100706 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Con đường phía trước Tháng 10 năm 2015 Con đường phía trước i Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Con đường phía trước Tháng 10 năm 2015 Lời cảm ơn Đây là báo cáo tư vấn dành cho Chính phủ Việt Nam do Ngân hàng Thế giới thực hiện với sự hợp tác của Bộ Xây dựng, cụ thể là Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường Bất động sản và Nhóm công tác liên vụ của Bộ về lĩnh vực Nhà ở Giá hợp lý. Báo cáo nhận được sự hỗ trợ tài chính của Bộ Kinh tế, Giáo dục, Nghiên cứu Liên bang của Chính phủ Thuỵ Sỹ thông qua Quỹ Uỷ thác Tài trợ Đa phương về Phát triển Đô thị Bền vững, và Bộ Ngoại giao và Thương mại Ốtxtrâylia thông qua Quỹ Uỷ thác Cơ sở hạ tầng vì mục tiêu Tăng trưởng của Ốtxtrâylia – Khu vực Đông Á và Thái Bình Dương. Những khuyến nghị đưa ra trong báo cáo này là kết quả của quá trình lập kế hoạch tham vấn được Bộ Xây dựng hỗ trợ, với sự tham gia tích cực của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tài Chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài nguyên Môi trường và một số cơ quan khác. Những kết quả, phát hiện mang tính kỹ thuật và các khuyến nghị chính sách được thực hiện với sự đóng góp của đội ngũ chuyên gia trong nước và quốc tế về lĩnh vực nhà ở. Xin cảm ơn các đối tác, các bên liên quan thuộc chính phủ đã tham gia trong suốt quá trình thực hiện báo cáo này. Đặc biệt, chúng tôi xin chân thành cảm ơn những cá nhân sau đây đã có những đóng góp, hướng dẫn quý báu trong quá trình xây dựng lộ trình, bao gồm: Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục Nhà ở và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng Ông Vương Duy Dũng, Phó phòng Phát triển Nhà ở, Cục Nhà ở và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng Mặc dù bản báo cáo được sự đóng góp của rất nhiều cá nhân và tổ chức nhưng sẽ không tránh khỏi một số thiếu sót từ phía các tác giả. Con đường phía trước v Các Tổ chức, Cá nhân tham gia đóng góp cho Báo cáo Chính phủ Việt Nam Bộ Xây dựng Bộ Tài chính Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Bộ Kế koạch đầu tư Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Thế giới Các Trưởng nhóm, chuyên gia Taimur Samad, Chủ nhiệm dự án, Chuyên gia Cao cấp về Đô thị, GSURR Hoàng Thị Hoa, Đồng chủ nhiệm dự án, Chuyên gia Cao cấp về Đô thị, GSURR Meskerem Brhane, nguyên Chủ nhiệm Dự án, Chuyên gia trưởng, AFCE2 Josephine McVitty, Chuyên gia Nhà ở, GSURR Nguyễn Mai Hương, Chuyên gia Phân tích Quản lý Đô thị, GSURR Harrison Đào, Chuyên gia Cao cấp về Chính sách Nhà ở Matthias Nohn, Chuyên gia Cao cấp về Chính sách Nhà ở xây dựng dần Olivier Hassler, Chuyên gia Cao cấp về Tài chính Nhà ở Geoffrey Payne, Chuyên gia Cao cấp về Chính sách Đất Đô thị Huỳnh Thụy Thái Dương, Chuyên gia Phân tích Chính sách Nhà ở Các chuyên gia trong nước Đặng Hùng Võ, Cố vấn Cao cấp về Chính sách Đất đai và Nhà ở Nguyễn Thị Thanh Tâm, Chuyên gia Xã hội học Lã Hải Anh, Chuyên gia Thống kê Bùi Văn Khiêm, Trợ lý nghiên cứu Trần Thị Cẩm Nhung, Trợ lý nghiên cứu Con đường phía trước vii Danh mục từ viết tắt ACCA Liên minh Châu Á về Hành động Cộng đồng ADB Ngân hàng Phát triển Châu Á AFD Cơ quan Phát triển Pháp GCNQSDĐTS Chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất BOT Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao BT Xây dựng – Chuyển giao CAGR Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm CAM Phương pháp khấu trừ đều CDF Quỹ Phát triển Đô thị CDIA Sáng kiến Phát triển Đô thị khu vực Châu Á CG Chính quyền Trung ương CIDCO Công ty Phát triển Đô thị Công nghiệp CPF Quỹ Tiết kiệm Trung ương CRA Hỗ trợ Thuê nhà Thịnh vượng chung CRU Các Căn hộ/Nhà ở Cộng đồng CSP Đầu tư của khối thương mại CSC Ban chỉ đạo Trung ương về Chính sách Nhà ở và Thị trường bất động sản DFI Các Tổ chức tài chính Phát triển DoC Sở Xây dựng DTI Hệ lệ Nợ trên Thu nhập EMI Trả góp đều hàng tháng FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài FMR Giá thuê thị trường GHB Ngân hàng Nhà ở Chính phủ GoV Chính phủ Việt Nam TCTK Tổng cục Thống kê HBEE Hộ kinh doanh HCA Hộ gia đình và các Tổ chức Cộng đồng HOA Hội những người Sở hữu nhà HCMC Thành phố Hồ Chí Minh HDB Ban Phát triển Nhà ở HOREA Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh IMF Quỹ Tiền tệ Quốc tế IZ Quy hoạch tổng thể LG Chính quyền Địa phương LGAF Khung đánh giá Quản lý đất đai LHDF Quỹ Phát triển Nhà ở Địa phương LIHTC Khấu trừ Thuế Nhà ở Thu nhập thấp LDIF Quỹ Đầu tư Phát triển Địa phương LPLR Tập hợp, điều chỉnh quỹ đất Con đường phía trước ix LTV Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản thế chấp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận Quyền Sử dụng đất LVT Thuế đất MFI tổ chức tài chính vi mô MoC Bộ Xây dựng MoET Bộ Giáo dục Đào tạo MoF Bộ Tài chính MoHA Bộ Nội Vụ MoJ Bộ Tư pháp MoLISA Bộ Lao động, Thương binh, Xã hội MoNRE Bộ Tài nguyên Môi trường MoT Bộ Giao thông Vận tải MPI Bộ Kế hoạch Đầu tư NASHO Hiệp hội Quốc gia Các tổ chức Nhà ở Xã hội NGO Tổ chức Phi Chính phủ NHA Cục Nhà ở Quốc gia NPL Nợ xấu ODA Hỗ trợ Phát triển chính thứcgoài UBND Uỷ ban Nhân dân PCF Quỹ Tín dụng Nhân dân UBNDT Uỷ ban Nhân dân tỉnh PPP Hợp tác Công-tư RDA Cơ quan quản lý tái đầu tư/Lĩnh vực tái đầu tư RFP Thư mời thầu RIR Hệ số thu nhập dư dôi SALGA Ban Chính quyền địa phương Nam Phi NHNN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam SHRA Cục quản lý Nhà ở Xã hội DNNN Doanh nghiệp Nhà nước SPPI Chỉ số giá Tài sản của Savills TDR Quyền chuyển nhượng dự án ULIH Hộ gia đình thành thị thu nhập thấp URA Cục Phát triển Đô thị USAID Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa kỳ VAMC Công ty Quản lý nợ và tài sản của các ngân hàng Việt Nam VBSP Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam VDB Ngân hàng Phát triển Việt Nam VHLSS Điều tra mức sống hộ gia đình Việt Nam VUUP Dự án Nâng cấp Đô thị Việt Nam WEDS Tổ chức Phát triển Kinh tế Phụ nữ WU Hội Phụ nữ x Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Báo cáo tóm tắt A. Tóm tắt Nhà ở giá hợp lý sẽ là công cụ giúp Việt nam đạt được mục tiêu nâng cao năng suất lao động vàtăng trưởng rộng khắp ở khu vực đô thị. Trong hai thập kỷ qua, Việt Nam đã có thời kỳ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, giúp giảm nghèo đáng kể từ 58% năm 1993 xuống còn 17% năm 20121. Tuy vậy, Việt Nam vẫn là một đất nước với phần lớn dân số sống ở nông thôn với 2/3 dân số làm việc trong lĩnh vực nông nghiệp, năng suất lao động thấp và chỉ đóng góp 17% cho tổng sản phẩm quốc nội (GDP) năm 20142. Ở một số nước, quá trình đô thị hoá đã được sử dụng như một công cụ để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và xoá đói giảm nghèo. Nếu Việt Nam muốn duy trì tỷ lệ tăng trưởng cao thì việc tiếp tục hỗ trợ quá trình đô thị hoá, trong đó các thành phố đóng góp tỷ lệ đáng kể vào việc tạo việc làm và GDP, sẽ là một biện pháp quan trọng. Sự thay đổi cấu trúc này sẽ khiến dân số và nhu cầu nhà ở nhà ở gia tăng ở các thành phố, theo đó các giải pháp về nhà ở giá hợp lý chất lượng tốt trong những khu định cư có dịch vụ tốt sẽ hết sức cần thiết. Đây chính là thời điểm tốt để chính phủ củng cố và tái tập trung nỗ lực vào lĩnh vực nhà ở. Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau về chính sách nhà ở. Trước năm 1988, lĩnh vực nhà ở chính thức của Việt Nam được quản lý thông qua chế độ kế hoạch hoá tập trung, nhưng kể từ sau đổi mới đã chuyển biến theo định hướng thị trường, khiến cho khu vực này tăng trưởng nhanh chóng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp cả về cung lẫn cầu. Tuy nhiên, định hướng thị trường này gần như không mang lại giải pháp nào tạo điều kiện cho người nghèo và cận nghèo tiếp cận được với nhà ở. Tăng trưởng dựa vào đầu tư trực tiếp nước ngoài và tình trạng đầu cơ đã khiến giá nhà leo thang và cuối cùng dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản trong giai đoạn 2009-2012. Gói kích cầu 30 nghìn tỷ đã giúp định hướng lại thị trường khiến các doanh nghiệp đầu tư bất động sản và các tổ chức cho vay chuyển hướng sang lĩnh vực nhà ở thu nhập trung bình với giá cả hợp lý dành cho những người có nhu cầu thực về sở hữu nhà ở, tuy nhiên đã dẫn đến những chi phí tài chính lớn cho chính phủ. Thời điểm sau những năm khủng hoảng là cơ hội để Việt Nam chuyển sang một giai đoạn mới về chính sách nhà ở, tập trung vào việc khắc phục những yếu kém của thị trường, vấn đề khả năng chi trả của những người thu nhập thấp nhất, cũng như nâng cao hiệu quả chi tiêu công. Luật Nhà ở 2015 đã tạo khuôn khổ cho việc cải cách lĩnh vực nhà ở. Một trong những trọng tâm là hỗ trợ nhà ở người dân tự xây và sự tham gia chủ động của tư nhân, giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở cho thuê với giá cả hợp lý cũng như đáp ứng nhu cầu cao của các nhóm dân số thu nhập thấp, đặc biệt là công nhân khu công nghiệp ở các đô thị lớn. Trong báo cáo sẽ có phần đánh giá toàn diện và lộ trình phát triển nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam, đồng thời cũng đưa ra những khuyến nghị quan trọng cho lộ trình trước mắt của Việt Nam như sau: 1. Tăng đầu tư: Củng cố và tăng cấp vốn cho lĩnh vực nhà ở một cách bền vững để đạt được các mục tiêu quốc gia về nhà ở, nhắm đến hai nhóm ngũ phân vị (20%) có thu nhập thấp nhất và các đô thị có tốc độ tăng trưởng nhanh, nơi có nhu cầu nhà ở cấp bách nhất. 1 Ngân hàng Thế giới: Rà soát, cập nhật về đà phát triển kinh tế gần đây của Việt Nam, tháng 12 năm 2014 2 McCaig, B. Pavcnik, P. Thoát khỏi nông nghiệp: Thay đổi Cơ cấu tại Việt Nam. 2013. Con đường phía trước xi 2. Chuẩn bị cho 3 Sáng kiến Lá cờ đầu trong một Chương trình tổng thể tầm Quốc gia về Nhà ở Giá hợp lý: Đưa ra những giải pháp hoàn toàn mới trong lĩnh vực nhà ở, khuyến khích những đơn vị có năng lực thực hiện, tập trung vào việc sử dụng hiệu quả đầu tư công và đưa ra các giải pháp riêng cho 40% dân số thuộc nhóm nghèo nhất của Việt nam. Các sáng kiến bao gồm: Sáng kiến 1 - Hỗ trợ Tài chính Nhà ở: Chuyển sang hình thức trợ cấp gắn với thế chấp để tăng khả năng chi trả cho tầng lớp trung lưu một cách hiệu quả hơn về mặt chi phí và phát triển các sản phẩm tài chính nhà ở chuyên biệt cho các hộ gia đình có thu nhập chính thức và không chính thức. Sáng kiến 2 - Nhà cho Thuê Giá hợp lý: Gia tăng nguồn cung từ phía tư nhân về nhà cho thuê giá hợp lý thông qua một chương trình trợ cấp vốn nhắm đến đối tượng công nhân các khu công nghiệp và người dân thành thị thu nhập thấp. Sáng kiến 3 - Nhà ở Cơ bản Ban đầu: Xây dựng nhà ở cơ bản với giá hợp lý và đảm bảo an toàn để xây cất và mở rộng ra trong tương lai cho các hộ gia đình thu nhập rất thấp ở các khu vực nông thôn, các khu đô thị mới và vùng ven đô. 3. Thực hiện Hai chương trình Cải cách về Cơ cấu: Để có thể quản lý hiệu quả lĩnh vực nhà ở, cần ưu tiên thực hiện hai cuộc cải cách, đảm bảo sự phối kết hợp chặt chẽ, thu hồi vốn và tính bền vững dài hạn của các sáng kiến chính sách. Chương trình Cải cách 1 - Tăng cường thể chế: Tích cực củng cố mô hình cơ quan điều phối chung về lĩnh vực nhà ở, bất động sản, xây dựng chính sách, các chương trình, trợ cấp kinh phí, hỗ trợ các cấp chính quyền địa phương để trở thành nhân tố thực thi hiệu quả. Chương trình Cải cách 2 - Cải cách Thuế Đất: Thực hiện điều chỉnh tăng dần đối với khung thuế đất để hỗ trợ chính quyền địa phương có thêm doanh thu để cấp vốn cho các dự án và để quản lý tốt hơn thị trường đất đai. 4. Tạo Môi trường thuận lợi để phát triển lĩnh vực nhà ở giá hợp lý: Đầu tư vào một loạt các hoạt động trong trung hạn để tăng cường quản trị lĩnh vực nhà ở và sự phát triển của nhà ở giá hợp lý, bao gồm các hoạt động như tạo nền tảng để vận hành thị trường nhà ở bằng các hệ thống thông tin hiệu quả hơn, xác định mục tiêu phù hợp hơn và củng cố hệ thống theo dõi, đánh giá, cũng như thiết kế các cải cách hành chính hoặc quy định mang tính hỗ trợ, và các sáng kiến mới trong các lĩnh vực hành động được ưu tiên. Trong thời gian tới, để xây dựng các giải pháp theo hướng thị trường nêu trên cần tổ chức tham vấn sâu rộng, huy động sự tham gia của tất cả các thành phần liên quan đến lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là tư nhân, vì tư nhân sẽ đóng vai trò tích cực trong giai đoạn đầu chuẩn bị, bảo đảm cam kết, tham gia tiếp tục trong giai đoạn triển khai các giải pháp chính sách trong vai trò nhà đầu tư, cung cấp. B. Đánh giá khu vực Nhà ở Mặc dù liên tục tăng trưởng về kinh tế, Việt Nam vẫn gặp phải thiếu hụt lớn về nhà ở đảm bảo chất lượng. Ngày nay, khoảng 20% (gần 4,8 triệu hộ gia đình) trong tổng số 24,2 triệu hộ gia đình của Việt Nam vẫn sống trong đói nghèo. Gia tăng dân số và đô thị hoá đã vượt quá khả năng của chính xii Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam phủ trong việc đảm bảo cho mọi công dân được tiếp cận với nhà ở an toàn với giá hợp lý. Tỷ lệ dân số đô thị ước tính sẽ chiếm 50% vào năm 2040 khi Việt Nam tiếp tục thúc đẩy công nghiệp hoá như một phương tiện quan trọng để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và xoá đói giảm nghèo. Điều đó có nghĩa là hàng năm Việt Nam cần có thêm khoảng 374.000 căn hộ ở các thành phố, với số hộ gia đình thành thị ước tính sẽ tăng lên 10,1 triệu hộ vào năm 2020 (từ 8,3 triệu năm 2015), do gia tăng dân số đô thị và giảm quy mô hộ gia đình ở thành thị với tỷ lệ 1,09%/năm3. Nhu cầu mới về nhà ở đã, đang và sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sẽ dẫn đầu về phát triển đô thị trong trung hạn. Phân tích quy hoạch không gian cho thấy hơn 50% diện tích đất đô thị của cả nước tập trung ở 2 thành phố này, và 75% tăng trưởng không gian đô thị mới cũng tập trung ở đây. Khu vực Đồng bằng sông Hồng (trong đó có Hà Nội) và Khu vực Đông Nam (bao gồm thành phố Hồ Chí Minh) chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà ở hàng năm, tương đương 244.000 trên tổng số 374.000 căn hộ. Nguồn cung hiện tại chủ yếu phụ thuộc vào các giải pháp nhà ở tự xây. Khoảng 80% sản phẩm nhà ở là do các doanh nghiệp đầu tư bất động sản quy mô nhỏ, các chủ thầu xây dựng nhỏ lẻ và bản thân các hộ gia đình cung cấp. Tuy nhiên, các hộ gia đình thu nhập thấp và trung bình vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong việc nắm bắt nguồn lực cần thiết để có được một căn nhà tự xây dựng khang trang. Thứ nhất, việc tiếp cận với đất đai được công nhận chính thức để tự xây nhà thường nằm ngoài khả năng chi trả do thủ tục tốn kém và rườm rà để có được quyền sử dụng chính thức. Thứ hai, khả năng tiếp cận tài chính là một cản trở với nhiều hộ thu nhập thấp và lao động phi chính thức phần lớn là do mức độ bao phủ của dịch vụ tài chính còn thấp. Năng lực kỹ thuật để đảm bảo chất lượng công trình cũng là một vấn đề. Cuối cùng, một số luật lệ, thủ tục hành chính nhất định đã khiến các hộ gia đình rơi vào tình trạng không được công nhận chính thức, ví dụ như quy định về diện tích tối thiểu (ví dụ trên 50 m2 ở một số thành phố) và các yêu cầu về cơ sở hạ tầng quá tốn kém. Chính phủ đã bắt đầu hành động để có nhiều sự linh hoạt hơn, chú trọng hơn vào nhu cầu của khu vực này. Ví dụ, Nghị định 64/2012/NĐ-CP cho phép miễn giấy phép xây dựng đối với các dự án nhỏ, điều này thể hiện sự quan tâm, ủng hộ của nhà nước đối với khu vực này. Lĩnh vực nhà ở thương mại do các chủ dự án xây dựng đã có thời kỳ tăng trưởng mạnh mẽ, tuy nhiên dễ bị suy yếu trong các thời kỳ suy thoái. Kể từ sau thời kỳ Đổi mới, các công ty xây dựng và đầu tư bất động sản của nhà nước đã chi phối và chiếm ưu thế về xây dựng nhà ở từ năm 1994 đến 1998. Từ đó đến nay, ngày càng nhiều các công ty tư nhân đã gia nhập thị trường và trở nên năng động trong lĩnh vực nhà ở dân sinh. Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản của Việt Nam cũng đã trải qua ba thời kỳ suy thoái lớn trong giai đoạn này, bộc lộ nhiều điểm yếu của hệ thống. Thị trường bất ổn định trong những năm 2009-2012 đã khiến lạm phát, lãi suất tăng và giảm tăng trưởng, từ đó bong bóng nhà đất cũng giảm. Giá nhà ở đã giảm đáng kể, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp của thị trường, dẫn đến sự đình trệ trong hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở, tình trạng thiếu thanh khoản, các doanh nghiệp xây dựng phải củng cố lại và một khối lượng khá lớn nhà ở cao cấp còn tồn kho cần hoàn thiện hoặc bán ra để giải quyết tồn đọng. Giá cả đối với nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân (khoảng dưới 16 triệu đồng/ m2) cũng giảm xuống, tuy nhiên vẫn tương đối ổn định trong suốt thời kỳ này do nhu cầu tiêu dùng vẫn tiếp tục tăng. Nhờ sự hỗ trợ của gói kích cầu 30 nghìn tỷ, nhu cầu thị trường trước đây chưa được đáp ứng đã được các doanh nghiệp xây dựng và đầu tư bất động 3 Tính toán của tác giả dựa trên Khảo sát Mức sống của các Hộ gia đình Việt Nam (VHLSS), Thống kê dân số 2009 và Điều tra giữa kỳ 2013. Con đường phía trước xiii sản tích cực quan tâm hơn với việc tham gia vào phân khúc nhà ở giá hợp lý, dù lợi nhuận biên thấp hơn. Khi thị trường bình ổn và đầu tư quay trở lại, sự chú ý đến phân khúc này sẽ tiếp tục được thúc đẩy để lôi kéo ngày càng nhiều sự tham gia của tư nhân. Nhu cầu thuê nhà vẫn đang cao và còn tiếp tục tăng ở các khu vực đô thị. Theo Tổng điều tra dân số năm 2009, nhà ở cho thuê chiếm khoảng 15% quỹ nhà ở của Việt Nam, tương đương 3,3 triệu đơn vị nhà ở trên cả nước. Nhu cầu thuê nhà ở tập trung ở các khu vực đô thị (lên đến 26% ở TP HCM), chủ yếu ở nhóm người nhập cư (64% người nhập cư ở TPHCM và Hà Nội sống ở nhà thuê), các gia đình trẻ và các hộ gia đình thu nhập thấp. Nhu cầu nhà ở tạm thời hay giải pháp nhà thuê ước tính sẽ tăng khi Việt Nam ngày càng đô thị hoá nhiều hơn, số lượng học sinh, sinh viên và công nhân nhập cư tăng, lượng người đến tuổi kết hôn tăng, và nhiều người trẻ tuổi về sau muốn định cư ở thành phố. Nhà ở cho thuê với giá hợp lý hiện tại ở Việt Nam phần lớn là không chính thức, quy mô nhỏ và không đáp ứng tiêu chuẩn. Việc nhiều hộ gia đình không có quyền sử dụng ổn định và chính thức đã có tác động không nhỏ đến cơ hội kiếm sống của họ và làm tăng nguy cơ nghèo đói, đặc biệt là những người nhập cư. Mặc dù nhu cầu liên tục tăng, song nguồn cung nhà cho thuê giá hợp lý cũng rất hạn chế do khả năng chi trả thấp, nhiều rào cản về mặt pháp lý, và những khó khăn đối với tư nhân trong việc lập các dự án khả thi về mặt tài chính, làm cản trở sự tham gia của họ và khiến các chủ cho thuê chưa thể thay đổi tình trạng phi chính thức của mình. Công nhân các khu công nghiệp chiếm tỷ lệ lớn trong nhu cầu về nhà cho thuê. Trong quý 3 năm 2014, trong tổng số 15,8 triệu người đang làm việc tại các khu vực đô thị, 3,05 triệu người làm việc trong lĩnh vực sản xuất với số lượng 2,25 triệu người lao động tại 295 khu công nghiệp và 15 khu kinh tế trên cả nước4. Trong tổng số công nhân các khu công nghiệp, khoảng 40% có độ tuổi từ 15 đến 29 và khoảng 78%, tương đương 1,6 triệu người hiện đang ở trọ. Theo ước tính, nguồn cung chính thức chỉ đủ đáp ứng 10% nhu cầu nhà thuê này, cho thấy rằng phần lớn người dân phải đi thuê nhà không chính thức, và có một lượng lớn nhu cầu chưa được đáp ứng ở các khu công nghiệp về các giải pháp nhà thuê giá hợp lý và nhà ở cơ bản ban đầu để khởi nghiệp. Mặc dù nhu cầu cao như vậy nhưng các giải pháp nhà ở chính thức vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của người thu nhập thấp. Phân tích khả năng chi trả dựa trên nhóm thu nhập cho thấy chỉ những người ở nhóm ngũ phân vị thu nhập cao nhất mới có đủ khả năng chi trả cho các căn hộ thương mại Bảng 1 Phân tích Khả năng chi trả dựa trên nhóm Ngũ phân vị theo thu nhập của các hộ gia đình thành thị Điều kiện thị trường Gói 30 nghìn tỷ Nhóm thu Thu nhập Giá trị Ứng trước Nhà ban đầu Giá trị Ứng trước Nhà ban đầu nhập hàng khoản vay chi trả được khoản vay chi trả được tháng Q5 29.805 1.155.013 30% 495.005 1.650.018 1.507.588 30% 646.109 2.153.697 Q4 14.272 414.811 20% 103.703 518.513 541.434 20% 135.359 676.793 Q3 10.313 226.838 20% 56.709 283.547 326.031 20% 81.508 407.539 Q2 7.322 106.315 0% 0 106.315 185.193 0% 0 185.193 Q1 3.982 35.835 0% 0 35.835 75.524 0% 0 75.524 Nguồn: Tính toán của tác giả dự trên ước tính thu nhập sơ bộ (đô thị Việt Nam 2014) từ mẫu rút gọn của VHLSS 2012, số liệu về thu nhập tăng 13% theo CPI và phân tích thị trường tài chính. 4 Tổng cục Thống kê. Báo cáo Khảo sát Lực lượng Lao động. Quý 3 năm 2014. xiv Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam do các chủ dự án xây. Gói kích cầu 30 nghìn tỷ đã nới rộng khả năng chi trả cho các hộ gia đình thu nhập trung bình bằng việc giảm đáng kể lãi suất cố định xuống thấp hơn so với giá trị trường, tuy cũng kéo theo chi phí cao đối với nhà nước. Tuy nhiên, theo Bảng 1, các căn hộ tiêu chuẩn vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của các nhóm thu nhập thấp hơn, đặc biệt với 40% dân số ở phân khúc thu nhập thấp nhất và các nhóm dân có thu nhập và quyền sử dụng không chính thức. Hạn chế về tiếp cận tài chính nhà ở là một cản trở lớn trong việc cải thiện khả năng chi trả của người dân. Thị trường còn rất nhiều phân khúc chưa thoả mãn điều kiện khả năng tài chính và do đó không thể tiếp cận được với nguồn tài chính nhà ở. 68% lực lượng lao động thuộc nhóm lao động tự do và do vậy không đủ điều kiện thế chấp. Cả những người sở hữu nhà không chính thức và người nghèo, người có khả năng hoàn trả thấp cũng tương tự như vậy. Các sáng kiến về tài chính nhà ở và các kênh cho vay là rất cần thiết để đáp ứng nhu cầu của những phân khúc thị trường này, với sự hỗ trợ của các nguồn tài chính dài hạn. Hơn nữa, sự suy thoái của thị trường bất động sản những năm 2009-2012 đã bộc lộ những điểm yếu mang tính hệ thống trong lĩnh vực thị trường thế chấp. Do đó cần phải cải thiện hệ thống kê biên tài sản thế chấp, xây dựng các công cụ theo dõi chỉ số từ sớm cho khu vực này và tăng cường các nguyên tắc thận trọng để giúp duy trì sự ổn định của thị trường. Những điều này sẽ là biện pháp quan trọng để phòng ngừa rủi ro theo các chu kỳ thị trường khi tăng trưởng và đầu tư quay trở lại với bất động sản. Thiếu nguồn cung đất đai là cản trở lớn đối với khả năng xây dựng nhà ở giá hợp lý. Hàng năm, nhu cầu đất đô thị ước tính là khoảng 11.500 héc ta. Nguồn cung chính thức hiện nay còn xa mới theo kịp cầu, khiến giá đất tăng cao và bó hẹp khả năng chi trả của người dân. Khuôn khổ pháp lý về đất đai hiện nay còn cồng kềnh, phức tạp và kém hiệu quả. Các thách thức lớn trong việc triển khai đất có hạ tầng phù hợp bao gồm: (i) khó khăn đối với chính phủ trong việc huy động đất trống và đất chưa xây dựng ở các thành phố; (ii) tranh cãi về thực tế thu hồi và đền bù đất của Nhà nước; (iii) các thách thức trong việc buộc thi hành và theo dõi việc thực hiện quy định về dành ra 20% quỹ đất; (iv) thiếu các công cụ xác định giá trị đất để khấu trừ giá trị cho các dự án mới; và (v) thiếu quy hoạch tổng thể về sử dụng đất và sự phối kết hợp giữa các bộ ngành quan trọng (Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT, Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Kế hoạch - Đầu tư). Mức thuế đất của Việt Nam hiện đang rất thấp, góp phần gây ra tình trạng đầu cơ và giá đất ngày càng cao. Thuế đất chỉ chiếm 2-3% tổng nguồn thu của nhà nước do thuế suất quá thấp và việc định giá đất thấp hơn giá thị trường của uỷ ban nhân dân các tỉnh trong Khung giá đất. Điều này làm giảm đáng kể nguồn thu để từ đó cung cấp dịch vụ, hạ tầng và vốn cho các chương trình công khác của. Cuối cùng, việc thực hiện quy định dành riêng 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo Nghị định 188 còn gặp nhiều khó khăn do năng lực cưỡng chế thực thi của các cấp chính quyền địa phương còn yếu kém, sự chây ỳ của chủ dự án và các thủ tục còn chưa được xây dựng để quản lý và tận dụng hiệu quả quỹ đất này. Các chương trình nhà ở hiện tại đã có một số kết quả tích cực, tuy nhiên phần lớn các chương trình này đều vẫn đang trong giai đoạn thực hiện và kết quả chưa rõ ràng. Hiện có khoảng hơn một chục chương trình nhà ở đang được thực hiện. Các chương trình này phần lớn đã thành công trong việc thúc đẩy tư nhân và hỗ trợ một lượng lớn các hộ gia đình, đặc biệt phải kể đến chương trình 30 nghìn tỷ, chương trình giảm thiểu nguy cơ bão lụt ở Đồng bằng sông Cửu Long và chương trình hỗ trợ cải tạo nhà ở cho các gia đình nông thôn thu nhập thấp. Tuy nhiên, hầu hết các chương trình này được thiết kế riêng lẻ cho các nhóm đối tượng khác nhau, sử dụng các kênh thực hiện riêng biệt không được điều phối với các chương trình khác trong cùng lĩnh vực và không có cơ chế hạch toán rõ ràng đối với chi tiêu công. Một vài chương trình phải rất khó khăn xoay sở mới nhận được nguồn Con đường phía trước xv tiền cần thiết để thực hiện, và các chương trình khác thì thực hiện với chi phí kinh tế cao và tốn kém cho chính phủ. Cuối cùng, chính sách nhà ở còn chưa tập trung vào các hộ nghèo đô thị. Các chương trình này cần được cải thiện để đạt hiệu quả cao hơn thông qua việc củng cố hệ thống thực hiện và tập trung phát triển các phân khúc thị trường rộng thay vì chỉ thực hiện cho một vài nhóm đối tượng riêng biệt. Hộp 1 Ví dụ về những Giải pháp của Chính phủ Việt Nam với Nhà ở Giá Hợp lý Chương trình 30 nghìn tỷ: Chính phủ Việt Nam đưa ra gói kích cầu 30 nghìn tỷ từ tháng 6 năm 2013 để giải quyết tình trạng dư thừa nguồn cung về nhà ở cao cấp và tái định hướng các tổ chức cho vay và chủ dự án chuyển sang nhu cầu thực của người tiêu dùng thu nhập thấp và trung bình. Trong khi Ngân hàng Nhà nước quản lý các tiêu chí thoả mãn điều kiện vay với người tiêu dùng, việc giải ngân các khoản vay và hoạt động của bên cầu thì Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm việc phê duyệt và giám sát các dự án về bên cung, bên chủ dự án. Mặc dù chương trình này khá thành công trong việc kích thích sản xuất và cho vay nhà ở giá hợp lý, nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn ngay từ lúc đầu với tỷ lệ giải ngân thấp, chủ yếu có lợi do tầng lớp trung lưu thuộc lực lượng lao động chính thức và kéo theo những chi phí kinh tế cao cho nhà nước vì chi phí trợ cấp gián tiếp đối với các khoản vay thế chấp và khoản vay cho chủ dự án lần lượt là 23,8% và 7,1%. Quy định về đóng góp 20% quỹ đất theo Nghị định 188: Quy định về đóng góp quỹ đất cho nhà ở xã hội, bù lại chủ đầu tư được hưởng các ưu tiên trong đầu tư bất động sản theo Nghị định 188 là một trong những nỗ lực ban đầu của Chính phủ Việt Nam để giải quyết những nút thắt về nhà ở từ bên cung đối với các phân khúc thu nhập thấp ở đô thị. Tuy nhiên đất cho nhà ở xã hội vẫn thiếu do năng lực thực thi ở cấp địa phương còn yếu và sự miễn cưỡng của chủ dự án trong việc tuân thủ hướng dẫn chặt chẽ. Thực tế này cho thấy cần phải đưa ra những chính sách mới bằng cách lôi kéo sự tham gia của các cấp chính quyền địa phương để có đầu vào cho việc xây dựng chính sách từ sớm và chuẩn bị cho việc thực hiện. Hạng mục Nâng cấp Nhà ở của Dự án Nâng cấp Đô thị Việt Nam (VUUP): Nguồn vốn của dự án VUUP cho tài chính vi mô đã giúp mở rộng và chuyên sâu hơn các hoạt động của các tổ chức tài chính vi mô xung quanh các khoản vay nhỏ để cải tạo nhà ở ở các khu vực thành thị. Cùng với nâng cấp đô thị, dự án đã cấp vốn 15 triệu USD cho các tổ chức tài chính vi mô và mạng lưới cộng đồng để cung cấp tín dụng ưu đãi cho việc cải tạo nhà ở cho các hộ thu nhập thấp ở TPHCM, Hải Phòng, Cần Thơ, và Nam Định. Cho vay trong chương trình này đã bao phủ 90.000 hộ gia đình và chứng minh cho lợi ích của các tổ chức tài chính vi mô trong việc thực hiện tài chính vi mô nhà ở nếu chính phủ có những hỗ trợ phù hợp. Chương trình Nhà ở Nông thôn Thu nhập thấp: Chương trình này nhắm đến đối tượng là các hộ nghèo ở khu vực nông thôn chưa có nhà ở. Ngân hàng Chính sách Xã hội cung cấp tín dụng giá rẻ cho việc cải tạo nhà ở và xây dựng nhà dần dần, đồng thời cung cấp hỗ trợ kỹ thuật cơ bản về xây dựng. Hội Phụ nữ, Hội Nông dân, và Đoàn Thanh niên là những tổ chức cộng đồng đứng ra giao dịch với khách hàng và tổ chức hoạt động, từ việc bắt đầu cho đến các hoạt động thẩm định, giải ngân và thu hồi nợ. Chương trình này đã bao phủ được 260.587 hộ gia đình tính đến cuối Giai đoạn I năm 2010. Giai đoạn II có mục tiêu là 510.700 hộ trong vòng 4 năm. Những khó khăn trong việc phối kết hợp đã làm suy yếu năng lực quản lý của lĩnh vực nhà ở. Bộ Xây dựng đóng vai trò chỉ đạo trong việc điều tiết và giám sát lĩnh vực nhà ở. Tuy nhiên, do bản chất đa ngành của lĩnh vực này nên cần sự vào cuộc và tiếng nói của 11 bộ ngành có liên quan (bao gồm Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT, Bộ GT-VT, Bộ Tài chính, Bộ KH-ĐT, Ngân hàng Nhà nước), đây là một nhiệm vụ khó khăn nếu không có những công cụ và sự hỗ trợ cần thiết. Nhiều cơ quan chính phủ trung ương đóng vai trò là các cơ quan tham gia không rõ ràng về mặt thể chế, chỉ phối kết hợp trên cơ sở giải pháp xvi Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam tình thế và thực hiện cơ chế báo cáo là chủ yếu, điều này đã hạn chế năng lực của Bộ Xây dựng trong việc thiết kế và triển khai các chương trình nhà ở một cách tổng thể và đạt hiệu quả chi phí. Cần phải thiết lập cơ chế điều phối mạnh mẽ hơn và đầu tư nhiều hơn nữa vào các hệ thống thông tin quản lý nhằm cải thiện thông tin thị trường và giám sát chi tiêu công. Điều này sẽ giúp chính phủ dễ dàng hơn trong việc đo lường và cải thiện kết quả hoạt động của các sáng kiến chính sách. Những hạn chế về ngân sách cũng là rào cản đối với đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Mặc dù nhà ở được xác định là mục tiêu phát triển then chốt trong Kế hoạch Phát triển Kinh tế- Xã hội Quốc gia, nhưng có rất ít dư địa tài khoá để mở rộng phân bổ ngân sách ngoài các lĩnh vực ưu tiên khác, ví dụ như giáo dục và y tế. Tình hình tài khoá của Việt Nam đã bị sụt giảm kể từ năm 2006 do tăng chi thường xuyên, chi sự nghiệp và giảm doanh thu chính phủ từ 25,6% GDP năm 2009 xuống khoảng 20,1% năm 2015. Nợ công đã lên mức 60% GDP, chỉ thấp hơn một chút so với mức ngưỡng luật định của chính phủ là 65%. Điều này dẫn đến nhiều cản trở đối với các chương trình mới và các nỗ lực mạnh mẽ hơn nhằm phân cấp các cam kết về nguồn lực cho chính quyền địa phương và tập trung vào các cơ hội thu hồi chi phí từ đầu tư công. Một số cơ quan chính quyền địa phương đã có các dự án nhà ở mang tính đổi mới với song phần lớn đều cần sự hỗ trợ mới có thể hoạt động hiệu quả hơn để đảm bảo có đủ nhà ở giá hợp lý cho các khu vực thành thị. Các cấp chính quyền địa phương có nhiệm vụ phải cung cấp nhà ở, tuy nhiên địa phương thường không ưu tiên lĩnh vực nhà ở mặc dù nhu cầu này là rất lớn do thiếu năng lực kỹ thuật và khả năng quy hoạch cũng như huy động nguồn lực cho lĩnh vực này. Các Quỹ Phát triển Nhà ở Địa phương, lẽ ra đóng vai trò là cầu nối ở cấp tỉnh để thực hiện Luật Nhà ở năm 2005, thì lại không thành lập được ở hầu hết các thành phố do thiếu vốn và hướng dẫn, còn ở những nơi thành lập được thì thành công lại rất hạn chế. Do đó chính phủ đã quyết định sáp nhập các cơ quan này với Quỹ Đầu tư Phát triển địa phương, với một nhiệm vụ mới là cho phép đầu tư vào các chương trình nhà ở công, tuy nhiên vẫn không có hướng dẫn về các giải pháp trong lĩnh vực này. Mặc dù vậy, ở cấp địa phương cũng có nhiều sáng kiến đổi mới, bao gồm các nỗ lực thử nghiệm việc tái điều chỉnh đất đai ở Đồng bằng Sông Cửu Long cho các hộ gia đình sống trong vùng lũ lụt và các chương trình hợp tác công-tư (PPP) giữa doanh nghiệp và chính quyền địa phương trong các dụ án nhà ở hỗn hợp cho công nhân ở các khu công nghiệp của Đà Nẵng, là cơ hội để nhân rộng và tăng quy mô của các sáng kiến như thế này. Ban Chỉ đạo Trung ương về Chính sách Nhà ở và thị trường Bất động sản (BCĐ) là một nỗ lực quan trọng hướng đến lồng ghép hoạt động. Đứng đầu BCĐ là một Phó Thủ Tướng. BCĐ được thành lập để cố vấn cho Thủ Tướng về các giải pháp thị trường nhà ở và bất động sản. Nhóm công tác đa ngành này bao gồm tất cả các bộ ngành có liên quan trong đó có tổng cục phát triển nông nghiệp, tổng liên đoàn lao động, xây dựng và quản lý đô thị, với nhiệm vụ cố vấn và cung cấp ý kiến đầu vào cho các chương trình nhà ở được đề xuất và đồng thời đóng vai trò điều phối các bộ ngành, tổng cục, cục, vụ có liên quan. Tuy nhiên, BCĐ vẫn chưa có được một cơ chế rõ ràng để giám sát các bên liên quan, việc thực hiện chương trình và hiệu quả hoạt động của chương trình. Luật Nhà ở là công cụ để chính phủ củng cố và tăng cường đầu tư công vào lĩnh vực nhà ở. Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 đã cung cấp khuôn khổ pháp lý cho hỗ trợ của chính phủ và cải cách các lĩnh vực ưu tiên cho nhà ở giá hợp lý, bao gồm nhà ở tự xây, nhà cho thuê giá hợp lý, cải tạo các khu tập thể cũ, cải thiện khả năng quản lý ngành, hệ thống thông tin theo dõi và đánh giá và nhiều lĩnh vực khác. Thách thức giờ đây là làm thế nào để triển khai được Luật Nhà ở bằng cách nuôi dưỡng các đơn vị có năng lực, xây dựng các hệ thống thực hiện hiệu quả và các sáng kiến có thể sử dụng để quản lý hiệu quả hơn lĩnh vực này và cải thiện khả năng chi trả cho nhóm người thu nhập thấp nhất. Con đường phía trước xvii C. Các khuyến nghị cho lộ trình thực hiện Báo cáo đề xuất lộ trình triển khai nhằm phác thảo chiến lược cung cấp thông tin và hình thành các giải pháp cho chính phủ Việt Nam trong lĩnh vực nhà ở trong vòng 5 năm tới, cũng như thu hút sự tham gia của tư nhân. Khuyến nghị đầu tiên và quan trọng nhất là chính phủ cần xây dựng Chương trình Quốc gia về Nhà ở giá hợp lý như một phương tiện để hiện thực hoá mục tiêu của Luật Nhà ở 2015. Chương trình này sẽ có Ba Sáng kiến Lá cờ đầu và Hai chương trình Cải cách Cơ cấu, cùng với một loạt các hoạt động bổ trợ để củng cố việc quản lý và điều tiết lĩnh vực nhà ở, cũng như hỗ trợ tốt hơn việc tập trung vào hỗ trợ nhà ở đối với nhóm thu nhập thấp nhất. Tư nhân sẽ đóng vai trò tích cực trong việc trực tiếp thực hiện những chính sách này để đầu tư, cung cấp nhà ở với giá hợp lý, do vậy cần tham gia ngay từ giai đoạn đầu chuẩn bị. Figure 2 and Figure 8.1 Cấu trúc nói trên của Chương trình Quốc gia về Nhà ở Giá hợp lý được thể hiện trong Hình 1 và được minh họa dưới đây. Hình 1 Cấu trúc của Chương trình Quốc gia và Nhà ở Giá hợp lý Sáng kiến Sáng kiến Sáng kiến Sáng kiến Tài chính Thuê nhà Nhà ở lá cờ đầu Nhà ở Giá Hợp lý Ban đầu Tăng cường Thể chế Cải cách Cơ cấu Cải cách Thuế Đất Đô thị 1. Sáng kiến Lá cờ đầu: Hỗ trợ Tài chính Nhà ở Sáng kiến đầu tiên nhằm mục đích mở rộng tiếp cận với tài chính nhà ở cho hộ gia đình thu nhập thấp và không chính thức, đồng thời củng cố và cải thiện môi trường cho vay nói chung. Trọng tâm là để hỗ trợ việc phát triển một loạt các sản phẩm tài chính nhà ở chuyên biệt nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của các hộ gia đình thu nhập thấp ở đô thị, ngoài ra giúp giảm bớt những yếu kém của thị trường trước tình trạng đầu cơ bất động sản và sự dao động của các chu kỳ đầu tư. Thứ nhất, chính phủ nên sử dụng một phương pháp hiệu quả chi phí hơn để mở rộng tiếp cận với tài chính có thế chấp cho các hộ thu nhập thấp và trung bình. Điều này đòi hỏi phải tối ưu hoá gói 30 nghìn tỷ bằng cách chuyển đổi theo hướng hỗ trợ giảm dần theo thời gian gắn với thế chấp và tập trung nhiều hơn vào việc tăng cường năng lực cho khu vực tài chính đối với việc cho vay và quản lý rủi ro của thị trường thế chấp. Các hoạt động cụ thể bao gồm: thiết kế và triển khai hình thức trợ cấp giảm dần theo thời gian, xem xét tính khả thi của chương trình thế chấp thứ cấp để cung cấp giải pháp về nguồn vốn dài hạn cho các ngân hàng, và một loạt các hành động để tăng cường quản lý thế chấp, ví dụ như hệ thống theo dõi tốt hơn và các quy định thận trọng của ngân hàng. Các khía cạnh này được mô tả chi tiết hơn trong báo cáo toàn văn. xviii Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Thứ hai là việc tăng cường nguồn cung vốn cho việc cải tạo nhà và mở rộng dần với sự trợ giúp theo hướng có một khoản tiết kiệm cộng với một sản phẩm tài chính vi mô gắn với trợ cấp. Tham khảo hình 3 để hiểu thêm về mối quan hệ tương tác giữa các bên. Với một chương trình như vậy, các tổ chức tài chính tham gia sẽ cấp một khoản vay nhỏ phục vụ mục đích nhà ở cho các hộ gia đình có đủ điều kiện (ví dụ các khoản vay lên đến 30 triệu đồng, trong vòng 3-5 năm), khoản vay này sẽ được gắn với một khoản trợ cấp của chính phủ. Độ tin cậy tín dụng của người lao động tự do sẽ được cải thiện thông qua một khoản tiết kiệm trong một kỳ hạn tối thiểu nào đó (ví dụ 12 tháng) hoặc lịch sử vay nợ trước đó. Hỗ trợ kỹ thuật xây dựng cũng sẽ được tích hợp vào khoản vay để đảm bảo chất lượng công trình. Việc cơi nới nhà cửa có thể phục vụ nhu cầu riêng của gia đình hoặc nhằm mục đích cho thuê, nhờ đó các chủ đất nhỏ sẽ được khuyến khích xây dựng thêm phòng để cho thuê. Sản phẩm tài chính nhà ở thứ ba sẽ dưới dạng một khoản tiết kiệm cộng với một khoản vay thế chấp vi mô gắn với trợ cấp chính phủ cho các hộ gia đình thuộc nhóm lao động tự do để mua căn hộ được công nhận chính thức. Sản phẩm này có thể dựa trên yêu cầu tiết kiệm đối với hộ gia đình (để giúp các tổ chức tài chính xét duyệt người đi vay mà không cần lịch sử tín dụng hoặc nghề nghiệp chính thức) và được gắn với trợ cấp của chính phủ để nâng cao khả năng chi trả cho người có thu nhập thấp hơn. Sản phẩm này có thể kết hợp với sáng kiến lá cờ đầu về nhà ở cơ bản ban đầu. Hình 2 Ví dụ về Sản phẩm Tài chính Vi mô Nhà ở Cơ quan MFI và Nhà ở • Tăng trợ cấp các FI khác Quốc gia • Thiết kế chương trình • Tài chính vi mô Nhà ở • Giám sát chương trình • Hỗ trợ xây dựng (Cải tạo hoặc mở rộng nhà) • Trợ cấp Chính quyền Các Đối tượng địa phương Thụ hưởng • Cấp phép linh hoạt • Người có thu nhập không chính thức và đã có nhà ở • Lịch sử tiết kiệm hoặc đi vay • Mở rộng nhà để ở hoặc cho thuê 2. Sáng kiến lá cờ đầu: Nhà ở cho thuê giá hợp lý Việt Nam được khuyến nghị đầu tư xây dựng chương trình nhà cho thuê giá hợp lý, được quản lý bởi chính quyền địa phương nhằm gia tăng nguồn cung nhà ở cho thuê tư nhân với chất lượng và giá hợp lý tại các khu vực ưu tiên. Chương trình này sẽ bao gồm hỗ trợ bên cung, hỗ trợ bên cầu, một loạt các cải cách và các hoạt động để tạo ra một môi trường thuận lợi cho việc tăng nguồn cung nhà cho thuê chính thức. Để khuyến khích đầu tư, chính phủ được khuyến nghị cấu trúc các khoản trợ cấp (ví dụ bằng tiền mặt, cơ sở hạ tầng hoặc đất, nếu phù hợp) để có được sự tham gia của các bên được chứng nhận (ví dụ như các nhà đầu tư, chủ nhà, các tổ chức phi chính phủ và bên sử dụng lao động) để cung cấp nhà ở cho thuê có chất lượng cho các nhóm đối tượng đích. Để tiếp cận các khoản trợ cấp, nhà cung cấp nhà ở cho thuê phải thực hiện cam kết duy trì các căn hộ ở mức giá phải chăng nhất định trong một thời gian nhất định (ví dụ 10 năm). Chính quyền địa phương sẽ giám sát dự án, trong đó có thể bao Con đường phía trước xix gồm sử dụng hỗn hợp và các yếu tố thu nhập hỗn hợp để hỗ trợ sự phát triển của các khu lân cận tích hợp và có hạ tầng tốt, cũng như khả năng tài chính của dự án. Bắt đầu sáng kiến trong các khu công nghiệp để đáp ứng các nhu cầu sẵn có, và sau khi thử nghiệm và nghiên cứu, chương trình có thể được mở rộng để giải quyết các nhóm ưu tiên khác trong khu vực đô thị, bao gồm cả các hộ gia đình có thu nhập thấp (hộ gia đình thuộc diện nghèo và những hộ nằm trong nhóm 40% dân số thu nhập thấp nhất), sinh viên và các gia đình trẻ. Để tiếp cận đến những hộ có thu nhập thấp nhất và yếu thế nhất, cần có các phiếu thuê nhà (voucher) để rút ngắn khoảng cách giữa khả năng chi trả hàng tháng của họ so với thu nhập hàng tháng theo yêu cầu của bên tư nhân nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn cho dự án đầu tư. Hình 3 Sáng kiến Nhà ở cho thuê Giá hợp lý Cơ quan Nhà Các Ngân Hàng ở Quốc gia • Tài khoản tiết kiệm • Tài chính Nhà ở (tương lai) Người thụ hưởng • Thiết kế chương trình • Tài trợ vốn dài hạn • Giám sát chương trình xây nhà cho thuê (người thuê nhà) • Trợ cấp vốn • Chi trả thuê nhà Nhà đầu tư Các Chính quyền Địa phương PPCss Chủ đất • Nhắm mục tiêu & lựa chọn • Tài sản • Phân bổ trợ cấp vốn Chủ lao động • Hoạt động Khu Nhà ở Tích hợp: • Đất đai + hạ tầng Các bên cung cấp • Sự cam kết về yêu cầu cho thuê tối thiểu giá hợp lý (ví dụ 40% để cho thuê) Nhà cho Thuê 3. Sáng kiến lá cờ đầu: Nhà ở cơ bản ban đầu Sáng kiến cuối cùng tập trung vào chương trình hỗ trợ nhà ở tự xây thông qua việc xây dựng các căn hộ cơ bản được gọi là “nhà ở cơ bản ban đầu”, nhắm tới các hộ gia đình thu nhập thấp nhất ở các khu vực đô thị và ngoại ô và vùng nông thôn có hạ tầng tốt. Căn hộ cơ bản có thể là căn nhà một tầng với ít nhất một phòng 12 m2 trở lên, có thể chuyển vào ở ngay và có thể cơi nới dần sau này tuỳ theo nhu cầu và sở thích thay đổi của các hộ gia đình. Căn hộ cơ bản cho phép những người có thu nhập thấp nhất, những người không thể tự xây nhà, có một sự khởi đầu trong quá trình nhà ở của họ với cơ sở hạ tầng cơ bản. Nhà ở cơ bản ban đầu giảm thiểu tiêu cực phát sinh từ các giải pháp tự xây nhà hoàn toàn trong khu vực ổ chuột, chẳng hạn như các vấn đề y tế công cộng, và là chi phí hiệu quả hơn so với việc nâng cấp. Các căn hộ cơ bản có thể được xây dựng trên diện rộng bởi các doanh nghiệp xây dựng tư nhân, thông qua sự hợp tác hoặc hỗn hợp cả hai. Giải pháp “Nhà ở cơ bản ban đầu” có thể bao gồm việc hợp tác với một thể chế hoặc tổ chức trung gian (ví dụ các tổ chức tài chính vi mô, công đoàn, liên đoàn lao động, hội phụ nữ), những người đóng vai trò tham gia và tổ chức các nhóm hộ gia đình có thu nhập thấp đủ điều kiện. Tiết kiệm và thế chấp vi mô gắn với trợ cấp có thể được sử dụng đối với người lao động tự do, nơi mà các hộ gia đình sử dụng các khoản tiết kiệm thông thường để tạo nên một bản lịch sử tín dụng (ví dụ 12 tháng) để có đủ điều kiện được cho vay nhà ở để mua căn hộ cơ bản ban đầu và chính phủ cung cấp một khoản trợ cấp để nâng cao khả năng chi trả. xx Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Chính quyền địa phương sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc chọn, đầu tư phát triển các khu đất thích hợp cho các dự án nhà ở cơ bản (hoặc thông qua đất được dành riêng theo Nghị định 188, hoặc các công cụ khác , chẳng hạn như Gom đất và Tái điều chỉnh đất…), kêu gọi sự tham gia của các nhà thầu tư nhân và giám sát việc bán, cho thuê hay phân bổ căn hộ đến các hộ đủ điều kiện. Trong thời gian đó, người sở hữu nhà có thể quyết định từng bước mở rộng căn hộ của mình thông qua các chương trình tài chính vi mô nhà ở và hỗ trợ kỹ thuật trong xây dựng. Hình 4 Sáng kiến Nhà ở Cơ bản Ban đầu Cơ quan Nhà Các Thể chế Tổ chức ở Quốc gia • Tăng trợ cấp tài chính Cộng đồng • Thiết kế chương trình • Giám sát chương trình • Tập hợp các hộ gđ • Vay nhà ở • Trợ cấp vốn • Kênh tiết kiệm • Tổ chức tiết kiệm • Vd: HPN, Hội thương mại Hợp đồng Các Chính quyền Hộ gia đình / hoặc Xây dựng- Địa phương Cộng đồng Chuyển giao • Nhắm mục tiêu • Tài sản • Cam kết tiết kiệm • Xác định khu vực • Vay vốn phát triển • Đầu vào thiết kế nhà ở ban đầu • Đấu thầu/RFP • Bán/chuyển nhượng • Hỗ trợ cộng đồng • Hạ tầng • Mương nhánh tạm thời 4. Cải cách cơ cấu: Tăng cường Thể chế Để thực hiện có hiệu quả các sáng kiến lá cờ đầu và cải thiện chất lượng quản lý nhà nước, Việt Nam sẽ cần phải củng cố và tăng cường thể chế và hệ thống thực thi. Việt Nam được khuyến nghị: (i) thành lập cơ quan quản lý chung thực hiện điều phối, giám sát lĩnh vực; (ii) tập trung vào việc xây dựng năng lực của chính quyền địa phương tại ít nhất 5 thành phố tăng trưởng cao của Việt Nam, để hỗ trợ cho những địa phương này trở thành các đầu mối thực hiện các sáng kiến nhà ở quốc gia. Cơ quan quản lý chung này có thể đặt tên là Cục Nhà ở Quốc gia (NHA) sẽ hoạt động như một cơ quan điều phối bao trùm giữa các bộ và chính quyền thành phố để giám sát các giải pháp trong lĩnh vực nhà ở. NHA không nhất thiết phải thành lập mới mà có thể trực thuộc một bộ đứng đầu được chỉ định bởi Chính phủ Việt Nam, hoặc bằng cách thiết lập một cơ quan lập pháp mới ở mức độ cao hơn của chính phủ, chẳng hạn như một Cơ quan Nhà ở Quốc gia (NHA) hoặc mở rộng nhiệm vụ và năng lực của Ban chỉ đạo trung ương hiện có. Một cơ quan như vậy có thể có các chức năng sau: - Phối hợp, tập hợp các ban ngành - Phân tích, xây dựng chính sách - Trợ cấp kênh và hỗ trợ cho các chính quyền địa phương - Theo dõi và đánh giá chương trình - Xây dựng hệ thống xác định mục tiêu chung - Giám sát hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản Con đường phía trước xxi NCB cũng sẽ tham gia và hỗ trợ chính quyền địa phương đối với việc chuẩn bị và thực hiện các sáng kiến đi đầu. Chính quyền địa phương đóng một vai trò quan trọng trong việc thực hiện đánh giá nhu cầu của địa phương, xác định hộ gia đình mục tiêu, tạo điều kiện cho việc cung cấp đất đai, quản lý các khoản trợ cấp, sự tham gia của tư nhân và báo cáo lại kết quả để theo dõi chương trình. Bằng cách tạo ra các hệ thống thực thi chung, chỉ số và nền tảng hoạt động rõ ràng cho việc đào tạo và chia sẻ ngang hàng, chính quyền trung ương có thể hỗ trợ và khuyến khích chính quyền địa phương để nâng cao hiệu quả trong việc cung cấp nhà ở giá hợp lý. Hình 5 Cơ cấu Thể chế trong Quản trị khu vực Nhà ở • Tập hợp các Bộ/Cơ quan NN • Phân tích & Xây dựng Chính sách Cơ quan Nhà ở • Kênh Trợ cấp/Hỗ trợ cho chính quyền địa phương Quốc gia • Giám sát & Đánh giá chương trình • Nhắm mục tiêu & phân nhóm • Hệ thống thông tin BĐS Nhà ở • Nhắc mục tiêu & Lựa chọn • Cơ quan Thực hiện Chương trình Các Chính quyền • Quản lý Nguồn Đất đai Địa phương • Cung cấp hạ tầng • Tổ chức các Thủ tục hành chính • Báo cáo về NHA 5. Cải cách Cơ cấu: Thuế đất Đô thị Để triển khai những sáng kiến về nhà ở nói trên một cách bền vững, chính phủ cần xem xét việc điều chỉnh cơ cấu thuế đất. Trong ngắn hạn, Chính phủ nên thực hiện từng bước nhằm điều chỉnh theo hướng tăng dần đối với khung giá đất để phù hợp với giá đất trên thị trường do việc này không trái với các quy định đang có. Thứ hai, Chính phủ được khuyến nghị tăng thuế đất hàng năm hoặc cân nhắc thu thuế bổ sung5 khi xem xét lại việc triển khai Thuế Đất 2013. Cơ cấu mới có thể từng bước tăng thu thuế đất theo giai đoạn, cho phép các chính quyền địa phương quản lý tốt hơn các nguồn tài nguyên đất, giảm tình trạng đầu cơ, tăng ngân sách, và tăng nguồn cung đất cho một thị trường vận hành tốt hơn. Để tránh các tác động tiêu cực lên những người có thu nhập thấp, người được quyền sử dụng đất có thể bị thu thêm thuế đối với trường hợp sở hữu nhiều đất hoặc đất rộng hơn dựa trên quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, dù có được xây dựng hay không. Nếu triển khai hợp lý, cải cách thuế đất có thể đạt được thành công mà không gây ra những tác động tiêu cực lên các hộ gia đình thu nhập thấp. Ngược lại, việc tăng thuế đất sẽ làm tăng tính khả thi của hình thức nhà ở mới do nó sẽ làm giảm lạm phát giá đất từ việc đầu cơ và giảm các ưu đãi đối với các 5 Bất kỳ khoản phí nào cũng phải được tính dựa trên giá trị đất (không phải giá trị của các tài sản trên đó) và được xem là một khoản thu thêm từ thuế đất (có thể tạm thời) nhằm mục đích tài trợ cho các dự án cụ thể (ví dụ thuế gia tăng giá trị tự nhiên) hoặc cân nhắc thay đổi các khoản thuế suất đã quy định trong Luật Đất đai. xxii Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam nhà đầu tư nắm giữ đất nhàn rỗi, và hơn nữa thúc đẩy nhà ở giá hợp lý cho người nghèo ở thành thị. Việc tăng Khung giá Đất cũng cải thiện việc đền bù đối với những người bị lấy đất cho các dự án xây dựng được nhà nước phê duyệt. Hình 6 Giản đồ Thuế đất Đô thị Các Cơ quan Chính phủ Trợ cấp Thuế Đất Tăng Giá trị Thị trường 6. Tạo môi trường thuận lợi cho Thị trường Nhà ở giá hợp lý. Ngoài những sáng kiến lá cờ đầu và các chương trình cải cách cơ cấu được nêu trong Dự thảo Chương trình Nhà ở Giá hợp lý Quốc gia, Lộ trình còn đề ra một Chương trình nghị sự chi tiết về các quy định quan trọng và các hoạt động đầu tư trong 6 lĩnh vực ưu tiên hành động. Những điều quan trọng đóng góp vào sự thành công của các chính sách và cải thiện việc quản lý lĩnh vực nhà ở được liệt kê dưới đây và được mô tả chi tiết hơn trong báo cáo. Tài chính Nhà ở: - Tiếp tục hỗ trợ xây dựng các khoản tiết kiệm chuyên biệt và các sản phẩm tài chính nhà ở gắn với trợ cấp để giải quyết các khó khăn trong việc tiếp cận tới sản phẩm tài chính nhà ở. - Đảm bảo an toàn và sự phát triển lành mạnh của thị trường thế chấp bằng cách tăng cường các tiêu chuẩn cho vay thận trọng, tăng cường các công cụ giám sát và quản lý rủi ro. - Tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn dài hạn bằng cách đánh giá tính khả thi của các tài sản thế chấp thứ cấp nhằm làm tăng khả năng cho vay thế chấp của ngành tài chính. - Xây dựng một khuôn khổ về hiểu biết tài chính và bảo vệ người vay. - Hỗ trợ xây dựng các quy định tài chính vi mô. Tiếp cận Đất đai: - Xây dựng các cơ chế thu hồi đất chưa sử dụng đã được giao cho các nhà đầu tư, nếu không xây dựng trong một khoảng thời gian nhất định. - Đưa ra cơ chế tập hợp, điều chỉnh đất đai (LPLR) dưới hình thức các dự án thí điểm tại ba thành phố nhằm nâng cao hiệu quả, công bằng trong đầu tư bất động sản và tăng nguồn cung đất. Con đường phía trước xxiii - Thiết kế khung đấu thầu đất minh bạch (Thư mời thầu - RFP) để tạo ra một hệ thống cạnh tranh và minh bạch hơn trong việc bán và cấp quyền xây dựng đối với quỹ đất công. - Tăng cường triển khai Nghị định 188 với sự hỗ trợ của các chính quyền địa phương nhằm nâng cao năng lực thực thi và theo dõi việc phân bổ đất đai tốt hơn, hỗ trợ theo hướng tăng cường năng lực thực thi của chính quyền địa phương và hệ thống giải phóng đất đai cho các chương trình nhà ở xã hội. - Mở rộng mô hình “Một cửa” để sắp xếp hợp lý các dịch vụ liên quan đến đất đai và mang đến giao diện ở cấp địa phương với chính quyền quận, huyện. - Thay thế cơ chế đóng tiền sử dụng đất một lần bằng một khoản thu hành chính vừa phải để tăng ưu đãi đối với tất cả các diện tích đất và các chuyển nhượng được đăng ký. - Xây dựng khuôn khổ phối hợp đối với tất cả các lĩnh vực chức năng liên quan đến đất đai tăng cường sự hợp tác giữa các bộ liên quan. Thuê nhà giá hợp lý: - Tăng cường thông tin thị trường về mảng cho thuê nhằm làm tăng tầm nhìn và sự hiểu biết về lĩnh vực này. - Tăng cường khung pháp lý đối với việc cho thuê, bao gồm mối quan hệ chủ nhà – người thuê nhà, đăng ký kinh doanh, miễn thuế thu nhập đối với người cho thuê, và linh hoạt hơn trong các quy định thuê nhà. - Hỗ trợ đổi mới trong tài chính nhà ở cho thuê, ví dụ tài trợ dài hạn cho chủ nhà và các nhà đầu tư. - Mở rộng quy mô các chương trình trợ cấp vốn để hỗ trợ thuê nhà giá hợp lý tại các khu vực ưu tiên cho các nhóm đối tượng. - Đưa ra các chứng từ thuê nhà có ràng buộc thời gian để hỗ trợ khả năng chi trả thuê nhà đối với những người có thu nhập thấp nhất và có thể đi kèm với hỗ trợ bên cung. Nhà ở tự xây: - Mở rộng các hoạt động Nâng cấp Đô thị: Tiếp tục các chương trình nâng cấp đô thị cùng với việc đưa cơ sở hạ tầng đến các khu vực không có. Nâng cấp hoặc tái đầu tư tại chỗ, hoặc tự nguyện tái định cư theo sự lựa chọn với sự tham gia của cộng đồng. - Mở rộng các sáng kiến lá cờ đầu để từng bước tăng cường nhà ở tự xây và nhà ở cơ bản. Nhà ở do các chủ dự án xây dựng: - Hợp tác công tư để cải thiện quỹ nhà ở cũ: Xây dựng và triển khai một hình khuyến khích sự tham gia của các nhà thầu xây dựng vào việc tái phát triển các khối nhà ở công cộng. - Thúc đẩy mô hình sở hữu chung, bao gồm nhà chung cư cao cấp và nhà tập thể, với trọng tâm là tăng cường vai trò của Hội những người sở hữu nhà. - Tìm hiểu quyền chuyển nhượng dự án và tăng cường cơ chế thanh toán thay thế cho đóng góp đất. Quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở - Đầu tư vào quản trị hiệu quả, bao gồm cải thiện các hệ thống thông tin quản lý cho lĩnh vực nhà ở, phát triển các hệ thống xác định mục tiêu hiệu quả và các quy trình giám sát và báo cáo. - Cải thiện môi trường pháp lý và hành chính: Đánh giá và tiêu chuẩn hóa các quá trình hành chính đối với đầu tư bất động sản và nhà ở (ví dụ các hệ thống điện tử, giảm bớt các bước thực hiện). Thực hiện kiểm toán theo quy định và thực hiện các thay đổi cần thiết theo hướng minh bạch và nhất quán. xxiv Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Mục lục Báo cáo tóm tắt xi A. Tóm tắt xi B. Đánh giá khu vực Nhà ở xii C. Các khuyến nghị cho lộ trình thực hiện xii 1. Sáng kiến Lá cờ đầu: Hỗ trợ Tài chính Nhà ở xiii 2. Sáng kiến lá cờ đầu: Nhà ở cho thuê giá hợp lý xviii 3. Sáng kiến lá cờ đầu: Nhà ở cơ bản ban đầu xix 4. Cải cách cơ cấu: Tăng cường Thể chế xxi 5. Cải cách Cơ cấu: Thuế đất Đô thị xxii 6. Tạo một Môi trường thuận lợi cho Thị trường Nhà ở giá hợp lý xxiii Chương 1: Bối cảnh quốc gia 2 1.1 Tình hình kinh tế vĩ mô 2 1.2 Xu hướng Đô thị hóa và tình trạng đói nghèo 3 1.3 Lĩnh vực Bất động sản và Xây dựng 4 1.4 Các Ưu tiên của Chính sách Phát triển của Chính phủ 5 Chương 2: Quản trị Khu vực Nhà ở 7 2.1 Khung thể chế 7 2.2 Khuôn khổ Pháp lý và Chính sách 11 Chương 3: Sự thiếu hụt, Nhu cầu và Khả năng chi trả Nhà ở 14 3.1 Sự thiếu hụt Nhà ở 14 3.2 Nhu cầu Nhà ở và Khả năng Chi trả 15 3.2.1 Thu nhập hộ gia đình và Khả năng tiết kiệm 15 3.2.2 Tiếp cận đến Tài chính Nhà ở 16 3.2.3 Nhu cầu Nhà ở và Khả năng Chi trả đối với Phân khúc Thu nhập Q3 đến Q5 17 3.2.4 Nhu cầu Nhà ở và Khả năng Chi trả đối với Phân khúc Thu nhập Q1 đến Q2 19 3.3 Những Gợi ý đối với Chính sách Nhà ở 20 Chương 4: Cung Nhà ở và Hệ thống Phân phối 21 4.1 Bối cảnh Chung về Cung Nhà ở 21 4.2 Nhà ở Thương mại 23 4.2.1 Tổng quan về Nhà ở Thương mại 23 4.2.2 Cơ cấu chi phí Xây dựng Nhà ở Thương mại 25 4.2.3 Các Thách thức và Cơ hội Chính sách trong khu vực Nhà ở Thương mại 26 4.3 Khu vực Nhà ở Cho thuê 28 4.4 Khu vực Nhà ở Tự xây dựng 33 Chương 5: Tài chính Nhà ở 38 5.1 Đánh giá Lĩnh vực Tài chính Nhà ở 38 5.1.1 Bối cảnh chung 38 5.1.2 Nhu cầu Tài chính Nhà ở 38 5.1.3 Các bên Cung cấp Tài chính Nhà ở 39 5.1.4 Những thách thức có tính hệ thống của lĩnh vực Tài chính Nhà ở 43 5.2 Đánh giá Gói Kích cầu 30 Nghìn tỉ 46 Chương 6: Quản lý đất đai và quy hoạch đô thị 50 Con đường phía trước xxv 6.1 Bối cảnh chung về đất đô thị 50 6.2 Quản lý và Quản trị Đất đai Đô thị 50 6.2.1 Khung pháp lý 50 6.2.2 Quản lý Đất đai 51 6.2.3 Sử dụng Đất đai và Quy hoạch đô thị 52 6.3 Vấn đề kinh tế và Thu thuế đối với Đất đô thị 53 6.3.1 Thuế đất 53 6.3.2 Những thách thức về Kinh tế đối với Đất Đô thị 53 Chương 7: Giải pháp của Chính phủ về Nhà ở 55 7.1 Các sáng kiến hiện nay của Chính phủ 55 7.2 Chính sách Nhà ở trong thời gian tới 57 Chương 8: Các mục tiêu của Lộ trình 60 8.1 Giới thiệu về Lộ trình xây dựng Chính sách Nhà ở giá hợp lý 60 8.2 Các Mục tiêu của Lộ trình 60 8.3 Các Khuyến nghị của Lộ trình 61 Chương 9: Khuôn khổ Cải cách Chính sách Nhà ở cho Việt Nam 62 Chương 10: Các kiến nghị cho Cải cách Chính sách Nhà ở 63 Chương 10.1: Tài chính Nhà ở 63 10.1.A Phát triển các Sản phẩm Tài chính Nhà ở Chuyên biệt để với tới phân khúc thị trường chưa được quan tâm. 63 10.1.B. Tăng cường Năng lực Ngành Tài chính Nhà ở 67 10.1.C. Các Biện pháp Tạo Thị trường khác nhằm cải thiện khả năng tiếp cận đến Tài chính Nhà ở 70 Chương 10.2: Quy hoạch đô thị và quản lý đất đai 71 10.2.A Điều chỉnh khung thuế đất 71 10.2.B. Xây dựng Chiến lược phát triển đô thị toàn diện/lồng ghép 73 10.2.C Các biện pháp tạo thị trường khác để hỗ trợ nguồn cung đất đai 76 Chương 10.3: Nhà cho thuê với giá hợp lý 77 10.3.A. Đầu tư để tăng nguồn cung nhà cho thuê với giá hợp lý 77 10.3.B. Các chương trình hỗ trợ nhà ở cho những người có nhu cầu đi thuê 79 10.3.C. Các biện pháp tạo thị trường khác để hỗ trợ việc thuê nhà giá rẻ 81 Chapter 10.4: Nhà tự xây 83 10.4.A. Xây dựng chương trình mở rộng nhà cơ bản ban đầu 83 10.4.B. Phát triển khu vực và cải thiện các căn nhà không đủ tiêu chuẩn 85 10.4.C. Các biện pháp tạo thị trường khác để hỗ trợ việc tự xây nhà 87 Chương 10.5: Các Công ty phát triển căn hộ (công ty xây dựng) 89 10.5.A. Triển khai chương trình hợp tác công tư (PPP) nhằm cung cấp nhà ở với giá hợp lý 89 10.5.B. Tìm hiểu khả năng áp dụng Ưu đãi quyền phát triển nhà 91 10.5.C. Các biện pháp tạo thị trường khác để hỗ trợ các công ty phát triển nhà 93 Chương 10.6: Quản trị khu vực nhà ở 94 10.6.A. Củng cố thể chế 94 10.6.B. Các yếu tố nền tảng của quản trị khu vực nhà ở 96 10.6.C. Các biện pháp khác để tăng cường quản trị khu vực nhà ở 97 Chương 11: Kế hoạch triển khai chiến lược 99 Phụ lục A Số liệu Tham khảo cho các Phân tích về Khả năng Chi trả 102 Phụ lục B Tổng quan về Chương trình Nhà ở Công 107 Phụ lục C Danh sách tài liệu tham khảo 114 Hình: Hình 1 Cấu trúc của Chương trình Quốc gia và Nhà ở Giá hợp lý xviii Hình 2 Ví dụ về Sản phẩm Tài chính Vi mô Nhà ở xix xxvi Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Hình 3 Sáng kiến Nhà ở cho thuê Giá hợp lý xx Hình 4 Sáng kiến Nhà ở Cơ bản Ban đầu xx Hình 5 Cơ cấu Thể chế trong Quản trị khu vực Nhà ở xxi Hình 6 Giản đồ Thuế đất Đô thị xxii Hình 1.1 Cam kết FDI 2 Hình 1.2 Tỉ lệ GDP theo ngành, 1986 - 2009 3 Hình 1.3 Đầu ra gộp của lĩnh vực Xây dựng theo phân khúc năm 2013 5 Hình 2.1 Cấu trúc Thể chế của Khu vực Nhà ở Việt Nam 10 Hình 2.2 Tài trợ nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 11 Hình 2.3 Sự phát triển của chính sách nhà ở của Việt Nam 12 Hình 3.1 Loại thiếu hụt chia theo Khu vực so sánh với sự phân bổ hộ gia đình (Phân bổ Hộ gia đình của 6 Khu vực = 100%) 15 Hình 4.1 Những thay đổi trong việc Xây dựng Nhà ở qua thời gian 21 Hình 4.2 Tỉ lệ Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Bất động sản 23 Hình 4.3 Giá cả thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội 24 Hình 4.4 Tổng nguồn cung Tích lũy từ năm 1999 đến Quý 3 năm 2014 (Cả đã xây xong và đang xây; Đã bán và chưa bán*) 24 Hình 4.5 Phân bố các Công ty Công nghiệp tại các Tỉnh thành 29 Hình 5.1 Cấu trúc Ngành Ngân hàng Việt Nam 40 Hình 5.2 Tỷ lệ nợ xấu tại Việt Nam so với các nước Châu Á khác 43 Hình 5.3 Cho vay và Tiền gửi Ngân hàng chia theo kỳ hạn, 2011 44 Hình 8.1 Cấu trúc của Chương trình Quốc gia và Nhà ở Giá hợp lý 61 Hình 10.1 Phân loại Hộ gia đình và khớp với Các sản phầm Tài chính Nhà ở 64 Hình 10.3 Mức độ nợ xấu của các Phân khúc Thị trường và các bên khác nhau tại Ấn Độ 67 Hình 10.2 Sáng kiến Nhà ở cho thuê Giá hợp lý 78 Hình 10.3 Cơ cấu Thể chế trong Quản trị khu vực Nhà ở 95 Hình A.1 Dân số Đô thị theo Tỉnh (nghìn người) 102 Hình A.2 Kích thước Hộ gia đình Thành thị theo khu vực 103 Hình A.3 Thâm hụt Chất lượng Nhà ở theo Khu vực 103 Hình A.4 Nhà ở Thương mại Thấp cấp 104 Hình A.5 Nhà ở Xã hội Thấp cấp 104 Hình A.6 Nhà Ống Thấp cấp tại Hà Nội 105 Hình A.7 Nhà Ống Thấp cấp tại TPHCM 105 Hình A.8 Nhà Tự xây Giá thấp nhất 106 Hình A.9 Các mức cho Thuê hiện nay tại các Thành phố của Việt Nam 106 Hình B.1 Phân bổ Ngân sách cho các Chương trình Nhà ở Công từ năm 1995 113 Bảng: Bảng 1 Phân tích Khả năng chi trả dựa trên Ngũ phân vị theo thu nhập của các hộ gia đình đô thị xiv Bảng 1.1 Mức độ nghèo đói tại các khu vực thành thị theo cấp thành phố và nông thôn, 2012 4 Bảng 2.1 Vai trò của các Cơ quan Chính phủ Quan trọng về Nhà ở 7 Bảng 3.1 Số lượng các Hộ gia đình Thành thị theo Năm và Khu vực Địa lý (đơn vị 1.000) 14 Bảng 3.2 Thiếu hụt về Chất lượng Nhà ở chia theo loại, Đô thị Việt Nam 15 Bảng 3.3 Khả năng tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình, 2014 (Nghìn đồng) 16 Bảng 3.4 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại Thành thị Việt Nam, trừ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh năm 2014 (nghìn đồng) 17 Bảng 3.5 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại Hà Nội năm 2014 (nghìn đồng) 17 Bảng 3.6 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại TP Hồ Chí Minh năm 2014 (nghìn đồng) 18 Bảng 3.7 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại Việt Nam, trừ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh năm 2014 (nghìn đồng) 19 Bảng 3.8 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại TP Hồ Chí Minh năm 2014 (nghìn đồng) 19 Bảng 3.9 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại TP Hồ Chí Minh năm 2014 (nghìn đồng) 20 Con đường phía trước xxvii Bảng 4.1 Xây dựng nhà ở bình quân hàng năm tại các Khu vực Thành thị 21 Bảng 4.2 Tỉ lệ các Loại Nhà ở 22 Bảng 4.3 Ví dụ về các loại hình Nhà ở phổ biến 22 Bảng 4.4 Số tháng để mua hết hàng tồn 25 Bảng 4.5 Phân tích khả năng chi trả của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (xem Chương 3) 25 Bảng 4.6 Ví dụ về Cơ cấu Chi phí của hai doanh nghiệp xây dựng 26 Bảng 4.7 Khả năng chi trả của Các mức Thuê nhà Hàng tháng 31 Bảng 4.8 Chi phí nhân công và xây dựng của Nhà ống và Nhà cấp 4 33 Bảng 4.9 Diện tích Nhà trung bình tại các Đô thị của Việt Nam 34 Bảng 4.10 Ví dụ về Chi phí Nhà ở Tự xây mới 35 Bảng 4.11 Ví dụ về giá Nhà ống thấp cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh 36 Bảng 4.12 Tiếp cận đến các Dịch vụ Cơ bản của Dân số Thành thị theo Ngũ phân vị 37 Bảng 5.1 Dư nợ cho vay bất động sản trong hệ thống ngân hàng (nghìn tỉ) 38 Bảng 5.2 Sản phẩm Thế chấp Tiêu chuẩn được cung cấp bởi các Ngân hàng Thương mại 39 Bảng 5.3 Các bên cung cấp Tài chính Nhà ở theo Loại thu nhập và khu vực Thành thị/Nông thôn 41 Bảng 5.4 So sánh các Sản phẩm Cho vay Vi mô Nhà ở 42 Bảng 5.5 Ví dụ về nguyên tắc Năng lực chi trả theo các Tổ chức cho vay 45 Bảng 5.6 Đặc điểm chính của các gói 30 nghìn tỉ 47 Bảng 5.7 Lãi suất tài trợ tuyệt đối của chương trình 30 nghìn tỉ và phân tích độ nhạy 48 Bảng 5.8 Tình trạng chương trình quốc gia vào 28 tháng 2 năm 2015 48 Bảng 5.9 Tình trạng giải ngân gói 30 nghìn tỉ 49 Bảng 7.1 Tổng quan về các chương trình nhà ở của Chính phủ 56 Bảng 10.1 Các rủi ro liên quan đến việc Phát triển các Sản phẩm Tài chính Nhà ở Chuyên biệt 66 Bảng 10.3 Các rủi ro phát sinh từ việc điều chỉnh khung thuế đất 72 Bảng 10.4 Các rủi ro của việc phát triển đất lồng ghép 75 Bảng 10.5 Các rủi ro với chương trình hỗ trợ vốn xây nhà cho thuê 79 Bảng 10.6 Các rủi ro của Chương trình Phiếu thuê nhà 80 Bảng 10.7 Các rủi ro đối trong hỗ trợ việc tự xây nhà 88 Bảng 10.8 Các rủi ro của mô hình PPP đối với xây nhà giá rẻ 90 Bảng 10.9 Các rủi ro của việc chuyển nhượng quyền phát triển dự án 92 Bảng 10.10 Rủi go gắn liền với cải cách thể chế 95 Bảng 10.11 Rủi ro liên quan đến các yếu tố cơ quan của khu vực nhà ở 97 Hộp: Box 1: Examples of Vietnam’s Government Interventions in Affordable Housing xv Hộp 4.1 Các khu công nghiệp tại Việt Nam 29 Hộp 4.2 ặc điểm của các Ưu tiên Nhà ở 34 Hộp 10.1 Các ví dụ trên thế giới về các Sản phẩm Tài chính Nhà ở Chuyên biệt 66 Hộp 10.2 Ví dụ của Ma Rốc về Quỹ Đảm bảo Phân khúc không chính thức 70 Hộp 10.3 Bài học kinh nghiệm quốc tế về đánh thuế sử dụng đất 72 Hộp 10.4 Kinh nghiệm quốc tế về Quy hoạch sử dụng đất lồng ghép và tăng giá trị đất đai 75 Hộp 10.5 Kinh nghiệm quốc tế về các Chương trình hỗ trợ nguồn cung nhà ở cho thuê 78 Hộp 10.6 Kinh nghiệm quốc tế về Phiếu thuê nhà 81 Hộp 10.7 Chương trình tín dụng dài hạn của Thái lan dành cho các nhà đầu tư nhà cho thuê 83 Hộp 10.8 Kinh nghiệm quốc tế về Chương trình nhà ở mở rộng và các Dịch vụ 84 Hộp 10.9 Kinh nghiệp quốc tế về cải thiện nhà ở và xóa đói giảm nghèo ở khu vực đô thị 86 Hộp 10.10 Khuôn khổ phát triển khu dân cư có sự tham gia của người dân 88 Hộp 10.11 Kinh nghiệm Quốc tế tại PPP về Cung cấp Nhà ở Giá Hợp lý 90 Hộp 10.12 Ví dụ về các ưu đã đối với các công ty phát triển nhà ở xã hội 91 Hộp 10.13 Kinh nghiệm quốc tế về các ưu đãi đối với quyền phát triển dự án 92 Hộp 10.14 Cơ quan phát triển và cải tạo nhà đô thị tại Hoa Kỳ 94 Hộp 10.15 Kinh nghiệp quốc tế về mô hình tổ chức của cơ quan quản lý nhà 95 Hộp 10.16 Trung tâm Thông tin bất động sản của Thái Lan 97 xxviii Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam NHÀ Ở GIÁ HỢP LÝ TẠI VIỆT NAM I phần Đánh giá Toàn diện về cơ chế Nhà ở Giá Hợp lý Việt Nam Con đường phía trước xxix 1 Chương Tình hình, bối cảnh 1.1 Tình hình kinh tế vĩ mô Biến động thị trường từ năm 2009 đến năm 2012 nhấn mạnh sự cần thiết của việc tiếp tục Trong hai thập kỷ qua, Việt Nam duy trì là cải cách nhằm giải quyết những khiếm khuyết một trong những quốc gia phát triển kinh tế của các doanh nghiệp nhà nước và lĩnh vực ngân nhanh nhất trên thế giới và đạt được thành hàng. Việt Nam đã thực hiện quản lý toàn diện tựu đáng kể trong việc xóa đói giảm nghèo. để kiểm soát tình trạng lạm phát mãn tính, Nền kinh tế của Việt Nam đã có sự chuyển đạt đỉnh 23% vào tháng 8 năm 2011 và sau biến qua một loạt các cuộc cải cách thị trường đó giảm xuống 2,6% vào tháng 11 năm 2014 được thực hiện sau thời kỳ Đổi mới năm với hàng loạt các chính sách tập trung vào việc 1986. Kể từ đó, đất nước đã trải qua quá trình duy trì sự ổn định của kinh tế vĩ mô, giải quyết tăng trưởng kinh tế ấn tượng với tốc độ trung các lỗ hổng trong hệ thống ngân hàng và cải bình 7,4% một năm từ năm 1990 đến năm cách cách doanh nghiệp nhà nước. Ngân hàng 2008, sau đó giảm chậm với tốc độ bình quân Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã được giám 6% một năm từ năm 2007 đến năm 2013. Sự sát một số chương trình sáp nhập, hợp nhất tăng trưởng này gắn liền với tỉ lệ xóa đói giảm nhằm loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém và nghèo giảm đáng kể từ 58% vào năm 1993 thực hiện quản lý nợ xấu. Có 74 doanh nghiệp xuống còn 17% vào năm 20126. nhà nước được cổ phần hóa trong năm 2013 (gấp ba lần số lượng của năm 2011 và 2012) và mục tiêu là cổ phần Hình 1.1 Cam kết FDI thêm 200 doanh nghiệp khác vào Cam kết FDI năm 2014. Công ty Quản lý Nợ (Đơn vị: tỉ USD) 30 và Tài sản của các ngân hàng Việt Sản xuất/chế biến Bán buôn/bán lẻ Bất động sản Ngành khác Nam (VAMC) đã tiếp quản được 25 khoảng 90 nghìn tỷ đồng hay khoảng 4,2 tỷ USD giá trị nợ xấu 20 (NPL), tính đến tháng 10 năm 15 2014 số lượng nợ xấu vẫn chưa rõ ràng và VAMC vẫn phải thực 10 hiện chiến lược nhằm giải quyết 5 thực sự tình trạng này7. 0 2009 2010 2011 2012 2013 Triển vọng tích cực về nền kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định và hiệu quả Nguồn: Điều 4 IMF, năm 2014. của lĩnh vực xuất khẩu có vốn đầu 6 Ngân hàng Thế giới. Khởi đầu tốt nhưng chưa thực hiện: Tiến bộ đáng kể của Việt Nam về Xóa đói giảm nghèo và các Thách thức mới xuất hiện. Đánh giá Đói nghèo của Việt Nam. Hà Nội. 2012. 7 Ngân hàng Thế giới. Rà soát, cập nhật tình hình Phát triển Kinh tế gần đây của Việt Nam. Tháng 12 năm 2014. 2 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam tư nước ngoài. Việt Nam đã thu hút được dòng trọng trong việc duy trì sự tăng trưởng kinh tế vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn để của Việt Nam9. phục vụ xuất khẩu nhờ vào các điều kiện đầu tư thuận lợi cùng với lực lượng lao động giá rẻ 1.2 Xu hướng Đô thị hóa và tình trạng chất lượng cao. Phát triển kinh tế vĩ mô tích đói nghèo cực và từng bước giải quyết các nợ xấu đã góp phần nâng mức xếp hạng rủi ro của chính phủ Sự chuyển đổi cơ cấu của nền kinh tế Việt Nam sẽ từ B2 lên B1 theo đánh giá của Moody’s và nhận được sự hỗ trợ của quá trình đô thị hóa và chỉ số niềm tin nhà đầu tư từ B+ lên BB- theo các cơ hội việc làm mới tại các thành phố. Hiện đánh giá của Fitch. Điều này cho phép chính nay, 32% tổng dân số hay 29 triệu người trên phủ phát hành 1 tỷ USD trái phiếu trên thị tổng số 89 triệu người sống ở khu vực đô thị. Tỷ trường vốn quốc tế với số lượng chào mua cao lệ dân số tăng đô thị đạt mức trung bình 3,5% gấp 10 lần, lãi suất hàng năm cao 4,8%. Biện mỗi năm kể từ năm 2000, một trong những tỉ pháp bơm thanh khoản đã giúp cởi bỏ các vấn lệ tăng trưởng cao nhất trong khu vực. Đối với đề làm giảm khả năng cho vay của hệ thống mỗi phần trăm phát triển đô thị hóa, Việt Nam ngân hàng và góp phần làm giảm tăng trưởng đã đạt 8% tăng trưởng GDP, đây là tỉ lệ khá cao tín dụng từ mức cao 31,9% GDP xuống dưới so với các nước trong khu vực (Trung Quốc 6%, 15% trong năm 2015, tuy nhiên việc phục hồi Thái Lan 10% và Indonesia chỉ 2%). Quá trình vẫn còn khá chậm chạp8. chuyển đổi từ nông thôn ra thành thị tiếp diễn là rất quan trọng đối với việc duy trì tốc độ tăng Việt Nam đã trải qua quá trình chuyển dịch cơ trưởng sản lượng kinh tế và xóa đói giảm nghèo cấu lớn từ nông nghiệp sang dịch vụ và sản xuất. của Việt Nam, với sự chuyển dịch việc làm từ khu Từ năm 1990 đến năm 2014, tỷ trọng nông vực không chính thức và năng suất thấp sang các nghiệp trên GDP giảm từ 39% xuống còn 17%, công việc chính thức trong lĩnh vực dịch vụ, công tỉ lệ lao động giảm từ hơn 70% đến còn gần một nghiệp và sản xuất. nửa tổng số lực lượng lao động. Hầu hết các lao động này đã chuyển sang lĩnh vực sản xuất và Dân số tăng đang tập trung tại một số ít khu vực dịch vụ, nơi có số lượng công ăn việc làm mới có tốc độ tăng trưởng cao. Phân tích không gian trong lĩnh vực dịch vụ gia tăng từ 18% lên 32% và cho thấy hơn 50% diện tích đô thị trên đất nước việc làm ngành sản xuất tăng từ 8% lên 14%. Có Hình 1.2 Tỉ lệ GDP theo ngành, 1986 - 2009 sự dịch chuyển lao động 60% từ hộ kinh doanh sang doanh nghiệp và phân 50% bổ lại lao động từ các 40% Tỉ trọng trên GDP doanh nghiệp nhà nước 30% sang doanh nghiệp tư nhân trong nước và 20% doanh nghiệp nước 10% ngoài. Những thay đổi lớn về cơ cấu lao động 0% 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 sang khu vực có giá trị -10% và năng suất cao hơn đã dẫn đến sự tăng trưởng chung về năng suất lao NN CN KS DV động, trung bình 5,1% Nguồn: McCaig, B. Pavcnik, thoát khỏi nông nghiệp: Thay đổi cơ cấu tại Việt Nam. hàng năm, điều này 2013. AGR: Nông nghiệp, MAN: Sản xuất, MIN: Khai thác mỏ; SER: Dịch vụ. đóng một vai trò quan 8 Ibid. 2014. 9 McCaig, B. Pavcnik, P. Thoát khỏi nông nghiệp: Thay đổi cơ cấu tại Việt Nam. 2013. Tình hình, bối cảnh 3 nằm trong ranh giới của Hà Nội và TP Hồ Chí cho sự bất bình đẳng đã tăng từ 33 vào năm 1993 Minh (HCMC) cũng như 75% diên tích tăng lên trên mức báo động là 43 vào năm 2008. Trọng trưởng không gian đô thị mới10. Trong khi đó, tâm trong tương lai là đảm bảo không gian cho dân số tại các khu vực nông thông đang đình những người thành thị có thu nhập thấp tại các trệ, với tỉ lệ di cư ra khỏi là 13,3%, vượt quá tốc thành phố và duy trì phát triển đô thị bao trùm độ dân số tăng tự nhiên. Các khu công nghiệp cao tại các thành phố lớn của Việt Nam. cũng là một khu vực có tốc độ tăng trưởng cao với 2,25 triệu người làm việc tại 295 khu công Phát triển kinh tế liên tục, thu nhập và dân số nghiệp và 15 khu kinh tế trên cả nước. Thu hút thành thị tăng sẽ dẫn đến nhu cầu cao về nhà thêm vốn đầu tư và kích thích tạo việc làm tại ở tại các thành phố. GNI bình quân đầu người các khu công nghiệp là một phần quan trọng của đã tăng từ 400 USD năm 2000 lên 1.740 USD chiến lược phát triển dài hạn của Việt Nam với vào năm 201311. Tăng trưởng kinh tế gắn với thu mục tiêu thuộc kế hoạch tổng thể quốc gia là đạt nhập tăng lên và tăng nhu cầu về nhà ở. Nhà ở 7,2 triệu lao động trong ngành công nghiệp vào chiếm 27,1% tổng số chi tiêu của nhóm ngũ phân năm 2020. vị thu nhập cao nhất trong khi chỉ chiếm 7,5% chi tiêu của nhóm ngũ phân vị thu nhập dưới Các khu vực tăng trưởng cao đóng góp đáng kể cùng (nhu cầu thực phẩm chiếm 58,3%). Ngoài vào việc xóa đói giảm nghèo, nhưng việc gia ra, những thay đổi về thu nhập và các ưu tiên văn tăng bất bình đẳng vẫn còn là một vấn đề. Tăng hóa - xã hội đang làm giảm quy mô trung bình trưởng thu nhập hiện đang tập trung chủ yếu tại của các hộ gia đình thành thị từ 4,36 người vào các thành phố lớn và các khu vực có các hoạt động năm 1999 xuống 3,64% vào năm 2014. Những kinh tế định hướng xuất khẩu. Mức độ đói nghèo yếu tố này cùng với mô hình tăng trưởng thành cũng thấp hơn đáng kể tại các thành phố, đặc biệt thị được mô tả trước đó đang góp phần vào sự là các thành phố lớn so với các khu vực nông thôn, tăng cao của số lượng các hộ gia đình thành thị nơi mà tỉ lệ đói nghèo vẫn ở mức 22%. Chỉ 1,9% sẽ chuyển thành nhu cầu mạnh mẽ đối với nhà dân số tại các thành phố đặc biệt như Hà Nội và ở thành thị, đặc biệt tại các thành phố lớn và các TP HCM được xếp vào loại nghèo và tỉ lệ đó chỉ khu công nghiệp tại Việt Nam. là 3,8% tại các thành phố cấp 1 so với tỉ lệ trung bình tại thành phố là 5%, với các thành phố nhỏ 1.3 Lĩnh vực Bất động sản và Xây dựng và các thị trấn chiếm 55% tổng số người nghèo đô thị hay tỉ lệ trung bình là 11,2% dân số. Phát Kể từ cuối năm 1990, nhà nước công nhận về giá triển kinh tế đã mang đến những tiến bộ đáng kể, cả thị trường của đất đai và nhà ở đã dẫn tới tính nhưng những lợi ích của nó không phải lúc nào siêu lợi nhuận của thị trường bất động sản, thu cũng được chia đều. Hệ số Gini, một thước đo hút một số lượng lớn vốn đầu tư. Từ năm 2007 Bảng 1.1 Mức độ nghèo đói tại các khu vực thành thị theo hạng cấp thành phố và nông thôn, 2012 Thành phố Cấp 1 Cấp 2 Cấp 3 Cấp Nông đặc biệt 4,5 thôn Số thành phố trong cùng cấp 2 7 14 45 634 Dân số trung bình (nghìn người) 4.075 467 225 86 11 % tổng dân số 9,5 3,8 3,7 4,5 8,1 70,4 % dân số thành thị 32,1 12,9 12,4 15,3 27,3 Tỷ lệ hộ nghèo (%) 1,9 3,8 4,2 5,8 11,2 25,6 Khoảng cách nghèo (%) 0,4 0,6 0,7 1,1 2,4 6,8 Tỉ lệ người nghèo đô thị (%) 11,0 8,8 9,2 5,9 55,0 Nguồn: Đánh giá Đói nghèo Việt Nam năm 2012. 10 Ngân hàng Thế giới. Thay đổi Cảnh quan Đô thị khu vực Đông Á. Washington, DC. 2015. 11 Tính toán sử dụng Phương pháp Atlas. Ngân hàng dữ liệu Ngân hàng Thế giới. 4 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam đến 2008, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trưởng kinh tế. Ngành xây dựng đã trải qua một trong lĩnh vực bất động sản đã tăng từ 35% trên tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 10% tổng số 20 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong năm từ năm 2005 đến năm 2013, đạt đỉnh ở mức 2007 lên 54% trên tổng số 64 tỷ USD vốn FDI 25% trong năm 2013. Tư nhân đóng một vai trò trong năm 200812. Dòng chảy vào đáng kể này quan trọng trong việc thúc đẩy sự tăng trưởng và tình trạng đầu tư quá nhiều góp phần vào sự của ngành xây dựng. Tỉ lệ sản phẩm gộp của tăng trưởng tín dụng không thể kiểm soát, giá cả ngành được tạo ra bởi tư nhân đạt 84% trong tăng cao và sau đó bong bóng bất động sản dẫn năm 2013, chủ yếu là xây dựng nhà ở và phát tới một số lượng lớn nợ xấu, chủ yếu do chủ đầu triển cơ sở hạ tầng thông qua các mô hình tài tư mất khả năng trả nợ, và tình trạng dư thừa trợ Xây dựng - Chuyển giao (BT) và Xây dựng quá nhiều hàng hóa bất động sản chưa bán được – Kinh doanh - Chuyển giao (BOT). Phân khúc hoặc chưa xây dựng xong. Sự phát triển bùng nổ nhà ở đã tăng từ 27% trên tổng sản phẩm vào và tình trạng phá sản gây thiệt hại đối với cả sự năm 2005 lên đến 40% trong năm 2013. Khu ổn định tài chính và nền kinh tế. vực này không chỉ làm thay đổi tác động của sự suy thoái thị trường bất động sản và sự tăng Tuy nhiên, ngành xây dựng đã trở thành một trưởng chậm chạp của kinh tế toàn cầu mà còn nguồn cung quan trọng về việc làm và tăng tạo ra việc làm cho 5,2% dân số. Hình 1.3 Đầu ra gộp của lĩnh vực Xây dựng theo phân khúc năm 2013 (VNDtn) 2005 2009 2010 2011 2012 2013E 300 250 200 150 100 50 0 Nhà để ở Nhà không để ở Cơ sở Hạ tầng Nguồn: Số liệu từ Tổng cục Thống kê (2013), tổng hợp bởi NHCSXH năm 2014. 1.4 Các Ưu tiên của Chính sách Phát Chương trình Mục tiêu Quốc gia về Việc làm, triển của Chính phủ Chương trình Mục tiêu Quốc gia về Nước sạch và Vệ sinh Môi trường nông thôn, nhưng trong Các ưu tiên quốc gia của Chính phủ được nêu số đó, mỗi chương trình có một mức độ thành trong bản Kế hoạch Phát triển Kinh tế Xã công khác nhau. Các chương trình ưu tiên đã hội Quốc gia 5 năm và tập trung chủ yếu vào được hợp nhất thành hai chương trình chính: an ninh xã hội, xóa đói giảm nghèo và phát Xóa đói giảm nghèo và Phát triển Nông thôn triển cơ sở hạ tầng. Trong Kế hoạch giai đoạn Mới bền vững sẽ là trọng tâm của Kế hoạch Phát 2011-2015, một bộ 16 chương trình quốc gia triển Kinh tế Xã hội Việt Nam 2016 - 2020. được khởi động nhằm giải quyết một loạt các vấn đề kinh tế xã hội như giáo dục, phát triển Chi tiêu công tập trung chủ yếu vào việc đầu tư y tế và nông thôn cho các nhóm mục tiêu khác vào cơ sở hạ tầng và phát triển xã hội. Mức độ nhau. Các chương trình thuộc trách nhiệm thi chi tiêu vốn của Việt Nam ở vào khoảng 6,5% hành bởi các bộ khác nhau bao gồm Chương GDP, ở vào mức trung bình so với các nước trình Mục tiêu Quốc gia Xóa đói giảm nghèo, khác trong khu vực (Trung Quốc và Thái Lan 12 VPBS. Lĩnh vực Xây dựng Việt Nam: Tổng quan ngành. Hà Nội. Tháng 3 năm 2014. Tình hình, bối cảnh 5 vào khoảng 8 - 10% GDP). Ngoài ra các lĩnh vực và quy định hướng dẫn giao dịch PPP vẫn mãi xã hội cũng được tập trung đầu tư, ví dụ như y tế đang trong giai đoạn phát triển. và giáo dục là những ngành có nguyên tắc phân bổ ngân sách tối thiểu, ví dụ: đầu tư cho giáo dục Chính quyền địa phương đóng một vai trò quan không ít hơn 20% tổng chi tiêu. Mặc dù lĩnh vực trọng trong việc cung cấp dịch vụ công. Việt nhà ở được xác định là mục tiêu chính sách xã Nam có 4 cấp chính quyền: trung ương, 63 tỉnh hội quan trọng nhưng do tài chính hạn hẹp nên thành, 700 quận huyện hay thành phố, thị trấn không thể tăng phân bổ ngân sách vượt quá các và 11.145 xã. Tỉ lệ chi tiêu của chính quyền địa cam kết hiện hành. phương đã tăng lên do Việt Nam tiếp tục quá trình phân cấp, từ 47,5% trong năm 2003 lên Vị thế tài chính của Việt Nam đã xấu đi trong 55,6% trong năm 2012, đây là tỉ lệ tương đối cao một thập kỷ qua. Việt Nam dựa chủ yếu vào so với các quốc gia khác trong khu vực. Chi tiêu các loại thuế tiêu dùng như nguồn thu từ thuế vốn ở mức địa phương đang tăng rất nhanh, từ GTGT và thuế doanh nghiệp chiếm 33,4% trên dưới 60% trong 2003 lên 74% trên tổng mức chi tổng nguồn thu năm 2013. Do sự sụt giảm tín tiêu năm 2014. Sự gia tăng nhanh chóng này đã dụng và tiêu dùng nội địa, ngân sách chính phủ tạo ra những lo ngại về tính hiệu quả và nhất quán đã giảm từ 25,6% GDP năm 2009 xuống mức của chi tiêu với các mục tiêu cấp quốc gia, năng dự kiến là 20,1% trong năm 2015 và tổng chi lực của chính quyền địa phương và sức mạnh của tiêu đang tăng vọt đạt 28,4% trên tổng GDP cơ chế giám sát. Trọng tâm của Luật ngân sách năm 2013 và với mức tăng tiếp tục trong 9 Nhà nước năm 2015 bao gồm việc gia tăng sự tự tháng đầu năm 2014 là 11,5%. Điều này chủ chủ tài chính của chính quyền địa phương, tăng yếu gây ra bởi sự tăng lên của chi tiêu thường mối liên kết giữa chuyển ngân sách liên chính xuyên, chiếm 68% ngân sách năm 2013 và ở quyền với các mục tiêu phát triển chiến lược, mức tương đối cao nếu so với các nước trong dịch chuyển từ ngân sách dựa vào các yếu tố đầu khu vực. Nợ Chính phủ cũng đã tăng lên trên vào sang hệ thống định hướng hiệu suất và tăng 60% GDP, thấp hơn một chút so với giới hạn cường trách nhiệm giải trình ngân sách. cho phép là 65%. Mặc dù rủi ro vỡ nợ được coi là thấp, nhưng giới hạn pháp lý của nợ quốc gia Trong trung hạn, Chính phủ sẽ tập trung chính cùng với mức thâm hụt ngân sách tiếp tục cao sách hỗ trợ nhà ở giá hợp lý hướng tới hỗ trợ (5,3% trong năm 2013 và 2014) đang thúc đẩy các mục tiêu quốc gia và các chương trình phát một cam kết củng cố và thận trọng tài chính triển ưu tiên cao khác. Nhà ở giá hợp lý sẽ là một hướng tới những sáng kiến mới mà không có thành phần quan trọng để bổ sung vào sự phát chiến lược phục hồi có chi phí rõ ràng13. triển của các công việc có năng suất cao tại các thành phố và khu công nghiệp, xóa đói giảm Trong khuôn khổ chiến lược tài chính dài hạn, nghèo đối với 40% dân số nghèo nhất cũng như chính phủ đang trong quá trình củng cố tài là tạo điều kiện để đạt được các mục tiêu quốc chính và tìm cách để tận dụng các nguồn vốn gia đối với quá trình đô thị hóa ở cấp độ cao hơn. khác để đầu tư vào các lĩnh vực ưu tiên. Các Trong bối cảnh củng cố tài chính và các cam kết giải pháp được chính phủ sử dụng là phân chia của chính phủ nhằm giữ ổn định kinh tế vĩ mô, trách nhiệm giữa các chính quyền địa phương còn có một sự tập trung khác vào các giải pháp và xây dựng một khuôn khổ thuận lợi nhằm nhằm tăng cường sự hiệu quả của chi tiêu công thu hút tư nhân đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Trong hay cho phép thu hồi chi phí cũng như là các số các lựa chọn tài chính, chương trình hợp chính sách hay các công cụ giảm thiểu rủi ro biến tác công-tư (PPP) được xem như một công cụ động của thị trường bất động sản. quan trọng để tận dụng chuyên môn và nguồn lực tài chính từ tư nhân, đồng thời nâng cao chất lượng và mức độ bao phủ các dịch vụ cơ sở hạ tầng. Mặc dù vậy, các khuôn khổ pháp lý 13 Tuan, T.B. PFM Reforms: The Lessons Learnt-Promises and Tears. Hội thảo Khu vực châu Á về Quản lý Tài chính Công. Phnom Penh. 26 tháng 11 năm 2014. 6 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam 2 Chương Quản trị Lĩnh vực nhà ở 2.1 Khung thể chế khác nhau dựa trên các nghị định, quyết định và thông tư. Các bên liên quan cấp trung ương Về khía cạnh quản trị lĩnh vực nhà ở, Bộ Xây quan trọng bao gồm Bộ Tài chính (MOF), Bộ dựng đóng vai trò đi đầu ở cấp trung ương Kế hoạch Đầu tư (MPI), Bộ Tài nguyên Môi trong việc điều chỉnh và thiết lập chính sách trường (MoNRE), Ngân hàng Nhà nước Việt và các mục tiêu đầu tư quốc gia về nhà ở. Do Nam (NHNN), Ngân hàng Chính sách Xã hội tính chất liên ngành của lĩnh vực nhà ở, vai trò Việt Nam (VBSP) và Bộ Giao thông Vận tải này đòi hỏi phải có sự thảo luận giữa nhiều bộ (MoT). Các hoạt động của mỗi cơ quan chính ngành cấp trung ương cùng tham gia vào việc quyền trên liên quan đến nhà ở được mô tả chi triển khai các hoạt động liên quan đến nhà ở tiết ở Bảng 2.1. Bảng 2.1 Vai trò của các Cơ quan Chính phủ Quan trọng về Nhà ở Cơ quan Các Chức năng liên quan đến nhà ở Ban Chỉ đạo Trung ương Ban Chỉ đạo Trung ương (CSC) là cơ quan tham vấn của Thủ tướng về nhà ở và Chính sách thị về nhà ở, được chỉ đạo bởi một Phó Thủ tướng Chính phủ. Ban chỉ trường bất động sản đạo Trung ương thực hiện đánh giá sự hoạt động, xu hướng thị trường và hướng dẫn việc xây dựng luật và chính sách liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về nhà ở, xây dựng và phát triển đô thị. Bộ Xây dựng xây dựng chính sách, các chiến lược và chương trình nhà ở quốc gia và thực hiện giám sát và hướng dẫn việc triển khai chương trình, đồng thời thực thi các quy định. Bộ Xây dựng cũng chỉ đạo việc xây dựng một cơ sở dữ liệu về lĩnh vực nhà ở và thu thập các số liệu về hiệu suất của lĩnh vực nhà ở từ chính quyền địa phương và các bên khác. Bộ Kế hoạch Đầu tư Bộ KH & ĐT là cơ quan điều phối việc xây dựng các kế hoạch phát triển quốc gia, các chiến lược đầu tư phát triển và thực hiện theo dõi thống kê tăng trưởng và đầu tư. Trong lĩnh vực nhà ở, Bộ KH & ĐT phối hợp với Bộ Xây dựng, các Bộ liên quan và chính quyền địa phương để xây dựng các mục tiêu phát triển nhà ở, các chính sách đầu tư,các chương trình ưu đãi và các kế hoạch tài chính nhà ở. Bộ KH & ĐT cũng thực hiện giám sát tất cả các lĩnh vực phát triển công nghiệp. Bộ Tài chính Bộ Tài chính quản lý ngân sách và tài sản nhà nước, giám sát việc xây dựng các chính sách tài chính liên quan đến nhà ở. Đối với chính quyền địa phương, Bộ Tài chính xem xét và phê duyệt Quản trị Lĩnh vực nhà ở 7 Bảng 2.1 Vai trò của các Cơ quan Chính phủ Quan trọng về Nhà ở (Tiếp theo) Cơ quan Các Chức năng liên quan đến nhà ở ngân sách hàng năm và quản lý việc chuyển ngân sách liên chính quyền. Bộ Tài chính giám sát báo cáo hiệu quả hàng năm của NHNN, bao gồm các chương trình tài trợ lãi suất và hỗ trợ tín dụng cũng như là quản lý sự phát triển của thị trường trái phiếu và chứng nhận thẩm định. Bộ Tài chính cũng quyết định các chính sách liên quan đến thuế đất và các khoản trợ cấp liên quan đến thuế đối với lĩnh vực nhà ở. Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước chịu trách nhiệm cho sự ổn định tài chính Việt Nam và lành mạnh của ngành tài chính nhà ở với các tiêu chuẩn cho vay, các quy định thận trọng và quản lý lãi suất. NHNN thu hút các ngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính phi ngân hàng (VD: các tổ chức tài chính vi mô) tham gia vào cho vay và phát triển hỗ trợ lĩnh vực nhà ở và quản lý các chương trình trợ cấp tài chính nhà ở. NHNN cũng xây dựng các biện pháp nhằm khuyến khích các ngân hàng thương mai mở rộng và đa dạng hóa các sản phẩm tài chính nhà ở và thực hiện giám sát tập hợp thông tin tín dụng quốc gia, Trung tâm Thông tin Tín dụng. Bộ Tài nguyên Môi trường Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ TN & MT thực hiện quản lý nhà nước về đất đai trên cả nước. Liên quan đến nhà ở, Bộ TN & MT phối hợp với Bộ Xây dựng để thực hiện quy hoạch việc sử dụng đất và chuyển đổi việc sử dụng đất quy mô lớn, tập hợp đăng ký nhà đất và thống kê quyền sở hữu, cấp quyền sử dụng đất, phát triển và vận hành hệ thống thông tin đất đai và thực hiện đền bù và hỗ trợ tái định cư. Bộ Giao thông vận tải Bộ GTVT ra các quyết định đầu tư và quy hoạch hệ thống đường xá và giao thông công cộng nên ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu và giá cả của đất đai và nhà ở xung quanh hành lang và các nút giao thông. Ngân hàng Chính sách NHCSXH cho các nhóm cộng đồng, hợp tác xã và các hộ gia đình Xã hội Việt Nam vay để triển khai các ưu tiên chính sách xã hội quốc gia, tập trung đến phân khúc nông thôn, thu nhập thấp và nghèo đói. Nguồn vốn được cấp từ ngân sách nhà nước và các loại tiền gửi khác. Các chương trình của NHCSXH về cho vay nhà ở bao gồm các khoản vay nhỏ để cải thiện hệ thống vệ sinh, cải tạo nhà ở và phòng chống lũ lụt. Các chương trình này sử dụng khuôn khổ cho vay dựa vào cộng đồng. Để quản lý hiệu quả một số lượng lớn các bên liên các chương trình nhà ở tiết kiệm và tích hợp. Kết quan như vậy đòi hỏi phải có các cơ chế rõ ràng quả là nhiều chương trình bị phân mảnh và gặp để phối hợp, việc này rất khó khăn nếu thiếu các khó khăn trong việc giám sát và đánh giá kết quả. công cụ cần thiết. Hiện nay, nhiều cơ quan chính phủ vẫn hoạt động tương đối độc lập trong lĩnh Thông tin đáng tin cậy về lĩnh vực nhà ở không vực nhà ở với sự phối hợp mang tính tình thế có sẵn để hỗ trợ việc xây dựng chính sách và ra cùng các hệ thống báo cáo, điều này đã hạn chế Bộ quyết định. Thuộc Cục Quản lý Nhà ở và Thị Xây dựng trong việc thúc đẩy hợp tác và chuẩn bị trường Bất động sản - Bộ xây dựng, Viện Kinh tế 8 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Xây dựng chịu trách nhiệm giám sát thị trường chăng, nhưng thường không ưu tiên vào nhà ở nhà ở và các chương trình quản lý. Cục thu thập dù địa phương có nhu cầu. Nhiều chính quyền các báo cáo hàng năm từ các chính quyền địa địa phương thiếu kiến thức kỹ thuật và khả phương và phân tích tình hình hoạt động của năng lập kế hoạch và huy động các nguồn lực ngành để đề xuất các chính sách và hướng dẫn cho lĩnh vực nhà ở. Nỗ lực pháp lý để yêu cầu thi hành chính sách mới. Tuy nhiên, Chính phủ các chính quyền địa phương cam kết dành Việt Nam đã nhận ra rằng có thể làm nhiều hơn vốn và các nguồn lực địa phương cho nhà ở đã nữa để thúc đẩy sự sẵn sàng và chia sẻ các thông không thành công do thiếu linh hoạt về ngân tin về nhà ở chính xác và cập nhật. Bộ Xây dựng sách ở mức địa phương, thiếu sự hỗ trợ cũng hiện đang chịu trách nhiệm xây dựng và quản như hạn chế về hướng dẫn từ cấp trung ương lý hệ thống thông tin về nhà ở và bất động sản. về việc làm thế nào để triển khai và duy trì các Một nghị định mới đã được soạn thảo để quy chương trình quốc gia tại địa phương. định phạm vi, nguyên tắc và vai trò của các bên liên quan chính trong việc đóng góp vào việc Việc thành lập Quỹ Phát triển Nhà ở Địa thiết lập và bảo trì hệ thống. Hệ thống này sẽ phương (LHDF) là một ví dụ về sự không phù bao gồm các số liệu thị trường cũng như về chi hợp giữa các mục tiêu chính sách cấp quốc gia tiêu công cho lĩnh vực nhà ở để thực hiện giám và việc thực hiện ở cấp địa phương. Được dự sát tốt hơn đối với sự thay đổi của ngành bất tính là một kênh triển khai Luật Nhà ở năm động sản và xây dựng các chính sách và chương 2005 và được cơ cấu bởi Nghị định 90/2006/ trình nhà ở hiệu quả hơn. NĐ-CP, Quỹ Phát triển Nhà ở Địa phương được thiết kế để được thành lập ở cấp tỉnh và Ban Chỉ đạo Trung ương về Chính sách Nhà ở được tài trợ thông qua việc bán nhà công, tiền và Thị trường Bất động sản (CSC) là một nỗ cho thuê nhà, phí sử dụng đất và sự phân bổ lực đáng chú ý nhằm thực hiện củng cố và hướng ngân sách địa phương. Sau 8 năm triển khai dẫn khu vực bất động sản. Được thành lập năm chương trình mang lại kết quả rất khiêm tốn 2008 để thực hiện công tác tư vấn về chính sách với chỉ 9 Quỹ Phát triển Nhà ở Địa phương nhà ở, Ban Chỉ đạo Trung ương được mở rộng được thành lập, chỉ 2 trong số đó thực hiện để quản lý thị trường bất động sản vào năm các hoạt động chính do ngân sách hạn chế từ 2009 và được chỉ đạo bởi một Phó Thủ tướng. chính quyền địa phương14. Trong năm 2014, Ban Chỉ đạo Trung ương bao gồm nhóm làm Bộ Tài chính đề xuất hợp nhất của các Quỹ việc đa ngành từ các bộ ngành liên quan, trong Phát triển Nhà ở Địa phương thành Quỹ đầu đó có các lãnh đạo phụ trách phát triển nông tư Phát triển Địa phương (LDIF), sau đó trở thôn, liên đoàn lao động, quản lý và xây dựng đô thành các cơ quan triển khai địa phương được thị. Ban Chỉ đạo Trung ương có triển vọng để củng cố và tài trợ nhiều hơn. Nếu so sánh, các hoạt động như một nền tảng để đối thoại về các Quỹ đầu tư Phát triển Địa phương có một dự thảo chương trình nhà ở và đóng vai trò điều trách nhiệm pháp lý rõ ràng: được miễn thuế phối cho các bộ, cục và lãnh đạo liên quan. Tuy thu nhập, được quản lý thông qua sự phối nhiên, Ban Chỉ đạo Trung ương vẫn chưa có đủ hợp chặt chẽ giữa UBND tỉnh (PPC), Bộ năng lực hay các cơ chế rõ ràng để quản lý các Kế hoạch Đầu tư và Bộ tài chính về các tiêu bên liên quan, triển khai chương trình và thực chuẩn mua sắm, kế hoạch tài chính và thực hiện các hoạt động giám sát ngành. hiện các dự án. Một số Quỹ đầu tư Phát triển Địa phương đã hoạt động trong các dự án nhà Ở địa phương, các cấp chính quyền địa phương ở xã hội, ví dụ như ký túc xá sinh viên. có nhiệm vụ đảm bảo cung cấp nhà ở giá cả phải 14 Theo báo cáo từ 41 tỉnh thành, chỉ có 9 quỹ phát triển nhà: 1 quỹ với cơ cấu hoạt động độc lập (TPHCM và Huế); 3 (Đồng Nai, Lâm Đồng và Khánh Hòa) quỹ đầu tư phát triển địa phương; 2 quỹ dành riêng cho nhà ở thuộc quỹ đầu tư phát triển địa phương (Đắc Lắc, Bình Định); và 2 quỹ được thành lập nhưng chưa được cấp vốn (Cà Mau, Ninh Thuận). Ngoài ra, 2 tỉnh (Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Tháp) dành 183 tỷ đồng vào tài khoản tại kho bạc địa phương dưới sự quản lý của Sở Tài chính (Báo cáo của Bộ Tài chính, nhận ngày 08 Tháng 1 năm 2015). Quản trị Lĩnh vực nhà ở 9 Hình 2.1 Cơ cấu thể chế trong Lĩnh vực nhà ở Việt Nam Bộ TC Ngân sách TƯ, địa phương Phân bổ ngân sách Phân bổ Phối hợp ngân sách chính sách Kiểm tra tiến độ thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia UBND BXD tuyến tỉnh Chính sách nhà ở & quy hoạch xây dựng Cơ quyết có thẩm quyền ở địa phương Phối hợp Xây dựng SEDP SẢN PHẨM KINH PHÍ ĐỐI TƯỢNG chính sách của địa phương Nhà ở xã hội* NHNN Sở XD Quản lý ngành ngân hàng Nhà ở cho Sở TC cán bộ Cán bộ Bộ KHĐT Quy hoạch & đầu tư kinh tế-xã hội Sở KHĐT Nhà ở cho công chức Công chức Bộ TNMT 1. Ngân sách nhà nước (nguồn thu nhà nước, Quản lý đất & quy hoạch sử dụng đất Sở TNMT Nhà ở cho công trái, trái phiếu đối tượng Đối tượng chính sách: địa phương, ODA) Bộ LĐTBXH chính sách thương binh, 2. Vốn tư nhân Sở LĐTBXH Phúc lợi xã hội người tàn tật… Bộ GDĐT Nhà ở cho Sở GDĐT sinh viên Sinh viên Hỗ trợ sinh viên Hướng dẫn chính sách *Nhà công thường được giao thầu hay đấu thầu công khai; nhà đầu tư góp vốn dự án Nhà tái định cư 1. Bù chéo giữa các Chính quyền & mục đích sử dụng mới PMU đối với 2. Nhà đầu tư góp vốn dự án cơ sở Nhà tái định cư Nhà tái định cư 3. Vốn ngân hàng hạ tầng 4. Vốn tài trợ đa phương Nhà ở tư nhân 1. Vốn nhà đầu tư Nhà ở 2. Tiền thu trước Phổ cập thương mại 3. Vốn ngân hàng (lãi suất Nhà đầu tư thấp áp dụng cho Nhà ở xã hội nhà ở xã hội) HGĐ TN thấp 1. Vốn của các doanh nghiệp Đầu tư nhà ở Nhà ở cho trong khu công nghiệp Công nhân công nhân công nhân 2. Vốn ngân hàng NHÂN TỐ CHÍNH Nhà dân tự xây 1. Tiền tiết kiệm của hộ gia đình Trung ương 2. Cho vay không chính thức Nhà tự xây Người SH nhà 3. Vốn ngân hàng (nhà nước quy định lãi suất thấp đối với Địa phương Người dân một số đtt) Nhà bị ảnh HGĐ bị 4. Vốn MFI (thu nhập thâps) hưởng bởi thiên tai Phi CP/đối 5. Ngân sách địa phương dành thiên tai tượng khác cho những hộ bị thiên tai Nguồn: Tác giả tổng hợp và phát triển từ ALMEC, 2006. Quản lý yếu kém ở các cấp địa phương có thể làm tuyến hay sắp xếp hợp lý các yêu cầu hành chính tăng chi phí phát triển nhà ở và hạn chế sự tham sẽ cho phép chính quyền địa phương tăng cường gia của tư nhân. Uỷ ban nhân dân có thể không hỗ trợ việc cung cấp nhà ở giá hợp lý và hỗ trợ nhất quán và minh bạch trong việc thực hiện các một thị trường nhà ở địa phương vận hành tốt. thủ tục hành chính liên quan đến nhà ở, dẫn đến sự thiếu nhất quán cho sự phát triển thị trường và Có những trường hợp về sự đổi mới của chính gây khó khăn trong việc triển khai các dự án nhà quyền địa phương trong lĩnh vực nhà ở, tuy ở giá hợp lý. Thời hạn và chi phí liên quan đến nhiên sự phụ thuộc vào sự thông qua của trung việc thanh tra xây dựng địa phương để cấp quyền ương có thể tạo ra các rào cản. Một số ví dụ về xây dựng và thực thi giấy phép xây dựng thường sự đổi mới của địa phương bao gồm hệ thống không rõ ràng và có thể rất khác nhau. Điều này tập hợp và điều chỉnh đất (LPLR) tại Cần Thơ khuyến khích mọi người tiếp tục tiếp tục xây hay lập kế hoạch tích hợp tại thành phố Vinh dựng không chính thức và gây khó khăn cho cho nhà ở thu nhập hỗn hợp và sử dụng hỗn các bên mới tham gia thị trường hay các doanh hợp phối hợp cùng với tư nhân. Tuy nhiên, cả nghiệp xây dựng tư nhân trong việc lập kế hoạch hai sáng kiến này đều cần phải có sự thông qua và quản lý chi phí xây dựng. Sự phối hợp và minh của cấp trung ương và sự thay đổi về mặt pháp lý bạch tốt hơn, như việc sử dụng các hệ thống trực khiến việc thực hiện bị trì hoãn và khó thực hiện 10 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam mở rộng thí điểm. Công ty Nhà ở Đà Nẵng là có quyền tự chủ hơn trong việc thực hiện và một ví dụ khác để có thể nhân rộng và mở rộng thử nghiệm chính sách do họ có ngân sách lớn quy mô. Ở trường hợp này, Đà Nẵng thực hiện hơn và chính quyền có năng lực hơn. Ví dụ, TP quan hệ đối tác công tư (PPP) giữa bên sử dụng Hồ Chí Minh đã phát triển chương trình cung lao động và chính quyền địa phương để cung cấp cấp tài chính cho các bên cung cấp nhà ở cho nhà ở cho công nhân sử dụng hỗn hợp tại các thuê quy mô lớn và các chủ nhà nhỏ để mở rộng khu công nghiệp Đà Nẵng. Các thành phố hạng nguồn cung địa phương đối với nhà cho thuê đặc biệt như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng chất lượng, cho dù độ hấp thu còn hạn chế. Hình 2.2 Tài trợ nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban Nhân dân Chú thích: Giám sát l Nghiên cứu Phát triển Quy định và Chính sách Dòng vốn l Hỗ trợ phát triển nhà ở công và phát triển nhà ở l Quản lý các nguồn dự trữ đất đai Xây dựng Xây dựng Khu vực Khu vực công tư nhân Quỹ Phát triển Quỹ Đầu tư phát triển địa phương Các nguồn vốn Khu vực Tư nhân Nhà ở (tài chính chính thức, phi chính thức, trái phiếu, bán hàng trước) Công ty Quỹ Phát triển RESCO Công ty CP Công ty TNHH Hộ gia đình xây dựng Nhà ở Sài Gòn Nhà ở Nhà ở Nhà ở Nhà cho Nhà ở Chính thức Công chức Quân nhân Thuê Công Tư nhân Nguồn: Minh họa của tác giả dựa trên các cuộc phỏng vấn Sở Xây dựng TP.HCM. 2.2 Khuôn khổ Pháp lý và Chính sách khởi đầu của lĩnh vực bất động sản theo cơ chế thị trường. Việt Nam đã trải qua một vài làn sóng chính sách nhà ở trong ba thập kỷ qua. Cách tiếp cận Trong những thập niên sau năm 1994, thị trường của Việt Nam về chính sách nhà ở đã chuyển từ bất động sản đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Một phương pháp nhà ở công quy hoạch tập trung số lượng lớn các doanh nghiệp xây dựng tư nhân sang cơ chế thị trường sau thời kỳ Đổi Mới. Theo và các bên cho vay đã nổi lên để đáp ứng nhu hệ thống cũ, nhà ở được coi là một hình thức cầu của người tiêu dùng. Điều này đã đem lại rất phúc lợi xã hội và chủ yếu cung cấp miễn phí nhiều lợi ích, bao gồm việc cải thiện tổng thể điều bởi các tổ chức chính phủ và các doanh nghiệp kiện nhà ở trên thị trường và gia tăng sự sẵn có và nhà nước nhưng hầu như không đáp ứng được đa dạng của các sản phẩm nhà ở, xét về khía cạnh nhu cầu. Có rất ít sự khuyến khích và phương vị trí, cấu trúc và mức giá nhằm đáp ứng nhu cầu tiện để đầu tư và cải tạo nhà ở như tiền thuê nhà khác nhau của các hộ gia đình. Tuy nhiên, cách danh định không đủ chi trả chi phí bảo trì cơ tiếp cận theo cơ chế thị trường này đã không tạo bản. Đến ngày 05 tháng 7 năm 1994, Chính phủ đủ nguồn cung cho các nhóm thu nhập thấp và đã ban hành Nghị định 61/1994/ND-CP lần đầu đẩy giá nhà vượt ra ngoài tầm với của nhiều người tiên cho phép mua bán nhà, tạo điều kiện cho sự khiến giá nhà ở không chính thức vẫn ở mức cao. Quản trị Lĩnh vực nhà ở 11 Hình 2.3 Sự phát triển của chính sách nhà ở của Việt Nam Phân bổ nhà công cho công chức Pháp lệnh nhà ở 1991 Quy định 60 năm 1994 Luật nhà ở 2005 Luật nhà ở 2005 và quân nhân tại miền Bắc. Phần Cho phép quyền sở hữu Thiết lập hệ thống BOLUC, mang lại quyền Mang lại khung pháp lý Quy định về nhà ở lớn nguồn cung là nhà ở tự xây và nhà ở tư nhân trên đất đai sở hữu và sở dụng hợp pháp đối với tài sản cho việc xây dựng nhà ở xã hội, quyền sở hữu nhà có sẵn. thuộc sở hữu nhà nước. nhà đất. Thông qua công chứng, nhiều giao thương mại, tự xây, nhà ở nước ngoài; giao dịch Thiết lập khung pháp lý về dịch phi chính thức trước kia được chính dịch vụ công, nhà ở xã hội. nhà; hệ thống thông quyền nhà ở. thức hóa. Nhiều giao dịch bất hợp pháp tin và dữ liệu nhà ở; được công chứng tại các cơ quan pháp lý không chính thức. • Loại bỏ trợ cấp nhà ở • 1996 - Nhà ở cho • 2009 - Các cơ chế thúc đẩy nhà ở cho Thiết lập giá cho thuê và hỗ người có công. sinh viên và công nhân. trợ nhà bằng tiền lương. • 1998 - Khuyến khích • 2010 - Hướng dẫn đối với các DA phát • Bán nhà sở hữu nhà nước đầu tư vào nhà ở triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở chung cư Nền kinh tế tập cho người đang thuê. để bán và cho thuê. và xã hội. trung, bao cấp do • Vẫn cấm giao dịch đất ảnh Công nhận quyền của • 2013 - Xây dựng và quản lý việc đầu tư NN quản lý thông hưởng đến thương mại các nhà đầu tư nhà ở. XD nhà ở tại khu vực thành thị và đối với qua các kế hoạch của nhà ở nằm trên lô đất • 2001- Miễn phí đất nhà ở xã hội và tái định. Phân khu nhà ở sản xuất và phân Nền kinh tế đa nhà nước. Các trường hợp đối với chung cư. xã hội tại các dự án thương mại. phối thực phẩm. ngành và tái cơ cấu. mà người thuê nhà được • 2002 - Bán đất và nhà Quy định ngặt Bãi bỏ quy định giá giao dịch không phải là chủ trả chậm cho các hộ nghèo về giá cả cả. Chính sách tiền của lô đất được nhà nước gia đình tại các khu Nền kinh tế tự chủ và và lãi suất. Cô lập tệ định hướng theo giao. Các quyền đối với BDS vực bị ảnh hưởng hội nhập toàn cầu. Tư với kinh tế toàn thị trường. Dòng không rõ ràng tạo cơ hội lũ lụt tại DBSCL, Tây nhân hóa các DNNN cầu, ngoại trừ Liên vốn được kiểm xây dựng trái phép tạo vùng Nguyên. kém hiệu quả. Nổi lên Xô và các nước soát. Tăng cường nông thôn và ven đô. các tập đoàn nhà nước Đông Âu. quan hệ kinh tế với quy mô lớn. bên ngoài. 1975 1986 1991 1994 2005-2015 Luật đất đai 1987 Luật đất đai 1993 Luật đất đai 2003 Đất không phải là một Đất của người dân Phân bổ đất đai cho loại hàng hóa. Dần sở do nhà nước quản lý. các DN trong nước và hữu và nhà nước quản lý. LURC bao gồm quyền cho thuê với các DN Giao dịch cá nhân bị cấm. chuyển nhượng, cho nước ngoài. LURC là LURC chỉ được giao dịch thuê, thừa kế và thế công cụ chính trên thị trong hệ thống công. chấp. Đất công chỉ trường BDS. được giao cho các DNNN. Nguồn: Minh họa của tác giả. Kinh nghiệm trong một thập kỷ qua được tập đối với chính quyền địa phương là để dành các hợp để ban hành Luật Nhà ở 2015. Được Quốc lô đất cho nhà chủ sở hữu và nhà cho thuê xã hội thông qua vào tháng 11 năm 2014 và có hiệu hội và đưa các lô đất này vào quy hoạch. Việc lực vào tháng 7 năm 2015, Luật này một lần xây dựng một hệ thống thông tin nhà ở cao cấp nữa đặt Chính phủ vào vai trò để đảm bảo rằng hơn dưới sự chỉ đạo bởi Bộ Xây dựng và liên kết những người Việt thu nhập thấp sẽ không bị gạt đến sổ địa chính và cơ sở dữ liệu đăng ký cũng ra khỏi thị trường và được hỗ trợ để có thể tiếp được nêu ra như một hoạt động nhằm cải thiện cận đến nhà ở giá hợp lý và phù hợp. Luật này tái sự quản lý lĩnh vực nhà ở. Về nhà ở cho thuê, có định hướng trọng tâm của chính sách nhà ở vào những quy định mới về hỗ trợ cho nhà ở xã hội các khu vực đô thị, đặc biệt vào lĩnh vực nhà ở tự cho thuê và tùy chọn thuê để mua cho các cư xây và nhà thuê giá hợp lý, như là một phương dân đô thị. Điều này bao gồm một khung pháp tiện để hỗ trợ các nhóm mục tiêu có thể tiếp cận lý rõ ràng hơn về quyền của người thuê nhà và các giải pháp nhà ở phù hợp. Luật đã đạt được chủ nhà, hướng dẫn về các hiệp hội chủ sở hữu tiến bộ trong việc làm rõ các định nghĩa liên nhà, cũng như để xác định giá cho thuê nhà ở xã quan đến nhà ở xã hội và các nhóm mục tiêu mở hội (ví dụ: hạn chế lợi nhuận của tư nhân còn rộng. Luật duy trì hỗ trợ đối với tư nhân bằng 10%). Cuối cùng, lĩnh vực nhà ở tự xây dựng cách miễn thuế và phí sử dụng đất và đề cập cụ hoặc xây dựng dần dần được xác định là một thể đến việc sử dụng trực tiếp ngân sách nhà nguồn cung cấp quan trọng đối với nhà ở giá nước ngoài các nguồn vốn khác để đóng góp vào hợp lý và là một sản phẩm đủ điều kiện đối với việc đảm bảo tiếp cận nhà ở cho tất cả mọi người. hỗ trợ nhà ở xã hội, chẳng hạn như miễn giảm thuế và tín dụng với thời hạn ưu đãi. Các khía cạnh quan trọng khác của luật nhà ở mới bao gồm quản lý đất đai, hệ thống thông Luật Nhà ở năm 2015 mở ra một số cơ hội cho tin và cung cấp nhà ở. Có một nhiệm vụ mới phép Chính phủ Việt Nam xây dựng các chương 12 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam trình mới và điều chỉnh những chương trình hiện có. Luật đã tạo ra một nền tảng vững mạnh, được hỗ trợ bởi quốc hội và các bên liên quan quan trọng khác trong khu vực công đối với chính sách nhà ở của Việt Nam trong những năm tới. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều việc phải làm để lên kế hoạch và chuẩn bị các giải pháp cụ thể vào lĩnh vực nhà ở và bảo đảm sử dụng có hiệu quả nguồn vốn công. Trước hết, điều quan trọng là phải làm rõ đâu là nơi có nhu cầu cấp thiết nhất để được chính phủ hỗ trợ nhà ở giá hợp lý, phần này sẽ được bàn tới trong chương sau về Sự thiếu hụt, Nhu cầu và Khả năng Chi trả Nhà ở. Quản trị Lĩnh vực nhà ở 13 3 Chương Sự thiếu hụt, Nhu cầu và Khả năng chi trả Nhà ở 3.1 Sự thiếu hụt Nhà ở Các khu vực đô thị sẽ chiếm đa số về nhu cầu nhà ở mới từ năm 2015 đến năm 2020. Tỉ lệ Hai nguyên nhân chính khiến nhà ở thiếu hụt: nhập cư riêng của khu vực thành thị là 23,7% (i) thiếu hụt về số lượng vào khoảng 374.000 so với tỉ lệ di cư khỏi khu vực của dân số nông căn nhà một năm do phát sinh thêm các hộ gia thôn là 13,3% một năm cho thấy sự thiếu hụt đình thành thị mới ; và, (ii) thêm 320.000 đến lớn về nhà ở tại các khu vực thanh thị. Các khu 1 triệu căn nhà cần được cải tạo hoặc thay thế 1 vực Đông Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu năm do kém chất lượng. Long – nơi có TP.HCM và Hà Nội - được dự đoán sẽ chiếm 66% tổng số thiếu hụt nhà ở Xu hướng dân số tăng và sự hình thành các gia từ năm 2015 đến 2020. Cụ thể hơn, khu vực đình mới là nguyên nhân chính của sự thiếu Đông Nam có tỉ lệ nhập cư rất cao trong 5 năm hụt về số lượng nhà ở. Số lượng các hộ gia đình trở lại đây do tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh thành thị được dự báo sẽ tăng khoảng 1,9 triệu, và sự tập trung các khu công nghiệp tại 4 trong từ 8,3 triệu năm 2015 lên đến 10,1 triệu vào 6 tỉnh (Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu và năm 2020. Điều này dẫn đến một sự thiếu hụt TP.HCM). Tình trạng tương tự đối với đồng nhà ở trung bình hàng năm 374.000 căn nhà bằng Sông Hồng, nhu cầu lao động cao khiến trong 5 năm tới. Sự gia tăng này chủ yếu do tỉ lệ cho nơi đây trở thành điểm đến của người nhập gia tăng dân số thành thị được dự đoán là 3,03% cư trong 5 năm trở lại đây. một năm và việc giảm quy mô hộ gia đình thành thị 1,09% một năm. Việt Nam sẽ cần phải bảo trì nâng cấp hoặc xây dựng lại khoảng 4,8 triệu căn nhà để giải quyết Bảng 3.1 Số lượng các Hộ gia đình Thành thị theo Năm và Khu vực Địa lý (đơn vị 1.000) Năm Tổng số Riêng Hà Riêng Đồng Cao Khu vực Bắc Tây Đông Đồng tại Đô thị Nội TP.HCM bằng nguyên và Trung Bộ Nguyên Nam bằng VN sông miền núi và Duyên sông Cửu Hồng phía Bắc hải miền Long Trung 2009 6.470 715 1.441 1.572 521 1.155 362 1.952 932 số thực Dự kiến 8.269 911 1.766 2.026 642 1.429 440 2.619 1.143 năm 2015 Dự báo 10.138 1.123 2.084 2.507 759 1.698 515 3.358 1.350 2020 Tăng trung 374 42 64 96 23 54 15 148 41 bình hàng năm Tăng hàng 100% 11% 17% 26% 6% 14% 4% 40% 11% năm (Tổng %) Nguồn: Tính toán ngoại suy của tác giả dựa trên số liệu điều tra dân số và xu hướng trong năm 2009 và số liệu Tổng cục Thống kê. 14 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam sự thiếu hụt về chất lượng. Tính theo năm, cần Bảng 3.2 Thiếu hụt về Chất lượng Nhà ở chia thêm 320.000 đến 1 triệu căn nhà mỗi năm, tùy theo loại, Đô thị Việt Nam thuộc vào việc thiếu hụt có giảm bớt vào năm 2030 hoặc 2020. Sự thiếu hụt nhà ở có nguyên Điều tra dân số 2009 Thành thị do từ việc thiếu tiếp cận đến cơ sở hạ tầng cơ bản, Việt nam (100%) nhà cũ, quá đông đúc và xây dựng sử dụng các vật Đông đúc <6m2 một người 4% liệu không đạt tiêu chuẩn. Nhà chia sẻ 8% Chất lượng Không vĩnh cửu 46% Thâm hụt về chất lượng nhà ở chủ yếu là do Trước 1975 7% 2 loại hình chính của nhà ở: (i) nhà không Dv cơ bản Không nước sạch 23% vĩnh cửu và (ii) nhà ở thiếu các dịch vụ cơ bản. không dv vệ sinh 12% Các căn nhà không vĩnh cửu chiếm 46% trong Nguồn: Tổng điều tra năm 2009 Số liệu về nước tổng số thiếu hụt và được định nghĩa là căn nhà sạch, môi trường được dựa trên xác suất từ số liệu thiếu một hoặc cả ba thành phần bền vững (kết chi tiết VHLSS và tổng dân số trong Tổng điều tra năm 2009. cấu khung, trần và tường) được làm từ vật liệu vững chắc. Các căn nhà thiếu các dịch vụ cơ bản như nước sạch, dịch vụ vệ sinh chiếm 35% trong tổng số thiếu hụt. Các căn nhà không Hình 3.1 Loại thiếu hụt chia theo Khu vực so vĩnh cửu tập trung tại khu vực Đông Nam Bộ sánh với sự phân bổ hộ gia đình (Phân bổ Hộ và đồng bằng sông Cửu Long (như trong hình gia đình của 6 Khu vực = 100%) 3.1 bên dưới), nơi mà vật liệu vững chắc không 40% được thường xuyên sử dụng. Sự phân loại này là 30% phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế được đặt ra bởi 20% tổ chức UN Habitat, việc thiếu vật liệu lợp mái vĩnh cửu (3,7 triệu căn nhà) dường như không 10% phải là một vấn đề được ưu tiên do điều kiện 0% Đông ĐB sông Hồng Bắc ĐB sông Trung du Tây Nguyên khí hậu ôn hòa ở miền Nam. Mặt khác, việc Nam Bộ trung bộ Cửu Long Bắc bộ Hộ gia đình Mật độ cao Chất lượng Dịch vụ cơ bản thiếu các dịch vụ cơ bản như nước sạch và dịch vụ vệ sinh là phổ biến ở cả khu vực và là mối Nguồn: Tổng điều tra năm 2009 Số liệu về nước sạch, môi trường được dựa trên xác suất từ số liệu quan tâm chính. chi tiết VHLSS và tổng dân số trong Tổng điều tra năm 2009. Các ưu tiên cụ thể nhằm giải quyết sự thiếu hụt về chất lượng : a. Lắp đặt cơ sở hạ tầng và các tiện ích có chi phí 3.2 Nhu cầu Nhà ở và Khả năng Chi trả thấp nhằm giải quyết vấn đề với 2 triệu căn nhà thiếu tiếp cận với các dịch vụ cơ bản như 3.2.1 Thu nhập hộ gia đình và Khả năng tiết nước và tiện nghi vệ sinh. kiệm b. Cải tạo nhà đối với những căn được xây từ vật liệu không đạt tiêu chuẩn, chiếm 46% trong Phân tích về khả năng chi trả nhà ở cho biết tổng số thiếu hụt. những hộ gia đình và phân khúc thu nhập nào c. Nâng cấp và mở rộng dần dần các căn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở để đáp nhà xây trước năm 1975, chiếm khoảng ứng nhu cầu của họ. Nhu cầu nhà ở được xác 643.000 căn nhằm giải quyết tình trạng định bởi sức mua của người tiêu dùng, o bằng quá đông đúc và vật liệu xây dựng không thu nhập khả dụng dành cho nhà ở sau khi đã đạt tiêu chuẩn. thỏa mãn các nhu cầu thiết yếu khác (ăn uống, d. Mở rộng hoặc cung cấp mới cho các căn nhà đi lại), tiền tiết kiệm và khả năng tiếp cận tín quá đông đúc, chiếm 12% trong tổng số dụng để mua bất động sản. Khả năng chi trả thiếu hụt. nhà ở đánh giá xem nhu cầu hay sức mua của e. Tái định cư cho các căn nhà tại các khu vực hộ gia đình có đủ để tiếp cận đến bất động sản không an toàn cần được xem xét với sự tham không, có tính đến sự sẵn có của nguồn cung và vấn từ cộng đồng. giá cả của các sản phẩm nhà ở khác nhau trên thị trường (loại hình, kích thước, v.v...). Sự thiếu hụt, Nhu cầu và Khả năng chi trả Nhà ở 15 Tiền tiết kiệm hay khả năng chi trả trước rất 20% để vay mua nhà. Tuy nhiên, 2 ngũ phân vị hạn chế đối với các hộ gia đình thu nhập thấp. có thu nhập thấp nhất có tỉ lệ tiết kiệm gần như Dựa trên số liệu tóm tắt về thu nhập và chi tiêu bằng 0, hoặc là có mức độ chi tiêu cao hơn thu hộ gia định từ Điều tra Tiêu chuẩn sống các Hộ nhập, do đó bình quân, khả năng tiết kiệm để đặt gia đình Việt Nam (VHLSS), ba ngũ phân vị có cọc nhà rất hạn chế. Những hộ gia đình này có thu nhập cao nhất được ước tính có khả năng tiết thể tích lũy tiết kiệm từ các nguồn khác, như các kiệm cho khoản đặt cọc mua nhà (xem bảng 3.3). bằng chứng thực nghiệm cho thấy một số phân Trung bình, ước tính các hộ gia đình sẽ phải tiết khúc Q1 và Q2 vẫn có thể huy động được số vốn kiệm khoảng 5 năm để có tiền đặt cọc tiêu chuẩn đáng kể cho các dự án nhà ở. Bảng 3.3 Khả năng tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình, 2014 (Nghìn đồng) TB thu nhập Hộ TB chi tiêu Hộ Chênh lệch TB Thành thị Việt Nam (bao gồm tiết kiệm) gia đình gia đình Q5 29.805 21.330 8,475 Ngũ phân vị Q4 14.279 12.628 1,651 thu nhập Hộ gia đình Q3 10.315 9.353 963 Q2 7.325 7.270 55 Q1 3.982 4.338 -356 Tổng 13.134 2.155 Nguồn: Tính toán của tác giả dựa trên số liệu tóm tắt VHLSS 2012, đã điều chỉnh lạm phát (13%, 2012-2014). 3.2.2 Tiếp cận nguồn vốn nhà ở có khách hàng thuộc diện lao động chính thức và/hoặc có giấy tờ chứng minh thu nhập đầy Các phân khúc thu nhập khác nhau có khả năng đủ có thể tiếp cận được với tài chính thế chấp. tiếp cận đến các loại sản phẩm tài chính nhà ở b. Gói 30 nghìn tỷ đồng là một chương trình khác nhau. Các phân khúc thu nhập cao hơn thế chấp hỗ trợ hiện đang có lãi suất cố định có sự linh hoạt hơn trong việc tiếp cận đến tài cao nhất ở mức 6% một năm với thời hạn chính nhà ở trong khi các phân khúc thu nhập vay tối đa 15 năm và tỉ lệ vay trên giá trị thế thấp hơn dựa chủ yếu vào các tổ chức tài chính chấp ở khoảng 70% đến 80% đối với những vi mô (MFI) đối với các khoản vay nhà ở nhỏ hộ gia đình đáp ứng các tiêu chí ngặt nghèo hơn để xây dựng dần dần. Cần lưu ý rằng các như là lần đầu tiên mua nhà. Tham khảo tổ chức cho vay tại Việt Nam nói chung không Chương 5.2 để biết thêm chi tiết về tiêu chí cho vay đối với những khách hàng thuộc nhóm của gói 30 nghìn tỉ. lao động tự do không có hồ sơ thu nhập và c. Tài chính vi mô nhà ở chủ yếu dành cho việc làm thích hợp hoặc đối với những khách phân khúc thu nhập Q1 và Q2. Ví dụ, lãi suất hàng có ý định mua bất động sản không được áp dụng tại các tổ chức tài chính vi mô (MFI) sở hữu chính thức (Giấy chứng nhận quyền sử tham gia vào Chương trình Nâng cấp Đô thị dụng đất/Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Việt Nam (VUUP) vào khoảng 15 đến 20% và Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất). Các một năm15 với thời hạn vay từ 3 đến 5 năm. nguồn tài chính nhà ở chính ở Việt Nam được d. Tiền gửi tiết kiệm theo báo cáo đóng góp mô tả dưới đây: 50 đến 75% của thị trường nhà ở thu nhập thấp tự xây. Tiền mặt được huy động từ tiền a. Tài chính Thế chấp hiện đang phổ biến với tiết kiệm hộ gia đình, người thân và bạn bè. lãi suất thả nổi khoảng 10%, tỉ lệ vay trên giá Ngược lại, dường như các tổ chức cho vay trị thế chấp (LTV) khoảng 70% đến 80% với không đóng vai trò quan trọng do không có thời hạn vay từ 15 đến 20 năm. Nói chung, chỉ khả năng chi trả (lãi suất cao). 15 Lãi suất thực được tính toán dựa trên thời hạn vay 18 tháng (trung bình) đến 60 tháng (thời hạn chính thức), lãi suất 0,6% một tháng được tính theo số dự phẳng, và lãi suất của tiết kiệm bắt buộc là 1% một tháng, trên đó các tổ chức tài chính vi mô phải trả 3% số lãi. Các phí khác có thể được áp dụng mà không bao gồm trong lãi suất thực được tính toán. 16 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam 3.2.3 Nhu cầu Nhà ở và Khả năng Chi trả đối thu nhập trung bình hàng tháng của các hộ gia với Phân khúc Thu nhập trong nhóm ngũ đình trong mỗi ngũ phân vị thu nhập, khả năng phân vị từ Q3 đến Q5. chi trả và sự sẵn có của các sản phẩm tài chính nhà ở khác nhau với lãi suất và thời hạn vay phổ Nhu cầu thực đối với nhà ở hay sức mua của biến khác nhau trên thị trường. Các tính toán các hộ gia đình trong mỗi nhóm ngũ phân vị đã được thực hiện đối với tất cả các khu vực thu nhập được tính toán dựa trên thu nhập, thành thị ở Việt Nam trừ Hà Nội và TP Hồ khả năng thanh toán và khả năng tiếp cận tài Chí Minh, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được chính. Như trình bày trong bảng 3.4, 3.5 và 3.6, tính riêng biệt. sức mua của hộ gia đình được xác định bằng Bảng 3.4 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại Thành thị Việt Nam, trừ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh năm 2014 (nghìn đồng) Kịch bản Ngũ Thu nhập Khả năng Kỳ Lãi Số tiền vay Đặt cọc Nhu cầu tài chính phân vị hàng chi trả hạn suất Nhà ở thu nhập tháng Dựa trên Q5 23.750 40% 9.500 20 10% 760.008 30% 325.718 1.085.726 thị trường (khấu trừ Q4 12.753 30% 3.826 20 10% 306.077 20% 76.519 382.596 không đổi) Q3 9.308 25% 2.327 15 10% 167.537 20% 41.884 209.421 Dựa trên thị Q5 23.750 40% 9.500 20 10% 984.444 30% 421.905 1.406.349 trường Q4 12.753 30% 3.826 20 10% 396.464 20% 99.116 495.580 (EMI16) Q3 9.308 25% 2.327 15 10% 216.535 20% 54.134 270.669 Gói 30T Q5 23.750 40% 9.500 15 5% 977.153 30% 418.780 1.395.933 (khấu trừ Q4 12.753 30% 3.826 15 5% 393.527 20% 98.382 491.909 không đổi.) Q3 9.308 25% 2.327 15 5% 239.338 20% 59.835 299.173 Nguồn: Tính toán của tác giả. Bảng 3.5 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại Hà Nội năm 2014 (nghìn đồng) Kịch bản Ngũ Thu nhập Khả năng Kỳ Lãi Số tiền vay Đặt cọc Nhu cầu tài chính phân vị hàng chi trả hạn suất Nhà ở thu nhập tháng Dựa trên Q5 38.096 40% 15.238 20 10% 1.219.062 30% 522.455 1.741.517 thị trường (khấu trừ Q4 22.007 30% 6.602 20 10% 528.174 20% 132.043 660.217 không đổi) Q3 16.093 25% 4.023 15 10% 289.679 20% 72.420 362.099 Dựa trên Q5 38.096 40% 15.238 20 10% 1.579.060 30% 676.740 2.255.800 thị trường Q4 22.007 30% 6.602 20 10% 684.148 20% 171.037 855.185 (EMI) Q3 16.093 25% 4.023 15 10% 374.400 20% 93.600 467.999 Gói 30T Q5 38.096 40% 15.238 15 5% 1.567.365 30% 671.728 2.239.093 (khấu trừ Q4 22.007 30% 6.602 15 5% 679.081 20% 169.770 848.851 không đổi.) Q3 16.093 25% 4.023 15 5% 413.827 20% 103.457 517.284 Nguồn: Tính toán của tác giả. EMI = trả góp đều hàng tháng 16 Sự thiếu hụt, Nhu cầu và Khả năng chi trả Nhà ở 17 Bảng 3.6 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại TP Hồ Chí Minh năm 2014 (nghìn đồng) Kịch bản Ngũ Thu nhập Khả năng Kỳ Lãi Số tiền vay Đặt cọc Nhu cầu tài chính phân vị hàng chi trả hạn suất Nhà ở thu nhập tháng Dựa trên Q5 41.306 40% 16.522 20 10% 1.321.786 30% 566.480 1.888.266 thị trường (khấu trừ Q4 15.639 30% 4.692 20 10% 375.335 20% 93.834 469.169 không đổi) Q3 11.760 25% 2.940 15 10% 211.681 20% 52.920 264.601 Dựa trên Q5 41.306 40% 16.522 20 10% 1.712.120 30% 733.766 2.445.885 thị trường Q4 15.639 30% 4.692 20 10% 486.174 20% 121.544 607.718 (EMI) Q3 11.760 25% 2.940 15 10% 273.590 20% 68.397 341.987 Gói 30T Q5 41.306 40% 16.522 15 5% 1.699.439 30% 728.331 2.427.770 (khấu trừ Q4 15.639 30% 4.692 15 5% 482.574 20% 120.643 603.217 không đổi.) Q3 11.760 25% 2.940 15 5% 302.401 20% 75.600 378.001 Nguồn: Tính toán của tác giả. Nhu cầu thực về nhà ở của ba nhóm ngũ phân vị pháp khấu trừ không đổi (CA). Các sản phẩm thu nhập cao nhất dao động từ 1-2 tỷ đồng đối thế chấp truyền thống mà các ngân hàng tại với phân khúc Q5, và 200-800 triệu đồng đối Việt Nam đang sử dụng đối với những người với phân khúc Q3-Q4. Cụ thể như sau: vay thế chấp là phương pháp CA. Trong khi - Phân khúc thu nhập Q5 có đủ khả năng đối một số ngân hàng cung cấp sản phẩm EMI, với các giải pháp nhà ở từ khoảng 1,8 đến 2 tỉ hầu hết khách hàng đều quen thuộc và ưu tiên đồng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Các hộ dùng phương pháp CA bất chấp những hạn gia đình sống tại các thành phố ngoài Hà Nội chế về khả năng chi trả. và TP Hồ Chí Minh có khả năng mua nhà từ 1 đến 1,2 tỉ đồng. Khả năng chi trả nhà ở có liên quan đến sự sẵn - Phân khúc thu nhập Q3 và Q4 có đủ khả năng có của nguồn cung cấp các sản phẩm nhà ở phù đối với giải pháp nhà ở từ 300 - 700 triệu đồng hợp nằm trong sức mua của các hộ gia đình. Với tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Với gói 30 sự hỗ trợ của gói 30 nghìn tỉ, khả năng chi trả nghìn tỉ, phân khúc Q3 và Q4 có thể mở rộng nhà ở là rất tốt đối với các hộ gia đình trong sức mua và có thể mua nhà trong khoảng từ phân khúc thu nhập Q5 và chấp nhận được 400 đến 800 triệu đồng. Bỏ qua hiệu ứng lạm đối với các hộ gia đình Q3 và Q4. Nếu không phát có thể có đối với các khoản trợ cấp, gói 30 có gói 30 nghìn tỉ, khả năng chi trả của phân nghìn tỉ mở rộng sức mua danh định của các khúc Q3 sẽ hạn chế hơn tại các khu vực thành hộ gia đình khoảng 100 triệu đồng thông qua thị bên ngoài TP Hồ Chí Minh, nơi nguồn lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên, tùy theo áp lực lạm cung nhà ở giá rẻ hạn chế hơn. phát, sự tăng khả năng chi trả thực tế có thể thấp hơn nhiều. - Đối với phân khúc Q5, nguồn cung nhà ở đa - Phân khúc thu nhập Q3 và Q4 sống tại khu dạng với giá cả khác nhau nằm trong khả năng vực thành thị ngoài Hà Nội và TP Hồ Chí chi trả của nhóm này, từ khu căn hộ do chủ Minh có đủ điều kiện đối với các sản phẩm nhà đầu tư xây, biệt thự cho đến nhà ống cao cấp. ở từ khoảng 200 đến 400 triệu đồng. Với sự hỗ - Đối với phân khúc Q3 và Q4, nguồn cung nhà trợ từ gói 30 nghìn tỉ, các hộ gia đình có thể mở ở phù hợp với khả năng chi trả của các hộ gia rộng sức mua lên hơn xấp xỉ 100 triệu đồng, từ đình khác nhau nhiều, tùy thuộc vào khu vực. 300 đến 500 triệu đồng. l Tại TP Hồ Chí Minh, các doanh nghiệp xây dựng bắt đầu xây các căn nhà nhỏ và giá Giả sử lãi suất như nhau, áp dụng phương rẻ hơn, khởi điểm từ 400 triệu đồng nhằm pháp trả góp đều hàng tháng (EMI) đối với thu hút những người lần đầu sở hữu nhà lịch trả nợ thế chấp có thể tăng khả năng chi trong phân khúc Q3. Nguồn cung nhà ở trả lên một cách đáng kể, cho phép các hộ gia giá hợp lý - dưới 16 triệu/m2 hiện nay đang đình ở mọi mức thu nhập có thể mua nhà có chiếm tới xấp xỉ 40% tổng số nhà do chủ giá trị cao hơn 30% so với sử dụng phương đầu tư xây dựng tại TP Hồ Chí Minh17. 18 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam l Các doanh nghiệp xây dựng tại Hà Nội Xây nhà nâng cấp dần dường như là một lựa chọn chậm trễ hơn trong việc phục vụ khu vực nhà ở hợp lý duy nhất đối với những người nghèo thị trường chưa được quan tâm này do giá ở thành thị. Các tổ chức tài chính vi mô (MFI) đất cao. Do vậy, nguồn cung nhà ở giá rẻ tại Việt Nam nói chung đang hỗ trợ những hộ chỉ chiếm xấp xỉ 20% trên tổng số nguồn gia đình thu nhập thấp bằng các khoản vay ngắn cung của các doanh nghiệp xây dựng tại hạn để mở rộng hoặc nâng cấp nhà ở dần từng Hà Nội và các căn nhà giá hợp lý đối với bước với lãi suất thực đạt xấp xỉ 15 đến 20% của những lần đầu sở hữu nhà trong phân khúc khoản vay từ 10 triệu đến 30 triệu đồng. Bảng thu nhập Q3 có xu hướng nằm xa khu vực 3.7, 3.8, 3.9 cho thấy rõ các hộ gia đình Q1 và trung tâm. Q2 nói chung có thể trả khoản vay 15 triệu đồng l Bên cạnh các căn hộ do chủ đầu tư xây, cho các tổ chức tài chính vi mô trong bình quân có cả các căn nhà ống cấp thấp với giá từ 18 tháng. Dù thời hạn cho vay dài hơn (thường 400 đến 500 triệu đồng tại khu vực ven đô là 5 năm), nhưng thanh toán trước thời hạn mà nhưng người mua phải phân vân đánh đổi không bị phạt cho phép các hộ gia đình linh hoạt giữa khả năng chi trả, khả năng tiếp cận và hơn trong kế hoạch thanh toán. Sự linh hoạt này sự phù hợp để sống. cũng đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình nghèo nhất thường phải mất toàn bộ thời hạn vay để 3.2.4 Nhu cầu Nhà ở và Khả năng Chi trả đối trả nợ. Ngoài ra, các hệ thống thu nợ thuận lợi với Phân khúc Thu nhập Q1 đến Q2 dựa trên cộng đồng cũng thúc đẩy kỷ luật trả nợ. Các hộ gia đình nên dựa vào khoản tiết kiệm của Đối với 40% đáy của tháp thu nhập (phân khúc mình và/hoặc dựa vào các mối quan hệ để mua thu nhập Q1 và Q2), nhu cầu về nhà ở có nhiều nhà, sức mua và khả năng chi trả của một hộ gia hạn chế hơn. Sức mua thấp hơn trong nhóm đình có thể được tăng lên đáng kể tùy theo mức người thu nhập thấp tương ứng với phần thu độ thoải mái của thời hạn vay và lãi suất. Nếu vậy, nhập bỏ ra, tiền tiết kiệm và khả năng tiếp cận một ngôi nhà ban đầu trị giá 100 triệu đồng hoặc đến tín dụng nhà ở thấp hơn. hơn có thể nằm trong khả năng. Bảng 3.7 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại Việt Nam, trừ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh năm 2014 (nghìn đồng) Kịch bản Ngũ phân Thu nhập Khả năng chi trả Kỳ hạn Lãi Số tiền Nhu cầu tài chính vị thu nhập hàng tháng suất vay Nhà ở Quan hệ Q2 6.643 20% 1.329 5 0% 79.715 79.715 Q1 3.559 15% 534 5 0% 32.028 32.028 Q2 6.643 15% 996 1,5 20% 15.386 15.386 Tài chính vi mô Q1 3.559 15% 534 3,2 20% 15.051 15.051 cận nghèo 2.717 10% 272 5,0 20% 10.255 10.255 nghèo 2.090 10% 209 5,0 20% 7.889 7.889 Nguồn: Tính toán của tác giả. Bảng 3.8 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại Hà Nội năm 2014 (nghìn đồng) Kịch bản Ngũ phân Thu nhập Khả năng chi trả Kỳ hạn Lãi Số tiền Nhu cầu tài chính vị thu nhập hàng tháng suất vay Nhà ở Quan hệ Q2 11.245 20% 2.249 5 0% 134.944 134.944 Q1 6.612 15% 992 5 0% 59.509 59.509 Q2 11.245 15% 1.687 0,8 20% 14.850 14.850 Tài chính vi mô Q1 6.612 15% 992 1,5 20% 15.315 15.315 cận nghèo 4.180 10% 418 5,0 20% 15.777 15.777 nghèo 3.135 10% 314 5,0 20% 11.833 11.833 Nguồn: Tính toán của tác giả. 17 Báo cáo của CBRE trong quý 3 năm 2014 Sự thiếu hụt, Nhu cầu và Khả năng chi trả Nhà ở 19 Bảng 3.9 Nhu cầu Nhà ở thực theo Thu nhập Hộ gia đình tại TP Hồ Chí Minh năm 2014 (nghìn đồng) Kịch bản Ngũ phân Thu nhập Khả năng chi trả Kỳ hạn Lãi Số tiền Nhu cầu tài chính vị thu nhập hàng tháng suất vay Nhà ở Quan hệ Q2 8.721 20% 1.744 5 0% 104.652 104.652 Q1 4.904 15% 736 5 0% 44.136 44.136 Q2 8.721 15% 1.308 1,1 20% 15.386 15.386 Tài chính vi mô Q1 4.904 15% 736 2,1 20% 15.036 15.036 cận nghèo 7.315 6% 439 5,0 20% 16.566 16.566 nghèo 5.573 5% 279 5,0 20% 10.518 10.518 Nguồn: Tính toán của tác giả. Các hộ gia đình thuộc nhóm Q1 và Q2 chưa thông qua việc sử dụng tài chính vi mô và có đất hay nhà đối mặt với sự thiếu hụt về khả tiếp cận với hỗ trợ kỹ thuật xây dựng. năng chi trả lớn nhất. Nhóm này bao gồm c. Cung cấp nhà ở giá hợp lý cho phân khúc những người lao động nhập cư và những cặp vợ Q3. Tiếp tục hỗ trợ và khuyến khích các chồng mới cưới. Việc mua nhà của phân khúc doanh nghiệp xây dựng tạo ra nguồn cung này gặp khó khăn từ cả phía nguồn cung lẫn đủ để đáp ứng những người sở hữu nhà lần phía cầu. Về phía cầu, hạn chế về khả năng tiết đầu ở nhóm Q3 với sức mua từ 300 đến kiệm để có khoản đặt cọc của họ và thu nhập 400 triệu đồng là rất quan trọng, đặc biệt là thấp và không ổn định là những trở ngại chính ở Hà Nội nơi nguồn cung vẫn không đủ. trong việc tiếp cận đến tín dụng phù hợp để d. Các thành phố và khu công nghiệp phát mua nhà ở cơ bản ban đầu hay tự xây. Ngoài triển nhanh. Các khu công nghiệp và khu ra, số lượng nhà ở ban đầu giá thấp để mở rộng vực thành thị có tốc độ phát triển nhanh dần dần cho phân khúc này cũng hạn chế và bao gồm khu vực Đông Nam Bộ và đồng giải pháp tự xây phụ thuộc vào khả năng tiếp bằng sông Cửu Long cần được đưa vào cận đến đất đai giá rẻ - đây không phải là nguồn trọng tâm của chính sách nhà ở căn cứ vào cung sẵn có. Xác định, thiết kế và đưa ra một nhu cầu cao về nhà ở. giải pháp nhà ở phù hợp, chính thức cho thị trường này là rất quan trọng để ngăn việc đô thị hóa không chính thức. 3.3 Những Gợi ý đối với Chính sách Nhà ở Các lĩnh vực trọng tâm của chính sách nhà ở dựa trên việc phân tích sự thiếu hụt về nhà ở, nhu cầu và khả năng chi trả như sau: a. Phân khúc thu nhập Q1 và Q2 chưa có nhà như những người nhập cư và các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu về nhà ở cấp thiết nhất nhưng có khả năng tiết kiệm, thu nhập và năng lực tài chính rất hạn chế. Các nhóm này sẽ cần được hỗ trợ với đa dạng các giải pháp như nhà cho thuê, cho thuê để sở hữu và nhà ở cơ bản ban đầu, đặc biệt là ở khu vực thành thị. b. Những người thuộc phân khúc Q1 và Q2 thu nhập thấp cần nâng cấp nhà ở sẽ cần sự hỗ trợ để bổ sung năng lực để tự xây dựng 20 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam 4 Chương Nguồn cung nhà ở và Hệ thống Phân phối 4.1 Bối cảnh Chung về Nguồn cung cho phép. Chính phủ đã rút khỏi thị trường xây Nhà ở dựng chính thức khi đưa ra quyền sử dụng đất vào năm 1994, để lại việc phát triển cho khu vực Thị trường bất động sản có thể được chia thành thương mại và bản thân các hộ gia đình. Các một số thị trường con: nhà nước định hướng, đầu doanh nghiệp nhà nước là các đơn vị xây dựng tư nhà ở thương mại và nhà ở tự xây. Từ năm nhà ở chủ yếu từ năm 1994 đến 1998, thời điểm 1975 đến 1994, nhà nước đã thực hiện xây dựng các nhà thầu xây dựng tư nhân đã vượt qua và dẫn toàn bộ nhà ở chính thức nhưng chỉ chiếm một đầu về tổng số nhà xây dựng mới từ năm 1998 phần nhỏ trên tổng số nhà, ước tính đạt 5%. Nhà trở đi. Hiện nay, tỉ lệ nhà thương mại và được ở tự xây là hình thức phổ biến nhất, được phát nhà nước hỗ trợ được ước tính chiếm khoảng từ triển chủ yếu là không chính thức bởi cả hộ gia 20 đến 25% trên tổng số nhà xây. Phần lớn sản đình và các nhà thầu xây dựng nhỏ lẻ nổi lên do phẩm nhà ở, khoảng 75% vẫn nằm trong khu vực nhà ở sản phẩm thương mại chưa được pháp luật tự xây hoặc do người dân khởi công. Hình 4.1 Những thay đổi trong việc Xây dựng Nhà ở qua thời gian 0% 20% 40% 20% 40% 60% 60% 80% 100% 80% 100% Trước 1994 năm1994 before state-driven Nhà nước chi phổi năm1998 before Trước 1998 commercial SOEs) (incl.cả Thương mại (tính các DNNN) 2008 2008 2014 2014 Tự xây dựng self-build Nguồn: Minh họa của tác giả, dựa trên những thông tin được biết. Xây dựng nhà ở bình quân hàng năm tăng Bảng 4.1 Xây dựng nhà ở bình quân hàng năm khoảng 50% từ 320.000 căn nhà một năm vào tại các Khu vực Thành thị năm 2009 đến 500.000 căn một năm vào năm Các Chỉ báo Nhà ở tại Thành thị 2009 2014 2014. Bộ Xây dựng dựa trên số liệu từ Tổng Nguồn cung nhà ở (triệu m ) 2 476 689 cục Thống kê (TCTK) để có được thông tin Trên đầu người (m2) 19,2 23,0 về nguồn cung, kích thước trung bình và loại Số người TB trong mỗi hộ gia đình 3,66 3,64 nhà ở. Bảng 4.1 cho thấy sản lượng bình quân Diện tích nhà trung bình (m2) 70,3 83,7 hàng năm ước tính của nhà ở thành thị từ năm Xây dựng TB hằng năm (triệu m2) 23 35 2009 đến năm 2014. Số lượng bình quân nhà Xây dựng TB hằng Năm (căn) ~320.000 ~ 500.000 xây dựng hàng năm tại các khu vực thành thị là 500.000 căn từ 2009 đến 2014, diện tích nhà ở Nguồn: Tổng cục Thống kê - điều tra dân số năm 2009 và Khảo sát giữa kỳ năm 2014. Lưu ý rằng xây dựng bình quân tăng lên đến 84 m2 một căn và 23 m2 trung bình = (nguồn cung nhà ở thành thị năm 2014 – một người vào năm 2014 (so với 70 m2 một căn nguồn cung nhà ở thành thị năm 2009)/diện tích nhà và 19 m2 một người vào năm 2009). trung bình. Nguồn cung nhà ở và Hệ thống Phân phối 21 Nguồn cung nhà ở tại Việt Nam là Bảng 4.2 Tỉ lệ các Loại Nhà ở tương đối mới với 59% số nhà được xây dựng từ năm 2000. Theo điều Area Vĩnh cửu Không Tạm thời Đơn vĩnh cửu giản tra giữa kỳ năm 2014, đã có sự gia Cả nước 2009 46% 38% 8% 8% tăng đáng kể về nguồn cung mới kể Cả nước 2014 47% 44% 6% 4% từ 5 năm trở lại đây do nguồn cung Riêng thành thị 2014 42% 54% 2% 1% nhà mới xây từ năm 2000 đã tăng từ Riêng nông thôn 2014 49% 39% 8% 5% 50% vào năm 2009 lên 59% vào năm Nguồn: Tổng cục Thống kê - điều tra dân số năm 2009 và Khảo sát 2014. 41% còn lại của nhà ở được giữa kỳ năm 2014. chia như sau: 37% là nhà được xây và sử dụng từ năm 1975, chỉ có 4% còn lại là được dữ liệu về nguồn cung nhà ở do các nhà thầu xây sau năm 1975. xây dựng phát triển và các chỉ số giá nhà (HPI). CBRE, Savills, Knight Frank, và Jones Lang Số lượng nhà thuộc nhóm ‘nhà tạm’ và ‘đơn LaSalle có nhiều kinh nghiệm trong việc thu giản’ đã giảm đáng kể trong 5 năm qua. Tổng thập dữ liệu về nguồn cung nhà ở phát triển của cục Thống kê đã phân nhà ở thành bốn loại: kiên Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Được giới thiệu cố, không kiên cố, nhà tạm và nhà đơn giản, như vào năm 2009, chỉ số giá bất động sản Savills trong trong Bảng 4.2. Số lượng nhà tạm và nhà (SPPI) là chỉ số giá nhà tư nhân đầu tiên dựa ở đơn giản đã giảm đáng kể trong 5 năm trở lại trên các cuộc khảo sát khách hàng, quảng cáo đây từ 16% xuống chỉ còn 10% trên tổng số nhà nhà đất và hợp đồng đấu giá công khai thay cho năm 2014. Kết quả không có gì đáng ngạc nhiên giá giao dịch thực tế. Cũng đã có những nỗ lực là nhà ở tại khu vực nông thôn có chất lượng kém của chính quyền địa phương. Sở Xây dựng Hà hơn nhiều, chỉ có 49% là nhà kiên cố. Bảng 4.3 Nội đã bắt đầu xuất bản một báo cáo biến động mô tả các kỹ thuật xây dựng nhà ở phổ biến tại giá nhà ở phân khúc căn hộ các chủ đầu tư xây Việt Nam một cách chi tiết hơn. tại mười quận chính. Tương tự, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cũng dự kiến sẽ xuất bản bảo cáo Dữ liệu liên quan đến nhà ở hiện nay, nếu có, đầu tiên về biến động giá nhà trong năm 2015. phần nào đó bị rời rạc và thiếu ổn định để xây Trong khi đó, Bộ Xây dựng cũng đang trong quá dựng chính sách công và thực hiện các quyết trình xây dựng một hệ thống thu thập thông tin định đầu tư. Tại thị trường tư nhân, các công nhà ở và bất động sản theo như Luật Nhà ở 2015 ty bất động sản quốc tế đã thực hiện thu thập và Quyết định 134 của Thủ Tướng. Bảng 4.3 Ví dụ về các loại hình Nhà ở phổ biến Xây dựng vĩnh cửu Chiếm 42% nguồn cung nhà ở đô thị Nhà ống Ô đất dài và hẹp với kích thước điển hình là 4 x 25 mét. Các căn nhà thường được xây cất trên 100% diện tích ô đất và chồng lên 3-4 tầng hoặc có thể lên đến hơn 6 tầng. Các căn nhà với vi trí mặt tiền tốt thường được sử dụng làm mục đích thương mại ở tầng trệt. Nhà trong hẻm Loại nhà ống, nhưng diện tích nhỏ và nằm trong các hẻm nhỏ. Thường được xây dựng trên 100% ô đất. Chiếm hơn 50 phần trăm trên tổng số nhà xây vĩnh cửu. Khu căn hộ Loại 1: Nhà ở xã hội hay tập thể cũ hơn được xây dựng từ năm 1960 và đến giữa các năm 1980 với sự tài trợ của Liên Xô. Chủ yếu nằm ở phía Bắc và chủ yếu ở trong tình trạng nghèo nàn. Thông thường là nhà có một tầng trệt và thêm 7 tầng phía trên (G+7). Loại 2: Các khu căn hộ mới chất lượng cao được xây dựng bởi các nhà thầu xây dựng. Trung bình G+18 Giá điển hình khởi điểm từ 12 triệu/m2. Diện tích từ 40 m2... Loại 3: Nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội mới xây dựng. Điển hình là G+5 đến G+12. Diện tích trung bình là 40 m2. Biệt thự Loại 1: Phong cách thuộc địa cũ được xây dựng từ thời kỳ Pháp thuộc. Thông thường có sân vườn hoặc bãi đất xung quanh. Được nâng cấp để cho thuê. Loại 2: Biệt thự sang trọng mới. Có thể được xây dựng bởi các cá nhân và nằm trong các tổ hợp tư nhân, hoặc là một phần của dự án nhà ở lớn được xây dựng bởi các nhà thầu xây dựng. 22 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Bảng 4.3 Ví dụ về các loại hình Nhà ở phổ biến (Tiếp theo) Xây dựng không vĩnh cửu Chiếm 54% nguồn cung nhà ở đô thị Nhà trong hẻm Tiền thân của nhà trong hèm xây dựng vĩnh cửu Nằm trong khu vực sâu hơn của những con hẻm. Kích thước lô trung bình là 3 x 20 m. Chất lượng xây dựng kém. Điển hình là G+1. Thường đã cũ và cần được nâng cấp. Nhỏ đơn tầng Kích thước trung bình là 3 x 20 m. Các công trình mới không chính thức có các phòng đơn. Chủ yếu để cho thuê và nằm trong các khu vực ven đô. Xây dựng tạm thời và đơn giản Chiếm 3% nguồn cung nhà ở đô thị Nhà cũ ở nông thôn Nhà nông thôn cũ hơn nằm tại các ngôi làng đang được đô thị hóa tại các khu vực ven đô. Nhà lấn chiếm Nhà ở lấn chiếm có tình trạng pháp lý bấp bênh nằm trên các khu vực bất hợp lý và không được quy hoạch để sinh sống như bên các kênh, lề đường, các khu công nghiệp bỏ trống hoặc các khu chợ ngoài trời. Nguồn: Từ Tổ chức Nhân đạo Quốc tế về Nhà ở. 4.2 Nhà ở Thương mại dẫn đến sự đình trệ của quá trình phát triển nhà ở, tình ttrangj mất thanh khoản và một số lượng 4.2.1 Tổng quan về Nhà ở Thương mại lớn nhà ở cao cấp cần được hoàn thành hoặc hấp thu. Những doanh nghiệp xây dựng tiếp Sau thời kỳ Đổi Mới, lĩnh vực bất động sản Việt tục hoạt động được hưởng lợi nhờ những lợi thế Nam nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng cạnh tranh đặc biệt như các nguồn dự trữ đất, cơ trải qua ba lần suy thoái lớn. Những lần suy cấu sản phẩm tốt, có thương hiệu vững chắc và thoái đó có thể do cách thách thức cơ bản về đầu có thể tiếp cận đến nhiều nguồn vốn. cơ, phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn FDI18, và sự thay đổi về các quy định trong lĩnh vực nhà ở. Các doanh nghiệp xây dựng rất đa dạng về quy Lần suy thoái gần nhất đã dẫn đến sự hợp nhất mô và nhắm đến các phân khúc thị trường khác của ngành bất động sản, giữ lại các doanh nghiệp nhau. 60 doanh nghiệp bất động sản đang niêm xây dựng có năng lực và mạnh về tài chính, trong yết trên hai sàn chứng khoán Việt Nam. Đến khi đánh bật những doanh nghiệp yếu hơn. tháng 3 năm 2014, các doanh nghiệp bất động Bong bóng bất động sản từ 2009 đến 2012 đã sản này chiếm 125 nghìn tỉ VND19 hay ~10% Hình 4.2 Tỉ lệ Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Bất động sản Đầu tư FDI vào bất động sản so với tổng vốn FDI đăng ký, 2004-2013 Tỉ USD n Tổng vốn FDI đăng ký n Đầu tư FDI vào BĐS 80 71.7 70 60 50 40 30 23.6 23.1 21.3 19.9 21.6 20 15.6 14.0 12.0 6.8 5.0 7.6 6.8 10 4.5 1.9 0.3 0.4 1.1 0.9 1.0 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nguồn: Ngành bất động sản VPBS, tháng 3 năm 2014. 18 FDI đạt đỉnh vào năm 2008 trước khi xảy ra bong bóng nhà đất gần nhất như Hình 4.2. 19 Ngành bất động sản VPBS, tháng 3 năm 2014. Nguồn cung nhà ở và Hệ thống Phân phối 23 tổng mức vốn hóa của thị trường chứng khoán. trong các thủ tục trước bán hàng. Những sự Tính đến cuối năm 2013, VinGroup là doanh kiện này có thể do các yếu tố kinh tế vĩ mô và nghiệp niêm yết lớn nhất, có vốn thị trường và các thách thức đã được dự báo trước đối với doanh thu ở mức 3,5 tỷ USD và ~ 350 triệu ngành xảy ra ở quy mô lớn. USD tương ứng. Trong số các doanh nghiệp không niêm yết, một số doanh nghiệp có quy Bong bóng nhà đất giúp đưa giá thị trường về mô lớn hơn trong khi một số khác có quy mô mức hợp lý hơn. Sau tình trạng đầu cơ tràn lan, nhỏ hơn, từ các nhà thầu xây dựng nhà ở nhỏ giá cả bất động sản giảm xuống sau đợt suy cho đến các nhà thầu có quy mô trung bình. Bên thoái thị trường. Giá nhà giảm nhiều nhất cho cạnh các doanh nghiệp tư nhân, nhiều doanh đến năm 2013 là ở các phân khúc cao và trung nghiệp nhà nước có đất cũng tham gia vào lĩnh cấp. Đồng thời, bong bóng bất động sản đã dịch vực này. chuyển từ thị trường cao cấp mang tính đầu cơ sang lĩnh vực nhà ở giá hợp lý và thiếu nguồn Tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp xây cung, nơi mà vẫn còn nhu cầu thực từ nhưng dựng cũng rất khác nhau. Trong khi một số người mua nhà lần đầu, chủ yếu ở phân khúc doanh nghiệp xây dựng không phải nợ, các Q3 và Q4. Theo dõi tình hình bất động sản tại doanh nghiệp khác sử dụng đòn bẩy rất cao, ví Hà Nội và TP Hồ Chí Minh của CBRE cho dụ như Vingroup. Các doanh nghiệp xây dựng thấy 41% trên tổng số sản phẩm tích lũy của sử dụng đòn bẩy cao có thể phải chịu khủng TP Hồ Chí Minh từ năm 1999 là phân khúc hoảng về thanh khoản do các tình huống bất giá hợp lý. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá ngờ xảy đến như chậm trễ trong thi công hoặc hợp lý chiếm 21% tại Hà Nội. Hình 4.3 Giá cả thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội Giá thứ cấp tại TPHCM Giá thứ cấp tại Hà Nội $2.000 $2.000 Giá thứ cấp (US$/m2) Giá thứ cấp (US$/m2) $1.500 $1.500 $1.000 $1.000 $500 $500 $0 $0 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 Cao cấp Trung cấp Giá rẻ High end Trung cấp Giá rẻ Nguồn: Báo cáo CBRE Việt Nam năm 2014. Hình 4.4 Tổng nguồn cung Tích lũy từ năm 1999 đến Quý 3 năm 2014 (Cả đã xây xong và đang xây; Đã bán và chưa bán*) HCMC hanoi 1% 2% Sang trọng 18% Cao cấp 29% Trung cấp 29% 59% Hợp lý 41% 21% 105.611 căn 125.917 căn Nguồn: Báo cáo CBRE Việt Nam năm 2014. * Các định nghĩa của CBRE: (i) giá hợp lý <16 triệu/ m2; (ii) giá có khả năng chi trả bao gồm (a) trung cấp 16-30 triệu đồng/ m2, (b) cao cấp 30 - 50 triệu/ m2, và (c) sang trọng >50 triệu đồng/ m2. 24 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Tình trạng cung vượt về nhà ở cao cấp đang Bảng 4.4 Số tháng để mua hết hàng tồn giảm dần. Vào tháng giêng năm 2013, Bộ Xây Căn Hà Nội TP Hồ Vietnam dựng đã bắt đầu theo dõi khối lượng cung vượt Chí Total quá cầu, chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Giả sử Minh Căn đã bán 1.954 1.134 3.733 6.821 với tốc độ hấp thụ nhà như năm 2014 thì số (tháng 2 - 12 tháng để mua hết hàng tồn20 của thị trường năm ‘14) Hàng tồn @ 4.306 7.141 14.458 25.905 Việt Nam là 38 tháng, với phần lớn các dự án Cuối năm nằm tại TP Hồ Chí Minh. Các doanh nghiệp 2104 xây dựng giải quyết vấn đề khả năng chi trả Hàng tồn 22 63 39 38 trong Tháng bằng cách thu hẹp diện tích nhà và tăng số lượng căn có 1-2 phòng ngủ. So sánh các căn Nguồn: Bộ Xây dựng, năm 2014. nhà bán trước năm 2012 với các căn bán sau 2012, diện tích trung bình ngủ căn 1 phòng từ 260 đến 620 triệu đồng nằm trong khả năng ngủ giảm từ 50 m2 xuống còn 48 m2 và diện chi trả của phân khúc Q3 và Q4 không được tích trung bình của căn 2 phòng ngủ giảm từ trợ cấp của chính phủ. Như vậy, các doanh 91 m2 xuống còn 75 m2. Số lượng căn từ 1-2 nghiệp xây dựng đã nhận ra cơ hội thị trường phòng ngủ tăng từ 66% trên tổng số căn trước và đã bắt đầu xây dựng các căn hộ nhằm đáp năm 2012 lên 72% sau 2012. ứng nhu cầu của khách hàng, đặc biệt tại TP Hồ Chí Minh nơi đã có hàng loạt các sản phẩm 4.2.2 Cơ cấu chi phí Xây dựng Nhà ở khác nhau, một số trong đó có giá thấp tầm Thương mại 400 triệu đồng. Các sản phẩm nhà ở giá hợp lý được xây bởi các doanh nghiệp thương mại Các doanh nghiệp xây dựng đang xây nhà ở có xu hướng nằm ở vị trí cách các quận trung thương mại cho phân khúc thu nhập Q3 và Q4 tâm từ 30 - 40 phút, nằm trong phạm vi hợp lý với tỉ suất lợi nhuận 10 - 15% lớn hơn so với của các cơ sở dịch vụ cộng đồng như cửa hàng, chương trình nhà ở xã hội. Theo phân tích khả trung tâm thể dục thể thao, nhà trẻ, và còn phụ năng chi trả trong Chương 3, các căn hộ với giá thuộc vào việc đi lại bằng xe ô tô hay xe máy. Bảng 4.5 Phân tích khả năng chi trả của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (xem Chương 3) Phân khúc Thu nhập Tháng hộ Khả năng chi trả 1 Số tiền vay2 Giá nhà 3 thu nhập gia đình (Triệu đồng) (Triệu đồng) (Triệu đồng) (Triệu đồng) Hà Nội Q3 16,1 4,0 290 362 Hà Nội Q4 22,0 6,6 528 625 TP Hồ Chí Minh Q3 11,8 2,9 212 265 TP Hồ Chí Minh Q4 15,6 4,7 375 470 Giả định: (1) Khả năng chi trả = 30% và 25% của thu nhập hộ gia đình Q4 và Q3 tương ứng; (2) lãi suất thị trường 10%; thời hạn vay 20/15 năm đối với Q4 và Q3 tương ứng; (3) 20% đặt cọc. Số tiền vay được tính toán dựa trên phương pháp khấu trừ không đổi. Các doanh nghiệp xây dựng có thể cung cấp hàng có thu nhập thấp. DevCo A là doanh nhà ở giá hợp lý cho phân khúc Q3 và Q4 sử nghiệp niêm yết trên sàn với cơ sở vốn quốc tế, dụng các mô hình xây dựng và kinh doanh đa dạng và tập trung vào tiếp thị. DevCo B tự khác nhau. Bảng 4.6 khái quát cơ cấu chi phí bỏ vốn và chi rất ít vào hoạt động tiếp thị. Sự của hai trường hợp, từ đây gọi tắt là DevCo A tương phản giữa các doanh nghiệp xây dựng và và và DevCo B. Trong khi DevCo B xây dựng mô hình kinh doanh giữa họ cùng với tỉ lệ phân các căn hộ nhỏ hơn, cả 2 doanh nghiệp xây chia phân khúc mục tiêu và sự tương đồng về dựng đều có thể cung cấp với giá chấp nhận giá cả xây dựng là tín hiệu tốt cho sự phát triển được là 12 triệu đồng/m2, một mức giá hợp và đa dạng của phân khúc nhà ở giá hợp lý. lý cho các cặp vợ chồng mới cưới và các khách 20 Số tháng để mua hết hàng tồn được tính toán dựa trên số lượng hàng tồn kho hiện có chia cho số lượng căn tiêu thụ trung bình hàng tháng. Nguồn cung nhà ở và Hệ thống Phân phối 25 Bảng 4.6 Ví dụ về Cơ cấu Chi phí của hai doanh nghiệp xây dựng Vnd/m2 (nghìn đồng) % giá bán chưa VAT So sánh cơ cấu chi phí xây dựng DevCo A Nhà DevCo B Nhà DevCo A Nhà DevCo B Nhà Chi phí xây dựng 5.500 6.413 50% 58% Chi phí đất (bao gồm quyền sử dụng đất) 2.200 2.000 20% 18% Chi phí tiếp thị / bán hàng 990 190 9% 2% Chi phí Quản lý dự án 660 238 6% 2% Chi phí vốn 220 476 2% 4% Các chi phí khác - 190 - 2% Tổng chi phí bán hàng 9.570 9.506 87% 86% Lợi nhuận trước thuế 1.430 1.494 13% 14% Thuế lợi tức (22%) 315 329 3% 3% Lợi nhuận sau thuế 1.115 1.165 Tỉ suất lợi nhuận xây dựng 10% 11% 10% 11% Giá bán hàng chưa bao gồm 10% GTGT 11.000 11.000 Giá bán hàng bao gồm 10% thuế GTGT 12.100 12.100 Diện tích nhà 40 34 Giá nhà (nghìn đồng) 484.000 411.400 Nguồn: Phỏng vấn chủ đầu tư. Nhiều doanh nghiệp xây dựng cung cấp các cơ là các doanh nghiệp, nhà thầu mới gia nhập thị chế tài chính khách hàng đặc biệt để giải quyết trường hoặc các tập đoàn lớn trong lĩnh vực khó khăn của khách hàng trong việc tiếp cận khác gia nhập vào thị trường nhà ở với quỹ đất tài chính nhà ở. DevCo A đưa ra chương trình sẵn có. Trong số 34 dự án được Bộ Xây dựng khuyến mại thanh toán tiền lãi suất cho khách phê duyệt vào ngày 31 tháng 11 năm 2014, hàng trong suốt quá trình xây dựng. Bên cạnh 50% số căn hộ được chuyển đổi sang nhà ở giá đó, DevCo B cũng có chương trình trả góp hợp lý từ nhà ở thương mại. Vẫn chưa biết các miễn lãi suất trong 50 tháng và cho phép thuê doanh nghiệp này sẽ xử lý thế nào khi gói hỗ dài hạn trong vòng 50 năm sau khi đã trả hết trợ 30 nghìn tỉ kết thúc, nhưng sự gia tăng về gốc. Chương trình lũy tiến của DevCo B giúp mối quan tâm và sự đầu tư vào phân khúc giá giải phóng người mua khỏi những thủ tục phức hợp lý là một tín hiệu tốt. tạp về vay vốn ngân hàng và đặc biệt cho phép những khách hàng thuộc nhóm lao động tự do Tuy nhiên những sự ưu đãi về chính sách đối với có thể sở hữu nhà. Các dự án của DevCo B nói việc xây dựng nhà ở xã hội vẫn có thể được tăng chung bán hết trong vòng 3 tháng trước khi mở cường hơn nữa để thu hút sự quan tâm của một bán hàng mà không cần chương trình tiếp thị số lượng lớn các doanh nghiệp tư nhân. Các ưu nhờ mô hình tài chính người tiêu dùng đặc biệt đãi được nêu trong Điều 12 - Nghị định 188: và mức giá thấp. DevCo B tự tin với những rủi ro tín dụng bởi trong trường hợp người mua a. Miễn phí quyền sử dụng đất. mất khả năng chi trả thì doanh nghiệp vẫn có b. Thuế GTGT được ưu đãi ở mức 5%, giảm từ quyền thu hồi và bán lại một cách nhanh chóng mức thuế bình thường là 10%. do nhu cầu bất động sản cao tại mức giá này. c. Thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức 10%, giảm từ mức thuế bình thường là 20%. 4.2.3 Các Thách thức và Cơ hội Chính sách d. Các kết nối cơ sở hạ tầng chính vượt ra bên trong lĩnh vực nhà ở Thương mại ngoài phạm vi của dự án được hoàn trả bằng ngân sách của chính quyền địa phương. Gói 30 nghìn tỉ đã thành công trong việc đưa các doanh nghiệp xây dựng quay trở lại thị trường Những biện pháp khuyến khích này phản ánh và thúc đẩy sự xuất hiện của các doanh nghiệp thông lệ quốc tế xung quanh vấn đề hỗ trợ của mới. Trong danh sách 100 dự án xây dựng đã chính phủ đối với phía cung cấp, nhưng những được Bộ Xây dựng phê duyệt để được nhận trợ thách thức lại nằm ở khâu thực hiện. Công cấp của gói 30 nghìn tỉ, một phần không nhỏ tác hoàn trả tiền phát triển hạ tầng có thể bị 26 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam chậm và gặp nhiều phiền toái, đặc biệt khi đến tình trạng vay quá mức khác. Lĩnh vực nhà chính quyền địa phương thiếu năng lực về tài ở vẫn còn phải hấp thụ ~25.000 căn hộ của thời chính và kỹ thuật. Các thủ tục liên quan đến kỳ tiền bong bóng. Được kích thích bởi gói 30 việc xác minh điều kiện được mua nhà ở xã hội nghìn tỉ đồng, thêm 65.000 căn hộ giá hợp lý của khách hàng rất phức tạp, tạo ra rào cản bán dự kiến sẽ được tung ra thị trường trong vòng hàng cho các doanh nghiệp xây dựng. Ngoài ra, 2 năm tới. Thị trường có dấu hiệu nóng lên thời các ưu đãi cũng đi kèm với những ràng buộc. hậu bong bóng bất động sản dẫn đến sự cạnh Tỷ suất lợi nhuận cho các dự án nhà ở xã hội tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp cũ và không được vượt quá 10%, do đó một số doanh doanh nghiệp mới gia nhập. Sự cạnh tranh đó là nghiệp xây dựng tư nhân và doanh nghiệp nhà tín hiệu tốt cho lựa chọn của người tiêu dùng và nước nhận thức việc tham gia phát triển nhà sự phát triển của thị trường nếu như được định ở xã hội là một trách nhiệm xã hội chứ không hướng đúng đắn để đáp ứng nhu cầu thực thế, phải là một cơ hội kinh tế hấp dẫn. Những hạn nếu không sẽ xuất hiện một rủi ro về một bong chế này có thể ngăn cản sự tham gia của một số bóng bất động sản trong tương lai. lượng lớn các doanh nghiệp xây dựng. Tiếp cận đất đai tại các thành phố lớn vẫn là Sự sụp đổ của thị trường nhà ở đã thanh lọc các một thách thức lớn đối với sản phẩm nhà ở giá doanh nghiệp kém cạnh tranh và dẫn đến các vụ hợp lý. Đất đai đô thị, đặc biệt tại các thành sáp nhập và mua lại, củng cố và tăng cường lĩnh phố lớn rất khan hiếm, đắt đỏ và khó mua. Mật vực nhà ở. Nhiều doanh nghiệp đã tham gia vào độ cao và số lượng lớn các lô đất có diện tích việc sáp nhập và mua lại nhằm tăng vốn và năng nhỏ ở trung tâm thành phố gây khó khăn cho lực hoạt động. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp việc tiếp cận. Một số ít các doanh nghiệp lớn có đã phá sản và hoàn toàn rời khỏi thị trường. dự trữ đất những đã bị mua lại trước đợt tăng Những doanh nghiệp còn lại đã chứng minh giá đất. Tuy nhiên, mặc dù không còn nguồn được năng lực để vượt qua suy thoái kinh tế, mở dự trữ đất, các doanh nghiệp cần phải tái đánh rộng hoạt động nếu cần thiết và thiết lập thương giá chiến lược tăng trưởng dài hạn của mình để hiệu và chiến lược sản phẩm dài hạn, đặt sự tăng thích ứng với tình trạng khan hiếm tài nguyên trưởng của ngành lên trên lợi nhuận. đất. Các nỗ lực chính sách nhằm phân vùng và phân bổ đất đai để phát triển nhà ở xã hội Niềm tin mới đối với thị trường nhà ở thương đã không đạt được hiệu quả và cần phải tăng mại. Chính sách của Ngân hàng Nhà nước cường việc quản lý tính tuân thủ và các thủ tục trong việc giải quyết nợ xấu ngành ngân hàng là (xem Chương 6). Tuy nhiên, các kế hoạch phát thành lập Công ty Quản lý Nợ và Tài sản của triển hạ tầng gần đây như việc xây dựng tuyến các ngân hàng Việt Nam (VAMCO) và các tàu điện ngầm, nâng cấp và tái phát triển đô thị ngân hàng hợp nhất đã thúc đẩy niềm tin trên đã tạo ra một bối cảnh tích cực cho các hoạt thị trường và khơi thông lại dòng chảy tín dụng. động xây dựng mới. Do các thành phố tăng Nhiều ngân hàng thương mại đã bắt đầu cho cường phát triển cơ sở hạ tầng và các dự án quy vay lại đối với các doanh nghiệp xây dựng. Tuy hoạch đô thị, những địa điểm không thu hút, nhiên đang có nhiều hơn các chuyển dịch chiến gần trung tâm thành phố trước kia giờ có thể lược sang cho vay tiêu dùng, do đó tạo nên một được giải phóng, mở ra các cơ hội phát triển môi trường cạnh tranh mang lại nhiều lựa chọn dân cư mới. thế chấp hơn cho người vay. Nới lỏng quy định sở hữu nước ngoài cũng giúp thúc đẩy niềm tin Những thay đổi và sự không chắc chắn trong cho các nhà đầu tư và các doanh nghiệp xây dựng các quy định xây dựng có thể gây ra những rắc và nguồn vốn FDI dự kiến sẽ chảy vào thị trường rối cho các doanh nghiệp xây dựng. Các doanh nhà ở, đặc biệt là thị trường căn hộ. nghiệp xây dựng phải cân nhắc một tập hợp các biện pháp quản lý và các giấy tờ được yêu Tuy nhiên, thị trường nhà ở thương mại vẫn còn cầu bởi cả chính quyền cấp trung ương và địa yếu thế trước các cú sốc bên ngoài và bong bóng phương. Các chỉ dẫn quy hoạch đô thị có thể có đầu cơ. Sự bùng nổ nguồn cung của những năm những tác động lên cơ sở hạ tầng khu vực xây đầu 2010, những hậu quả tồn đọng của nó, và dựng, đường nội bộ và không gian xanh. Ngoài sự tăng trở lại của các sản phẩm nhà ở đang dẫn các thủ tục hành chính, các doanh nghiệp cũng Nguồn cung nhà ở và Hệ thống Phân phối 27 phải tính đến các thay đổi định kỳ trong các vẫn còn thiếu các hướng dẫn hay các mô hình quy định và các chi phí kéo theo. Mặc dù là tiêu biểu về thông lệ tốt nhất trong việc quản cần thiết từ quan điểm quản lý, sự đa dạng về lý các khu căn hộ cao tầng và làm thế nào để quy định sẽ hỗ trợ được tốt hơn đối với sự phát vận hành hiệu quả một Hiệp hội những người triển bền vững và gia tăng khả năng chi trả cho sở hữu nhà. người tiêu dùng nếu các quy định nhất được nhất quán, minh bạch, dễ hiểu và sử dụng. 4.3 Lĩnh vực nhà ở Cho thuê Đối với lĩnh vực xây dựng, chất lượng vẫn Nhu cầu về nhà ở cho thuê đang cao ở các khu cần phải được cải thiện. Chính phủ đang tập vực đô thị và ngày càng tăng. Theo điều tra trung hơn vào sự phát triển của lĩnh vực xây dân số và nhà ở năm 2009, cho thuê nhà chiếm dựng nhằm giảm tỉ lệ công trình xây dựng bị khoảng 15% số nhà ở Việt Nam, hay 3,3 triệu lỗi và không đạt tiêu chuẩn và nâng cao kỹ căn trên toàn quốc. Tỉ lệ nhà ở cho thuê cao năng của người lao động như là một cách để hơn tại các khu vực thành thị (lên đến 26% tại hỗ trợ phát triển kinh tế. Quyết định số 134 TP Hồ Chí Minh), trong nhóm những người ban hành tháng 1 năm 2015 về Tái cấu trúc nhập cư (64% người nhập cư tại TP Hồ Chí ngành xây dựng tập trung vào những vấn đề Minh và Hà Nội sống tại nhà thuê) và trong này, cũng như việc sử dụng quan hệ đối tác nhóm những hộ gia đình thu nhập thấp21. Do công tư (PPP) để hỗ trợ phát triển nhà ở. Để hỗ Việt Nam đang đô thị hóa nhiều hơn và dân trợ tăng trưởng và cải thiện chất lượng, ngành số trẻ cơ động hơn trong việc tìm kiếm các cơ xây dựng sẽ cần phải áp dụng chặt chẽ hơn các hội giáo dục và công việc, nhu cầu nhà ở cho tiêu chuẩn tối thiểu và đào tạo lực lượng lao thuê dự kiến sẽ tăng lên, đặc biệt tại các thành động chuyên nghiệp. Trong khi đó, phần lớn phố và trung tâm công nghiệp. Giả sử tỉ lệ 25% các hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở tự xây dựng trong tổng số nhu cầu nhà mới hàng năm là nhà tìm đến các nhà thầu nhỏ để thực hiện việc xây cho thuê (xem Chương 3), nhu cầu cho thuê dựng. Lĩnh vực này vẫn còn rất phân mảnh và chiếm 95.00022 căn một năm. Để giảm bớt sự không chính thức, những cũng đã tạo việc làm thiểu hụt chất lượng nhà ở vào năm 2030, ước cho một lượng lớn lao động. tính 80.000 căn nhà cho thuê cần được nâng cấp hoặc xây lại, và nếu Chính phủ Việt Nam Cuối cùng, để đảm bảo giá trị và khả năng bán cố gắng giảm bớt sự thiếu hụt một cách nhanh lại cao trong dài hạn, việc xây dựng và quản chóng hơn, năm 2020, thì khoảng 250.000 căn lý Hiệp hội Những người Sở hữu nhà (HOA) cần được nâng cấp, xây lại hàng năm. cũng phải phát triển để đáp ứng được các tiêu chuẩn quốc tế. Việc sinh sống trong các dự án Nhu cầu nhà ở cho thuê tập trung ở tầng lớp xây dựng quy mô lớn vẫn là một trải nghiệm sinh viên, các cặp vợ chồng mới cưới, người rất mới đối với những người sở hữu nhà tại lao động nhập cư và các gia đình có thu nhập Việt Nam, và đồng thời việc quản lý các khu thấp. Nhà cho thuê là một lựa chọn đáng chú vực chung cũng khá mới mẻ đối với các doanh ý đối với các hộ gia đình mới và có thu nhập nghiệp xây dựng. Hiện nay, hầu hết các doanh thấp, sinh viên và những người lao động nhập nghiệp xây dựng lựa chọn tiếp tục quản lý, cư. Điều này đặc biệt đúng ở các thành phố lớn vận hành khu căn hộ, và tính giá dịch vụ của như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nơi có hơn Hiệp hội Những người sở hữu nhà theo phần 70% người nhập cư trong độ tuổi từ 15 và 30, trăm của giá bán (VD: 2%), được thanh toán so với khoảng 40% ở cùng nhóm tuổi đối với cư vào thời điểm chuyển nhượng nhà. Hiện nay dân thành phố. Tỷ lệ sở hữu nhà ở cho người 21 Dựa trên điều tra dân số năm 2009 và Điều tra Đói nghèo ở Đô thị năm 2009 thực hiện tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. 22 Số lượng các hộ gia đình thành thị ước tính sẽ tăng khoảng 2,2 triệu từ 9,1 triệu trong năm 2015 lên 11,3 triệu vào năm 2020 do tốc độ dân số tăng đô thị ở mức 3,03% một năm và sự suy giảm trong quy mô hộ gia đình thành thị 1,36% mỗi năm, dựa trên xu hướng gần đây của cả hai chỉ số. Nếu ước tính 25% là nhà ở cho thuê, điều này dẫn đến nhu cầu hàng năm khoảng 95.000 (trên tổng số 374.000) căn nhà phục vụ mục đích cho thuê. 28 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam nhập cư tại các thành phố chỉ là 8,7% trong trong các khu vực đô thị, 3,05 triệu người làm năm 2010. Hơn 90 phần trăm người nhập cư trong lĩnh vực sản xuất, với 2,25 triệu người sống ở nhà thuê chật chội với người thân, các làm việc trong 295 khu công nghiệp và 15 khu nhà tạm bợ tại các công trường xây dựng hay kinh tế trên cả nước. Trong số các công nhân tại các phân xưởng, cửa hàng. Nhà ở cho thuê công nghiệp, khoảng 40% là người trong độ đóng vai trò quan trọng đối với sự tăng trưởng tuổi từ 15 đến 29 và khoảng 78% đi thuê nhà. kinh tế xã hội bởi nó tạo điều kiện cho sự cơ Người ta ước tính rằng nguồn cung cấp chính động của người lao động và là lựa chọn đối với thức chỉ đủ đáp ứng 10% nhu cầu nhà ở cho những người không có khả năng tiếp cận đến thuê này, điều này cho thấy hầu hết trong số thế chấp hoặc không muốn mua nhà. đó đi thuê nhà không chính thức, và có một số lượng lớn nhu cầu về nhà ở cho thuê đầy đủ và Công nhân các khu công nghiệp chiếm một nhà ở cơ bản ban đầu không được đáp ứng tại phần lớn nhu cầu nhà ở cho thuê. Trong quý các khu công nghiệp. 3 năm 2014, trong số 15,8 triệu người làm việc Hộp 4.1 Các khu công nghiệp tại Việt Nam Việt Nam đã có mục tiêu từ lâu là chuyển đổi từ một quốc gia nông nghiệp kém phát triển thành một nước công nghiệp. Nối tiếp thành công của các khu công nghiệp tại Đài Loan, Hàn Quốc và Trung Quốc, Việt Nam cũng áp dụng chính sách thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực sản xuất xuất khẩu vào cuối những năm 1990. Mục đích chính của chính sách này là để tăng tốc độ phát triển kinh tế và dịch chuyển lao động sang các lĩnh vực có năng suất cao hơn và đã đạt được nhiều thành công. Vào năm 2011, ngành sản xuất công nghiệp là ngành thu hút vốn FDI nhiều nhất xét về cả lượng vốn đăng ký và số lượng dự án, chiếm 7.987 hay 58,5 phần trăm tổng số dự án và 93,05 nghìn tỉ đồng hay 47 phần trăm trên tổng số vốn FDI. Năm 2014, Việt Nam đã xây dựng khoảng 295 khu công nghiệp và 15 khu kinh tế trên cả nước. Các khu công nghiệp này tập trung chủ yếu tại các khu vực ven TPHCM và Hà Nội và thúc đẩy một số lượng lớn người nhập cư tạm thời. Hiện nay có khoảng 2,25 triệu người đang sống và làm việc tại các khu công nghiệp, trong đó có 75% là người nhập cư và 40% nằm trong độ tuổi từ 15 đến 29. Ban đầu các khu vực này được quy hoạch dành riêng cho công nghiệp và không cung cấp không gian cho các dịch vụ xã hội hay nhà ở mặc dù đã thu hút rất nhiều người nhập cư. Các quy định mới đối với các khu công nghiệp yêu cầu quy hoạch phải đi kèm với dịch vụ nhà ở và đã có 63 dự án nhà ở xã hội hoàn thành để hỗ trợ các công nhân khu công nghiệp, chủ yếu là nhà chung cư, hiện nay cũng có một số doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho nhân viên của mình. Tuy nhiên, việc tạo nên một môi trường lành mạnh và đảm bảo chỗ ở đầy đủ cho công nhân vẫn là một thách thức lớn và sự hỗ trợ để đạt được thành công với chính sách công nghiệp hóa là rất cấp thiết tại Việt Nam. Hình 4.5 Phân bố các doanh nghiệp công nghiệp tại các Tỉnh thành Tỉnh N % Hà Nội 161 16,1 Vĩnh Phúc 13 1,3 Bắc Ninh 16 1,6 Hải Phòng 71 7,1 Đà Nẵng 25 2,5 Bình Dương 264 26,4 Đồng Nai 150 15 Bà Rịa Vũng Tàu 20 2 TPHCM 281 28,1 Tổng 1001 100 Nguồn: Báo cáo Đầu tư Công nghiệp Việt Nam của UNIDO dựa trên nghiên cứu thị trường. Nguồn cung nhà ở và Hệ thống Phân phối 29 Phần lớn nhà ở cho thuê giá hợp lý tại Việt Nam khẩu phần thực phẩm. Sau năm 1990, đây vẫn thuộc diện không chính thức và không đạt tiêu là một yêu cầu đối với các thủ tục hành chính chuẩn. Có rất ít thông tin về 15% trong tổng số như mua đất đai, xây cất nhà ở, đăng ký xe gắn nguồn cung nhà ở là để cho thuê. Nghiên cứu máy và nhận các phúc lợi cộng đồng. Do đó, việc thực nghiệm cho thấy rằng thị trường cho thuê thiếu văn bản hợp đồng thuê nhà đồng nghĩa thương mại vẫn còn rất nhỏ, chủ yếu phục vụ rằng người nhập cư không được đăng ký thường cho khách hàng cao cấp. Cũng không có nhiều trú mà vẫn ở dạng tạm trú hoặc không đăng ký nhà cho thuê công dành cho cán bộ nhà nước, sĩ (KT3 hoặc KT4) do đó không được tiếp cận đầy quan quân đội và sinh viên, hoặc nhà ở cho công đủ tới các dịch vụ công trong địa bàn sinh sống nhân thuê được cung cấp bởi các doanh nghiệp hoặc địa bàn đăng ký của mình. Những người lớn trong ngành. Phần lớn các nhà ở cho thuê nhập cư không đăng ký chiếm khoảng 20% dân tại Việt Nam là phòng đơn được cho thuê bởi số tại các thành phố lớn26 đã và đang đối mặt với chủ nhà tư nhân trong các khu vực đông đúc chi phí nhà ở, điện nước đắt đỏ hơn. Đăng ký hộ và thường là không chính thức và được thuê khẩu ảnh hưởng lớn đến giáo dục, tiếp cận đến bởi thanh niên và những người lao động nhập dịch vụ y tế và nguồn thu nhập. Chỉ có 64,6% cư. Nhà cho thuê được giao dịch không chính trẻ em không có hộ khẩu từ 6 đến 17 tuổi học thức thường qua hợp đồng miệng chứ không tại các trường công lập, so với tỉ lệ 82,4% trên có giấy tờ23. Các căn nhà thường có diện tích tổng số cư dân. Những người nhập cư dường nhỏ24, điều kiện nghèo nàn và thiếu các tiện như có tỉ lệ đi khám bác sĩ thấp hơn một nửa so nghi cơ bản như nước sạch, điện và các tiện với cư dân khác, 11,4% so với 23,4%. Cuối cùng, nghi vệ sinh25. Ngoài ra, các căn nhà thường ở những người lao động không đăng ký được trả quá đông đúc, người thuê nhà không an toàn và lương trung bình thấp hơn 9%, mặc dù họ làm không được đăng ký hộ khẩu để có thể tiếp cận việc nhiều hơn 10 giờ một tuần so với những đến các phúc lợi khác khi cần thiết. Hơn nữa, người dân có đăng ký, và họ cũng có xu hướng đi các luật quy định giữa chủ nhà và người thuê làm nhiều hơn với tỉ lệ 85% có việc làm so với tỉ nhà nằm ở mức cơ bản và bản chất là chưa phát lệ 59% của các cư dân. triển, không thể áp dụng cho khu vực thuê nhà không chính thức được. Mặc dù nhu cầu và sự cần thiết tăng lên, nguồn cung nhà ở cho thuê giá hợp lý vẫn còn hạn chế. Tình trạng thiếu điều kiện pháp lý của nhiều Có rất ít số liệu về nguồn cung nhà ở cho thuê người thuê nhà gây ra những tác động không nhỏ mặc dù các bằng chứng cho thấy rõ ràng rằng đến các cơ hội sinh kế và làm gia tăng rủi ro đói phần lớn nhà ở cho thuê có liên hệ với nhà ở nghèo. Hệ thống Hộ khẩu được đưa vào sử dụng không chính thức của người dân. Trong số 3,3 năm 1955 và được gắn với nơi cư trú. Trong quá triệu căn nhà ước tính được xây dựng từ năm khứ, đặc biệt là trước thời kỳ Đổi mới, Hộ khẩu 1999 đến 200927, khoảng 60% hoặc 1,6 triệu được thực hiện khắt khe và gắn với hệ thống căn nhà là không chính thức, hẹp và đơn tầng, 23 Đánh giá Chất lượng Nhà ở Cho thuê ước tính khoảng 80% đến 90% các hợp đồng thuê nhà là hợp đồng miệng chứ không có thỏa thuận chính thức. 24 Đánh giá Chất lượng cũng cho thấy hầu hết các phòng cho thuê có diện tích từ 9 đến 16 m2, diện tích bình quân đầu người từ 3 đến 4 m2 với nhà vệ sinh công cộng, tự sắp xếp bếp núc và thường ngủ trên một tấm nệm đơn. 25 Điều tra Đói nghèo Thành thị năm 2009 cho thấy tỉ lệ nhà vệ sinh công cộng và tình trạng kém tiếp cận tới điện nước ở nhà tạm và nhà thuê cao hơn so với nhà ở chủ sở hữu. Ví dụ, các hộ gia đình sống trong các nhà thuê hoặc nhà chung chủ yếu dùng nước từ các bể chưa (39,6%) và các giếng khoan (30,6%), đắt đỏ hơn so với nước máy và chưa được kiểm tra chất lượng. 38,3% nhà ở cho thuê và 50,5% nhà tạm sử dụng nhà vệ sinh công cộng so với tỉ lệ chung các hộ gia đình là 15,8%. Các hộ gia đình nhập cư có xu hướng sử dụng điện gián tiếp nhiều hơn (31,5%), tỉ lệ khi họ ở nhà thuê (43,3%) hoặc khi ở trong các phòng trong tòa nhà lớn (30,6%), hoặc trong nhà tạm (20,2%) so với tỉ lệ chung các hộ gia đình là 18,8%. 26 Tình bày báo cáo của Ngân hàng Thế giới về hệ thống đăng ký Hộ Khẩu năm 2014. Con số này được xác nhận bởi các Điều tra Đói nghèo Thành thị năm 2009 với số lượng người nhập cư không đăng ký chiếm 20% dân số TP Hồ Chí Minh mặc dù cần lưu ý rằng con số này có thể còn cao hơn. 27 Tính toán của Ngân hàng Thế giới, dựa trên diện tích nhà trung bình là 70 m2. 30 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam chủ yếu nằm ở các vùng ven đô. Đa số công trình khoảng 0,6 đến 0,8 triệu đồng mỗi tháng cho xây dựng không chính thức này là do người dân các phòng cơ bản nhất có diện tích từ 6-9 m2 và có chủ sở hữu. Trong khi đó, một số ít chưa tại các thành phố thứ cấp và lên đến 5 triệu được xác định trong các công trình đó được sử đồng mỗi tháng với một căn nhà riêng có nhà dụng để cho thuê phòng đơn, chủ yếu cho người vệ sinh riêng (xem Phụ lục 1). Xem xét khả lao động nhập cư. Việc cung cấp nhà ở cho thuê năng chi trả khác nhau giữa các hộ gia đình, chính thức tại Việt Nam bị hạn chế do một số các căn có giá thuê 5 triệu đồng mỗi tháng vấn đề: (i) tính kinh tế của thị trường cho thuê chỉ phù hợp với ngũ phân vị có thu nhập cao không hấp dẫn đối với các doanh nghiệp do khả nhất, phần lớn trong số đó sẽ muốn sở hữu năng chi trả thấp từ các hộ gia đình thu nhập nhà trừ những chuyên gia trẻ tuối hay người thấp (<0,5 triệu đồng/ tháng đối với Q1); (ii) nước ngoài. Người thuê nhà có thu nhập cao tiêu chuẩn cao và các yêu cầu pháp lý phức tạp thường thuê các căn hộ hoặc nhà riêng từ 3 đối với việc cung cấp nhà ở cho thuê chính thức; đến 5 tầng. Thị trường có rất ít hoặc hoàn và, (iii) nhận thức của ngành về thị trường còn toàn không có dự án nhà ở cho thuê hoàn thấp. Những khía cạnh trên được lý giải chi tiết toàn. Các căn nhà có giá khoảng 2 triệu đồng hơn trong các phần sau: một tháng chỉ phù hợp với khả năng chi trả của 3 nhóm ngũ phân vị trên cùng, không a. Thứ nhất, mức giá cho thuê hợp lý là không phù hợp với 40% các hộ gia đình có thu nhập đủ để các nhà đầu tư nhìn thấy hiệu quả kinh thấp nhất. Một căn cho thuê gia 1 triệu đồng tế của việc xây dựng nhà ở cho thuê có chất một tháng như một phòng 6-9 m2 tại TP Hồ lượng tốt. Lựa chọn thuê nhà chính thức cao Chí Minh vẫn vượt quá khả năng chi trả của cấp có giá lên đến 20 đến 50 triệu đồng một các hộ gia đình Q1. Do đó, nhiều người Việt tháng28. Trong khi đó, tiền thuê phòng tiêu Nam đang sống tại các khu tập thể hay các chuẩn trên thị trường hiện nay khởi điểm từ căn nhà có điều kiện không đạt tiêu chuẩn. Bảng 4.7 Khả năng chi trả của Các mức Thuê nhà Hàng tháng Ngũ Thu nhập Khả năng Giá thuê Tỉ lệ thu nhập Tỉ lệ thu nhập Tỉ lệ thu nhập phân vị hàng tháng chi trả hợp lý dành cho thuê dành cho thuê dành cho thuê thu nhập (triệu đồng) hợp lý (triệu đồng) nhà 5 triệu/tháng nhà 2 triệu/tháng nhà 1 triệu/tháng Q5 23,8 40% 9,5 21% 8% 4% Q4 12,8 30% 3,8 39% 16% 8% Q3 9,3 25% 2,3 54% 21% 11% Q2 6,6 20% 1,3 75% 30% 15% Q1 3,6 15% 0,5 140% 56% 28% Nguồn: Tính toán của tác giả. b. Thứ hai, một số rào cản pháp lý đang cản phòng. Hơn nữa, chiều rộng không được trở sự tham gia của tư nhân và khuyến khích nhỏ hơn 2,4 mét, chiều cao từ sàn đến trần các chủ nhà tiếp tục cho thuê không chính nhà tối thiểu 2,8 mét, được ngăn bằng tường thức. Chủ nhà được luật pháp yêu cầu đăng gạch giữa các phòng. Diện tích ở trung bình ký kinh doanh và duy trì các tiêu chuẩn xây cần ít nhất 3 m2 cho mỗi người không tính dựng nghiêm ngặt về nhà cho thuê theo trên nhà vệ sinh và các khu vực dùng chung khác. các quy định của Bộ Xây dựng, như Quyết Phòng cần thoáng mát, có quạt, giường và cửa định số 75/2006 của TP.HCM. Những yêu sổ cho người thuê. Đối với các tòa nhà có 10 cầu này bao gồm việc các khu vực cho thuê phòng trở lên, người thuê phải tiếp cận được sẵn sàng để sử dụng, không tính tường bao, các không gian xanh mở với ít nhất 1,5 m2 phải rộng ít nhất 9 m² nếu không có nhà một người. Ngoài ra còn có một loạt các tiêu vệ sinh và 12 m² nếu có nhà vệ sinh trong chuẩn vệ sinh và an toàn cháy nổ khác phải 28 Nguồn phỏng vấn Bộ Xây dựng. Nguồn cung nhà ở và Hệ thống Phân phối 31 tuân thủ. Tại TP HCM, Bộ Xây dựng báo định số 61 hủy bỏ hệ thống bao cấp về nhà ở và cáo chỉ có 28,5% nhà cho thuê tính trên tổng để nhà ở phụ thuộc vào hệ thống phân phối thị số nhà sở hữu bởi các cá nhân và hộ gia đình trường. Phần lớn nhà ở thời Liên Xô cũ được đạt các yêu cầu về chất lượng và được cấp giấy tư nhân hóa mặc dù không phải lúc nào cũng phép đăng ký kinh doanh. thành công. Trong thực tế, có nhiều nhà kể từ đó không được bảo trì và bị bỏ lại trong tình c. Cuối cùng, hiện đang tồn tại những nhận trạng pháp lý bấp bênh30. thức tiêu cực về thị trường nhà ở cho thuê. Các nhà đầu tư và khu vực công cho rằng nhà Trong hai thập kỷ qua đã có hàng loạt các ở cho thuê giá hợp lý là một lĩnh vực rủi ro giải pháp của nhà nước vào lĩnh vực nhà ở và không có lợi nhuận. Nhận thức này xuất cho thuê. Từ năm 1998 các thành phố được phát từ những kinh nghiệm quá khứ về nhà phép giao đất cho các doanh nghiệp nhà nước ở công, khi mức giá cho thuê rất thấp và các để xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Các công trình lớn của chính phủ được bảo trì doanh nghiệp bao gồm doanh nghiệp xây dựng rất kém. Nhận thức tiêu cực này được nhấn cấp trung ương, địa phương và một số doanh mạnh hơn nữa bởi tính không chính thức là nghiệp cấp quận, huyện. Năm 2005, Luật Nhà đặc điểm của khu vực cho thuê nhà hiện nay, ở Quốc gia định nghĩa các hình thức phát triển đặc trưng bởi sự xuống cấp nghiêm trọng, nhà ở, bao gồm cả nhà ở xã hội. Các chính sách người thuê nhà không đăng ký và các trường nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu tập trung vào việc hợp được công khai về tình trạng người thuê dùng ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở nhà bị ngược đãi. Điều này ngăn cản sự phát cho 8 nhóm mục tiêu chủ chốt của Chính phủ triển các công cụ tài chính dài hạn phù hợp Việt Nam, bao gồm công chức, gia đình cách với đầu tư cho thuê của các ngân hàng thương mạng, các gia đình thu nhập thấp, công nhân mại cũng như sự quan tâm vào việc cung cấp và sinh viên. Luật cho phép sử dụng trực tiếp nhà cho thuê giá rẻ từ các doanh nghiệp ngân sách nhà nước cho nhà ở cho thuê và cho thương mại. phép bán nhà theo mô hình thuê để sở hữu áp dụng sau 5 năm cư ngụ. Xem Chương 7 để tìm Chính phủ Việt Nam có kinh nghiệm hoạt hiểu các thông tin chi tiết hơn về chương trình động lâu dài trong lĩnh vực nhà ở cho thuê. Từ nhà ở công. những năm 1960 đến những năm 1980, chính phủ duy trì một quỹ nhà ở dùng để xây dựng các Mặc dù cho đến nay các chương trình còn hạn căn nhà ở công cộng để sau đó cấp cho các nhân chế trong việc hỗ trợ nhà ở cho thuê, chính phủ viên chính phủ dưới dạng cho thuê. Các căn nhà đã tái tập trung vào việc cải thiện khu vực này. này thường được xây trong các khu tập thể từ 3 Chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia đến năm đến 5 tầng, với diện tích các căn từ 16 đến 32 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được phê duyệt m2. Tuy nhiên việc cung cấp nhà ở này chỉ đến năm 2011 đã đặt ra các mục tiêu rõ ràng để tăng được tới một phần ba nhân viên chính phủ, số tỷ lệ nhà ở cho thuê trên thị trường. Các mục còn lại phải sự giải quyết yêu cầu nhà ở của mình tiêu bao gồm kế hoạch cải tạo và xây mới các khu mà không có sự hỗ trợ của Nhà nước29. Vào cuối căn hộ xuống cấp và thúc đẩy nhà cho thuê tại những năm 1980, trong thời gian cải cách đổi các khu vực thành thị. Mục tiêu là sẽ tăng tỉ lệ mới theo hướng thị trường, chính phủ tạm dừng nhà cho thuê lên 20 đến 25% trên tổng quỹ nhà xây dựng nhà ở công cộng và bắt đầu các chính ở vào năm 2020 và đáp ứng sự cần thiết nhà ở sách khuyến khích người dân tự xây dựng nhà cho 80% sinh viên và 70% của ước tính 2,2 triệu riêng. Năm 1994, Chính phủ đã ban hành Nghị người lao động công nghiệp trong cùng thời kỳ. 29 Trình bày của Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Chính phủ Việt Nam. 30 Có hơn 3 triệu m 2 mặt sàn các khu tập thể cũ, được xây dựng trước năm 1991, với hơn 100.000 hộ gia đình đang sinh sống. Hà Nội có 23 khu tập thể cũ 4 hoặc 5 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với hơn 30.000 hộ gia đình sinh sống trong 10 khu tập thể thấp tầng. TPHCM có 6 khu tập thể trung tâm và nhiều khu nhỏ nằm rải rác ở 12 quận, huyện trong đó có hơn 0,4 triệu m2 căn hộ cũ bị hư hỏng nặng với 10.000 hộ đang sinh sống. 32 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Luật Nhà ở Sửa đổi năm 2014 bao gồm các thuê hoặc bán, quy mô và chất lượng nhà có sửa đổi quan trọng cho lĩnh vực nhà ở cho thuê. thể rất khác nhau. Trong khi phần lớn nhà ở Lựa chọn thuê và thuê để sở hữu cho người dân tự xây là nhà ống và nằm trong hẻm, một số có thành thị đã được nêu rõ như một trọng tâm của thể là những căn biệt thự rộng rãi cho những chương trình nhà ở xã hội, với mở rộng pháp lý người thu nhập cao hoặc các ngôi nhà tạm bợ hỗ trợ đối với nhà ở do người dân xây dựng và cho người có thu nhập thấp. Thị trường nhà ở nhà cho thuê. Các ưu đãi cho thuê giá hợp lý bao tự xây phát triển nhanh và năng động nhất tại gồm miễn phí sử dụng đất, các khoản tài trợ của vùng rìa và ven các thành phố lớn, tương ứng nhà nước cho cơ sở hạ tầng và các ưu đãi về thuế. với tốc độ dân số tăng thành thị và sự cần thiết Hơn nữa, các căn nhà cho thuê nhận được sự hỗ nhà ở của phân khúc người thu nhập thấp và trợ của nhà nước phải cho thuê ở mức tương ứng lao động nhập cư. Nhà ở tự xây cũng được phát khả năng hoàn trả vốn trong vòng 20 năm cũng triển nhiều hơn tại các khu vực trung tâm, tuy như các chi phí vận hành và bảo trì chịu sự giám nhiên chủ yếu ở dạng nâng cấp và mở rộng. sát của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh. Một phần đáng kể các nhà ở tự xây là không chính thức do thiếu Giấy chứng nhận Quyền Để đạt được mục tiêu trong lĩnh vực nhà ở cho sử dụng đất và Quyền sở hữu tài sản gắn liền thuê, chính phủ Việt Nam cần xây dựng một với đất, được xây dựng hoặc từng bước xây khuôn khổ vận hành, pháp lý và hệ thống trợ dựng mà không được cho phép hoàn toàn bởi cấp rõ ràng hơn. Các giải pháp nên tập trung các cơ quan chức năng. vào việc cải thiện nhà ở cho thuê không đạt tiêu chuẩn, cải thiện tính hợp pháp của lĩnh vực nhà Tự xây dựng, đặc biệt là nhà ở tự xây dựng dần ở cho thuê cũng như giải pháp từ phía cầu để dần là nhà ở có giá hợp lý và dễ tiếp cận nhất đối nâng cao khả năng chi trả. Cần những nỗ lực với phân khúc thu nhập trung bình và thu nhập lớn hơn nhằm tăng tính linh hoạt cho phép các thấp. Chi phí xây dựng bình quân khác nhau khuôn khổ (pháp lý, tài chính, kỹ thuật) khuyến giữa các thành phố và ngay trong mỗi thành khích việc cung cấp nhà thuê mới, hỗ trợ việc phố, với chi phí xây dựng loại nhà phổ biến nhất phát triển các nhà cung cấp nhà ở cho thuê xã là nhà ống và nhà cấp 4 (được định nghĩa là nhà hội công, sở hữu nhà nước, phi lợi nhuận và tư đơn tầng) tương ứng khoảng 4 triệu đồng/m2 và nhân mang tính cạnh tranh. 3 triệu đồng/m2 tại ba thành phố được khảo sát bởi Nghiên cứu định tính của Ngân hàng Thế 4.4 Lĩnh vực nhà ở tự xây dựng giới là Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh và Cần Thơ (xem Bảng 4.8). Ở mức độ chi trả này, những Nhà ở tự xây chiếm khoảng 75% trong tổng số người chủ sở hữu nhà có mức thu nhập trung nhà ở dự trự và xây dựng nhà ở tại Việt Nam. bình và có lẽ ngay cả những người thu nhập cao Nhà ở tự xây dựng được định nghĩa là một ở phân khúc Q2 có thể nâng cấp và mở rộng nhà ngôi nhà được xây dựng bởi bản thân người dần dần phù hợp với khả năng tiết kiệm tích chủ một phần hay toàn bộ, hoặc thuê bởi lũy và/hoặc vay mượn của họ. Một yếu tố khác doanh nghiệp thầu phụ, chủ thầu hay chủ thầu giúp tăng khả năng chi trả là cơ hội kinh doanh nhỏ. Các dự án nhà ở tự xây có thể nhà xây thương mại với tầng trệt của các căn nhà ống mới hoặc mở rộng dần dần, mở rộng để cho nhiều tầng tự xây dựng. Bảng 4.8 Chi phí nhân công và xây dựng của Nhà ống và Nhà cấp 4 Nhà cấp 4 Nhà ống liền kề/nhiều tầng Chi phí nhân công/m 2 Chi phí xây dựng/m 2 Chi phí nhân công/m2 Chi phí xây dựng/ m2 (Nghìn đồng) (Triệu đồng) (Nghìn đồng) (Triệu đồng) Hải Phòng 600-750 2-4 700-900 4-8 TP.HCM 600-900 2,5-3,5 950-1500 3.5-5 Cần Thơ 500-1000 2,5-4,1 700-1500 3.5-6 Nguồn: Nghiên cứu định tính, Ngân hàng Thế giới, 2014. Biên soạn từ các bài phỏng vấn sâu các nhà thầu xây dựng trong tháng 9 và 10 năm 2014. Nguồn cung nhà ở và Hệ thống Phân phối 33 rộng rãi ở các mức giá khác nhau, đồng thời các Bảng 4.9 Diện tích Nhà trung bình tại các Đô nhà thầu nhỏ nhìn chung có kỹ năng, tháo vát thị của Việt Nam và có khả năng kinh doanh. Hơn nữa, các hộ Đô thị Việt Nam 1999 2009 2014 gia đình có thể dễ dàng kiểm soát ngân sách khi Diện tích nhà trung bình 44 70.3 83.7 họ xây dựng, mở rộng hoặc nâng cấp theo từng Bình quân đầu người m2 9.7 19.2 23 giai đoạn, tùy thuộc vào khả năng tiết kiệm và Nguồn: Tổng cục Thống kê 1999 - điều tra dân số nhu cầu thay đổi theo thời gian. năm 2009 và Khảo sát giữa kỳ năm 2014. Sở hữu không chính thức là một vấn đề phổ biến Mở rộng, nâng cấp dần tại chỗ đã góp phần trong khu vực tự xây dựng. Các lý do chính của đáng kể vào việc mở rộng diện tích nhà ở trong sở hữu không chính thức là: (i) xây dựng trên hơn hai thập kỷ qua. Thể hiện tại Bảng 4.9, đất không chính thức (thiếu giấy chứng nhận diện tích trung bình nhà ở đã tăng gần gấp đôi quyền sử dụng đất trong trường hợp hộ gia trong vòng 15 năm qua trong khi diện tích ở đình không có khả năng trả lệ phí thanh toán bình quân đầu người tăng hơn gấp đôi. Phân một lần), (ii) không có giấy phép xây dựng, và khúc nhà ở tự xây đã rất khôn khéo và sáng (iii) không đáp ứng quy định địa phương và/ tạo trong việc mở rộng dần dần bằng cách tận hoặc các quy tắc xây dựng. Nhiều người muốn dụng mọi khoảng không có được. Bên cạnh tránh những khó khăn gây ra bởi sự quan liêu việc mở rộng theo bề ngang và thẳng đứng, xây từ quá trình chính thức xin giấy phép xây dựng nhô ngang ra mặt ngõ và phố cũng là một điều hoặc không tuân thủ kế hoạch xây dựng trong phổ biến tại các đô thị ở Việt Nam. Nếu cấu quá trình thi công nhằm tối đa hóa lợi ích bằng trúc nhà không được thiết kế để có thể mở rộng việc nâng chiều cao, diện tích hoặc thay đổi hình được như vậy thì cấu trúc đó không hợp lý; tuy dáng bên ngoài - ngay cả khi họ đã được cấp giấy nhiên, nếu cấu trúc thiết kế dự đoán được sự phép xây dựng. Các rủi ro từ phía chủ sở hữu mở rộng thì nó sẽ cho phép tăng diện tích căn nhà là có thật và có những trường hợp mà chính nhà một cách an toàn để đáp ứng các nhu cầu quyền địa phương nghiêm khắc đã bắt buộc các thay đổi của hộ gia đình. trường hợp vi phạm phải đóng tiền phạt hoặc yêu cầu sửa đổi. Thường xuyên hơn, dường như Nhà ở tự xây – quy trình dễ quản lý đối với là các chủ sở hữu nhà sẵn sàng chấp nhận rủi ro người tiêu dùng. Các vật liệu xây dựng có với dự định đóng tiền phạt để được bỏ qua các nguồn gốc địa phương và có thể được tiếp cận vi phạm. Hộp 4.2 Đặc điểm của các Ưu tiên Nhà ở i. Khả năng chi trả. Khả năng chi trả cho biết một người hoặc một hộ gia đình có thể trả bao nhiêu tiền. Nhà ở tự xây là cách linh hoạt nhất để giải quyết vấn đề về khả năng chi trả do hộ gia đình có thể bắt đầu với căn nhà cốt lõi cơ bản nhất và nâng cấp chất lượng dần dần, mở rộng diện tích tương ứng với khả năng tiết kiệm và thu nhập cũng như nhu cầu ở theo thời gian. ii. Khả năng tiếp cận. Khả năng tiếp cận là ưu tiên thứ hai do điều này rất quan trọng trong việc tạo thêm thu nhập, do đó ảnh hưởng ngay đến phúc lợi xã hội của gia đình và khả năng thanh toán nhà. Ưu tiên về vị trí này bao gồm tính kết nối của gia đình với các công việc ở gần đó cũng như cơ hội kinh doanh thành công tại nhà. Các yếu tố quan trọng với tính kết nối là khoảng cách đến các quận thương mại và việc làm, tiếp cận đến giao thông công cộng và nhà mặt phố để có các cơ hội kinh doanh. iii. An ninh. An ninh liên quan đến mức độ an toàn của hộ gia đình đối với các vấn đề trộm cắp hay các loại hình tội phạm khác. iv. Phù hợp để sinh sống. Phù hợp để sinh sống là khả năng tiếp cận đến các tiện nghi xã hội như giáo dục (trường học, nhà trẻ), các cơ sở y tế (bệnh viện, phòng khám) và các cơ sở văn hóa xã hội (công viên, khu vui chơi giải trí). Nguồn: Nghiên cứu Chất lượng, Ngân hàng Thế giới, 2014 34 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Về phương diện văn hóa, nhà ở tự xây dựng sở hữu chính thức. Đa số các nhà tự xây không phần lớn là ưu tiên của người Việt Nam và đáp chính thức được mua bán bằng tiền mặt hoặc ứng được các nhu cầu khác của thành phố. Mật hiện vật. Có rất ít thông tin về các hoạt động độ dân số ở Việt Nam đứng thứ ba trong khu vực này và các bên tham gia mua bán chuyển nhượng Đông Nam Á, chỉ sau Singapo và Philippines. nhà trên thị trường không chính thức. Việc Hà Nội và TP HCM là hai trong những thành mua bán nhà ở tự xây sở hữu không chính thức phố đông dân nhất cả nước, cao hơn so với mật thường được thực hiện bằng lời nói giữa người độ trung bình cả nước từ 7-13 lần. Nhà ống cao thân và bạn bè, hoặc các đại lý không chính thức tầng tự xây dựng với các kích thước lô đất nhỏ và thu một khoản lệ phí nhỏ để kết nối người mua mặt tiền hẹp là giải pháp phù hợp nhằm đáp ứng và người bán. Người mua nhà cần phải dựa vào nhu cầu mật độ đô thị và các yêu cầu về hệ số sử tiền tiếp kiệm hoặc vay mượn từ gia đình và bạn dụng đất đang tăng. Với hình dạng này, các khu bè. Tín dụng từ các bên cho vay thường quá đắt dân cư dày đặc các nhà ống và các dạng nhà khác đỏ do lãi suất quá cao và bản chất cần đầu tư ở trong một mạng lưới các ngõ hẻm cũng hỗ trợ vốn lớn của nhà ở. Ngoài ra, kinh nghiệm từ các sự hòa nhập và kết dính xã hội. quốc gia khác cho thấy những hộ gia đình thu nhập thấp, ngay cả khi đủ điều kiện vay thế chấp, Giải pháp nhà ở tự xây dựng có xu hướng được thường ít dám gánh rủi ro vay mượn do lo sợ nhà chấp nhận hơn so với nhà ở xã hội do các doanh của họ có thể bị kê biên. nghiệp xây dựng. Ô 2 nêu chi tiết về ưu tiên của các hộ gia đình về việc lựa chọn nhà ở. Giá nhà Tiếp cận với đất đai chính thức giá cả phải chăng đất và khả năng tiếp cận được ưu tiên cao hơn cũng là một trở ngại quan trọng đối với việc tự so với an ninh và sự phù hợp sinh sống do đó là xây mới nhà ở, đặc biệt tại các thành phố tăng những yếu tố quyết định đối với thu nhập, chi trưởng nhanh. Giá đất khác nhau nhiều tùy tiêu và phúc lợi xã hội của các hộ gia đình. Trong thuộc vào vị trí và đang tăng lên đến mức giá khi đó, nhận thức về nhà ở xã hội có thể khá tiêu không thể chi trả tại các khu vực có tính kết nối cực. Các vấn đề lo lắng bao gồm việc thiếu khả cao. Giá đất thấp nhất tại các khu vực thu nhập năng chi trả, khả năng tiếp cận hạn chế hay khó thấp ở TP Hồ Chí Minh, Cần Thơ và Hải Phòng khăn trong việc di chuyển đến nơi làm việc do là khoảng 2,5 triệu đến 5 triệu đồng/m2. Ví dụ, vấn đề vị trí, khó khăn trong việc đáp ứng mức đất để xây một ngôi nhà cơ bản đơn tầng như thu nhập và các tiêu chí, hạn chế các cơ hội tạo thể trong Bảng 4.10 có thể chiếm đến 60% của thu nhập như việc kinh doanh tại nhà do không tổng chi phí căn nhà. Các hộ gia đình muốn tự gần mặt phố đối với trường hợp các dự án nhà ở xây dựng cần phải tiết kiệm trong một thời gian xã hội cao tầng. dài để mua đất trước khi có thể bắt đầu xây dựng. Bên cạnh giá đất cao, các trở ngại khác ngăn Nhà ở tự xây có thể trong tình trạng nghèo nàn, cản việc tiếp cận đất đai giá hợp lý bao gồm phí được xây dựng từ các vật liệu không đạt tiêu chuyển đổi và chuyển nhượng đất cao (VD: giấy chuẩn hoặc chất lượng xây dựng thấp. Điều này chứng nhận quyền sử dụng đất), yêu cầu về diện có thể là do một số nguyên nhân. Thứ nhất, các tích nhỏ nhất của thửa đất lớn (VD: 50m2 hoặc hộ gia đình thu nhập thấp thiếu tiếp cận đến hơn), và quy định yêu cầu đất phải kết nối đến cơ tín dụng hay không đủ tiền tiết kiệm nên đầu sở hạ tầng trước khi thửa đất chia được bán. tư ít vào việc xây dựng. Thứ hai, các hộ gia đình không chắc chắn về tính sở hữu Bảng 4.10 Ví dụ về Chi phí Nhà ở Tự xây mới của ngôi nhà của họ nên không sẵn sàng Lô 50 m2 2,5 triệu đồng/m2 125 triệu đồng đầu tư lâu dài. Cuối cùng, để phù hợp Chi phí xây dựng/nhà 2,5 triệu đồng/m2 113 triệu đồng với ngân sách eo hẹp, các hộ gia đình có đơn tầng 45 m 2 xu hướng sử dụng các vật liệu kém chất Tổng 2,5 triệu đồng/m2 238 triệu đồng lượng và/hoặc thuê các nhà thầu phụ Lô 25 m 2 2,5 triệu đồng/m2 63 triệu đồng kém chất lượng. Chi phí xây dựng/nhà cơ 37 triệu đồng bản có thể cơi nới 15 m2 Tiếp cận đến tài chính nhà ở giá rẻ là một Tổng 100 triệu đồng thách thức lớn đối với các hộ gia đình Nguồn: Nghiên cứu định tính, Ngân hàng Thế giới, 2014. tự xây dựng do không nhiều nhà được Nguồn cung nhà ở và Hệ thống Phân phối 35 Bảng 4.11 Ví dụ về giá Nhà ống thấp cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Thành phố/Quận Vị trí Diện tích xây Chi phí/ m2 Giá nhà dựng (m2) (triệu đồng) (triệu đồng) Hà Nội/Bắc Từ Liêm Khu vực nóng rìa phía Bắc 33 14,9 490 Hà Nội/Hà Đông Khu vực nóng rìa phía Tây Nam 40 9,5 380 TP HCM/Thủ Đức Rìa phía Đông với khu công nghiệp 38 9,7 368 HCM/Quận 12 Phía bắc gần kv nông thôn 43 9,3 393 Nguồn: Nghiên cứu định tính, Ngân hàng Thế giới, 2014. Trong những năm gần đây, giá nhà ở tự xây dựng phát triển được thực hiện với sự thông qua dựng đã tăng lên một mức giá rất cao. Ví dụ, giá và hỗ trợ của UBND. Và kết quả là lĩnh vực nhà trung bình của nhà ống thấp cấp với diện tích ở tự xây dựng không chính thức đã phát triển mà thấp nhất 30 m2 tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, không có sự can thiệt đáng kể nào từ phía chính nằm ở các huyện ven đô là khoảng 400 triệu đồng phủ và cũng không có nhiều thông tin công bố để một căn (ghi nhận của Nghiên cứu định tính theo dõi xu hướng của lĩnh vực nhà ở tự xây dựng năm 2014) khiến các căn nhà đó chỉ phù hợp với hoặc theo dõi kinh nghiệm quản lý khu vực này. khả năng chi trả của phân khúc Q3 trở lên, hoặc Những thách thức chính cần đến sự hỗ trợ của tầng lớp thu nhập cao hơn của phân khúc Q2 với chính phủ bao gồm: sự hỗ trợ của chương trình 30 nghìn tỉ. a. Thiếu quỹ đất với giá hợp lý dành cho mảng Chính phủ can thiệp tích cực để giải quyết các nhà ở tự xây dựng: Ước tính mỗi năm cần nhu cầu cụ thể của lĩnh vực nhà ở tự xây như sau: khoảng 11.500 ha đất đô thị cho mục đích - Quy định về kích thước tối thiểu lô đất đã giảm nhà ở. Nguồn cung đất chính thức hiện nay xuống còn 36 m2 tại TP HCM và 25 m2 tại Hải là không thể theo kịp với nhu cầu tổng thể. Phòng do nhận thức được về giá đất cao và mật Ngoài ra, yêu cầu quy hoạch bao trùm 20% độ dân tại các khu vực đô thị. theo Nghị định 188 không tính đến khu vực - Yêu cầu giấy phép xây dựng đối với các dự án tự xây dựng. Cần phải có một chiến lược cho đơn giản đã linh hoạt hơn. Theo Nghị định số việc cung cấp đất phù hợp có giá hợp lý và 64/2012/ND-CP, căn nhà nhỏ không bắt buộc chính thức cho nhà ở tự xây và cùng với nó phải có giấy phép xây dựng để đơn giản hóa quá là việc thúc đẩy các khu tái định cư bền vững trình thi công. Cụ thể, các căn với tổng diện tích thông qua việc phát triển sử dụng hỗn hợp và mặt sàn nhỏ hơn 250 m2 và ít hơn 3 tầng, không thu nhập hỗn hợp hiệu quả. nằm trong khu vực bảo vệ có thể được thiết kế và quản lý bởi các nhà đầu tư, là những người b. Cung cấp cơ sở hạ tầng cơ bản là một thách chịu trách nhiệm đối với sự an toàn của tòa nhà thức lớn. Có thể dự đoán được rằng phân và các tòa nhà lân cận. khúc thu nhập thấp Q1 và Q2 có mức độ cần - Giải quyết việc thiếu kinh phí của phân khúc cơ sở hạ tầng cơ bản cao hơn với tương ứng thu nhập thấp bằng cách cho vay sử dụng Giấy 40% và 25% hộ gia đình thiếu tiếp cận đến chứng nhận quyền sử dụng đất, phải thanh toán các dịch vụ nước sạch và vệ sinh cơ bản (xem trong khoảng thời gian 5 năm. Bảng 4.4.5). Việc đô thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng các khu tái định cư nằm ngoài kế Các chính sách và chương trình chính phủ gần hoạch đã dẫn đến một số lượng lớn các cộng đây tập trung vào việc phát triển thị trường nhà đồng dân cư cần được trang bị các dịch vụ cơ ở chính thức và ít tập trung vào lĩnh vực nhà ở tự bản, điều này mang đến những thách thức xây dựng. Đặc biệt, các chính sách ưu đãi hơn đối về kỹ thuật và chi phí31. Kinh nghiệm từ các với các dự án quy mô lớn do các doanh nghiệp xây nước Mỹ Latin cho thấy việc cung cấp cơ sở 31 Các dịch vụ cơ bản bao gồm cơ sở hạ tầng vật lý (nước, vệ sinh, lát vỉa hè, đèn đường, điện, cống thoát nước và các dịch vụ thu gom rác) cũng như cơ sở hạ tầng xã hội (ví dụ như y tế, giáo dục, và các phương tiện giải trí). 36 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Bảng 4.12 Tiếp cận đến các Dịch vụ Cơ bản của Dân số Thành thị theo Ngũ phân vị Ngũ phân vị thu nhập Tháng. Thu nhập hộ gia Không có nước sạch Không có dịch vụ vệ đình (nghìn đồng) (%) sinh (%) Q5 29.805 16,8 4,9 Q4 14.278 21,9 6,9 Q3 10.315 31,2 9,8 Q2 7.325 34,3 17,3 Q1 3.982 44,6 31,7 13.134 29,8 14,1 Nguồn: Đô thị Việt Nam - VHLSS 2012. hạ tầng sau tại các khu tái định cư ngoài kế cao chất lượng công trình và tính tuân thủ. Để hoạch có chi phí cao hơn từ 2,5 đến 8 lần so không đẩy các hộ gia đình vào con đường phi với việc cung cấp trước, ví dụ như các khu vực chính thức, ví dụ như việc thực thi những tiêu và dịch vụ để cung cấp tới các dân cư có thu chuẩn không hợp lý. Những chiến lược này nhập thấp với một mức giá hợp lý. bao gồm: (i) điều chỉnh pháp luật, quy định và chính sách hợp lý và dễ chấp nhận hơn nhằm c. Yêu cầu hỗ trợ tiếp tục nâng cấp đô thị và đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự của người dân32; cải tạo nhà ở: Việt Nam đang có cơ hội tận và (ii) hỗ trợ những hộ gia đình vẫn chưa thể dụng thành công của các sáng kiến sẵn có như đáp ứng các tiêu chuẩn sửa đổi, ví dụ như các VUUP và mở rộng các chương trình như vậy trợ cấp để cung cấp các hạ tầng cơ bản và/hoặc sang các thành phố và các khu vực thu nhập đảm bảo sở hữu thực tế. thấp khác đang có nhu cầu. Điều này đòi hỏi việc xác định và phân loại các khu vực, phát Luật Nhà ở năm 2015 nhấn mạnh nhà ở tự xây triển ngân sách và các cơ chế bù đắp chi phí, dựng là một phần quan trọng của chính sách thiết kế các giải pháp lồng ghép vào các thành nhà ở và chương trình quốc gia. Để thực hiện phần quản lý khác nhau. Trong khi đó các các chương trình này Chính phủ Việt Nam cần chương trình phát triển hướng cộng đồng như phải khuyến khích và tối đa hóa năng lực của các chương trình được hỗ trợ bởi Hiệp hội các phân khúc tự xây dựng, đồng thời cung cấp sự Đô thị Việt Nam (Ví dụ: chương trình 142 hỗ trợ nhằm đảm bảo tiếp cận đầy đủ đến đất KKT tại thành phố Vinh) đã đạt được những đai, các dịch vụ cơ bản, tài chính vi mô, đến các kết quả tích cực mặc dù ở quy mô nhỏ. Nhiều hệ thống cấp phép và đăng ký linh hoạt hơn và bài học có thể được nhân rộng đến các thành hỗ trợ kỹ thuật để có được chất lượng công trình phố và cộng đồng khác. tốt hơn. d. Thiếu hỗ trợ kỹ thuật để nâng cao chất lượng công trình của nhà ở tự xây dựng: Lĩnh vực nhà ở tự xây phần lớn được hưởng lợi từ việc thực thi yếu kém các tiêu chuẩn về chất lượng và an toàn công trình của Sở Xây dựng địa phương. Những thay đổi trong việc xây dựng không được báo cáo và ghi nhận, và các vi phạm có thể được bỏ qua bằng một khoản phí trong một số trường hợp. Tuy nhiên, đòi hỏi phải có những chiến lược tốt hơn để nâng 32 Ví dụ, kích thước lô đất tối thiểu nhỏ, phát triển nhà ở và cơ sở hạ tầng dần dần và cơ cấu lệ phí hợp lý được quan tâm xem xét. Có thể bổ xung các biện pháp như đào tạo nghề cho công nhân xây dựng nhằm cải thiện chất lượng và xây dựng một hệ thống đăng ký/thông báo trực tuyến đối với những dự án xây dựng đơn giản để giảm bớt tình trạng thu lệ phí không chính thức. Nguồn cung nhà ở và Hệ thống Phân phối 37 5 Chương Tài chính Nhà ở 5.1 Đánh giá Lĩnh vực Tài chính Nhà ở định đảm bảo, hệ thống kê biên tài sản không hiệu quả, hạn chế số liệu về nhà ở cho mục đích 5.1.1 Bối cảnh chung định giá có thể ngăn cản sự tăng trưởng lành mạnh và bền vững của thị trường thế chấp. Lĩnh vực tài chính nhà ở của Việt Nam đang Ngoài ra còn tồn tại một thiếu sót đáng kể phát triển mạnh mặc dù quy mô vẫn còn nhỏ trong các kênh cung cấp tài chính nhà ở bán bé xét về tổng mức cho vay. Cho vay thế chấp lẻ khi nhu cầu của phân khúc Q1 và Q2 thành chỉ mới bắt đầu từ năm 1993 với sự ra đời của thị thuộc nhóm lao động tự do chưa được giải Luật Đất đai, trao quyền cho người chủ sở hữu quyết thỏa đáng. bất động sản được thế chấp, đảm bảo hoặc cầm cố quyền sử dụng đất. Cho vay thế chấp chiếm 5.1.2 Nhu cầu Tài chính Nhà ở khoảng 3% GDP trong năm 2011, so với 5% của Ấn Độ, 10% của Thái Lan, 31% của Malaixia. Mức độ bao phủ tài chính thấp đã hạn chế việc tiếp cận tài chính nhà ở của đại đa số người Cho vay bất động sản phát triển thiếu ổn định dân. Chỉ khoảng 20% 33 dân số Việt Nam có tài trong những năm vừa qua. Như trong bảng 5.1, khoản ngân hàng và chỉ khoảng một nửa trong khối lượng tín dụng bất động sản tăng trưởng số này thường xuyên sử dụng tài khoản cho với tốc độ rất cao cho đến năm 2010, đạt 20% giao dịch tiêu dùng. Mức độ bao phủ tài chính tổng số dư nợ ngân hàng, sau đó tuột dốc mạnh là tương đối nhỏ so với các nước trong khu vực khi thị trường rơi vào suy thoái và Ngân hàng Đông Nam Á (Ví dụ: Tỉ lệ bao phủ của ngành Nhà nước ban hành hướng dẫn chặt chẽ về tăng ngân hàng Thái Lan là 70%). Độ bao phủ tài trưởng tín dụng vào năm 2011. Cho vay tín chính đặc biệt thấp tại các khu vực nông thôn, dụng các doanh nghiệp xây dựng là hoạt động 17% so với 30% dân số thành thị. chính trong cho vay xây dựng, trong khi đó Bảng 5.1 Dư nợ cho vay bất động sản trong hệ thống ngân hàng (nghìn tỉ) các khoản vay thế chấp chỉ chiếm một phần Cuối năm 2008 2009 2010 2011 nhỏ trong danh mục Vay Nhà ở 32,1 58,3 104.8 79,7 của các ngân hàng. Vay doanh nghiệp 127,5 223,4 208.9 153,5 Tổng vay bất động sản 198,4 343,4 388.0 280,0 Một loạt các yếu tố Tổng vay và tín dụng của nền kinh tế 993 1.468 1,932 2.256 liên quan làm chậm Tổng vay BĐS/tín dụng nền kinh tế 20% 23,4% 20.1% 12,4% sự tăng trưởng của thị Vay nhà ở/tín dụng nền kinh tế 3,2% 4,0% 5.4% 3,5% trường tài chính nhà Vay doanh nghiệp/tín dụng nền kinh tế 12,8% 15,2% 10.8% 6,8% ở. Thiếu vốn dài hạn, Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam / Chương trình Đánh giá Lĩnh vực Tài không đầy đủ các quy chính (FSAP) 33 Vụ Thanh toán - NHNN - 2012. 38 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Hạn chế về kiến thức tài chính của người tiêu tại Bảng 5.2. Chỉ có một ít sản phẩm tùy chỉnh dùng là một thách thức trong việc tiếp cận các được thiết kế cho những nhóm tiêu dùng mục dịch vụ tài chính. Theo khảo sát năm 2013 của tiêu cụ thể với tuổi đời, mức thu nhập và khả Tín dụng Nhà ở Việt Nam, khoảng 50% người năng tiết kiệm khác nhau. Đặc biệt đối với khu tiêu dùng Việt Nam, đặc biệt là các hộ gia đình vực không chính thức, ước tính khoảng 68% và các doanh nghiệp vừa và nhỏ không có đầy lực lượng lao động phi nông nghiệp bị hệ thống đủ kiến thức về tài chính để đưa ra các quyết ngân hàng bỏ rơi34. Nhìn chung hệ thống ngân định phù hợp đối với khoản vay tiêu dùng. Do hàng tỏ ra lưỡng lự đối với việc cho vay khu vực đặc điểm số tiền lớn và tính chất dài hạn của này do thiếu kinh nghiệm trong việc đánh giá vay thế chấp, người tiêu dùng cần hiểu biết về thu nhập thực, chi phí dự kiến cho hoạt động khả năng chi trả, mức độ nợ phù hợp, thời hạn thẩm định và quản lý khoản vay của khách hàng vay và các rủi ro tiềm ẩn liên quan đến lãi suất thu nhập không chính thức cao và rủi ro mất thả nổi. Hơn nữa, quá trình nộp hồ sơ thế chấp khả năng chi trả cao. phức tạp cũng là một khó khăn Bảng 5.2 Sản phẩm Thế chấp Tiêu chuẩn được cung cấp bởi các Ngân hàng đối với rất nhiều Thương mại người vay tiềm Khấu trừ Phương pháp khấu trừ cố đình (CAM) đang được áp dụng phổ biến năng. Cuối cùng, Trả góp đều hàng tháng (EMI) được cung cấp bởi một số ngân hàng do sự thiếu hiểu LTV Phổ biến nhất là 70%; một số ngân hàng cung cấp 80% biết về quyền lợi Kỳ hạn 15 năm là phổ biến nhất; một số khác lên đến 20 năm Các loại sản a. Cải thiện/mở rộng nhà của người tiêu phẩm b. Mua nhà (nhà ở tương lai được doanh nghiệp xây dựng hoặc nhà có dùng, những sẵn) người đi vay tiềm Loại lãi suất c. Gói 30 nghìn tỉ năng lo sẽ bị các Lãi suất phổ Hầu hết các ngân hàng cung cấp lãi suất ban đầu 3, 6, 12 tháng ngân hàng lợi biến hiện nay: Sau thời gian ban đầu: lãi suất điều chỉnh của ngân hàng tăng 3,5 - 4%; 10-11% thiết lập lại hàng quý; dựa trên chi phí vốn nội bộ của từng ngân hàng dụng và do đó Một số ngoại lệ: không sẵn sàng Vietcombank cung cấp sản phẩm lãi suất cố định 3 và 5 năm vay mượn chính Nhà ở Mekong không sử dụng lãi suất ban đầu; lãi suất thả nổi được thức. thiết lập lại sau mỗi 6 hay 12 tháng Nguồn: Phỏng vấn các tổ chức tài chính. Giá nhà ở thành thị trăng trong 10 năm qua khiến các nhóm thu nhập trung 5.1.3 Các bên Cung cấp Tài chính Nhà ở bình Q3, Q4 không thể sở hữu nhà. Giá nhà tiếp tục là một vấn đề nhức nhối bất chấp ảnh Ngành ngân hàng Việt Nam đã tăng tưởng hưởng của việc hiện tượng ‘bong bóng’ giá nhà mạnh kể từ thời kỳ Đổi mới về cả quy mô, sản đất đã điều chỉnh mức giá trên thị trường. Nhà phẩm, số lượng các bên và mạng lưới phục vụ. ở tầm giá 300-400 triệu VND dành cho nhóm 25 năm trước, ngành ngân hàng đã phát triển thu nhập Q3 lần đầu tiên mua nhà vẫn chưa có từ một đơn vị duy nhất là Ngân hàng Nhà nước nhiều ở mọi loại nhóm, địa điểm. Ở vùng đáy Việt Nam (NHNN) lên một mạng lưới khá lớn mô hình kim tự tháp, tức 2 nhóm ngũ phân vị các ngân hàng và các tổ chức tài chính phi ngân thu nhập thấp nhất, khả năng tiếp cận nhà ở có hàng với tổng giá trị xấp xỉ 5.650 nghìn tỉ tài sản, giá chấp nhận được vẫn vô cùng khó khăn. bằng với 100% GDP35. Các bên tham gia bao gồm các Ngân hàng Thương Mại Nhà nước (SOCB), Các sản phẩm thế chấp thiếu sự đa dạng và điều các Ngân hàng Thương mại Cổ phần (JSCB), các chỉnh để đáp ứng nhu cầu thực của các phân ngân hàng chính sách quốc gia, ngân hàng nước khúc thị trường khác nhau. Nhìn chung, các sản ngoài, các tổ chức tín dụng và hàng loạt các tổ phẩm thế chấp tại Việt Nam của các ngân hàng chức cung cấp tài chính vi mô MFI, các hiệp hội thương mại có mức độ chuẩn hóa cao, chi tiết và đoàn thể khác. 34 Tổ chức Lao động quốc tế, năm 2014. 35 240 tỉ USD vào tháng 9 năm 2013, Ngành Ngân hàng Việt Nam VPBS, tháng 1 năm 2014. Tài chính Nhà ở 39 Hình 5.1 Cấu trúc Ngành Ngân hàng Việt Nam SBV NHCS NHTM Phi ngân MFI hàng 5 NHTMNN NH Hợp 3 MFI có VBSP cấp 1 tác xã giấy phép 34 JSCB 1200 PCF MFI bán VDB cấp 2 chính thức 109 FB cấp 3 Nguồn: Phân tích của tác giả dựa trên các cuộc phỏng vấn với các bên liên quan. Chú thích: VBSP = Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam; VDB = Ngân hàng phát triển Việt Nam; NHTMNN = Ngân hàng Thương mại Nhà nước; JSCB = Ngân hàng Thương mại Cổ phần; FB = Ngân hàng Nước ngoài; PCF = Quỹ tín dụng nhân dân; MFI = Thể chế tài chính vi mô. Các ngân hàng thương mại chủ yếu phục vụ minh thu nhập và việc làm chính thức không nhóm ngũ phân vị có thu nhập cao và bắt đầu phải là chuẩn mực tại các khu vực nông thôn, cho vay đối với phân khúc Q3 và Q4 có thu do vậy các tổ chức cung cấp tài chính trong các nhập chính thức. Các khách hàng Q3 và Q4 lĩnh vực thường sử dụng phương pháp thẩm đang trở thành phân khúc chiến lược của tất cả định sử dụng việc tính toán lại dòng tiền mặt các ngân hàng thương mại trong một vài năm kết hợp với cho vay thế chấp36. Các bên cung qua thông qua sự mở rộng của lĩnh vực thế chấp cấp tài chính phi truyền thống như các nhóm được đưa ra bởi gói 30 nghìn tỉ và đang thay đổi tiết kiệm cộng đồng và những người cho vay nhận thức về rủi ro. Ba ngân hàng thương mại được trông đợi sẽ đáp ứng nhu cầu của những lớn nhất - BIDV, Vietinbank và Vietcombank khách hàng không muốn vay các tổ chức tài chiếm 40% thị trường tín dụng chủ yếu là từ chính chính thức. những người lao động hưởng lương chính thức tại các khu vực thành thị. Các ngân hàng nước Quỹ tín dụng nhân dân là đơn vị chính cung ngoài cũng đang tích cực hoạt động mặc dù cấp dịch vụ tài chính đến các xã nông thôn và đang tương đối bảo thủ trong hoạt động cho một số khu vực đô thị và ven đô. Các QTDND vay của mình. là các tổ chức kết hợp các nguyên tắc tự thân và tương trợ lẫn nhau vào khuôn khổ cho vay Có những tổ chức chuyên biệt giải quyết nhu của mình. QTDND có 2,5 nghìn tỷ đồng dư cầu của phân khúc thu nhập Q1 và Q2, đặc biệt nợ cho vay kết hợp. Có 1.200 QTDND đang tại các khu vực nông thôn. Các tổ chức chính hoạt động trên 10% tổng số làng xã nông thôn. tại các khu vực nông thôn bao gồm Agribank QTDND rút vốn từ tiền gửi của các thành viên (ngân hàng thương mại lớn nhất Việt Nam (85%) và từ Ngân hàng Hợp tác xã (15%) để với 20% thị phần), Quỹ tín dụng Nhân Dân phục vụ 1,7 triệu thành viên, hầu hết trong số (QTDND), mạng lưới các Tổ chức tài chính vi họ là người tiêu dùng có thu nhập thấp và trung mô (MFI) và Hội Phụ nữ, và Ngân hàng Chính bình. Tài chính nhà ở chiếm khoảng 12% hoạt sách Việt Nam (NHCSVN). Giấy tờ chứng động cho vay của quỹ tín dụng nhân dân, với số 36 Phương thức cho vay thế chấp không được áp dụng bởi mạng lưới của các tổ chức tài chính vi mô và Hội phụ nữ ở đáy kim tự tháp. 40 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam tiền vay trung bình là 500 triệu đồng để mua tổng số các khoản vay ở phân khúc Q1, chủ yếu nhà, 50 triệu đồng để cải tạo nhà với thời hạn là đối tượng phụ nữ nông thôn. Có 50 tổ chức cho vay từ 3 đến 5 năm. Ngân hàng Hợp tác xã tài chính tài chính vi mô với danh mục vay là ngân hàng được thành lập để phục mục mạng trung bình khoảng 100 triệu đồng, trong đó lưới của Quỹ tín dụng nhân dân. Tuy nhiên, chỉ có 3 tổ chức là được cấp phép chính thức. nó cũng có 27 chi nhánh hoạt động cho vay tại Chỉ có hai tổ chức tài chính vi mô hàng đầu những nơi Quỹ tín dụng nhân dân không có là quỹ CEP và TYM là có quy mô lớn. CEP mặt. QTDND hoạt động vừa như hợp tác xã và TYM có khoảng 2,1 nghìn tỉ đồng ở dư vừa như các tổ chức tín dụng. nợ cho vay kết hợp cũng với các sản phẩm tài chính vi mô nhà ở khoảng 300 tỉ đồng. Tham Lĩnh vực tài chính vi mô hiện còn nhỏ, tập khảo Bảng 5.4 để biết chi tiết về các sản phẩm trung chủ yếu vào xóa nghèo với 90% trên của CEP và TYM. Bảng 5.3 Các bên cung cấp Tài chính Nhà ở theo Loại thu nhập và khu vực Thành thị/Nông thôn Ngũ phân Loại thu nhập Bên cung cấp Tài chính Nhà ở vị thu Chính thức Chính thức Bán/không chính thức nhập Thành thị Nông thôn Q5 Chính thức Tất cả ngân hàng Không chính thức Agribank Q4 Chính thức Tất cả ngân hàng Người thân / bạn bè Không chính thức Một số NHTMCP Nhóm tiết kiệm xoay vòng Q3 Chính thức Tất cả ngân hàng Agribank Quỹ tín dụng Quỹ tín dụng Nhóm tiết kiệm cộng đồng nhân dân (5%) nhân dân (95%) Không chính thức Một số NHTMCP Người cho vay tiền/hiệu cầm đồ Quỹ tín dụng nhân dân (5%) Đầu vào nhà cung cấp Q2 Chính thức Quỹ tín dụng Quỹ tín dụng nhân dân (5%) nhân dân (95%) Không chính thức Mạng lưới Hội PN Thể chế tài chính vi mô chưa Thể chế tài chính được cấp phép (đối với Q1) Q1 Nghèo & nghèo TB Thể chế tài chính vi mô (90%) vi mô (10%) Mạng lưới Hội PN Danh sách nghèo NHCSXH Nguồn: Phỏng vấn các tổ chức tài chính. Bảng 5.4 So sánh các Sản phẩm Cho vay Vi mô Nhà ở CEP TYM Khoản cho vay 30 triệu đồng Chu kỳ 1: 3-4 triệu đồng lớn nhất Chu kỳ 2: 3-6 triệu đồng Lãi suất 0,6%/tháng trên cơ sở lãi suất cố định 0.25%/tuần thanh toán cố định Kỳ hạn Tối đa 5 năm 70 -100 tuần Tiết kiệm bắt buộc Tiết kiệm 0,25%/tuần hoặc 1%/tháng Chu kỳ 1: 10.000 VND/tuần ở mức 3,6%/năm trên số tiền gốc Chu kỳ 2: yêu cầu một khoản tiết kiệm 10% Lãi suất: 0.1% mỗi tháng của số tiền vay được giải ngân (ví dụ: 90% LTV) ở cùng mức là 3,6%/năm Lãi suất thực ~ 15% đến 20% ~ 28% đến 29% Giả sử tần suất trả nợ hàng tháng, Giả sử khoản vay 4 triệu đồng, thanh toán thời hạn 18-60 tháng hàng tuần với thời hạn 70 - 100 tuần Nguồn: Phỏng vấn các tổ chức tài chính. Tài chính Nhà ở 41 Hội Phụ nữ Việt Nam (HPNVN) cũng đóng hàng có nguồn thu nhập không chính thức để một vai trò quan trọng trong hoạt động của tạo sự khác biệt cho thương hiệu quả họ. Các ngành tài chính vi mô. Được thành lập vào năm NHTMCP cấp 2 có xu hướng cho vay đối với 1930 bao gồm 12 triệu thành viên, HPNVN hợp những khách hàng thuộc nhóm lao động tự do tác cùng NHCSXH và các tổ chức tài chính vi cao và có rủi ro thấp. Tuy nhiên khối lượng cho mô về việc đào tạo người tiêu dùng, tiêt kiệm cộng vay vẫn còn nhỏ bé, chỉ chiếm khoảng từ 10 đến đồng, dịch vụ cho vay, thu nợ và quản lý. HPNVN 20% danh mục thế chấp. Trong khi đó, QTDND cùng với Uỷ ban nhân dân xã, phường, tạo thành chiếm 5% thị phần tại các khu vực thành thị nhờ một phòng tín dụng không chính thức. Hồ sơ vay phục vụ phân khúc Q2 và hai tổ chức tín dụng vi vốn của các thành viên cộng đồng được 2 tổ chức mô lớn nhất là CEPF và TYM cung cấp dịch vụ lưu giữ và được sử dụng hiệu quả để kiểm soát các cho một số khách hàng trong phân khúc Q1 tại rủi ro cho vay và ngăn ngừa tình trạng mắc nợ quá các khu vực thành thị. nhiều. Một số NHTMCP như Ngân hàng Đông Á đã bắt đầu sử dụng mạng lưới của HPNVN để Các cơ hội để mở rộng phạm vi phục vụ đến nhóm tiếp cận phân khúc thu nhập thấp tại khu vực khách hàng đô thị có thu nhập thấp. Các ngân nông thôn để cho vay. hàng thương mại có thể đóng một vai trò quan trọng trong việc mở rộng các sản phẩm sẵn có đến Là một ngân hàng chính sách phi lợi nhuận, một tập khách hàng lớn hơn hoặc mở rộng xuống NHCSXHVN tìm đến những hộ nghèo để cung thị trường phía dưới để phục vụ tốt hơn các hộ gia cấp các sản phẩm tài chính nhà ở được trợ cấp định Q2 và Q3 tiềm năng. Trong khi đó, các ngân cao. NHCSXHVN được tài trợ hoàn toàn từ hàng cấp 2 có thể gia nhập thị trường thu nhập chính phủ và không phải đóng thuế, được cấp thấp bằng cách hợp tác thêm với các hiệp hội và tổ vốn từ ngân sách và không phải kỹ thác đảm bảo. chức tín dụng vi mô để thiết lập kênh cho vay nhà Để cho vay, ngân hàng Chính sách Xã hội Việt ở vi mô. Phân khúc sản phẩm và tùy chỉnh tốt hơn Nam huy động một số lượng lớn vốn bao gồm là rất quan trọng để đáp ứng được các thu cầu riêng tiền từ chính phủ, các tổ chức tài chính quốc tế và của mỗi phân khúc thị trường, ví dụ như thẩm từ khoản ký thác bắt buộc 2% của các ngân hàng định linh hoạt và sử dụng các công cụ thu nợ để cổ phần thương mại. NHCSXHVN có 64 chi chiếm được lòng tin của những người đi vay thuộc nhánh, 8000 cán bộ và nhân viên tại 98% các xã nhóm lao động tự do. Ở cấp độ sản phẩm, các bên trong cả nước. Ngân hàng sử dụng các kênh đại cho vay sẽ cần phải bắt đầu xem xét áp dụng các tùy chúng cho tất cả các hoạt động tiếp xúc khách chọn quy mô, thời hạn và hình thức thanh toán hàng, từ đi tìm khách hàng, thẩm định cho vay của khoản vay và học hỏi từ các ví dụ quốc tế38. cho đến giải ngân và thu nợ. NHCSXHVN có hai sản phẩm trợ cấp nhà ở. Đầu tiên là các khoản 5.1.4 Những thách thức có tính hệ thống của vay nhà ở cho người nghèo ở nông thông chưa có lĩnh vực Tài chính Nhà ở nhà (theo Quyết định 167). Thứ hai là cho vay và hỗ trợ kỹ thuật cho những người ở các tỉnh miền Mặc dù lĩnh vực tài chính nhà ở có tốc độ tăng Trung và đồng bằng sông Cửu Long hay gặp lũ trưởng ấn tượng trong 2 thập kỷ qua những vẫn lụt (theo Quyết định 716). Cả hai đều được trợ tồn tại một số thách thức mang tính hệ thống. cấp lãi suất cố định 3%37 thấp hơn khá nhiều so Những thách thức chính có thể được kể đến như với lãi suất của các tổ chức tài chính vi mô. tính kế thừa của tài sản chất lượng thấp, ít vốn, tín dụng tăng trưởng chậm chạp, không có đầy Các nhu cầu của nhóm Q1 và Q2 hay những đủ các công cụ quản lý rủi ro và thiếu nguồn vốn khách hàng thuộc nhóm lao động tự do sinh sống dài hạn để giải quyết sự mất cân đối giữa tài sản tại các khu vực đô thị không được khối ngân hàng và nợ. NHNN đang đẩy mạnh hợp nhất để giảm giải quyết thỏa đáng. Một số NHTMCP cấp 2 tổng số của các ngân hàng xuống bằng 50% trong đã xây dựng các sản phẩm dành cho các khách vòng 3-5 năm tiếp theo và cuối cùng là còn 18 37 Thảo luận NHCSXHVN. 38 Công ty Tài chính Nhà ở chuyên biệt của Ấn Độ là một thực hành tốt nhất qua hiểu biết của họ trong việc giải quyết và thẩm định những người lao động có thu nhập không chính thức. 42 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam ngân hàng vào năm 202039. Tốc độ của việc hợp Đã có cải thiện về tính thanh khoản trong hệ nhất các ngân hàng cùng với việc tái cấp vốn có hệ thống ngân hàng. Điều này đạt được là do các thống của ngành ngân hàng sẽ xác định tốc độ hồi tổ chức tài chính thực hiện giảm tỉ lệ nợ do phục và tiến lên phía trước của ngành ngân hàng. NHNN hướng dẫn các ngân hàng hạn chế tỉ lệ dư nợ trên tổng tiền gửi (LDR) và giảm tăng Sự thiếu minh bạch trong phân loại nợ che mờ trưởng tín dụng. Tỉ lệ nợ trên tổng tiền gửi mức độ nghiêm trọng của tỉ lệ nợ xấu và cho thấy của hệ thống ngân hàng giảm từ 107% xuống rõ sự hạn chế của tiêu chuẩn báo cáo. Các quy tắc còn 88% trong khoảng từ đầu 2010 đến đầu phân loại nợ và trích lập dự phòng chặt chẽ hơn 201441. Tuy nhiên, tình hình có khác nhau sẽ được thi hành trong năm 2015 với sự ban hành giữa các tổ chức. ‘Thống kê một số chỉ tiêu cơ của Thông tư số 2 của NHNN với mục tiêu thắt bản’ của các ngân hàng của NHNN cho thấy chặt quản lý rủi ro và thực thi các tiêu chuẩn nhất tỉ lệ này là 95% đối với các ngân hàng thuộc sở quán và thống nhất hơn trong việc xử lý nợ, tài hữu nhà nước so với 76% của các ngân hàng sản thế chấp và tỉ lệ nợ xấu. NHNN và các ngân tư nhân. hàng thương mại nhà nước (NHTMNN) cho rằng Thông tư số 2 của NHNN sẽ tìm ra được Nguồn vốn của các tổ chức tài chính là có hạn. thêm 270 nghìn tỉ40 (~ 13 tỷ USD) nợ xấu trong Lĩnh vực ngân hàng tại Việt Nam dựa chủ yếu hệ thống, mà nguyên nhân chủ yếu là chủ đầu tư vào tiền gửi của khách hàng, được bổ sung mất khả năng trả nợ khi thị trường trùng xuống từ nguồn trái phiếu doanh nghiệp và các tài và nhu cầu đầu cơ nhà giá cao không còn. Công khoản hiện tại của các doanh nghiệp. Khách ty Quản lý Nợ và Tài sản của các ngân hàng Việt hàng nhìn chung thích gửi tiền ngắn hạn với kỳ Nam (VAMC) đã được thành lập để loại bỏ các hạn 3 tháng mặc dù thực tế là lãi suất gửi đang tài sản hư hỏng khỏi bảng cân đối của các ngân bị khống chế ở mức trần 5,5% bởi NHNN. hàng. Quy tắc xử lý nợ xấu và bán cho VAMC Theo hình 5.3, dựa trên dữ liệu của StoxPlus cuối cũng cũng đã được ban hành thông qua Chỉ năm 2011, các ngân hàng đang phải chịu một thị của Ngân hàng Nhà nước vào tháng 1 năm sự mất cân đối giữa tài sản và nợ khi mà các tài 2015 với mục tiêu hạ tỉ lệ nợ xấu về 3% vào cuối khoản tiết kiệm trung và dài hạn chiếm 16% năm 2015. Ngay cả sau khi tái cơ cấu các khoản nợ tổng số vốn ngân hàng, trong khi đó các tài xấu, tỉ lệ nợ xấu trong tháng 4 năm 2014 đứng ở khoản nợ trung và dài hạn chiếm 41% tổng mức xấp xỉ 4,2%, cao hơn đáng kể so với các nước số nợ. Tuy nhiên, Thông tư 36 của NHNN Đông Nam Á khác như trong hình 5.2 dưới đây. vào tháng 11 năm 2014 đã đặt giới hạn tỉ lệ nợ trên tổng tiền gửi là 90% và 80% tương Hình 5.2 Tỷ lệ nợ xấu tại Việt Nam so với các ứng đối với NHTMNN và các NHTMCP. nước Châu Á khác Thật không may, giới hạn này không chỉ áp Tỉ lệ nợ xấu 1/ dụng đối với tiền gửi mà cả các nguồn vốn (đơn vị: %) 5 bên ngoài. Điều này ngăn cấm các ngân hàng thực sự sử dụng thị trường vốn nếu họ đạt đến 4 ngưỡng quy định do việc này không làm tăng 3 tỉ lệ, mặc dù vậy việc phát hành trái phiếu vẫn thường được sử dụng để giải quyết vấn đề vượt 2 quá giới hạn tỉ lệ nợ trên tổng số tiền gửi. 1 Các giải pháp thiết thực và bền vững đối Indonesia 0 Vietnam Philippines ThaiLand Malaysia với vấn đề mất cân đối giữa tài sản và nợ sẽ 1/ Việt Nam tính đến tháng 4/2014; Philipin tính đến tháng 9/2013; Thái Lan, Malaixia, Inđônêxia tính đến cuối 2013. phụ thuộc vào khả năng của các ngân hàng Nguồn: IMF Việt Nam Báo cáo số 14/311, tháng 10 trong việc tăng vốn dài hạn thông qua thị năm 2014. trường vốn. Mặc dù thị trường trái phiếu đã 39 Ngân hàng Thế giới, 2014. 40 Nghiên cứu Macquarie, năm 2013. 41 Tham vấn số IV của IMF, tháng 10 năm 2014. Tài chính Nhà ở 43 phát triển đáng kể trong vòng 5 năm trở lại phiếu lớn nhất, với tỉ lệ khoảng 90% là chính đây nhưng quy mô vẫn ở mức nhỏ - khoảng phủ cùng với các thực thể được chính phủ 16% GDP (bằng một nửa so với thị trường bảo lãnh. Các NHTMQD như Vietcombank, cổ phiếu)42. Các hạn chế nằm ở sự thiếu tính BIDV và Vietinbank đã bắt đầu phát hành thanh khoản và quy mô nhỏ của các nhà đầu trái phiếu doanh nghiệp mặc dù thời hạn vẫn tư thể chế: lĩnh vực bảo hiểm, các quỹ tương bị giới hạn tối đa là 5 năm và với khối lượng hỗ, hệ thống hưu trí, Bảo hiểm xã hội,43 tất ít. Các cơ quan chức năng và các bên liên quan cả đều có quy mô nhỏ. Để kích thích sự tăng đang làm việc từng bước và thực hiện cải cách trưởng của hệ thống hưu trí, cải cách trong để tăng cường năng lực của thị trường trái việc tăng số lượng người đóng góp đã được phiếu (VD: cải thiện thị trường sơ cấp, cơ sở chuẩn bị, tuy nhiên tác dụng của việc này sẽ hạ tầng thị trường, nền tảng nhà đầu tư, quy không đáng kể trong tương lai gần. Các ngân định khung về trái phiếu doanh nghiệp). Tuy hàng thực tế là các tổ chức đầu tư trái phiếu nhiên, cần phải có thời gian mới thấy được sự lớn nhất hiện nay. Tổ chức phát hành trái phát triển của thị trường vốn44. Hình 5.3 Cho vay và Tiền gửi Ngân hàng chia theo kỳ hạn, 2011 Đặt cọc Tiền gửi đặc biệt 1% 2% Trung hạn Tiền gửi Tiết kiệm 14% ko kỳ hạn trung & dài Dài hạn hạn 16% 16% 27% Ngắn hạn 59% Ngắn hạn 65% Tỉ lệ vay ngân hàng theo kỳ hạn – năm 2011 Tỉ lệ tiền gửi theo kỳ hạn – năm 2011 Nguồn: Nghiên cứu Macquarie, năm 2013. Cần thêm các biện pháp và tiêu chuẩn thận các ngân hàng. Một số ngân hàng sử dụng trọng vĩ mô để đảm bảo sự phát triển an toàn nguyên tắc thận trọng hơn phù hợp với các của ngành tài chính nhà ở. Hoạt động cho vay tiêu chuẩn quốc tế, một số khác sẵn sàng hiện nay tại Việt Nam có nhiều rủi ro so với chấp nhận rủi ro cho phép tỉ lệ nợ trên thu các tiêu chuẩn quốc tê, vốn đã được củng cố tại nhập lên từ 60 đến 70%. Tiêu chuẩn quốc nhiều quốc gia sau cuộc khủng hoảng nợ dưới tế đánh giá năng lực chi trả riêng đối với chuẩn. Sau đây là một số lĩnh vực quan trọng tỉ lệ nợ trên thu nhập45 là vào khoảng từ cần được quan tâm. 30 đến 45% với tỉ lệ cao hơn chỉ áp dụng đối với hồ sơ khách hàng có rủi ro thấp a. Tiêu chuẩn về khả năng chi trả. Như thể nằm trong phân khúc thu nhập cao. Đối hiện trong Bảng 5.5, nguyên tắc chỉ đạo về với những người vay có thu nhập thấp hơn, tỉ lệ nợ trên thu nhập (DTI) để tính toán phương pháp tỉ lệ thu nhập còn lại thường năng lực chi trả, khác nhau đáng kể giữa được dùng do có tính đến chi tiêu cuộc 42 Báo cáo năm 2011. 43 Bảo hiểm Xã hội, một hệ thống thanh toán ngay chỉ phục vụ 20% lực lượng lao động và cho phép rút sớm tổng số tiền bảo hiểm để trả cho người mới về hưu. 44 Với sự hỗ trợ kỹ thuật của Ngân hàng Thế giới 45 Nợ trên thu nhập = Tổng trách nhiệm trả nợ (thanh toán thế chấp + các trách nhiệm nợ khác) / thu nhập hộ gia đình được đánh giá 46 Tỷ lệ thu nhập còn lại = thanh toán thế chấp / thu nhập còn lại (thu nhập hộ gia đình sau thuế trừ đi chi tiêu hộ gia đình và các trách nhiệm trả nợ khác) 44 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Bảng 5.5 Ví dụ về nguyên tắc Năng lực chi trả theo các Tổ chức cho vay Các tổ chức tài chính Nguyên tắc Năng lực chi trả Mức độ rủi ro Vietcombank DTI cao nhất là 60% đối với thu nhập có giấy tờ đầy đủ (Bao gồm gói 30 nghìn tỉ) Ngân hàng Đông Á DTI cao nhất là 70% - phân khúc thu nhập cao Ít thận trọng hơn DTI cao nhất là 50% - thường dành cho hộ gia đình có thu Ngân hàng Hợp tác nhập 20 triệu đồng Chi nhánh TP.HCM DTI cao nhất là 70% với công chức (cho vay không có bảo đảm) VP Bank DTI cao nhất 60-65% với người tự kinh doanh Ngân hàng MHB DTI 30-45% tùy theo phân khúc Thận trọng hơn Ngân hàng Liên Việt DTI 30% Quỹ tín dụng nhân dân Không có tỷ lệ cụ thể, sử dụng phương pháp thu nhập còn lại Quận 2 TP HCM Tỉ lệ thu nhập còn lại là 50% (Thu nhập Hộ GĐ trừ đi chi tiêu) Nguồn: Phỏng vấn các tổ chức tài chính. sống cơ bản của hộ gia đình và khả năng chi 7% đến mức cao nhất là 18%. Các giai đoạn trả khoản vay tài chính nhà ở bằng thặng đầy biến động đó đã có tác động lớn và tiêu dư thu nhập46. Hơn nữa, một số ngân hàng cực đến cả bên vay và bên cho vay. Phương có lợi thế hơn các ngân hàng khác, ví dụ pháp khấu hao không đổi mang đến sự bảo Vietcombank đã xây dựng một hệ thống vệ chống lại rủi ro lãi suất nhưng nó không tính điểm tín dụng riêng sử dụng cho công hoàn toàn giải quyết được sức ảnh hưởng tác thẩm định. của cú sốc thanh toán tiềm ẩn của việc tăng lãi suất lên 11% trong vòng 2 năm. Những b. Các tiêu chuẩn về mục đích cho vay. Hiện tính năng của sản phẩm cũng như là các nay các ngân hàng không phân biệt các sản quá trình thiết lập và điều chỉnh lại lãi suất phẩm thế chấp giữa mục đích mua nhà và nội bộ của ngân hàng được củng cố nhằm các mục đích khác, ví dụ như đầu tư. Dữ liệu giúp làm giảm những biến động kinh tế vĩ hoạt động lịch sử trên nhiều thị trường quốc mô và giảm thiểu các rủi ro lãi suất của lĩnh tế đã cho thấy rằng tỉ lệ không có khả năng vực ngân hàng. Ví dụ như việc sử dụng dự chi trả đối với trường hợp vay nhà ở để đầu phòng lãi suất, tăng thời hạn, hạn chế biến tư dường như cao hơn so với vay chủ sở hữu. động bằng cách sử dụng một giá trị bình Trên nhiều thị trường, tổ chức cho vay tính quân 12 tháng. lãi suất cao hơn đối với các rủi ro liên quan đến đầu tư và giới hạn số khoản vay đầu tư d. Các tiêu chuẩn về đánh giá thu nhập không đối với mỗi khách hàng. Yêu cầu các ngân chính thức. Cần có một số biện pháp nhằm hàng tách riêng các khoản vay theo mục khuyến khích các ngân hàng thương mại đích và theo dõi việc thực hiện một cách phục vụ các hộ gia đình có độ tin cậy cao riêng biệt theo thời gian cho phép các ngân thuộc nhóm lao động tự do, trong khi vẫn hàng phân tích được các rủi ro khác nhau giảm thiểu rủi ro. Các biện pháp này bao và áp dụng các nguyên tắc thẩm định và lãi gồm các tiêu chuẩn thẩm định và các công suất phù hợp. Phân biệt mục đích cho vay cụ bổ trợ nhằm giúp các ngân hàng ước tính sẽ giúp NHNN có thể đưa ra những hướng được mức thu nhập của các hộ gia đình. dẫn thận trọng chặt chẽ hơn trong giai đoạn Việc này có thể được hỗ trợ bởi các khảo căng thẳng kinh tế nếu cần thiết. sát thường xuyên tại các vùng khác nhau, thúc đẩy sản phẩm tiết kiệm cho nhà ở để c. Hướng dẫn quản lý rủi ro lãi suất. Hệ cho phép các tổ chức cho vay có thể kiểm thống lãi suất thả nổi của Việt Nam có thể tra khả năng tiết kiệm của các khách hàng mang đến những cú sốc đối với khả năng trả tiềm năng cũng như tìm hiểu tính khả thi nợ của các hộ gia đình. Biến động lãi suất của một sản phẩm đảm bảo dành riêng cho lớn đã từng diễn ra gần nhất vào năm 2009 loại khách hàng này. Chiến lược này cũng và lặp lại vào năm 2011 khi lãi suất lên từ bao gồm việc khuyến khích một số ngân Tài chính Nhà ở 45 Hộp 5.1 Danh mục các quy định liên quan của NHNN Sau đây là một số quy định cần biết liên quan đến tổ chức tín dụng và cho vay đầu tư vào nhà ở: l Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, quy định về cho vay khách hàng của tổ chức tín dụng; l Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN, ngày 22/4/2005, quy định về phân loại nợ, trích lập, sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng, tổ chức tín dụng; l Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, ngày 20/5/2010, quy định về hệ số bảo đảm an toàn đối với tổ chức tín dụng; Đây là quy định đầy đủ nhất hướng tới áp dụng toàn bộ tiêu chuẩn Basel I. Trong thông tư có các quy định về hệ số an toàn vốn, hạn mức tín dụng, xử trí rủi ro thanh khoản, đầu tư vào các doanh nghiệp trực thuộc/không trực thuộc. l Lệnh số 09/2010/L-CTN, ngày 29/6/2010, về việc ban hành Luật các Tổ chức tín dụng, thông qua ngày 16/6/2010. Luật này quy định trình tự thành lập, tổ chức, hoạt động, kiểm soát đặc biệt, tái cơ cấu, giải thể tổ chức tín dụng. l Thông tư số 19/2010/TT-NHNN, ngày 27/9/2010, sửa đổi quy định về hệ số an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng; Thông tư quy định hệ số hạn mức tín dụng trên nguồn vốn. Ngưỡng này là 80% đối với ngân hàng, và 85% đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng. l Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, ngày 18/11/2011, hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; l Thông tư số 22/2011/TT-NHNN, ngày 30/8/2011, bổ sung một số điều của Thông tư số 13/2010/TT- NHNN, quy định về hệ số bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng; l Thông tư số 02/2013/TT-NHNN, ngày 21/1/2013, về phân loại khoản mục, mức độ, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro, sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; l Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, ngày 25/4/2014, hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở; l Thông tư số 36/2014/TT-NHNN, ngày 20/11/2014, quy định hạn mức, hệ số an toàn tối thiểu đối với giao dịch của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, bao gồm hệ số an toàn vốn, hạn mức tín dụng, hệ số thanh khoản tối thiểu, hệ số tối đa vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung-dài hạn, mức góp vốn, mua cổ phần, hệ số dư nợ tín dụng trên vốn huy động; l Chỉ thị số 02/CT-NHNN, ngày 27/1/2015, về tiếp tục xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng; Văn bản này hướng dẫn quy trình xử lý, khung pháp lý, quy trình bán nợ xấu cho Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của các ngân hàng (VAMC) nhằm hạ tỉ lệ nợ xấu xuống dưới 3% đến hết năm 2015 theo Nghị quyết số 01/NĐ-CP, ngày 3/1/2015. Việt Nam chia nguồn vốn thành vốn cấp 1 và vốn cấp 2, chia các khoản mục có rủi ro thành 6 nhóm với các số gia quyền rủi ro 0%, 10%, 505, 100%, 150% và 250%, trong đó mức cao nhất áp dụng cho bất động sản. Hệ số an toàn vốn (CAR) 9% được coi là một sự tiến bộ lớn nếu so với chuẩn quốc tế. Tổng dư nợ tín dụng áp dụng hạn mức 25% vốn tự có của ngân hàng Tổ chức tín dụng phải thường xuyên duy trì tỉ lệ dự phòng thanh khoản 10% đối với ngân hàng thương mại. Chưa có quy định về sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung/dài hạn (tối đa 60% đối với ngân hàng thương mại), cũng như quy trình phân loại, xử lý nợ xấu. hàng47 đã quen thuộc với sự năng động của Chưa có quy trình kê biên thế chấp hiệu quả nền kinh tế không chính thức để hoạt động khiến bên cho vay và doanh nghiệp xây dựng trong lĩnh vực tài chính vi mô nhà ở. Các phải gánh chịu một phần đáng kể của rủi ro tín dự án thí điểm có thể được bắt đầu để kiểm dụng khách hàng. Các ngân hàng có quyền hợp tra tính khả thi của các công cụ và các thực pháp về kê biên tài sản đối với một khoản nợ tiễn được xây dựng cho mục đích này. không có khả năng chi trả nhưng thường thích giải quyết thông qua đàm phán với chủ nhà. 47 Ví dụ, Ngân hàng Đông Á hoặc HDBank. 46 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Rào cản đối với việc kê biên thông thường là nhà ở nói riêng và nền kinh tế nói chung. Gói do các thủ tục pháp lý phức tạp và dài dòng và kích cầu nhìn chung đã đạt được mục tiêu, thủ tục kê biên tốn kém. Kê biên tài sản chưa nhưng chủ yếu chỉ có lợi cho các hộ trung lưu phổ biến và hiện đang mang ý nghĩa xã hội tiêu nằm trong lực lượng lao động chính thức và kéo cực đối với các ngân hàng có liên quan. Đối với theo những chi phí kinh tế lớn cho nhà nước, vì các sản phẩm được xây bởi doanh nghiệp, các thế không thể bền vững về mặt tài chính. Trong ngân hàng thường dựa vào sự hỗ trợ của doanh một cuộc suy thoái kinh tế nghiêm trọng gây nghiệp để lấy lại tài sản. Trong nhiều trường ra bởi mức tăng trưởng tín dụng lên đến đỉnh hợp, các doanh nghiệp cung cấp một sự đảm điểm 183% GDP48, nợ xấu xấp xỉ 9%49 trong bảo cho các ngân hàng để các doanh nghiệp sẽ khối ngân hàng, giá nhà ở giảm từ 30 đến 40%50 có trách nhiệm thu hồi tài sản và bán lại khi từ mức đỉnh xuống đến đáy, Chính phủ Việt khách hàng mất khả năng chi trả trong những Nam đã đưa ra gói 30 nghìn tỉ vào tháng 6 năm năm đầu mua nhà. Sẽ thuận lợi hơn cho ngành 2013 để giải quyết tình trạng cung cấp quá mức ngân hàng nếu NHNN thúc đẩy việc xây dựng nhà ở cao cấp, sự suy giảm niềm tin của người một cơ chế kê biên có trật tự và hiệu quả. Kinh tiêu dùng và doanh nghiệp, sự trì trệ trong xây nghiệm quốc tế đã chỉ ra rằng kê biên là một dựng và kinh doanh bất động sản. công cụ nền tảng quan trọng trong việc giúp các ngân hàng quản lý rủi ro cho vay và duy trì Gói 30 nghìn tỉ có mục đích chuyển hướng các chất lượng danh mục cho vay. doanh nghiệp và ngân hàng ra khỏi việc xây dựng nhà ở thương mại cao cấp nặng tính đầu Chưa có dữ liệu thị trường và thông tin hỗ cơ và việc phát hành thế chấp chủ yếu dành cho trợ quyết định cho vay. Một yêu cầu rất quan tầng lớp thu nhập cao. Bằng cách khuyến khích trọng đối với các tổ chức tài chính là nhu cầu và định hướng lại mối quan tâm của thị trường có dữ liệu thông tin về xu hướng thị trường về phía nhu cầu thực từ tầng lớp tiêu dùng thu bất động sản dân dụng xung quanh vấn đề nhập thấp và trung bình, Chính phủ Việt Nam nguồn cung nhà ở, các sản phẩm hiện tại và đã tìm cách đa dạng hóa các sản phẩm bất động tương lai, tình hình bán hàng, những biến sản và cho vay nhằm kích thích cả nền kinh động giá cả không chỉ của những thị trường tế. Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây cùng xây quan trọng mà cả thị trường toàn quốc. Dữ dựng khung quản trị và pháp lý dành cho gói liệu sẵn có cho phép tổ chức cho vay ra những 30 nghìn tỉ. Trong khi Ngân hàng Nhà nước quyết định sáng suốt về cho vay danh mục bất chịu trách nhiệm quản lý các tiêu chí điều kiện động sản. Ví dụ, các tổ chức cho vay có thể cân của người tiêu dùng, việc giải ngân các khoản bằng giới hạn cho vay trong thời kỳ suy thoái vay và hiệu quả từ phía cầu thì Bộ Xây dựng bất động sản và xác đinh các rủi ro tiềm ẩn chịu trách nhiệm đối với các hoạt động tương tại các vùng địa lý có nguồn cung quá nhiều tự ở phía cung. hoặc giá cả không hợp lý. Ngoài ra, một cơ sở dữ liệu bất động sản có thể được tiếp cận bởi Bảng 5.6 Đặc điểm chính của các gói 30 nghìn tỉ các bên liên quan sẽ cho phép quá trình thẩm Mục tiêu 9 nghìn tỉ dành cho doanh nghiệp; định giá nhanh hơn, rẻ hơn và đáng tin cậy cho vay 21 nghìn tỉ dành cho vay thế chấp hơn nhằm hỗ trợ quyết định cho vay tốt hơn. Lãi suất Lãi suất ưu đãi bằng 50% lãi suất cho vay trung bình (mức trần 6%) 5.2 Đánh giá Gói Kích cầu 30 Nghìn tỉ Thời hạn Tối đa 15 năm cho vay Thời hạn 3 năm (tháng 6 năm 2013 - tháng 6 Gói 30 nghìn tỉ (30.000 tỉ) là chương trình chương trình năm 2016) kích thích kinh tế diện rộng của Chính phủ Việt Nam, tập trung vào việc ổn định lĩnh vực Nguồn: NHNN. 48 IMF - 2011 và WB FASB - 2014. 49 Tính đến năm 2012 với xác nhận của NHNN- www.reuters.com/article/2012/10/24/markets-ratings- vietnam-idUSWNA826820121024. 50 CBRE (đỉnh vào năm 2008 và đáy vào năm 2013). Tài chính Nhà ở 47 Chương trình 30 nghìn tỉ chật vật với khối đất đã giải phóng; các dự án thương mại lượng hấp thu thấp và sự hoài nghi của thị chuyển đổi sang nhà ở xã hội phải được sự trường trong năm đầu ra mắt. Gói 30 nghìn chấp thuận của cơ quan chức năng. tỉ thể hiện nỗ lực đầu tiên của Chính phủ Việt - Các sản phẩm tài chính yêu vốn doanh Nam nhằm giải quyết cuộc suy thoái kinh tế nghiệp bằng ít nhất 30%. liên quan đến các biến động trong lĩnh vực bất động sản. Do đó, cơ cấu của chương trình ban Chương trình 30 nghìn tỉ được giải ngân đầu không phù hợp với nhu cầu của người tiêu thông qua NHNN và tái cấp vốn đối với các tổ dùng, gặp phải sự hoài nghi của công chúng và chức cho vay tham gia cùng với biên lợi nhuận có ít bên tham gia. Tháng 8 năm 2014, Chính của các ngân hàng sáp nhập. Cơ chế tái cấp phủ Việt Nam xây dựng các chỉ dẫn thực hiện vốn và trả nợ giữa NHNN và các ngân hàng thân thiện với người dùng dựa trên các phản tham gia như sau: hồi từ người dân và các tổ chức cho vay. Các a. NHNN tái cấp vốn cả các khoản vay thế điều kiện tham gia, thủ tục hành chính và các chấp và các khoản vay doanh nghiệp được cơ chế chuyển nhượng được sửa đổi, tất cả giải ngân bởi các ngân hàng với lãi suất tái nhưng điều đó giúp gia tăng đáng kể sự hấp cấp vốn ưu đãi. Lãi suất ưu đãi được tính thu của chương trình. Các điểm nổi bật của bằng 50% của lãi suất cho vay phổ biến của chương trình được nêu chi tiết dưới đây: các ngân hàng và được khống chế ở mức 4,5% (dựa trên lãi suất trần 6% trừ đi 1,5% a. Các điều kiện thế chấp (phía cầu): lợi nhuận của các ngân hàng). Lợi nhuận 1,5% mục đích là để trang trải các chi phí - Giá tối đa của các bất động sản đủ điều hoạt động và chi phí tín dụng của ngân kiện là 1,05 tỉ đồng trong trường hợp mua, hàng. xây dựng, mở rộng hay cải tạo nhà đối với b. Định kỳ hàng tháng, ngân hàng tiến hành những người mua chủ sở hữu và các nhà đầu thu số tiền trả góp từ người vay (gốc và lãi) tư để cho thuê/thuê để mua. và sau đó trả phần gốc và lãi theo lãi suất tái - Những người đi vay đủ điều kiện bao gồm: cấp vốn của tháng trước cho NHNN. công chức, viên chức nhà nước và chính c. Các ngân hàng được hưởng thời gian ưu đãi phủ; nhân viên của các tổ chức chính trị - 3 năm đối với số tiền gốc, thời hạn thanh xã hội, các cơ quan cung cấp dịch vụ công toán khoản vốn gốc đầu tiên là vào đầu và quân đội; các cá nhân có thu nhập thấp năm thứ 4. chưa có nhà ở hoặc có nhà với diện tích d. NHNN sẽ áp dụng lãi suất quá hạn bằng trung bình trên một người < 8 m2, là người 150% lãi suất tái cấp vốn phổ biến đối với có hộ khẩu thường trú hay tạm trú đều được số tiền chưa thanh toán. nhưng phải đóng bảo hiểm xã hội trong 1 năm tại khu vực. Không có điều kiện cụ thể Chi phí thực tế cuối cùng của gói 30 nghìn tỉ đối với thu nhập của người mua. là rất khó để xác định do phụ thuộc rất nhiều - Các sản phẩm tài chính có thời hạn vay tối vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như các rủi ro lạm đa là 15 năm và cần một khoản thanh toán phát và rủi ro tự chủ. Các yếu tố này sẽ chi phối ban đầu là 20%. lợi nhuận của nợ công trong suốt thời kỳ thanh toán nợ 15 năm đối với các thế chấp được hỗ b. Các điều kiện đối với doanh nghiệp (phía trợ bởi chương trình. Lãi suất danh định của cung): trái phiếu kho bạc tiền tệ nội địa trong 15 năm càng cao thì chi phí của chương trình và - Công trình đủ điều kiện phải được phân các khoản trợ cấp càng lớn. Với lãi suất hiện loại là nhà ở xã hội. tại 7,75% của trái phiếu kho bạc tiền tệ nội địa - Công trình đủ điều kiện phải được sự chấp trong 15 năm, chi phí trợ cấp tuyệt đối cho thuận bằng văn bản của các cơ quan có thẩm các khoản vay thế chấp và vay doanh nghiệp quyền cùng với giấy phép xây dựng và khu tương ứng là 23,8% và 7,1% của tổng số vốn. 51 5,6 nghìn tỉ = (21 nghìn tỉ x 23.8%) + (9 nghìn tỉ x 7.1%). 48 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Bảng 5.7 Lãi suất tài trợ tuyệt đối của chương trình 30 nghìn tỉ và phân tích độ nhạy Tài chính thế chấp Tài chính doanh nghiệp Lãi suất trái Lạm phát Lạm phát phiếu kho bạc 3% 5% 8% 15% 3% 5% 8% 15% 1% 3,3% 15,1% 29,1% 50,8% 1,6% 7,8% 16,2% 32,0% 2% 9,5% 20,2% 33,0% 53,0% 4,8% 10,8% 18,7% 33,9% 3% 15,1% 24,9% 36,6% 55,1% 7,8% 13,5% 21,2% 35,8% 4% 20,2% 29,1% 39,9% 57,0% 10,8% 16,2% 23,5% 37,6% Nguồn: Tính toán của tác giả. Do đó, tổng chi phí của chương trình trợ cấp hàng nhỏ. Với thời hạn cho vay thế chấp dài với các điều kiện hiện tại vào khoảng 5,6 nghìn 15 năm, những cuộc suy thoái kinh tế và/hoặc tỉ đồng51 hay tỉ lệ trợ cấp chiếm 18,8%. suy thoái bất động sản trong tương lai sẽ làm suy yếu khả năng chi trả của các ngân hàng, Chi phí của chương trình tài trợ có thể tăng đặc biệt đối với các ngân hàng gánh nhiều rủi lên một cách đáng kể nếu rủi ro tự chủ trở nên ro từ doanh nghiệp. Ngoài ra còn có những đáng lo ngại hoặc tỉ lệ lạm phát tăng cao mà rủi ro cố hữu do NHNN đóng vai trò vừa là thời hạn tái cấp vốn của chương trình không chủ nợ của các ngân hàng vừa là bên cho vay được điều chỉnh, như thể hiện trong các phân cuối cùng. tích độ nhạy tại Bảng 5.7 và 5.8. Nếu lợi tức của trái phiếu kho bạc tăng lên 16% hoặc cao hơn Chi phí của chương trình có thể được hạ xuống thì chi phí tài trợ tuyệt đối sẽ tăng 50% hoặc với một tỉ lệ thanh toán trước khoản vay cao. cao hơn đối với vay thế chấp. Kịch bản này có Khoản thanh toán trước đó sẽ khiến thời thể xảy ra do lợi tức của trái phiếu kho bạc đã hạn cho vay ngắn hơn và làm giảm tổng chi từng đạt 15% vào ngày 20 tháng 9 năm 2008. phí trợ cấp. Khoản thanh toán trước có thể xuất phát từ một số yếu tố như khách hàng Chi phí tiềm ẩn của chương trình là các rủi gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ và một ro đối tác từ 15 ngân hàng giao dịch. Rủi ro khoản phạt thanh toán trước thấp. Tuy nhiên này là do cấu trúc yếu kém của khối lĩnh vực với mức lãi suất thấp dưới mức thị trường như ngân hàng, đến từ nợ xấu, tỉ lệ an toàn vốn hiện nay thì viễn cảnh này khó xảy ra trong kém và tính thanh khoản yếu của một số ngân giai đoạn này. Bảng 5.8 Tình trạng chương trình quốc gia vào 28 tháng 2 năm 2015 Loại Các khoản cho % mục tiêu Số khoản vay Giải ngân Khoản vay vay cam kết cam kết trung bình Thế chấp 6 nghìn tỉ 30% 14.064 4,4 nghìn tỉ 453 triệu đồng Vay doanh nghiệp 4,4 nghìn tỉ 49% 34 1,7 nghìn tỉ 130 tỉ Nguồn: Bộ Xây dựng. Với gần một phần ba tổng số vốn được cam kết mục tiêu đề ra. Đến cuối tháng Hai năm 2015, vào cuối năm 2014, gói 30 nghìn tỉ được kỳ vọng gói 30 nghìn tỉ đã cam kết 10,8 nghìn tỉ đồng và sẽ hoàn thành mục tiêu vào cuối năm 2016. Về giải ngân 6,1 nghìn tỉ đồng. Bảng 5.8 cho thấy phía cung, Bộ Xây dựng đã chấp thuận trước số lượng giải ngân và cam kết của gói 30 nghìn tổng cộng 100 dự án vào cuối năm 2014 để hoàn tỉ trong suốt thời kỳ thực hiện với số liệu mới thành chỉ tiêu vào thời điểm kết thúc chương nhất vào cuối năm 2014. Trong trường hợp gói trình. Trong khi đó, về phía cầu, NHNN đã chỉ 30 nghìn tỉ không đạt được mục tiêu giải ngân định thêm 10 ngân hàng thương mại để tham gia vào tháng 6 năm 2016, Bộ Xây dựng và Bộ tài vào gói 30 nghìn tỉ nhằm đảm bảo đạt được các chính có tùy chọn kéo dài chương trình. Tài chính Nhà ở 49 Gói 30 nghìn tỉ đã thành công trong việc định 4 năm 2014 được bán bằng hỗ trợ cho vay hướng các doanh nghiệp và các tổ chức cho vay thế chấp của chương trình 30 nghìn tỉ theo hướng đến thị trường nhà ở giá hợp lý, nhưng ghi nhận của 1 trường hợp). kéo theo chi phí kinh tế lớn cho nhà nước và c. Tăng khả năng chi trả và giảm rủi ro vỡ vì thế thiếu sự bền vững về mặt tài chính. Mặc nợ. Sức mua của các hộ gia đình được tăng dù vậy, gói 30 nghìn tỉ đã có những tác động lên khoảng 100 đến 200 triệu đồng trong sâu rộng đến nền kinh tế, trong đó quan trọng khi lãi suất cố định ở mức trần là 6% giúp nhất là sự dịch chuyển sự tập trung của ngành tránh những rủi ro về biến động lãi suất53. bất động sản từ các sản phẩm cao cấp mang d. Gia tăng xây dựng nhà ở với mức giá hợp tính đầu cơ sang phân khúc thu nhập Q3 và lý. Trong số 34 dự án được cam kết vào Q4 với nhu cầu nhà ở thực. Khi kết thúc, gói tháng 11 năm 2014, một số căn có diện tích kích thích 30 nghìn tỉ đồng sẽ hỗ trợ dự kiến xấp xỉ 40 m2 và giá mua vào khoảng 350 45.000 hộ gia đình vay thế chấp để mua, cải triệu đồng, mức giá này là hợp lý đối với các tạo hoặc xây dựng nhà ở và cấp vốn để xây hộ gia đình Q2, lên phía trên với các căn có dựng 65.000 căn nhà giá hợp lý52. Tác động mức giá 1,05 tỉ đồng nhắm tới phân khúc quan trọng khác bao gồm: thu nhập Q4. e. Giảm số lượng các dự án không hoàn thành a. Tăng niềm tin của người tiêu dùng và các và dự án trống bằng cách cho phép chuyển doanh nghiệp. đổi các căn thương mại thành các căn nhà có b. Tăng cường cho vay thế chấp. Khối lượng giá hợp lý. Trong số 34 dự án đã được phê cho vay thế chấp đã tăng trưởng đối với các duyệt theo gói 30 nghìn tỉ, 13 dự án với tổng ngân hàng tham gia (700% - 800% theo ghi số 15.000 căn hộ (hoặc ~50% tổng số căn nhận 1 trường hợp) và các doanh nghiệp hộ đã được phê duyệt) được chuyển đổi, cho dựa vào những khoản vay thế chấp đó để phép các dự án bán được nhiều hơn hoặc bán được hàng (100% khối lượng trong quý thu hút được thêm vốn để hoàn thành. Bảng 5.9 Tình trạng giải ngân gói 30 nghìn tỉ Các dự án phát triển Hà Nội TP HCM Khác Tổng Số Dự án 13 14 7 34 Số căn 11.900 12.048 5.228 29.176 Diện tích căn nhỏ nhất 36 42 30 Giá thấp nhất/m2 (triệu đồng) 10 9 7 Giá nhà thấp nhất (triệu đồng) 360 378 210 Nguồn: BXD. Dù đạt được những kết quả này nhưng gói lạm phát) và có thể hoạch định được chi phí 30.000 tỉ chưa phải là một mô hình kinh tế đối với nhà nước một cách chính xác, minh hiệu quả để tăng cường tiếp cận tài chính thế bạch hơn. NPV trong cơ chế trợ cấp trả trước chấp và cần tái cấu trúc. Các phân tích kinh trong điều kiện thị trường hiện nay nếu muốn tế cho thấy có thể đạt được mức giá nhà ở đạt được cùng mức giá hợp lý sẽ là 26,7% giá hợp lý với những chi phí, rủi ro thấp nhất cho trị vốn vay. Đây là mức tương đương với NPV nhà nước thông qua các công cụ trợ cấp khác. của lãi suất trợ cấp 23,8% nhưng có thể dễ Trợ cấp dưới dạng trả trước hay đặt cọc sẽ ít dàng nâng lên bằng những điều chỉnh nhỏ gây xáo trộn các điều kiện kinh tế vĩ mô hơn trong lãi suất thực tới hơn 30% tổng giá trị (như xáo trộn về lãi suất trái phiếu kho bạc, vốn vay. Đồng thời, trợ cấp trả trước cũng là 52 Giả sử rằng số tiền trung bình cho vay (thế chấp) và số căn nhà (vay doanh nghiệp) được hỗ trợ của Chương trình 30 nghìn tỉ cho đến ngày 31 tháng 11 năm 2014 sẽ lặp lại trong suốt phần còn lại của chương trình. 53 Lãi suất tăng 8% trong thời kỳ 2 năm từ 2009 đến 2011, Việt Nam EIU 2012. 50 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam công cụ hiệu quả nhất để nâng cao khả năng chi trả của các đối tượng đích (Q3, Q4) với NPV ở mức 9,2% giá trị vốn vay trong điều kiện hiện nay. Tác động sẽ được nhân lên nếu trợ cấp được sử dụng kết hợp với thế chấp thông qua cơ chế Thanh toán nhiều khoản bằng nhau, qua đó tăng khả năng chi trả lên 25-30%. Vì vậy, gói 30.000 tỉ nên được tái cấu trúc và chuyển hướng sang cơ chế trợ cấp trả trước để có được một giải pháp bền vững hơn về mặt tài khóa cho chính phủ. Tài chính Nhà ở 51 6 Chương Quản lý đất đai và quy hoạch đô thị 6.1 Bối cảnh chung về đất đô thị các khu dân cư và khu làm việc hoặc việc tiếp cận đến các tiện nghi đô thị khác, làm tăng tắc đường, Quản lý đất đai nhìn chung được coi là một trong ô nhiễm và dẫn đến rủi ro bất mãn xã hội của những thách thức lớn nhất trong lĩnh vực nhà ở tầng lớp thu nhập thấp. Quy hoạch thống nhất và cả một số khu vực khác. Nhu cầu về đất cho và ra quyết định một cách minh bạch cần tiếp tục việc mở rộng đô thị và các khu vực ven đô là rất nhấn mạnh đến việc sử dụng hỗn hợp, thu nhập cao nhưng nguồn cung không được quy hoạch hỗn hợp và phát triển mật độ cao - trung bình kịp. Nguồn cung hạn chế góp phần làm tăng giá cũng như là tính liên kết với các lựa chọn vận tải và giảm khả năng chi trả, đặc biệt gây tác động bất công cộng giá rẻ nhằm mục đích hỗ trợ phát triển lợi đối với các nỗ lực xóa đói giảm nghèo. đô thị bền vững và bao trùm. Các công cụ quản lý nhà nước đối với việc quản Những thách thức lớn khác trong việc tìm kiếm lý đất đai và thu thuế không theo kịp với tốc độ các khu đất dễ tiếp cận, có dịch vụ và có giá cả tăng trưởng của nhu cầu tiêu thụ, phát triển bất phải chăng cho mục tiêu xây nhà ở giá hợp lý động sản, mở rộng đô thị và giao dịch đất đai. bao gồm: Những trở ngại chính: (i) ranh giới giành cho phát triển đô thị hạn chế; (ii) đất đai kém phát - Hầu hết các khu đất nằm trong hoặc gần triển và bỏ trống do tình trạng nắm giữ, đầu cơ, các trung tâm đô thị đều không còn trên thị và nhà nước thiếu cưỡng chế đối với các trường trường. hợp tiếp diễn không xây dựng trên đất được giao; - Việc xây dựng tại các khu vực ngoại ô đang (iii) thiếu đầu tư vào vận tải công cộng, đặc biệt gặp nhiều khó khăn trong việc thương lượng là giao thông công cộng khối lượng lớn54; (iv) áp đền bù giải phóng mặt bằng. mức thuế đất thấp tạo cơ hội cho tình trạng đầu - Chưa xây dựng được khung pháp lý và điều cơ đất và giảm ngân sách chính phủ cần thiết cho tiết để hỗ trợ việc chia sẻ đất đai nhằm trợ cấp hỗ trợ đô thị hóa. chéo đôi với xây dựng và cung cấp sản phẩm nhà ở. Sử dụng đất và những nỗ lực quy hoạch đô thị - Các chính quyền địa phương còn thiếu các hầu hết tập trung vào sự phát triển khu vực ngoại nguồn lực hay quyết tâm chính trị để cung ô cũng như phát triển đồng nhất về mặt sử dụng, cấp các cơ sở hạ tầng kết nối và cơ sở hạ tầng mật độ và thu nhập. Sự phát triển ở quy mô lớn, bên trong một cách kịp thời cho các dự án không kết nối và đơn năng tại các khu vực ngoại nhà ở xã hội. ô dẫn đến tình trạng lộn xộn và kém hiệu quả tại - Đối với các hộ gia đình, chất lượng cơ sở hạ các thành phố. Những sự kém hiệu quả này bao tầng xung quanh còn thấp và cản trở sự kết gồm vấn đề khoảng cách và thời gian đi lại xa giữa nối giữa các cơ sở hạ tầng khu vực. 54 Tại các thành phố như TPHCM, việc xây dựng và hoàn thành cầu, đường cao tốc, và các cơ sở hạ tầng giao thông vận tải lớn dẫn đến nhu cầu đất tại các nút giao thông và nguồn cung dễ kiếm. 52 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam 6.2 Điều hành, quản lý Đất đai Đô thị nhiệm thiết lập ranh giới các khu vực đô thị và Bộ tài chính chịu trách nhiệm về các chính sách 6.2.1 Khung pháp lý tài chính, bao gồm thuế đất và các bất động sản liên quan. Các trường hợp về sự không nhất Cần có một khung pháp lý vững chắc để hướng quán giữa luật và việc thi hành55. Sự chồng chéo dẫn và giám sát lĩnh vực đất đai, với những nỗ trách nhiệm cùng với việc thiếu phối hợp gây nên lực của các nhà hoạch định chính sách để dần sự kém hiệu quả trong quản lý đất đai được công dần phù hợp với động lực và nhu cầu thị trường. nhận rộng rãi nhưng rất khó để thay đổi. Nghiên cứu Khung cơ chế Đánh giá Quản lý Đất đai (LGAF) tại Việt Nam đề cao sức mạnh của Việc mua lại đất do nhà nước quản lý và các các chính sách và quy định về đất đai của Việt mức đền bù còn gây nhiều tranh cãi. Báo cáo Nam. Luật Đất đai năm 2013 được cập nhật từ theo số liệu năm 2005, các khiếu nại về giá thu Luật năm 2003, đã thực hiện một số điều chỉnh hồi đất chiếm hơn 70% trong tổng số các đơn để đáp ứng sự tăng trưởng và nhu cầu của thị thư khiếu nại của người dân gửi cho nhà nước. trường, nâng cao trách nhiệm của các bên phát Điều này có thể ảnh hưởng xấu đến việc đảm triển đối với đất đai và bất động sản, làm rõ các bảo sở hữu và đầu tư vào đất đai và bất động sản. thủ tục hành chính quanh việc sử dụng đất, và tái Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi khẳng định tầm quan trọng của sự tham gia và hành đã từng bước cung cấp các tiêu chí khá rõ bảo vệ của người dân đối với việc giao dịch và đầu ràng liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định tư bất động sản. Luật Đất đai, cùng với với luật cư cho người sử dụng đất không có Giấy chứng dân sự số 33 năm 2005 - cung cấp cơ sở pháp lý nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)56. Luật cho các giao dịch dân sự, quy định việc xây dựng Đất đai 2013 cũng có các quy định cụ thể về các bản đồ địa chính; quy hoạch và cơ chế sử dụng giấy tờ sử dụng có thể được coi tương đương với đất; quyền sử dụng đất; việc giao, cho thuê và thu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ví dụ như hồi đất; các đơn vị quản lý đất đai và các thủ tục Nghị định 43/2014). Tuy nhiên, trong thực tế hành chính; các quyền và trách nhiệm của người có những trường hợp người sở hữu đất không có sử dụng đất; và tranh chấp đất đai, khiếu nại. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được đền bù. Ngoài ra, số tiền đến bù được tính Các thách thức chính đối với khuôn khổ pháp lý dựa trên Khung giá nhà đất (LPF) và hiển nhiên trong lĩnh vực đất đai là sự phức tạp và không là thấp hơn giá trị của mảnh đất, và số tiền đền nhất quán của các thủ tục, công tác triển khai và bù được trao một lần mà không xem xét thời gian thực thi. Các quy định được nêu tại các bộ luật cho người sở hữu đất khôi phục sinh kế, thay đổi và luật đi kèm gây khó hiểu, rườm rà và không công việc và được bồi thường cho việc mất thu nhất quán. Thường xuyên không có pháp luật nhập như nêu tại Luật Đất đai 2003. phái sinh hoặc có nhưng không được triển khai. Có một số bộ có trách nhiệm trong việc quản lý 6.2.2 Quản lý Đất đai và đầu tư bất động sản. Ví dụ. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm chính đối với quy hoạch, xây dựng Quản lý đất đai phức tạp, kém phát triển và nhà ở và thị trường bất động sản, phát triển đô thiếu minh bạch. Thông tin về đất đai, bao gồm thị và quy hoạch việc sử dụng đất, trong khi đó bản đồ chi tiết thường không có sẵn làm giảm sự Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo về các chính đảm bảo về quyền sử dụng đất, ngay cả đối với sách đất đai và quản lý đất, Bộ Nội vụ chịu trách những người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng 55 Báo cáo của Ngân hàng Thế giới (2011: 162) ‘Thu hồi đất đai và chuyển đổi bắt buộc ở Việt Nam: Phương pháp tiếp cận khái niệm, Định giá đất và Cơ chế giải quyết khiếu nại Hà Nội ‘ báo cáo: “Quốc hội Việt Nam quyết định sửa đổi, bổ sung Luật Khiếu nại, tố cáo năm 2004 và 2005. Mặc dù những sửa đổi, bổ sung này được thực hiện hai lần trong vòng hai năm và lần thứ ba áp dụng Luật Đất đai mới, vẫn còn có sự thiếu sự gắn kết giữa hai văn bản pháp luật. Trong thực tế cho thấy rất khó khăn trong việc triển khai các luật này.” 56 Ngân hàng Thế giới (trong tài liệu trên: 162) cho rằng “Đầu năm 2010, nhiều địa phương cho thấy số lượng các khiếu nại hành chính về giá đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chiếm khoảng 90% trong tổng số các khiếu nại phát sinh từ công chúng. Quản lý đất đai và quy hoạch đô thị 53 đất chính thức. Bộ Xây dựng đang hướng tới hệ và quản trị đất đô thị, Chính phủ Việt Nam đã thống Torrens và Thụy Điển để được tư vấn về thực hiện một bước đi chiến lược để giao trách đăng ký đất đai. Bộ TN-MT và Bộ Xây dựng nhiệm giám sát đất đô thị cho Bộ Xây dựng. đang hợp tác trong các nỗ lực sử dụng hệ thống Việc chuyển giao trách nhiệm giám sát đất đô đăng ký đất và bất động sản điện tử, và giảm bớt thị từ Bộ Tài nguyên Môi trường sang cho Bộ chi phí quản lý và thủ tục để khuyến khích việc Xây dựng sẽ tăng cường hiệu quả về mặt lâu dài đăng ký. Sự thiếu minh bạch trong quản lý đất do Bộ Xây dựng là đơn vị quy hoạch và giám sát đai, đặc biệt là trong đăng ký đất đai, tạo cơ hội việc xây dựng và phát triển đô thị. Người tiêu cho việc lạm dụng và sử dụng sai mục đích các dùng và các thành phần tham gia thị trường tại nguồn lực công. Báo cáo LGAF năm 2014 cho đô thị cũng được hưởng lợi từ việc giảm các bước thấy mức độ tham nhũng cao và sự thiếu minh hành chính do các thủ tục và phê duyệt có thể bạch (ví dụ: sổ đăng ký đất không được cập nhật được hợp nhất đối với đất đai và các quá trình và hồ sơ quyền sở hữu đất không được công khai xây dựng liên quan. làm giảm tính đảm bảo quyền sở hữu đất. Báo cáo LGAF nêu rằng sự thiếu minh bạch đối với 6.2.3 Sử dụng Đất đai và Quy hoạch đô thị hồ sơ đất đai là một trong những vấn đề phổ biến nhất ở Việt Nam. Thông tin về các khoản Các tiêu chuẩn quy hoạch đối với xây dựng dân phí không được công bố rộng rãi và các khoản dụng nhìn chung phù hợp. Các tiêu chuẩn chính lệ phí được điều chỉnh một cách không thường thức khá gần so với kích thước trung bình của xuyên gây khó khăn cho công tác quản lý. lô đất mà được xây dựng cơi nới điển hình bởi phần lớn người dân sống ở đô thị. Thay đổi pháp Việc thực thi luật pháp nhất quán và chặt chẽ lý gần đây đã giảm kích thước lô đất tối thiểu cùng các yêu cầu khác là cần thiết, ví dụ như xuống còn 36 m2 ở TP HCM và thậm chí là 25 việc thắt chặt việc thi hành các hình phạt lỏng m2 ở Hải Phòng. Tuy nhiên, nhiều hộ gia đình lẻo đối với các hành vi xây dựng chậm trễ trên có thu nhập thấp lựa chọn sinh sống trên những đất được giao. Còn tồn tại một số trường hợp lô đất còn nhỏ hơn do nhu cầu chia tách quyền mà các nhà thầu xây dựng được giao một diện sở hữu nhà ở và không có khả năng mua lô đất tích đất rộng nhưng không triển khai xây dựng chính thức lớn hơn, những điều đó đẩy họ ra được trong thời gian 24 tháng và trong một số khỏi hệ thống chính thức. trường hợp khác không triển khai xây dựng trong vòng 10 năm. Thất bại trong việc hủy bỏ Các quy định cho phép tận dụng và sử dụng lô việc giao đất và thu hồi đất không xây dựng mà đất ở một mức độ hiệu quả hơn. Hệ số sử dụng không đền bù đã góp phần làm tăng giá đất và đất (FAR) lên đến 5 đối với đất sinh hoạt và lên khuyến khích hành vi đầu cơ của một bộ phận đến hơn 1,5 đối với nhà thương mại có mật độ các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, là những dân cư cao là phù hợp với các địa điểm nơi mà đơn vị có thể mua các ngân hàng đất tư nhân giá đất rất cao. Đối với trường hợp nhà ở xã hội, và chỉ tiến hành xây dựng khi các điều kiện thị hệ số thêm vào 1,5 là hợp lý đối với hệ số sử dụng trường tối ưu hóa lợi ích cá nhân. Vấn đề này đã đất điển hình của khu vực và loại hình sử dụng được đề cập tại những sửa đổi trong Luật Nhà đó. Luật quy định rằng trong những “trường ở, Bất động sản và Doanh nghiệp. Điều 64 của hợp đặc biệt” thì hệ số sử dụng đất có thể được Luật Đất đai năm 2013 đưa ra thêm Giấy chứng điều chỉnh bởi cơ quan chức năng lên tối đa là 7. nhận quyền sử dụng đất và phí thuê đất đối với Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng hệ số sử dụng đất các trường hợp xây dựng chậm tiến độ quá 24 tăng lên không đồng nghĩa với việc giảm chi phí tháng; nếu vào cuối giai đoạn 24 tháng đó, nếu xây dựng vùng ven đô, nơi giá đất tương đối rẻ. vẫn chậm trễ, nhà nước sẽ thu hồi đất và có thể cho xây dựng các công trình trên đó mà không Mặc dù có các điểm mạnh trong các tiêu chuẩn phải bồi thường. Việc cưỡng chế sẽ là điểm mấu quy hoạch, các quy hoạch sử dụng đất thực tế chốt khi áp dụng các biện pháp mới này, và việc và quy hoạch tổng thể đô thị đã phản ánh nhu thực hiện các thủ tục nói chung sẽ cần được chú cầu của thị trường và đòi hỏi sự đồng bộ hơn ý nhiều hơn. nữa với kế hoạch kinh tế - xã hội. Thành phố trực thuộc tỉnh và các tỉnh có trách nhiệm xây Nhận thức được những thách thức trong quản lý dựng kế hoạch tổng thể đô thị dự báo được sự 54 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam gia tăng dân số, tăng trưởng kinh tế và các yêu thu thuế. Trong trường hợp đất đai thuộc sở cầu về giao thông vận tải nói riêng cùng với sự hữu của công dân, do thu nhập thấp mà các hộ tham vấn của tư nhân và các cơ quan, đoàn thể gia đình gặp khó khăn khi phải đóng các mức cộng đồng. Trong thực tế, phát triển đô thị diễn thuế phù hợp. Đất lấn chiếm không chính thức ra một cách phức tạp do phải đối phó trực tiếp cũng bị đánh thuế với mức cao hơn là 0,15% với sự thay đổi của thị trường trong ngắn hạn và một năm. Các cấp chính quyền địa phương các hoạt động xây dựng và phát triển. Trường nhận thức được rằng doanh thu thuế hiện nay là hợp các thành phố phát triển quá nhanh chóng không phù hợp và tại một số khu vực nông thôn mà không được quy hoạch dài hạn là khá phổ chi phí đi thu thuế chiếm một phần lớn trong biến và được khuyến khích bởi thành phố có tổng số thuế thu được. Các kế hoạch tăng thuế thể thu hút thêm nhiều vốn tài trợ từ sự phân vẫn chưa được xác định mặc dù đã có các hành bổ của chính quyền trung ương và đầu tư nước động được thực hiện nhằm tăng Khung giá đất ngoài nếu được nâng loại đô thị. Mở rộng địa tiệm cận gần hơn với giá thị trường. giới hành chính và đô thị thành phố thường đi trước nhu cầu và có thể mang lại những tác động Hiện không có các cơ chế để xác định được giá trị kinh tế xã hội xấu về dài hạn. từ việc chuyển đổi hay đầu tư bất động sản. Có những thay đổi đáng kể về giá đất nhờ vào những Yêu cầu đóng góp 20% đất vẫn chưa đạt được biện pháp của nhà nước trong việc chuyển đổi kết quả như dự kiến. Việc triển khai yêu cầu quy mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang hoạch tổng thể 20% theo Nghị định 188 tiếp tục đất ở, từ đất ở sang đất thương mại. Ví dụ, tại gặp phải nhiều thách thức do những hạn chế về quận Bình Chánh, giá đất tăng 50 lần kể từ khi năng lực cưỡng chế của chính quyền địa phương, đất được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất sự không tuân thủ của nhà thầu xây dựng và việc ở và xấp xỉ 16% khi đất ở được chuyển đổi sang thiếu quản lý dự trữ đất đai tập trung57. Các quy đất thương mại59. Giá của từng loại đất theo định hiện nay không tính đến đặc điểm của các Nghiên cứu Định tính năm 2014 như sau: khu đất. Trong khi phân bổ 20% đất cho nhà ở - Đất nông nghiệp: 10 triệu đồng/500 m2 = xã hội cho một số khu vực, một số khu vực khác 20.000 đồng/m2 lại có tỉ lệ phần trăm phân bổ cao hơn hoặc thấp - Khu vực không chính thức (không có hơn. Có những lợi ích kinh tế trong việc tìm ra GCNQSDĐTS, không có hạ tầng.): 30 triệu một phương pháp tiếp cận khác có khả năng đáp đồng/30 m2 = 1 triệu đồng/m2 ứng với những hoàn cảnh chuyên biệt của các - Khu vực bán chính thức (Không có khu vực khác nhau trong khi vẫn đảm bảo việc GCNQSDĐTS nhưng có cơ sở hạ tầng): 8 dễ dàng trong triển khai. triệu đồng/m2 - Đất chính thức (GCNQSDĐTS + cơ sở 6.3 Vấn đề kinh tế và Thu thuế đối với hạ tầng): 500 triệu đồng/30 m2 = 16,6 triệu Đất đô thị đồng/m2 6.3.1 Thuế đất Các công cụ thuế hiện nay không cho phép chính phủ lấy lại được một phần giá trị này cho Thuế đất hiện đang rất thấp. Thuế hiện đang lợi ích công cộng. Vấn đề đối với việc xác định giá thu trên cơ sở hàng năm và thu một lần. Thuế trị đất đã được thảo luận trong chính phủ nhưng thu một lần bao gồm thuế GTGT, thuế doanh chưa có quyết định nào được đưa ra. Phí sử dụng nghiệp và phí sử dụng đất. Thuế nhà ở được thu đất được xác định bởi các UBND theo từng khu hàng năm theo công thức tính của Ủy ban nhân đất mà không có một phương pháp tính có cấu dân58. Tất cả các loại thuế được áp dụng dựa trên trúc rõ ràng, và do đó không thể dự đoán được. khung giá đất, với giá thấp hơn đáng kể so với thị Các phí sử dụng đất có thể được thanh toán một trường, điều này dẫn tới sự hạn chế trong doanh lần trên mỗi dự án và có thể trở nên rất tốn kém 57 Chương 3.1, 10.1, 10.5 thảo luận thêm về Nghị định 188. 58 Ví dụ: mức thuế tại Hà Nội là 0.03% đối với một lô đất 200 m2 hoặc bé hơn, 0.07 đối với lô đất từ 201-600 m2 và 0.15% đối với lô đất lớn hơn 600 m2. 59 Ngân hàng Thế giới. Nghiên cứu định tính về nhà ở tự cung cấp. 2014. Quản lý đất đai và quy hoạch đô thị 55 đối với cấu trúc tài chính xây dựng của các hộ khiến cho thêm nhiều hộ gia đình phải đứng gia đình và các doanh nghiệp xây dựng tương tự. ngoài thị trường chính thức, làm tăng tình trạng xây dựng phi chính thức và trái phép. Sự 6.3.2 Những thách thức về Kinh tế đối với Đất phổ biến của tình trạng chiếm dụng và sở hữu Đô thị bán chính thức và phi chính thức tiếp tục tạo nên một thị trường giao dịch không được quản Nhu cầu về đất ở tại đô thị có khả năng tăng lý, gây thêm nhiều khó khăn đối với việc quản lên một cách đáng kể trong những thập kỷ tới lý và cung cấp đất đai. với do quá trình đô thị hóa không ngừng. Ước tính có khoảng 27.994 ha đất đã được thêm vào Một chiến lược tiên phong trong mở rộng việc tổng diện tích đất ở đô thị của cả nước từ năm cung cấp đất đai dịch vụ có vị trí phù hợp sẽ 2005 đến năm 2010, một mức tăng ấn tượng là mang lại nhiều lợi ích trong dài hạn63. Nguồn 27,2 phần trăm trong vòng năm năm. Ngoài ra, cung hạn chế của đất đai quy hoạch cho phát đất đô thị dành cho xây dựng được dự báo sẽ đạt triển dân cư đô thị và giá cao đã buộc nhiều hộ 335.000 ha vào cuối năm 2015 và 450.000 ha gia đình phải sống tại những nơi quá đông đúc, vào năm 202560. Điều này ngầm cho thấy một thiếu dịch vụ, thiếu an toàn và có vị trí không sự gia tăng đáng kể của tốc độ phát triển đất đô phù hợp. Người ta ước tính rằng có khoảng 4,8 thị hàng năm và lên tới 11.500 ha một năm. Các triệu hộ gia đình là nạn nhân của tình trạng ước tính khác được chuẩn bị bởi nhóm dự án61 thiếu hụt nhà ở chất lượng, nguyên nhân của cho thấy nhu cầu đất thấp hơn rất nhiều, điều đó tình trạng này không chỉ bởi giá đất cao mà còn cho thấy cần phải tiến hành nghiên cứu sâu hơn bởi sự hạn chế về nguồn cung và tài chính. để có thể xác định chắc chắn được nhu cầu đất đô thị trong tương lai. Các dự báo về nhu cầu đất cũng cần phải gắn chặt với quy hoạch phát triển đô thị nhằm đạt hiệu quả cao hơn. Hiện nay, các kênh chính thức đang thất bại trong việc bắt kịp với tốc độ tăng của nhu cầu và sự thiếu hụt này chủ yếu được bù đắp bởi các chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng quy mô nhỏ. Một phần đất đai lớn sẽ phải được dành riêng cho việc việc phát triển đất quy mô nhỏ và xây nhà trong tương lai. Nguồn cung chính thức không bắt kịp với nhu cầu của thị trường đang đẩy giá cả trở nên ngày càng đắt đỏ. Ví dụ: giá đất tại khu vực trung tâm Hà Nội vào khoảng 600 -800 triệu đồng/m2 62. Điều này ảnh hưởng xấu đến ngành bất động sản nói chung và lĩnh vực nhà ở tự xây dựng quy mô nhỏ phục vụ nhu cầu của nhóm người dân có thu nhập thấp nói riêng. Mức giá này 60 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010) Báo cáo thống kê đất đai, Hà Nội: Bộ TN & MT, trích dẫn trong UN- Habitat (2014: 81) ‘Hồ sơ khu vực Nhà ở Việt Nam’ Nairobi. 61 Nhóm dự án ước tính tổng nhu cầu đất đô thị là từ 2.250 đến 4.500 ha mỗi năm nhằm đáp ứng thêm nhu cầu của 374,000 hộ gia đình thành thị mỗi năm. Ước tính này dựa trên quy mô một hộ gia đình trung bình là 3,6 và mật độ dân số tổng hợp ở vào khoảng 600 đến 1.200 người mỗi hecta Đất bao gồm đất ở, đất dành cho cơ sở hạ tầng địa phương và các tiện nghi cũng như một số mục đích thương mại khác. Tuy nhiên ở đây không tính đến đất dành cho sản xuất, thương mại quy mô lớn hay các tiện nghi quy mô lớn khác (vd: trường đại học, bệnh viện, nhà máy nước thải, công viên đô thị). 62 Sức mua ngang giá từ 60.000 đến 80.000 USD, sử dụng yếu tố chuyển đổi sức mua ngang giá cách điệu của 10.000, ngoại suy theo số liệu 2012 của IMF. 63 Chương 10.5 cung cấp các dự thảo kiến nghị để giải quyết thách thức này. 56 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam 7 Chương Giải pháp của nhà nước trong lĩnh vực Nhà ở 7.1 Các sáng kiến hiện nay của Chính định các đối tượng được hưởng lợi, chi trợ cấp, phủ sự tham gia cả các ngành liên quan hay chia sẻ về mặt theo dõi và giám sát. Điều đó dẫn đến hệ Để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, quả là sự phối hợp giữa các cơ quan chính phủ Chính phủ đã đưa ra hơn 10 chương trình nhà trong việc triển khai chương trình rất hạn chế và ở công trong một thập kỷ qua. Các chương trình việc theo dõi gặp nhiều khó khăn. Củng cố và cơ này hỗ trợ trải rộng từ các hộ gia đình nông thôn cấu các hệ thống chi trả chung cho các chương thu nhập thấp cho đến nâng cấp đô thị hay các trình cũng như việc tính toán các khoản trợ cấp giải pháp tài chính cho các đối tượng có mức trực tiếp, gián tiếp hay trợ cấp ẩn sẽ giúp Chính thu nhập trung bình. Một số các chương trình phủ Việt Nam cải thiện thiết kế chương trình và chính phủ này đã đạt được các kết quả khả quan nâng hiệu quả chi tiêu. và đang đi vào giai đoạn triển khai. Theo Quyết định 167, chương trình dành cho các hộ gia Chính phủ Việt Nam mới tập trung giải pháp đình nghèo ở nông thôn đã hỗ trợ hơn 260.000 vào việc hỗ trợ nhà ở cho các hộ gia đình thu hộ gia đình với các khoản vay tài chính vi mô chi nhập thấp tại khu vực thành thị và giải quyết phí thấp để cải tạo nhà ở trong giai đoạn đầu của các vấn đề mang tính hệ thống. Trước đây, quá trình triển khai, dự kiến giai đoạn 2 sẽ hỗ chính sách vẫn còn nhiều thiếu sót, chưa tập trợ được thêm 510.000 khoản vay trong trong trung vào các hộ gia đình thu nhập thấp hoặc hơn 4 năm. Theo Quyết định 716, chương trình dù các phân khúc thu nhập Q1 và Q2 có nhu cũng hỗ trợ các hộ bị lũ lụt tại đồng bằng sông cầu thực. VUUP và gói 30 nghìn tỉ là một trong Cửu Long cho vay thông qua NHCSXH cùng những chương trình nhà nước đầu tiên nhắm hỗ trợ kỹ thuật xây dựng. Chương trình này đã trực tiếp tới tầng lớp thu nhập thấp tại thành cung cấp 40.536 khoản vay tính đến năm 2014. thị. Yêu cầu đóng góp 20% đất dự án phù hợp Trong giai đoạn tiếp theo, chương trình dự cho nhà ở xã hội của Nghị định 188 là một nỗ kiến được tiếp tục cho đến năm 2020 và cũng lực mới của chính phủ trong việc giải quyết vấn mở rộng đến khu vực miền Trung. Các chương đề thiếu đất và kích thích nguồn cung tại khu trình khác đã được quản lý để có thể tiếp cận vực đô thị. Chính sách nhà ở đang được định được một số lượng lớn đối tượng hưởng lợi bao hướng lại để hướng tới các khu vực có nhu cầu gồm cả chương trình nhà ở sinh viên và gói 30 nhà ở xã hội cao, đặc biệt ở khu vực đô thị và khu nghìn tỉ. công nghiệp, tập trung vào phát triển các phân khúc thị trường và nhắm theo mức thu nhập Mặc dù đã có những chương trình thành công chứ không theo các nhóm xã hội. nhưng các chương trình nhà ở của nhà nước chủ yếu vẫn phân tán và rất khó khăn để theo dõi. Các chương trình với sự tài trợ và hỗ trợ kỹ Các chương trình thường được xây dựng một thuật từ các cơ quan bên ngoài giúp bù đắp và cách độc lập nhằm hướng tới một phân khúc ưu nâng cao những nỗ lực của chính phủ. Các tổ tiên cụ thể, ví dụ như những người có công, sinh chức quốc tế và các tổ chức phi chính phủ đã hỗ viên, công nhân khu công nghiệp, công chức, các trợ những nỗ lực của chính phủ tại các khu vực hộ gia đình nghèo, có thu nhập thấp. Hầu hết quan trọng nhằm phát triển các khu vực chưa các chương trình đều có rất ít chia sẻ về mặt xác được tư nhân quan tâm vì thế cần sự đầu tư của Can thiệp của nhà nước trong lĩnh vực Nhà ở 57 nhà nước. Đáng chú ý, trong lĩnh vực cơ sở hạ Hồ Chí Minh, Đồng bằng sông Cửu Long và tầng đô thị và cung cấp dịch vụ cơ bản, hỗ trợ khu vực miền Trung. tài chính nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp, cũng như cải tạo nhà và nâng cấp cộng Bảng sau đây cho biết những nỗ lực chính của nhà đồng ở các khu vực đô thị, bao gồm Hà Nội, TP nước trong lĩnh vực nhà ở và kết quả đạt được. Bảng 7.1 Tổng quan về các chương trình nhà ở của nhà nước Chương trình Nội dung Mục tiêu Hỗ trợ nhà ở cho Chương trình dành cho người có công. Bộ LĐTBXH xác định đủ 340.341 căn nhà được người có công với điều kiện và lựa chọn. Bộ Xây dựng giám sát và đề xuất phân hoàn thành. cách mạng bổ ngân sách, với sự chấp thuận của Bộ Tài chính. UBND tỉnh 72.153 căn nhà được nhận được ngân sách, mua nhà từ thị trường và phân bổ cho dự kiến bổ sung. các đối tượng được thụ hưởng. Đối tượng được thụ hưởng có đầy đủ các quyền và được quyền bán lại. Không có tiêu chuẩn về chất lượng và giá cả đối với các căn nhà được mua. Hỗ trợ nhà ở cho Bộ Xây dựng giám sát chương trình. Năm UBND các tỉnh trong 56.520 căn nhà được người dân sống ở các khu vực đồng bằng sông Cửu Long triển khai, thông qua việc hoàn thành. khu vực thường có lũ cung cấp cơ sở hạ tầng dành cho phòng chống lụt bão và tạo 40.536 căn nhà được lụt ở đồng bằng sông điều kiện tiếp cận tín dụng ưu đãi của NHCSXH cho các hộ gia dự kiến bổ sung. Cửu Long đình để sửa chữa, nâng cấp và xây dựng mới. Tái điều chỉnh đất đai khi có yêu cầu Tỷ lệ nợ thấp. Hỗ trợ nhà ở cho Chương trình nằm trong quy hoạch và có kế hoạch nhân rộng 40.500 căn nhà được người dân sống ở các sự thành công của chương trình bằng sông Cửu Long bằng dự kiến bổ sung. khu vực thường có cách áp dụng mô hình triển khai tương tự với khu vực miền lũ lụt ở miền Trung Trung. (Quyết định số 716) Hỗ trợ nhà ở cho các Chương trình hỗ trợ các hộ gia đình nghèo ở khu vực nông 260.587 căn nhà được hộ nghèo ở nông thôn hiện không có nhà ở. NHCSXH cung cấp tín dụng với chi hoàn thành. thôn phí thấp cho cải tạo và từng bước xây nhà cũng như hỗ trợ kỹ 510.700 căn nhà được (Quyết định 167) thuật xây dựng cơ bản. Hội Phụ nữ, Hội Nông dân và Đoàn dự kiến bổ sung. Thanh niên là những tổ chức cộng đồng đứng ra giao dịch trực tiếp với khách hàng và tổ chức thực hiện, từ khâu bắt đầu, thẩm định để giải ngân và thu nợ. Nhà ở xã hội cho sinh Kinh phí chủ yếu từ phát hành trái phiếu chính phủ, cũng Mục tiêu của 95 dự án viên như từ Bộ Giáo dục và Đào tạo (Bộ GD-ĐT) và chính quyền địa nhằm phục vụ 330.000 phương. Các UBND tỉnh ủy quyền cho dự án. Các tổ chức học sinh viên, trong đó tập trực tiếp tiếp nhận ngân sách dành cho xây dựng thông 75 dự án dành cho qua UBND tỉnh và Bộ Xây dựng phê duyệt thiết kế khu căn hộ. 145.000 sinh viên đã hoàn thành. Nhà ở xã hội cho Các nhà đầu tư của các khu công nghiệp được yêu cầu phải Mục tiêu của 6.039.898 công nhân các khu quy hoạch khu vực dành cho các dịch vụ xã hội và nhà ở cho m2 dành cho 960.264 công nghiệp công nhân. Các nhà đầu tư có thể trực tiếp xây dựng hoặc lao động, trong đó có chuyển giao đất cho các doanh nghiệp xây dựng để thực hiện. 64 dự án (20.277 căn) UBND tỉnh cung cấp cơ sở hạ tầng và có thể hỗ trợ giải phóng được hoàn thành và mặt bằng và đền bù. UBND tỉnh phê duyệt mức giá cho thuê. 59 dự án (66.753 căn) Các doanh nghiệp xây dựng được giảm trừ các loại phí, thuế đang được thực hiện. và tín dụng ưu đãi nếu có, giống như việc cung cấp nhà ở xã hội thông thường. Trong một số trường hợp, Ngân hàng Phát triển Việt Nam cung cấp các khoản vay tài trợ từ phát hành trái phiếu được sự thông qua của Bộ Xây dựng, nhưng số lượng tham gia còn thấp. 58 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Bảng 7.1 Tổng quan về các chương trình nhà ở của Chính phủ (Tiếp theo) Chương trình Miêu tả Mục tiêu Nhà ở xã hội cho Các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực đô thị được Mục tiêu của 7.106.272 người có thu nhập ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng ưu đãi theo Nghị định 67/2009. m2 hoặc 166.390 căn thấp tại khu vực Năm 2013, gói 30 nghìn tỉ dưới sự giám sát của Bộ Xây dựng hộ, trong đó có 129 dự đô thị và Ngân hàng Nhà nước đã cung cấp một nguồn tín dụng ưu án đã được phê duyệt, đãi đến các doanh nghiệp xây dựng cũng như đến người tiêu 38 dự án đã hoàn thành dùng đủ điều kiện thông qua các ngân hàng thương mại. Xem (19.686 căn hộ) và 91 dự chương 5.2 để thêm thông tin chi tiết về gói 30 nghìn tỉ. án đang được triển khai (55.830 căn hộ) vào cuối tháng 12 năm 2014. Bán nhà do Nhà Nhà ở công thuộc sở hữu của Nhà nước như nhà chung cứ được 362.500 căn hộ được nước sở hữu cho bán với giá thấp hơn giá thị trường cho những người đang thuê quy hoạch, trong đó có những người đang nhà. Thiếu cơ cấu quản lý cho không gian công cộng dẫn đến 286.300 căn hay 86,3% là thuê theo Nghị yếu kém trong khâu bảo trì tòa nhà và một số căn hộ bị nằm hoàn tất. định 61/CP/1994 trong tình trạng không rõ ràng về mặt pháp lý liên quan đến quyền sở hữu. Nhà ở chính thức Chính quyền cấp trung ương và cấp tỉnh cho thuê và quản lý Tổng số 315.280 m2: 49 nhà ở cho các quan chức nhà nước và quân đội cấp cao. biệt thự và 6377 căn hộ. Dự án hỗ trợ tài Ba phần của chương trình: (i) cho vay thế chấp đối với những Mục tiêu đạt 37.000 chính nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành thị; (ii) tài chính vi mô nhà ở đối với khoản vay nhà ở, trong các hộ gia đình thu người nghèo ở thành thị; (iii) thiết lập một Cơ sở Tái cấp vốn thế đó 15.307 khoản vay nhập thấp ở đô thị chấp (MRF). Ngân hàng ADB hỗ trợ Chính phủ Việt Nam trong được thực hiện vào và các hộ nghèo việc cung cấp vốn vay cho các định chế tài chính thương mại tháng 6 năm 2013. tham gia.và các định chế tài chính cộng đồng. Nỗ lực của Cơ sở Tái cấp vốn thế chấp cùng với Ngân hàng Nhà nước thực hiện các hoạt động giám sát chương trình. Dự án hỗ trợ tài Với sự giám sát của Bộ Tài chính, AFD đã lập một hạn mức tín dụng ~ 60.000 khoản vay cho chính mua và nâng 20 năm cho Ngân hàng MHB để cho vay lại đối với các trường hợp đến nay. cấp nhà ở tại Đồng mua nhà mới hoặc cải tạo nhà trong các vùng dễ ngập lụt. Sau bằng Sông Cứu 6 năm, cho vay đạt 6-7 chu kỳ vay với 0% nợ xấu, mức vay bình Long quân đạt 20 triệu VND, và trung bình trả nợ trong 1 năm. Chương trình Nâng Là một phần của VUUP, một quỹ quay vòng được được thành 90.000 khoản vay vi mô cấp Đô thị Việt lập theo các tổ chức tài chính vi mô và các mạng lưới cộng đồng nhà ở được hoàn thành nam (Tài chính Vi để đưa ra các khoản vay vi mô cải tạo nhà ở cho các hộ gia đình mô Nhà ở) có thu nhập thấp tại TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Cần Thơ và Nam Định. Các khoản vay tối đa là 15 triệu đồng và thời gian cho vay tối đa là 5 năm. Tổng hạn mức tín dụng là 15 triệu USD. Dự án tái định cư Là một phần của dự án cơ sở hạ tầng và đường thủy, 72 gia đình 72 căn nhà được hoàn Tân Hòa Lò Gốm được tái định cư từ nhà ở không chính thức lên các khu căn hộ. thành. Thành phố Hồ Chí Sự hợp tác giữa TP Hồ Chí Minh, Tổ chức Kỹ thuật Bỉ, cùng với Minh WU và Quỹ xóa đói giảm nghèo tạo điều kiện xây dựng một chương trình tiết kiệm cộng đồng. Cộng đồng ACCA ACCA thành lập Quỹ Phát triển thành phố tương ứng với các 29 căn nhà được hoàn và Dự án Nâng cấp khoản tiết kiệm cộng đồng nhằm cho vay cho các dự án nâng thành. Nhà ở cấp nhà ở. Thành phố Vinh được thử nghiệm áp dụng quá trình hướng cộng đồng và hỗ trợ các bước hành chính đơn giản. Các khoản vay có lãi suất 0%, kỳ hạn 10 năm. Thực hiện cùng với việc nâng cấp cơ sở hạ tầng cộng đồng. Xây dựng các căn nhà 2 tầng trên 45 m2 đất được chia thông qua quá trình tái điều chỉnh đất cộng đồng. Can thiệp của nhà nước trong lĩnh vực Nhà ở 59 7.2 Chính sách Nhà ở trong thời gian b. Định hướng lại chính sách. Coi Luật Nhà tới ở năm 2015 như một cơ hội để thay đổi bộ mặt mới cho chương trình nhà ở và các bên Trong thời gian tới, kinh nghiệm đã tích lũy có khả năng thực hiện, tập trung vào việc sử được của Việt Nam trong giải pháp về lĩnh vực dụng hiệu quả nguồn vốn nhà nước và các nhà ở, đánh giá toàn diện về nhu cầu nhà ở, giải pháp phục vụ cho 40 phần trăm dân số những thiếu sót của hệ thống cung cấp và hỗ trợ nghèo nhất. tài chính nhà ở hiện nay, cũng như các khuôn khổ Luật Nhà ở năm 2015, sẽ là nền tảng vững c. Tăng cường phối hợp. Xây dựng ra một cơ chắc cho việc xây dựng các chính sách mới và quan điều phối bao quát để thu xếp giữa các các chương trình trung hạn. Những thông điệp cơ quan nhà nước, kiểm soát các chương chính từ việc đánh giá lĩnh vực nhà ở giá hợp lý trình, điều hướng tài trợ và hỗ trợ các chính đối với sự phát triển của những giải pháp của quyền địa phương để trở thành các đơn vị chính phủ vào lĩnh vực nhà ở gồm: thực thi hiệu quả. a. Tăng đầu tư. Củng cố và tăng kinh phí d. Đầu tư vào các Thành tố cơ bản. Đầu tư vào vào lĩnh vực nhà ở theo một cách bền vững các thành phần của việc quản trị lĩnh vực nhằm để đạt được các mục tiêu nhà ở quốc nhà ở có hiệu quả, bao gồm việc thực thi gia, tập trung vào những người nghèo đô thị, các quy định, các hệ thống thông tin quản đặc biệt là ở các thành tăng trưởng nhanh và lý để giám sát và đo lường các ngành cải tiến các khu công nghiệp. nhằm mục đích tính toán và báo cáo tính hiệu quả của hoạt động chi tiêu công. 60 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam nhà ở giá hợp lý ở việt nam II Phần Các Khuyến nghị cho Lộ trình Xây dựng Chính sách Nhà ở Giá Hợp lý Can thiệp của nhà nước trong lĩnh vực Nhà ở 61 8 Chương Các mục tiêu của Lộ trình 8.1 Giới thiệu về Lộ trình xây dựng nữa, giải quyết các vấn đề liên quan đến quy Chính sách Nhà ở giá hợp lý định, quy hoạch và quản lý việc cung cấp nhà ở giá hợp lý và tài chính nhà ở, sẽ là công cụ để thu Các mục tiêu của chính sách nhà ở của Việt Nam hút nhiều hơn sự tham gia của tư nhân, đưa ra được căn cứ vào Luật Nhà ở đầu tiên năm 1991, các chính sách bền vững và đạt được sự ổn định trong đó quy định rằng mọi công dân Việt Nam dài hạn hơn trong lĩnh vực nhà ở. đều có quyền hợp pháp và chính đáng trong việc mua nhà. Tuyên bố này được khẳng định 8.2 Các Mục tiêu của Lộ trình lại trong Chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia năm 2011, trong đó nói: “Quyền cơ bản của con Lộ trình này vạch ra một chiến lược để cung cấp người là có một chỗ ở phù hợp và an toàn. Nhu thông tin đầu vào và định hình các giải pháp của cầu nhà ở chính đáng này là điều kiện cần thiết nhà nước trong lĩnh vực nhà ở trong 5 năm tiếp để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, coi đây theo. Những khuyến nghị này đã được phát triển là một nội dung trong công cuộc công nghiệp có tính đến các lựa chọn chính sách và chương hóa và hiện đại hóa Việt Nam.” trình khả thi nhất từ quan điểm kỹ thuật, chính trị và tài chính, cũng như những phát hiện trong Tuy nhiên, sự đô thị hóa nhanh và thu nhập rất việc đánh giá khu vực một cách toàn diện và các thấp của 40 phần trăm hộ gia đình nghèo nhất ưu tiên được nêu trong Luật Nhà ở năm 2015. đã vượt quá khả năng của chính phủ để đảm bảo sự tiếp cận với nhà ở an toàn và giá hợp lý. Lộ trình được xây dựng với một số mục đích sau: Khoảng 4,8 triệu hay 20 phần trăm hộ gia đình của Việt Nam sống trong điều kiện nghèo nàn. a. Đưa ra một tập hợp các chính sách và tùy Những thách thức này sẽ tiếp tục trong tương lai chọn chương trình cụ thể để có thể dễ dàng gần, với nhu cầu mới (375.000 căn nhà mỗi năm) được lựa chọn và thông qua bởi các nhà hoạch tập trung ở các thành phố lớn và các khu công định chính sách nhằm đạt được mục tiêu nghiệp, nơi có nhiều cơ hội phát triển kinh tế. trong lĩnh vực nhà ở. Cụ thể, mục tiêu của việc giảm thâm hụt nhà ở chất lượng và tăng cung Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong sự phát hàng năm của nhà ở giá rẻ chính thức, bao gồm triển kinh tế xã hội dài hạn của Việt Nam. cả nhà ở tự xây dựng và nhà cho thuê cho các Nhà ở giá hợp lý tại các thành phố và khu công nhóm đối tượng ưu tiên. nghiệp phát triển nhanh gắn kết chặt chẽ với vấn b. Đề xuất một chiến lược để củng cố và tăng đề sinh kế hoặc các cơ hội việc làm và dịch vụ cường thể chế và hệ thống cung cấp để chính thiết yếu khác sẽ là rát cần thiết cho phép quá phủ xây dựng một tập hợp khả thi các bên liên trình đô thị hóa diễn ra, tăng năng suất vàtăng quan đến lĩnh vực nhà ở và tăng cường phối trưởng rộng khắp tại Việt Nam. Bằng cách chủ hợp và kiện toàn khuôn khổ thực hiện nhằm động hỗ trợ tiếp cận tới nhà ở giá hợp lý đối với cải thiện hiệu suất của các chính sách và các tầng lớp có thu nhập thấp nhất, chính phủ tạo chương trình nhà ở. điều kiện tích cực để cải tiện vấn đề chăm sóc c. Xác định các lĩnh vực đầu tư và cải cách để sức khỏe cộng đồng, kết quả giáo dục đào tạo và định hướng lại chính sách nhà ở cho 40% các cơ hội giảm nghèo và phát triển kinh tế. Hơn người nghèo nhất và các khu vực tăng trưởng 62 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam cao, như là một công cụ để hỗ trợ các mục tiêu các mối quan hệ đối tác để tận dụng nguồn lực phát triển quốc gia rộng lớn hơn, bao gồm tài chính và kỹ thuật của tư nhân và gia tăng giảm nghèo, tăng năng suất lao động và phát sự tham gia vào việc cung cấp nhà ở giá hợp lý. triển đô thị tổng hòa, bền vững. Giải pháp 6: Củng cố và tăng cường quản lý 8.3 Các Khuyến nghị của Lộ trình lĩnh vực nhà ở thông qua xây dựng một tập hợp các chủ thể có năng lực, bao gồm cơ quan Lộ trình Nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam đưa ra điều phối chung về nhà ở, và các đơn vị thi một tập hợp đầy đủ các khuyến nghị được sắp hành địa phương hoạt động có hiệu quả, cũng xếp theo 6 nhóm giải pháp chính sau: như đầu tư vào các thành tố quản trị cơ bản, bao gồm các hệ thống thông tin quản lý nhắm Giải pháp 1: Cải thiện đối với việc tiếp cận đến các mục tiêu và tiêu chuẩn Cơ điện. tài chính nhà ở bằng cách hỗ trợ phát triển các sản phẩm tài chính chuyên ngành và nâng Như một phương tiện để thực hiện những giải cao năng lực ngành tài chính cho vay thông pháp và nhìn thấy các mục tiêu của Luật Nhà qua cải thiện các tiêu chuẩn cho vay thận ở năm 2015, chính phủ được khuyến khích trọng, các biện pháp quản lý rủi ro và lựa để cấu trúc một Chương trình Nhà ở Giá hợp chọn tài trợ dài hạn. lý Quốc gia. Chương trình này sẽ như là một chiếc ô để chuẩn bị và thực hiện các giải pháp Giải pháp 2: Giúp đảm bảo đất đô thị cho ưu tiên cao nhất vào vấn đề nhà ở giá hợp lý nhà ở thông qua cải thiện quản lý đất đai và xuyên suốt 6 nhóm giải pháp cũng như đưa ra quy hoạch, huy động các tài sản đất đai chưa một khuôn khổ chung và hệ thống cung cấp được sử dụng và điều chỉnh khung thuế đất. cho đầu tư kênh và dần đưa ra một gói hỗ trợ cải cách ngành. Giải pháp 3: Đầu tư vào nhà cho thuê giá hợp lý nhắm đến người lao động tại các khu công Cụ thể, khuyến nghị các Chương trình Nhà ở nghiệp và các hộ gia đình Q1 và Q2 thông qua giá hợp lý Quốc gia tập trung ban đầu vào 3 sáng các khoản hỗ trợ mới cho cả phía cung và cầu kiến lá cờ đầu và 2 chương trình cải cách cơ cấu. và thực hiện các điều chỉnh theo quy định. Ba sáng kiến lá cờ đầu này cần phải bao gồm sự hỗ trợ tài chính nhà ở, mở rộng việc cung cấp Giải pháp 4: Hỗ trợ nhà ở tự xây dựng bằng nhà cho thuê giá hợp lý và nhà ban đầu để tự xây, việc cung cấp nhà ở cơ bản ban đầu tại các trong khi đó hai cải cách cấu trúc cần tập trung khu nhà ở đã được cung cấp hạ tầng, cũng vào việc điều chỉnh khung thuế đất thành thị và như nâng cấp đô thị và tạo điều kiện cải thiện cải cách thể chế để củng cố và làm vững mạnh và mở rộng dần dần các khu nhà kém tiêu cơ quan điều phối chung về nhà ở và các chính chuẩn hiện có. quyền địa phương có năng lực nhằm thực hiện chương trình một cách có hiệu quả. Dự thảo cấu Giải pháp 5: Khuyến khích các doanh trúc của Chương trình Nhà ở giá hợp lý Quốc nghiệp đầu tư bấtFigure dựng Figure 2 and động sản xây nhà ở gia 8.1 được thể hiện trong hình 8.1 và tổng hợp chi giá hợp lý bằng cách giới thiệu các công cụ và tiết hơn trong phần Tóm tắt. Hình 8.1 Cấu trúc của Chương trình Quốc gia và Nhà ở Giá hợp lý Sáng kiến Sáng kiến Sáng kiến Sáng kiến Tài chính Thuê nhà Nhà ở lá cờ đầu Nhà ở Giá Hợp lý Ban đầu Tăng cường Thể chế Cải cách Cơ cấu Cải cách Thuế Đất Đô thị Các mục tiêu của Lộ trình 63 9 Chương Khuôn khổ Cải cách Chính sách Nhà ở cho Việt Nam Các lĩnh Mô tả các sáng kiến Nhắm mục tiêu theo Ngũ phân vị thu nhập: vực chính chính sách Ưu tiên chiến lược sách (Ngắn hạn; Trung hạn): 1 2 3 4 5 10.1.A Phát triển các sản phẩm tài chính nhà ở chuyên biệt cho các 1. Tài chính phân khúc chưa được quan tâm (trả trước; tiết kiệm và tài trợ liên kết) Nhà ở 10.1.B Tăng cường năng lực cho vay của khu vực tài chính nhà ở (tài trợ dài hạn; cho vay thận trọng; quản lý rủi ro) 10.1.C Áp dụng các biện pháp thị trường (điều phối; giám sát & đánh giá; giáo dục và bảo vệ người tiêu dùng) 2. Tiếp cận 10.2.A Cải cách hệ thống thuế đất(áp dụng thuế đất mới và loại bỏ đất đai hình thức lệ phí chứng nhận quyền sử dụng đất đóng một lần) 10.2.B Áp dụng các chiến lược đầu tư bất động sản tích hợp (quy hoạch tích hợp; lập quỹ đất & tái điều chỉnh đất đai; chia sẻ đất) 10.2.C Áp dụng các biện pháp thị trường (Xem xét quy định; điều phối; chính sách một cửa; RFP; phát triển quy mô nhỏ) 3. Nhà cho 10.3.A Đầu tư vào phía cung cấp nhà cho thuê giá hợp lý (trợ cấp vốn; thuê chứng nhận đơn vị cung cấp nhà cho thuê) 10.3.B Hỗ trợ phía cầu về nhà cho thuê (chứng từ cho thuê; chứng nhận chủ nhà) 10.3.C Áp dụng các biện pháp thị trường (tăng cường các quy định; hỗ trợ tài chính dài hạn đối với nhà cho thuê; thông tin thị trường) 4. Nhà dân 10.4.A Thực hiện chương trình nhà ở cơ bản ban đầu (cải tạo và mở tự xây dựng rộng dần dần; tiết kiệm hộ gia đình có thể liên kết đến các khoản trợ cấp) 10.4.B Hỗ trợ cải thiện các căn nhà tự xây và thực hiện nâng cấp, phát triển các khu vực lân cận 10.4.C Áp dụng các biện pháp thị trường (đất dành cho nhà ở tự xây; sự tham gia của cộng đồng; chia sẻ quyền; các tiêu chuẩn linh hoạt) 5. Nhà chủ 10.5.A Cấu trúc quan hệ đối tác công tư (PPP) trong việc cung cấp nhà đầu tư xây ở giá hợp lý, tập trung vào các cơ hội tại các khu công nghiệp. 10.5.B Tìm hiểu các hình thức khuyến khích quyền xây dựng và tăng cường các cơ chế thanh toán thay thế cho đóng góp đất để xây nhà ở xã hội 10.5.C Áp dụng các biện pháp thị trường (Hướng dẫn Hiệp hội những người sở hữu nhà thực hành, tái phát triển các nhà ở đã cũ) 6. Quản lý 10.6.A Tăng cường khung thể chế (Cục Nhà ở quản lý chung; xây nhà nước dựng năng lực chính quyền địa phương) trong lĩnh 10.6.B Phát triển các thành tố cơ bản cho lĩnh vực nhà ở (hệ thống vực nhà ở thông tin nhà ở; khuôn khổ mục tiêu, các tiêu chuẩn M&E) 10.6.C Áp dụng các biện pháp thị trường (xem xét các quy định; hợp lý hóa các thủ tục; chia sẻ kiến thức) 64 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam 10 Chương Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở Chương 10.1 Tài chính Nhà ở nghèo với tiền tiết kiệm và khả năng chi trả tối thiểu đều không có khả năng tiếp cận. Những đổi Có hai lĩnh vực tập trung chính cho tài chính mới trong các sản phẩm tài chính nhà ở và các nhà ở Thứ nhất, cải thiện tiếp cận tài chính nhà kênh cho vay là cần thiết để đáp ứng nhu cầu của ở bằng cách phát triển các sản phẩm tài chính thị trường. nhà chuyên biệt để đáp ứng các nhu cầu của phân khúc thị trường chưa được quan tâm. Thứ hai, Mô tả chi tiết. Có hai ưu tiên trong việc mở rộng đảm bảo tăng trưởng an toàn và ổn định của khu tiếp cận tài chính nhà ở: (a) tái cơ cấu chương vực thế chấp bằng cách tăng cường các tiêu chuẩn trình hỗ trợ 30 nghìn tỉ và (b) tùy chỉnh các sản cho vay, các công cụ quản lý rủi ro và mở rộng tiếp phẩm tài chính để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của cận đối với nguồn vốn dài hạn. phân khúc thị trường chưa được quan tâm và để phù hợp với các kênh cung cấp nhà ở khác nhau 10.1.A Xây dựng các Sản phẩm Tài chính Nhà ở Chuyên biệt để với tới những phân khúc thị a. Tái cơ cấu chương trình 30 nghìn tỉ bằng trường chưa được quan tâm. cách dịch chuyển sang cơ chế Trợ cấp trả trước kết hợp với thế chấp Tóm tắt. Cơ cấu lại các chương trình hỗ trợ 30 nghìn tỉ để nâng cao hiệu quả của chi tiêu công, Việc đưa ra trợ cấp trả trước kết hợp với thế chấp trong khi đa dạng hóa các giải pháp của nhà nước có thể đạt được mức độ tương đương về khả năng nào bằng cách hỗ trợ phát triển các sản phẩm tài chi trả như chương trình 30 nghìn tỉ nhưng chi chính nhà ở chuyên biệt để đáp ứng nhu cầu của phí kinh tế đối với chính phủ chỉ bằng 50% so với các phân khúc chưa được quan tâm khác. Tập hiện nay. Khách hàng mục tiêu những người lao trung hỗ trợ các khu vực thành thị nơi có nhiều động được trả lương nằm trong phân khúc thu nguồn thu nhập không chính thức và các hộ gia nhập Q3 và Q4 thỏa mãn các điều kiện của gói đình sở hữu không chính thức. 30 nghìn tỉ. Nhóm Mục Tiêu. Phân khúc tiêu dùng có mức Tài sản thế chấp được định giá theo giá thị trường độ tiếp cận hạn chế đến tài chính nhà ở như bởi các ngân hàng và chính phủ cung cấp hỗ trợ các hộ gia đình thu nhập thấp ở thành thị, thu “trả trước” để tăng khả năng chi trả của người vay nhập không chính thức và các hộ gia đình sở hữu trong những năm đầu tiên thay vì hỗ trợ về lãi không chính thức. suất. Khoản hỗ trợ “trả trước” sẽ được giảm từ từ tương ứng với tốc độ tăng thu nhập của người đi Bối cảnh chiến lược. Tiếp cận với tài chính nhà vay. Thêm vào đó, khả năng chi trả có thể được ở dài hạn và lãi suất thấp là một rào cản lớn đối với tăng lên đến 25% bằng cách sử dụng phương việc tăng khả năng chi trả. Tồn tại những phân pháp trả góp đều hàng tháng (EMI) thay vì khấu khúc chưa được quan tâm lớn không thể tiếp cận trừ cố định. Để xem xét sự khác biệt giá cả theo được tài chính nhà ở. Ví dụ, 68% lực lượng lao khu vực, chính phủ có thể thiết lập các tiêu chí giá động thuộc nhóm lao động tự do và do đó thường khác nhau trên cơ sở địa lý để cân bằng chi phí và không đủ điều kiện để vay thế chấp. Những người lợi ích của các khoản trợ cấp nhà ở. chủ sở hữu nhà không chính thức và những người Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 65 Những lợi ích của các chương trình hỗ trợ trả Chính phủ cũng được khuyến nghị phải đảm bảo trước, đặc biệt khi tính khấu trừ trên cơ sở EMI mỗi sản phẩm tài chính phải phù hợp với một sản như sau: phẩm nhà ở chuyên biệt của phía nhà cung cấp, ví dụ cải tạo và mở rộng nhà ở hoặc sự sẵn sàng của - Từ quan điểm vay, chương trình này có thể nhà ở cơ bản giá cả phù hợp. được tính toán sao cho lần thanh toán đầu tiên sẽ tương tự như trong chương trình 30 nghìn Sản phẩm B: Vay vi mô Nhà ở không thế chấp tỉ. Hơn nữa, tỉ lệ nợ trên thu nhập (DTI) có thể được thiết lập ở mức không đổi. Điều này Mục tiêu của sản phẩm cho vay vi mô nhà sẽ giúp làm giảm bớt căng thẳng thanh toán ở là các hộ gia đình có thu nhập Q1 và Q2. tiềm năng trong những năm đầu đi vay khi xác Trong chương trình này, các tổ chức tài chính suất mặc định thường cao hơn. vi mô tham gia và có thể là các Quỹ tín dụng - Bên cho vay sẽ được tự quyết định lãi suất nhân dân sẽ đánh giá điều kiện của các hộ gia tương ứng với đánh giá hồ sơ rủi ro khách hàng đình đối với khoản vay vi mô nhà ở (VD: cho và để đạt được các mục tiêu lợi nhuận nội bộ. vay lên đến 30 triệu đồng trong khoảng từ Bằng cách này, hỗ trợ của chính phủ có thể 3 đến 5 năm) có thể liên kết với một khoản được đưa vào hiệu quả hơn trong danh mục các tăng cường trợ cấp được cung cấp bởi chính sản phẩm hiện có, thay vì là một nghĩa vụ đơn phủ. Khả năng chi trả có thể được thiết lập lẻ của chính phủ. thông qua một khoảng thời gian tiết kiệm - Xét về kinh tế, chính phủ có thể vươn tới xấp tối thiểu (VD: 12 tháng) hoặc một bản lịch xỉ 2 lần người tiêu dùng với cùng một khoản sử tiết kiệm và cho vay tồn tại từ trước. Do chi tiêu công sử dụng phương pháp hỗ trợ các khoản cho vay là không thế chấp và cả thu trả trước. nhập các hộ gia đình và quyền sở hữu bất động sản là không chính thức, khoản tiền cho vay sẽ b. Xây dựng sản phẩ Tiết kiệm và/hoặc Các nhỏ hơn và lãi suất sẽ cao hơn một cách tương sản phẩm Tín dụng trợ cấp liên kết đối so với các sản phẩm tài chính nhà ở. Các khoản cho vay vi mô như vậy có thể được sử Mở rộng sự sẵn sàng của tài chính nhà ở bằng cách dụng cho mục đích cải tạo hoặc mở rộng nhà phát triển các sản phẩm chuyên biệt cùng với tiết ở dần dần để sử dụng hoặc để cho thuê, chủ kiệm và/hoặc các tính năng hỗ trợ nhằm đáp ứng các căn nhà nhỏ được khuyến khích xây thêm các nhu cầu của các phân khúc chưa được quan phòng để cho thuê. Các dự án xây dựng lớn tâm. Đối với một bộ các sản phẩm được mô tả hơn có thể phải cần các chu kỳ cho vay liên dưới đây, theo mức độ ưu tiên của nhu cầu, chính tiếp, có thể gia tăng về quy mô do hộ gia đình phủ được khuyến nghị thực hiện các đánh giá đã được tăng tín dụng. sâu về khách hàng, kiểm thử và thử nghiệm các sản phẩm liên quan đến phân khúc mục tiêu liên Hỗ trợ kỹ thuật xây dựng nên được đi kèm quan để đánh giá sự phù hợp trước khi triển khai. cùng khoản vay nhằm đảm bảo chất lượng công trình. Sự hỗ trợ này có thể bao gồm kỹ Hình 10.1 Phân loại Hộ gia đình và khớp với thuật, tư vấn xây dựng từ các chuyên gia và/ Các sản phẩm Tài chính Nhà ở hoặc hỗ trợ khả năng tiếp cận đến nguồn nguyên vật liệu xây dựng giá rẻ hơn. Tổ chức C D Nhân đạo Quốc tế về Nhà ở đã xây dựng một Sở hữu không Tiết kiệm (Trợ cấp) Tiết kiệm – Trợ cấp mô hình hiệu quả được mô tả tại Hộp 10.1 Khoản vay vi mô Khoản vay vi mô nhà ở chính thức thế chấp trong phần quan hệ đối tác với các nhà cung Q1+Q2 Q2-Q3 MFI/HPNVN/khác cấp ximăng (Lafarge và Holcim), hiện đang PCF/Bưu điện Liên việt được triển khai tại một số quốc gia, trong đó có Nigiêria và Philipin. Các thử nghiệm đã Tối ưu hóa gói A B 30.000 tỉ bằng Tiết kiệm (Trợ cấp) được tiến hành thành công thông qua việc trợ cấp thế chấp Thế chấp Sở hữu gom các đơn hàng vật liệu xây dựng của những Q2-Q4 chính Q3-Q4 Ngân hàng Ngân hàng, đơn vị khác người tự xây nhà vào đề có được giá rẻ hơn và thức được tư vấn kỹ thuật. Thu nhập chính thức Thu nhập không chính thức 66 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Sản phẩm C: Thế chấp đối với Phân khúc Thu hạn vay nhằm giảm thiểu các rủi ro cho vay đối nhập Không chính thức với các hộ gia đình cho thu nhập không chính thức hoặc thu nhập không ổn định. Phân khúc mục tiêu cho sản phẩm này là các hộ gia đình Q2 cho đến Q4 với nguồn thu nhập Ví dụ tại Ấn độ, Các Công ty Tài Chính Nhà không chính thức muốn được mua, tiến hành tự ở đã đưa việc thẩm định đối với những người xây dựng, nâng cấp và mở rộng nhà với quyền sử vay thuộc nhóm lao động tự do lên một mức độ dụng đất hợp pháp (VD: giấy chứng nhận quyền chuyên nghiệp cao và là thực tiễn tốt nhất cho sự sử dụng đất). Số tiền vay dự kiến sẽ trong khoảng phát triển của sản phẩm này tại Việt Nam. từ 200 đồng đến 800 triệu USD với thời hạn lên đến 15 năm. Sản phẩm này cũng hỗ trợ tài chính Sản phẩm D: Vay Vi mô có Thế chấp đối với đối với sở hữu nhà cơ bản ban đầu chính thức và hình thức Sở hữu Không chính thức có thể mở rộng được để cho thuê hoặc thuê để sở hữu (xem khuyến nghị 10.4.A). Thị trường mục tiêu của sản phẩm này là người vay có thu nhập chính thức trong phân khúc Có 2 phần chính hướng dẫn cách mở rộng việc Q2 và Q3, là những người muốn mua hoặc cho vay thế chấp đến khu vực thu nhập không nâng cấp nhà không được sở hữu chính thức. chính thức: (i) năng lực đánh giá thu nhập trong Sản phẩm này cần một lượng đầu tư vượt quá mặc dù không có đầy đủ giấy tờ; và (ii) kiến thức phạm vi cung cấp của các tổ chức tài chính vi về các hành vi của người vay trong tương lai. mô, nhưng do thiếu giấy chứng nhận quyền sử Dưới đây là những mặt quan trọng trong việc dụng đất đã ngăn cản sự tham gia của các bên cho vay đối với thu nhập không chính thức: cho vay thế chấp. Phạm vi số tiền vay dự kiến - Đánh giá thu nhập và chi tiết: Cán bộ cho từ 75 triệu đến 300 triệu đồng, với thời hạn cho vay cần phải có sự hiểu biết tốt về mô hình vay tối đa là 10 năm. kinh doanh của người vay và có khả năng tạo ra báo cáo quyết toán, lợi nhuận và dòng tiền Các nguồn thay thế tài sản thế chấp có thể đảm của doanh nghiệp. Ngoài ra, các cán bộ cho bảo thay thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vay cần phải có khả năng tính toán thu nhập và các trở ngại liên quan để cho phép kê biên bất còn lại sau khi xem xét thu nhập và chi tiêu hộ động sản được tài trợ. Những nguồn thay thế gia đình. tài sản thế chấp bao gồm tiết kiệm cầm cố, xe hơi - Kiến thức chuyên ngành: Thường xuyên khảo hoặc các vật dụng cá nhân có giá trị, giấy tờ chứng sát về ngành nghề liên quan để có thể cung cấp minh quyền sở hữu tài sản, đăng ký thỏa thuận các dữ liệu cơ bản về ngành như lợi nhuận dự trước của quyền và giấy tờ thế chấp trong trường kiến, mùa vụ, dòng tiền, v.v. hợp không trả được nợ. Những tài sản thay thế - Nguyên tắc Hiểu rõ Khách Hàng (KYC): Các này cần phải: (i) xác định các tổ chức tài chính mối quan hệ ngân hàng hiện có như tài khoản quan tâm đến việc phát triển sản phẩm cho phân tiền gửi và tài khoản tiết kiệm hoặc lịch sử cho khúc này; (ii) xây dựng năng lực cho các tổ chức vay là rất quan trọng cho thấy tình hình khả này; và (iii) tính sẵn sàng của các khoản trợ cấp năng chi trả của khách hàng. Nếu không có nhằm cải thiện khả năng chi trả của các hộ gia những thông tin đó, khách hàng cần nhập vào đình dựa trên nguyên tắc chung là huy động tiền một hợp đồng tiết kiệm để lập nên một giấy ủy gửi tiết kiệm trước. Cuối cùng, việc thẩm định quyền thu nhập, như được thảo luận dưới đây. cùng với các chỉ dẫn quá hạn nghiêm ngặt đóng - Lịch thanh toán nợ linh hoạt: Bên cho vay cần góp vào một bản lịch sử tín dụng được ghi trong tính đến sự bất thường đối với dòng thu nhập các báo cáo của Trung tâm Thông tin Tín dụng không chính thức của khách hàng bằng cách (CIC) sẽ là một tiêu chuẩn chính sách tín dụng đưa ra các lịch thanh toán linh hoạt hoặc thay quan trọng đối với sản phẩm này nhằm đảm bảo đổi tần suất thanh toán để phù hợp với chu kỳ một kết quả tốt. kinh doanh của người đi vay. - Tránh rủi ro đa tầng: Hạ tỉ lệ vay trên giá trị Tính năng tiết kiệm được khuyến nghị đối với ba thế chấp thấp nhất cũng như là tối đa khả năng sản phẩm chuyên biệt được cho là cần thiết (B, chi trả, chỉ cho vay đối với chính chủ hoặc đưa C và D). Chương trình hợp đồng tiết kiệm cho ra tỉ suất cố định trong 3 - 5 năm đầu của thời nhà ở là các hợp đồng mà trong đó khách hàng Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 67 cam kết sẽ tích lũy tiết kiệm trong ít nhất 12 trong khi tiết kiệm là một điều kiện đối với trợ tháng để có thể tiếp cận đến khoản vay nhà ở vào cấp nhà ở trong mô hình của Chilê. cuối giai đoạn tiết kiệm. Cơ chế như trên đang được khai thác tại Việt Nam và tính năng tiết Việc trợ cấp không phải là lúc nào cũng cần thiết kiệm mang lại những lợi ích rõ ràng với hệ thống mặc dù có thể rất quan trọng đối với một số tài chính nhà ở cho tất cả các bên liên quan. Cụ phân khúc mục tiêu cụ thể. Đặc biệt, những hộ thể, (i) tiết kiệm giúp những người vay lần đầu gia đình đang gặp phải những thách thức khó tích lũy được một khoản đặt cọc; (ii) tiết kiệm khăn nhất về khả năng chi trả. Do đó, đánh giá cho phép những người đi vay thuộc nhóm phi toàn diện về nhu cầu của các khách hàng mục chính thức có thể xây dựng một hồ sơ tín dụng tiêu khác nhau là cần thiết nhằm thiết kế loại thông qua việc việc nộp tiền tiết kiệm thường hình và mức độ can thiệp đúng đắn đối với các xuyên, việc này cung cấp chỉ báo cho thấy khả sản phẩm khác nhau ở trên. Một cấu trúc trợ cấp năng chi trả và mức độ thu nhập của họ; (iii) đối tăng dần cũng được khuyến nghị do các mức trợ với bên cho vay, yêu cầu này giúp họ gia tăng tiền cấp cần phải khác nhau ứng mới các mức thu gửi có kỳ hạn, đây là một nguồn vốn cho phép hạ nhập, mức trợ cấp cao hơn đối với những người lãi suất cho vay và mang tính ổn định hơn so với thu nhập thấp hơn và trợ cấp thấp hơn đối với các tài khoản tiết kiệm thông thường. những người có thu nhập cao hơn. Các mô hình cho vay nhà ở tiết kiệm liên kết 10.1.B. Tăng cường Năng lực trong lĩnh vực quốc tế chủ yếu nằm ở Đức, Pháp, Bắc Phi, và Tài chính Nhà ở Chilê. Các mô hình của Đức và Pháp sử dụng các hệ thống khép kín, trong đó tiền vay phải Tóm tắt. Đưa ra các quy trình, tiêu chuẩn cho cân đối các khoản tiết kiệm theo cấp của tổ chức vay thận trọng, các công cụ quản lý rủi ro, các lựa cho vay và cấp của ngành ngân hàng tương ứng. chọn thay thế nguồn vốn dài hạn và các hệ thống Các tổ chức cho vay Bắc Phi thực hiện giảm lãi giám sát ngành tài chính để đảm bảo sự an toàn, suất cho các khách hàng có tích lũy tiết kiệm, lành mạnh và ổn định của lĩnh vực thế chấp. Bảng 10.1 Các rủi ro liên quan đến việc Phát triển các Sản phẩm Tài chính Nhà ở Chuyên biệt Các rủi ro Biện pháp giảm thiểu Hồ sơ rủi ro cao Nhằm kiểm soát các rủi ro cao, cần xây dựng các chỉ dẫn tín dụng đúng đắn, các tiêu được nhận biết đối chuẩn thẩm định và các hạn mức tín dụng danh mục. Thử nghiệm các sản phẩm trước khi với các sản phẩm bắt đầu triển khai và thiết lập các quy trình giám sát chặt chẽ cho phép kịp thời điều chỉnh và khách hàng các chương trình. Đồng thời xem xét các biện pháp giảm thiểu rủi ro khác như chu kỳ cho vay tăng dần đối với các dự án xây dựng lớn. Năng lực yếu kém Lựa chọn những đối tác tài chính có phạm vi và năng lực thẩm định cũng như có cam kết. của tổ chức cho Xây dựng một bộ công cụ toàn diện để thực hiện đào tạo về chương trình, bao gồm: các vay tiêu chuẩn chính sách tín dụng, các công cụ thẩm định và biện pháp giám sát. Thực hiện đào tạo các tổ chức cho vay, giám sát việc thực hiện và tái đào tạo nếu cần thiết. Xác định sai mục Thiết lập các vòng phản hồi chặt chẽ thông qua các báo cáo về danh mục của các tổ chức tiêu và/hoặc thiếu cho vay trong đó chứa thông tin về các đặc điểm khách hàng để đảm bảo việc nhắm mục quản lý đối với các tiêu là chính xác. Thực hiện kiểm toán bên thứ 3 nếu cần thiết. Giải ngân vốn vay phù hợp khoản trợ cấp với từng giai đoạn với sự xác nhận của tổ chức cho vay. Thiết kế một chế độ trợ cấp nhất quán giữa các sản phẩm và các phân khúc thu nhập nhằm giảm bớt mức độ sai lệch thị trường giữa các sản phẩm và hạn chế các động cơ hớt bọt trợ cấp. Thiếu ngân sách Một số chiến thuật có thể được sử dụng nhằm tối đa hóa phạm vi vươn xa của chính phủ nhà nước với ngân sách khiêm tốn. (a) giảm thiểu các khoản trợ cấp, ví dụ như trợ cấp tạm thời (VD: trả trước) thay vì trợ cấp vĩnh viễn (VD: hỗ trợ lãi suất) và giới hạn số tiền cho vay trợ cấp, (b) cải thiện mục tiêu để tập trung trợ cấp các phân khúc có nhu cầu cấp bách nhất; (c) sử dụng nguồn vốn phân khúc thương mại để nhân rộng tác động; (d) thử nghiệm tại một số lĩnh vực cụ thể nhu tái phát triển cộng đồng nhằm kiểm thử mức độ hiệu quả của các sản phẩm đối với các mục tiêu, điều kiện cụ thể, v.v... 68 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Hộp 10.1 Các ví dụ trên thế giới về các Sản phẩm Tài chính Nhà ở Chuyên biệt i. Cho vay Nhà ở đối với các Hộ gia đình nằm trong khu vực không chính thức tại Ấn độ Ấn độ là một ví dụ rất có giá trị về việc các tổ chức cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình nằm trong khu vực không chính thức. Ví dụ, có hai Công ty Tài chính Nhà (HFC) ở chính tập trung các phân khúc khách hàng không hưởng lương: DHFL cho phân khúc trung và thấp cấp, và Tài chính GRUH. GRUH mở rộng các khoản vay từ 1.500 USD đến 150.000 với thời hạn lên đến 20 năm. Họ được đảm bảo bởi cả tài sản thế chấp và bảo lãnh cá nhân với tỉ lệ vay trên tài sản thế chấp không vượt quá 65%. Người vay là những khách hàng từ trước với lịch sử tiết kiệm nhiều năm. GRUH có hiểu biết rất tốt về các loại thu nhập điển hình từ các ngành nghề cụ thể khác nhau. Công ty đã xây dựng một mô hình chấm điểm nội bộ dựa trên thang lãi suất. Hoạt động tín dụng của danh mục của GRUH là rất tốt với tỉ lệ nợ xấu ở mức 0,32% trong năm tài chính 2013. Hình 10.3 Mức độ nợ xấu của các Phân khúc Thị trường và một số đối tượng khác tại Ấn Độ 5.0 (%) 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 FY10 FY11 H1FY12 Nhà TN thấp HDFC Nhà ở Dewan Trợ cấp Gruh Nguồn: số liệu doanh nghiệp cung cấp, hãng Nghiên cứu Emkay. Trong trào lưu đào sâu thị trường khởi xướng từ năm 2008, những tổ chức cho vay mới đã tham gia vào phân khúc thu nhập không chính thức mang lại những tiềm năng thương mại lớn. Hiện nay có 9 Công ty Tài chính Nhà ở hoạt động tích cực trong phân khúc này. ii. Côlômbia Fondo Nacional de Ahorro: Cho vay Nhà ở đối với các Hộ gia đình thuộc phân khúc lao động tự do FNA là một quỹ dự phòng công chủ yếu thực hiện việc bồi thường thôi việc cho người lao động làm công ăn lương dựa vào khoản tiết kiệm bắt buộc. FNA cũng mở rộng cho vay nhà ở đến các chi nhánh. Năm 2007, FNA mở rộng hoạt động đến các hộ gia đình không được hưởng lương thông qua kế hoạch tiết kiệm tự nguyện cho phép các hộ gia đình được vay nhà ở. Các hồ sơ vay có thể được thực hiện sau ít nhất 12 tháng và khi khoản tiền tiết kiệm bằng mức thu nhập một tháng. Thu nhập công bố được so sánh vơi số liệu thống kê các hộ gia đình được thực hiện hàng năm bởi Cục Thống kê Côlômbia và được xác nhận thông qua đi thăm thực tế. Để đánh giá mức độ tín nhiệm của người nộp hồ sơ, FNA nhìn vào lịch sử tín dụng nếu có và áp dụng mô hình chấm điểm nội bộ. Các khoản vay nhà ở được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. Tỉ lệ nợ xấu của chương trình này (5% trong năm 2012) thấp hơn so với FNA. iii. Tổ chức Nhân đạo Quốc tế về Nhà ở: Các trung tâm Dịch vụ Hỗ trợ Nhà ở Đây là mô hình một cửa với vai trò chủ đạo của Tổ chức tài chính vi mô trong việc tích hợp các khía cạnh khác nhau của quá trình xây dựng. Tổ chức tài chính vi mô cung cấp các dịch vụ sau: – Giúp đỡ những người đi vay giải quyết các yêu cầu quản trị (các quyền, kết nối tới cơ sở hạ tầng, giấy phép xây dựng nếu cần thiết). – Lập danh sách các doanh nghiệp xây dựng đủ đủ điều kiện. – Cung cấp hỗ trợ kỹ thuật trong trường hợp tự xây dựng hoàn toàn. – Cung cấp tài chính và giải ngân theo tiến độ và chất lượng công trình. Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 69 Đối tượng đích: Ngân hàng Nhà nước, các tổ thông lệ quốc tế tốt nhất với tỉ lệ nợ trên thu chức tài chính, các bên liên quan đến lĩnh vực nhập thường đạt trên 50%. Điều này một phần tài chính nhà ở khác (ví dụ; ngành thẩm định, do chương trình khấu trừ cố định phổ biến, tỉ Trung tâm Thông tin Tín dụng, hệ thống kê lệ nợ trên thu nhập được dự đoán sẽ thấp hơn biên hợp pháp). nhiều trong tương lai gần do thanh toán ít hơn và thu nhập danh nghĩa cao hơn. Tuy nhiên, sự Bối cảnh chiến lược. Suy thoái bất động sản từ thay đổi của lãi suất và tính chất dễ biến động 2009 đến 2012 đã tạo áp lực lên hệ thống thế không được đưa vào đầy đủ trong đánh giá. chấp của Việt Nam (với tỉ lệ nợ xấu đạt 2 con Nhìn chung, việc đánh giá khả năng chi trả số, theo xếp hạng của Fitch) và gây ra tình trạng thường xuyên bị ngắt quãng từ khả năng chi trả cắt giảm lớn trên thị trường, từ thu hẹp tín dụng thực tế của khách hàng, điều này khiến cho rủi cho đến việc tạo nên các Công ty Quản lý Tài ro tín dụng của họ tăng lên. sản để giải quyết các danh mục nợ xấu của các ngân hàng một cách có hệ thống. Các quy định Một tập hợp các chỉ dẫn cho vay thế chấp cần và quy tắc phân loại nợ được đưa ra để giải quyết được xây dựng bởi Ngân hàng Nhà nước nhằm những yếu kém của thị trường. Do thị trường khái quát hóa những thông lệ tốt và các tổ chức đang từ từ ấm dần lên, đây là thời điểm quan cho vay từ việc nới lỏng các chính sách thẩm trọng để Ngân hàng Nhà nước thực hiện đánh định của họ. Các định mức nhằm thiết lập một giá toàn bộ các thông lệ và tiêu chuẩn cho vay và phương pháp luận thực tế của việc đánh giá khả thực hiện các thay đổi cần thiết để tăng cường năng chi trả, bao gồm: (i) đánh giá tỉ lệ nơ trên hệ thống cho vay, trong khi làm giảm những thu nhập và sự tương xứng với các mức thu nhập tác động tiềm năng của các cuộc suy thoái trong khác nhau. Thông lệ hiện nay đang là giới hạn tương lai. 60% là quá cao và một mức trần theo quy định cần được tính đến. Biện pháp này thậm chí trở Nội dung chương trình. Ngân hàng Nhà nước nên quan trọng hơn khi chuyển sang EMI từ mô được khuyến nghị thực hiện đánh giá toàn diện hình thanh toán CA. Đối với những trường hợp các thực tiễn và tiêu chuẩn của các bên cho vay khách hàng có mức thu nhập thấp hơn, thực và sau đó xây dựng một chương trình cải cách hiện xác định khả năng chi trả dựa trên thu nhập các thực tiễn và tiêu chuẩn cho vay thận trọng sau khi đã chi trả các chi phí sinh hoạt tốt hơn chung, xây dựng các công cụ quản lý rủi ro và là áp dụng một mô hình DTI64; (ii) không được các hệ thống giám sát nhằm đảm bảo sự an toàn, phép sử dụng lãi suất thấp ban đầu để đánh giá lành mạnh và ổn định trong hệ thống cho vay. khả năng chi trả; (iii) cần tránh ‘lớp rủi ro’, VD: Các hoạt động này được mô tả chi tiết dưới đây. các yếu tố rủi ro cho vay cao kết hợp với nhau. Ví dụ, thêm tính bất thường của thu nhập người a. Các quy trình, tiêu chuẩn Cho vay Thận vay lên sự biến động chưa được giảm thiểu của trọng lãi suất65. Cuối cùng, các biện pháp thân trọng phản chu kỳ cần được tính đến nếu cần thiết. Tăng cường tiêu chuẩn cho vay thận trọng Những biện pháp này có thể bao gồm việc điều chung. Các ngân hàng nói chung thường tập chỉnh các thông số như giới hạn LTV, trọng số trung vào tỉ lệ vay trên giá trị thế chấp, thường rủi ro khi tạo một tập cho vay khác biệt, hoặc các cho vay trong khoảng từ 70 - 80% mặc dù tính yêu cầu cung cấp. bất ổn trong việc thẩm định giá có thể tác động đến giá trị của tài sản. Tỉ lệ 70% của vay trên giá Giảm thiểu rủi ro tín dụng do biến động lãi trị thế chấp tại dự thảo nghị định phát triển và suất. Các sản phẩm lãi suất cố định chỉ có thể quản lý nhà ở xã hội là phù hợp với những rủi phát triển song song với sự phát triển của thị ro liên quan trong lĩnh vực này. Các phân tích trường vốn, do đó cầm cố lãi suất có điều chỉnh về khả năng chi trả không phù hợp với những dường như sẽ chiếm ưu thế trong tương lai gần. 64 Một số tổ chức cho vay đã áp dụng nguyên tắc này 65 Ví dụ: để tính toán thu nhập tăng lên và mức độ biến động chi tiêu, các định chế tài chính vi mô chỉ sử dụng 2/3 thu nhập được xác định để thiết lập khả năng thanh toán của các hộ gia đình thuộc nhóm lao động tự do. 70 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Những biến động của lãi suất trong lịch sử cho can thiệp của pháp luật; giới hạn về khoảng thời thấy sự quan trọng của việc thúc đẩy các thông gian bắt đầu đưa ra pháp luật; yêu cầu đặt cọc lệ thị trường mà giúp giới hạn các rủi ro tín dụng tiền, tiền đặt cọc sẽ bị kê biên trong trường hợp gây ra bởi lãi suất biến động. Một cách để giảm đưa ra pháp luật không có giá trị. Ngoài ra, có thiểu rủi ro này là việc áp dụng việc kiểm thử thể thực hiện đào tạo về pháp luật để nâng cao áp lực đơn giản nhằm kiểm tra khả năng chịu nhận thức về tầm quan trọng của an ninh thế đựng của khách hàng trước cú sốc lãi suất. Ngoài chấp để có thể được tin tưởng và đóng vai trò ra, việc có một bước đệm trong tỉ lệ nợ trên thu ngăn chặn trong kỷ luật tín dụng, điều này sẽ nhập (hay trong lãi suất khi xác định khả năng hỗ trợ tập trung vào dịch vụ tài chính nhà ở cho chi trả) sẽ giúp những người đi vay có thể chịu khu vực dân số có thu nhập thấp và sự ổn định được cú sốc đó (VD: giữ số tiền thanh toán hàng của hệ thống ngân hàng. Các cải cách được đề tháng không đổi - đối với trường hợp thanh toán xuất sẽ không bao hàm một sự thay đổi đáng kể theo EMI). Các giải pháp khác bao gồm việc gia về cơ sở pháp lý của hình thức cho vay thế chấp. hạn thời gian vay tương tự với việc tăng lãi suất66, và làm mịn sự biến động của lãi suất bằng cách sử Tăng cường nghiệp vụ định giá. Mặc dù các dụng một đường trung bình của lãi suất chuẩn ngân hàng sử dụng dịch vụ của các nhà định giá được tính toán trong một khoảng thời gian ít độc lập nhưng nghiệp vụ định giá bị ảnh hưởng nhất 6 tháng. bởi một số yếu kém mà có thể gây ra sự bất ổn đối với nghiệp vụ cho vay của ngân hàng. Các Thiết lập phương thức quản lý rủi ro ở mức quy định được áp dụng hạn chế trong việc cấp danh mục đầu tư. Ngoài các tiêu chuẩn cho vay giấy phép - một chức năng được phân chia giữa thận trọng ở mức độ vay nối tiếp vay, các bên Bộ tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên cho vay thế chấp nên có những nguyên tắc để Môi trường. Hiện không có phương pháp luận quản lý rủi ro tập trung ở cấp độ danh mục đầu quản lý tiêu chuẩn, không có quy tắc đạo đức tư. Kinh nghiệm quốc tế đã cho thấy các rủi ro hay cơ chế giám sát. Vấn đề chính ở đây là sự tương quan có thể dẫn đến vỡ nợ quy mô lớn khi khó khăn trong việc tiếp cận thông tin, mà đây một ngành, một phân khúc thị trường hay một là yếu tố cần thiết cho việc định giá bất động sản khu vực địa lý gặp phải suy thoái kinh tế. Một - các thẩm định viên thường có một cơ sở dữ liệu chính sách cho vay cấp danh mục đầu tư nên bao riêng mà không được chia sẻ hay kiểm định một gồm những giới hạn đối với các sản phẩm có rủi cách độc lập. Hệ thống Thông tin Quản lý Nhà ro cao hay các phân khúc như cho vay thế chấp ở có thể được sử dụng để tổ chức tốt hơn, bao mà người chủ không ở trên đó, cho vay với LTV gồm việc xây dựng các thủ tục tài liệu hóa việc hay DTI cao, cho vay thu nhập không chính định giá, các quy tắc tiếp cận thông tin và một thức và cung cấp các cách kiểm định áp lực định bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp. kỳ đối với danh mục thế chấp. Ngoài ra, phân tích hiệu suất danh mục đầu tư cũng cho phép Tìm hiểu tính khả thi của cam kết đảm lãnh thế hiểu thêm về mức độ hiệu quả của danh mục đầu chấp: Bảo lãnh thế chấp đối với các hộ gia đình tư qua các chu kỳ áp lực kinh tế khác nhau cũng có thu nhập trung bình và thấp không chính như các nhân tố rủi ro chính dẫn đến mất khả thức có thể giúp họ chia sẻ và giảm thiểu rủi năng chi trả. ro nếu được thiết kế một cách đúng đắn. Nhìn chung, các ngân hàng lớn thường từ chối cho b. Các Công cụ Quản lý Rủi ro vay dài hạn nếu thiếu các giấy tờ chứng minh thu nhập rõ ràng. Một quỹ đảm lãnh được chính Nâng cao hiệu quả của quyền thế chấp. Việc thu phủ tài trợ có thể cung cấp một cơ chế “cắt lỗ” hồi tài sản thế chấp có thể rườm rà và tốn thời để khuyến khích các tổ chức cho vay phục vụ các gian do các tranh cãi và các chiến thuật trì hoãn phân khúc khách hàng mới ở trong một mức độ của người nợ quá hạn. Vấn đề này có thể được rủi ro chấp nhận được. Tuy nhiên sự đảm bảo này giảm đi đáng kể nếu những giói hạn về tranh cãi chỉ nên đối với một phần của rủi ro chứ không được đặt ra, ví dụ như giới hạn các lý do cần sự phải toàn bộ rủi ro, có lẽ là chỉ nên ở một ngưỡng 66 Phương pháp này khá phổ biến ở Ấn độ nhưng không được lạm dụng. Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 71 nhất định đối với khoản vay riêng lẻ hoặc trên mong muốn hiện nay của các nhà đầu tư tổ chức toàn bộ danh mục nhằm đảm bảo lợi tức của bên thì một lựa chọn trung gian khác là tổ chức hỗ cho vay trong việc quản lý và giảm thiểu rủi ro trợ tính thanh khoản ngắn hạn đối với các danh tín dụng vẫn còn trong thời hạn cho vay. mục thế chấp bằng chi phí vốn. Lựa chọn này có thể giúp các bên cho vay quản lý sự thiểu hụt c. Xây dựng các Giải pháp đối với các Nguồn thanh khoản thạm thời trong suốt thời hạn của Tài trợ Dài hạn khoản vay nhà ở dài hạn được cấp vốn bằng tiền gửi. Sự hỗ trợ này nên độc lập với ngân hàng Để phát triển thị trường thế chấp lành mạnh trung ương và chỉ được đảm bảo bằng thế chấp và ổn định dài hạn, các tổ chức tài chính tại khoản vay nhà ở đáp ứng tiêu chuẩn chất lượng Việt Nam cần phải được tiếp cận đến các được xác định từ trước. Cuối cùng, sự hỗ trợ nguồn tài trợ dài hạn với chi phí vốn phù hợp thanh khoản có thể được phát triển bên trong với sự trưởng thành dài hạn của các khoản vay một nhà cung cấp vốn dài hạn. NHB của Ấn thế chấp. Việc từng bước chuyển dần sang các Độ và Các Ngân hàng Cho vay Nhà ở Liên sản phẩm lãi suất cố định sẽ mang lại những tác Bang của Hoa Kỳ là những ví dụ điển hình về động tích cực, cho dù bước đầu là với sản phẩm những tổ chức thực hiện chức năng kép là bên trung hạn do sự biến động về lãi suất có thể tạo cung cấp vốn dài hạn và vừa là bên hỗ trợ thanh ra các rủi ro gián tiếp cho bên cho vay. Một giải khoản ngắn hạn. pháp dài hạn đối với Việt Nam là tiến hành tìm hiểu việc thiết lập một công ty tái tài trợ thế d. Công cụ giám sát chấp (MRC), đây là phương pháp phổ biến tại một số quốc gia (VD: Cagamas tại Malaixia, Phát triển các công cụ ‘chỉ báo sớm’. Việc giám NHB tại Ấn Độ và SHF tại Mêhicô). Cấu trúc sát có thể cung cấp cho Ngân hàng Nhà nước như trên là rất phù hợp đối với một thị trường những chỉ báo sớm quan trọng về sức khỏe của non trẻ như Việt Nam, bằng cách tập hợp các lĩnh vực nhà ở, lĩnh vực mà ảnh hưởng đến sự nhu cầu về tài trợ của các tổ chức cho vay (có ổn định của toàn bộ nền kinh tế và tài chính. quy mô quá nhỏ khi đặt riêng lẻ để có thể với Các dữ liệu quan trọng bao gồm: sự biến động được đến thị trường trái phiếu), cung cấp công của giá nhà ở, sự cân bằng giữa nguồn cung cụ đầu tư dài hạn mới cho các nhà đầu tư tổ (VD: giấy phép xây dựng, nhà đang thi công và chức và giúp đỡ thiết lập các hoạt động cho vay hàng sẵn có) và nhu cầu nhà ở (VD: tỉ lệ mua sôi động bằng cách lập nên những tiêu chuẩn nhà). Rất nhiều ngân hàng trung ương sử dụng chất lượng đối với các khoản vay thế chấp được các chỉ báo nhà ở để cân nhắc các quyết định về tái tài trợ. Các cơ quan tài chính và các bên chính sách tiền tệ và điều chỉnh lạm phát. Bộ tham gia thị trường đang tiến hành thăm dò Xây dựng cũng phối hợp với Ngân hàng Nhà tính khả thi của một MRC. nước để xây dựng Hệ thống Thông tin Quản lý Nhà ở để đảm bảo rằng các dữ liệu được sử Nếu sự phát triển của các công cụ tài trợ dài hạn dụng một cách hiệu quả để giám sát hệ thống là quá sớm và không phù hợp với năng lực và tài chính. Hộp 10.2 Ví dụ của Ma Rốc về Quỹ Đảm bảo Phân khúc không chính thức Tại Ma Rốc, chính phủ đã lập nên một quỹ đảm bảo chuyên biệt là FOGARIM chuyên cung cấp các đảm bảo tín dụng một phần đối với các khoản vay thế chấp, có mở rộng sang các hộ gia đình có thu nhập thấp và không thường xuyên. Các điều kiện tham gia chính là có một một khoản thế chấp sơ cấp, một khoản phí phải trả hàng tháng dưới một mức trần nhất định (hiện nay là từ 180 USD và 100 USD đối với trường hợp người dân ở khu ổ chuột di dời đi), đây là một sự ủy nhiệm để giới hạn giá nhà và mức thu nhập mà rất khó khăn trong việc xác minh. Bên cho vay có thể thực hiện khiếu nại sau 9 tháng không nhận được tiền thanh toán, và khi quá trình kê biên bắt đầu diễn ra. Bên phía bảo lãnh sẽ đứng ra chịu 70% thiệt hại và một khoản phí tổn bảo hiểm hàng năm từ 0,25 - 0,5% hàng năm tùy theo LTV. FOGARIM đã hỗ trợ 115.000 khoản vay từ năm 2004 hay 20% số thế chấp tại Marốc trong khi vẫn giữ tỉ lệ nợ xấu ở mức hợp lý bất chấp các rủi ro của phân khúc mục tiêu. 72 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam 10.1.C. Các Biện pháp Tạo Thị trường khác Chương 10.2 Quy hoạch đô thị và nhằm cải thiện khả năng tiếp cận Tài chính quản lý đất đai Nhà ở Tiếp cận đất đai ở đô thị đang được coi là cản trở Trong bối cảnh các dịch vụ tài chính nhà ở lớn nhất của việc cung cấp nhà ở với giá hợp lý hầu hết đều chưa phát triển, cần phải triển tại Việt Nam. Để giúp người dân mua được đất khai một chiến lược toàn diện bao gồm các với giá hợp lý, qua đó mua được căn nhà ở mức biện pháp chính sách, chương trình trợ cấp, giá hợp lý, chúng tôi khuyến nghị Việt Nam triển đào tạo cũng như nhà nâng cao nhận thức và khai một chiến lược đầu tư bất động sản tổng thể mức độ hiểu biết cho người tiêu dùng. Hai và chủ động, điều chỉnh khuôn khổ thuế và tiến trong số các biện pháp trên được mô tả tóm hành hàng loạt cải cách hành chính và thể chế tắt như dưới đây: nhằm hoàn thiện quản lý đất đai. a. Hỗ trợ một cơ quan điều phối cấp quốc gia. 10.2.A Điều chỉnh khung thuế đất Như đã đều cập trong báo cáo, một chiến lược tích hợp đòi hỏi phải có sự điều phối Tóm tắt. Từng bước xoá bỏ các phí liên quan đến của nhiều cơ quan nhà nước và các bên liên đất thu được một lần và tiến tới thu thuế và phí quan, cần có một cơ quan bao quát để hỗ sử dụng đất hàng năm điều chỉnh theo mức của trợ thiết kế chính sách, điều phối tổ chức và thị trường. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp xây quản lý các chương trình trợ cấp. Loại hình dựng và các hộ gia đình có thể dự báo mức tăng tiếp cận thể chế này đã hoặc đang trong quá thu của các địa phương và mức tăng nguồn cung trình phát triển tại các quốc gia như Mêhicô, đất đai, nhờ đó lập kế hoạch ngân sách để mua đất Inđônêxia hay Ai Cập. và các chi phí khác một cách tốt hơn. b. Xây dựng và triển khai một khuôn khổ Mục tiêu. Mở rộng thị trường đất đai. nâng cao kiến thức và bảo vệ người tiêu dùng. Để phục vụ các nhóm người thu nhập Doanh thu từ thuế đất hiện đang ở mức rất thấp thấp thì trước tiên phải tăng cường mở rộng (chỉ chiếm 2-3% thu ngân sách địa phương) do tài chính. Niềm tin trong ngành ngân hàng thuế suất thấp và giá đất trong khung giá của Nhà phải được thiết lập cũng như là ý thức về nước thấp hơn mức giá thị trường rất nhiều67. những tác động nợ nần và sự hiểu biết về Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ đất đai (vốn mang cách thức quản lý khi khách hàng gặp rắc lại lợi nhuận cao), sự giảm sút nguồn cung đất rối tài chính. Những điều này đòi hỏi những đai và sự tăng giá nhanh chóng của đất đã ảnh chiến dịch thông tin và cả những biện pháp hưởng xấu tới cả người nghèo, tầng lớp dân cư đảm bảo tính minh bạch của việc cho vay, có thu nhập trung bình, các doanh nghiệp và cả người tiêu dùng phải có khả năng so sánh các thành phố. Cuối cùng thì chính quyền địa các điều kiện vay của các tổ chức khác nhau phương và người dân mất đất chỉ thu được lợi ích và cơ hội đưa ra các quyết định bài bản. Các nhỏ trong quá trình đô thị hoá (VD trong quá thành phần này được đưa vào trong thiết kế trình chuyển từ đất nông nghiệp thành đất đô thị khung cơ chế về bảo vệ người tiêu dùng cũng hoặc thành đất thương mại) trong khi giá trị của như trong việc xây dựng các dịch vụ tư vấn đất thực ra lại tăng lên rất nhiều nhờ quá trình đô chuyên biệt nhắm đến phân khúc chưa được thị hoá. Một phần của sự gia tăng giá trị này đáng phục vụ. Các biện pháp pháp lý cũng như ra phải được thu về vì lợi ích cho người dân. là các hoạt động nâng cao nhân thức và đào tạo kịp thời cũng cần được đưa vào, và cuối Mô tả chi tiết. Do thuế đất được chính quyền cùng có thể xây dựng một mạng lưới tư vấn địa phương thu và giữ lại, các địa phương thường chuyên biệt. muốn tăng thuế càng cao càng tốt để có thể đáp ứng được nhu cầu của mình. Điều này cũng giúp 67 Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng, Tư vấn T&C. Cải thiện Quản trị Đất đai tại Việt Nam (Dự thảo báo cáo: Thực hiện Khung Đánh giá Quản trị Đất đai (LGAF). Ngân hàng Thế giới. Washington DC. Tháng 12 năm 2013. Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 73 nâng cao trách nhiệm giải trình, quản trị và quản tránh thuế. Sự khác nhau về bản chất giữa các hình lý đất đai. Vì vậy, chúng tôi khuyến nghị rằng: thức phát triển bất động sản cũng như giá trị tính thuế của các dự án sẽ là thách thức lớn đối với các - LPF cần được điều chỉnh dần dần về mức giá cơ quan xác định giá trị bất động sản, làm tăng rủi thị trường, ví dụ như thông qua việc thường ro tranh chấp hoặc lạm dụng chính sách. xuyên định giá lại hoặc thay đổi cách thức định giá, và/hoặc đấu giá đất trong trường hợp xây Điều quan trọng là việc tăng thuế đất (hoặc thuế những khu mới (xem LPF bên trên). bất động sản) phải được tiến hành một cách từ - Phí cấp GCNQSDĐ thu một lần nên được từ vì việc đánh thuế này có thể làm giảm giá thị giảm xuống thành mức phí hành chính dựa trường của đất đai, đồng thời làm tăng chi phí trên chi phí của việc chuyển đổi mục đích sử của doanh nghiệp (do tăng mức thuế phải nộp) dụng đất, điều này sẽ khuyến khích việc người và làm giảm lợi nhuận dự kiến từ kinh doanh đất dân đăng ký thuế trước bạ nhiều hơn. Tương đai. Vì vậy, nếu ban hành một loại thuế mới quá tự, bất kỳ khoản phí nào áp dụng đối với việc nhanh sẽ làm giảm giá đất và ảnh hưởng xấu tới chuyển nhượng bất động sản cần giảm xuống tài sản được dùng làm tài sản thuế chấp của các thành mức phí hành chính mang tính tượng hợp đồng vay, đặt các tổ chức tín dụng trước rủi trưng nhằm khuyến khích người dân kê khai và ro mới. Việc tăng thuế nhanh cũng có thể tạo ra nộp thuế trước bạ một cách chính thức và qua sự phản ứng của người dân. Tuy nhiên, nếu thuế đó tăng khả năng tiếp cận đến GCNQSDĐs và suất hoặc mức phí được tăng từ từ thì lại có thể BOLUCs ở mức hợp lý. giúp khống chế việc tăng giá đất một cách không - Thuế đất hàng năm ở đô thị nên tăng đến mức mong muốn. Thứ hai là việc áp dụng thuế này sẽ đủ bù đắp chi phí hành chính và các nhu cầu đánh vào những người nắm giữ đất đai nhưng chi khác của địa phương. Điều này sẽ giúp tăng không xây dựng: mặc dù điều này giúp giảm hiện thu nhân sách và hạn chế tình trạng đầu cơ đất tượng đầu cơ đất đai thì nó cũng có thể ảnh hưởng đai, nhờ đó tăng lượng cung đất để xây dựng tới người nghèo. Vì vậy điều quan trọng là nên nhà cũng như các loại hình đất khác, giảm đà ban hành sắc thuế luỹ tiến nhằm bảo vệ những tăng giá của nhà đất và tăng khả năng tiếp cận nhóm người có thu nhập thấp hoặc có diện tích đất đai của người dần, kích thích tăng trưởng nhà ở nhỏ. kinh tế. Nên áp dụng mức thuế luỹ tiến đối với diện tích đất vượt quá một mức trần nhất định 10.2.B. Xây dựng Chiến lược phát triển đô thị để đảm bảo công bằng xã hội, tránh đầu cơ đất toàn diện/lồng ghép đai và xử lý các dự án chậm tiến độ. - Nếu việc tăng thuế đất là không khả thi thì có Tóm tắt. Cần áp dụng hướng tiếp cận chủ động thể áp dụng một cách khác là ban hành một đối với phát triển đô thị bằng cách lồng ghép quy loại thuế mới VD như phí nhà ở hoặc thuế bất hoạch đất đai với quy hoạch các dự án cơ sở hạ động sản nhằm đạt được mục tiêu nêu trên. tầng lớn (VD: giao thông công cộng) và các tiện Tuy nhiên, mức thuế này nên căn cứ trên giá trị ích công cộng và đảm bảo rằng có một lượng đất của mảnh đất ở một chừng mực có thể. đai ở mức giá hợp lý được dành cho người có thu - Ngược lại, không nên đánh thuế đối với việc nhập thấp, trong đó đất phải được kết nối tốt với xây dựng. Thu ngân sách chỉ nên đánh trên các hạ tầng cơ bản, các tiện ích xã hội, cơ hội việc đất theo mức đánh giá của chính quyền địa làm và các tiện ích cơ bản khác. Để đạt được mục phương, dựa trên diện tích khu đất và cơ sở hạ tiêu này cần kết hợp nhiều công cụ như: Các dự tầng của khu đất đó. án bất động sản lớn, Chương trình tập hợp, điều chỉnh quỹ đất (LPLR), cơ chế chia sẻ giá trị đất Hiện tại, Việt Nam chưa đánh thuế đối với việc đai nhằm giúp chia sẻ, phân bổ bớt lợi ích của việc xây dựng và phát triển đất. Trong khi loại thuế này đô thị hoá sang cho lợi ích công cộng (giữa phần có thể giúp tăng thu ngân sách đặc biệt là ở những giá trị bất động sản tăng lên do điều kiện của địa địa phương có nhiều dự án bất động sản, thì một phương được cải thiện và thuế đánh trên quyền nhược điểm của nó là loại thuế này có khả năng đầu tư bất động sản bất động sản). hạn chế các công ty bất động sản đầu tư vào các dự án phát triển đất hoặc sẽ làm cho các công ty Đối tượng đích: Tất cả các nhóm thu nhập. không đăng ký khi họ phát triển các dự án nhằm 74 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Bảng 10.3 Các rủi ro phát sinh từ việc điều chỉnh khung thuế đất Rủi ro Biện pháp giảm thiểu rủi ro Nghiệp vụ thẩm định và định Phát triển nghiệp vụ định giá dựa trên nền tảng của các cơ sở định giá nhà giá chưa phát triển sẽ cản trở nước và tư nhân với mục tiêu là đa dạng hoá các đơn vị tham gia thẩm định, quá trình cải cách thuế xác định giá trị đất đai và hoàn thiện khuôn khổ định giá. Thuế xây dựng/tài sản sẽ hạn Ban hành sắc thuế gắn với giá trị. Nếu có thể thì chỉ tập trung đánh thuế đối chế các hoạt động xây dựng với đất. Thị trường phản ứng tiêu cực Triển khai việc tăng thuế đều đặn và từ từ, được hỗ trợ bằng việc địa phương đối với việc tăng thuế suất tăng cường công khai thông tin tới người dân và thị trường Thuế tác động bất lợi tới Người nghèo có thể được giữ những mảnh đất mà chưa cần xây dựng nếu có người nghèo diện tích nhỏ. Để giảm thiểu rủi ro này thì nên ban hành sắc thuế luỹ tiến, VD: chỉ đánh thuế suất thấp nếu diện tích đất thấp hơn một mức nhất định hoặc cho phép áp dụng phương thức thanh toán khác (VD: dịch vụ cộng đồng). Hộp 10.3 Bài học kinh nghiệm quốc tế về đánh thuế sử dụng đất Tiềm năng thu ngân sách từ đất là rất lớn. Chẳng hạn như ở Ốtxtrâylia, thuế sử dụng đất chiếm 100% thu ngân sách địa phương (Dye, England, 2010). Thuế sử dụng đất đã chuyển một phần giá trị của đất đai từ người chủ mảnh đất sang lợi ích công cộng, nhờ đó tăng được sự kiểm soát đối với giá đất và hạn chế hiện tượng đầu cơ. VD: mức thuế suất vừa phải ở mức 2-4% sẽ thu được từ 25% đến 40% giá trị của đất68. Do tác động tích cực và diện rộng của loại thế này, nhóm nghiên cứu khuyến nghị Việt Nam cần nghiên cứu nghiêm túc việc tăng thêm giá trị thu được từ đất. Bối cảnh chiến lược. Nhiều dự án bất động phản ánh quy hoạch sử dụng đất một các lồng sản lớn hoặc các dự án chuyển đổi mục đích sử ghép/toàn diện. dụng đất ở Việt Nam đều giống nhau về bản chất (nghĩa là đất chỉ sử dụng cho một mục đích: đất ở, Chúng tôi khuyến nghị cần rà soát và điều chỉnh đất thương mại hoặc đất công nghiệp) và thường Quy hoạch phát triển đô thị tổng thể nhằm giúp được xây dựng ở các vùng ven đô do chi phí mua phát triển các khu đô thị có mật độ dân số trung thấp. Điều này làm tính hiệu quả của việc phát bình và đa mục tiêu, điều này sẽ giúp tăng được triển thành phố bị giảm xuống do người dân phải mức độ giao thương và phát triển kinh tế, giảm đi lại ở quãng đường xa hơn mới tới được cơ quan, hiện tượng đô thị hoá một cách bừa bãi. Đặc đến các trường học, bệnh viện… Các tác động tiêu biệt là cần tập trung vào việc kết nối đất với hạ cực khác có thể phát sinh như nạn tắc đường, ô tầng giao thông, hài hoà quy hoạch tổng thể của nhiễm, phân biệt giàu nghèo, thu hẹp diện tích thành phố với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã đất nông nghiệp. Vì vậy cần tập trung vào chiến hội do Bộ KH&ĐT đặt ra, và đảm bảo có một lược tăng sự gắn kết và phát triển đô thị bền vững, lượng cung đất có giá phù hợp với người có thu trong đó các khu đô thị phải có nhiều mục tiêu nhập thấp để có thể mua được nhà. Đề đạt được và được kết nối tốt với cơ sở hạ tầng nhằm giúp mục tiêu này, cần phải điều phối tốt hơn giữa các cho các đô thị tiếp tục phát huy tác dụng thúc đẩy cơ quan liên quan (Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, phát triển kinh tế địa phương, xoá nghèo và gia Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ KHĐT và chính tăng các cơ hội cho người nghèo. quyền địa phương). Đồng thời, cần triển khai các công cụ như việc điều chỉnh khung thuế đất hoặc Mô tả chi tiết. thay đổi quyền phát triển các dự án bất động sản hoặc thông qua sự can thiệp trực tiếp của chính a. Điều chỉnh Quy hoạch đô thị tổng thể nhằm quyền với vai trò là nhà quy hoạch chính. Hướng 68 Giả định mức giảm thực là 6%. Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 75 tiếp cận toàn diện này cũng giúp điều chỉnh được của các gia đình và được họ đồng thuận, dự án sẽ các lợi ích phát sinh từ quá trình đô thị hoá (quá được trình lên cơ quan thẩm quyền để phê duyệt. trình đầu tư cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị của đất), Nên chọn vị trí dự án nằm ở vùng ven đô nơi có làm cho Chính phủ dễ dàng và tốn ít chi phí hơn sự kết nối giữa các khu đô thị với nhau hoặc các trong quá trình đô thị hoá hoá69. khu đang có áp lực đô thị hoá cao và các gia đình ở đó đang rất mong mỏi tối đa hoá tiềm năng kinh b. Thí điểm sau đó thực hiện đại trà việc mô tế của khu đất của mình. hình tập hợp, điều chỉnh quỹ đất70. Trong cuộc hội thảo được tổ chức năm 2014, LPLR là một công cụ chính sách được nghiên 201571, có thể thấy mối quan tâm của mọi người cứu từ lâu và rất hiệu quả trong tổ chức và điều đối với công cụ chính sách này tại Việt Nam là rất phối việc xây dựng nhà cửa của các hộ gia đình lớn. Nếu được thiết kế phù hợp thì dự án LPLR sở hữu các mảnh đất vừa và nhỏ. Ở một dự án có thể bao gồm các điều kiện cao hơn (VD 30% điển hình, cơ quan LPLR sẽ lựa chọn một khu đất dùng cho việc xây dựng, 10% dùng cho việc vực ở đô thị cần phát triển thành dự án và sau đó kinh doanh) và việc đấu giá đất sẽ đưa lại nguồn xác định các chủ hộ có đất cần tham gia dự án. thu và nâng cao giá trị của đất72. Sau đó, cơ quan này xây dựng một bản Kế hoạch LPLR và giải thích, chứng minh tính khả thi về Ngoài ra, dự án LPLR còn giúp thực hiện các mục mặt tài chính của dự án này. Vì vậy, Kế hoạch của tiêu sau: mỗi dự án phải bao gồm bản đồ khu đất, danh sách các hộ gia đình sẽ tham gia, định giá khu đất, - Dựa trên bản Đánh giá nhu cầu đất đai ở một kế hoạch về đường giao thông, điện, thoát nước, số khu vực đô thị quan trọng, có thể mở rộng danh sách các khu đất sau khi chia lại và dự kiến nguồn cung các dự án được quy hoạch và có mức giá của chúng; kế hoạch phân chia lại đất sau dịch vụ tốt; khi có dự án, chương trình triển khai, dự kiến chi - Thu được lợi ích từ đất đai cho công chúng phí và ngân sách theo tiến độ. Kế hoạch này cũng (VD: 15% diện tích sẽ dành để xây dựng cần bao gồm mục tiêu và các nguyên tắc của dự án đường, 15% dành cho không gian và các tiện cũng như các biện pháp để triển khai dự án. Cơ ích công cộng, và 20% dành cho nhà ở xã hội quan LPLR có thể bao gồm đại diện của Sở Xây theo quy định của Nghị định 188) dựng và UBND tỉnh/thành phố, có sự hỗ trợ về - Mở rộng diện đấu giá đối với các mảnh đất tăng mặt kỹ thuật từ bộ phận quy hoạch và quản lý đô thêm để tạo nguồn thu nhằm phục vụ mục tiêu thị của Bộ xây dựng. đầu tư công và qua đó xác định được giá đất và theo dõi diễn biến của thị trường đất đai; Để xây dựng đề án LPLR cần có sự tham vấn với - Sau khi một phần đất được quy hoạch và có dịch các chủ hộ gia đình trong khu vực dự án và phối vụ đã được bán nhằm bù đắp chi phí xây dựng hợp với các cơ quan chức năng sau này sẽ tham cơ sở hạ tầng thì phần đất còn lại được trả lại cho gia trong quá trình triển khai dự án. Dự thảo các hộ gia đình. Mặc dù diện tích đất nhận lại Kế hoạch dự án cần phải được trình bày và được nhỏ hơn diện tích đất mà họ đã mất nhưng giá phần lớn các chủ hộ đồng ý và sau đó công bố trị của mảnh đất thì lại tăng lên rất nhiều. công khai. Sau khi chỉnh sửa dự án theo ý kiến - Một phần của dự án sẽ được bán để bù đắp chi 69 Công ty phát triển công nghiệp thành phố (CIDCO) ở Mumbai, Ấn độ, tài trợ toàn bộ chi phí mua tàu hoả và đường cao tốc bằng cách bán quyền sử dụng các mảnh đất ở vị trí đẹp gần các trục đường. 70 Xin xem Archer, R (1999) để nắm được kiến thức cơ bản về LPLR, ‘Tiềm năng hình thành quỹ đất để cung cấp nhà ở giá thấp ở các nước đang phát triển” Payne, G (Biên tập) ‘Tạo ra một nền tảng chung: quan hệ đối tác công tư trong phát triển nhà ở” Nhà xuất bản Công nghệ Luân Đôn. 71 Hội thảo LPLR tại Việt Nam năm 2014 mang tới các chuyên gia từ Ấn Độ, Thái Lan, Hàn Quốc, Australia và Nhật Bản để thảo luận về một cơ sở khái niệm và phương pháp cho dự án LPLR thí điểm tại các khu vực ven đô Việt Nam. 72 VD: Luật Quy hoạch và Phát triển Đô thị tại Gujarat, Ấn Độ xác định Mô hình Quy hoạch Đô thị cho phép lấy đến 50% đất cho đường xá (15%), công viên (5%), các tiện nghi (5%), nhà ở giá hợp lý (10%), và đất đấu giá để huy động vốn 15%). Phần sau cũng mang đến các vấn đề cơ bản về định giá đất dựa trên thị trường. 76 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam phí quyền sử dụng đất và chi phí xây dựng các RFP là một công cụ chính sách tốt được thực cơ sở hạ tầng73. hiện nhằm tăng khả năng sử dụng đất đai, xây dựng một cách có quy hoạch cũng như giúp thu c. Triển khai cơ chế chia sẻ đất đai cả ở những được lợi ích tối đa từ quá trình xây dựng để phục khu xây dựng mới và khu xây dựng lại/cải tạo. vụ cho lợi ích của công chúng. Cách làm như sau: trước hết cần đưa ra bản tóm tắt về các khu vực Cơ chế chia sẻ đất đai là việc xây dựng lại một chưa được xây dựng đang có nhu cầu phát triển phần của một diện tích dân cư để bán nhằm lấy cho nhiều mục tiêu khác nhau, bao gồm việc tiền bù đắp hoặc hỗ trợ cho chi phí xây dựng cung cấp nhà ở giá rẻ mà không cần chính quyền những căn nhà giá rẻ. Cơ chế này rất phù hợp với phải trả thêm tiền. Sau đó, các doanh nghiệp xây việc cải tạo các khu chung cư cũ, khi mà người ta dựng được phép tham gia sẽ được mời cung cấp có thể bán các căn hộ được xây thêm để lấy tiền hồ sơ thầu trong đó nêu rõ cam kết sẽ cung cấp bù cho chi phí xây lại nhà cho các hộ gia đình hiện các cấu phần bắt buộc và các cấu phần phụ trợ đang sinh sống ở đó. Cơ chế này đã được thực (càng nhiều càng tốt) miễn là doanh nghiệp vẫn hiện ở Băng-cốc (Thái Lan), Mumbai (Ấn độ) và có lãi. Các hồ sơ thầu được niêm phong kín, sau Jakarta, Inđônêxia để lấy tiền chi trả cho việc cải đó sẽ được mở tại một doanh nghiệp là đại diện thiện điều kiện sinh sống của người dân. Bộ Xây của nhóm các bên liên quan, và doanh nghiệp nào dựng đã đưa những quy định này vào Nghị định cam kết cung cấp nhiều tiện ích/cấu phần nhất sẽ mới hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2015, theo đó là người thắng thầu. Doanh nghiệp này ngay sau cho phép sử dụng cơ chế giá thị trường hoặc các đó sẽ được trao quyền triển khai dự án. Cơ chế khu nhà đa mục tiêu là một bộ phận của dự án cải này khuyến khích sự cạnh tranh công bằng giữa tạo nhà cũ. Những điều khoản mới này có tiềm các doanh nghiệp xây dựng nhằm giúp đáp ứng năng sẽ bao gồm cơ chế chia sẻ đất đai. các mục tiêu chính sách xã hội đồng thời tối đa hoá lợi ích của người dân mặc dù đặc điểm của d. Sử dụng cơ chế đấu thầu minh bạch, ví dụ đấu mỗi khu đất là khác nhau. RFP có thể được triển thầu cạnh tranh (RFP) 74. khai ở dạng thí điểm tại một số khu đô thị. Bảng 10.4 Các rủi ro của việc phát triển đất lồng ghép Rủi ro Biện pháp giảm thiểu rủi ro Chính quyền địa phương tiếp tục Giảm thiểu các ưu đãi cho Chính quyền địa phương khi mở rộng địa ủng hộ việc mở rộng đô thị mặc dù giới hành chính của các khu đô thị, ví dụ thông qua việc điều chỉnh nhu cầu thấp phân bổ ngân sách theo tiêu chí mật độ dân số, không tập trung vào diện tích của địa phương hay quy mô dân số của địa phương. Chính quyền địa phương thiếu khả Viện Quy hoạch phát triển nông thôn và đô thị Việt Nam trực thuộc Bộ năng quy hoạch các khu đô thị đa Xây dựng có thể đóng một vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ năng mục tiêu một cách hiệu quả lực xây dựng, ví dụ thông qua việc chia sẻ mô hình hiệu quả. Tiền thu được từ sự tăng giá của đất Xây dựng các quy định bắc buộc phải sử dụng một phần nhất định của theo mô hình LPLR lại được dành số tiền thu được từ giá trị đất tăng thêm để tài trợ việc xây dựng nhà. cho các mục tiêu khác, không phải để xây nhà Khuôn khổ thế thế không rõ ràng sẽ Đưa ra các quy định luật pháp về chia sẻ đất đai nhằm đảm bảo cơ bóp méo cơ chế chia sẻ đất đai quan có thẩm quyền phải quản lý các hoạt động xây dựng tại khu đất cho các mục tiêu khác thay cho các mục tiêu không phải là xây nhà. 73 Trường hợp một phần đất được dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng, điều quan trọng là nhà thầu xây dựng cơ sở hạ tầng phải được lựa chọn thông qua đấu thầu cạnh tranh. VD nhà thầu trúng thầu là công ty xây dựng được cơ sở hạ tầng với đòi hỏi về diện tích đất là nhỏ nhất. Bên cạnh đó, đất chỉ được giao dựa trên kết quả thực hiện công việc, ví dụ như theo tiến độ đã được định sẵn để đảm bảo là nhà thầu sẽ hoàn thành được công trình cơ sở hạ tầng. 74 Các lợi ích, đặc điểm và hạn chế của phương pháp này được trình bày tại Phụ lục. Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 77 Box 10.4 Kinh nghiệm quốc tế về Quy hoạch sử dụng đất lồng ghép và tăng giá trị đất đai i. Công ty Phát triển đô thị và xây dựng (CIDCO) của Ấn độ được thành lập năm 1997 với nhiệm vụ đầu tư, xây dựng khu Navi Mumbai để cung cấp chỗ ở cho hơn 2 triệu người75. Bằng cách bán quyền sử dụng đất, công ty đã có đủ tiền để bù đắp chi phí xây dựng đường sá, tàu điện và các tiện ích công cộng. Việc áp dụng mô hình LPLR, được biết đến với cái tên Cơ chế Quy hoạch thành phố, đã giúp thành phố phát triển với mật độ dân số tăng cao nhưng vẫn tự tài trợ được các chi phí của mình. ii. Kinh nghiệm của Trung Quốc. Có lẽ Trung Quốc là quốc gia áp dụng rộng rãi và toàn diện nhất mô hình tăng giá trị đất đai: Chính quyền địa phương mua đất nông nghiệp của người dân theo giá đất nông nghiệp, sau đó xây dựng cơ sở hạ tầng rồi bán cho các công ty phát triển đô thị và cho phép họ xây dựng các khu nhà ở trên đó. Lợi ích thu được từ sự chênh lệch giữa giá đất đô thị và đất nông nghiệp là thuộc về chính quyền địa phương, do đó tăng được nguồn thu ngân sách để chi trả cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng76. iii. Khu vực Mỹ Latinh. Có rất nhiều kinh nghiệm quốc tế về việc áp dụng mô hình chia sẻ giá trị đất đai trong đó thông qua đấu thầu các cơ quan quản lý đất đai thu được một phần của giá trị đất để phục vụ cho lợi ích của công chúng, bao gồm: - Thu gom, điều chỉnh quỹ đất để tài trợ cho quá trình đô thị hoá một cách chủ động; - Phí cải tạo đất đai (nhà ở) nhằm bù đắp chi phí đầu tư xây dựng các tiện ích xã hội và tiện ích kỹ thuật công cộng - Đánh thuế để đối lấy quyền đầu tư, xây dựng các khu đô thị cao cấp. 10.2.C Các biện pháp tạo thị trường khác để này cũng xảy ra ở cấp độ các địa phương. Đặc biệt hỗ trợ nguồn cung đất đai là chức năng nhiệm vụ của Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên Môi trường rất chồng chéo. Cơ quan điều a. Rà soát khuôn khổ thế chế về tiêu chuẩn quy phối không nhất thiết phải được thành lập dưới hoạch, các quy trình thủ tục hành chính: Bộ dạng là một tổ chức mà có thể chỉ cần dưới hình Tài nguyên môi trường và Bộ Xây dựng có thể thức Uỷ ban điều phối liên bộ hoặc Nhóm công phối hợp với nhau để đưa ra các loại phí mà có tác với thành phần là lãnh đạo của các cơ quan thể đem lại sự cải thiện một cách nhanh nhất. liên quan, chính quyền cấp huyện, cấp tỉnh. Tổ Chúng tôi khuyên nghị rằng việc rà soát đánh chức này có mục tiêu nhằm giảm sự chồng chéo giá nên tiến hành 5 năm/lần hoặc dày hơn nhằm và cải thiện việc quản lý đất đai. Thay cho việc đảm bảo rằng chính sách đất đai phù hợp với thành lập một cơ quan mới, chính phủ có thể cân nhu cầu của thị trường và của người dân. Hơn nhắc việc tập trung các chức năng mà hiện nay nữa, cần ghi nhận rằng Bộ Xây dựng và Bộ nhiều Bộ đang cùng đảm nhiệm về cho một cơ Tài nguyên môi trường đã đơn giản hoá nhiều quan, với điều kiện rằng việc này sẽ giảm số lượng thủ tục hành chính liên quan đến việc đăng ký đầu mối cơ quan chức năng liên quan và phải chỉ GCNQSDĐ và GCNQSDĐTS (theo dự thảo rõ vai trò chủ trì và trách nhiệm của cơ quan này. Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở và Luật đăng ký đất đai năm 2015). c. Mở rộng mô hình Một cửa. Hiện nay tại một số địa phương vẫn còn tồn tại cơ quan quản lý b. Thành lập cơ quan điều phối tổng thể về quản đất đai cấp tỉnh nhưng dịch vụ lại liên quan đến lý hành chính đất đai. Hiện nay cả Bộ Tài nguyên nhiều Sở/phòng ban khác. Chúng tôi khuyến Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Bộ Nội nghị rằng nên cân nhắc tăng số lượng dịch vụ vụ và Bộ Xây dựng đều tham gia quản lý một số nhưng tập trung trong cùng một đơn vị và tái khía cạnh hành chính đất đai và sự chồng chéo cơ cấu đơn vị này sao cho có thể cung cấp nhiều 75 http://www.cidco.maharashtra.gov.in/NM_Introduction.aspx 76 Ingram, G. K., Ong, Y-H (2011) ‘Chính sách gia tăng giá trị đất’ Tài liệu của hội thảo về Chính sách đất đai năm 2011 Viện nghiên cứu chính sách đất đai Lincoln, Cambridge, MA. 78 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam dịch vụ cùng một lúc. Ở Andra Pradesh, quầy của các cấp chính quyền địa phương, trong đó giao dịch một cửa được bố trí ở Khu vực dân nguồn cung là từ doanh nghiệp tư nhân với sự hỗ cư Hyderabad, văn phòng này rất thành công trợ của các chương trình ngân sách, cung cấp cơ trong việc cung cấp nhiều dịch vụ một lúc như: sở hạ tầng và ưu đãi tiền sử dụng đất. Nhờ đó sẽ đăng ký khai sinh, chứng nhận đăng ký kết hôn, giảm được chi phí của các căn nhà cho thuê dành chứng tử, cấp hộ chiếu, chuyển quyền sử dụng cho các đối tượng mục tiêu (như sinh viên, người đất, cấp giấy phép xây dựng. Điều này đã giúp cải lao động, người nhập cư) với sự tham gia của các thiện tình hình quản lý và chất lượng dịch vụ. doanh nghiệp xây dựng có đủ năng lực và uy tín. d. Thu hồi lại các mảnh đất đã giao cho các Đối tượng đích: Các khu công nghiệp, các công doanh nghiệp xây dựng nếu sau 24 tháng vẫn nhân nhập cư, các hộ gia đình nhu nhập thấp ở chưa triển khai xây dựng. Nâng cao hiệu lực thực khu vực Q1-Q2. thi chính sách, các công ty phải xây nhà trong vòng 24 tháng kể từ khi được giao đất sẽ giúp tăng đáng Bối cảnh chiến lược. Với số lượng người lao kể nguồn cung đất và giảm đà tăng giá đất. Một động ngày càng tăng ở các khu công nghiệp cũng biện pháp mới đã được quy định trong Luật Nhà như nhiều người gia đình ở đô thị không đủ tiền ở và Bất động sản là các công ty xây dựng phải trả để mua 1 căn nhà, nhu cầu được thuê nhà giá rẻ thêm một khoản phí nếu họ muốn khởi công sau là rất lớn. Chỉ có khoảng 10% trong số 2,25 triệu khi được giao đất quá 24 tháng. Biện pháp này có người lao động tại các khu công nghiệp là mua thể hiệu quả, nhưng dẫu sao vẫn phải đi kèm biện được nhà, và khoảng 78% hiện nay đang phải pháp là thu hồi giấy phép xây dựng nếu các công sống trong các căn nhà đi thuê. Trong khi đó số ty tiếp tục trì hoãn việc triển khai xây dựng. lượng sinh viên cũng đang tăng lên so với con số 1,6 triệu hiện này. Sẽ không đủ nguồn cung giá e. Tăng diện tích đất được giao cho các dự án quy hợp lý cho các đối tượng thu nhập thấp hoặc đối mô nhỏ theo quy định của Nghị định 188. Nên tượng yếu thế trong xã hội nếu không có sự nới dành khoảng 20% diện tích đất cho mục tiêu xã nỏng khuôn khổ chính sách và các ưu đãi tăng hội theo quy định tại Nghị định 188 cho các dự án thêm cũng như những hỗ trợ đối với các doanh quy mô nhỏ hoặc các khu nhà ở theo nhu cầu của nghiệp xây dựng để cân đối được tài chính của người dân, điều này sẽ giúp giải quyết khó khăn về mình. Cần tăng đầu tư công để bù đắp sự thiếu tài chính cho chính quyền địa phương vì các chủ hụt giữa mức giá mà người thu nhập thấp có thể dự án được bán phần đất còn lại để bù đắp chi phí chi trả và giá thành xây dựng của các khu nhà ở phát triển hạ tầng và các tiện ích công cộng. đảm bảo chất lượng. Chương 10.3 Nhà cho thuê với giá Mô tả chi tiết. Cần đưa ra các ưu đãi hoặc hỗ hợp lý trợ cho các doanh nghiệp xây dựng tư nhân để có thể cung cấp nhà cho thuê giá rẻ cho nhóm Cần tăng nguồn cung nhà cho thuê giá rẻ tại các người ưu tiên nhưng đang ít được hỗ trợ. Sự hỗ khu công nghiệp cho công nhân, học sinh và các trợ này có thể dành cho các doanh nghiệp xây gia đình có thu nhập thấp bằng cách cho phép dựng đáp ứng điều kiện thông qua việc hỗ trợ về các công ty tư nhân tham gia thị trường này. tài chính, cung cấp các cơ sở hạ tầng hoặc giảm Mục tiêu chính là nhằm cải thiện chất lượng và tiền sử dụng đất. Các công ty được hỗ trợ cần các hình thức nhà cho thuê hiện tại, kích thích phải có uy tín, cam kết sẽ cho thuê nhà ở mức giá các nguồn cung nhà cho thuê với giá hợp lý để phù hợp và nhằm vào một Đối tượng đích nào đáp ứng nhu cầu của người dân và tăng cơ hội đó, ví dụ như sinh viên, người nhập cư, những lựa chọn nhà thuê của những nhóm cư dân thu người có thu nhập thấp hoặc nhóm người yếu nhập thấp hoặc yếu thế. thế (VD: người già, người tàn tật), tuỳ theo nhu cầu của người thuê. 10.3.A. Đầu tư để tăng nguồn cung nhà cho thuê với giá hợp lý Đặc điểm của chương trình này như sau: Tóm tắt. Đầu tư những chương trình xây dựng - Chính quyền trung ương quy định các nguyên nhà cho thuê với giá hợp lý, dưới sự định hướng tắc chung của chương trình, bao gồm nguồn tài Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 79 trợ, Đối tượng đích, tiêu chí lựa chọn, mẫu hồ - Mức hỗ trợ cho các doanh nghiệp xây dựng sơ thầu, các bước triển khai, chế độ báo cáo… có thể được tính toán căn cứ thu nhập của - Việc triển khai chương trình cụ thể phải theo người thuê nhà, vị trí khu đất, số lượng căn nhu cầu của địa phương. Các Sở xây dựng cần hộ cho thuê và yêu cầu phải giữ giá cho thuê đóng vai trò tiên phong trong việc xác định thấp hơn mức giá cao nhất mà người thu nhập nhu cầu của địa phương, vị trí phù hợp để xây thấp có khả năng chi trả trong một khoảng dựng, kêu gọi sự tham gia của các doanh nghiệp thời gian nào đó, sau đó họ có thể gia hạn việc xây dựng địa phương và các chủ đất nhỏ. cho thuê77. - UBND sẽ cung cấp và giám sát việc cung cấp - Chính quyền trung ương chủ trì phối hợp hỗ trợ ngân sách cho các doanh nghiệp tham với chính quyền địa phương xây dựng chương gia chương trình, và có thể cho phép họ giảm trình tài trợ vốn cho các công ty, cung cấp tiền sử dụng đất hoặc ngân sách địa phương các hỗ trợ kỹ thuật và quá trình thẩm định xây dựng một số cơ sở hạ tầng cho khu đất. các công ty đủ uy tín và năng lực để tham gia - Các doanh nghiệp xây dựng cần phải đáp ứng chương trình. các điều kiện tối thiểu để tham gia và nhận - Địa phương sẽ chịu trách nhiệm đánh giá nhu được các hỗ trợ này. Đây có thể các các công cầu, phê duyệt các dự án, xây dựng cơ sở hạ ty/tổ chức lợi nhuận hoặc phi lợi nhân, các tầng và hỗ trợ các doanh nghiệp tiếp cận các công ty Nhà nước hoặc tư nhân hoặc là người vị trí đất hợp lý (thông qua cơ chế giảm tiền sử chủ sử dụng lao động của các khu công nghiệp. dụng đất theo quy định của Nghị định 188). Hình 10.2 Sáng kiến Nhà ở cho thuê Giá hợp lý NHA Banks • Savings account • (in future) housing nance Bene ciaries • Program design • LT rental nance • Program oversight (Renters) • Capital subsidy provision ($) • Rental payments Investors Local Governments PPCss Landlords • Targeting & selection • Equity • Capital subsidy allocation Employers • Operations Integrated Housing Site: • Land + Infrastructure Rental Housing • Commitment to w/ minimum rental Providers a ordability requirement (e.g. 40% rental) 10.3.B. Các chương trình hỗ trợ nhà ở cho hệ thống phân phối đơn giản và minh bạch (dựa những người có nhu cầu đi thuê trên thu nhập, loại hộ gia đình, loại hình thuê nhà) và không bị hạn chế bởi tình trạng hiện tại Tóm tắt. Cung cấp các Phiếu hỗ trợ tiền thuê của người hưởng lợi. nhà trong một khoảng thời gian nhất định nhằm Đối tượng đích: Các hộ gia đình có thu nhập giúp các gia đình nghèo nhất có thể trả tiền thuê thấp ở khu vực Q1 và các nhóm người yếu thế nhà. Các phiếu này phải được phát dựa trên một (như người già và người tàn tật). 77 Khoản trợ cấp này có thể chiếm 60-100% trên tổng số vốn của dự án. Tại Nam Phi, các khoản trợ cấp chiếm khoảng 70% tổng chi phí xây dựng của dự án, trong đó 30% số căn trợ cấp là dành cho những người có thu nhập rất thấp (R1500 – R3500 một tháng hay 2,7 – 6,3 triệu đồng) với phí thuê nhà cao nhất là R750 một tháng (1,3 triệu đồng), và 70% còn lại dành cho các hộ gia đình thuộc ‘thị trường mục tiêu thứ cấp’ (VD: thu nhập khoảng R3500 – R7500 một tháng hay 6,3 – 13,4 triệu đồng) có thể phải đóng R2.250 một tháng (4 triệu đồng). Vi phạm các điều khoản này có thể dẫn tới hậu quả phải hoàn trả một phần khoản trợ cấp. 80 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Hộp 10.5 Kinh nghiệm quốc tế về các Chương trình hỗ trợ nguồn cung nhà ở cho thuê Có rất nhiều kinh nghiệm quốc tế trong cả thế kỷ qua về việc sử dụng đầu tư công cho các chương trình nhà ở cho thuê. Mặc dù cẫn còn nhiều tranh luận cho rằng đúng là cần phải dành nhà và đất thuộc sở hữu công cho nhóm người yếu thế trong xã hội, nhưng cũng có ý kiến cho rằng các chương trình này không thể đáp ứng được nhu cầu quá lớn của xã hội. Thay vào đó, một số nước đã chuyển hướng sang các công cụ khác hiệu quả hơn, như việc trợ cấp cho các đối tượng đích hoặc kiểm soát đất đai nhằm khuyến khích các công ty tư nhân tham gia các chương trình cho thuê nhà giá rẻ. i. Chương trình nhà ở xã hội của Nam Phi. Năm 2004, Nam phi thành lập Cơ quan quản lý nhà ở xã hội để xây dựng các quy định, quản lý các Tổ chức Nhà ở xã hội, quản lý các khoản trợ cấp và hỗ trợ phát triển. Cơ quan này đưa ra 2 loại trợ cấp: Trợ cấp chi phí cải tạo một số dự án cụ thể và hỗ trợ trực tiếp cho các Tổ chức nhà ở xã hội đủ điều kiện. Cơ quan này cùng với Tổ chức nhà ở xã hội quốc gia và Cơ quan chính quyền Nam phi đã làm việc cùng nhau để tăng cường năng lực cho các Tổ chức nhà ở xã hội và để tiến hành các nghiên cứu thị trường để hỗ trợ sự phát triển của ngành nhà ở cho thuê78. ii. Chương trình cho thuê nhà ở của Mỹ. Mỹ đã có một lịch sử lâu dài trong việc đầu tư vào các chương trình xây dựng nhà cho thuê ở mức giá hợp lý. Từ năm 1935-1970, các dự án nhà cho thuê lớn đã được xây dựng và quản lý hoàn toàn bởi khu vực công. Các vẫn đề nghiêm trọng về y tế và xã hội trong các chương trình nhà ở đã xuất hiện do ít có mảnh đất để lựa chọn (rất ít mảnh đất khác để có thể lựa chọn thay thế), việc phân nhóm các người nghèo ở thành phố (theo mức độ tập trung thu nhập) và các cơ quan nhà nước chưa được đào tạo đầy đủ. Từ năm 1970 -2015, tất cả các chương trình cho thuê nhà với nhà ở hợp lý đều được thực hiện thông qua mô hình hợp tác công tư (lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận), trên nguyên tắc phải thông qua trợ cấp ngân sách cho các nhà đầu tư mục tiêu gắn với việc cho thuê với mức giá hợp lý trong thời gian dài. Chương trình Tín dụng thuế nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện đang rất phổ biến hiện nay, bên cạnh các chương trình tài trợ vay lãi suất thấp thông qua HOME hoặc các sáng kiến cung cấp nhà ở của các Bang. - Chương trình LIHTC cung cấp tín dụng thuế cho các nhà đầu tư tư nhân nếu họ đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở cho thuê với mức giá thuê nhà bị khống chế (thường nằm dưới mức 18% thu nhập trung bình của các hộ gia đình). Chương trình này đã được triển khai vào cuối thập kỉ 80 và cung cấp từ 60,000 đến 100,000 căn hộ trong một năm - Chương trình HOME là một chương trình khoán nhà ở cho các thành phố, quận và bang tham gia chương trình. Các thành phố có toàn quyền sử dụng nguồn quỹ theo cách của mình, dẫu vậy phần lớn khoản tiền này đã được các địa phương dành cho việc xây dựng nhà cho thuê. Bảng 10.5 Các rủi ro với chương trình hỗ trợ vốn xây nhà cho thuê Rủi ro Biện pháp giảm thiểu rủi ro Ít nhà đầu tư Cần phải thiết kế các trương trình hỗ trợ trên cơ sở đánh giá thị trường một cách thận trọng nhằm quan tâm đảm bảo rằng mức giá thuê phù hợp và nhà đầu tư cũng quan tâm Vận hành và Hỗ trợ cho các dự án tương lai thường đơn giản và minh bạch, dẫu vậy vẫn có nhiều rủi ro rằng quản lý yếu nhiều nhà đầu tư không muốn tham gia xây dựng dự nếu không có hệ thống quản lý hợp lý đ trong kém suốt vòng đời dự án. Xây dựng các tiêu chuẩn và hướng dẫn cho nhà đầu tư trong việc vận hành và quản lý các chương trình cho thuê nhà ở (bao gồm thoả thuận thuê nhà, cách thu tiền thuê nhà và các biện pháp không cần thanh toán ... ) Sở Xây dựng cũng cần triển khai các cuộc đánh giá định kì về các căn hộ cho thuê và xử phạt các trường hợp vi phạm. Năng lực của Tiến hành đào tạo và đặt ra các điều kiện tối thiểu đối với các chính quyền địa phương để tham gia chính phủ trương trình. Thí điểm với một số ít chương trình địa phương có đủ năng lực để tạo ra các mô hình khả thi và khuyến khích chia sẻ kinh nghiệm. Các rào cản về Bảo đảm rằng quy trình đăng ký kinh doanh và các quy trình thẩm định phải đơn giản nhằm khuyến thể chế khích các công ty mới tham gia vào thị trường. Điều chỉnh các tiêu chuẩn xây dựng nhằm tăng sự linh hoạt cho các công ty xây nhà cho thuê. 78 Xem thêm thông tin tại: http://www.shra.org.za/. Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 81 Bối cảnh chiến lược. Mặc dù Chính phủ đã hỗ - Chính quyền địa phương cần đóng vai trò trợ để tăng nguồn cung cho thuê nhà thì vẫn chủ chốt trong việc xác định người hưởng còn rất nhiều hộ gia đình không đủ khả năng lợi và các căn hộ cho thuê. Có thể sử dụng trả triền thuê nhà. Các hộ gia đình ở khu vực danh sách người nghèo của địa phương làm Q1 chỉ có thể kiếm được khoảng 3,98 triệu cơ sở lựa chọn và căn cứ các chương trình xã đồng/tháng, trong khi đó phần lớn thu nhập hội khác của địa phương để giảm thiểu chi phải dành cho việc mua thức ăn và đi lại, số phí hành chính của chương trình. Tốt nhất tiền còn lại để cho việc thuê nhà chỉ khoảng là không nên hạn chế điều kiện về nhà ở của 600.000đ. Có khoảng 1,6 triệu người dân người tham gia chương trình. thành thị được phân loại là người nghèo. Để - Căn nhà cho thuê cần đáp ứng một số điều đảm bảo rằng những người này có thể tiếp cận kiện tối thiểu về mặt chất lượng. Sở Xây dựng với nhà ở và có đủ tiền để các công ty cho thuê cần kiểm tra tình trạng của các căn hộ này nhà duy trì được chất lượng của căn hộ cho trước khi giao cho các hộ gia đình, sau đó phải thuê, chính phủ cần phải cung cấp trợ cấp thực kiểm tra định kỳ trong suốt thời hạn thuê. tiếp cho các gia đình nghèo thông qua Phiếu Các căn nhà cho thuê này có thể được cung thuê nhà. Cơ chế này có thể giúp cho người cấp bởi các công ty cho thuê nhà hoặc các chủ nghèo hoà nhập tốt hơn vào sự phát triển của đất tư nhân tham gia vào chương trình trợ cấp cộng đồng, tham gia vào các chương trình tăng của Chính phủ. thu nhập và làm việc để tăng thu nhập, tăng - Các Phiếu này có thể chuyển cho các chủ đất khả năng tài chính để đáp ứng nhu cầu nhà ở thông qua ngân hàng thương mại. Việc sử dụng của họ trong tương lai. ngân hàng thương mại ở đây có 2 lợi ích: (i) Cung cấp ưu đãi tài chính cho các hộ gia đình Nội dung chương trình. Các Phiếu hỗ trợ cho nghèo tham gia chương trình và đưa ra một cơ thuê nhà sẽ hỗ trợ trực tiếp cho các gia đình thu chế thanh toán định kỳ, ghi chép đầy đủ, và (ii) nhập thấp để tăng khả năng chi trả tiền thuê giảm các rào cản hỗ trợ xã hội vốn liên quan nhà. Các phiếu này có thể phát cho đối tượng là đến tình trạng nhà ở của người dân. các gia đình có thu nhập thấp nhất và trả thẳng - Cơ chế trợ cấp cần đơn giản, minh bạch, công cho các chủ nhà hàng tháng. bằng giữa các hộ gia đình, đòi hỏi các gia đình cũng phải chi trả 1 phần tiền thuê nhà. Nên có Đặc điểm của chương trình này như sau: sự kiểm soát tối đa đối với loại hình nhà cho thuê hoặc mức độ nhà (VD: diện tích tối đa là - Lựa chọn các hộ gia đình căn cứ vào thu nhập 40m2, tiền thuê nhà chiếm khoảng 25% tổng và các thông tin cập nhật nhất. Các hộ gia đình thu nhập của gia đình). sau khi đủ điều kiện tham gia chương trình sẽ - Các Phiếu thuê nhà có thể kết hợp cùng căn cứ danh sách các căn hộ cho thuê để chọn chương trình hỗ trợ nguồn cung nhà cho thuê căn hộ mình muốn thuê trong một khoảng giá hợp lý và triển khai trong cùng 1 chương thời gian nào đó (VD: 60-90 ngày). trình hỗ trợ nhà cho thuê giá hợp lý. Bảng 10.6 Các rủi ro của Chương trình Phiếu thuê nhà Rủi ro Giải pháp giảm thiểu rủi ro Giá thuê nhà Nếu phát hành một số lượng lớn Phiếu thì có thể đẩy tiền thuê nhà tăng lên. Điều này cũng xảy tăng ra khi các chủ đất chủ động nâng cao giá thuê nhà tới mức tối đa cho phép trong khung giá của Chương trình. Để giảm thiểu rủi ro này, cần đánh giá kỹ thị trường thuê nhà tại địa phương nhằm thiết kế Phiếu thuê nhà sao cho có thể giảm thiểu sự bóp méo thị trường. Các phiếu có thể phát ra dần dần dần nhằm đánh giá mức độ tác động tới thị trường nhà cho thuê. Nguồn cung Các chủ nhà có thể miễn cưỡng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp thuê nhà của mình nếu nhà cho thuê thủ tục quá rườm rà và chính quyền địa phương can thiệp quá sâu (VD: buộc chủ nhà khai báo), không đủ rồi đến khi phiếu hết hạn, chủ nhà lại phải đi tìm khách thuê nhà khác. Vì vậy Chương trình này cần được xây dựng cùng với sự tham gia của các chủ nhà tiềm năng nhằm đảm bảo rằng chương trình này có lợi tối đa đối với tất cả các bên. 82 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Bảng 10.6 Các rủi ro của Chương trình Phiếu thuê nhà (Tiếp theo) Rủi ro Giải pháp giảm thiểu rủi ro Người hưởng Nếu tiêu chí lựa chọn hộ gia đình được hưởng lợi từ chương trình là căn cứ theo mức thu nhập, lợi quá phụ thì khi thu nhập tăng lên (ví dụ như được tăng lương, lập gia đình nên tổng thu nhập của gia đình thuộc vào tăng) thì họ sẽ bị ảnh hưởng bất lợi. Vì thế, chúng tôi khuyến nghị áp dụng mức hỗ trợ cố định để Chương trình tránh được rủi ro này cũng như giúp cho chính quyền đỡ phải theo dõi thu nhập của các hộ gia đình. Đồng thời, cũng nên cố gắng điều phối chương trình Phiếu này với các chương trình tiết kiệm và sinh kế khác để giúp người nghèo có thể có chiến lược thoát nghèo. Chính quyền Quản lý các Hợp đồng thuê nhà giữa người đi thuê và chủ nhà là một công việc hành chính rất địa phương tốn thời gian, phải thực hiện theo nhiều bước. Có thể có rủi ro là cùng 1 lúc có nhiều hộ gia đình không đủ khả cũng tham gia chương trình nên chính quyền địa phương không đủ người để có thể quản lý. Vì năng để quản vậy, các công chức địa phương cần được tập huấn để đủ năng lực xác định các hộ gia đình đủ tiêu lý chương trình chuẩn và quản lý các căn nhà cho thuê trong chương trình. Chỉ có những cán bộ đáp ứng được tiêu chuẩn tối thiểu mới được tham gia quản lý chương trình này. Hộp 10.6 Kinh nghiệm quốc tế về Phiếu thuê nhà Mô hình hỗ trợ tiền thuê nhà đang ngày càng trở nên phổ biến trên thế giới. Mô hình bào bao gồm Chương trình Phiếu lựa chọn nhà ở của Mỹ, các phúc lợi nhà đất tại Anh, Chương trình hỗ trợ thuê nhà của Cộng đồng thịnh vượng chung ở Úc, và các hỗ trợ thuê nhà đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp tại New Zealand, Pháp và các nước khác. Những kinh nghiệm này cho thấy là có nhiều cách để thiết kế các chương trình hỗ trợ thuê nhà tuỳ thuộc vào mục tiêu của từng chương trình. VD, mô hình trợ cấp cố định có thể giúp tránh các phức tạp khi phải giám sát mức thu nhập của người dân79, hay mô hình hỗ trợ dựa trên thu nhập lại làm giảm động lực tăng thu nhập của người nghèo80. Bên cạnh đó, cũng cần quyết định quy mô của chương trình81, VD như sẽ áp dụng rộng rãi cho mọi người hay chỉ giới hạn trong một số lượng đối tượng nào đó và Phiếu sẽ được phát trên nguyên tắc ai đăng ký trước thì được phát trước82. Đồng thời, chương trình hỗ trợ thuê nhà cũng thường được lồng ghép với các chương trình hỗ trợ xã hội và các hoạt động tạo thu nhập khác nhắm giúp các hộ gia đình xoá đói giảm nghèo. i. Chương trình Phiếu lựa chọn nhà ở của Mỹ. Mỹ có Chương trình Phiếu lựa chọn nhà ở do Cục Nhà ở công cộng địa phương quản lý. Các gia đình chỉ phải trả 30% tiền thuê nhà, còn chính quyền sẽ trả nốt phần chênh lệch so với giá thuê của thị trường (FMR). FMR được tính toán dựa trên % của tiền thuê theo thị trường, được xác định thông qua các cuộc khảo sát định kỳ. Các hộ gia đình được thụ hưởng chương trình này phải là hộ nghèo (thấp hơn mức thu nhập trung bình, được điều chỉnh theo quy mô gia đình) và họ phải sử dụng Phiếu (tìm và thuê một căn hộ) trong vòng 60 ngày kể từ ngày nhận được phiếu. Năm 2010, Chính quyền liên bang đã cung cấp 50,5 tỷ USD cho chương trình hỗ trợ nhà ở cho 2,2 triệu hộ gia đình. ii. Chương trình trợ cấp thuê nhà của Chile. Chương trình này được triển khai năm 2013 nhằm vào mục tiêu là các hộ gia đình trẻ có thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp. Văn phòng của Bộ ở 15 vùng đã tiến hành thu thập các đơn đăng ký, lựa chọn và kiểm tra tình hình nhà ở. Việc quản lý tiền hỗ trợ thuê nhà được uỷ thác cho các ngân hàng thương mại. Chile sử dụng mức hỗ trợ cố định trong một khoảng thời gian cố định nhằm đảm bảo tính đơn giản của hệ thống khi mà thu nhập của các hộ gia đình biến động thường xuyên. Chương trình này có sự linh động nhất định – chủ nhà đồng ý về các điều khoản thuê nhà và nếu người thuê chậm trả trả tiền thuê quá 3 lần thì chủ nhà mới chấm dứt hợp đồng cho thuê. 79 Tại Anh, chương trình trợ cấp thuê nhà được xem là phức tạp và khó khăn cho cả việc hiểu và quản lý. Sự phức tạp của việc tính toán tỉ lệ trợ cấp dẫn đến lỗi trong các quá trình hành chính gây ra lạm chi (840 triệu Bảng trong năm 1997/98) và chậm trễ trong việc thanh toán, tình hình cũng tương tự tại Mỹ. HUD ước đoán lạm chi ở mức 2 tỉ USD (15.6 tỉ đô Hongkong) cho tất cả các khoản hỗ trợ nhà ở hàng năm do tính sai tiền thuê nhà. Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 83 10.3.C. Các biện pháp tạo thị trường khác để thuê, bao gồm tài trợ offtake. Hai hình thức hỗ trợ giảm giá thuê nhà tài trợ xây dựng cần thiết để hỗ trợ nguồn cung mà hiện nay Việt Nam chưa áp dụng là: (1) các Có nhiều loại hình hỗ trợ để cải thiện điều kiện khoản vay xây dựng, (2) Đầu tư ‘bao tiêu cả thị trường đối với các công ty cung cấp nhà gói’ (là hình thức các công ty mua lại căn hộ cho thuê, ví dự như giảm bớt các rào cản về tài đã xây dựng xong hoặc đã có người thuê). Các chính, kỹ thuật và pháp lý. Điều này đỏi hỏi phải ngân hàng thường ưu tiên một cách hợp lý các rà soát và điều chỉnh khuôn khổ thuế và khuôn biện pháp giảm tiểu rủi ro sẽ đưa ra các sản khổ pháp lý, cải thiện việc cung cấp thông tin thị phẩm tài chính dài hạn chuyên dụng cho các trường, hỗ trợ các sản phẩm tài chính phù hợp công ty chuyên xây nhà cho thuê giá rẻ hoặc và hỗ trợ kỹ thuật để tăng cường năng lực cho cho thuê để mua, hoặc các chương trình tín chính quyền địa phương, hỗ trợ năng lực cho các dụng vi mô cho các hộ gia đình tự xây nhà. công ty cung cấp nhà cho thuê. i. Trong ngắn hạn, việc đưa ra các sản phẩm tài Các hoạt động nhằm cải thiện thị trường thuê chính cần có sự phối hợp với các tổ chức tín nhà bao gồm: dụng (VD: sử dụng gói kích thích 30.000 tỷ a. Củng cố khuôn khổ thể chế đối với nhà cho của chính phủ) nhằm chuyển các căn hộ chưa thuê, tập trung vào 2 lĩnh vực chủ yếu: bán được hoặc chưa xây xong thành căn hộ - Làm rõ và cân bằng mối quan hệ giữa chủ nhà cho thuê84. và người đi thuê, đưa các quyền đã được quy ii. Trong trung hạn, việc cung cấp tín dụng và định tại Luật Nhà ở năm 2015 vào các Nghị công cụ hỗ trợ thanh khoản cho các khoản vay định hướng dẫn83. để thuê nhà dài hạn có thể được cung cấp cho - Nâng cao tính linh hoạt trong Luật về nhà các người đi vay sơ cấp (vay gốc) nhằm kích ở cho thuê, nới lỏng tiêu chuẩn quy định tại thích sự phát triển của các hình thức tài chính Quyết định số 77/2006 nhằm thể chế hoá các nhà cho thuê. Khoản vay có thể được cung cấp căn hộ cho thuê không chính thức, đơn giản ở mức lãi suất thị trường thông qua các công hoá quy trình đăng ký kinh doanh và giảm yêu ty TNHH như Công ty thế chấp thứ cấp hoặc cầu về diện tích tối thiểu. Ngân hàng Phát triển Việt Nam, nguồn vốn của chương trình có thể thông qua trái phiếu b. Giãn thuế nhằm hỗ trợ việc xây dựng các chính phủ hoặc các chứng khoán khác. căn nhà cho thuê giá rẻ: cân nhắc việc giãn thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc cho chậm d. Hỗ trợ kỹ thuật tăng cường năng lực. Xây nộp tiền sử dụng đất đối với các công ty đăng dựng các tài liệu đào tạo, hướng dẫn, các bộ ký xây nhà cho thuê giá rẻ (VD: nhà cho thuê công cụ để tăng cường năng lực cho các doanh dưới 2 triệu đồng/tháng). nghiệp xây dựng và chính quyền địa phương. Các tài liệu này cần bao gồm Mẫu Hợp đồng c. Khuyến khích các hình thức tài trợ xây dựng thuê nhà, hướng dẫn đăng ký doanh nghiệp, sáng tạo nhằm tăng nguồn cung nhà cho cơ cấu tài chính dự án đối với các dự án nhà 80 Tại Mỹ, các hộ gia đình phải trả 30% trên thu nhập, khoản này được coi như thuế lũy tiến và do đó khuyến khích họ không có việc làm chính thức. 81 Tại Úc, CRA là một dạng duy nhất khác của hỗ trợ nhà ở xã hội (không áp dụng với những người thuê nhà công). Tại Mỹ và đặc biệt tại Anh, có rất nhiều nhu cầu thuê nhà và hình thức hỗ trợ phía cung nhằm đưa giá thuê nhà về mức hợp lý. Tại Anh cũng đã từng cung cấp các dòng tiền nhằm đảm bảo các khoản vay vốn tư nhân dùng cho phát triển nhà ở xã hội mới. Theo đó tồn tại mối quan hệ cộng sinh giữa hỗ trợ thuê nhà và các chương trình cung cấp riêng biệt. 82 Tại Úc, Pháp, Hà Lan và Anh, các chương trình lợi ích nhà ở cho thuê là một quyền lợi phổ thông do đó được các hộ gia đình thu nhập thấp đăng ký rộng rãi. Tại Mỹ, khoảng 1 trong 4 hộ gia đình đủ điều kiện thì nhận được hỗ trợ và thời gian nằm trong danh sách chờ thường là nhiều tháng, hoặc nhiều năm. 83 VD quy định rõ trách nhiệm hợp đồng của mỗi bên (chủ nhà và người đi thuê), quy trình để chấm dứt hợp đồng thuê nhà, đơn giản hoá quy trình xử lý tranh chấp giữa các Bên. 84 Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 có quy định rằng việc hỗ trợ cho thuê nhà giá rẻ là một trong các mục tiêu của gói tín dụng, tuy nhiên chưa có các quy định cụ thể xem dự án này phải triển khai như thế nào 84 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam cho thuê và Báo cáo Nghiên cứu khả thi. Hỗ thông tin thị trường thuê nhà, bao gồm số trợ kỹ thuật nên nhằm vào các chủ đất nhỏ, liệu thống kê về giá nhà cho thuê, quá trình các công ty đầu tư nhà cho thuê và chính chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Điều này sẽ quyền địa phương giúp giải quyết được hạn chế của tình trạng thiếu hụt thông tin, qua đó giúp các doanh e. Cải thiện thông tin thị trường về nhà cho nghiệp xây dựng đánh giá tốt hơn các rủi ro thuê. Thông qua hệ thống thông tin quản tiềm ẩn cũng như giúp chính quyền hoạch lý của mình, Bộ Xây dựng nên thiết kế một định được các chính sách và Đối tượng đích hệ thống để thu thập và báo cáo định kỳ về chính sách tốt hơn85. Hộp 10.7 Chương trình tín dụng dài hạn của Thái lan dành cho các nhà đầu tư nhà cho thuê Thái lan đã rất thành công trong việc cung cấp tín dụng dài hạn cho các công ty cho thuê nhà thông qua Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GHB). Ở Thái Lan, GHB khuyến khích các chủ đất sở hữu các mảnh đất ở nhỏ xây các căn hộ cho thuê giá thấp với các khoản vay ưu đãi. GHB đã cho vay 100% chi phí xây dựng với thời hạn trả nợ vay rất dài tới 15 năm (trong khi thời hạn vay thông thường chỉ từ 5-7 năm). Các căn hộ được GHB hỗ trợ chỉ giới hạn ở mức giá thuê khoảng 1,3 triệu– 2.6 triệu đồng/ tháng). Hiện nay, hơn 8.000 chủ đất đã xây dựng các căn nhà cho thuê và dư nợ tín dụng đã tăng từ 489 triệu USD năm 2006 lên 2.1 tỷ USD năm 2011 (Mức tăng trung bình là 34%/năm)86. Chương 10.4 Nhà tự xây Bối cảnh chiến lược. Các hộ gia đình có thu nhập ở khu vực Q1, Q2 có sức mua thấp và hầu Mục tiêu của khuyến nghị này là nhằm tập như không đủ khả năng để tự xây một căn nhà trung các hỗ trợ của chính phủ cho các hộ gia trong thành phố. Sáng kiến “Nhà cơ bản” giúp đình không đủ khả năng tài chính để tự xây nhà, đảm bảo rằng các hộ gia đình sẽ có một căn nhà bao gồm hỗ trợ về hạ tầng cơ bản, hỗ trợ tiếp ban đầu trong khu vực có sẵn cơ sở hạ tầng để sau cận chương trình tín dụng vi mô và các hỗ trợ đó có thể xây mở rộng. Sáng kiến này giúp giảm kỹ thuật, cung cấp các căn hộ cơ bản nhỏ mà sau thiểu các ảnh hưởng tiêu cực của việc tự xây nhà này các gia đình có thể tự mở rộng thêm. Cũng ở những khu vực thiếu các cơ sở y tế và các hạ có rất nhiều khuyến nghị về việc tạo một môi tầng cơ sở thiết yếu khác. Theo kinh nghiệm của trường thuận lợi cho việc tự xây nhà, bao gồm Châu Mỹ La Tinh, nếu so sánh thì thấy cách làm dịch vụ tốt và được kết nối với các hàng xóm. này có chi phí thấp hơn chi phí thông thường của việc xây dựng đô thị. Việc cung cấp cơ sở hạ 10.4.A. Xây dựng chương trình mở rộng nhà tầng theo dạng khoán có chi phí cao hơn từ 2,5 cơ bản ban đầu lần đến 8 lần so với phương án “Nhà cơ bản”. Tóm tắt. Cung cấp các căn hộ cơ bản nhỏ ban Mô tả chi tiết. Dự án sẽ thu hồi đất và xây dựng đầu trong một khu vực đất có dịch vụ nhằm hỗ các căn hộ cơ bản ban đầu, sau đó bán hoặc thuê trợ các gia đình tự xây dựng được căn nhà mới mua. Các chủ nhà sau đó có quyền dần dần mở của mình, cung cấp cho các gia đình sự bắt đầu rộng căn nhà theo nhu cầu và khả năng tài chính chính thức trong “sự nghiệp” tự xây nhà của của mình. mình đồng thời quản lý tốt khu vực đô thị. Việc xây các căn hộ cơ bản có thể tiến hành đồng Đối tượng đích. Các hộ gia đình có thu nhập ở loạt bởi các doanh nghiệp xây dựng tư nhân khu vực Q1, Q2. thông qua cơ chế hợp tác xã hoặc kết hợp cả 2 hình thức. Căn hộ cơ bản thông thường là nhà 1 85 Các cơ quan chức năng ở Đức và Mỹ đều thu thập và công bố thông tin về giá thue nhà. Đồng thời, số liệu thống kê về tình trạng không trả tiền thuê nhà cũng giúp các chủ nhà đánh giá được khách hàng tiềm năng của mình và tạo ưu đãi lớn hơn thi thanh thoán. Công ty bảo hiểm thuê nhà Mehico báo cáo rằng sự sụt giảm của việc thanh toán tiền nhà chậm đã giảm từ mức 30% xuống 5% (Peppercorn and Taffin, 2013). 86 Kritayanavaj, Ballobh. Nhà ở giá hợp lý ở Thailand. Asia-Pacific Housing Journal. December 2012. Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 85 tầng trong đó có ít nhất một phòng rộng 12 m2 thành phố - với điều kiện là giá đất sẽ tăng lên hoặc rộng hơn, và có thể sẵn sàng để vào ở, nhờ cùng với quá trình đô thị hoá. đó các gia đình không phải trả triển thuê nhà trong khi xây dựng căn nhà. Thông thường thì Trong mô hình này, có thể các gia đình phải sử việc giải phóng mặt bằng, xây dựng và cung cấp dụng tiền tiết kiệm của để thanh toán lần đầu, dịch vụ sẽ rất chậm nếu các hộ gia đình tự phải chủ yếu là để trả tiền sử dụng đất. Sau đó có thể lo mọi chi phí. Vì vậy, để hỗ trợ cho việc mở rộng sử dụng tài chính vi mô để chi trả cho các chi căn nhà, nên có các gói hỗ trợ kỹ thuật hoặc tài phí xây nhà. Có thể sử dụng các hỗ trợ tài chính chính vi mô để có thể xây nhà với chi phí hợp lý. để xây các căn hộ cơ bản và hạ tầng nhằm giảm thiểu các yếu tố bên ngoài tác động bất lợi, tuy Quyền sử dụng đất có thể được cấp ở dạng đồng nhiên cần hạn chế việc trợ cấp để đảm bảo rằng sở hữu hoặc cấp cho từng nhà tuỳ theo nhu cầu nguồn lực đủ để giải quyết các thách thức về nhà thị trường và mong muốn của các hộ gia đình. ở với quy mô cần thiết. Ở các khu vực đô thị có Cũng có thể xây dựng căn hộ nhiều tầng ở những giá đất cao, có thể sẽ cần đến trợ cấp nhưng phần vùng giá đất cao, đặc biệt là những vùng đất gồm hỗ trợ cho nhà nước chỉ nên chiếm 30% lãi suất nhiều bậc mà việc thi công cơ sở hạ tầng ở khu vay trung bình tính trên một căn nhà (khoảng vực đó rất tốn kém. Tuy nhiên, chúng tôi khuyến 115 triệu đồng). Cuối cùng, nếu giá đất quá cao nghị rằng do mô hình này rất phức tạp nên không thì có thể sử dụng giải pháp xây nhà với mật độ nên thí điểm gia đoạn đầu với mô hình này. dày hơn, theo thiết kế của doanh nghiệp xây dựng nhưng vẫn phải cung cấp khoảng trống đủ Mô phỏng kinh tế cho thấy rằng có thể xây dựng để mở rộng căn hộ sau này. Có thể thí điểm các các căn nhà cơ bản này tại nhiều vùng mà không làm này để thử phản ứng của nhu cầu cũng như cần trợ cấp, đặc biệt là những khu mở rộng của tìm các giải pháp thay thế khác. Hộp 10.8 Kinh nghiệm quốc tế về Chương trình nhà ở mở rộng và các Dịch vụ Chương trình nhà ở mở rộng và các Dịch vụ được triển khai ở các địa bàn hợp lý với sự trợ cấp chéo giữa những người sử dụng đất được coi là một thông lệ tốt trên thế giới. Davidson & Payne (2000) và Caminos & Goethert (1978) đã viết các quyển sách rất hay về chủ để này. Với sự hỗ trợ của các tổ chức song phương và đa phương, chính phủ đã hỗ trợ để xây hàng triệu căn nhà trên thế giới: i. Ai cập với câu chuyện “Xây ngôi nhà của riêng bạn” đã minh hoạ quá trình mở rộng căn nhà ban đầu thành căn nhà nhiều tầng ở những nơi giá đất quá cao. Điều này có thể thực hiện được nếu có một khuôn khổ ưu đãi rõ ràng, phân bổ trợ cấp dựa trên tiến độ xây dựng kịp thời và độ cao của ngôi nhà. Chính quyền chịu trách nhiệm chính trong việc phân bổ đất, quy hoạch đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng và dịch vụ như cung cấp điện, nước sạch, vệ sinh và thoát nước. Những gia đình đủ điều kiện tham gia chương trình sẽ nhận được một khoảng đất để tự xây dựng sau khi thanh toán lần đầu khoảng 10%. Phần còn lại sẽ được vay trong thời hạn 7 năm. Để khuyến khích người dân xây nhà đúng tiến độ, các hộ gia đình được miễn phải thanh toán lại các khoản trả góp nếu xây xong 3 tầng nhà và hoàn thiện xong mặt ngoài. Bên cạnh đó, chính phủ cũng hỗ trợ việc xây tầng 1 nhằm giúp các gia đình có thể vào ở sớm hơn và qua đó đẩy nhanh tiến độ xây dựng. Mô hình này có thể phù hợp với các gia đình có thu nhập trung bình. ii. Dự án mở rộng nhà ở Bogotá, Côlômbia đã cung cấp các căn hộ cơ bản có khả năng mở rộng. Căn hộ được thiết kế theo chiều đứng, bắt đầu từ tầng trệt, đôi khi có cả gác lửng. Sau đó các hộ gia đình có thể chồng thêm các tầng bên trên. Móng của căn nhà phải đảm bảo để có thể xây tới 5 tầng, người dân có thể được hỗ trợ tài chính để xây thêm các tầng này. Các căn nhà nhiều tầng sẽ giúp cải thiện hình ảnh của khu dân cư. Hướng tiếp cận này có thể áp dụng ở những vùng mà giá đất cao. Bên cạnh đó, dự án cũng cung cấp căn hộ 1 tầng ở những khu đất hẹp, sau đó gia đình tự xây các tầng trên. Cách làm này phù hợp với những khu vực có giá đất thấp hoặc trung bình. Như vậy, tuỳ thuộc vào giá đất cao hay thấp, có thể kết hợp hai cách xây nhà trên cùng một diện tích và quyết định độ rộng của con đường trong khu dân cư (làm con đường lớn hay chỉ xây các ngõ nhỏ). 86 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Hộp 10.8 Kinh nghiệm quốc tế về Chương trình nhà ở mở rộng và các Dịch vụ (Tiếp theo) iii. PREVI ở Pêru là một cuộc thi kiến trúc quốc tế do Chính phủ phối hợp với UNDP tổ chức: Cuộc thi nhằm chọn ra giải pháp từ các chuyên gia quốc tế và trong nước để thiết kế các ngôi nhà có thể ở được nhiều người và có khả năng mở rộng từ căn hộ cơ bản ban đầu. Mẫu thiết kế được lựa chọn qua cuộc thi này sẽ được dùng để xây dựng nhà ở cơ bản cho người dân có thu nhập trung bình. Đây là cách làm để có thể tìm được các giải pháp sáng tạo. iv. Trường hợp Pekine ở Dakar, Xênêgan đã chứng minh cho ý tưởng về mở rộng nhà bằng một thực tế là mỗi năm có hơn 1 tỷ đầu tư công và khoảng 8,2 tỷ USD từ các quỹ tư nhân đã đầu tư xây dựng mô hình nhà này trong vòng 5 năm qua. Tuy nhiên, dự án cũng phản ánh rủi ro là tiêu chuẩn quá cao có thể dẫn tới việc chỉ bán được nhà cho những hộ gia đình có thu nhập cao. 10.4.B. Đầu tư nâng cấp khu dân cư và cải Mô tả chi tiết. Có 2 khía cạnh của chương trình thiện các căn nhà không đủ tiêu chuẩn này: một là hỗ trợ cải tạo cả khu dân cư nói chung, hai là hỗ trợ cải tạo từng ngôi nhà. Tóm tắt. Giải thiểu sự thiếu hụt các căn nhà đủ chất lượng bằng cách cung cấp cơ sở hạ tầng cho a. Cải tạo các khu dân cư còn thiếu dịch vụ các khu đô thị chưa có hạ tầng và cung cấp các bằng cách cung cấp các cơ sở hạ tầng chương trình tín dụng vi mô lồng ghép với hỗ trợ kỹ thuật nhằm giúp các hộ gia đình cải tạo Bước đầu tiên là giúp các khu dân cư tự quy hoạch nhà và mở rộng căn nhà của mình. lại bằng cách cùng tham gia xây dựng đề án theo 4 cách khác nhau88 để phát triển cộng đồng như: Đối tượng đích. Các hộ gia đình sinh sống tại (1) Cải tại tại khu dân cư, (2) Chia sẻ đất đai tại các khu vực có hạ tầng cơ sở nghèo nàn hoặc các khu dân cư, (3) Xây dựng lại khu dân cư, (4) Phân căn hộ không đủ tiêu chuẩn. bố lại đất đai. Việc phân bố lại đất đai sẽ gián đoạn việc sinh sống cuả người dân trong ngôi nhà và có Bối cảnh chiến lược. Theo kết quả điều tra thể gây tốn kém về mặt kinh tế, vì vậy giải pháp dân số năm 2009, có khoảng 4-5 triệu căn này chỉ nên áp dụng ở những khu vực có nguy nhà không đủ tiêu chuẩn: trong đó có khoảng nhiểm hoặc các giải pháp giảm thiểu rủi ro (nhưng 1 triệu hộ gia đình đang sống quá chật hẹp phòng chống lũ, chống ngập) có thể đạt mức lợi (sống chung trong một phòng hoặc diện tích nhuận cao. Việc phân bổ lại chỉ nên bắt bưộc nếu trung bình thấp hơn 6 m2 /người), 4 triệu căn khu vực này buộc phải cải tạo lại để phục vụ cơ sở nhà xây bằng các vật liệu không bền, khoảng hạ tầng của thành phố, còn nếu không nhất thiết 2,8 triệu căn nhà thiếu nước sạch và hệ thống thì cần tránh giải pháp này mà áp dụng giải pháp thoát nước. Việc cải thiện các khu nhà tại đô chia sẻ đất đai hoặc các giải pháp khác. Cách làm thị sẽ tận dựng được lơị thế về chi phí do triển này gồm những đặc điểm sau: khai trên quy mô lớn, đồng lời khuyến khích tối đa hoá sự đóng góp công sức hoặc vật chất - Thiết kế khu dân cư với sự tham gia đầy đủ của của cộng đồng. Phương pháp này cũng giảm người dân. thiểu các yếu tố bên ngoài bất lợi do thiếu vệ - Cung cấp hạ tầng cơ sở và hạ tầng xã gội cho sinh hoặc thiếu các cơ sở hạ tầng cơ bản (như y các khu còn thiếu dịch vụ (gồm cấp nước, thoát tế, hạ tầng xã hội) và cung cấp một nền để giao nước, điện, chiếu sáng đường phố, làm đường, dịch đầu tư nhà, như chương trình tín dụng vi giáo dục, y tế, các cơ sở vui chơi giải trí). mô để xây nhà mới hoặc để cải tạo nhà cũ87. - Nâng cao an toàn của khu đất, như tổ chức khu dân cư thành các khu đất chung và được tài trợ 87 Về thông lệ quốc tế, xin vui lòng tham khảo Chương trình Kết nối e Parivartan ở Ahmedabad, India đã được Công ty Quận Ahmedabad Municipal Corporation và tổ chức tài chính vi mô và Liên hiệp phụ nữ đồng triển khai. Các nhân tố này đều có sẵn ở Việt Nam. 88 Patel và đồng nghiệp (2011). Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 87 bởi GCNQSDĐ với hợp đồng thuê đất dài hạn. Phương pháp này có thể triển khai bằng cách giúp - Phân bố lại hoặc di tản người dân khỏi các các hộ gia đình vay được các khoản tài chính vi khu vực nguy hiểm trên nguyên tắc tự nguyện mô và các hỗ trợ kỹ thuật xây dựng. Hạn mức vay và tăng mật độ dân số ở các khu vực chưa phát tài chính vi mô cho trường hợp này có thể dao triển (nếu có thể). động từ 10-15 triệu đồng89 cho mục tiêu cải tạo - Áp dụng mô hình tài chính vi mô để giúp các cảnh quan khu dân cư, cải tạo nhà, mở rộng nhà. hộ gia đình mở rộng căn nhà thông qua các sản Thông qua hỗ trợ tài chính, các khoản vay mở phẩm tài chính hỗ trợ xây nhà gắn với tiết kiệm. rộng nhà có thể sẽ có hiệu quả kinh tế mà không Tiết kiệm là một công cụ nhằm đảm bảo cộng cần trợ cấp cho các hộ gia đình thuộc khu vực Q1 đồng sẽ tham gia trong khi người cho vay cũng và Q2. Tuy nhiên, nếu Chính phủ quyết định cấp đánh giá được khả năng trả nợ của các hộ gia trợ cấp cho các chương trình nhà cửa khác thì đình. Khi đã xác định được mô hình tiết kiệm, cũng có thể xem xét việc cấp trợ cấp cho chương các tổ chức tài chính vi mô sẽ có thể cung cấp trình này để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, mở rộng các khoản vay lớn hơn với thời hạn dài hơn nhà cửa và theo đó đẩy nhanh vòng quay của vốn để các gia đình xây nhà (xem trường hợp của vay, mở rộng phạm vi các hộ gia đình được thụ Parivartan ở hộp12). hưởng chương trình đầu tư này. Hỗ trợ kỹ thuật xây dựng là một phần không thể thiếu trong gói b. Hỗ trợ cải thiện các căn hộ đang có người ở tín dụng vi mô xây nhà, lý tưởng ra thì việc tài trợ thông qua việc giúp tiếp cận với tài chính vi mô sẽ phải thông qua một dải lãi suất và có thể giúp và hỗ trợ kỹ thuật xây giảm chi phí xây dựng trong khi vẫn đảm bảo được chất lượng xây dựng. Cải thiện các căn hộ có thể bao gồm việc mở rộng căn nhà, nâng cấp kết cấu để nâng cao độ an toàn Cuối cùng, các căn hộ cho thuê của các hộ gia hoặc chất lượng căn nhà hoặc là giúp kết nối căn đình thường được mở rộng dần dần bằng cách nhà với tiện ích cơ bản (như kết nối với đường nâng tầng. Việc vây dựng các căn hộ cho thuê này cấp nước, đường điện, đường thoát nước vệ sinh). nên được hỗ trợ bằng các chương trình cho thuê. Hộp 10.9 Kinh nghiệp quốc tế về cải thiện nhà ở và xóa đói giảm nghèo ở khu vực đô thị i. Chương trình mạng lưới Parivartan ở Gujarat, Ấn Độ đã cung cấp dịch vụ hạ tầng cơ bản cho các khu dân cư thiếu dịch vụ bằng cách phối hợp sự tham gia của người dân. Chương trình này đã xây dựng các cơ sở hạ tầng theo nhu cầu và giải pháp của cộng đồng nhằm giảm thiểu tác động bất lợi của các công trình xây dựng. Chương trình cũng phối hợp hình thức tài chính vi mô: yêu cầu cộng đồng phải chi trả khoảng 10% chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, các cộng đồng dân cư phải lên kế hoạch tiết kiệm và vay để tài trợ cho chi phí này. Để có thể tài trợ được chi phí này, các cư dân được phép vay ưu đãi để thanh toán tiền làm đường nước hoặc thi công đường thoát nước. Sau khi thanh toán xong khoản nợ thứ hai, các hộ gia đình trong cộng đồng được phép vay một khoản tiền nhỏ để cải tạo nhà, tuy nhiên khoản vay này không còn là khoản vay ưu đãi nữa. Quy mô khoản vay, quy mô của dự án và cách thức vay sẽ được tiến hành trên nguyên tắc tối ưu, dần dần. Chương trình cũng nâng cao sự đảm bảo cho người dân thông qua Bảo đảm không thu hồi đất và kèm theo là được vay gói tài chính vi mô. Thực tế là không có một hợp đồng giao đất/nhà chính thức nào được trao cũng giúp giảm thiểu khả năng những hộ gia đình giàu có sẽ tranh thủ trục lợi chính sách này (xem mô hình dưới đây). Chương trình này là một ví dụ hợp lý cho thấy cùng với kinh nghiệm của Việt Nam như chương trình VUUP, có thể mở rộng phạm vi các chương trình cải thiện nhà ở và xóa đói giảm nghèo ở đô thị. ii. Chương trình cải tạo Baan Mankong ở Thái Lan là một ví dụ về Hợp tác giữa chính quyền và cộng đồng. Ở chương trình này, Chính phủ cung cấp nguồn ngân sách, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng và cung cấp các khoản vay ưu đãi tới các hộ gia đình nghèo mà đã cùng tham gia thiết kế và triển khai cải tạo căn nhà riêng của họ, cải tạo các dịch vụ cơ bản, cải tạo môi trường nhưng vẫn quản lý được ngân sách của mình. Năm 2003, Chính phủ Thái lan thông báo một chính sách tham vọng nhằm giải quyết 89 Hiện nay các khoàn vay VUUP thường ở mức 15 triệu đồng. Tuy nhiên, khoản vay có thể tăng lên nếu được đưa đến các hộ gia đình Q2. 88 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Hộp 10.9 Kinh nghiệp quốc tế về cải thiện nhà ở và xóa đói giảm nghèo ở khu vực đô thị (Tiếp theo) nhu cầu nhà ở tại các khu dân cư nghèo, một phần của Chương trình này được Viện phát triển cộng đồng (CODI) triển khai. Người nghèo tại 200 thành phố của Thái Lan đã phối hợp cùng chính quyền địa phương, các trường ĐH và các tổ chức phi chính phủ để khảo sát tình hình định cư tại khu đô thị và lập kế hoạch cải thiện tình hình nhà ở trong thành phố đó trong vòng 5 năm. Sau khi kế hoạch được phê duyệt CODI sẽ chuyển nguồn ngân sách, các khoản trợ cấp xây dựng cơ sở hạ tầng và xây nhà tới trực tiếp cho cộng đồng. 10.4.C. Các biện pháp tạo thị trường khác để người dân - những người cuối cùng chính là hỗ trợ việc tự xây nhà chủ của các căn nhà này. Nếu làm ngược lại – các dự án thiếu đi sự tham gia của người dân Ngoài 2 Chương trình nêu trên, còn nhiều biện – có thể sẽ là những dự án tốn kém và ít hiệu pháp khác giúp Chính phủ tạo ra môi trường quả về mặt xã hội. thuận lợi cho việc người dân tự xây nhà ở mức chi phí hỗ trợ của chính phủ là tối thiểu. Các c. Cân nhắc phương án thuê chung hoặc cùng biện pháp này bao gồm: quản lý, cùng đầu tư. Thuê chung, ví dụ như mảnh đất “công quản” hay các Giấy chứng a. Mở rộng nguồn cung đất có dịch dịch để nhận nhà đất của các căn hộ giai đoạn trước phân bổ cho người dân tự xây nhà ở những năm 1975 có thể hỗ trợ việc cùng xây dựng và địa điểm phù hợp và đảm bảo hiệu quả kinh quản lý các hạ tầng dùng chung (VD các sân tế. Nguồn đất cho mục tiêu này có thể lấy chơi chung của khu), đồng tài trợ (vay theo từ nhiều nguồn, trước mắt có thể lấy ngay từ nhóm hoặc Quỹ đoàn kết) và có thể giúp cải nguồn 20% đất theo quy định của Nghị định thiện tình hình chỉnh trang đô thị cũng như 188. Đất có thể được giao để xây dựng tại các nâng cao khả năng kiểm soát đối với các khoản các khu đã có dịch vụ (bao gồm các mảnh đất hỗ trợ. Thuê chung thậm chí còn có thể hỗ trợ có diện tích tối thiểu) hoặc các căn hộ cơ bản các sáng kiến sinh kế chung (VD: cùng vận ban đầu theo giá thị trường. Về dài dạn, đất có hành một loại hình sản xuất chung cho những thể được cung cấp thông qua các chương trình người lao động ở nhà), qua đó tăng khả năng đô thị hóa chủ động các khu vực ven đô hoặc chi trả tiền thuê nhà của người dân. Cuối cùng, và các khu vực được xây dựng gần đây hoặc thuê chung còn giúp nâng cao tính tuân thủ các các khu dự đoán sẽ là khu vực phát triển mới quy định về diện tích tối thiểu của lô đất, mặc (VD: khu công nghiệp, cải thiện các khu vực dù các hộ gia đình có thể sử dụng các mảnh đất trung tâm còn kém phát triển (với điều kiện nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định. là phải có một khuôn khổ quy định để người dân có thể tham gia), như thông qua chương d. Giảm các khoản phí lớn phải đóng một lần trình Tập hợp, điều chỉnh đất đai (LPLR) bao và giảm thiểu các thủ tục hành chính tốn gồm cung cấp đất hoặc thông qua đầu thầu, kém thời gian mà hiện nay đang là nguyên phải tính tới lợi ích của công chúng. nhân khiến người dân tránh việc đăng ký một cách chính thức. Việc giảm phí và đơn b. Tạo một khuôn khổ để cộng đồng có thể giản hóa thủ tục hành chính đăng ký quyền tham gia phát triển khu dân cư. Một khuôn sử dụng đất, đăng ký xây dựng là rất quan khổ thể chế cho phép sự tham vấn hiệu quả và trọng để giúp khu vực nhà tự xây phát triển. công bằng giữa những người được hưởng lợi Nhiều hộ gia đình tự xây nhà đã rơi vào vòng và bị ảnh hưởng bởi chương trình có thể giúp xoáy đầu tư không chính thức do thiếu khả các bên thảo thuận kế hoạch cải thiện cả khu năng tiếp cận các khoản vay với lãi suất hợp lý cư dân, việc chia sẻ đất đai, tái định cư, các hoặc phải chịu những rủi ro cao khi xây dựng giải pháp thay thế để xây dựng lại khu dân cư. không phép, trong khi họ buộc phải xây dựng Trong mỗi trường hợp, sự tham gia của những không phép vì không đáp ứng được điều kiện bên liên quan sẽ giúp dự án toàn diện hơn và theo quy định. Vì vậy, việc cho phép đăng ký phản ánh tốt hơn nhu cầu, nguyện vọng của trực tuyến qua mạng sẽ giảm thiểu khả năng Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 89 thất thu chi phí đăng ký và thúc đẩy việc xây Hơn thế nữa, khi chính quyền xây dựng thêm dựng một cách chính thức. các cơ sở hạ tầng theo tiến độ sẽ giảm được chi phí cho việc xây dựng một cách chính e. Đơn giản hóa quy trình hành chính để thức. Để giảm chi phí xây dựng chung, khu cho phép có sự linh hoạt hơn, ví dụ trong vực công có thể thiết kế các mô hình hợp tác việc cấp phép xây dựng. Nên cân nhắc việc xã giữa các hộ gia đình sẵn sang chuyển sang củng cố và xây dựng cơ chế chấp nhận những ở một khu đất mà ban đầu còn thiếu cơ sở trường hợp “đáp ứng điều kiện ở mức tương hạ tầng nhưng trong vòng 5 năm tới sẽ được đối” và việc cấp phép xây dựng thường xuyên cung cấp đủ cơ sở hạ tầng (các hộ gia đình này (Nghị định số 64/2012/NĐ-CP) tuỳ thuộc cần được cung cấp hỗ trợ kỹ thuật và các ưu vào mức độ phức tạp của công trình và năng đãi phù hợp). lực của người xây nhà. g. Đưa ra các giải pháp tăng khả năng chi trả f. Điều chỉnh tiêu chuẩn xây dựng để phản tiền nhà và giảm biến động chi phí của các gia ánh tốt hơn nhu cầu của thị trường. Bằng đình. Kinh nghiệm quốc tế và kinh nghiệm việc giảm diện tích tối thiểu, như xuống của Việt Nam cho thấy các hộ gia đình nghèo 25m2 hoặc mức khác thấp hơn, nhiều hộ gia phải ổn định và tăng được thu nhập trước khi đình sẽ có khả năng để xây dựng một cách họ có thể tiếp cận được các khoản vay xây nhà. chính thức. Ngược lại, họ có thể được tiếp Vì vậy, VUUP đã cung cấp các khoản hỗ trợ cận dễ dàng với GCNQSDĐ (thông qua tiếp và khoản vay nhằm tăng sinh kế (VD: đào tạo cận với các khoản vay có lãi suất thấp tương nghề) cho các hộ gia đình trước khi cho họ đương phí hành chính), và có khả năng xây vay. Chúng tôi khuyến nghị rằng Việt nam dựng được căn nhà với chất lượng tốt hơn. nên áp dụng cách làm này. Hộp 10.10 Khung mô hình phát triển khu dân cư có sự tham gia của người dân Một ví dụ điển hình về Khung mô hình phát triển khu dân cư có sự tham gia của người dân là Chương trình Hàng triệu ngôi nhà ở Xri Lanka dựa trên Kế Hoạch Phát triển cộng đồng (Hamdi & Goethert, 1997). Chương trình này đã trở nên khả thi thông qua sự lãnh đạo của chính quyền địa phương và sự hợp tác của cộng đồng quốc tế bao gồm WB và các hỗ trợ kỹ thuật của một số viện nghiên cứu khác (MIT, UCL). Khuôn khổ phát triển hướng tới cộng đồng đã được quy định tại các Luật và văn bản quy phạm pháp luật của quốc gia này, dựa trên chiến lược do các nhà hoạch định chính sách và các chuyên gia quốc tế đưa ra, đây là một sáng tạo trên cơ sở bài học kinh nghiệm của dự án thí điểm và sau đó được nhân rộng. Kế Hoạch Phát triển cộng đồng và các bản sao của Kế hoạch này sau đó các được các nước trong LHQ, Liên minh các thành phố, Liên minh Châu Á Hành động vì cộng đồng, Viện phát triển cộng đồng của Thái Lan sử dụng. Bảng 10.7 Các rủi ro đối trong hỗ trợ việc tự xây nhà Rủi ro Biện pháp giảm thiểu rủi ro Chính quyền địa Rủi ro này có thể được giải quyết theo các giai đoạn của chương trình, cận thận chọn lựa khu phương thiếu năng đất để thí điểm và đồng thời tăng cường năng lực cho chính quyền địa phương. lực triển khai Khó tiếp cận đất Rủi ro này có thể giảm thiểu thông các các giải pháp được nêu tại Chương về tín dụng và đai và nguồn tín đất, như cơ chế chia sẻ giá trị đất, đánh thuế đất và tiếp cận với tài chính vi mô nhà cửa gắn dụng với hỗ trợ kỹ thuật. Thiếu sự ủng hộ Bên cạnh việc hỗ trợ cho người dân tiếp cận được gói tài chính vi mô và các hỗ trợ kỹ thuật chính trị đối với để xây nhà, mở rộng, cải tạo nhà, rủi ro chính trị có thể được giải quyết thông qua các chiến việc phát triển nhà dịch nhằm nâng cao nhận thức về hiệu quả và sự hợp lý của chương trình tự xây nhà, chứng tự xây minh rằng chương trình này có thể triển khai trên quy mô rộng mà không vắt kiệt nguồn lực công và rằng các căn hộ cơ bản sẽ giúp hạn chế những nhược điểm của các căn nhà do người có thu nhập thấp tự xây hiện nay. 90 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Chương 10.5: Các doanh nghiệp đầu người dân đã làm cho những khu vực này thu tư xây dựng căn hộ (công ty xây dựng) hút được đầu tư của tư nhân và thử nghiệm mô hình đấu thầu cạnh tranh, kết hợp các loại hình Khuyến khích sự tham gia của doanh nghiệp tư hỗ trợ khác nhau (như hỗ trợ tiền thuê nhà hoặc nhân trong việc xây dựng nhà ở với giá hợp lý sẽ hỗ trợ bằng căn nhà cơ bản ban đầu) có thể giúp giúp cung cấp ra thị trường các căn hộ với mức đưa ra các căn nhà xã hội được trợ cấp chéo. giá khác nhau, có nhiều kết cấu và thời hạn thuê khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng Mô tả chi tiết. Bộ Xây dựng có thể là cơ quan của người dân. Tạo môi trường kinh doanh đầu mối và hỗ trợ triển khai ở cấp quốc gia các thuận lợi và đưa ra các ưu đãi cho các công ty dự án PPP, bắt đầu bằng việc cung cấp nhà ở xây dựng tư nhân nhằm hướng nguồn lực tài cho công nhân tại khu công nghiệp. Ở cấp độ chính của họ vào việc xây dựng nhà theo mục chương trình, Bộ xây dựng nên đưa ra khuôn tiêu chính sách công. khổ quy định và các hỗ trợ kỹ thuật, giám sát quá trình triển khai dự án PPP và đánh giá hiệu 10.5.A. Triển khai chương trình hợp tác công quả của các Dự án PPP khi hoàn thành. Ở cấp tư (PPP) nhằm cung cấp nhà ở với giá hợp lý độ dự án, cần hình thành một Thoả thuận 3 bên giữa Chính quyền địa phương, công ty Tóm tắt. Cần đưa ra khung cơ chế minh bạch trong khu công nghiệp và doanh nghiệp xây để chính quyền địa phương có thể khuyến khích dựng tư nhân. tư nhân tham gia cung cấp nhà ở với giá hợp lý. Khuôn khổ này bao gồm các bước thực hiện trực Dưới đây và các ví dụ về các hoạt động có thể tuyến (như đấu thầu, các điều khoản của Hợp triển khai trong khuôn khổ chương trình: đồng), và trách nhiệm của các bên (như mức giá hợp lý, nghĩa vụ chia sẻ lợi nhuận) đối với các - Bộ Xây dựng xác định danh sách các địa doanh nghiệp tư nhân cũng như các đối tác công phương có lượng công nhân công nghiệp cao, để có thể cung cấp nhà ở giá hợp lý cho những có đủ quỹ đất và có khả năng triển khai các dự khu vực được ưu tiên cao (như khu công nghiệp, án PPP. khu nhà ở công cộng) - Chính quyền địa phương xác định các vị trí đất gần khu công nghiệp, chú trọng vào các dịch vụ Mục tiêu. Người lao động tại các khu công công và trung tâm đô thị. nhiệp (mức cao của Q1 tới mức thấp của Q3) và - Chính quyền địa phương xác định các chủ khu các hộ gia đình sống trong các căn nhà tập thể cũ công nghiệp có lượng công nhân lớn mà có nát (mức cao của Q1 tới Q2). Về dài hạn, mục quan tâm tới việc hỗ trợ nhà ở cho công nhân. tiêu là các hộ gia đình thu nhập thấp ở đô thị, từ - Chủ khu công nghiệp hoặc những công ty có Q1 tới Q3. nhiều người lao động có thể cung cấp đất, vốn để xây dựng dự án hoặc cam kết sẽ bao tiêu toàn Mặc dù gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng hướng các bộ các căn hộ chưa bán được, thuê và quản lý doanh nghiệp xây dựng tư nhân tới mục tiêu xây việc thanh toán khoản nợ thông qua khấu trừ dựng nhà ở giá rẻ, chúng ta vẫn có thể làm hơn dần vào lương của người lao động. thế để thu hút và khuyến khích sự tham gia của - Bộ Xây dựng phối hợp cùng chính quyền địa tư nhân. Đặc biệt là trong trường hợp những phương để lựa chọn các dự án thí điểm có khả khu vực có nhu cầu cao mà lại ít rủi ro trong việc năng thành công cao, sau đó nhân rộng đánh tìm kiếm khách hàng, ví dụ như các thành phố giá và triển khai đại trà. đang có sự phát triển nhanh hoặc các khu công - Địa phương tổ chức đấu thầu cạnh tranh để lựa nghiệp. Ở các khu công nghiệp, nhu cầu nhà ở chọn doanh nghiệp xây dựng tham gia Dự án. là rất lớn vì ở đây hơn 90% người lao động đang - Dựa trên diện tích của dự án và nguồn lực sẵn sống trong điều kiện hạn chế về nhà ở, phần lớn có, chính sách cần phải cung cấp các ưu đãi người lao động là người nhập cư có tuổi đời từ cho doanh nghiệp xây dựng, chính quyền địa 25-39. Từ góc độ của Cung thì giá đất ở khu vực phương có thể cân nhắc việc giảm thiểu thủ tục ven đô và ven khu công nghiệp rất rẻ, lại được hành chính và giao đất. Chính quyền hỗ trợ các công ty xây các căn nhà - Chương trình hỗ trợ tài chính nhà ở quốc gia giá rẻ là có hiệu quả để đáp ứng nhu cầu của dựa trên nhu cầu cũng có thể giúp người lao Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 91 động thuê được nhà hoặc thanh toán tiền vay. Điền của Đà Nẵng đã áp dụng mô hình này. Có thể hỗ trợ người lao động thông qua các Việc xây dựng các khu dân cư đa mục tiêu dành Phiếu thuê nhà hoặc hỗ trợ nguồn cung bằng cho các nhóm người có thu nhập khác nhau sẽ các trợ cấp vốn cho các công ty phát triển nhà90. giúp đa dạng hoá các khu dân cư và tiến đến mô hình cộng đồng toàn diện. Do những khó khăn nhất định trong việc thu hút các công ty phát triển nhà tham gia dự án, Cũng nên nghiên cứu bài học thành công của một số địa phương có thể cân nhắc cho phép các dự án nhà ở hiện tại ở các khu công nghiệp công ty được bán 1 phần khu đất cho mục tiêu nhằm định hướng chính sách của Chính phủ về nhà ở thương mại hoặc các căn hộ theo nhu cầu PPP. Đáng chú ý là dự án của Khu công nghiệp thị trường. Mô hình này có thể giúp trợ cấp chéo IDICO Đồng Nai và Khu nhà ở cho người lao hòa vốn hoặc giải quyết vấn đề biên lợi nhận động tại khu chế xuất Tân Thuận của Công ty thấp của việc xây nhà giá rẻ. Quận Điện Nam Phát triển nhà nam Sài gòn. Bảng 10.8 Các rủi ro của mô hình PPP đối với xây nhà giá rẻ Rủi ro Biện pháp giảm thiểu Ít doanh nghiệp tham gia Bắt đầu triển khai PPP với các thí điểm thành công trong đó các doanh nghiệp xây dựng có đủ năng lực, chính quyền chủ động, tích cực và người tiêu dùng được xác định rõ ràng. Thiếu các khu đất có sự kết nối với Đảm bảo rằng các khu đất có các hạ tầng tiện ích tương tự như một khu dân khu vực đô thị cư ở đô thị, bao gồm chợ, trường hợp, bệnh viện. Khuyến khích phát triển các khu dân cư đa mục tiêu, đa thu nhập. Người lao động và chủ các công ty Cần thiết kế sao cho quyền sở hữu nhà là thuộc về các doanh nghiệp xây quá phụ thuộc và nhà ở hỗ trợ dựng hoặc chính quyền địa phương hoặc cả 2 chứ không phải thuộc về người chủ lao động. Hộp 10.11 Kinh nghiệm Quốc tế về PPP trong việc Cung cấp Nhà ở Giá Hợp lý i. Công ty TOKI, một DNNN của Thổ Nhĩ Kỳ, là một bên tham gia dự án PPP để cung cấp nhà cho người có lao động thấp. Trong vòng 15 năm qua, công ty TOKI91 đồng thời là Cơ quan Phát triển nhà Quốc gia đã nổi lên như người dẫn dắt việc phát triển và cải tạo đô thị của Thổ Nhĩ Kỳ. Với quyền hạn kép bao gồm quyền sở hữu đất công, quyền phân chia các khu vực và với quỹ đất rộng lớn, TOKI đã trở thành đơn vị phát triển nhà hoặc đồng phát triển nhà, cung cấp trực tiếp (thông qua thuê các nhà thầu xây dựng) hoặc gián tiếp (thông qua mô hình PPP) các khu đô thị đa mục tiêu, đa thu nhập, có thời hạn cho thuê khác nhau, mức giá khác nhau. Kết quả là đến nay TOKI đã trở thành đơn vị tự chủ về tài chính và chịu trách nhiệm cung cấp hơn 640.000 căn nhà trong vòng 15 năm qua92. ii. Singapo: Nhà ở có sự hỗ trợ của người chủ lao động và Quỹ tiết kiệm. Một “Quỹ Tiết kiệm” là một hình thức tiết kiện bắt buộc, khấu trừ trực tiếp từ tiền lương của người lao động chính thức, quỹ này sẽ được dùng để đáp ứng nhu cầu của người lao động về sau như: giáo dục, y tế, lương hưu, hoặc nhà cửa. Quỹ Tiết kiệm của Singapo được thành lập năm 1955 dưới thời thuộc địa Anh và tiếp tục cho tới ngày nay. Do mức đóng góp quỹ lớn (16% từ người chủ lao động, 20% từ lương của người lao động), đến nay quỹ đã có số dư rất lớn và được chia vào 4 tài khoản. Một trong các tài khoàn (Tài khoản Thông thường) có thể sử dụng để cho vay mua nhà. Đổi lại, các khoản vay này chủ yếu được sử dụng để xây mới hoặc mua lại các căn hộ hiện nay do các DNNN Singapo xây dựng. Nhìn chung các căn hộ được mua và sau đó bán lại đều được quản lý bởi HBD, một công ty hoạt động như độc quyền (người mua duy nhất) đối với phần lớn nhà của Singapo. Hệ thống này hoạt động rất tốt ở Singapo một phần vì đây là một quốc đảo không bị gián đoạn trong nhiều thập kỷ bởi các nguyên tắc dân chủ và do nền kinh 90 Đọc Chương 10.2 về Nhà thuê giá hợp lý. 91 http://www.toki.gov.tr/en/housing-programs.html cung cấp các thông tin cơ bản về một số chương trình nhà ở của TOKI’s. 92 Xin xem thêm thông tin tại http://www.toki.gov.tr/en/background.html. 92 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Hộp 10.11 Kinh nghiệm Quốc tế tại PPP về Cung cấp Nhà ở Giá Hợp lý (Tiếp theo) tế của Singapo phát triển rất nhanh. Các quốc gia khác có thể sử dụng Quỹ Tiết kiệm nếu họ có nhiều người chủ công ty đang gặp khó khăn trong việc giữ chân người lao động hoặc tìm thuê các ngôi nhà như một công cụ để xây dựng sự trung thành của người lao động93. 10.5.B. Tìm hiểu khả năng áp dụng Ưu đãi tăng lợi nhuận từ các khu đất đồng thời vẫn đóng quyền đầu tư xây dựng nhà ở góp được cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Trong khi đó Quyền đầu tư bất động sản có thể được Tóm tắt. Trong trung hạn và dài hạn, cần kết chuyển nhượng cũng tạo thêm nguồn thu nhập nối việc cung cấp nhà ở xã hội với các hoạt động cho các công ty phát triển nhà ngoài nguồn thu từ bất động sản thương mại nhằm hỗ trợ việc thanh bán hàng và qua đó thu hút thêm doanh nghiệp toán thay cho phát triển nhà ở xã hội và áp dụng xây dựng tham gia hoạt động xây nhà ở xã hội. sáng kiến cho phép các ưu đãi vốn chỉ dành cho các công ty phát triển nhà ở xã hội sang các công Mô tả chi tiết. Khi thị trường nhà ở giá hợp lý ty phát triển nhà thương mại. bão hoà, cần bắt đầu triển khai các công cụ mới để kết nối các khu vực xây dựng nhà ở thương Đối tượng. Tất cả các doanh nghiệp xây dựng mại với các nguồn tài chính dành cho xây dựng nhà ở. nhà ở giá hợp lý bằng cách cung cấp các ưu đãi liên quan đến quyền đầu tư bất động sản. VD Bối cảnh chiến lược. Các biện pháp hiện nay thay vì đưa ra những lời hứa “bằng hiện vật” nhằm thanh toán thay cho yêu cầu nhà ở xã hội (như việc yêu cầu các công ty phát triển nhà phải theo quy định tại Nghị định 188/2013 đã đưa ra đóng góp bằng đất hoặc bằng các căn hộ đã xây các lựa chọn khác nhau cho công ty phát triển nhà xong) thì có thể cho họ lựa chọn phương pháp không thích tham gia các chương trình xây dựng khác để đóng góp bằng tiền mặt (theo từng căn nhà ở xã hội. Chính quyền địa phương sẽ phải hộ hoặc theo diện tích đất mà đáng ra họ phải đưa ra các cơ chế thu, quản lý và phân phối những đóng góp) hoặc bằng việc mua Quyền đầu tư bất khoản thanh toán này. Mô hình Quyền đầu tư động sản từ các doanh nghiệp xây dựng nhà ở bất động sản có thể được chuyển nhượng đã tạo xã hội thành công khác như được minh hoạ ở ra cho các công ty phát triển nhà một công cụ để hộp 10.12. Hộp 10.12 Ví dụ về các ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội Các khoản thanh toán kết nối từ các công ty phát triển nhà ở thương mại thay cho yêu cầu IZ. VD: để xây dựng 100 căn hộ thì công ty phát triển nhà phải đóng góp 20 căn cho mục tiêu nhà ở xã hội, mỗi căn rộng 50 m2 thì tổng diện tích là 1.000 m2. Một khoản thanh toán kết nối, chẳn hạn 1 triệu đồng/ m2, sẽ tạo thành 1 khoản tiền là 1 tỷ đồng phải thanh toán theo từng đợt từ khi động thổ tới tới hoàn thành khu nhà. Số tiền này sẽ được nộp vào Quỹ của địa phương và dùng để xây dựng nhà ở xã hội sau này. Cơ chế này có thể thay cho quy định hiện hành tại Nghị định 188/2013 về việc công ty phát triển nhà có thể đóng góp tương ứng với khung giá đất của 20% diện tích đất thay cho việc phát triển tại dự án. Chính phủ cũng có thể cân nhắc khống chế khoản thanh toán kết nối này chỉ đối với các khu vực bán đô thị các các vùng ven đô, còn việc cung cấp nhà ở giá hợp lý thì phải thực hiện tại mọi dự án trong khu vực nội đô. Quyền chuyển nhượng dự án bất động sản (TDR) từ các chương trình xây dựng nhà ở giá hợp lý sang cho các công ty phát triển nhà thương mại. Để minh hoạ cho cơ chế này, Chính phủ hãy áp dụng mô hình TDR theo nguyên tắc ¾: nghĩa là cứ 4 m2 nhà ở giá rẻ đáp ứng điều kiện của Cơ quan kiểm tra chất 93 http://www.miningweekly.com/print-version/benchmark-project-provides-affordable-workforce- housing-2013-10-11 và http://www.bizcommunity.com/Article/196/568/96783.html mô tả nỗ lực xây nhà cho người lao động của Nam Phi. Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 93 Hộp 10.12 Ví dụ về các ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội (Tiếp theo) lượng (QE) (và được phê duyệt bởi chính quyền địa phương) thì QE sẽ phát hành 1 Chứng nhận quyền đầu tư bất động sản có thể được chuyển nhượng cho 3 m2. Như vậy, để có thể xây dựng 1000 m2 nhà ở thương mại, công ty phát triển nhà cần có chứng nhận TDR cho 1000 m2, tương đương với việc họ phải mua được từ các công ty phát triển nhà khác đã được QE cấp chứng nhận cho ít nhất là 1.333 m2. Các công ty phát triển nhà ở có thể mua chứng nhận từ QE bằng tiền mặt ở bất kỳ mức giá được thoả thuận giữa 2 bên94. Nguồn thu từ bán việc QE bán TDR sẽ được dùng để tài trợ cho việc xây dựng dự án nhà ở giá hợp lý tiếp theo của QE. Hiện nay, FAR đối với các dự án phát triển địa bàn, mức giảm này có thể theo tiêu chí phân nhà ở là 5.0 với hệ số nhân là 1,5 đối với các dự loại của từng địa phương. án xây dựng nhà ở xã hội. Cần tiến hành các nghiên cứu để xác định mức tối đa phù hợp của Việc quyết định các mức thu đối với quyền đầu TDR mà các công ty phát triển nhà thương mại tư bất động sản và khoản thanh toán kết nối là có thể mua được. Bộ Xây dựng cần tham vấn một việc phức tạp. Điều quan trọng là phải tham UBND tỉnh và Sở Xây dựng địa phương khi vấn các ngân hàng thương mại khi thẩm định các xây dựng công thức miễn tiền thu đối với từng yêu cầu kỹ thuật định lượng của chương trình. Bảng 10.9 Các rủi ro của việc chuyển nhượng quyền phát triển dự án Rủi ro Biện pháp giảm thiểu Thiếu khả năng quản lý tiền thu Thành lập một cơ quan riêng để thu, quản lý và phân bổ nguồn tiền thu được từ quyền phát triển dự án được từ việc chuyển nhượng quyền phát triển dự án. Bắt đầu từ một số ít dự án quy mô nhỏ sau đó mới nhân rộng. Các quy định về phân vùng và mật Thị trường TDRs không thể hình thành nếu chưa có hệ thống quản lý mật độ dân số không đủ để hỗ trợ mô độ dân số và phân vùng ở đô thị. Cũng cần có thị trường tài chính phát hình TDR triển đủ mạnh để các thành viên trên thị trường quen với các hình thức mua bán tín dụng. Hộp 10.13 Kinh nghiệm quốc tế về các ưu đãi đối với quyền đầu tư bất động sản i. Quyền chuyển nhượng dự án đầu tư vào bất động sản (TDR) ở Ấn Độ. Ở Ấn Độ, đặc biệt là ở các thành phố lớn nơi các mảnh đất đô thị rất có giá trị nếu cho phép chúng được tăng FAR. Chính quyền đã áp dụng TDR ở Mubai theo công thức ¾ như được nêu tại Hộp 10.12. Như vậy cứ mỗi 4 m² nhà ở giá rẻ được các công ty xây (thường trên nguyên tắc phi lợi nhuận) sẽ được cấp 1 TDR giá trị 3 m² xây dựng ở một địa điểm khác trong thành phố. Thị trường TDR đã tồn tại ở Mumbai rất tốt trong hàng thập kỷ qua với mức biến động giá theo điều chỉnh tự nhiên của thị trường. ii. Kết nối thanh toán ở95 Boston, Massachusetts, Mỹ. Từ năm 2000, theo quy định của hàng loạt Nghị định (yêu cầu thực thi96) do Thị trưởng thành phố ban hành (đến nay đã chuyển thành các mệnh lệnh hành chính), các công ty phát triển nhà phải xin phê duyệt từng dự án và được yêu cầu phải thực hiện 1 trong 2 cách: hoặc là (a) phải đảm bảo một tỷ lệ nhà ở trong dự án (theo mức quy định của IZ) hoặc là (b) Phải nộp tiền tương đương với số căn hộ được IZ quy định nhưng chưa xây dựng. Số tiền khởi điểm là 52.000 USD/căn hộ vào năm 2000 và nay đã tăng lên mức 200.000 USD/căn hộ. Mô hình này đã thành công ở Boston do 2 nguyên nhân: thứ nhất là đây là yêu cầu bắt buộc do thực tế thì Cơ quan Cải tạo Boston là cơ quan duy nhất quản lý việc phân chia đất tại Boston; lý do thứ 2 là qua nhiều 94 Tại Mumbai, giá thị trường của TDR giao động theo cung và cầu. 95 Một số thành phố khác của Hoa Kỳ cũng áp dụng phương thức Thanh toán kết nối hoặc phí tác động. 96 Xem các yêu cầu thực thi tại: http://www.bostonredevelopmentauthority.org/ getattachment/449e3e98-f724-4bbf-a43d-c7c04389ab15. 94 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Hộp 10.13 Kinh nghiệm quốc tế về các ưu đãi đối với quyền đầu tư bất động sản (Tiếp theo) giai đoạn phát triển thì Boston luôn là thành phố thu hút các công ty phát triển nhà do mật độ dân số ở đây rất cao. iii. Chương trình “Khu vực lấp đầy nhà ở” của bang California, Hoa Kỳ. Chương trình “Khu vực lấp đầy nhà ở” xác định một khu vực mục tiêu (thường là một khu nhà cũ dọc đường giao thông mới được xây dựng) để các công ty phát triển nhà tự nguyện và được chủ đất lựa chọn sẽ tham gia xây dựng. Theo chương trình này, phân khu cũ vẫn tồn tại nhưng người chủ nhà hoặc công ty phát triển nhà có thể lựa chọn phân khu tối ưu sao cho đạt mục tiêu giá hợp lý (VD: tỷ lệ nhà ở xã hội là 30% chứ không phải 20%). HOZ thường có mức FAR lớn hơn, chiều cao toà nhà cao hơn, quy trình cấp phép nhanh hơn, được hưởng thêm nhiều ưu đãi hoặc miễn giảm thuế. Mô hình HOZ gần đây được áp dụng rộng rãi ở California do Thị trưởng hoặc Hội đồng của Bang có thể làm việc với các nhà đầu tư để xây dựng chiến lược phát triển cho các khu có mật độ dân số cao được ưu tiên mà không cần phải phân khu lại hoặc thay đổi các quy định về phân khu của thành phố. 10.5.C. Các biện pháp tạo thị trường khác để hỗ c. Đưa ra những hướng dẫn chi tiết và thực trợ các công ty phát triển nhà tiễn tốt về Hội những người sở hữu nhà (HNSHN). Nhà chung cư và các hình thức a. Thu thập và quản lý dữ liệu về việc đóng góp sở hữu chung khác đang ngày càng phổ biến đất cho xây nhà xã hội của cả nước. Chúng ở các thành phố của Việt Nam. Mặc dù hiện tôi khuyến nghị rằng Chính phủ cần giám nay đã có các quy định về hình thức pháp lý sát việc thực thi của chính quyền địa phương và quản lý nhà chung cư, nhà tập thể nhưng cũng như sự tuân thủ của các công ty phát vẫn cần có các hướng dẫn chi tiết hơn về mô triển nhà trong việc đóng góp đất cho mục hình quản trị và trách nhiệm của HNSHN tiêu xây nhà xã hội, được biết đến với tên và hỗ trợ sự phát triển của các công ty quản gọi là “Tạo vùng liên kết” (IZ). Chính phủ lý nhà chuyên nghiệp. Việc có một HNSHN cần đối chiếu giữa số liệu về cấp phép xây hiệu quả sẽ rất quan trọng cho việc bảo trì bảo dựng với số liệu về đất được đóng góp theo dưỡng khu nhà chung cư và qua đó nâng cao diện IZ. Hàng năm, chính phủ cần đánh giá trị của căn nhà. giá các dự án mới ở những tỉnh lớn, đánh giá sự tuân thủ quy định về đóng góp đất và d. Đơn giản hoá thủ tục hành chính trong công bố công khai kết quả như một công cụ việc cho phép các doanh nghiệp xây dựng chính sách. ICE của Bộ Xây dựng có thể vận tư nhân tham gia xây hoặc cải tạo các khu hành hệ thống cơ sở dữ liệu này bằng cách sử dân cư cũ. Theo quy định của Luật Nhà ở dụng quyền và trách nhiệm của ICE trong năm 2014, Bộ Xây dựng đang tập trung thu việc thu nhập, quản lý thông tin về các dự án hút các công ty tư nhân tham gia cải tạo các phát triển nhà mới của các địa phương. Kết khu tập thể cũ. Đây thường là các khu chung hợp giữa các cơ hội phát triển nhà giá hợp lý cư hoặc khu tập thể cũ đang xuống cấp nằm ở những khu đất được đóng góp theo diện tại trung tâm các thành phố, đặc biệt là ở Hà IZ và nâng cao nhận thức của công chúng Nội. Các địa phương có thể áp dụng mô hình về tính tuân thủ sẽ giúp các địa phương thực PPP để cung cấp nhà ở giá hợp lý bằng các chỉ thi tốt hơn chính sách này. thị cải tạo các khu tập thể cũ đồng thời đưa ra các ưu đãi (như cho phép xây số tầng cao hơn, b. Xem xét điều chỉnh thuật ngữ “Nhà ở xã thay đổi phân chia diện tích, nhà ở có mục hội” và “Nhà ở giá hợp lý” để phản ánh tốt tiêu hỗn hợp .v.v…) cũng như khuyến khích hơn trọng tâm chính sách. Sẽ có lợi hơn nếu sự tham gia của các cư dân hiện tại của khu nhà ở xã hội do các công ty phát triển nhà tư nhà. Phương pháp này cần được xem xét và nhân xây dựng có thể được gọi bằng một tên quyết định theo từng trường hợp cụ thể, tuy khác như là nhà ở do chính phủ hỗ trợ vì cách nhiên phải đảm bảo tính minh bạch, thông gọi này có sẽ giúp giảm quan niệm cố hữu về qua đấu thầu cạnh tranh. việc nhà ở xã hội thường có chất lượng kém. Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 95 Hộp 10.14 Cơ quan phát triển và cải tạo nhà đô thị tại Hoa Kỳ Từ thập kỷ 50, phần trung tâm nội đô của nhiều thành phố của Mỹ đã xuống cấp do những người có thu nhập cao chuyển ra những khu ngoại ô mới được xây dựng, để lại khu nội đô chỉ còn là chỗ ở của người nhập cư thu nhập thấp. Nhiều khu vực nội đô đã không còn được đầu tư xây dựng, vì thế chính phủ lập ra Cục Cải tạo đô thị nhằm làm một “cánh tay” của chính quyền địa phương, có quyền được kê biên/sung công các khu đất có vị trí tốt97 mà chủ đất không đóng thuế bất động sản để phân chia lại khu đất, cải tạo và giao cho các công ty tư nhân xây dựng lại. Đến nay, một vài cơ quan này vẫn đang tồn tại ở một số thành phố như Boston hoặc San Francisco98 và trở thành một tác nhân quan trọng trong quá trình quy hoạch đô thị tại các địa phương. Bên cạnh có, nhiều địa phương cũng áp dụng mô hình Khu vực được cải tạo (RDA) theo mô hình tài trợ thuế tăng thêm. Trong mô hình này, chính quyền địa phương sẽ lựa chọn một khu đất để cải tạo, sau đó cam kết sẽ dùng một phần thuế bất động sản tăng thêm do giá trị đất tăng lên làm nguồn tài chính để trợ cấp cho việc xây nhà ở giá hợp lý. Dòng tiền thu tăng lên có thể được tài trợ bởi thị trường vốn, nhờ đó chính quyền địa phương có ngay lượng tiền mặt cần thiết để đóng góp cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng và tạo việc làm cho người lao động. Mô hình này đã và đang được sử dụng rộng rãi ở Mỹ. Chương 10.6: Quản lý nhà nước về Bối cảnh chiến lược. Mặc dù đã có những nỗ nhà ở lực để cải thiện sự điều phối đối với lĩnh vực nhà ở như việc thành lập Ban Chỉ đạo trung ương Củng cố, tăng cường năng lực các cơ quan chức về chính sách nhà ở và Bất động sản, vẫn còn năng, cải thiện sự điều phối và nâng cao hiệu thiếu các công cụ và quy trình cụ thể để phối quả triển khai các chính sách, chương trình và hợp giữa các cơ quan trung ương. Cũng chưa có sáng kiến nhà ở. Đầu tư tạo nền tảng quản trị các hướng dẫn rõ ràng và kênh cung cấp hỗ trợ tốt lĩnh vực nhà ở, bao gồm hệ thống thông tin kỹ thuật để hỗ trợ và tăng cường năng lực của về bất động sản, khuôn khổ mục tiêu chung, các chính quyền địa phương trong việc xây dựng và tiêu chuẩn giám sát và đánh giá hiệu quả của các triển khai các dự án tại địa phương. Kết quả là chương trình nhà ở công. nhiều dự án nhà ở xã hội còn tản mạn và không đạt được mục tiêu đề ra. Việc hình thành một 10.6.A. Củng cố thể chế cơ quan ở cấp trung ương để đóng vai trò là đầu mối cho mọi sáng kiến về nhà ở và tập trung nỗ Tóm tắt. Tập trung xây dựng một cơ quan chính lực để tăng cường năng lực cho chính quyền địa phủ có năng lực bằng cách củng cố cơ cấu cơ quan phương sẽ giúp Chính phủ quản lý hiệu quả hơn điều phối chung có nhiệm vụ điều tiết lĩnh vực khu vực này và các chương trình của mình. nhà ở, xây dựng các chính sách, chương trình, cung cấp các khoản trợ cấp và hỗ trợ cho chính Mô tả chi tiết. Để củng cố và tăng cường hệ quyền địa phương để giúp họ triển khai tốt hơn thống thể chế, chúng tôi khuyến nghị: (i) Thành các chính sách nhà ở quốc gia. Cơ quan này không lập cơ quan quản lý chung để điều phối và giám nhất thiết phải thành lập mới, và trong báo cáo sát tình hình triển khai, và (ii) tập trung tăng này sẽ có tên gọi là Cục Nhà ở Quốc gia (NHA) cường năng lực cho chính quyền của ít nhất 5 để cho dễ hiểu. thành phố có tốc độ phát triển nhanh nhằm giúp các địa phương này triển khai tốt hơn các Mục tiêu. Các Bộ ngành trung ương, các cục, các sáng kiến nhà ở của quốc gia. cơ quan và chính quyền địa phương. 97 Theo luật Hoa Kỳ, tất cả bất động sản đều được tính thuế bất động sản hàng năm, được tính theo phần trăm của giá trị thị trường tùy theo từng thành phố. Mức thuế này phụ thuộc vào quyền đối với bất động sản. Nếu chủ đất không trả thuế đúng hạn thì chính quyện địa phương có thể kê biên tài sản (đất). Việc này được gọi là ‘quyền kê biên’. Đây là một công cụ mạnh mẽ cho phép thu hồi tài sản bị hủy hoại hoặc bỏ hoang. 98 Trang web của Boston là http://www.bostonredevelopmentauthority.org/ và của San Francisco’s là http://www.sfocii.org/. Ngoài ra cũng có một số cơ quan khác, cái thì tốt hơn nhưng cũng có cái dở hơn. 96 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Cơ quan quản lý Nhà ở quốc gia cần đóng vai đầu. Chính quyền địa phương đóng vai trò quan trò là cơ quan điều phối tổng thể giữa các Bộ trọng trong việc đánh giá nhu cầu của địa phương, ngành và các chính quyền địa phương và giám xác định các hộ gia đình mục tiêu, hỗ trợ, cung sát tình hình triển khai các chương trình nhà ở. cấp và quản lý các khoản tài trợ, khuyến khích Cơ quan này có thể nằm ở một Bộ chủ trì nào sự tham gia của tư nhân, báo cáo về kết quả thực đó, do Chính phủ quyết định, ví dụ như Bộ Xây hiện dự án. Bằng cách xây dựng hệ thống triển dựng hoặc bằng cách thành lập một cơ quan ở khai chung, hệ thống tiêu chí đánh giá kết quả và cấp cao hơn, hoặc bằng cách mở rộng chức năng đào tạo, chia sẻ kinh nghiệp, chính phủ có thể hỗ nhiệm vụ của Uỷ Ban nhà quốc gia. trợ các địa phương cung cấp nhà ở giá hợp lý một cách hiệu quả hơn. Cơ quan này nên có các chức năng nhiệm vụ như sau: Hình 10.3 Cơ cấu Thể chế trong Quản trị khu vực Nhà ở - Điều phối các cơ quan có liên quan • Tập hợp các Bộ/Cơ quan NN - Tiến hành phân tích và xây dựng chính sách Cơ quan • Phân tích & Xây dựng Chính sách - Phân bổ nguồn tài trợ tới các địa phương Nhà ở • Kênh Trợ cấp/Hỗ trợ cho chính quyền địa phương - Giám sát và đánh giá các chương trình Quốc gia • Giám sát & Đánh giá chương trình • Nhắm mục tiêu & phân nhóm - Xây dựng hệ thống mục tiêu chung • Hệ thống thông tin BĐS Nhà ở - Giám sát lĩnh vực nhà ở thông qua phân tích • Nhắc mục tiêu & Lựa chọn thông tin thị trường bất động sản Các Chính • Cơ quan Thực hiện Chương trình • Quản lý Nguồn Đất đai quyền Địa • Cung cấp hạ tầng Cơ quan này cũng nên tham gia và hỗ trợ các địa phương • Tổ chức các Thủ tục hành chính • Báo cáo về NHA phương chuẩn bị và triển khai các Sáng kiến lá cờ Bảng 10.10 Rủi go gắn liền với cải cách thể chế Rủi ro Biện pháp giảm thiểu Rào cản pháp Cần linh hoạt trong việc thành lập NHA. Trước hết, cần đạt được sự đồng thuận giữa các Bộ lý trong việc chủ chốt (Bộ Xây dựng, Bộ KHĐT, Bộ Tài chính và NHNN) rằng việc thành lập một NHA là quan thành lập NHA trọng. Cần thống nhất về chức năng nhiệm vụ và vị trí pháp lý của cơ quan này, thống nhất kế hoạch để xây dựng năng lực cho cơ quan này theo thời gian. Chính quyền Cần khuyến khích sự tham gia sớm của 5 địa phương có tốc độ phát triển cao nhất nhằm đảm địa phương ít bảo họ sẽ ủng hộ cũng như giúp họ điều chỉnh các sáng kiến quốc gia cho phù hợp với nhu quan tâm cầu và đặc điểm của địa phương. Hộp 10.15 Kinh nghiệp quốc tế về mô hình tổ chức của cơ quan quản lý nhà i. Ai cập: Quỹ Nhà ở xã hội. Với trọng tâm hậu cách mạng tập trung vào nhà ở giá hợp lý, năm 2014 Ai cập đã thành lập Quỹ Nhà ở xã hội (SHF) trực thuộc Bộ Nhà ở và phát triển đô thị. SHF là sự hợp nhất của nhiều cơ quan thuộc Bộ nhằm thay đổi lĩnh vực nhà ở, cải thiện điều kiện nhà ở của những người có thu nhập thấp (dưới mức 40% thu nhập bình quân) và thực hiện lời hứa của Chính phủ trong việc cung cấp 1 triệu căn nhà cho người có thu nhập thấp. SHF có trách nhiệm tham vấn các cơ quan liên quan để xây dựng Luật Nhà ở và các văn bản dưới Luật, xây dựng các chương trình nhà ở và giám sát triển khai các chương trình này, quản lý nguồn tài chính cho chương trình nhà ở. Đã có rất nhiều cải cách chính sách giúp cho SHF thực thi được nhiệm vụ của mình, ví dụ như việc đơn giản hoá thủ tục đăng ký đất, tăng thuế bất động sản, xây dựng khuôn khổ thế thế xây dựng nhà ... ii. Marốc. Al Omrane. Marốc đã thống nhất quản lý lĩnh vực nhà ở từ năm 2003 sau khi cuộc bất ổn ở các khu ổ chuột đã thôi thúc Vua Hassan xây dựng Chiến lược Đô thị quốc gia (NUS). Dưới sự chỉ đạo của Bộ Nhà ở Moroco, NUS có nhiệm vụ đưa ra các giải pháp nhằm hạn chế sự gia tăng tái định cư không chính thức bằng các chương trình nhà ở giá hợp lý, chủ yếu là thông qua hình thức PPP. Bên cạnh NUS, Moroco còn thành lập Tập đoàn Omrane99 vào năm 2004, đây là tập hợp của hàng chục Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 97 Hộp 10.15 Kinh nghiệp quốc tế về mô hình tổ chức của cơ quan quản lý nhà (Tiếp theo) doanh nghiệp xây dựng nhà nước nhằm trở thành một tổ chức của nhà nước có nhiệm vụ triển khai các chương trình xây nhà và điều phối các cơ quan chính phủ có liên quan. Với 14 chi nhánh ở các khu vực, Al Omrane đữa triển khai 4 chương trình: Nhà ở xã hội (thông qua PPP), Thành phố không có khu ổ chuột (nhằm cải tạo các khu ổ chuột), Chương trình nhà ở cho người có thu nhập rất thấp, và Chương trình xây dựng các thành phố mới. 10.6.B. Các yếu tố nền tảng trong quản lý nhà xây dựng được các chương trình, chính sách nước về nhà ở nhà cửa hiệu quả hơn. Tóm tắt. Xây dựng các nền tảng để quản trị lĩnh Để xây dựng được Hệ thống thông tin quản lý vực nhà ở, bao gồm tiếp tục các nỗ lực nhằm xây nhà ở (HMIS) - kho dữ liệu về thị trường bất dựng hệ thống thông tin quản lý cho lĩnh vực động sản với những thông tin đáng tin cậy, cập nhà ở, xây dựng hệ thống theo dõi và đánh giá nhật, có thể công bố công khai - Chính phủ cần để nâng cao trách nhiệm giải trình việc chi tiêu đưa ra quy trình thu thập và cập nhật thông tin công cho xây dựng nhà ở, xây dựng khuôn khổ từ các chính quyền địa phương, các Bộ ngành mục tiêu và các hình thức hỗ trợ chung cho các liên quan và các doanh nghiệp xây dựng tư nhân. chương trình nhà ở. Cơ sở dữ liệu có thể bao gồm các thông tin gắn liền với vị trí địa lý của khu đất, đặc điểm của Mục tiêu. Tất cả các thành viên thị trường, bao khu ổ chuột, diện tích, dữ liệu về nguồn cung gồm cơ quan quản lý nhà nước, tư nhân và các của thị trường, giá thuê nhà, thông tin về các hộ gia đình. chương trình tín dụng nhà ở. Để thu thập được thông tin, có thể phải tiến hành khảo sát hoặc Bối cảnh chiến lược. Việc thiếu thông tin thị yêu cầu trả lời các câu hỏi để đưa vào cuộc khảo trường đã ảnh hưởng tới khả năng của Việt sát mức sống của toàn quốc. Nam trong việc đưa ra các chương trình nhà ở giá hợp lý cho người thu nhập thập cũng như Có thể thu thập thông tin bằng hệ thống trực hạn chế khả năng của tư nhân và các gia đình tuyến, trong đó cả cổng thông tin của Chính phủ trong việc đánh giá xu hướng thị trường. Một và của cơ quan nhà nước nhằm nâng cao tính hệ thống thông tin đáng tin cậy sẽ giúp đưa ra minh bạch của thông tin và giảm thiểu các khiếm các quyết định tốt hơn. Nếu có thông thi thị khuyết của thị trường do thiếu thông tin. Theo trường thì sẽ đạt được hiệu quả kinh tế, qua đó cách này, HMIS có thể trở thành một giao diện giúp hạ giá thành xây dựng và cho phép chính cho sự tham gia của cả người dân và tư nhân. phủ có các chính sách hiệu quả và trọng tâm hơn cho người thu nhập thấp và duy trì sự ổn Thứ hai, chúng tôi khuyến nghị xây dựng một hệ định của thị trường bất động sản. thống mục tiêu dựa trên thu nhập và tiêu dùng để cải thiện tính hiệu quả của chi tiêu công và Mô tả chi tiết. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm đảm bảo rằng các trợ cấp được hướng đến những xây dựng và vận hành hệ thống thông tin về đối tượng yếu thế nhất của xã hội. Điều này đòi thị trường bất động sản. Cần xây dựng một hỏi phải tiến hành một cuộc phân tích toàn diện Nghị định quy định về phạm vi, nguyên tắc, về thu nhập và khả năng chi trả của người dân các thành phần có thể tham gia xây dựng và và tiến hành điều tra dân số, sau đó ban hành vận hành hệ thống này. Hệ thống này cần một hệ thống tiêu chuẩn đơn giản và dễ sử dụng bao gồm mọi thông tin thị trường và đảm để xây dựng các tiêu chí lựa chọn của từng địa bảo trách nhiệm giải trình của chi tiêu công pwhowng, đánh giá thu nhập của người hưởng cho việc xây nhà nhằm giúp giám sát tốt hơn lợi và xác định các gia đình đáp ứng điều kiện chuyển động của thị trường bất động sản và được hưởng lợi từ các chương trình công cộng. 99 http://www.alomrane.ma/ thông tin trên trang chủ yếu được viết bằng tiếng Pháp. 98 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Bảng 10.11 Rủi ro liên quan đến các yếu tố cơ quan của khu vực nhà ở Rủi ro Biện pháp giảm thiểu Sự sẵn có và chất Nên bắt đầu xây dựng hệ thống thông tin bằng các chỉ số cơ bản của thị trường – những lượng của dữ liệu về chỉ số phải dễ thu thập và báo cáo, sau đó thu thập các thông tin phức tạp hơn. nhà ở Chệch mục tiêu Để giảm thiểu nguy cơ trượt mục tiêu, cần sử dụng một hệ thống rõ ràng để đánh giá thu nhập, dựa trên mức tiêu dùng và tình hình nhà ở hiện tại, cùng với hệ thống thông tin trực tuyến giúp các địa phương có thể chia sẻ thông tin về đối tượng thụ hưởng tiềm năng (VD: để đánh giá đối tượng đó có nhà ở đăng ký ở địa phương khác). Hộp 10.16 Trung tâm Thông tin bất động sản của Thái Lan RECI được thành lập năm 2004 theo một Nghị Quyết của Quốc Hội Thái Lan. REIC là một đơn vị trực thuộc của Ngân hàng Nhà Chính phủ, do một Hội đồng Quản trị điều hành. Nhiệm vụ của REIC bao gồm: (i) Trở thành một cơ sở dữ liệu về kiến thức và tư vấn cho ngành bất động sản, (ii) Xây dựng các chương trình nghiên cứu, phân tích và dự báo thị trường, (iii) Xây dựng các công cụ và chỉ số nhằm dự báo một cách đáng tin cậy nhu cầu của thị trường bất động sản Thái lan, nguồn cung và mức giá, và (iv) Phổ biến thông tin liên quan về thị trường bất động sản tới công chúng và tư nhân. REIC chủ yếu được Bộ Tài chính tài trợ (thông qua Ngân hàng Nhà Chính phủ) mặc dù trong nhiều năm khoảng 10% ngân sách của Trung tâm này là từ cung cấp dịch vụ và tư vấn cho tư nhân. REIC thu thập thông tin từ 3 nguồn: - Các Bộ của Chính phủ (Bộ Đất đai, Ngân hàng trung ương Thái lan, Bộ công trình công cộng, Bộ Quy hoạch đô thị, Công ty tàu điện ngầm Băngcốc, Tổng cục Thống kê, Hội đồng phát triển nhà quốc gia, Cục thi hành pháp luật về công khai thông tin; - Thông tin về tình hình khởi công xây nhà và hoàn thiện nhà từ các doanh nghiệp xây dựng lớn; - Các cuộc khảo sát hàng quý trên 77 tỉnh (thuê một tổ chức nghiên cứu bên ngoài tiến hành). REIC xuất bản báo cáo bất động sản hàng năm, trong đó bao gồm thông tin về tình hình bán nhà, số lượng nhà khởi công, số lượng đất được giao, số lượng lượng nhà được cấp phép xây dựng, số nhà được chuyển nhượng, số nhà hoàn thành, số nhà được thế chấp, chỉ số giá nhà chung cư và chỉ số lòng tin của thị trường. 10.6.C. Các biện pháp khác để tăng cường các hoạt động mới. quản lý nhà nước về nhà ở - Đo lường ảnh hưởng về mặt tài chính đối với khu vực: (i) Chi phí của các loại hình a. Xây dựng hệ thống theo dõi và đánh giá hỗ trợ (cả trực tiếp và gián tiếp, ở cả cấp các hỗ trợ nhà ở. Một trong những nhiệm vụ quốc gia và địa phương đều cần phải đo quan trọng của Cơ quan Nhà ở quốc gia với vai lường, (ii) Thuế thu được từ các chương trò là cơ quan điều phối cấp trung ương là phải trình nhà ở, đặc biệt là nguồn thu từ các đảm bảo được tính hiệu quả và tuân thủ của chương trình hỗ trợ công cộng cũng cần các chương trình hỗ trợ quốc gia. Xuất phát được ước tính để giúp đo lường được bức từ tầm quan trọng về kinh tế và xã hội của lĩnh tranh rõ ràng về chi phí ròng của những vực nhà ở cũng như mức độ phức tạp của hệ chương trình hỗ trợ của Chính phủ; thống nhà ở, các quyết định chính sách nên - Đánh giá tính hiệu quả kinh tế và xã hội được thông báo trên hệ thống thông tin nhằm của các chương trình hỗ trợ: Các đối cho thấy tác động và các kết quả tiềm năng. Hệ tượng thụ hưởng thực tế; đo lường sự thống này cần bao gồm thông tin về: phân bổ hỗ trợ thông qua các mức thu - Tác động của lĩnh vực nhà ở đối với nền nhập, phân tích lợi ích – chi phí của các kinh tế về mặt tạo công ăn việc làm và chương trình khác nhau. Khuyến nghị Cải cách Chính sách Nhà ở 99 b. Tiến hành “Kiểm toán tài chính và thể chế”, nhằm giúp các địa phương có thể học hỏi cải cách nhằm đơn giản hoá thủ tục hành và áp dụng bài học thành công của các địa chính và tăng tính linh động. Triển khai phương khác. nghiên cứu nhằm giúp cơ quan chức năng, các hộ gia đình và tư nhân xác định được các yếu tố d. Hỗ trợ sự phát triển của mạng lưới các cản trợ việc xây nhà giá hợp lý. Các cuộc kiểm chuyên gia bất động sản. Xây dựng một hệ toán sẽ giúp xác định chi phí gắn liền với việc thống chứng nhận trình độ của các chuyên xây dựng nhà và tiêu thụ nhà, nhằm mục tiêu gia và nhà đầu tư bất động sản, những người tối thiểu hoá các chi phí này và qua đó thúc có thể được chứng nhận nhanh để triển khai đẩy việc hạ giá thành xây dựng nhà cho người các chương trình xây nhà công, và hệ thống có thu nhập thấp. Kết quả đo lường này cần này cần hoạt động với vai trò tham vấn đầu được sử dụng cho mục tiêu cải cách nhằm đơn vào cho chính phủ để xây dựng tiêu chuẩn giản hoá thủ tục hành chính, giảm thời gian xây dựng tối thiểu, để thiết kế chương trình hoãn thi công công trình tới mức có thể, qua và để triển khai hệ thống. Nếu xây dựng được đó giảm thiểu chi phí xây nhà. những hệ thống như vậy thì sẽ thúc đẩy được sự phát triển của các thành viên thị trường, c. Xây dựng cấu nối chia sẻ kiến thức giữa những công ty cam kết xây dựng nhà giá hợp trung ương và địa phương. Chính phủ cần lý, sẽ giúp đơn giản hoá được các giải pháp để tạo ra một môi trường hợp tác để các địa xã hội hoá những chương trình xây nhà công phương có thể chia sẻ với nhau các kinh và nâng cao được chất lượng xây dựng, thúc nghiệm và bài học trong việc phát triển đẩy sự sáng tạo trong thiết kế và xây dựng nhà đô thị và xây nhà giá rẻ. Việc trao đổi kinh ở giá hợp lý. Có thể bắt đầu quá trình này nghiệm có thể thông qua hôi thảo, hội nghị, bằng việc kết hợp với các Hiệp hội xây dựng diễn đàn trực tuyến, các thoả thuận hợp tác và bất động sản. giữa hai địa phương hoặc các biện pháp khác 100 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam 11 Chương Kế hoạch Thực hiện Chiến lược Lĩnh vực Trước mắt (0-12 tháng) Ngắn hạn (1-2 năm) Trung hạn (3-5 năm) 1. Tài Tăng cường năng lực cho Cải thiện khả năng tiếp cận Củng cố khuôn khổ thể chính tổ chức cho vay: với tín dụng nhà ở: chế: nhà ở - Nâng cao tiêu chuẩn và - Thiết kế, thử nghiệm và triển - Xây dựng và vận hành hệ thông lệ về cho vay, xây khai các sản phẩm tín dụng thống theo dõi và đánh dựng công cụ xử trí rủi ro. nhà ở chuyên dụng. Cân nhắc giá các chương trình hỗ trợ - Đánh giá thị trường về các các cơ chế tiết kiệm và hỗ nhà ở. sản phẩm tín dụng nhà trợ khi cần cho các sản phẩm - Đưa ra các công cụ giám ở cho các khu vực khác khác nhau. Khai thác các lựa sát và các quy định an toàn nhau. Tái cơ cấu gói hỗ chọn để hình thành các mô nhằm đảm bảo sự ổn định trợ 30.000 tỷ nhằm nâng hình tín dụng dài hạn hoặc của khu vực này. cao hiệu quả bằng cách mô hình tái tài trợ có thế chấp - Xây dựng chương trình bảo chuyển từ lãi suất sang hỗ vệ người tiêu dùng và tuyên trợ trả trước. truyền về tín dụng đối với khách hàng. 2. Nguồn Củng cố hệ thống quản lý Phát triển các công cụ mới để Đẩy mạnh việc thu lợi ích cung đất đất đai: tăng nguồn cung đất: của những mảnh đất tăng đai - Đánh giá các phương án cải - Hài hoà hoá LPF với giá đất thị giá trị và các mô hình tái cách thuế đất và cơ cấu các trường. phát triển đất: loại phí. - Thiết kế khuôn khổ đấu thầu - Nâng thuế suất đánh trên - Rà soát và đơn giản hoá rõ ràng (RFPs). đất. khuôn khổ pháp lý, các thủ - Tăng cường hiệu lực thực thi - Thí điểm LPLR và/hoặc các tục hành chính. của chính sách dành 20% diện dự án chia sẻ đất ở một số - Mở rộng mô hình một cửa tích bắt buộc để phục vụ mục thành phố, tạo khuôn khổ để đơn giản hoá các thủ tiêu nhà ở xã hội. để có thể nhân rộng trong tục liên quan đến đất đai. - Xây dựng các đề án về Chiến phạm vi cả nước - Tìm kiếm cơ hội xây dựng lược phát triển đất tổng thể, ví - Góp phần vào việc rà soát một khuôn khổ điều phối dụ thí điểm mô hình LPLR, chia loại quy hoạch tổng thể của tổng thể những vấn đề liên sẻ đất hoặc các công cụ để thu một số thành phố để gắn quan tới đất đai. được lợi ích của những mảnh kết giữa việc sử dụng đất và đất tăng giá trị. phát triển hạ tầng. 3. Nhà Củng cố thị trường nhà cho Chương trình hỗ trợ vốn đối Chương trình Phiếu thuê cho thuê thuê: với nhà cho thuê: nhà dành cho người đi thuê: - Đánh giá các quy định - Thiết kế và thí điểm chương - Xây dựng kế hoạch chi tiết và điều chỉnh tiêu chuẩn trình hỗ trợ vốn cho Bên cung. và thí điểm chương trình về quyền của chủ nhà và - Mở rộng chương trình tăng Phiếu thuê nhà phát cho người thuê nhà. cường năng lực với trọng tâm người đi thuê. - Thiết kế chương trình KHTK là các hộ dân khu vực Q1-Q2 - Điều chỉnh các quy định và và tăng cường năng lực cho và các chủ thuê nhà nhỏ. các chương trình hỗ trợ kỹ các công ty cho thuê nhà. - Xây dựng hệ thống để tổng thuật nhằm đáp ứng nhu Kế hoạch Thực hiện Chiến lược 101 Lĩnh vực Trước mắt (0-12 tháng) Ngắn hạn (1-2 năm) Trung hạn (3-5 năm) - Xây dựng các hướng dẫn hợp thông tin về thị trường cầu và ưu tiên của khu vực về cách phát triển các sản thuê nhà vào hệ thống thuê nhà. phẩm tín dụng đối với nhà thông tin quản lý. - Mở rộng chương trình hỗ cho thuê. Tiến hành đánh - Cân nhắc hình thành các trợ này tới các tỉnh khác của giá thị trường chi tiết về dây tín dụng nhằm hỗ trợ Việt Nam. nhu cầu thuê nhà tại một cho người cho vay sơ cấp để số thành phố và khu công có thể đưa ra các sản phẩm nghiệp. tín dụng dài hạn đối với nhà cho thuê. 4. Nhà tự Tạo môi trường thuận lợi cho Hỗ trợ trực tiếp cho người Mở rộng hỗ trợ và phát xây việc tự xây nhà: dân tự xây nhà: triển dựa trên chiến lược - Lập kế hoạch và triển khai thí - Thí điểm Chương trình nhà đô thị lồng ghép: điểm chương trình nhà bắt cơ bản bắt đầu ở một số tỉnh; - Tiếp tục mở rộng chương đầu cơ bản để sau này các hộ - Tiếp tục phát triển tín dụng trình nhà cơ bản và các gia đình có thể mở rộng thêm. vi mô cho lĩnh vực nhà ở. sáng kiến nâng cấp nhà ở. - Điều chỉnh tiêu chuẩn xây - Hoàn thiện, nhân rộng các - Đưa ra các mô hình mới để dựng để hỗ trợ người dân tự hoạt động đầu tư, phát hỗ trợ người dân tự xây nhà xây nhà (VD như sự tham gia triển khu dân cư và nâng có thể tiếp cận được đất. của người dân, quy hoạch cấp nhà ở. lồng ghép, diện tích đất tốt thiểu, cấp phép xây dựng). - Xem xét việc cải tạo nhà được thực hiện trong dự án VUUP và đánh giá các khu vực khác để tiến hành nâng cấp. 5. Nhà do Nâng cao ưu đãi đối với các Đưa ra cá hình thức hỗ trợ Đưa ra các ưu đãi liên quan các công doanh nghiệp xây dựng nhà mới cho các công ty phát đến quyền đầu tư bất động ty phát giá hợp lý. triển nhà: sản: triển nhà - Thực thi nghiêm túc chính - Thí điểm mô hình PPP xây - Nhân rộng mô hình PPP và xây dựng sách bắt buộc trích 20% quỹ nhà giá hợp lý trong các cải tạo các khu tập thể cũ nhà cho nhà ở xã hội và kiểm khu công nghiệp. bằng cách kết hợp với các tra nghiêm việc trích đất theo - Thiết kế Hướng dẫn cho công ty kinh doanh. quy định này. hoạt động của Hiệp hội các - Xây dựng cơ chế mới về ưu - Đơn giản hoá quá trình xác Chủ xây dựng. đãi quyền đầu tư bất động nhận điều kiện các công ty - Đưa ra các ưu đãi mới cho sản, bao gồm việc trả tiền được tham gia nhận ưu đãi việc cải tạo các khu tập thể thay cho nộp đất, thanh khi xây dựng nhà giá hợp lý. cũ. toán kết nối hoặc quyền - Thiết kế sơ bộ mô hình PPP đầu tư bất động sản có thể cho việc xây dựng nhà giá được chuyển nhượng. hợp lý. 6. Quản lý Củng cố cơ cấu của cơ quan Đơn giản hoá hệ thống Tiếp tục thúc đẩy hiệu quả nhà nước điều phối quốc gia cũng như quản trị: hoạt động của khu vực về nhà ở chiến lược quốc gia: - Tiến hành kiểm toán thể chế công: - Thống nhất về chức năng và giảm sự chồng chéo giữa - Củng cố hệ thống giám sát nhiệm vụ của cơ quan điều các tiêu chuẩn pháp lý chưa và đánh giá các chương phối chung. phù hợp. trình nhà ở. - Thống nhất lộ trình Cải cách - Thông qua các chương trình - Xây dựng cơ chế chia sẻ lĩnh vực nhà ở. hỗ trợ kỹ thuật và chia sẻ kinh nghiệm giữa các Bên. Tiếp tục các nỗ lực phát triển kinh nghiệm để giúp các địa hệ thống thông tin về đất và phương định hướng được Bất động sản. hoạt động. 102 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam nhà ở giá hợp lý ở việt nam III Phần Phụ lục Con đường phía trước 103 A Phụ lục Số liệu Tham khảo sử dụng trong các Phân tích về Khả năng Chi trả Hình A.1 Dân số thành thị theo tỉnh (nghìn người) Năm Đồng Khu vực Khu vực Tây Đông Đồng Tổng số Hà Nội TP Hồ bằng trung du, Bắc Trung Nguyên Nam bằng tại khu Chí sông miền núi Bộ và bộ sông vực đô Minh Hồng phía Bắc Duyên Cửu thị VN hải miền Long Trung 2005 4.917 1.649 4.095 1.305 6.923 3.443 22.332 2.046 5.145 2006 5.103 1.684 4.213 1.338 7.164 3.552 23.057 2.161 5.316 2007 5.319 1.722 4.345 1.374 7.440 3.674 23.877 2.307 5.510 2008 5.544 1.761 4.481 1.411 7.726 3.801 24.726 2.462 5.711 2009 5.778 1.801 4.621 1.449 8.023 3.932 25.605 2.627 5.920 2010 6.023 1.842 4.766 1.487 8.331 4.067 26.516 2.804 6.136 2011 6.131 1.921 4.893 1.511 9.060 4.204 27.719 2.858 6.248 2012 6.339 1.948 5.008 1.540 9.207 4.227 28.269 2.907 6.310 2013 6.558 1.974 5.074 1.570 9.411 4.287 28.875 2.951 6.450 2014 6.757 2.034 5.228 1.617 9.696 4.417 29.749 3.041 6.645 2015 6.974 2.080 5.352 1.650 10.079 4.516 30.649 3.136 6.794 2016 7.199 2.128 5.480 1.684 10.477 4.618 31.577 3.235 6.947 2017 7.431 2.177 5.611 1.719 10.891 4.722 32.532 3.336 7.103 2018 7.670 2.226 5.745 1.754 11.322 4.828 33.517 3.441 7.262 2019 7.917 2.277 5.882 1.790 11.769 4.936 34.531 3.549 7.425 2020 8.172 2.329 6.022 1.827 12.234 5.047 35.576 3.661 7.592 Source: Niên giám thống kê năm 2013: Bảng 23, pp 72ff.. Ghi chú: Năm nguồn: 2005, 2010, 2011 và 2012, các năm khác được ngoại suy dựa trên xu hướng quan sát được. Tốc độ tăng trưởng được sử dụng cho các dự báo là sự thay đổi trung bình hàng năm của giai đoạn 2005 đến 2012 và 2010 đến 2012 nhằm cho thấy sự chậm lại của tốc độ tăng trưởng. Các dự đoán này tương đồng với dự đoán thay đổi trung bình của Tổng cục Thống kê. 104 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Hình A.2 Quy mô Hộ gia đình Thành thị theo khu vực Năm Đồng Khu vực Khu vực Tây Đông Đồng Tổng số Hà Nội TP Hồ bằng trung du, Bắc Trung Nguyên Nam bằng tại khu Chí sông miền núi Bộ và bộ sông vực đô Minh Hồng phía Bắc Duyên Cửu thị VN hải miền Long Trung 2002 - - - - - - 4,27 - - 2012 - - - - - - 3,83 - - 2009 3,7 3,5 4,0 4,0 4,1 4,2 3,96 3,7 4,1 2010 3,6 3,4 4,0 4,0 4,1 4,2 3,91 3,6 4,1 2011 3,6 3,4 3,9 3,9 4,0 4,1 3,87 3,6 4,0 2012 3,6 3,3 3,9 3,9 4,0 4,1 3,83 3,6 4,0 2013 3,5 3,3 3,8 3,8 3,9 4,0 3,79 3,5 3,9 2014 3,5 3,3 3,8 3,8 3,9 4,0 3,75 3,5 3,9 2015 3,4 3,2 3,7 3,7 3,8 3,9 3,71 3,4 3,8 2016 3,4 3,2 3,7 3,7 3,8 3,9 3,67 3,4 3,8 2017 3,4 3,2 3,7 3,7 3,8 3,9 3,63 3,4 3,8 2018 3,3 3,1 3,6 3,6 3,7 3,8 3,59 3,3 3,7 2019 3,3 3,1 3,6 3,6 3,7 3,8 3,55 3,3 3,7 2020 3,3 3,1 3,5 3,5 3,6 3,7 3,51 3,3 3,6 Nguồn: Tổng cục Thống kê, năm 2002 và 2012. Các năm khác được tính toán dựa trên phương pháp nội suy và dự đoán, sử dụng tốc độ thay đổi hàng năm giai đoạn từ 2002 đến 2012 (-1,09 phần trăm). Các ước tính theo khu vực được dựa trên các số liệu trước đó của Tổng cục Thống kê. Hình A.3 Số liệu về thiếu hụt nhà ở định tính theo Khu vực Năm Đồng Khu vực Khu vực Tây Đông Đồng Tổng số Hà Nội TP Hồ bằng trung du, Bắc Trung Nguyên Nam bằng tại khu Chí sông miền núi Bộ và bộ sông vực đô Minh Hồng phía Bắc Duyên Cửu thị VN hải miền Long Trung Ít hơn 6m2 3,0 1,2 2,9 2,3 3,0 8,1 4,4 4,6 8,7 Không có vòi nước 18,3 41,9 32,0 63,0 33,9 23,8 29,0 8,1 15,9 Không có bồn cầu 6,6 31,7 16,1 31,4 30,0 5,6 14,7 1,3 2,8 Không có nước hoặc hệ thống 20,2 49,9 37,8 69,5 44,9 27,1 34,0 8,5 18,1 vệ sinh Không có cột trụ chắc chắn 0,1 6,6 1,6 5,4 17,0 1,0 3,9 0,0 0,7 Không có mái nhà vững chắc 8,0 29,9 42,9 81,6 89,5 77,3 53,3 6,8 74,0 Không có tường vây chắc chắn 0,1 9,5 0,8 1,3 11,5 0,7 2,9 0,0 0,4 Không cột trụ hoặc mái nhà hoặc 8,1 34,8 43,5 83,0 90,0 77,3 54,0 6,8 74,0 tường vây chắc chắn Trước 1975 5,5 2,2 7,4 3,0 6,9 11,2 7,4 7,5 14,1 Không có 2 yếu tố trên trở lên 32,1 61,7 68,8 94,9 93,8 82,8 69,1 23,4 79,4 Đơn vị: Tỷ lệ phần trăm trên tổng số nhà tại mỗi khu vực Nguồn: VHLSS dạng dài năm 2012. Con đường phía trước 105 Hình A.4 Nhà ở Thương mại Thấp cấp Loại hình/ Diện Vị trí Giá m2 Đơn giá Nguồn thông tin Doanh nghiệp tích (triệu Triệu (m2) đồng) đồng Star City 50 Rìa trong Hà Nội 35 1750 Sở XD HN cuối 2013 Tòa căn hộ 15 60 Dự án lớn mới XD tại TPHCM 23 1380 Công ty Cổ phần Linan tầng Việt Hưng 63,5 Long Biên rìa trong HN 24 1524 Sở XD HN cuối 2013 CC Nàng Hương 72 583 phố Nàng Hương HN 26 1872 Sở XD HN cuối 2013 thị trường thứ cấp CC 65 335 Cầu Giấy HN 32 2080 Sở XD HN cuối 2013 Thaloga-Econ 91 250 Minh Khai nội thành HN 15 1365 Sở XD HN cuối 2013/ internet Petroland 68 Quận 2 TP HCM 17,9 1220 http://nhadat24h.net/ 12- Mar-14 Nam Đô 75 609 Trương Định Hà Nội 22 1650 Broker ngày 12 Tháng ba 2014 Eco Park/ 92 Xuân Quan Hà Nội 20 1840 NHTG đi thăm vào 09 Tháng 3 năm 2014 Nam Long với TP HMC 420 đến IFC họp ngày 12 tháng 3 vốn IFC 1050 năm 2014 Ví dụ về CHCC có kích thước nhỏ nhất, giá thấp nhất. Giá cả từ 420 - 2.080 triệu đồng; điển hình trên 1.500 triệu đồng, tính đến tháng 3 năm 2014. Nguồn: Dựa trên các Nghiên cứu định tính Nhà ở Xã hội: Thị trường Nhà ở đế Sống và cho Thuê dành cho Người Thu nhập Thấp tại Hải Phòng, TP HCM và Cần Thơ, 2014. Hình A.5 Nhà ở Xã hội Thấp cấp Loại hình/ Diện Vị trí Giá m2 Đơn giá Nguồn thông Doanh nghiệp tích (triệu Triệu tin (m2) đồng) đồng căn hộ 36-60 Hà Nội 13 tháng 8 288 (lowest) Giám đốc nhà ở căn hộ 36-60 TPHCM 12 tháng 7 252 (lowest) BXD căn hộ 36-60 Đà Nẵng 7 tháng 5 180 (lowest) căn hộ 36-60 n.a. Thuê hàng tháng: 20.000-40.000 Tòa chung cư 35-40 Bing Dok 12 km về phía nam 10 340-400 Công ty Lay Tang trung tâm TPHMC Tòa chung cư 60-70 Bing Dok 12 km về phía nam 13,9 800-1000 trung tâm TPHMC Tòa căn hộ 36 Báo cáo tóm tắt, TPHCM Tầng 2 6 216 IDICO-ORBIZ công nhân 36 Tầng 5 3,76 135 (Giá chưa được 60 tầng trệt với cửa hàng 8,1 486 duyệt) 66 Khu đô thị mới Sài Đồng, phía 12,7 chưa 800 Tòa chung cư đông Hà Nội (tầng thấp nhất) VAT Co3 Hadico 74 12,7 900 Căn hộ ở tầng 36 Khu đô thị mới Đặng Xá II, phía 8,6 chưa 310 Công ty xây thấp 69 Đông Hà Nội VAT 593 dựng Ví dụ về Đơn giá Nhà ở Xã hội thấp nhất vào tháng 3 năm 2014 Từ 135 - 1 tỉ; điển hình xấp xỉ khoảng 400 triệu đồng Nguồn: Dựa trên các Nghiên cứu định tính Nhà ở Xã hội: Thị trường Nhà ở đế Sống và cho Thuê dành cho Người Thu nhập Thấp tại Hải Phòng, TP HCM và Cần Thơ, 2014. 106 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Hình A.6 Nhà Ống Thấp cấp tại Hà Nội Quận Vị trí Diện tích xây Giá 1 m2 Đơn giá dựng(m2) (triệu đồng) (triệu đồng) Bắc Từ Liêm Khu vực đang sốt rìa Bắc 33 14,9 490 Bắc Từ Liêm Khu vực đang sốt rìa Bắc 48 14,2 680 Bắc Từ Liêm Khu vực đang sốt rìa Bắc 46 13,4 615 Bắc Từ Liêm Khu vực đang sốt rìa Bắc 80 11,5 915 Bắc Từ Liêm Khu vực đang sốt rìa Bắc 42,7 15,3 650 Thanh Xuân Rìa trong phía Tây 43 17,5 750 Thanh Xuân Rìa trong phía Tây 60 18,4 1.100 Hà Đông Khu vực đang sốt rìa Tây Nam 40 9,5 380 Hà Đông Khu vực đang sốt rìa Tây Nam 32,5 15 490 Long Biên Khu vực rìa Đông Bắc qua sông đắt đỏ 41 18 740 Cầu Giấy Khu vực đang sốt rìa Tây bắc 36 15 540 Cầu Giấy Khu vực đang sốt rìa Tây bắc 36 15 540 Cầu Giấy Khu vực đang sốt rìa Tây bắc 46 15,5 710 Cầu Giấy Khu vực đang sốt rìa Tây bắc 42 14,3 600 Hoài Đức Khu vực nông thôn cũ, năng động rìa phía Tây 44 10,5 460 Hoài Đức Khu vực nông thôn cũ, năng động rìa phía Tây 32 10 320 Ví dụ các Căn Nhà Ống nhỏ để Bán tại Hà Nội (tháng 5 năm 2014): Khoảng giá: Từ 320 - 1,1 tỉ; điển hình xấp xỉ khoảng 500 triệu đồng Nguồn: Dựa trên các Nghiên cứu định tính Nhà ở Xã hội: Thị trường Nhà ở đế Sống và cho Thuê dành cho Người Thu nhập Thấp tại Hải Phòng, TP HCM và Cần Thơ, 2014. Hình A.7 Nhà Ống Thấp cấp tại TPHCM Quận Vị trí Diện tích xây Giá 1 m2 Đơn giá dựng(m2) (triệu đồng) (triệu đồng) Bình Chánh Rìa phía Tây 45 2,7 120 Bình Chánh Rìa phía Tây 50 2,8 140 Thủ Đức Rìa phía Đông với khu công nghiệp 54 12,8 688 Thủ Đức Rìa phía Đông với khu công nghiệp 38 9,7 368 Quận 7 40 12 480 Quận 12 Phía bắc gần kv nông thôn 42,6 9,3 393 Quận 12 42 9,2 386 Tân Phú Rìa phía Tây Nam 42 9,5 400 Tân Phú Rìa phía Tây Nam 49 16,3 799 Ví dụ các Căn Nhà Ống nhỏ để Bán tại TPHCM (tháng 5 năm 2014): Khoảng giá: Từ 120 - 799 triệu; điển hình xấp xỉ khoảng 400 triệu đồng Nguồn: Dựa trên các Nghiên cứu định tính Nhà ở Xã hội: Thị trường Nhà ở đế Sống và cho Thuê dành cho Người Thu nhập Thấp tại Hải Phòng, TP HCM và Cần Thơ, 2014. Con đường phía trước 107 Hình A.8 Nhà Tự xây Giá thấp nhất Chủng loại Giá 1 m2 Đơn giá (triệu đồng) (triệu đồng) Đất giá rẻ nhất trên những con đường và ngõ nhỏ (bán chính thức?) 2,5 đến 5 Chi phí xây dựng (bán chính thức?) 2,5 đến 4 Nhà quy chuẩn loại 2: nhà 2 tầng 238 Lô đất 50 m2 2,5 125 Nhà đơn tầng rộng 45 m2 2,5 113 Nhà quy chuẩn loại 1: nhà 3 tầng 177 1/3 của lô 50 m2 2,5 42 3 căn 45 m2 trong nhà ống G+2 3 135 Nhà quy chuẩn loại 2a: nhà 2 tầng nhỏ 113 1 lô đất 25 m2 2,5 50 Nhà đơn tầng 20 m2 2,5 63 Nhà quy chuẩn loại 1a: nhà 3 tầng nhỏ 81 1/3 của lô 25 m2 2,5 21 3 căn 20 m2 trong nhà ống G+2 3 60 Tự xây nhà ở đơn giản, tiêu biểu vào khoảng .: 80 đến 240 triệu đồng Theo khảo sát Nhà ở Tự xây tại 6 khu vực thu nhập thấp tại TPHCM, Cần Thơ và Hải Phòng (08-09/2014). Nguồn: Dựa trên các Nghiên cứu định tính Nhà ở Xã hội: Thị trường Nhà ở đế Sống và cho Thuê dành cho Người Thu nhập Thấp tại Hải Phòng, TP HCM và Cần Thơ, 2014. Hình A.9 Các mức cho Thuê hiện nay tại các Thành phố của Việt Nam Thành phố/ Hải Phòng (VND) Thành phố Hồ Chí Minh (VND) Cần Thơ (VND) Phường Máy Chai Vĩnh Niệm Hiệp Thành Bình Hưng Hòa A An Khánh Hưng Lợi Phòng 6-9 m2 600.000- 500.000- ±1.000.000 ±1.000.000 800.000 800.000 800.000 800.000 1.000.000 1.000.000 Phòng 12-15 m2 800.000- 700.000- 1.000.000- 1.200.000- 800.000- 800.000- không có tầng 1.000.000 1.000.000 1.200.000 1.500.000 1.200.000 1.200.000 lửng Phòng 12-15 m2 N/A N/A 1.200.000- 1.800.000- 1.000.000 1.000.000 với tầng lửng 2.000.000 2.000.000 1.500.000 1.500.000 (4-6 m2) N/A Phòng 20-25 m2 N/A 1.500.000- 1.800,000- 1.200.000- 1.200.000- 2.000.000 2.500,000 1.500.000 1.500.000 Nhà riêng (chủ 1.200.000- 1.500.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 1.500.000 nhà đi vắng) cho 1.500.000 4.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 thuê (18 m2) Nguồn: Dựa trên các Nghiên cứu định tính Nhà ở Xã hội: Thị trường Nhà ở đế Sống và cho Thuê dành cho Người Thu nhập Thấp tại Hải Phòng, TP HCM và Cần Thơ, 2014. 108 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam B Phụ lục Tổng quan về Chương trình Nhà ở Công Phần tiếp theo sẽ cung cấp một cái nhìn tổng với chương trình này chủ yếu là không đổi nên quan về các chương trình nhà ở công đã được chính phủ đã tuyên bố mục tiêu hoàn thành nốt Chính phủ Việt Nam thực hiện sau thời kỳ Đổi cam kết vào năm 2020 mặc dù mục tiêu để đạt Mới. Tham khảo Bảng B.1 để biết thêm về phân được điều này cho đến nay là chưa rõ ràng. bổ ngân sách tổng hợp dự kiến và được lưu lại cùng số lượng nhà ở được thực hiện trong mỗi 2. Hỗ trợ nhà ở cho người dân sống chương trình. ở các khu vực ngập lụt ở đồng bằng sông Cửu Long 1. Hỗ trợ nhà ở cho người có công Chương trình này nhắm đến các hộ gia đình ở Chương trình nhà ở cho người có công được bắt khu vực nông thôn của vùng đồng bằng sông đầu từ năm 1992. Nhóm mục tiêu là 340.341 hộ Cửu Long bị ảnh hưởng bởi lũ lụt. Chương trình gia đình đủ điều kiện đối với chương trình này, này được Bộ Xây dựng giám sát và 5 UBND tỉnh đây là những người có đóng góp cho cách mạng trong khu vực đồng bằng sông Cửu Long thực vào trước năm 1945 hoặc được nhận bằng khen hiện. Chương trình này còn bao gồm việc các cấp quốc gia như các học giả hay các nhạc sĩ hàng UBND tỉnh đầu tư vào cơ sở hạ tầng để phòng đầu. Các tiêu chí chứng nhận và lựa chọn những ngừa rủi ro lũ lụt, trong đó có việc xây đắp đê người được thụ hưởng do Bộ Lao động Thương điều và một chương trình tín dụng ưu đãi để các binh và Xã hội xác định. Bộ Xây dựng- thực hiện hộ gia đình có thể sửa chữa, nâng cấp và xây mới giám sát chương trình và đề xuất phân bổ ngân nhà cửa nhằm làm giảm các thiệt hại do lũ lụt có sách, Bộ Tài chính chịu trách nhiệm thông qua. thể gây ra. Kinh phí được cấp từ ngân sách cả chính quyền Cho đến năm 2014, 40.536 căn nhà hay 71,7%, trung ương và địa phương. Ủy ban nhân dân theo như kế hoạch 56.520 căn đã được giao. Các tỉnh (UBNDT) thực hiện việc mua, cả nhà chính quyền địa phương đã cam kết đóng góp chung cư và nhà ở mặt đất rồi sau đó tặng cho 231 tỉ đồng và chính phủ đóng góp 905 tỉ đồng các hộ gia đình có đủ điều kiện. Vốn cũng có thể thông qua NH Chính sách Xã hội bên cạnh được tài trợ để cải tạo nhà đối với những người khoản 1,087 nghìn tỉ tín dụng ưu đãi và 164 tỉ thụ hưởng đã có nhà. Các hộ gia đình được trao đồng tín dụng thương mại đóng góp thông qua đầy đủ quyền do đó họ có thể toàn quyền bán đi các ngân hàng nhà nước. hoặc để làm tài sản thừa kế. Chương trình được thực hiện trên một cơ sở đặc biệt mà không có Hầu hết các căn nhà đã được cải tạo tại chỗ mặc các điều kiện rõ ràng về chất lượng và giá cả của dù có một số trường hợp phải điều chỉnh lại các căn nhà được mua và tặng cho các hộ gia đất đai do bắt buộc phải thực hiện tái định cư. đình khiến cho mô hình này trở nên không hiệu Trong những trường hợp này, việc giao đất được quả về mặt kinh tế. thống nhất ở tại địa phương và được các UBND tạo điều kiện ở cấp huyện và cấp xã. Chương Hơn 72000 căn nhà đã được giao tính đến trình này phần lớn đạt kết quả thành công với tỉ năm 2014 với 2,4 nghìn tỉ đồng ngân sách của lệ mất khả năng chi trả thấp và đạt được sự tăng chính phủ. Vì số lượng người đủ điều kiện đối trưởng nhất quán. Hiện nay chương trình này Con đường phía trước 109 vẫn được thực hiện và chính phủ đặt mục tiêu các tổ chức tài chính vi mô (xem thêm chi tiết hoàn thành vào năm 2020 với thêm 16.000 hộ trong chương 5). Ngoài ra, NHCSXH dựa chủ gia đình được thụ hưởng. yếu vào Hội Liên hiệp Phụ nữ, Hội Nông dân, Đoàn Thanh niên cho việc gặp gỡ khách hàng và 3. Hỗ trợ nhà ở cho người dân sống các hoạt động như tìm khách hàng, thẩm định ở các khu vực thường bị lũ lụt ở miền cho vay, giải ngân và thu nợ. Các khoản vay đã có Trung. tỷ lệ mất khả năng chi trả rất thấp nhờ vào việc gia hạn thêm 5 năm và không phạt nếu thanh Chương trình dành cho các hộ gia đình bị ảnh toán trước. Ngoài ra, một số lượng ít các hộ gia hưởng bởi lũ lụt ở miền Trung vẫn còn đang đình yếu thế nhất như các gia đình nông dân trong giai đoạn lập kế hoạch với mục tiêu nhân nghèo không có sự giúp đỡ của gia đình có thể rộng sự thành công của chương trình tại đồng được cấp đất và tặng nhà ở cơ bản vào khoảng 20 bằng sông Cửu Long. Ngân sách phân bổ dự kiến đến 40 triệu một căn từ UBND xã. là 543 tỉ đồng từ ngân sách trung ương cùng 6 tỉ đồng từ ngân sách địa phương và 608 tỉ đồng tín Trong năm 2014 Thủ tướng Chính phủ quyết dụng ưu đãi đối với 40.500 hộ gia đình. Chương định sửa đổi định hướng của chương trình này trình này có khả năng được áp dụng phương để tập trung vào việc xóa đói giảm nghèo bền pháp thực hiện từ dự án tại đồng bằng sông Cứu vững và có thêm mục tiêu 510.700 hộ gia đình Long với việc kết hợp đầu tư vào cơ sở hạ tầng từ năm 2015 đến 2019. của chính quyền địa phương với tín dụng ưu đãi dành cho các hộ gia đình để nâng cấp và cải tạo 5. Nhà ở xã hội cho sinh viên nhà thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội. Ra mắt vào năm 2009 thông qua Nghị định số 4. Hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo ở khu 65, chương trình nhà ở sinh viên khuyến khích vực nông thôn đầu tư nhà nước vào việc xây dựng ký túc xá cho sinh viên100. Mục tiêu ban đầu là cung cấp chỗ ở Chương trình này nhằm hỗ trợ cho các hộ gia để đáp ứng được khoảng 60 phần trăm nhu cầu đình rất nghèo và chưa có nhà ở tại nông thôn, tổng số sinh viên. đã được triển khai từ năm 1994. Chương trình đã được sửa đổi vào năm 2008 theo Nghị định Các dự án nhà ở sinh viên chủ yếu được nhà số 167. Tính đến năm 2010, 260.587 hộ hay nước cấp vốn thông qua việc phát hành trái 46 phần trăm trên 496.025 hộ gia đình dự kiến phiếu101, mặc dù có sự đóng góp từ ngân sách nhận được sự hỗ trợ, chủ yếu thông qua chương hàng năm của Bộ Giáo dục và Đào tạo (MET) trình tín dụng chi phí thấp dành cho cải tạo và cũng như ngân sách địa phương đến từ phí sử xây dựng nhà dần dần được quản lý bởi Ngân dụng, cho thuế đất và thuế đất. Sau khi được sự hàng Chính sách Xã hội Việt Nam. Ngân sách ủy quyền của Thủ tướng và các UBND tỉnh, các chi cho chương trình này cho đến nay là 5798 tổ chức sinh viên được trực tiếp nhận ngân sách tỉ đồng và dự kiến chi 12.712 tỉ đồng trong 5 để xây dựng theo thiết kế được Bộ Xây dựng năm tới. chấp thuận. Nghị định số 65 cũng mang đến những ưu đãi đối với các nhà đầu tư sử dụng vốn Các khoản vay tài chính vi mô được cung cấp ngoài nhà nước để đầu tư vào ký túc xá sinh viên cho các hộ gia đình với lãi suất trợ cấp không đổi mặc dù các ưu đãi này là rất hạn chế để có thể là 3%, thấp hơn nhiều so với lãi suất phổ biến của kích thích nhân rộng102. 100 Số sinh viên này bao gồm cả sinh viên các trường công lập và tư thục, trường cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và cao đẳng nghề, trường trung cấp. 101 Bộ KH & ĐT và Bộ Tài chính ban đầu dự kiến khoảng 8 nghìn tỷ đồng từ trái phiếu Chính phủ để thực hiện chương trình này. 102 Số tiền này bao gồm tiền miễn trừ phí sử dụng đất, thuế GTGT, giảm thuế TNDN. Đổi lại, các nhà đầu tư ký túc xá sinh viên được yêu cầu phải tổ chức quản lý, vận hành, bảo dưỡng sau đầu tư hoặc ủy thác một tổ chức khác để thực hiện các dịch vụ này. 110 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Từ năm 2009, Bộ Xây dựng đã thông qua 95 dự chỗ ở cho khoảng 50 phần trăm trên tổng số 2,2 án nhà ở xã hội cho sinh viên, chiếm tổng vốn triệu công nhân tại các khu công nghiệp trong đầu tư 19.696 nghìn tỷ đồng và với mục tiêu là năm 2015. 330.000 căn103. Tính đến tháng 1 năm 2015, 75 dự án chủ yếu nằm ở ngoại thành đã bàn giao Các nhà đầu tư có thể lựa chọn tự mình xây phục vụ 145.000 sinh viên. 20 dự án khác vẫn dựng hoặc chuyển giao đất và cơ sở hạ tầng cho đang được chuẩn bị hay đang được xây dựng. các doanh nghiệp xây dựng để xây nhà ở cho các công nhân thuê. Đất đai sẽ được dành riêng tại Nhà ở được tổ chức thành các phòng chung các khu công nghiệp, việc đền bù được chi trả bởi nhiều người với 5 đến 6 giường tầng, diện tích tối UBND cấp tỉnh dành cho những người chủ đất thiểu cho mỗi sinh viên là 4m2 104. Đối với dự án cũ, và đất từ yêu cầu dành ra 20% diện tích của do nhà nước tài trợ, tiền thuê chỉ được đặt ở mức các dự án thương mại hay dự án xây dựng các khu đủ bù chi phí quản lý, vận hành và bảo dưỡng và đô thị mới theo Nghị định 188/2013. Ngân sách được xác định bởi các trường đại học phối hợp địa phương có thể được sử dụng để đền bù cho cùng với các UBND tỉnh. Chi phí vốn và khấu chủ đất, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hao tài sản bất động sản không được tính vào tiền hạ tầng cho nhà ở công nhân khu công nghiệp. cho thuê. Đối với các dự án không phải do nhà Diện tích sinh hoạt dành cho công nhân khu nước đầu tư, luật quy định mức lợi nhuận không công nghiệp được đặt ở mức tối thiểu là 5m2/ được vượt quá 10% và thời gian thu hồi vốn ít người và mức giá cho thuê phải được UBND cấp nhất là 20 năm. Trong thực tế, chỉ có một số ít tỉnh thông qua và không tính đến tiền đầu tư của các dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngoài nhà nhà nước, lợi nhuận của nhà đầu tư không được nước khi đất đai và vốn dài hạn được thành phố vượt quá 10% và thời gian thu hồi vốn ít nhất là cung cấp hoặc do bản thân trường đại học chi. 20 năm. Những ưu đãi bổ sung cho các nhà đầu tư bao gồm phí sử dụng đất và thuế đất105. Chương trình này đã đóng một vai trò quan trọng trong việc cung cấp nhà ở sinh viên nhưng Các nhà đầu tư nhà ở cho công nhân khu công lại không thành công trong việc đạt được mục nghiệp dự tính sẽ được hưởng tín dụng dài hạn tiêu đề ra, chủ yếu do các tổ chức trong các khu với lãi suất ưu đãi từ Quỹ Phát triển Nhà ở Địa vực đô thị gặp khó khăn trong việc tìm đất cho phương. Tuy nhiên, TPHCM là một trong số ít dự án. Và dường như công tác giám sát, ví dụ các chính quyền địa phương với Quỹ Phát triển như việc báo cáo kết quả cũng không còn được Nhà ở Địa phương có khả năng tài trợ cho loại thực hiện sau khi vốn đã được giải ngân. hình nhà ở này. Các dự án khác nhận được tài trợ từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB), 6. Nhà ở xã hội cho công nhân các khu trong đó cung cấp các khoản vay được tài trợ công nghiệp thông qua phát hành trái phiếu Chính phủ bảo lãnh trực tiếp cho các nhà đầu tư với kỳ hạn vay Chương trình nhà ở xã hội dành cho công nhân dài hạn và lãi suất cố định (ví dụ: 15 năm và 9,65 tại các khu công nghiệp được khỏi động vào năm phần trăm một năm). Ban đầu VDB cho 44 dự 2009 theo nghị định số 66. Nghị định yêu cầu án lớn vay với sự thông qua của Bộ Xây dựng. các nhà đầu tư tại các khu công nghiệp phải quy 391 tỷ đồng cho vay đầu tiên đã được thực hiện hoạch các khu vực dịch vụ và nhà ở xã hội cho với Viglacera để xây dựng 1.000 căn nhà ở xã hội công nhân. Mục đích của việc này là để cung cấp tại huyện Gia Lâm, Hà Nội. 103 Khi cầu vượt quá cung, các nhà quản lý ký túc xá phải cho thuê theo thứ tự ưu tiên sau: các sinh viên từ các tỉnh khác, sinh viên nghèo, sinh viên học tốt và sinh viên năm thứ nhất. Các sinh viên gặp khó khăn về tài chính có thể vay Nhà nước để trả tiền thuê nhà theo Quyết định số 157/2007 của Thủ Tướng Chính Phủ về tín dụng cho sinh viên. 104 Nhà ở sinh viên cũng có thể được xây dựng ở mức lớn hơn 1,5 lần mật độ xây dựng và tỉ lệ sử dụng đất được quy định. 105 Nhà đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế GTGT, cũng như thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm tính từ khi có thu nhập chịu thuế, giảm 50% tiền thuế thu nhập doanh nghiệp trong 9 năm tiếp theo và hưởng 10% thuế thu nhập doanh nghiệp trong toàn bộ vòng đời của dự án. Con đường phía trước 111 Đã có 1.129 tỷ đồng chi ngân sách địa phương Mục tiêu ban đầu của chương trình bao gồm và 24.425 tỉ đồng kinh phí đầu tư được dự kiến 7.106.272 m2 nhà ở xã hội hay 166.390 căn, cho giai đoạn 2009-2015, mặc dù vẫn chưa có và ngân sách được phân bổ bao gồm 30 nghìn hồ sơ về chi tiêu thực tế. Mặc dù mục tiêu đặt ra tỉ đồng tín dụng ưu đãi và 1,31 nghìn tỉ đồng là xây dựng 6.039.898 m2 nhà ở xã hội dành cho ngân sách địa phương dành cho cơ sở hạ tầng, 960.264 công nhân trong các khu công nghiệp cùng với 27,24 nghìn tỉ đồng từ các nhà đầu nhưng mới chỉ có 123 dự án được phê duyệt tính tư. Mặc dù giải ngân chậm nhưng đã có 129 dự đến năm 2014, trong đó 64 dự án đã được hoàn án nhà ở xã hội thuộc chương trình này được thành (20.277 căn) và 59 dự án vẫn đang được Bộ Xây dựng thông qua tính đến tháng 12 năm thực hiện (66.753 căn). 2014, trong đó có 38 dự án hay 19.686 căn đã hoàn thành, 91 dự án hay 58.830 căn đang Sự quan tâm đến chương trình này đã bị giảm được xây dựng. bớt vì nhiều lý do. Nhiều căn hộ cung cấp cho công nhân là các phòng ở chung lên đến 10 Đánh giá chi tiết về Chương trình này được người, đây không phải là những lựa chọn ưu tiên cung cấp tại Chương 5. đối với những công nhân có gia đình hoặc những người muốn thuê nhà của các hộ gia đình tại các 8. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bán khu vực xung quanh. Hơn nữa, các nhà đầu tư cho người đang thuê thường không mấy hứng thú với công việc quản lý nhà ở. Cuối cùng, các quá trình và các yêu cầu Chương trình được khởi động theo Nghị định đi kèm với việc thương lượng sự hỗ trợ của chính số 61 năm 1994. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quyền địa phương thường không minh bạch và được bán với giá ưu đãi, thấp hơn nhiều so với được thực hiện theo các cách đặc biệt gây khó giá thị trường cho những người đang thuê. khăn cho các nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch. Trong số 362.500 nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, có 286.300 căn hay 86,3% đã được tư nhân hóa 7. Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thành công. Các căn còn lại chưa thực hiện được thấp tại các khu vực đô thị do có các vướng mắc về pháp lý. Ví dụ, một số căn nhà đang được nhiều hơn một gia đình thuê Bắt đầu từ năm 2009 (Nghị định số 67), nhà dẫn đến xung đột về vấn đề ai được quyền mua đầu tư các dự án được xếp loại nhà ở xã hội106 lại, việc phân chia sẽ được tiến hành như thế nào. được hưởng các quyền lợi đối với đất đai, thuế và tín dụng107. Trong năm 2013, hình thức hỗ Sau khi tư nhân hóa, nhiều căn hộ trong chương trợ này được bổ sung bằng tín dụng ưu đãi được trình này không được bảo dưỡng và trở nên tồi cung cấp thông qua gói 30 nghìn tỷ đồng. Gói tàn. Những hộ gia đình thu nhập thấp được mua trợ cấp này được Ngân hàng Nhà nước quản lý nhà thường thiếu đầu tư vào việc sửa chữa do trong thời gian tối đa 3 năm và ban đầu được thiếu nguồn lực. Hơn nữa, một số các căn tư chi trả thông qua năm ngân hàng đối tác108 nhân hóa được xây theo kiểu nhà tập thể Liên cung cấp thế chấp đến những người mua đủ Xô cũ. Các hộ gia đình mua nhà tập thể mà điều kiện với lãi suất ưu đãi (ví dụ: thời hạn vay không có hệ thống quản lý đi kèm dẫn tới việc tối đa 15 năm, lãi suất cố định trần là 6% và tỉ lệ không có đơn vị nào chịu trách nhiệm bảo trì khoản vay trên tài sản thế chấp từ 70 đến 80%) các khu vực chung hay tổng thể tòa nhà. Do đó cũng như là đến những doanh nghiệp xây dựng nhiều tòa nhà ở vào tình trạng hư hỏng nặng các dự án nhà ở xã hội. do không được sửa chữa. Phổ biến ở đây là tình trạng mở rộng dần dần không chính thức và 106 Nhà ở xã hội nhằm phục vụ các nhóm đối tượng sau: cán bộ và viên chức nhà nước và chính phủ, công nhân khu công nghiệp, sinh viên, nhân viên của các tổ chức chính trị - xã hội, quân nhân và các hộ gia đình thu nhập thấp. 107 Với các chương trình sinh viên và công nhân khu công nghiệp, các dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại các khu vực đô thị được miễn phí sử dụng đất, thuế VAT cũng như là giảm trừ thuế thu nhập doanh nghiệp. 108 Để được mở rộng thêm đến 10 ngân hàng thương mại. 112 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam việc tái phát triển chiến lược trở thành một vấn Từ góc độ quản lý, các định chế thương mại đề ưu tiên chính trị tại chiến lược nhà ở 2020. tham gia bắt buộc phải báo cáo hàng tháng và Trên khắp Việt Nam, có khoảng 3 triệu m2 nhà hàng quý về dư nợ cho vay và tỉ lệ nợ xấu, việc chung cư cũ được xây dựng trước năm 1991 với sử dụng vốn của chương trình và các kế hoạch hơn 100.000 hộ gia đình sống trong đó. sử dụng tiếp theo, các hồ sơ hành chính gửi cho người vay cùng các thông tin về các công ty con 9. Nhà ở chính thức và chi nhánh. Các định chế thương mại tham gia dự kiến cũng phải thực hiện đánh giá hàng Chương trình nhà ở công cuối cùng nhằm mục quý tại cơ sở của một số mẫu khách hàng nhằm đích cho thuê đối với các sĩ quan quân đội và đảm bảo rằng vốn được sử dụng cho mục đích các công chức cao cấp tại các chính quyền địa nhà ở. Thực hiện kiểm toán chương trình hàng phương và trung ương. Ước tính có 315,280 m2 năm nhằm đảm bảo sự hiệu quả của các định chế nhà ở loại này bao gồm 49 biệt thự và 3.377 căn thương mại tham gia. hộ. Các căn nhà này chủ yếu do chính quyền trung ương và một số UBND tỉnh sở hữu và Đối với hợp phần C, một đơn vị tái tài trợ nhà quản lý. Hiện không có số liệu liên quan đến nhà ở vẫn còn nằm trong quá trình đánh giá của ở chính thức được xây mới nhưng số lượng được NHNN. Hợp phần C đã thành lập một nhóm ước tính là không nhiều và hầu hết nhà ở được HFF do Ngân hàng Nhà nước quản lý và các thu hồi và phân bổ lại sau khi thay đổi công tác. nhân viên kỹ thuật được đào tạo nhiều về các vấn đề chính sách sử dụng các công cụ bảo hiểm 10. Dự án Tài chính Nhà ở và đảm bảo thế chấp. Nhiều nỗ lực đã được thực hiện nhằm phát triển một cơ sở dữ liệu về nhu Bắt đầu vào năm 2003 và kết thúc tài chính vào cầu nhà ở ban đầu đề phục vụ việc cho vay đối năm 2012, Dự án Tài chính Nhà ở được sự hỗ với các hộ gia đình thu nhập thấp ở đô thị và trợ của ADB bao gồm 3 hợp phần. Hợp phần để xây dựng và triển khai một hệ thống giám sát A bao gồm cho việc cho vay thế chấp cho các hộ hoạt động dự án có thể giám sát các số liệu cho gia đình có thu nhập thấp tại đô thị (ULIH) bởi vay từ Hợp phần A và B. Kinh nghiệm của Ngân các thể chế thương mại tham gia (PFI) như Ngân hàng Nhà nước trong việc quản lý cho vay Hợp hàng Đông Á và Ngân hàng Nhà ở Mekong. Hợp phần A và B và thiết lập một nhóm kỹ thuật phần B cung cấp tài chính vi mô nhà ở cho các hộ HFF thuộc hợp phần C có thể được sử dụng nghèo thành thị (UPH) thông qua các tổ chức tài trong những nỗ lực thiết kế chính sách tài trợ chính cộng đồng (CFI) như Ngân hàng Hợp tác nhà ở cho người thu nhập thấp. xã. Hợp phần C tìm cách thiết lập một đơn vị tái tài trợ nhà ở (HFF) đóng vai trò cao nhất trong 10. Hợp phần Tài trợ Nâng cấp Nhà ở việc giúp đỡ nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển của Dự án Nâng cấp Đô thị Việt Nam lành mạnh của lĩnh vực tài chính nhà ở. (VUUP) Chương trình được khởi đầu chậm chạp do thất Hợp phần tài trợ nâng cấp nhà ở là một phần bại ở khâu thiết kế, ví dụ như các điều kiện cho của chương trình VUUP với dòng tín dụng 15 vay chặt chẽ, thủ tục hành chính ngặt nghèo triệu USD được cung cấp cho các định chế tài nhưng cũng có các nguyên nhân từ điều kiện chính vi mô và các mạng lưới cộng đồng để hỗ thị trường như sự khan hiếm nguồn cung nhà trợ nâng cấp nhà cửa cho những hộ gia đình thu ở cho người nghèo thành thị, thiếu các thông nhập thấp tại TPHCM, Hải Phòng, Cần Thơ tin bất động sản nhằm hướng dẫn việc thực hiện và Nam Định. Có 90.000 hộ gia đình đã tiếp chương trình cũng như có ít bên cho vay tham cận được với chương trình cho vay này. Những gia. Những thay đổi đối với các điều kiện tham người đi vay có thu nhập thấp có thể vay được gia chương trình đã mang đến những kết quả tối đa 15 triệu đồng với thời hạn cho vay dài tích cực. Các yêu cầu về mức trần cho vay và thu nhất là 5 năm. nhập đối với hợp phần A và B được điều chỉnh hàng năm để phù hợp với những thay đổi kinh Việc cho vay, quản lý và thu nợ được tiến hành tế, các trung tâm thành thị có mức trần cho vay theo khuôn khổ cho vay và dịch vụ có sẵn của cao hơn đề bù đắp chi phí cao. các tổ chức bao gồm việc hợp tác chặt chẽ với Con đường phía trước 113 UBND phường và các nhóm cộng đồng để đã khiến các hộ gia đình mất đi các công việc đánh giá lịch sử cho vay, cung cấp kiến thức phi chính thức của họ như nghề bán hàng cho người đi vay và đảm bảo khả năng trả nợ rong và lao động tại gia. Các nhóm tiết kiệm vay. Các bên cho vay như các tổ chức tài chính hầu như không được duy trì và người dân cộng đồng cũng thành lập các nhóm tiết kiệm không được giáo dục một cách hiệu quả về tài cộng đồng với 5 người một nhóm như là một chính vi mô. Mất việc làm và sự thất bại của yêu cầu về thế chấp xã hội nhằm giảm bớt rủi mô hình tiết kiệm đã dẫn đến tỉ lệ trả nợ nhà ro của các khoản vay. ở cho HEPRF thấp. Các khoản vay nâng cấp nhà ở của VUUP nằm 13. Dự án Nâng cấp Nhà ở của Liên trong các sản phẩm cho vay không lợi nhuận minh châu Á vì Hành động Cộng đồng đầu tiên được quản lý bởi nhiều Tổ chức tài chính vi mô và mạng lưới Hội phụ nữ, đặc biệt Các nỗ lực nâng cấp nhà ở của Liên minh Châu tại các khu vực thành thị. Mạng lưới dựa vào Á vì Hành động Cộng đồng (ACCA) diễn ra cộng đồng mạnh mẽ của các bên cho vay và sự đồng thời cùng với các nỗ lực nâng cấp cơ sở hỗ trợ của UBND phường đã có nhiều đóng hạ tầng cho các cộng đồng nhỏ thông qua Quỹ góp vào tỉ lệ thu nợ lành mạnh. Báo cáo của Phát triển Đô thị (CDF’s) do Hiệp hội các Đô Quỹ Phát triển Kinh tế Phụ nữ (WEDS) của thị Việt Nam giám sát. Quá trình này được bắt Hội Phụ nữ tại TPHCM cho thấy hoạt động đầu với các khoản tiết kiệm cộng đồng nhằm cho vay nâng cấp nhà đạt kết quả tốt với tỉ lệ đảm bảo sự cam kết và tiếng nói của các thành nợ xấu 0,01%. viên cộng đồng. Quỹ Phát triển Đô thị được nhận nguồn vốn gốc từ ACCA và cùng với Để mở rộng hoạt động cho vay và tăng số tiền các khoản tiết kiệm cộng đồng để cung cấp các cho vay, các thể chế cho vay cộng đồng sẽ cần khoản vay trong nội bộ cộng đồng để nâng cấp phải điều chỉnh và xây dựng một khuôn khổ nhà ở. Chương trình nâng cấp nhà ở nhắm đến cho vay của mình. các cộng đồng nhỏ tại khu vực đô thị với nỗ lực thí điểm đáng chú ý nhất tại thành phố Vinh. 12. Dự án tái định cư Tân Hòa Lò Gốm Với sự giúp đỡ của ACCA, 29 gia đình tại Tân Hoa Lò Gốm (THLG) là một dự án tái phường Cửa Nam đã đề xuất tái phát triển định cư đô thị tại phường Bình Hưng Hòa, nhà ở tập thể công nhân cũ nát của họ tương TPHCM với 72 gia đình được di dời từ các ngôi ứng với kế hoạch tái phát triển và tái định cư nhà được xây dựng tạm thời và không chính của thành phố. ACCA cung cấp các khoản thức đến 3 khối nhà ba tầng để thành phố có vay nhà ở, huẩn luyện cộng đồng về quy hoạch thể tiến hành nâng cấp nhà ở, hạ tầng và đê kè và xây dựng nhà ở và sự kết nối giữa cộng đồng đường thủy. Chương trình với kế hoạch ban và các cơ quan chính quyền địa phương. Quỹ đầu thực hiện trong 3 năm đã bị kéo dài lên 8 Phát triển Đô thị cũng thực hiện tài trợ nhà ở năm do cần thời gian để đàm phán và xây dựng. với lãi suất 0% trong 10 năm, với số tiền trả nợ Được tài trợ từ sự Chương trình Hợp tác Kỹ là 150.000 đồng một tháng. Việc thí điểm đã thuật của Bỉ thông qua khoản vay ODA, dự án mang đến những căn nhà 2 tầng trên các lô đất là một nỗ lực chung đa ngành của các thực thể 45m2 với đường và cống thoát nước được mở bao gồm chính quyền địa phương, Hội Phụ nữ, rộng. Sau khi hoàn thành dự án, thành phố Quỹ Xóa đói Giảm nghèo (HEPRF) và những Vinh đã có kế hoạch áp dụng mô hình tự nâng người lao động xã hội. Trước khi tái định cư, cấp tương tự tại 135 cộng đồng trong thành dự án được coi là tương đối thành công từ các phố. Trong suốt quá trình này, thành phố giai đoạn đánh giá nhu cầu, xây dựng mối quan đóng vai trò then chốt trong việc xây dựng tâm của cộng đồng, công tác hòa giải, cấu trúc nên một môi trường để cộng đồng có thể liên và thực hiện chương trình. kết với các kiến trúc sư và các nguồn tài chính, cùng với các thủ tục hành chính đơn giản liên Những thách thức chính của dự án xảy ra khi quan đến quyền sử dụng đất, hướng dẫn quy người dân bắt đầu sinh sống tại các khối nhà hoạch và xây dựng. tái định cư. Việc di dời địa lý và sống trên tầng 114 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam Hình B.1 Phân bổ Ngân sách cho các Chương trình Nhà ở Công từ năm 1995 NGUỒN VỐN (Tỷ đồng) Kết quả đầu ra Chương trình Năm Ngân Ngân Tín dụng Tín dụng Quỹ đầu Quỹ Tổng (HH - Hộ gia sách sách ưu đãi thương tư khác đình) Trung địa mại ương phương Chương trình hỗ trợ nhà ở cho Kế hoạch 9.300 1.500 10.800 340.341 HH người có công 1996-2015 Thực hiện 2.400 Không 72.153 HH 2013-2014 có số liệu Chương trình hỗ trợ nhà ở cho Kế hoạch 905 231 1.087 164 2.387 56.520 HH người dân sống ở các khu vực 2009-2014 thường có lũ lụt ở đồng bằng Thực hiện 40.536 HH Không có số liệu sông Cửu Long đến năm 2014 71,70% Chương trình hỗ trợ nhà ở Kế hoạch 543 6 608 1.157 40.500 HH cho người dân sống ở các khu 2014-2016 vực thường có lũ lụt ở Khu vực miền Trung Chương trình hỗ trợ nhà ở cho Kế hoạch 500 5.798 496.025 HH các hộ nghèo ở khu vực nông đến năm 2010 thôn Thực hiện 2.554 400 2.344 12.712 260.587 HH 2009-2010 46,00% Kế hoạch 4.724 328 7.660 510.700 HH 2011-2015 Thực hiện đến năm 2014 Nhà ở xã hội cho sinh viên Kế hoạch 38.000 38.000 330.000 chỗ ở 2009-2015 cho sinh viên Thực hiện 19.696 19.696 330000 chỗ ở đến năm 2014 cho sinh viên Nhà ở xã hội cho công nhân Kế hoạch 1.129 24.425 25.554 6.039.898 m2 tại các khu công nghiệp 2009-2015 960.264 người Thực hiện Không Không Không 87.030 căn. đến năm 2014 có số có số có số liệu liệu liệu Nhà ở xã hội cho người có Kế hoạch 1.310 30.000 27.240 28.550 7.106.272 m2 thu nhập thấp tại các khu vực 2009-2015 166.390 căn. thành thị Thực hiện Không 4.727 Không 75.516 căn. đến năm 2014 có số có số liệu liệu Bán nhà do Nhà nước sở hữu Kế hoạch Việc bán nhà do Nhà nước sở hữu cho những người đang thuê 362.500 căn. cho những người đang thuê 1994-2010 được thực hiện với giá ưu đãi (thấp hơn nhiều so với giá thị theo Nghị định 61/CP ngày 05 Thực hiện trường) nhưng rất khó để tính được số tiền Nhà nước đã hỗ trợ. 286.300 căn. tháng 7 năm 1994 1994-2010 86,30% Thực hiện Không có số liệu liên quan đến việc xây dựng mới nhà ở công. 315.280 m2 bao Nhà ở chính thức 2005-2014 Chỉ có số liệu về tổng diện tính và số căn xây dựng bao gồm cả gồm nhà cũ và nhà mới xây. 49 biệt thự & 6377 căn hộ. Con đường phía trước 115 C Phụ lục Danh sách tài liệu tham khảo Danh sách bài báo, báo cáo, tài liệu: 1. Abdul, Nasir PKM; Huynh, Long Tuong. Luật Kinh doanh Bất động sản Việt Nam. Gide Loyrette Nouel Law Firm. UK. 2014. 2. ADB. Vietnam: báo cáo kết thúc dự án tín dụng nhà ở. 2013. 3. Brandsma, Judith; Duong, Loan. Dự án cải tạo đô thị Việt Nam. Cấu phần 3 của Chương trình tín dụng vi mô cải tạo nhà (3b): Các đối tác thiết kế và triển khai. 2014. 4. BTC. Reflection Paper: Urban Upgrading in Ho Chi Minh City. The Unexpected Social Impact of an Infrastructure Project. 2014. 5. CBRE. Bên trong thị trường của Hanoi và thành phố Hồ Chí minh. Quý 3, 2014. 6. Davidson, Forbes & G. Payne. Cẩm nang dự án đô thị: Hướng dẫn xây dựng dự án mới nhằm giúp tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp, xuất bản lần 2. Liverpool University Press. 2000. 7. Dye, Richard & Richard England. Đánh giá lý thuyết và thực tế thuế đất. Lincoln Institute: Cambridge, MA. 2010. 8. IMF. Tham vấn Điều khoản 4 của Vietnam. Washington, DC. 2014. 9. IMF. Vietnam: Báo cáo quốc gia số 14/311. Tha 201gs 104. 10. Jung, Sanghoon, Du Huynh, and Peter G. Rowe. Các mẫu hình đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam: Thị trường căn hộ của TP. HCM 39: 105-113. 2013. 11. Kim, Annette. North versus South: Tác động của các chuẩn mực xã hội lên giá quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam, World Development. 35(12): 2079–2095. 2007. 12. Leaf, Michael. 2002. Câu chuyện về 2 ngôi làng – Toàn cầu hoá và những thay đổi ở khu vực ven đô tại Việt Nam và Trung Quốc 19(1): 23–31. 2002. 13. McCaig, B & N. Payavcnik. Thoát khỏi nông nghiệp: những thay đổi cơ cấu tại Việt Nam Tháng 10 2013. 14. McKinsey & Company. Đưa nền kinh tế Việt Nam lên tầm cao mới. Tháng 2 2012. 15. Macquarie Equities Research. Chiến lược của Việt Nam: Thực tế có thể tạo nên một số thay đổi. Tháng 8 2013. 16. Bộ Xây dựng.Chương trình nhà ở xã hội của Việt Nam. Bài trình bày của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản. 2014. 17. Bộ Tài nguyên môi trường. Báo cáo thống kê đất năm 2011. 18. Ngo, Alex, and Huynh The Du. Phát triển đô thị thương qua tài trợ cho cơ sở hạ tầng gắn với đất: trường hợp của thành phố HCM.Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright2010. 19. Nguyen, Kim Anh; Le, Than Tam. Tính bền vững của thể chế tín dụng vi mô tại Việt Nam: Bối cảnh và tác động. 2013 20. Overseas Development Institute. Tiến bộ của Việt Nam trong tăng trưởng kinh tế và xoá đói giảm nghèo: Các thành tích đáng ấn tượng. Tháng 6 2011. 21. Chương trình hợp tác về Quản trị địa phương dân chủ ở Đông Nam Á (DELGOSEA); Do, Hau. Prof. Dr. Kết cấu chính quyền địa phương và tình trạng phân cấp, phân quyền www.delgosea.eu. 22. The Economist Intelligence Unit (EIU). Dự báo kinh tế Việt Nam 2015. 23. Tuan, T.B. PFM Reforms: Bài học – lời hứa – và nước mắt: Hội thảo khu vực Châu á về quản lý 116 Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam tài chính công. Phnom Penh. 26 tháng 11 2014. 24. UNDP. Đánh giá tình hình nghèo đói ở đô thị tại Hà Nội và Thành phố HCM. Tháng 9 2010. 25. UN-HABITAT. Thông tin cơ bản về khu vực nhà ở của Việt Nam. Hanoi: UN-HABITAT Vietnam. 2012. 26. Verschure, Hasan; S. Boonyabanch; Nguyen; Tran. Báo cáo kết thúc và khuyến nghị đối với dự án thí điểm tái định cư và cơ sở hạ tầng tại Dự án kênh, cải tạo đô thị và vệ sinh tại Tan hoa. 2006. 27. Vietnamnet. Nhu cầu nhà ở cho người lao động tại khu công nghiệp. 30/9 năm 2014. 28. VPBank Securities (VPBS). Phạm vi nền công nghiệp VIệt Nam. Tháng 1 2014 29. VPBS. Ngành xây dựng Việt Nam: Phạm vi của ngành công nghiệp. Hanoi. Tháng 3 2014. 30. Waibel, Michael, Donald Eckert, Michael Bose, and Volker Martin. Nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP HCM giữa tái hoà nhập và phân tán ASIEN 103: 59-78. 2007. 31. World Bank. Tịch biên và sung công đất ở Việt Nam: Cách tiếp cận quan điểm, xác định giá đất và cơ chế đền bù. Hanoi. 2011. 32. World Bank. Bắt đầu tốt nhưng chưa hoàn thành: Các tiến bộ đáng kể của Việt Nam trong xoá đói giảm nghèo và các thách thức mới. Đánh giá nghèo đói tại Việt Nam. Hanoi. 2012. 33. World Bank. Đánh gia skhuoon khổ tài chính đối với hạ tầng đô thị tại Việt Nam. Washington, DC. 2013. 34. World Bank, Hinh T. Dinh. Nghành công nghiệp ánh sáng tại Việt Nam: tạo việc làm và sự thịnh vượng ở một quốc gia thu nhập trung bình. Định hướng phát triển: phát triển khu vực tư nhân. 2013. 35. World Bank. Bài trình bày của chuyên gia kinh tế G. Demombynes. Hệ thống đăng ký nhà đất ở Việt Nam: Những gì chúng ta đã biết và ý tưởng cho một nghiên cứu mới. 1 tháng 8 2014. 36. World Bank. Báo cáo đánh giá kết quả của Nghiên cứu về nhà ở xã hội tại Hai Phong, Ho Chi Minh City, Can Tho. Tháng 11 2014. 37. World Bank. Liên minh Châu Á hướng tới Hành cộng của cộng đồng để cải tạo các khu nhà ổ chuột. 2014. 38. World Bank. Thống kê: Cập nhật về tình hình kinh tế của Việt Nam. Tháng 12 2014. 39. World Bank. Báo cáo phát triển Việt Nam năm 2014. Nâng cao trình độ cho Việt Nam: Chuẩn bị lực lượng lao động cho nền kinh tế thị trường hiện đại. 2014. 40. World Bank. Báo cáo đánh giá khu vực tài chính Việt Nam (FSAP). Tháng 6 2014 41. World Bank. Tình hình thay đổi đô thị tại Đông ÁWashington, DC. 2015. Danh sách trang web: 1. Tổng Cục Thống kê Việt Nam: www.gso.gov.vn 2. Ủy Ban Nhân Dân TP HCM: www.hochiminhcity.gov.vn 3. Bộ Xây dựng: www.moc.gov.vn 4. Bộ Tài chính: www.mof.gov.vn 5. Bộ Kế hoạch và Đầu tư: www.mpi.gov.vn 6. Bộ Tài nguyên và Môi trường: www.monre.gov.vn 7. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: www.sbv.gov.vn 8. Cục Xúc tiến Thương mại: www.vietrade.gov.vn Con đường phía trước 117