simple economic analysis of project benefits was  conducted using NPV and ERR methodology. The economic analysis of the project is built as a financial analysis  with the estimated difference in cash flows to sub‐borrowers (mortgage holders) accounted for as cash flows  to the project. The analysis shows that incremental GDP growth resulting from the project will gradually reach  0.17 percent of GDP in the last year of project implementation.     2. Direct impact of IDA credit. It is estimated that by 2027, the project will contribute directly to 36,854 new  loans  originated—that  is,  more  than  3,685  loans  per  year  (triple  the  current  level)—and  an  estimated  additional PKR 111.9 billion (US$1.1 billion) of net mortgage lending. The IDA credit will contribute 8 percent  growth on average to the mortgage market during 2018‐2027. In addition, GDP will grow by an additional 0.01  percent in 2018 to an additional 0.06 percent in 2027. Finally, it is expected that the mortgage‐market‐to‐GDP  ratio  could  reach  0.68  percent  by  2027  from  0.27  percent  currently.  These  results  are  derived  from  the  following: (a) Component 1. PMRC’s financial plans are to refinance loans offered by PMLs,14 with a total of  31,904 new loans originated with support of project funds by 2027. (b) Component 2. Mortgage lenders will  have access to an LOC of US$70 million managed by PMRC, including a US$20 million lower‐income mortgage  window for smaller mortgage loans. It is estimated that by 2027 the LOC will generate 3,85015 housing loans  of PKR 7.7 billion. (c) According to PMRC financial plans, the RSF will leverage up to 10 times its funding as it  provides guarantees for new loans originated by PMLs. Based on the average loan size of PKR 2 million, it is  estimated that by 2027, the RSF will be able to generate about 4,000 new loans amounting to a total of PKR  10.00 billion.  3. Indirect impact of IDA credit. The indirect impact of the project is expected to be significant, maximizing  finance for the development of the mortgage and capital markets. The LOC, the subordinated debt, and all  the TA components are intended to support overall growth in the market. The project will help demonstrate  the  viability  of  expanding  lending  from  the  top  to  other  lower‐income  brackets  and  will  support  financial  institutions in allocating  much larger  amounts of capital toward housing loans. The financial model  uses a  premise that the mortgage market will grow more rapidly with PMRC providing long‐term liquidity, as well as  through the demonstration effect and incentives to “kick‐start” lending to the lower‐income housing sector.  PMRC  estimates  that  with  the  operationalization  of  the  company,  the  mortgage  market  will  grow  by  a  constant 15 percent per year in 2018‐19 and by 20 percent thereafter. In addition, the subordinated debt  provided to PMRC will directly support further bond‐raising efforts, besides bringing down the cost of the  bond financing by strengthening PMRC’s capital base. All of these combined effects will help increase PMRC’s  leverage ratio substantially.     14  Average loan size will decrease from PKR 6.1 million in 2016 to PKR 4 million in 2026.  15  Based on an average loan size of PKR 2 million.  31 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) 4. By 2027, PMRC is expected to capture 25 percent of the total mortgage market, amounting to PKR 111.6  billion (see Table 4.1). Beyond the direct impact of the IDA credit, PMRC will have a broader impact on the  entire  market  by  promoting  a  stable  lending  environment,  introducing  standardization,  and  providing  a  liquidity “safety  net” that allows lenders to  engage  in  maturity  transformation.  This provides an initial big  jump‐up in lending that will gradually taper off as earlier loans amortize. Since PMRC will  have a catalytic  effect  on  the  market,  the  IDA  credit  could  indirectly  contribute  to  additional  new  loans  as  lenders  gain  confidence in the stability of the mortgage market. Also, the project will indirectly benefit the construction  sector and help generate employment in both the construction and building material sectors. These effects  cannot  be  quantified  at  this  early  stage  of  the  project,  but  the  project  will  conduct  an  evaluation  of  their  economic impact before its end date.  Economic Rate of Return (ERR)  5. The economic analysis of this project is built as a financial analysis with the estimated difference in cash  flows to beneficiaries accounted for as cash flows to the project. The NPV and ERR have been calculated for  Components  1  and  2.  These  valuations  are  constructed  through  scenario‐based  analyses  with  sensitivity  testing. The ERR is calculated on the basis of the total project cost versus the cash flows from increased bank  profitability. A discount rate of 15 percent is applied. The ERR assumes the following:  (i) A mortgage market growth rate of 10%  (ii) A premium on PMRC bonds of 0.60%  (iii) A margin on refinance of 0.50%  (iv) A discount rate of 15%  (v) SBP benchmark rate of 5.95% that will increase to 6.95% by 2019  (vi) Average loan size of initially PKR6.1 million will reduce by 10% until average it reaches PKR4 billion  (vii)  No change in SBP regulations  (viii) PMRC paid‐in capital reaches PKR6 billion in 2021  (ix) An overcollateralization of 125% and capital adequacy ratio of 10%  (x) PMRC issues 3‐year bond in 2019; 5‐year bond in FY2020; 7‐year bond in FY2022; 10‐year bond in  FY2024  (xi) No general provision is taken as loans are extended to PFIs supervised by SBP      6. The ERR for the project is 54 percent with a positive NPV of US$379 million, which clearly supports the  value creation engendered by the project. The calculations use an assumption that an additional PKR 111.9  billion  of  mortgage  lending  will  be  done  by  2027  as  a  direct  result  of  project  support.  It  is  estimated  that  PMRC’s contribution to GDP will be 0.01 percent in 2018 and reach 0.06 percent in 2027. Sensitivity analysis  shows that the key ratio affecting overall ERR rate is the leverage of the IDA resources in the mortgage market.  Reducing leverage by half will yield an ERR of 29 percent. A different scenario focused on reducing the growth  rate of the mortgage market from 15 percent to 12 percent; however, the reduction in growth rate did not  yield any major impact on the ERR. A deeper analysis could also include benefits that are not listed here but  have been included in other projects—for example the increasing value of homes created under the project,  inputted rents, or the effect on jobs creation and economic stimulus across the economy.  32 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) Table 4.1. Economic Rate of Return      33 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) Table 4.2.  ERR with 15 percent discount rate       Table 4.3.  ERR with 12 percent discount rate       34 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) ANNEX 5: FINANCIAL ANALYSIS AND INTERMEDIARY ASSESSMENT     COUNTRY: Pakistan   Pakistan Housing Finance Project    Financial Sector and Housing Finance Market Review  1. The size of Pakistan’s financial sector was about 68.5 percent of GDP in 2016, which compares  well with other South Asia markets but is behind relevant emerging markets. Banking sector assets were  approximately 48.7 percent of GDP. Excluding the National Savings Scheme (NSS), the nonbank financial  sector constitutes about 5.8 percent of GDP. There is limited diversification within the nonbank financial  sector. Insurance companies, mutual funds, pensions, mortgage, leasing, modarabas, and other DFIs are  still very small in outreach and asset base. Banks dominate the financial sector, representing about 74.7  percent  of  financial  sector  assets.  The  remaining  assets  of  the  financial  system  are  in  the  NSS  (16.5  percent), insurance companies (4.8 percent), nonbank financial institutions (4.0 percent), and MFIs (0.5  percent).  2. The housing finance market was estimated to be 0.25 percent of GDP or 1.6 percent of private  sector  credit  in  December  2016,  with  only  70,000  mortgages.  Variable  rates,  non‐standardized  underwriting practices, and significant maturity mismatches led to high credit and liquidity risks that are  reflected in the high spreads charged on mortgage loans and high NPLs (see Figure 5.1). The mortgage  market is growing, but from a very low base; and while NPLs have been declining (31 percent in 2013 to  17 percent in 2016), average loan maturities have been increasing (12.2 years in 2013 to 14.2 years in  2016).     Table 5.1. Housing Finance Market Trends  Factor Dec 13  Jun 14  Dec 14  Jun 15  Dec 15  Jun 16  Dec 16  Gross loans (PKR bn)  51.3  52.7  53.7  56.1  60.8  65.7  69.3  NPLs to gross loans  31%  30%  29%  24%  22%  19%  17%  Weighted avg. mark‐up  13%  13%  13%  13%  10%  10%  9.8%  Avg. maturity  12.2  12.5  12.8  11.6  12.4  13.2  14.2  Loan‐to‐value ratio (%)  44%  41%  37%  45%  45%  48%  48%  Avg. loan size (PKR mn)  3.3  5.0  3.8  5.5  4.1  5.0  6.1  Source: SBP.  Financial Review of Potential PFIs  3. Currently,  24  commercial  banks  (including  Islamic  banks),  one  microfinance  bank,  and  House  Building  Finance  Company  Limited  (HBFCL)  are  providing  housing  finance.  As  of  December  2016,  the  market shares in terms of loan portfolios were as follows: public sector banks (7%), private banks (32%),  Islamic banks (38%), HBFCL (22%), and microfinance banks (0.3%). A financial review of PFI segments and  HBFCL that could be potential candidates for participation in the refinancing facility and/or lower‐income  affordable housing guarantee mechanism was undertaken to determine compliance with the eligibility  criteria under OP 10.00 and ascertain which institutions are in line with the project’s envisaged eligibility  criteria for PFIs. A Financial Statement Analysis of the financial sector is carried out annually by SBP and is  publicly available. Key financial and operating indicators for potential PFI segments are presented in Table  5.2.  35 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095)     Table 5.2. Selected Key Indicators of Potential PFI Segments and Housing Finance Portfolios    Public banks  Private banks  Islamic banks  HBFCL  Overall Financial Performance  Net interest income (PKR bn)        75   395   50   1   Profit after tax (PKR bn)  33   152   12    (1)  Deposits (PKR bn)  2,404   9,323   1,573    ‐‐   Loans and advances (net) (PKR bn)  1,035   4,316   821   12   Total assets (PKR bn)  2,964   12,617   1,853   21   Net assets (equity) (PKR bn)  243   1,040   124    (1)  Net interest margin (%)  2.5%  3.1%  2.7%  6.9%  Return on assets (%)  2.0%  2.1%  1.0%  ‐4.1%  Return on equity (%)  23.3%  25.0%  15.4%   ‐‐   Advances‐to‐deposits ratio (%)  43.1%  46.3%  52.2%   ‐‐   Liquid assets to deposits (%)  63.2%  72.0%  38.8%   ‐‐   Capital adequacy ratio (%)  16.5%  15.4%  10.1%   ‐‐   Gross NPLs to gross loans (%)  15.9%  8.1%  4.1%  28.5%  Provisions (%)  81.4%  90.1%  84.7%  77.1%  Net NPLs to net loans (%)  3.4%  0.9%  0.7%  8.4%  Housing Finance Portfolios  Number of borrowers  3,914  9,077  4,426  52,106  of which NPL status  565  1,385  290  32,852  Total portfolio (PKR bn)  4.8   22.3   26.6   15.6    % of total loans portfolio  0.3%    0.4%   2.7%   98.7%    Loans by category  Outright purchase  48%  75%  86%  24%  Construction  31%  19%  12%  49%  Renovation  21%  6%  3%  27%  Gross NPLs of gross mortgage loans (%)  28%  19%  6%  32%  Weighted average mark‐up (%)  10.6%  8.5%  10.5%  9.9%  Avg. maturity (years)  12.5   14.0   11.3   14.8   Loan‐to‐value ratio (%)  47%  31%  54%  40%  Avg. loan size (PKR mn)  1.4   8.5   7.6   2.3   Notes: Data for banks and housing finance portfolios as of Dec 2016, for HBFCL as of Dec 2015, for borrowers in NPL status as of Sep 2016.   Source: SBP; financial statements of selected institutions.    Financial Intermediary Assessment ‐ PMRC  4. PMRC  has  been  set  up  to  address  the  prevalent  market  failure  in  intermediation  of  long‐term  fixed‐rate financing for mortgage lending and significant affordability challenges (see affordability analysis  in Annex 6). As a DFI, PMRC will be subject to SBP’s capital requirements and prudential regulations; it will  have a paid‐up capital of PKR 6 billion (US$57.14 million). The Securities and Exchange Commission of  Pakistan will be the regulatory body for PMRC’s sources of financing through market instruments such as  bonds and Sukuks. Within these activities, PMRC may be subject to certain differentiated requirements  aligned with its specialized business functions—for example, exemption/reduction of valorem stamp duty  on PMRC loan documents, shelf registration of instruments, eligibility of PMRC instruments for statutory  liquidity reserve requirements, and lower risk weighting for capital adequacy ratio calculations.  5. Business practices. PMRC is expected to be an efficient way of connecting long‐term investors  with the institutions generating long‐term assets in Pakistan, thus helping develop the debt market and  longer‐term yield curve. PMRC’s initial capital will come from nine commercial banks and the GoP, with  51 percent of shareholding from the private sector. PMRC will neither take deposits nor lend directly to  individual borrowers. It will operate on commercial principles to attract equity investment from private  36 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) parties and raise market‐based debt funding for PFIs on a wholesale basis. PMRC will provide refinance  loans (conventional as well as Islamic) to PFIs with full recourse. The refinanced loans will be secured by  the  PFI’s  portfolio  of  eligible  mortgage  loans  with  125  percent  overcollateralization.  The  PFIs  will  undertake to replace any ineligible/defective mortgage loans with eligible mortgage loans to maintain the  level of overcollateralization at all times. The pricing of loans from PMRC to PFIs will be based on a cost‐ plus basis over cost of funding and is expected to be predominantly fixed‐rate once PMRC begins issuing  debt instruments. PFIs are expected to also adapt similar risk‐adjusted market‐based pricing to mortgage  customers  on  a  fixed‐rate  long‐term  basis.  PMRC  has  an  important  role  as  a  catalyst  to  develop  the  Pakistani mortgage and capital markets, and it will be crucial in developing prudential lending standards  and standardization of mortgage operations by the introduction of minimum quality standards.      6. Governance  structure.  On  the  12‐member  Board  of  Directors,  4  directors  (one‐third)  are  independent directors, and the remaining 8 represent PMRC’s shareholders. Both the Chairpersons of the  Board  Audit  Committee  and  Board  Human  Resource  Committee  will  be  independent  directors.  The  company has already set up a Board Risk Committee; the Chief Risk Officer will report functionally to the  Board Risk Committee and administratively to the Chief Executive Officer (CEO). Likewise, the Internal  Auditor will report functionally to the Board Audit Committee and administratively to the CEO. A Shariah  Advisory Committee will be formed to assist the Board when PMRC commences Islamic business.   7. Operational capacity. PMRC senior management is made up of a CEO, a Chief Financial Officer,  and a Company Secretary. The CEO has over 35 years’ experience in the mortgage finance business and  secondary  mortgage  market  institutions.  He  was  formerly  the  CEO  of  Cagamas  Berhad,  the  world‐ renowned  National  Mortgage  Corporation  of  Malaysia.  He  has  also  been  a  director  of  the  Egyptian  Mortgage Refinance Company and has worked on similar liquidity facilities in several other markets. The  operational teams are being strengthened with IT, procurement, financial management, and other skill  sets  as  PMRC  prepares  to  commence  operations.  PMRC  will  be  a  wholesale  institution,  dealing  with  relatively few transactions, which may involve the refinance of large pools of mortgage loans at a time.  PMRC’s main clients will be the primary mortgage originating banks (including Islamic banks) as a first  resort and market‐based liquidity provider. Only mortgage loans meeting the criteria set out in the POM  will be eligible collateral for PMRC’s refinancing.   8.   Financial projections.  PMRC’s business plan presents financial projections for the next 10 years.  The  financial  model  provides  for  scenario  analysis  that  can  be  altered  and  refined  as  the  assumptions  change. The sources of financing will initially be equity and quasi‐equity from shareholders and LOCs such  as in the proposed project, followed by financing through long‐term instruments in the Sukuk and bond  markets. PMRC plans to start issuing debt instruments from year 2 of its operation, and 80 percent of the  refinancing portfolio will be funded by debt by 2025. The coupon rates for PMRC instruments are expected  to be 40‐60 basis points above benchmark rates such as Pakistan Investment Bonds. The lending rates  proposed by PMRC are based on a market spread of 50 basis points over the cost of funding for same‐ tenor bonds. The margin is expected to cover administrative costs, tax, and required profitability in line  with  commercial  practices.  In  the  base‐case  scenario,  PMRC  is  forecast  to  earn  an  after‐tax  profit  of  PKR 77 million in the first year of operation, rising to PKR 842 million in 2027. Return on equity will remain  in the range of 6.0‐9.16 percent during 2021‐2027.    37 The World Bank Pakistan Housing Finance Project (P162095) ANNEX 6: AFFORDABILITY ANALYSIS AND CHARACTERISTICS OF THE URBAN GAP  COUNTRY: Pakistan   Pakistan Housing Finance Project    1. To estimate housing affordability, 2015‐16 HIES survey data were used to construct new income  quintiles  for  urban  households.  Each  quintile  represents  20  percent  of  all  urban  households.  Average  monthly incomes range from PKR 12,235 (US$117) in the lowest quintile to PKR 84,273 (US$804) in the  highest quintile (Figure 1). On average, urban households allocated 14.4 percent of their monthly income  to housing and utility costs—that is, about PKR 2,273 (US$22) monthly for the lowest income quintile, and  PKR 8,714 (US$83) monthly for the highest income quintile.  Figure 1. Range and average monthly household incomes by urban household income quintiles, 2015-16. Rupees 2 330 000 100,000 80,000 84,273 60,000 46,000 40,000 30,500 37,625 22,500 46,100 16,000 26,574 20,000 19,473 30,550 250 12,235 16,051 22,508 0 1st 2nd 3rd 4th 5th Income Quintile for Urban Households Source: World Bank staff calculations based on Pakistan Bureau of Statistics. 2016. Household Integrated Economic Survey (HIES) 2015-16. 2. Current  house  prices  are  unaffordable  for  most.  The  average  home  in  Pakistan  costs  about  PKR 10,000  (US$95.38)  per  square  foot.16  Assuming  the  average  household  in  urban  areas  includes  6  people and requires a minimum of 5 square meters (53 square feet) per person, the minimum cost of a  house  would  be  about  PKR  3.2  million  (US$30,802).  The  price‐to‐income  ratio  is  substantially  above  international affordability norms: 7.1 and 21.8 times the average annual income for the fourth and lowest  quintiles  respectively,  and  affordable  only  to  households  in  the  highest  urban  income  quintile.  Affordability constraints are compounded by a lack of long‐term financing options for housing.   3. While promoting access to housing finance, addressing the underlying cost drivers of housing  will go a long way in addressing Pakistan’s housing shortage. The Government should focus on enabling  a functional housing market with private sector providers at a large scale, while targeting highly specific  subsidies  to  the  most  vulnerable  and  lowest‐income  groups.  The  Government  (and  local  governments  within each urban market) should first conduct a detailed housing market study using the housing value  chain  to  identify  the  main  constraints  and  bottlenecks  for  market  provision  of  housing  at  scale  and  affordable costs. The value chain consists of links on both the demand and supply sides, including city  planning  and  building  regulations,  land  supply,  infrastructure,  the  construction  sector,  and  end‐user  finance./.    16  Zameen. 2017. “Pakistan House Price Index (Mar 2017).” https://www.zameen.com/index/buy/houses. Accessed April 18, 2017.  38