73156 САНХҮҮГИЙН САЛБАРЫН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ХӨТӨЛБӨР ХӨГЖЛИЙН МОДУЛЬ МОНГОЛ УЛС ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТ ТЕХНИК ХАВСРАЛТ 2012 ОНЫ 6 ДУГААР САР ДЭЛХИЙН БАНК САНХҮҮ, ХУВИЙН ХЭВШЛИЙН ХӨГЖИЛ ХАРИУЦСАН ДЭД ЕРӨНХИЙЛӨГЧИЙН АЛБА ЗҮҮН АЗИ, НОМХОН ДАЛАЙН БҮС ХАРИУЦСАН ДЭД ЕРӨНХИЙЛӨГЧИЙН АЛБА i ТОВЧЛОЛ Аймаг Орон нутгийн нэгж (Монгол Улс 21 аймагтай) AПУ Актив, пассивын удирдлага ЖӨХ Жилийн өсөлт, хувиар ХХОСЗ Хувьсах хүүтэй орон сууцны зээл ATM Автомат теллер машин МБ Монголбанк (төв банк) ӨХХ Өөрийн хөрөнгийн хүрэлцээний үзүүлэлт ЗМС Зээлийн мэдээллийн сан ҮЦТТТХТ Үнэт цаасны төлбөр тооцоо, төвлөрсөн хадгаламжийн төв ӨОХ Өр-орлогын харьцаа ЗАНДБ Зүүн Ази, Номхон далайн бүс ЭТТ Эрдэнэс Тавантолгой (уул уурхайн төсөл) СЗХ Санхүүгийн зохицуулах хороо ТХОСЗ Тогтмол хүүтэй орон сууцны зээл ССҮХ Санхүүгийн салбарын үнэлгээний хөтөлбөр ДНБ Дотоодын нийт бүтээгдэхүүн Гэр хороолол Монгол Улсын хотуудын захаар байдаг, инженерийн шугам сүлжээнд холбогдоогүй суурин хэсэг МУЗГ Монгол Улсын Засгийн газар ОСС Орон сууцны санхүүжилт СӨХ Сууц өмчлөгчдийн холбоо ОСҮӨ Орон сууцны үнийн өсөлт МХТ Мэдээлэл харилцааны технологи СТОУС Санхүүгийн тайлагналын олон улсын стандарт ОУВС Олон Улсын Валютын Сан ҮЦХОУБ Үнэт цаасны хороодын олон улсын байгууллага БХТКНС Банк хоорондын төлбөрийн картын нэгдсэн сүлжээ ХОНАСБ Хувьцааг олон нийтэд анхлан санал болгох МТ Мэдээллийн технологи ХТБ Харилцагчаа таньсан байх ЛХБ Лондонгийн Хөрөнгийн бирж ЗҮХo Зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцаа БСХС Бичил санхүүгийн хөгжлийн сан ОССК Орон сууцны санхүүжилтийн корпораци ММНБИ Монголын Мэргэшсэн нягтлан бодогчдын институт MИK Монголын ипотекийн корпораци ОСЗЭҮБХ Орон сууцны зээлийн эх үүсвэр бүрдүүлэх хэрэгсэл Төг Монгол төгрөг СЯ Сангийн яам ХЗЯ Хууль зүйн яам ii ХОСБ Харилцан ойлголцлолын санамж бичиг МХБ Mонголын хөрөнгийн бирж БЖДБ Бичил, жижиг, дунд бизнес ТТҮЗ Төлбөр тооцооны үндэсний зөвлөл ҮСХ Монгол Улсын Үндэсний статистикийн хороо ББСБ Банк бус санхүүгийн байгууллага ЧЗ Чанаргүй зээл OT Оюутолгой (уул уурхайн төсөл) ББГ Биржийн бус гүйлгээ АЦ Арилжааны цэг БГЦ Банкны гүйлгээний цэг ТХТ Төр, хувийн түншлэл ОСЭХҮА Орон сууцны эрчим хүчний үр ашиг ҮХХХОТС Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын траст сан ОСЗБҮЦ Орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас СНМТ Стандарт, кодын мөрдөлтийн тайлан ХЗХ Хадгаламж зээлийн хоршоо ҮЦТТТ Үнэт цаасны төлбөр тооцооны төв ЭХЭБГ Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газар ЖДБ Жижиг, дунд бизнес ҮЦЗЗХ Үнэт цаасны зах зээлийн тухай хууль Сум Тосгон (Монгол Улс 360 сумтай) ТӨХ Төрийн өмчийн хороо ХСС Хувийн сууцны санхүүжилт T+3 Арилжаа хийгдсэнээс гурван өдрийн дараа ТТ Tехник туслалцаа Ам. доллар АНУ-ын доллар ДБ Дэлхийн Банк өомү Өмнөх оны мөн үетэй харьцуулсан Валютын ханш (2012 оны 2-р сарын 2-ны өдрийн байдлаар) 1 төгрөг = 0.000735294 ам. доллар 1 ам. доллар = 1,360 төгрөг iii Гарчиг I. Хураангуй ………………………………..……………………...........………………….2 II. Үндсэн зөвлөмжүүд ………………………………………………...…………………..4 III. Орон сууцны санхүүжилтийн захын тойм ……………..…….…............……………7 IV. Орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтийг тэнцвэржүүлэх асуудал..................................…11 V. Төсвийн санхүүжилттэй орон сууцны хөтөлбөрийг бэхжүүлэх асуудал ……….....17 VI. Орон сууцны зээлийн санхүүжилтийн бүтцийг боловсронгуй болгох асуудал ….22 Хавсралт 1. 2007 оны ССҮХ-ийн Орон сууцны санхүүжилтийн техник хавсралтанд тусгагдсан зөвлөмжүүд ……...…........................................................................................26 Хавсралт 2. Дэлхийн улс орнуудын үл хөдлөх хөрөнгийн зах дээр ажиглагдсан хэт халалтын зарим туршлагаас ….….................................................................................…..29 Хавсралт 3. Орон сууцны зээлийн захын зуучлалын үндэс ………….....…..……….…..37 Ашигласан ном материал .....................................................................................................39 1 УДИРТГАЛ Орон сууцны санхүүжилтийн тухай энэхүү техник хавсралт нь Санхүүгийн салбарын үнэлгээний хөтөлбөрийн Хөгжлийн модулийн нэг хэсэг бөгөөд Монгол Улсын орон сууцны зээлийн захын техник асуудлуудыг илүү дэлгэрүүлэн судалсан ажлын үр дүн юм1. Дэлхийн Банкнаас Санхүүгийн салбарын үнэлгээний хөтөлбөр (ССҮХ)-ийн Хөгжлийн модулийг бэлтгэхээр томилогдсон ажлын хэсэг 2012 оны 1-р сарын 23-наас 2-р сарын 4-ний өдрүүдэд Улаанбаатар хотод ажиллаж, энэхүү хавсралтыг боловсруулсан бөгөөд орон сууцны зээлийн захын өнөөгийн байдалтай танилцаж, уг захыг цаашид тогтвортой хөгжүүлэх нөөц бололцоог олж тогтоох зорилго агуулав. Цаашилбал, техник хавсралтанд орон сууцны зээлийн үйл ажиллагаа, барилга үйлдвэрлэл зэрэг орон сууцны санхүүжилтийн бусад хэлбэрүүдийг тусгаагүй болохыг анхаарна уу. Ажлын хэсэг Монголбанк, Сангийн яам, Санхүүгийн зохицуулах хороо, Хөдөө аж ахуй, хүнс, хөнгөн үйлдвэрийн яам, Барилга, хот байгуулалтын яам, Монголын хөрөнгийн бирж, Мэдээлэл, харилцаа холбоо, технологийн газар, ЖДБ-ийн газар, засгийн газрын бусад агентлаг, арилжааны банкууд, банк бус санхүүгийн байгууллагууд, зах зээлийн бусад оролцогчидтой уулзаж ярилцав. Дээрх байгууллагуудын албан тушаалтан, мэргэжилтнүүд ажлын хэсгийн бүрэлдэхүүнтэй уулзаж ярилцан, нягт хамтран ажилласан явдалд талархал илэрхийлж байна. Дэлхийн Банкны Монгол дахь суурин төлөөлөгчийн газрын ажилтнууд мөн ССҮХ - ийн ажилд үнэтэй туслалцаа дэмжлэг үзүүлснийг дурьдахгүй өнгөрч болохгүй. 1 Дэлхийн Банкны Санхүү, хувийн хэвшлийн салбарын хөгжлийн газрын Орон суцны санхүүжилтийн ахлах мэргэжилтэн Андрей Милютин энэхүү техникийн хавсралтыг боловсруулж, Дэлхийн Банкны ажилтнууд болох Соня Брайович Братанович, Алекс Панков, Ира Пепперкорн, Саймон Уолли нар санал дүгнэлтээ хандивласан. 2 I. ХУРААНГУЙ Монгол Улсын орон сууцны зээлийн зах хурдацтай өсч, Монгол Улсын Засгийн газар иргэдийг орон сууцаар хангах асар их хүч хөрөнгө шаардсан зорилт дэвшүүлсэн энэ үед уг салбарыг хөгжүүлэх нэгдмэл арга барил шаардлагатай байна. Бодлого боловсруулагчид дараах үндсэн гурван чиглэлд анхаарлаа хандуулах хэрэгтэй. Үүнд: a. Нэгдүгээрт, орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлтийг илүү сайн тэнцвэржүүлэх шаардлагатай байгаа бөгөөд үүний тулд засгийн газар орон сууцны зээлийн стандарт, хяналт шалгалтыг хянамгай байлгах, орон сууцны инженерийн шугам сүлжээ байгуулах, бүсчилсэн газар хуваарилж өгөх зэрэгт түлхүү анхаарах нь чухал байна. b. Хоѐрдугаарт, төсвийн хөрөнгөөр хэрэгжиж байгаа болон төлөвлөгдсөн орон сууцны санхүүжилтийн хөтөлбөрүүдийг үр дүнтэй хэрэгжүүлж, орон сууцны зээлийн зах дээр үнэлгээний гажуудал үүсэхээс сэргийлж, төлөвлөлтийг оновчтой хийж, ил тод байдал, засаглалын хатуу шаардлага тавихад онцгойлон анхаарах шаардлагатай байна. c. Гуравдугаарт, засгийн газар орон сууцны зээлийн эх үүсвэрийн бүтцийг оновчтой зохион байгуулж, хөрөнгийн захын хууль эрх зүй, зохицуулалтын орчин, цаашилбал МИК-ийн засаглал, бүтээгдэхүүн, үйл ажиллагааг боловсронгуй болгоход анхаарах нь зүйтэй. Монголын орон сууцны зээлийн зах эрчимтэй өсч байна. Багцын өрийн үлдэгдэл 2009- 2011 оны хооронд 190 хувиар нэмэгдэж, 656 тэрбум төгрөгт (482 сая ам. доллар) хүрснээр 2010 онд ДНБ-ий 8 хувь, 2011 онд банкны зээлийн өрийн үлдэгдлийн 12 хувьтай тэнцэж байсан. Орон сууцны зээлийн захын 89 хувийг дөрвөн том зээлдүүлэгчид бүрдүүлж байгаа тул их төвлөрөлтэй. Мөн орон зайн хувьд ч төвлөрөл Улаанбаатар хот дотор болон түүний ойр орчимд байдаг. Орон сууцны үнэ сүүлийн хоѐр жилд, нэн ялангуяа 2011 онд огцом өссөн. Энэ хугацаанд орон сууцны зээлээр давамгайлан санхүүжигдсэн хэсэгт үнийн өсөлт 36 гаруй хувьтай байсан. Орон сууцны зээл хэрэглээний зээлийн ерөнхий өсөлттэй ойролцоо хувиар өсч байгаа боловч үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт 2011 онд ХҮИ, ДНБ - ий өсөлтийг тус тус нилээд түрүүлсэн. Орон сууцны зээлийн багцад улирлын нөлөө байдаггүй учраас чанаргүй зээлийн багц одоогоор маш бага байгаа. Гэхдээ зээлийн өр, орлогын харьцаа өндөр байгаагаас зээлийн насжилттай холбоотой болон мөчлөгийн хугацаа хэтрэлт цаашид нэмэгдэж магадгүй. Эрс тэс цаг уур, бүсчилсэн болоод инженерийн шугам сүлжээтэй газрын хүрэлцээ муу, дэд бүтцийн гацаанаас зарим байдлаар шалтгаалан орон сууцны нийлүүлэлт маш ихээр хязгаарлагдаж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах дээр хэт халалт үүсэхээс сэргийлж, орон сууцны зээл олголтыг нийлүүлэлттэй тэнцвэртэй байлгахын тулд арилжааны банкууд болон зохицуулалтын байгууллагууд орон сууцны зээлд болгоомжтой хандах нь зүйтэй. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны зээлийн нийлүүлэлтэнд урьтач, мөчлөг сөрсөн нөлөөлөл үзүүлэх бодлого баримтлах хэрэгтэй. Газар, орон сууцны бусад дэд бүтцийг нэмэгдүүлэхийн зэрэгцээ байгууламжийн бүтээцийг боловсронгуй болгох арга санаачлага, тэр дундаа эрчим хүчний үр ашгийг дээшлүүлэх ажлыг хэрэгжүүлэн, орон сууцны чанар, нийлүүлэлтийг сайжруулж, барьцаа хөрөнгийн үнэ цэнийг өсгөх нь зүйтэй . Хувийн сууцны 3 санхүүжилтийн бүтээгдэхүүний нийлүүлэлтийг цаашид нэмэгдүүлж, орлого багатай иргэдэд орон сууцны нөхцлөө сайжруулах хувилбаруудыг нэмж өгөх нь зүйтэй. 100,000 орон сууц гэх мэт том хэмжээний, төсвийн санхүүжилттэй, орон сууцны хөнгөлөлттэй хөтөлбөрүүдийг сайтар төлөвлөж, орон сууцны санхүүжилтийн захад нийтэд нь аль болох бага гажуудал үүсгэхэд анхаарах шаардлагатай. Засгийн газраас хөтөлбөр боловсруулж хэрэгжүүлэхдээ амжилтыг тодорхойлогч гол хүчин зүйлс болох засаглал, ил тод байдал, дэд бүтцийн хөгжил, хамрагдах өрхөд тавих шалгуур, нийт захын борлуулалттай харьцуулахад нэг жилийн санхүүжилтийн эзлэх хувь зэргийг тусгасан байх нь чухал байна. Одоогоор Орон сууцны санхүүжилтийн корпораци (ОССК)-аас зээл хүсэгчдэд тавьж байгаа шалгуур нь арилжааны банкуудынхтай төстэй байгаа, мөн үйл ажиллагааны цар хүрээ нь өргөжиж байгаагаас зах зээл дээр гажуудал үүсгэж болзошгүй байна. Цаашилбал, ОССК нь орон сууцны барилга үйлдвэрлэл болон зээлийн санхүүжилтийн үйл ажиллагаанд давхар оролцож байгаа нь орон сууцжуулах хөнгөлөлттэй үйл ажиллагааны үндсэн зарчимтай зөрчилдөж байна. Урт хугацаат эх үүсвэрийн олдоц муу байгаагаас орон сууцны зээлийн захыг цаашдын хөгжүүлэхэд ихээхэн хүчин чармайлт шаардагдах болно; Монголын ипотекийн корпораци (MИK) орон сууцны зээлийн эх үүсвэр гаргаж өгөх эрхээ хэрэгжүүлж чадахгүй байгаа бөгөөд үйл ажиллагаагаа энэ чиглэлээр үлэмж бэхжүүлэх шаардлагатай байна. МИК- д хөрөнгө оруулсан төрийн байгууллага, арилжааны банкууд үйл ажиллагааг нь нягтлан шалгаж, бизнесийн загвар, компанийн засаглал, бүтээгдэхүүний онцлогийг олон улсын шилдэг туршлагад нийцүүлэн шинэчлэн тодорхойлох нь зүйтэй. 2007 онд хийгдсэн ССҮХ-ийн Орон сууцны санхүүжилтийн техник хавсралтаар өгсөн зөвлөмжийн хэрэгжилт хязгаарлагдмал байсан учраас зонхилох хэсгийг одоо ч гэсэн хэрэгжүүлэх шаардлагатай байна.2 Үндэсний статистикийн хорооноос орон сууцны үнийн индекс тооцох тархаах, орон сууцны эрх зүйн орчныг хэсэгчлэн бүрдүүлэх, Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газрыг бэхжүүлэх чиглэлээр тодорхой үр дүн гарсан. Гэсэн хэдий ч хөрөнгийн үнэлгээ хийх, хөрөнгийн захаас эх үүсвэр татах, баригдаж буй барилгыг зээлдэгчээр санхүүжүүлэх, хөрөнгө, орон сууцны зээлийн эрхийг шилжүүлэх асуудлыг бүртгэлд хамруулах, орон сууцны зээлийн хөрвөх чадварыг сайжруулах, шүүхийн журмаар барьцаа хөрөнгө хурааж авах асуудлаар нэмж хийх ажлууд байсаар байна. 2 2007 оны ССҮХ-ийн Орон сууцны санхүүжилтийн техник хавсралтаар өгсөн зөвлөмжүүд, тэдгээрийн хэрэгжилтийг Хавсралт 1-д харуулав. 4 II. ГОЛ ЗӨВЛӨМЖҮҮД3 Асуудал Зөвлөмж Хугацаа Орон сууцны үнийн индексийг боловсронгуй болгож, орон сууцны Богино зээл олгож байгаа байгууллагад мөрдөгдөж байгаа зохистой хугацаа харьцааны хяналт шалгалтанд ашиглах. нд Зохистой харьцааны мөчлөг сөрсөн арга хэмжээг хэрэгжүүлж, орон Богино сууцны зээл олголтыг орон сууцны нийлүүлэлт, шинэ зээлийн хугацаа өсөлтийн хурд, чанартай нийцүүлэн урьтач байдлаар тэнцвэржүүлэх. нд Сууц өмчлөгчдийн холбооны хууль эрх зүй, зохицуулалтын орчинг Орон сууцны бэхжүүлэх замаар хувийн сууцны санхүүжилт, нийтийн орон сууцны Богино эрэлт, зээлийн браилга байгууламжийг засаж сайжруулах, нэн ялангуяа 2000 оноос хугацаа тэнцвэр өмнөх барилгын эрчим хүчний үр ашгийг дээшлүүлэх зориулалттай нд алдагдаж эхэлж зээлийг хөхүүлэн дэмжих. байна; үл Захиалагчдад мэдээлэл өгөх журам, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хөдлөх Богино стандарт, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын салбарын хяналт хөрөнгийн үнэ хугацаа шалгалтыг боловсронгуй болгох. 2011 онд огцом нд өссөн; орон Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газрын үйл ажиллагааны хүчин Богино- сууцны дэд чадал, үр ашгийг нэмэгдүүлэх. Газар, барилга, барьцааны хөрөнгийн дунд бүтэц эрхийн бүртгэлийг нэгтгэж, автоматжуулах. хугацаа хязгаарлагдмал нд байна Гэрээний зохицуулалтыг боловсронгуй болгож, барилгын санхүүжилт Дунд хийх санхүүгийн хэрэгсэл бий болгох замаар барилга гүйцэтгэгчийн хугацаа санхүүжилтийн эрсдэлийг бууруулах. нд Эрчим хүч, ус, халаалтын дэд бүтэц байгуулахад анхаарах замаар Дунд баригдаж буй нийтийн орон сууцны тоог нэмэгдүүлэхэд дэмжлэг хугацаа үзүүлэх. нд Дэд бүтэц, барилга үйлдвэрлэл, засаглал, гүйцэтгэлийн ил тод байдал, Засгийн газраас санхүүжилт, хөтөлбөрт хамрагдах хүсэлтэй өрхөд тавих шалгуур, Богино хэрэгжүүлж мониторинг, үнэлгээ хийх хараат бус бие даасан механизм зэргийг хугацаа байгаа нийтийн харгалзаж үзэж хөтөлбөрийн бүтэц агуулга, хэрэгжилтийг хангах нд орон сууцыг стратегийг тодорхойлох. 3 Дээрх зөвлөмжийн дэс дараалал нь арга хэмжээний ач холбогдол, хэрэгжүүлэх дарааллыг ерөнхийдөө илэрхийлж байгаа, өөрөөр хэлбэл орон сууцны нийлүүлэлт дутагдалтай байгаа нь зах зээлийг цаашид тогтвортой хөгжүүлэх үүднээс авч үзвэл орон сууцны зээлийн санхүүжилтийн нийлүүлэлттэй харьцуулахад илүү хурцадсан бөгөөд яаралтай шийдвэрлэх шаардлагатай асуудал юм . 5 хөнгөлөлттэй Хөтөлбөрт шаардлагатай төсвийн санхүүжилтийн тооцоо, төсөөллийг нөхцлөөр олгох гаргаж, захиргаа удирдлага, хөтөлбөр хариуцсан байгууллага, Богино хөтөлбөрийг дүрмийн сангийн хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгө, газар, барилга хугацаа тодорхой арга үйлдвэрлэл, барилгын материалын үнийн өсөлт, дэд бүтэц, хүн ам нд хэмжээний зүйн үзүүлэлтүүд зэргийг тусгасан байх. бүтэцтэй Эцсийн өгөөж хүртэгч буюу зээлдэгч өрх, санхүүжүүлэх хөрөнгөнд тавих хатуу шалгуурыг хэмжих нэгжтэй, ил тод байдлаар тогтоож Дунд болгон, мөрдүүлэх, ингэхдээ уг шалгуур нь мөрдүүлэх, хяналт тавихад хялбар хугацаа хэрэгжүүлэх байх ѐстой. нд арга замыг тодорхойлж, Зах зээлийн зорилтот сегментийн хэрэгцээ шаардлагад нийцүүлэх Богино орон сууцны үүднээс татаасын механизмыг зохистой, тогтвортой байдлаар боловсруулах судалгаа хийх. хугацаа санхүүжилтийн нд зах дээр гажуудал Олон жилийн стратегийн төлөвлөгөөний бүрдэл болох хөтөлбөрийн үүсэхээс жилийн төсвийг олон нийтэд нээлттэйгээр гаргаж, ашиглаж болох эх Урт сэргийлэх үүсвэртэй уялдуулсан байхаас гадна хөтөлбөрийн жилийн төсөв нь хугацаа хэзээд орон сууцны санхүүжилтийн захын бага хэсэг байх ѐстой. нд Худалдан авалт, төслийн мониторинг хийх хатуу журам зааврыг Урт мөрдүүлж, барилгын захиалагч, гүйцэтгэгчээс санал өгөх, тэдгээрийг хугацаа сонгон шалгаруулах үйл явцыг ил тод болгох. нд Нийтийн орон сууцны барилгын ажил, орон сууцны зээлийн үйл Дунд ажиллагааны эрсдэл, бизнесийн загвар ихээхэн ялгаатай байдаг учраас энэ хоѐр чиг үүргийг нэг байгууллага гүйцэтгэх ѐсгүй. хугацаа нд Үнэт цаасжуулах, орон сууцны зээлээр баталгаажсан бондын тухай Дунд хууль тогтоомжийг батлаж, холбогдох журам зааврыг гаргаж хэрэгжүүлэх. хугацаа нд МИК-ийн компанийн засаглалыг олон улсын түвшинд хүргэн Дунд Орон сууцны боловсронгуй болгож, нийт хувьцаа эзэмшигчдэд ижил орчин нөхцөл бүрдүүлэх. хугацаа санхүүжилтэнд нд ашиглах олон төрлийн, урт Зээлдүүлэгчийн хөрөнгө, хөрвөх чадварын өгөөжийг нэмэгдүүлэх Дунд хугацаат эх зорилгоор МИК-ийн зээл худалдан авах бүтээгдэхүүнүүдэд үнэлгээ хийж, хялбаршуулах. хугацаа үүсвэр нд санхүүгийн системд МИК-ийн өрийн хэрэгслүүдэд зохицуулалт хийхдээ өөрийн дутагдалтай хөрөнгийн шимтгэл, засгийн газрын өрийн бичигтэй дүйцэхүйц Дунд хэмжээний Монголбанкны репо санхүүжилт олгох зэргээр давуу эрх хугацаа байна олгох. Ингэхдээ компанийн засаглал, үйл ажиллагааг боловсронгуй нд болгосон байдалтай уялдуулах ѐстой. МИК-ийн өрөнд засгийн газрын баталгааг тодорхой тогтоосон хэмжээ, нөхцөлийн хүрээнд олгож, нэмэлт өөрчлөлт хийх нэгдсэн Дунд тогтолцооны хүрээнд тодорхой хугацааны дараа үйлчлэл нь зогсохыг хугацаа заасан байх. МИК-ийн өрөнд зээлийн хэсэгчилсэн баталгаа гаргуулах нд хүсэлтийг олон улсын хөгжлийн байгууллагуудад илгээж 6 тохиролцох. 7 III. ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ЗАХЫН ТОЙМ 1. Монгол Улсад орон сууцны зээл олголт хурдацтай өсч байна. Орон сууцны зээлийн багц 2009 оноос 2011 оны эцэс хүртэлх хугацаанд 656 тэрбум төгрөгөөр (482 сая ам. доллар) өссөн байна. Энэ нь 8,255 тэрбум төгрөгөөр хэмжигдэж байсан 2010 оны ДНБ-ий 8 хувь, банкны нийт зээлийн багц 2011 онд 5,439 тэрбум төгрөг байсны 12 хувьтай тус тус тэнцэж байна. Орон сууцны зээлийн захын төвлөрөл маш өндөр байгаа бөгөөд дөрвөн том зээлдүүлэгчид4 нь нийт захын 89 хувийг бүрдүүлж байна. Зээлийн ихэнх хэсэг Улаанбаатар хот дотор, түүний ойр орчимд төвлөрсөн байдаг. 2011 онд 267 тэрбум төгрөгийн зээл шинээр гаргасан байна. Зураг 1-т Монгол Улсын орон сууцны зээлийн өр, ДНБ-ий харьцааг дэлхийн бусад улсуудтай харьцуулж харуулав. Харин Зураг 2-т 2008-2011 онуудын хооронд шинээр олгосон зээлийн хэмжээ, зээлийн өрийн үлдэгдлийн дүнг үзүүлсэн бөгөөд 2009 онд Зураг 1. Орон сууцны зээлийн өр, ДНБ-ий Зураг 2. Монгол Улсын орон сууцны зээлийн харьцаа: Монгол Улс ба дэлхийн зарим өрийн үлдэгдэл ба шинээр олгосон зээлийн улсууд динамик, 2008-2011 он 60% 700,000 Зээлийн portfolio (сая төгрөг) багцMM] [MNT 50% 600,000 Жилд шинээр origination олгосон p.a. [MNT MM] зээл 40% (сая төгрөг) 500,000 30% 400,000 20% 300,000 10% 200,000 0% ЕХ 27 Өмнөд Солонгос Индонез Япон 100,000 БНХАУ Монгол Бразил Иордани ОХУ - 2008 2009 2010 2011 Эх сурвалж: Hofinet, Дэлхийн Банк, Монголбанк, хамгийн сүүлийн үеийн мэдээ шинээр олгосон зээлийн тоо буурсныг харж болно. 2. Орон сууцны зээлийн ихэнх бүтээгдэхүүнүүд харьцангуй зөв зохистой бүтэцтэй боловч зээлийн өр, орлогын харьцаа маш өндөр байна. 2011 онд шинээр олгосон орон сууцны зээлийн дундаж хэмжээ 32 сая төгрөг (24,000 ам. доллар) байсан бөгөөд зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцааны дундаж үзүүлэлт 70 хувьтай байсан. 2009 оноос хойш олгосон орон сууцны зээлийн 93 хувийг төгрөгөөр гаргасан бол 2008-2009 онуудад энэ үзүүлэлт 70 хувьтай байсан. Томоохон зээлдүүлэгчдийн хэлж байгаагаар тогтмол хүүтэй болон зээлдүүлэгчийн санаачлагаар хүүг өөрчлөх хувьсах хүүтэй орон сууцны зээлийн бүтээгдэхүүнүүд тэнцүү хэмжээтэй байгаа. Татварын дараах хүүгийн төлбөр, орлогын харьцаа 50-70 хувьтай байгаа нь олон улсын шилдэг туршлагатай харьцуулахад маш их 4 Хаан банк (2011 онд улсын хэмжээнд байсан зээлийн өрийн үлдэгдлийн 35 хувь), Голомт банк (29 хувь), XacБанк (15 хувь), Худалдаа хөгжлийн банк (10 хувь). 8 өндөр үзүүлэлт бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хурдацтай өсч байгаа үед орон сууцны зээл авах санхүүгийн боломж тааруу байгааг илэрхийлж болно. Цаашилбал, зээлийн өр, орлогын харьцаа ийнхүү өндөр байгаа нь цаашид бизнесийн мөчлөгөөс улбаатай сөрөг буюу гэнэтийн үйл явдлаас болж зээлдэгчид зээлийн өндөр эрсдэлд орж болзошгүй юм. 10-15 жилийн хугацаатай орон сууцны зээлийн хүү жилийн 15 хувьтай байна . Зээлийг бүхэлд нь буюу хэсэгчлэн урьдчилан төлөхөд торгууль ногдуулдаггүй бөгөөд энэ нь элбэг байдаг. 3. Өнгөрсөн хоѐр жилийн хугацаанд, нэн ялангуяа 2011 онд орон сууцны үнэ огцом өсч, зээлийн санхүүжилттэй орон сууцны үнийн өсөлт 36.7 хувьтай байсан . Улаанбаатар хотын сууцны байгууламж гэр болон нийтийн орон сууцнаас үндсэндээ бүрдэж байна. Хотын хүн амын 45 хувь нь гэрт амьдарч байна. Гэр хорооллын хашаанд монгол гэрээс гадна хувийн сууцанд амьдардаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн захын оролцогчид Улаанбаатар хотын нийтийн орон сууцыг ашиглалтанд орсон оноор нь гурван бүлэгт хувааж авч үздэг. Үүнд: (1) 2000 оноос өмнөх, (2) 2000-2009 онд баригдсан, (3) гурав хүртэлх жилийн өмнө ашиглалтанд орсон бөгөөд гүйцэтгэгчийн баталгаатай. Зээлийн санхүүжилттэй орон сууцууд ихэнхдээ нэгээс гурван өрөөтэй байдаг бөгөөд шинээр баригдсан болоод 1985 оноос хойш баригдсан нийтийн орон сууцны хороололд байна5. 4. Монгол Улсын Засгийн газар Улаанбаатар хотын эрчимтэй өсч байгаа хүн амын орон сууцны хэрэгцээг хангах зорилгоор ихээхэн хүчин чармайлт шаардсан орон сууцны хөтөлбөр хэрэгжүүлж байна. Зураг 3. Орон сууцны зээлийн багцын үлдэгдэл, 2007 оноос 2011 оны хооронд шинээр чанарын динамик, 2008-2011 онуудад олгосон нийт орон сууцны зээлийн 25 700,000 3.5% хувь, баригдсан орон сууцны 30 хувийг 600,000 3.0% 40 мянган айлын орон сууц, 100 мянган айлын орон сууц, дөрвөн мянган төрийн 500,000 2.5% албан хаагчийн орон сууц, ахмад дайчдын 400,000 2.0% орон сууц гэсэн хөтөлбөрүүдийн хүрээнд 300,000 1.5% баригдсан орон сууцууд тус тус эзэлсэн байна. Татвар төлөгчдийн мөнгөөр 200,000 1.0% санхүүжсэн эдгээр хөтөлбөрийг 100,000 0.5% хэрэгжүүлэгч гол байгууллага нь Орон сууцны санхүүжилтийн корпораци байсан - 0.0% бөгөөд орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл, Apr-08 Apr-09 Apr-10 Apr-11 Aug-08 Aug-09 Aug-10 Aug-11 Dec-07 Dec-08 Dec-09 Dec-10 Dec-11 гүйцэтгэгч компанид барилгын зээлийн аль алиныг олгож байсан. Дээрх total Нийтportfolio [MNT зээлийн багц (сая MM] төгрөг) хөтөлбөрүүд Улаанбаатар хотын гэр 30 delinquencies 30+ [%, RHS] хоног хугацаа хэтэрсэн (%, баруун тэнхлэг) 90+ хорооллын оршин суугчдад чиглэсэн арга 90 delinquencies [%, RHS] хоног хугацаа хэтэрсэн (%, баруун тэнхлэг) хэмжээ байсан юм. Гэр хорооллын оршин Эх сурвалж: Монголбанк. суугчид хүйтний улиралд нүүрс галлаж, халаалтын асуудлаа шийдвэрлэдгээс агаарын бохирдол ихэсдэг учраас тэдгээрийн орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэх нь нийгмийн болоод байгаль орчны чухал ач холбогдолтой юм. 5 Төв банкнаас гаргасан журмын дагуу 1985 оноос өмнө баригдсан орон сууцыг зээлээр санхүүжүүлэхийг хориглосон байдаг. 9 5. Эх үүсвэр, институцийн чадавхиас шалтгаалан хувийн сууцны санхүүжилт, орон сууцны бичил зээлийн өсөлт хязгаарлагдмал байна. Банкуудын ирүүлсэн тайлан мэдээнээс харахад нийт зээлийн нэг орчим хувийг хувийн сууцны засвар буюу төстэй үйл ажиллагаанд зориулан олгож байна. Зарим банк бус санхүүгийн байгууллагууд хувийн сууцны санхүүжилт олгохын зэрэгцээ мэргэжлийн зөвлөгөө үзүүлж, зээлийг үе шаттайгаар ашиглах боломж олгож байна. 27 сая хүртэлх төгрөгийн (20,000 ам. доллар) орон сууцны бичил зээлийг гурав хүртэл жилийн хугацаатай, сарын гурван хувийн (жилийн 42.5 хувь буюу орон сууцны зээлийн хүүгээс гурав дахин өндөр) хүүтэйгээр олгож, барьцаанд нь үл хөдлөх хөрөнгө авч байгаа. Хувийн сууцны засварын зээлийн хүү, хугацаа мөн ижил нөхцөлтэй байгаа бөгөөд хэмжээний хувьд дунджаар 5.4 сая төгрөг (4,000 ам. доллар) байдаг. Банк бус санхүүгийн байгууллагуудын үзэж байгаагаар эх үүсвэр дутагдалтай, актив пассивын удирдлагын хязгаарлалтаас шалтгаалан ийм төрлийн зээлийг нэмэгдүүлэхэд бэрхшээл тулгардаг. Хувийн сууцны зээлийн салбарыг боловсронгуй болгох чиглэлээр олон улсын санхүүгийн байгууллагууд хэд хэдэн санаачлага эхлүүлээд байна. Тухайлбал, ОУСК- иас 2010 онд Орон сууцны бичил санхүүгийн гарын авлагыг боловсруулж, ББСБ-уудад сургалт явуулсан. 6. Банкны сүүлийн хямралаас хойш орон сууцны зээлийн чанар үлэмж сайжирсан хэдий ч шинээр олгосон зээлийн үйлчилгээний чанар шалгагдаж амжаагүй байна. Банкуудын орон сууцны зээлийн нийт багцын 74 гаруй хувийг 2011 онд шинээр олгосон зээл эзлэж байна. 2009 онд орон сууцны зээлийн салбар чанарын хувьд хамгийн олон асуудалтай байсан бөгөөд 2009 оны сүүлээс хойш 30 болон 90 хоног хугацаа хэтрэлттэй зээлийн багц багассан үзүүлэлттэй байна. Сүүлийн үед 90 хоногийн хугацаа хэтрэлттэй багц 30 хоногийн хугацаа хэтрэлттэй багцаас их болж байгаа нь зээлийн тусгай үйлчилгээ үр ашигтай ажиллаж чадахгүй байгаагийн илрэл байж болно. Зээлийн багцын өсөлт өндөр хувьтай (2010 онд 48 хувь, 2011 онд 97 хувь) байгаа бөгөөд зээлийн өр, орлогын харьцаа их өндөр байгаатай холбогдуулан багцын чанарын асуудлыг нуун дарагдуулж байж болно. 7. Урт хугацаат эх үүсвэр дутагдалтай байгаагаас банкуудын орон сууцны санхүүжилт олгох чадавхи хязгаарлагдмал байна. Монголбанкны гаргасан мэдээгээр шинээр олгосон орон сууцны зээлийн 98 хувийг хугацаатай хадгаламж болон үндсэндээ банкуудын өөрийн хөрөнгөөр санхүүжүүлсэн бөгөөд санхүүжилтийн энэхүү бүтэц нь актив пассивын хугацааны үл зохицол, хөрвөх чадварын эрсдэлийн асуудлыг хөндөж байна. Хөрөнгийн захын тухай хуулийн дагуу арилжааны банк өрийн бичиг гаргах эрхгүй, хөрөнгийн зах дээр гарах бусад механизмууд хөгжөөгүй байгаа учраас төрийн баталгаатай иргэдийн хадгаламжийн төлөө өрсөлдөөн өрнөж, 12 сарын хугацаатай хадгаламж 15 хувь хүртэл хүүтэй байна. Орон сууцны зээлийн зуучлалаар мэргэшсэн хувийн хэвшлийн байгууллага болох Монголын ипотекийн корпораци 2010, 2011 онуудад зах зээлийн жижиг оролцогч хэвээр байсан бөгөөд 5.4 тэрбум төгрөгийн шинээр олгосон зээлийн хоѐр хувь орчмыг дахин санхүүжүүлсэн байдаг. MИK-ийн үйл ажиллагаа хязгаарлагдмал байгаагийн үндсэн шалтгаан нь эх үүсвэрийн дутагдал, бизнесийн загвар, бүтээгдэхүүний үр ашиггүй байдал, мөн түүнчлэн банкны хадгаламжтай харьцуулахад хөрөнгийн захад өрсөлдөх чадвартай хэрэгсэл байхгүй байгаа явдал байна. 8. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал, үнэлгээний салбарт тавих хяналт сул, салбарын чадавхи дутагдалтай байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчид тусгай зөвшөөрөл авч үйл ажиллагаа явуулдаг байхад үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчид тусгай зөвшөөрөл авах 10 шаардлагагүй байгаагаас орон сууцны худалдан авагч, худалдагч нарт үйлчилгээг хариуцлагатай хүргэх асуудал урган гарч байна. Түүнээс гадна, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчдын хоѐр холбоо үйл ажиллагаа явуулж, өрсөлдөж байгаа нь зах зээл жижиг байгаа энэ үед үр ашиггүй бөгөөд үйл ажиллагааны стандарт тогтоох, борлуулж буй хөрөнгийн нэгдсэн сан байгуулахад саад тотгор болж байна. 9. 2007 оны ССҮХ-ийн Орон сууцны санхүүжилтийн техник хавсралтад тусгасан зөвлөмжийн ихэнх хэсгийг хэрэгжүүлэх шаардлагатай хэвээр байна. Үндэсний статистикийн хорооноос орон сууцны үнийн индекс тооцож гаргах, мөн орон сууцны санхүүжилтийн хууль эрх зүйн орчныг зарим элементийг батлаж мөрдүүлэх чиглэлээр тодорхой дэвшил гарсан. 11 IV. ОРОН СУУЦНЫ ЭРЭЛТ НИЙЛҮҮЛЭЛТИЙГ ТЭНЦВЭРЖҮҮЛЭХ ТУХАЙ 10. Монгол Улсын орон сууцны санхүүжилтийн зах 2008-2009 оны банкны салбарын хямралын үеэр богино хугацаанд уналтанд орсны дараа хурдацтай өссөн . Үл хөдлөх хөрөнгийн захын гол төлөв орон сууцны зээлээр санхүүждэг сегментийн үнэ ханш өсч, шинээр олгосон зээлийн тоо нэмэгдсэнээр орон сууцны зээлийн багц улсын хэмжээнд 2011 онд хоѐр дахин тэлсэн. Худалдах орон сууцны олдоц, орон сууцны зээлийн санхүүжилт6 хоѐрын тэнцвэр муудаж байгаа асуудлыг үл хөдлөх хөрөнгийн зах дээр үүсч болзошгүй хэт халалтаас шалтгаалсан институцийн болоод системийн эрсдэлийн хүрээнд авч үзэх нь зүйтэй. Өвлийн зургаан сард барилга үйлдвэрлэл явуулах боломжгүй байдаг учраас энэ асуудал Монгол Улсын хувьд илүү хамаатай юм. Өвөл удаан үргэлжилдэгээс барилгын мөчлөг ѐс жамаараа сунжирч, орон сууцны бодит эрэлт болон бэлэн болсон орон сууцны нийлүүлэлтийн хооронд хоцрогдол үүсдэг. Зураг 4. Орон сууцны зээл олголт, барилга Зураг 5. Орон сууцны зээл олголт, хэрэглээний үйлдвэрлэл, орон сууцны үнийн өсөлтийн зээлийн зарим үзүүлэлтүүдийн динамик, 2006- динамик, 2008-2011 онуудад 2011 онуудад 100% 18,000 40% 16,000 35% 50% 14,000 30% 12,000 25% 0% 10,000 20% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 8,000 15% -50% 6,000 4,000 10% -100% Household deposits growth Иргэдийн хадгаламжийн [% yoy] өсөлт (жилийн өөрчлөлт %) 2,000 5% Household growth creditөсөлт Иргэдийн зээлийн yoy] %) [% өөрчлөлт (жилийн - 0% mortgage origination Шинээр олгосон change орон сууцны [% yoy] зээлийн өсөлт (жилийн өөрчлөлт %) 2008 2009 2010 2011 -150% ХҮИ CPI (%) [%] origination [# loans] p.a.зээл Шинээр олгосон (тоо) Орон сууцны үнэ ханшийн өсөлт (УБ, House Price Appreciation [UB, yoy] өөрчлөлт %) % жилийн Орон сууцны housing барилга угсралт construction (тоо) [# units] Орон сууцны -200% HPA [% yoy, үнэ RHS]ханшийн өсөлт (жилийн өөрчлөлт %, баруун тэнхлэг) Эх сурвалж: Монголбанк, Барилга, хот байгуулалтын яам, Тэнхлэг зууч үл хөдлөх хөрөнгийн компани. 11. Орон сууцны зээл олголтын хувь 2009 оны санхүү эдийн засгийн хямралын дараа эрс буурснаас бусад үед өрхийн зээлийн өсөлтийг дагаж байсан . Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт, ХҮИ-ийн өөрчлөлт хоѐр сүүлийн хэдэн жил ойролцоо байсан боловч сүүлийн үед эрс ялгаатай болж ирсэн нь онцгой анхаарал татаж байна . Зээлийн өр, орлогын харьцааны үзүүлэлт маш өндөр байгаа нөхцөлд өрхийн хадгаламжтай харьцуулахад орон сууцны зээлийн өр хэрхэн өөрчлөгдөж байгааг судлаж үзвэл өрхийн өрийн дарамт өсч байгаа байдал харагдаж болзошгүй. Өрхийн нийт зээлийн өрийн 6 Арилжааны банкууд Улаанбаатар хотод орон сууцны зээлийн 22,000 өргөдлийг одоогоор баталсан байгаа гэсэн мэдээ байна. Гэтэл дөнгөж 20,000 орон сууц ашиглалтанд орж, борлогдож байна. 12 үлдэгдлийн 30 орчим хувь, шинээр ашиглалтанд орсон орон сууц худалдан авалтын 50 хүртэл хувийг орон сууцны зээл эзлэж байна. Үүнээс харахад орон сууцны зээлийн хүрэлцээ үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтанд чухал үүрэг гүйцэтгэдэг бөгөөд улмаар үнэ ханшинд нөлөөлдөг байна. 2011 онд орон сууцны зээлийн хэмжээ үлэмж нэмэгдсэн бөгөөд энэхүү үр нөлөөг орон сууцны үнийн муруйгаас олж харж болно. Улаанбаатар хотод байгаа орон сууцны захын дунд, бага сегментийн орон сууцнууд харьцангуй хуучин учраас эдгээр сегментүүдийн (орон сууцны зээл энд төвлөрсөн байгаа) үнэ 2011 онд өссөн явдал нь онцгой түгшээж байна. Үнэ ханш өсч байгаа нь орон сууцны санхүүжилтийн нийлүүлэлт, орон сууцны тооны тэнцвэр алдагдсанаас үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсч байна гэсэн дүгнэлтийг бататгаж байна. 12. Эрчим хүч, халаалт зэрэг орон сууцны зайлшгүй дэд бүтцийн хүчин чадал дээд хязгаартаа тулсан. Улаанбаатар хотын тавдугаар цахилгаан станц ашиглалтанд ороогүй байгаа бөгөөд халаалтын нэгдсэн сүлжээнд холбогдох боломж хомс байна. Иймд барилга үйлдвэрлэлийг нэмэгдүүлэхэд бэрхшээл тулгарч болзошгүйгээс гадна барилгын материал, хүн хүчний импортыг өсгөхөөс илүү зүйл нэмж хийх хэрэгтэй болно .7 Зах зээлд оролцогчид Улаанбаатар хотод шинээр барилга барихад эрчим хүчний хангамжаас эхлээд халаалт, халуун хүйтэн ус, бохирын систем хүрэлцэхгүй байгаа талаар ярьж байна . Монгол Улсын цаг уурын орчин нөхцөлтэй холбоотойгоор хуучин барилгын ихэнх хэсэгт эрчим хүчний үр ашгийг дээшлүүлэх зэрэг боловсронгуй болгох засвар шинэчлэлтийг яаралтай хийх шаардлагатай байна. Эдгээр ажил нь өрхийг орон гэртээ ая тухтай байхад чухал байхаас гадна орон сууцны зээлийн барьцааны үнэ цэнийг өсгөж, нийтийн аж ахуй, эрчим хүчний сүлжээний ачааллыг бууруулах ач холбогдолтой юм.8 13. Орон сууцны үнэ хурдацтай өсөхтэй зэрэгцээ улсын төсвөөс орон сууцны санхүүжилтэнд эх үүсвэр гаргаж байгаа энэ үед салбарыг хатуу хяналтанд байлгах хэрэгтэй. Орон сууцны салбар ажил эрхлэлт, аж үйлдвэрийн үйлдвэрлэлд чухал ач холбогдолтойгоос гадна өрх гэрийн зээлийн санхүүжилт, банкуудын тайлан тэнцэлд нөлөөлж байдаг учраас орон сууцны зээлийн салбарт хатуу хяналт тавих шаардлагатай. Энэ хүрээнд бусад улсуудын төв банкуудын орон сууцны үнийн судалгааг тодорхой хугацаанд, өргөн хүрээнд явуулж мэдээлдэг туршлагыг судлаж үзэх нь зүйтэй. Орон сууцны үнийн савалгаатай холбоотойгоор олон төрлийн мэдээ мэдээлэлд судалгаа шинжилгээ хийх хэрэгтэй. Үүнд:9 a. Орон сууцны үнийн өсөлттэй холбоотой сүүлийн үеийн, үнэн зөв, бүрэн дүүрэн, ангилсан мэдээллийг үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалт, 7 Сэргээгдэх эрчим хүчний хэд хэдэн төсөл, тэр дундаа Улаанбаатар хотоос 80 км -ийн зайд салхины турбин байгуулах, 20 км-ийн зайд нарны эрчим хүчээр тэжээгдэх орон сууцны хорооллын төсөл боловсруулагдах шатандаа яваа гэсэн мэдээлэл бий. 8 Эрчим хүчний хэмнэлттэй орон сууцны зөвхөн нэг төсөл Германы техник туслалцааны хөтөлбөрийн санхүүжилтээр хэрэгжсэн бөгөөд ашигласан халаалт, усан хангамж, эрчим хүчийг дахин ашиглаж үйлдвэрлэх системийг (нарны эрчим дахин боловсруулах хавтанцарыг дээвэр дээр байрлуулах) нэг барилга дээр суурилуулсан. Орон сууцны хоѐр барилгын бүтээцийг боловсронгуй болгосон. 9 Хавсралт 2-т дэлхийн улс орнууд орон сууцны үнийн хөөсийг арилгах чиглэлээр авсан зарим бодлогын арга хэмжээнүүдийг харуулав. 13 борлуулалтын ижил зэрэглэлийн мэдээллийг хамт олж авах боломж. Энэ нь асуудлыг шийдвэрлэхэд зайлшгүй хэдий ч хангалтгүй юм. b. Үл хөдлөх хөрөнгийн захын нийт арилжаа, орон сууцны зээлийн орон зайн тархалт, хөрөнгийн төрлөөрх тархалтын хувьд тооцсон орон сууцны зээлийн нэвтрэлтийн түвшин. Ийм мэдээлэл дээр үндэслэн зохицуулалтын хэрэгслийг зохистой сонгох боломжтой. c. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчийн нарийвчилсан бүдүүвч, үүнд эх үүсвэрийн эх сурвалж, сонирхож байгаа газар байршил, хөрөнгийн төрөл гэх мэт. Ийм мэдээлэл дээр үндэслэн зохицуулалтын хэрэгслийг зохистой сонгох удирдамжийг боловсронгуй болгох боломжтой. 14. Үл хөдлөх хөрөнгийн захын үзүүлэлтүүд дээр судалгаа шинжилгээ хийж үзээд хэт халалтанд орсон гэсэн дүгнэлт хийсэн нөхцөлд уг асуудлыг шийдвэрлэхэд төрийн эрх бүхий байгууллага ерөнхийдөө гурван төрлийн арга хэрэгслийг ашиглах боломжтой. Үүнд: a. Захиргааны зохицуулалтыг чангатгах. Орон сууцны захын ―ашиг хонжоо хайсан‖ арилжааг өсгөж байгаа гэж үзсэн арилжааны төрлийг тодорхойлж чадаж байгаа бол үүнийг ашиглана. Жишээлбэл, гадаадын худалдан авагч нарт, бэлэн мөнгөөр худалдан авалт хийх, нэг хүн нэгээс олон орон сууцтай байх зэрэгт хязгаарлалт тавих. b. Зохицуулалтын арга хэмжээ. Орон сууцны захын ―ашиг хонжоо хайсан‖ арилжаанд орон сууцны зээлийн санхүүжилт томоохон үүрэг гүйцэтгэж байгаа нөхцөлд үүнийг ашиглана. Тухайлбал, хөрөнгийн тодорхой төрөл, байршил дээр өөрийн хөрөнгийн нэмэгдүүлсэн шимтгэл авах, зээл өр, барьцааны үнэлгээний харьцаа, зээлийн төлбөр, орлогын харьцааны шаардлагыг өсгөх, зээлийн багцын хуваарилалтанд шалгуур тавих зэрэг арга хэмжээ авч болно. c. Төсөв, мөнгөний арга хэмжээ. Үүнийг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн арилжааны давтамжийг багасгах зорилготой байдаг. Жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгөөс олсон бодит ашиг дээр торгуулийн татвар оногдуулах, хөрөнгийг эзэмшилдээ байлгасан хугацаа, эсвэл нэг өмчлөгчийн эзэмшилд байгаа хөрөнгийн тооноос хамаарч татвар оногдуулах. Хүснэгт 1. Үл хөдлөх хөрөнгийн тэлэлтийг зохицуулах бодлогын хувилбарууд10 Арга Арга хэмжээ Гарч болох үр нөлөө Байж болох Хэрэгжүүлэх хэмжээний дайвар нөлөө асуудлууд төрөл 10 Үл хөдлөх хөрөнгийн тэлэлтээс сэргийлэхэд чиглэсэн бодлогын хувилбаруудын талаар дэлгэрнгүй мэдээлэл авахыг хүсвэл Хавсралт 2-ыг харна уу. 14 'ирж яваа' тэлэлтийг олж Тэлэлтээс сэргийлэх Эдийн засгийн үйл тогтоох, хугацаа Зээлийн хүү, заавал боломжтой, аль ажиллагаа, аж алдалгүй хариу Мөнгөний байлгах нөөцийн хэдийнээ явагдаж байдалд сөргөөр арга хэмжээ авах; хэмжээ байгаа тэлэлтийг хумих нөлөөлдөг Мөнгөний бодлогын боломж хязгаарлагдмал хүрээнд тогтоосон хязгаарлалтууд Үл хөдлөх хөрөнгийн Тайлан мэдээг мөчлөгтэй Тэлэлтийг үе шатын буруу гаргах, уялдуулсан гүйлгээ, автоматаар дардаг бартерийн хөрөнгийн ашиг Орон сууцны үнийг солилцоо хийх, дээр татвар өсөлт, хэлбэлзлэлийг татварын дүнг оногдуулах Угаасаа удаан хязгаарлах (боломжтой) орон сууцны зээлд Татвар Зах зээлийн байгаа үнэ тогтох Худалдан авагч багтаах зэргээр төсвийн үнэлгээн дээр үйл явцын үр өрхүүдийн зээлээр зайлсхийх өмчийн татвар ашгийг бууруулах санхүүжилт хийх, орон сонирхол оногдуулах сууцны үнийг өсөлт Мөчлөгөөс Орон сууцны явуулах сонирхлыг хамааруулан зээлийн хүүг татвар бууруулах хэрэгжүүлэх ногдох орлогоос боломж бага хасч тооцохыг болих Үл хөдлөх хөрөнгийг санхүүжүүлэх эх үүсвэрийн өртгийг нэмэгдүүлэхийн Мөрдүүлэхэд зэрэгцээ тухайн салбарт хэтэрхий нарийн уналт үүссэн үед бий төвөгтэй болж Орон сууцны болох асуулыг Зээлийг болзошгүй, нэн зээлийн эрсдэлийн зохицуулах хязгаарлалттайгаар ялангуяа жинг нэмж, зээлийн хамгаалалтыг олгохтой мөчлөгийн эрсдэлийн динамик бүрдүүлдэг холбоотой хүрээнд; өөрийн сан байгуулах Өрхийн зээлийн эх зардлууд хөрөнгийн харьцаа Орон сууцны үүсвэр, орон сууцны Санхүүгийн хэдийнэ өндөр зээлийн өсөлт дээр ханшийн өсөлтийг гүнзгийрэлтийн үр байгаа үед үр дүн хязгаар тогтоох хязгаарлах (боломжтой) өгөөжийг алдах хязгаарлагдмал Зохицуулалтын Үл хөдлөх салбарт Зээлийн эх үүсвэр, орон Зээлдүүлэгчийн Цуглуулж олгох зээлийн сууцны ханшийн өсөлт, орлого ашгийг тооцоололо хийх хэмжээнд хязгаар мөн түүнчлэн зохицуулах тоо мэдээ тогтоох банкуудын тодорхой Төрөлжилтийн үр Зээлийг тогтоосон Зээлийн өр төрлийн цочролд өртөх өгөөжийг хязгаарууд барьцааны харьцаа, эрсдэлийг хязгаарлах хязгаарлахтай үйлчилж эхлээгүй зээлийн өр орлогын (боломжтой) холбоотой байгаа эсвэл харьцаан дээр Өрхийн зээлийн эх зардлууд зохицуулалтанд хязгаар тогтоох үүсвэр, орон сууцны хамаарахгүй шинэ ханшийн өсөлтийг зээлдэгчид рүү хязгаарлахын зэрэгцээ шилжүүлэх (боломжтой) зээлийн төлбөрийн эрсдэлд орох магадлалыг багасгах Эх сурвалж: ОУВС. 15 15. Монгол Улсын Засгийн газар орон сууцны захын эрэлт нийлүүлэлтийг тэнцвэржүүлэхэд чиглэсэн бодлого баримтлах нь зүйтэй. Нэгдүгээрт, засгийн газар, нэн ялангуяа Монголбанк үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн динамик, тодорхойлогч хүчин зүйлүүдийг сайтар ойлгож авах хэрэгтэй. Иймд одоо тооцож байгаа орон сууцны үнийн индексийг орон зай, өмчийн төрлөөр гаргах замаар боловсронгуй болгож, зээлдүүлэгчдийн багц болон үл хөдлөх хөрөнгийн захад ерөнхийд нь нягт хяналт тавихад ашиглах нь зүйтэй. Түүгээр зогсохгүй, үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах, худалдан авах гүйлгээний шинэ чанарт судалгаа шинжилгээ хийж (жишээлбэл, хөрөнгө оруулалтын зорилготой худалдан авалтын хувь өндөр байгаа эсэх), тодорхой болгох хэрэгтэй. Зах зээлийн талаарх мэдлэг мэдээллийг өргөжүүлж, бодлогын зохистой арга хэмжээг орон сууцны зээлийн санхүүжилт гэсэн хязгаарлагмал хүрээнээс гаргах нь чухал байна. Гэхдээ зээлээр санхүүжсэн гүйлгээний хувь өндөр байгаа учраас зээлийн зохистой бодлого журам баримтлахад онцгойлон анхаарах нь зүйтэй. Бүрэн дүүрэн, үнэн зөв мэдээлэлтэй болж чадвал Монголбанк зээлдэгчдийн багцад хяналт тавьж, үнийн огцом өсөлтийг дохио, зээлийн өр барьцааны харьцааны хэлбэлзэл, захыг ерөнхийд нь гажуудуулж болзошгүй сегментийн төвлөрлийг олж харах боломжтой болно. Үүн дээр үндэслэн төвлөрөл ихтэй эсвэл эрчимтэй зээл олголтыг урьтач байдлаар хориглох зорилгоор Монголбанк өөрийн хөрөнгийн шимтгэл, зээлийн алдагдлын сан, тухайн зээлийн төрлийн нийт багцад эзлэх хэмжээ зэрэг зохистой харьцааны шалгуур үзүүлэлтүүдийг тогтоож мөрдүүлэх бололцоо бүрдэнэ. 16. Нийлүүлэлтийн тал дээр эрчим хүч, халаалт, цэвэр бохир усны дэд бүтэц байгуулах асуудалд анхаарах замаар орон сууцны барилга үйлдвэрлэлийн биет хэмжээг нэмэгдүүлэхийг засгийн газар дэмжих нь зүйтэй. Үүнийг төр, хувийн түншлэлийн хүрээнд хэрэгжүүлж болох бөгөөд гүйцэтгэгч талд тодорхой хэмжээний туслалцаа дэмжлэг үзүүлж, оруулах хөрөнгөний хувьд тодорхой давуу эрх олгож болно. Дараах давуу эрх олгож болно. Үүнд: бүсчлэл, халаалт, цэвэр бохир усны холболтыг хурдавчилсан журмаар хийх, бага орлоготой иргэдэд зориулсан орон сууцны төслийн хувьд төсвөөс санхүүгийн давуу эрх олгох, зээлийн батлан даалт гаргах, төр, хувийн түншлэлээр хэрэгжиж байгаа төслүүдэд газраар хувь оруулах. Дэд бүтцийн томоохон төслүүд хувийн хэвшлийн хөрөнгөнд хэмжээ, хугацаа, өгөөжийн хувь зэрэг үзүүлэлтээр дарамт үзүүлдэг учраас онцгойлон анхаарах нь чухал. 17. Банк бус санхүүгийн байгууллагаас барилгын гүйцэтгэгчид санхүүжилт олгохтой холбоотой эрсдэлийг багасгах арга хэмжээг Засгийн газар нийлүүлэлтийн тал дээр нэмж авч болно. Зохицуулалт султай барилгын төсөл санаачлан хэрэгжүүлэгчид ажлаа гүйцээж чадахгүй байх, үйл ажиллагааны болоод хууль эрх зүйн эрсдэл байнга агуулж байдаг учраас ийм арга хэмжээ чухал болно. Мөн зээлдүүлэгчид барилгын салбарын байдалд зөв, оновчтой үнэлгээ хийж чаддаггүй. Тухайлбал, барилгын хэрэгжүүлэгчид дуусаагүй барилгын хувьд жижиглэнгийн санхүүжилтэнд (гол төлөв зээлийн эх үүсвэр) түшиглэхээс татгалзаж, банкуудын олгож байгаа төслийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг ашиглахыг дэмжих нь зүйтэй. Үүний тулд хууль эрх зүй, зохицуулалтын тусгай арга хэмжээ хэрэгжүүлэх шаардлагатай байж болно. Тухайлбал, банкны зээлийн үйл ажиллагааг зохистой харьцааны үзүүлэлтээр зохицуулах, зээлдүүлэгч, барилгын төсөл санаачлан хэрэгжүүлэгчийн хооронд гэрээ байгуулах шинэ тогтолцоог бүрдүүлэх асуудал тавигдана . Тусгайлсан арга хэмжээнүүд гэвэл төслийн санхүүжилтийн бодлого, орон сууцны барилгын санхүүжилтийн журмыг албан журмаар стандартжуулж, төрөлжсөн хөрөнгө оруулалтын хэрэгслийн (ерөнхийдөө хөрөнгө оруулалтын сангийн хэлбэртэй) хууль эрх зүйн орчныг 16 бүрдүүлэх, дуусаагүй барилгыг жижиглэнгээр санхүүжүүлэх хууль эрх зүйн орчинг (салангид хуулиар зохицуулж болно) бий болгох асуудал байна. Эдгээр арга хэмжээнүүдийг хэрэгжүүлснээр ашиглалтанд ороогүй орон сууцыг хуурамчаар худалдах байдлыг багасгаж, барилгын төсөл санаачлан хэрэгжүүлэг, барилгын компанийн төлбөрийн чадваргүй алдагдсанаас үүсэх нөлөөллийг хязгаарлах, барилгын чанар, хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалах тогтолцоог сайжруулахад тус дөхөм болно. 18. Орон сууцны эрчим хүч ашиглалтын үр ашгийг нэмэгдүүлэх, бүтээцийг боловсронгуй болгох зорилготой зээлийг дэмжихэд Монгол Улсын Засгийн газар дэмжлэг үзүүлэх асуудлыг судалж болно. Монголын уур амьсгал эрс тэс, олон тооны хуучирсан орон сууц байгаа учраас дээрх зорилготой төслийг хэрэгжүүлснээр дараах зорилтыг хангаж болно. Үүнд: (1) өмчийн үнэ цэнийг өсгөх, (2) барилгын ашиглалтын хугацааг сунгах, (3) зээлдэгчдэд орон сууцны санхүүжилтийн өөр хэлбэрийн бүтээгдэхүүн санал болгох, (4) улсын төсвөөс үл хөдлөх хөрөнгийн засвар үйлчилгээнд зарцуулж буй хөрөнгийн хэмжээг бууруулах, (5) орон сууцны салбарын эрчим хүчний үр ашгийг дээшлүүлэх, улмаар эрчим хүч, халаалтын хуучирсан нэгдсэн сүлжээний дарамтыг бууруулах, мөн өрхийн засвар үйлчилгээ, нийтийн аж ахуйн зардлыг багасгах боломжтой . Энэ хүрээнд дараах тодорхой арга хэмжээг хэрэгжүүлэх болно. Үүнд: сууц өмчлөгчдийн холбооны, нэн ялангуяа тэдний санхүүжилтийн хүртээмжийн хууль эрх зүй, зохицуулалтын орчинг бэхжүүлэх. 11 Монголбанкны зүгээс арилжааны банкны зохицуулалт, СӨХ-ийн санхүүжилтэнд ерөнхийдөө ашиглагдаж байгаа барьцаагүй зээлд тавих зохистой харьцааны үзүүлэлтийн орчинг таатай болгох талаар судалгаа хийх нь зүйтэй . Ийм төрлийн төслийн өөр нэг хэлбэр нь хувийн сууцны санхүүжилт юм. Өрх (СӨХ биш) өөрийн сууцны эрчим хүчний ашиглалтыг сайжруулах зорилгоор банкнаас жижиг хэмжээний, богино хугацаатай зээл авч ашигладаг. Үүнийг гол төлөв гэр, хувийн сууцны барилгын зориулдаг бөгөөд ийм тохиолдолд эрчим хүчний үр ашгийг нэмэгдүүлсний үр нөлөө өрхийн тав тух, хэмнэлтийн хувьд хамгийн өндөр байдаг. 19. Үүнээс гадна, орон сууцны зээлийн захыг тогтвортой хөгжүүлэх үндэсийг бүрдүүлэхэд Эд хөрөнгө эрхийн бүртгэлийн газрын чадавхи, үйл ажиллагааны чанар, үр ашгийг зайлшгүй дээшлүүлэх хэрэгтэй. Энэ хүрээнд дараах тодорхой асуудлуудыг шийдвэрлэх шаардлагатай байна. Үүнд: (1) газар, барилгын бүртгэл одоогоор цаасан хэлбэртэйгээр салангид оршиж байгаа бөгөөд эдгээрийг нэгдсэн системд оруулах ; (2) ЭХЭБГ-ын хууль эрх зүй, зохицуулалт, хяналтын одоо хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа орчинг нягтлан үзэж, хамралтын хүрээг бүрэн болгож, уялдаа холбоог хангах; (3) ЭХЭБГ- ын техник, институцийн чадавхийг бэхжүүлж, орон нутгийн бүх албадын үйл ажиллагааг бүрэн автоматжуулж, мэдээллийн технологийн хүчин чадал, харилцан холболтыг боловсронгуй болгож, ажилтнуудын сургалтын хөтөлбөр боловсруулах . 11 Дэлхийн Банкны Групп нь Унгар, Серби, Украйн, ОХУ, БНХАУ-д хэрэгжүүлсэн болон хэрэгжүүлж байгаа төслийн хүрээнд энэ асуудлаар бүс нутгийн онцлогийг тусгасан ихээхэн туршлага хуримтлуулсан . 17 V. ТӨСВИЙН САНХҮҮЖИЛТТЭЙ ОРОН СУУЦНЫ ХӨТӨЛБӨРИЙГ БЭХЖҮҮЛЭХ АСУУДАЛ 20. Төсвийн санхүүжилттэй орон сууцны хөтөлбөрүүд сүүлийн жилүүдэд орон сууцны барилга усгралт, зээлийн үйл ажиллагааны томоохон хэсгийг эзлэх болсон . Сангийн яам, Улаанбаатао хотын захиргаа, Барилга, хот байгуулалтын яам хамтран Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийг 2006 онд үүсгэн байгуулсан бөгөөд ОССК нь төсвийн санхүүжилттэй орон сууцны хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэгч гол байгууллага байж ирсэн . ОССК нь орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл болон орон сууцны барилгын төсөл санаачлан хэрэгжүүлэгчид зориулсан зээлийг төсвийн татаастайгаар олгож байна. 2007-2011 онуудад санаачлан хэрэгжүүлсэн 40 мянган айлын орон сууц, 4,200 төрийн албан хаагчийн орон сууц, Ахмадын орон сууц хөтөлбөрүүдийн хүрээнд Монгол Улсын Засгийн газар эх үүсвэр хуваарилан, ОССК-иар дамжуулан орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийг 10,115 иргэнд, 8,900 орон сууц ашиглалтанд оруулах барилгын зээлийг тус тус олгожээ. Энэ нь энэ хугацаанд шинээр олгосон зэлийн 25 хувь, ашиглалтанд орсон орон сууцны тооны 30 хувьтай тус тус тэнцэж байна. 2011 оны сүүлээр орон сууцны зээлийн нийт үлдэгдлийн 25 гаруй хувь нь ОССК дээр хуримтлагджээ. 21. ОССК-ийн бүтээгдэхүүний шийдлийг өөрчилж, зах зээлийн зорилтот сегменттэй уялдуулах шаардлагатай. Тодруулбал, арилжааны банк болон ОССК-ны зээлдэгчдийн авсан орон сууцны зээлийн дундаж хэмжээ бараг тэнцүү байгаа учраас тэд хоорондоо их төстэй байна. Түүнээс гадна, зээлийн хүүгийн татаас нь зээлдэгчид тавих өрийн үйлчилгээний шаардлагыг бууруулж байгаа боловч зээлийг дахин санхүүжүүлэх, түүний дотор хөрөнгийн захын сувгийг ашиглах эх үүсвэр татахыг боломжгүй болгож байна . ОССК болон арилжааны банкуудын аль аль нь зах зээлийн нэг сегментэд үйлчилж байна. Хүснэгт 2. Орон сууцны зээлийн зарим бүтээгдэхүүнүүд, арилжааны банк болон ОССК Үзүүлэлтүүд Арилжааны банкууд ОССК Зээлийн хүү 15 хувь 6-11 хувь Хүүгийн хэлбэр 50 хувь нь тогтмол / 50 хувь нь Тогтмол хувьсах Зээлийн хугацаа 10-15 жил 15-20 жил Зээлийн өр, барьцааны 70 хувь 75-90 хувь үнэлгээний харьцаа Зээлийн дундаж хэмжээ 50 сая төгрөг (37,000 ам. доллар) 40 сая төгрөг (29,000 ам. доллар) Санхүүжүүлэх хөрөнгө Шинэ болон 1985 оноос хойш Зөвхөн шинэ ашиглалтанд орсон 2011 оны зээлийн багц 656 тэрбум төгрөг (482 сая ам. 180 тэрбум төгрөг (132 сая ам. доллар) доллар) Эх сурвалж: Монголбанк, ОССК. 22. Орон сууцжуулах хөнгөлөлттэй хөтөлбөрийг дэлхийн олон оронд хэрэгжүүлсэн туршлага байдаг хэдий ч ийм хөтөлбөр нь ихээхэн эрсдэл дагуулж байдаг. Монгол Улсын орон сууцны зах чухамдаа жижиг, дэд бүтцийн хангамж эрс дутагдалтай учраас 18 өвөрмөц бэрхшээл тулгарч байна. Энэ утгаараа орон сууцжуулах хөнгөлөлттэй хөтөлбөрийг уялдаа холбоо муутай эсвэл оновчтой бус хэрэгжүүлэх дараах эрсдэлүүд байна. Үүнд: a. Хэвийн хэвшлийн зээлдүүлэгчид зах зээлээс доогуур хүүтэй хөнгөлөлттэй зээлтэй өрсөлдөх болж, зээлийн зах дээр гажуудал үүсч болзошгүй. Зээлдэгчийг сонгон шалгаруулах, түүнд тавих шаардлагын тогтолцоо сул буюу өргөн нөхцөлд энэ эрсдэл улам нэмэгддэг; b. Төрийн өмчийн аж ахуйн нэгжийн хяналт шалгалт, тайлагнал, ил тод байдал, засаглал сул байх магадлалтай учраас институцийн тогтолцоог, хэрэгжилт үр ашиг байх; c. Орон сууц, барилгын хөнгөлөлттэй зээлийн хэмжээ харьцангуй их бөгөөд сул хяналттай байдаг учраас зээлийн үйл ажиллагаа, барилгын салбараас хувийн хэвшлийн эх үүсвэрийг шахан гаргах. 23. Улс орон бүр өөрт тохирсон дээрх эрсдэлийг багасгахад чиглэсэн арга хэмжээ авдаг хэдий ч нийгмийн чанартай, орон сууцны хөнгөлөлттэй хөтөлбөрүүд тодорхой үндсэн зарчимтай байдаг. Хөтөлбөрийн цар хүрээ төлөвлөж, үр дүнг нь хянахад орон сууцтай болох санхүүгийн боломж, тэнцвэртэй зах зээлийн тухай ойлголтууд 12 чухал байдаг. Боломжийн өртөгтэй орон сууцны эрэлт өртөг багатай орон сууцны нийлүүлэлтээс үндсэндээ давж байдаг учраас төсвийн хөрөнгийг барилга угсралт, дэд бүтэц рүү чиглүүлж, тэнцвэрийг нь олох нь чухал. Зээлийн хүүнд төсвийн татаас олгосноос зээлийн урьдчилгаа төлбөрт дэмжлэг үзүүлэх нь илүү үр дүнтэй гэж үздэг. Зээлдэгчдэд тавих шаардлагыг тогтоохдоо хүн амын бүтэц, төсвийн хөрөнгийн боломж нөхцлийг судлах ѐстой . Хөтөлбөрийн хүрээнд санхүүжүүлэх зээлийн хэмжээг урьдчилан тооцож, зээл авах шаардлага хангасан зээлдэгчдийн жагсаалтыг олон нийтэд нээлттэй байлгах зэргээр хөтөлбөрийн эх үүсвэртэй холбоотой авилга, буруу ашиглалтын асуудал үүсэхээс зайлсхийхэд онцгойлойн анхаарах нь зүйтэй. Арилжааны банкууд өөрсдийн бодлого журмыг баримтлан зээл олголт, үйлчилгээг гүйцэтгэх хэрэгтэй. 24. Египет Улсад саяхан хэрэгжүүлсэн том хэмжээний, боломжийн өртөгтэй орон сууцны хөтөлбөр оновчтой бүтэц, хэрэгжилтийг тод харуулж чадсан . Амжилтын гол хүчин зүйлүүдийг Шигтгээ 1-д авч үзсэн. Үүнд: эрэлтийн тал руу чиглэсэн татаас, зээлдэгчдэд тавих шаардлагыг сайтар судалж тогтоосон, зээлийн хүүгийн татаасыг халсан, Шигтгээ 1. Египетийн хөнгөлөлттэй орон сууцны хөтөлбөр Хөтөлбөрийн хүрээнд гурван төрлийн татаас олгосон. Үүнд: тогтмол, зах зээлийн хүүтэй орон сууцны зээл, 20 хувийн урьдчилгаа төлбөр, шаардлага хангасан зээлдэгчдэд сарын зээлийн эргэн төлөлтийн зарим хэсгийг төлөх эрэлтийн татаас. Энэ дэмжлэг жилээс жилд багасах бөгөөд 4-7 жилийн дараа зогсдог. 1. Асуудлыг нийдвэрлэх нэгдсэн бодлого хэрэгжүүлж, дараах зүйлүүдэд төвлөрсөн. Үүнд: (1) орон сууцны санхүүжилтийн татаас олгох хөтөлбөрийн, тэр дундаа хэрэгжүүлэгч байгууллагын хууль эрх зүй, зохицуулалт, институцийн орчинг бэхжүүлэх; (2) орон сууцны зээлийн санхүүжилтийн татаас олгох оновчтой, үр ашигтай механизм бий болгох; (3) орон сууцны татаасын ил 12 тод байдал, A common measure ofчиглэлийг зорилтот сайжруулах community-wide институцийн орчинг affordability боловсронгуй is the number болгож, of homes нийлүүлэлтэнд that a household олгодог with aбайсан certain нуугдмал татаасаас татгалзаж, эрэлтэд чиглэсэн илүү үр дүнтэй тогтолцоо руу шилжсэн. percentage of median income can afford. For example, in a perfectly balanced housing market, the median 2. Орон сууцны төсөл санаачлан хэрэгжүүлэгчдэд олгож байсан татаасыг зогсоож, шаардлага хангасан зээлдэгчдэд олгодог household ил тод(and the half татаасаар of the households which are wealthier) could officially afford the median housing option, орлуулсан. 3. those while Зээлийнpoorer than хүүгийн the median татаасыг халж,home not afford couldхүүтэй зах зээлийн the олгодог median орон home. сууцны Fifty-percent зээлийг affordability нэвтрүүлсэн. Зорилтот forорон бүлэг нь the median homeзээлийн сууцны шалгуурыг indicates хангаж a balanced байгаа боловч одоогоор үйлчилгээ авч чадахгүй байгаа зээлдэгчид. market. 4. Зорилтот өрхийг тодорхойлох аргачлалыг боловсронгуй болгож, төрийн болон хувийн хэвшлийн зорилтуудыг харилцан уялдуулж, нэг нэгнийгээ хууран мэхлэх хөшүүргийг багасгасан багц үзүүлэлтийг гаргасан. Мэргэжлийн зээлдүүлэгчид, үнэлгээчид орлого, орон сууцны үнэлгээг нягтлан шалгадаг. Үр дүнг мөн хараат бус бие даасан тулган шалгалтанд оруулдаг. 5. Хэрэгжүүлэгч байгууллагаа барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчийн үүрэг гүйцэтгэхээ больж хөтөлбөрийн хэрэгжилтэнд анхаарч эхэлсэн. 19 институцийн хэрэгжилтийг боловсронгуй болгосон. 25. Шинээр батлагдсан 100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийн хүрээнд зах дээр илүү их гажуудал үүсэх эрсдэлийг зөв зохистой удирдах нь онцгой ач холбогдолто байх болно. Монголын барилга угсралт гүйцэтгэх боломж найдваргүй хязгаарлагдсан учраас их хэмжээний хөнгөлөлттэй зээл олгох нь орон сууцны зээлийн зах дээр томоохон гажуудал үүсгэж, хувийн хэвшлийн зээлдүүлэгчид зээлийн үнэ өртөг, зээлдэгчдэд тавих шаардлагын хувьд өрсөлдөх чадваргүй болж, зах зээлээс түлхэгдэн гарч болзошгүй. 40 мянган айлын орон сууц гэсэн жижигдүү хөтөлбөрийн тухайд 2007 онд ССҮХ-ийн хүрээнд өгсөн зөвлөмж хөтөлбөрийн бүтэц зохион байгуулалт, хэрэгжилт үр ашиггүй, зах зээл дээр гажуудал үүсгэхэд хүргэж болзошгүй эрсдэлийн талаар тодорхой заасан байсан. Гэтэл гол зөвлөмжүүдийг одоо болтол хэрэгжүүлээгүйгээс гадна 100 мянган айлын орон сууц хэмээх илүү том хөтөлбөр дэвшүүлсэн нь зах зээлийн үйл ажиллагааг үлэмж хэмжээгээр доголдуулж, эцсийн дүндээ хувийн хэвшлийн эх үүсвэрийг орон сууцны зээлийн үйл ажиллагаанаас шахан гаргаж болзошгүй юм. 26. Дээрх хэлэлцүүлгийг Монголын нөхцөл байдалтай уялдуулан авч үзвэл, төсвийн хөрөнгийг үр ашигтай, оновчтой зарцуулах үүднээс Засгийн газар дараах зөвлөмжийг судалж үзэж болно. Үүнд: a. хөтөлбөрийн бүтэц зохион байгуулалтыг гаргахдаа тэнцвэртэй бөгөөд урт хугацаат хараатай байж, халаалт, ус, эрчим хүчний дэд бүтцийг байгуулах, бүсчилэх, барилга угсралтын дотоод хүчин чадалд анхаарлаа хандуулж, одоо явагдаж байгаа барилга угсралтын томоохон хэсгийг шууд санхүүжүүлэхийн оронд нийлүүлэлтийг ерөнхийд нь нэмэгдүүлэхэд дэмжлэг үзүүлэх. Улсын төсвөөс хөтөлбөрийн хэрэгжилтэнд зориулан нэг жилд хуваарилах хөрөнгийн хэмжээг эх үүсвэрийн олдоцтой уялдуулж, орон сууцны санхүүжилтийн зах зээлийн багахан хэсэгт үйлчлэх Шигтгээ 2: Хөнгөлөлттэй орон сууцны хөтөлбөрийн талаар 2007 оны ССҮХ-т өгсөн зөвлөмжүүд хэрэгтэй. Батлагдсан хөтөл- бөрүүд нь нэг жилд хийгдэж 40 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийн тухайд: ―…Хөтөлбөрийн бусад бүрдэл хэсгүүд нийлүүлэлтийн талын татаас, орон сууцыг төсвөөс байгаа орон сууцны барилга санхүүжүүлэх, нэн ялангуяа төрийн албан хаагчдад зориулах асуудал дээр угсралтын ажлыг 10 дахин төвлөрсөн бөгөөд гэр хорооллын оршин суугчдын нүүлгэн шилжүүлэх нэмэгдүүлсэнтэй тэнцэж байгаа- асуудал бага тусгагдсан байна. Иймэрхүү төсвийн санхүүжилттэй барилгын хөтөлбөрүүд бага орлоготой иргэдийн орон сууцны асуудлыг өргөн гаас асуудал бэрхшээл дагуулах, хүрээнд амжилттай шийдвэрлэсэн тохиолдол ховор байдаг. Үүний оронд хэрэгжилт, хяналтын урт засгийн газар инженерийн шугам сүлжээтэй суурин газрын нийлүүлэлтийг хугацааны бодлого журам нэмэгдүүлэх, хувийн банкнаас орлого багатай иргэдэд зээл олгохыг дэмжих боловсруулах шаардлагатай арга механизмыг судалж хэрэгжүүлэх нь зүйтэй.‖ болгож байна. Нэн улангуяа ОССК-ийн хувьд: ―… ОССК нь орон сууцны төсөл санаачлан Улаанбаатар хотын хүн ам ихтэй хэрэгжүүлэгчийн оронд зах зээлийн хүүтэй зээл олголтыг дэмжигч, хөрвөх чадварыг нэмэгдүүлэгчийн үүрэг гүйцэтгэх нь зүйтэй. ОССК-иас зах гэр хорооллын оршин суугчдыг зээлээс доогуур хүүтэй зээл олгож байгаа нь зах дээр гажуудал үүсгэж, боломжийн үнэ өртөгөөр орон шинээр ашиглалтанд орж байгаа орон сууцны багаар нэмэгдүүлнэ. Иймд сууцжуулах хэрэгцээ шаардлагын ОССК-ийг зээлийн дэмжлэг үзүүлдэг этгээд, магадгүй эрэлтийг дэмжих татаас олгодог байгууллага болгон өөрчлөх нь зүйтэй. Зээлийн дэмжлэг, хүрээнд том хэмжээний бүтэц зохион байгуулалт сайтай татаасыг хөшүүрэг болгон ОССК нь орон төслүүдийг хэрэгжүүлж болно. нутгийн засаг захиргаа, хувийн хэвшлийн компаниудыг нэг дор цуглуулж, Иймд хязгаарлагдмал байгаа өртөг багатай орон сууцны нийлүүлэлтийг өсгөх боломжтой. орон сууцны нийлүүлэлтэнд нөлөөлөхгүй байх нь чухал. Орон 20 сууцны нийлүүлэлт бага байгаагийн үндсэн шалтгаан нь дэд бүтэц хөгжөөгүй, оновчтой бүсчлэл тогтоож чадахгүй байгаа, төсөл санаачлан хэрэгжүүлэгч болон барилгын салбарын хүчин чадал, тэр дундаа барилгын материал, ажиллах хүчний нийлүүлэлт хязгаарлагдмал байгаа явдал юм. Цаашилбал, Улаанбаатар хотын барилгажсан хэсэгт орон сууц барихаас илүү гэр хорооллыг нийтийн орон сууцаар барилгажуулах бус, харин хурдан бөгөөд хямд өртөгтэй хувийн сууц барих асуудал үр ашигтай байж болно. Ингэснээр эрчим хүч, халаалт, усны нэгдсэн сүлжээнд холбогдох шаардлага багасч, тэдгээр дээр үүссэн дарамтыг чөлөөлж, эрчим хүч, халаалт, усан хангамжийг тухайн хэсэгтээ шийдвэрлэх нь зохистой байх талтай. b. Хөтөлбөрийг хариуцан хэрэгжүүлэх тусгай байгууллага байгуулж байгаа бол үйл ажиллагаа нь ил тод байх бөгөөд хатуу хяналт тавьж, тайлан мэдээ тогтмол гаргуулах авч байх шаардлагатай; үйл ажиллагаа, дүрмийн сангийн эх үүсвэрт шаардлагатай зардлыг урьдчилан гаргах асуудлыг судалж үзэх нь чухал. ОССК-ийг хэрэгжүүлэгч байгууллага болгохыг дэмжихгүй байгаа бөгөөд бусад хувилбаруудыг хэлэлцэж байгаа энэ үед (Хөгжлийн банк, Төрийн орон сууцны банк гэх мэт) энэ зарчим аль нь байгууллагад хамаарах учиртай. c. Худалдан авалт, төслийн мониторингийн хатуу бодлого журам боловсруулан батлаж, төслийн хариуцан хэрэгжүүлэгч, барилгын компаниас тендерийн санал ирүүлэх, сонгон шалгаруулах үйл ажиллагааг ил тод явуулах ѐстой. Хөтөлбөрийн хэрэгжилтийн явц, үүсгэн байгуулагдсан бол, хэрэгжүүлэгч байгууллага дээр хараат бус бие даасан мониторинг, үнэлгээг тогтомол хийж, хяналтын үр дүнг олон нийтэд тайлагнаж байх ѐстой. Компанийн засаглалын бүтэц, журмыг зохимтой тогтоож, хатуу хяналт шалгалт хэрэгжүүлэн, тащйлагнал, аудитын илэрхий бодлоготой байснаар амжилтыг ахиулж болно. d. Орон сууцны барилга угсралт, орон сууцны зээл олголт гэсэн тусдаа чиг үүргийг хоѐр өөр хэрэгжүүлэгч байгууллагаар гүйцэтгүүлэх ѐстой. Орон сууцны захын энэ хоѐр салбарын эрсдэл, бизнесийн загвар нилээд ялгаатай байдаг. Энэ хүрээнд 2007 оны ССҮХ-т ОССК-ийн үйл ажиллагааны хувьд өгсөн зөвлөмж дахин дурдагдаж байна. Тодруулбал, барилга угсралтын үнэ өртөг хиймлээр хямдрах, орон сууцны барилгын нийт өртгийг багасгах чиглэлээр засгийн газраас далайцтай арга хэмжээ авахгүй байх, дэд бүтэц, халаалт, усан хангамжийг зохих байдлаар шийдвэрлэж өгөхгүй байх эрсдэл байна. Үүний улмаас стандартын шаардлага хангаагүй орон сууц баригдаж, төсөл хариуцан хэрэгжүүлэгч, барилгын компаниуд асуудлыг шийдвэрлэхэд зарцуулсан өртгөө шингээснээр үнэ өсч, хөтөлбөрт оролцох сонирхол ерөнхий арилж, авилга, хээл хахуульд хүргэж болзошгүй. e. Монгол Улсын Засгийн газар зээлдэгч өрх, үл хөдлөх хөрөнгө зэрэг санхүүжилтийн эцсийн хэрэглэгчид тавих шалгуурыг хатуу, хэмжих нэгжтэй, ил тод тогтоох бөгөөд мөрдүүлж, хянахад хялбар байх ѐстой . Татаас олгох хөтөлбөрийн бүтэц зохион байгуулалт, хэрэгжилт зөв зохистой байхын гол бүрдэл хэсэг энэ байдаг. Энэ хүрээнд төсвийн эх үүсвэр, олон жилийн төлөвлөлт, орон сууцны өртөг боломжийн байхад анхаарна. Египетийн туршлагатай адил 21 татаастай хөтөлбөр нь ―бүгдэд тохирох нэг хэмжээ‖-тэй байх албагүй, харин ч хөтөлбөрт хамрагдаж байгаа зорилтот бүлэгт тулгарч буй тодорхой асуудлыг шийдвэрлэхэд чиглэсэн байдлаар зохион байгуулагдах ѐстой. Иймд бүтээгдээхүүний агуулгыг боловсруулж, тавих шалгуурыг тогтоохдоо урьдчилгаа төлбөр хийх боломж, одоогийн болон ирээдүйн орлого зэргийг харгалзан үзэх хэрэгтэй. 22 VI. ОРОН СУУЦНЫ ЗЭЭЛИЙН ЭХ ҮҮСВЭРИЙН БҮТЦИЙГ БОЛОВСРОНГУЙ БОЛГОХ АСУУДАЛ 27. Орон сууцны зээлийн ихэнх хэсгийг хугацаат хадгаламж, банкны өөрийн хөрөнгийн эх үүсвэрээр санхүүжүүлж байгаа нь оновчтой биш юм. Нэн ялангуяа орон сууцны зээлийн захын зуучлалын хэрэгсэл бий болсон байгаа энэ үед дутагдалтай юм . Монголын зээлдүүлэгчдэд компанийн баталгаагүй өр, орон сууцны баталгаатай үнэт цаас, орон сууцны зээлийн баталгаатай бонд гэх мэт дунд, урт хугацааны өр төлбөр худалдан авах сонголт ховор байдаг учраас тэдний актив, пассивын удирдлага, эх үүсвэрийн хуваарилалт дээр ачаалал үүсгэдэг. Банкны салбарын нийт зээлийн багцын 12 хувь нь урт хугацаат, орон сууцны зээл эзлэж байна. Баталгаагүй өр гаргахыг хуулиар хориглосон байдаг бол иргэдийн банкуудад байршуулсан хадгаламж засгийн газрын бүрэн хэмжээний баталгаанд хамрагдаж, 12 сарын хугацаатай хадгаламжийн жилийн хүү 15 хувь хүртэл байдаг. 28. Монголын ипотекийн корпорацийг арилжааны ѐсөн банк, Монголбанк хамтран 2006 онд үүсгэн байгуулсан. Монголбанк одоогоор дүрмийн сангийн найман хувийг эзэмшиж байгаа бөгөөд бизнесийн загварын хувьд уламжлалт үнэт цаасжуулах үйл ажиллагаа эрхлэх зорилготой. Ингэхлээр МИК (буюу зээл худалдан авч, цуглуулан орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргах тусгай үүрэг бүхий түүний охин компани болох ТЗК) нь зээлийг анх гаргасан банкнаас худалдан авч (зээлийн эргэн төлөлтийн хариуцлагыг өөрөө хүлээж), орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргаж, дотоод, гадаадын хөрөнгийн зах дээр арилжих зорилготой. Хөрөнгөөр баталгаажсан төрөлжсөн хөрөнгийн захын тухай хууль төслийн шатанд яваа (Үнэт цаасжуулах тухай хууль) учраас TЗК-аас гаргаж байгаа үнэт цаасыг Хөрөнгийн захын тухай хуулиар зохицуулж байгаа бөгөөд баталгаатай өрөнд хамруулж байна. Үнэт цаасжуулах хэрэгсэл болох бизнесийн загвар нь нилээд хөгжсөн бөгөөд хууль эрх зүй, зохицуулалтын орчины тодорхой бүрдэл хэсгүүд бий болсны дараа л зорилгодоо нийцэж ажилладаг.13 Тодруулбал, хууль эрх зүй, зохицуулалтын орчны хүрээнд зээлийг багцаар нь оновчтой худалдах, зээлийг нэгтгэж цуглуулах, орон сууцны зээлээр баталгаажсэн үнэт цаас гаргах, жинхэнэ арилжааны гүйлгээн дээр хуулийн хамгаалалт үүсгэх, тусгай зохиулалтын хэрэгслийн үйл ажиллагаа оновчтой байх, хөрөнгө оруулагчийн талаарх мэдээллийг нарийвчилсан бөгөөд ил тод байдлаар нийтэд нээлттэй болгох, эрсдэл, активыг тайлан тэнцлээс хасахад баримтлах нягтлан бодох бүртгэлийн журам заавар үйлчлэх зэрэг гол бүрдэл хэсгүүд байх ѐстой . 29. MИK нь орон сууцны зээл олгогчдод ач холбогдолтой хэмжээний эх үүсвэр гаргаж өгч чадахгүй байгаа бөгөөд зах зээлд хэрэгтэй, тогтвортой хөрвөх чадвар гаргаж өгдөг хэрэгсэл болгох гэж чармайж байна. 2008 оноос хойш банкуудаас худалдан авсан зээлийн хэмжээ 3-5 тэрбум төгрөг (2-2.9 сая ам. доллар) буюу 2011 онд олгосон орон сууцны зээлийн дөнгөж хоѐр хувьтай тэнцэж байсан нь туйлын бага үзүүлэлт юм. Монгол Улсад хөрөнгө үнэт цаасжуулах зах үүсээгүй учраас МИК-ийн компанийн өр нь Монголбанк, Засгийн газрын баталгаатай репо арилжаа хийхээс өөр зохицуулалтгүй байна. Ийм нөхцөлд МИК өөрийн үйл ажиллагааг бий болгоно гэдэг хүч чадал шавхсан ажил болж байна. Үүний зэрэгцээ, МИК-ийн хувьцааны 31.6 хувийг Худалдаа хөгжлийн банк (Монголын орон сууцны зээл олгогч дөрвөн том банкны дөрөв дэхь) шууд хянаж байгаа 13 Хавсралт 3-аас дэлгэрэнгүй мэдээллийг харна уу. 23 үед,14 орон сууцны зээлийн өрийг дахин санхүүжүүлэх, эсвэл компанийн засаглал, хувьцаа эзэмшигчдийн бүтцийг боловсронгуй болгох замаар өөрийн өрсөлдөгчдийг дэмжих хөшүүрэг байхгүй байж болно. Жишээлбэл, 2010 онд МИК 5.8 тэрбум төгрөгийн зээлийг худалдаж авсны 60 гаруй хувь нь ХХБ-наас авч байжээ. МИК-ийн үйл ажиллагааг цаашид өсгөхөд саад тотгор болж буй гол хүчин зүйлүүдийг дор жагсаав. 30. МИК-ийн эх үүсвэрийн өртөг хадгаламж, бусад эх үүсвэрийн өндөр хүүтэй өрсөлдөж чадахгүй байна. МИК хадгаламжийн өндөр хүү, орон сууцны зээлийн бага хүүний хооронд үндсэндээ хавханд орж, арилжааны банкуудын сонирхол татахуйц эх үүсвэрийн сонголт өгөх боломжгүй байна. МИК-ийн үйл ажиллагаагг амжилтанд хүргэх бизнесийн загварын үндсэн бүрдэл хэсэг нь өөрийн үнэт цаас, нийтийн орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргах замаар орон сууцны зээл олгогч байгууллагуудад тохирох санхүүжилтийн эх үүсвэр санал болгох боломжтой байх явдал юм. Хадгаламжийн хүү хэвийн бус өндөр байгаа нь (ХҮИ-ийн үзүүлэлтээс 50 хувиар өндөр) мөнгөн хадгаламжинд гаргасан төрийн бүрэн хэмжээний баталгаа, инфляцийн өндөр хүлээлт, банкинд эх үүсвэр татах бусад механизм байхгүй байгаатай холбоотой. Хадгаламжийн хүү өндөр байгаагаас МИК-иас гаргах өрийн хүүгийн хүлээлт нэмэгдэж байна. Гэтэл МИК зээлийн зэрэглэл, багцын мөнгөн урсгалаас шалтгаалан өрийн бичигтээ тийм өндөр хүү төлөх боломжггүй юм. Ийнхүү өрийн хүүгийн хүлээлт өндөр байгаагаас МИК-ийн өр, орон сууцны зээлээр баталгаажсан актив хоѐрын хүүгийн зөрүү эерэг байж чадахгүй байна. Үнэт цаасжуулах зөв зохистой орчин бүрдээгүй нөхцөлд баталгаажсан өрийг хэсэгчлэн гаргах боломжгүй бөгөөд ингэснээр хүүг бууруулах зорилгоор бондын хугацаа, зээлийн эрсдэлийн үзүүлэлтүүдийг бүтцийн хувьд сайжруулах чадвар МИК-д бага байна. 31. МИК-ийн бизнесийн загвар “активын своп буюу солилцоо”-н дээр тулгуурлаж байгаа нь Монголын нөхцөл байдалд бүрэн тохирохгүй байж болно. Зээлийг анх олгосон байгууллагын хувьд олж авах өгөөж эрсдэлийн удирдлага, актив пассивын удирдлага ба эх үүсвэрийн хуваарилалт, эх үүсвэрийн өртөг ба бүтэц дээр илрэх учиртай. МИК үйл ажиллагаагаа боломжийн хүүгээр (үнэт цаас гаргах болон зээл худалдан авах тал дээр) ихээхэн өргөжүүлж чадсан гэж үзвэл зээлдүүлэгчид урт хугацаат активаа МИК руу шилжүүлж, ачаагаа хөнгөлөн эх үүсвэртэй болж авах, актив өр төлбөрийн хугацааны зөрүүг багасгах, урт хугацаат орон сууцны зээлийн эх үүсвэрийн өртгийг бууруулах боломжтой. Гэтэл одоогоор эрсдэлийн хамт зээлийг бүхэлд нь МИК-д худалдах гүйлгээ нь СТОУС-ын дагуу баталгаажсан санхүүжилтэнд хамаарах учраас тайлан тэнцэл дээр ямар нэгэн хасагдах бичилт хийгдэхгүй байна. Иймд эх үүсвэрийн чөлөөлөлт эсвэл тайлан тэнцлийн өөрчлөлт гарахгүй байгаа учраас үнэт цаасжуулах хэрэгслийн хамгийн чухал үр өгөөжийн нэг болох зээлдүүлэгчдэд эх үүсвэрийн чөлөөлөлт, актив пассивын удирдлагын дэмжлэг бий болохгүй байна. Зээлдүүлэгчид МИК-тэй гүйлгээ хийснээр эх үүсвэрийн өртөгөө багасгаж чадахгүй байгаа тул энэ тал дээр чухал үр дагавартай юм. 32. МИК-ийн үйл ажиллагааг бэхжүүлэх чиглэлээр зохих арга хэмжээ авснаар МИК орон сууцны санхүүжилтийн захын хөгжилд шийдвэрлэх үүрэг гүйцэтгэх боломжтой. Орон сууцны зээлийн активыг тогтвортой, ижил хэлбэрээр нийлүүлэх шаардлага тавих замаар МИК зах зээл дээр байгаа бүтээгдэхүүн, журам зааврыг стандартчилах, орон сууцны 14 ХХБ-ны Группын 2011 оны аудитын тайлан. 24 зээл олгож, зээлийн үйлчилгээ хийлгэхдээ зөв зохистой бодлого баримталдаг болгоход хээхэн зүйлийг хийх боломжтой. Түүнээс гадна, банкуудтай харьцуулахад хууль эрх зүй, зохицуулалтын орчинд хийх шаардлагатай байгаа ажлыг илүү үр ашигтай манлайлж чадна . Актив пассивын өнөөгийн хязгаарлалтын хүрээнд зээлдүүлэгчид хувьсах хүүтэй орон сууцны зээлийн бүтээгдэхүүн гаргаж, эрсдэлд орох аюултай байдаг учраас зөв зохистой бүтэц, үнэлгээтэй эх үүсвэрийг зээлдүүлэгчдэд гаргаж өгснөөр МИК тогтмол хүүтэй орон сууцны зээлийг хөхүүлэн дэмжих боломжтой. МИК орон сууцны зээлийн үнэлгээ, бусад нөхцөл дээрээ зах зээлийн баримжаатай байж, зах зээл дээр гажуудал үүсэхээс зайлсхийж, дотоодын хөрөнгийн зах дээр гаргахад хангалттай хэмжээний чанартай орон сууцны зээлээр баталгаажсан активтай байх нь чухал ач холбогдолтой . Нийтийн орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаасыг худалдан авах байгууллагын хөрөнгө оруулагчид Монголд одоогоор байхгүй байгаа хэдий ч МИК-ийн бондыг эхний ээлжинд арилжааны банкуудад хуваарилах нь дэлхийд байдаг түгээмэл шийдэл бөгөөд дотоодын хөрөнгө оруулагчдын баазыг аажмаар бүрдүүлдэг. 33. МИК-ийн хувьцаа эзэмшигчид, тэр дундаа Монголбанк МИК -ийн бизнесийн загварыг чухалчлан эргэн харж, ажиллагаатай бөгөөд тохирсон зах зээлийн зуучлагчийг бий болгох зорилго агуулах хэрэгтэй. Энэ хүрээнд дараах арга хэмжээг авч хэрэгжүүлэхийг зөвлөж байна. Үүнд: a. Зээл худалдан авах бүтээгдэхүүнд үнэлгээ хийж, хялбаршуулж замаар зээлдүүлэгчид очих өгөөжийг нэмэгдүүлэх. Үүний тулд гүйлгээний зардал, ―бүгдийг багтаасан‖ урт хугацаат эх үүсвэрийн хүүд анхаарах ѐстой . иймд МИК-ийн хувьд дараах хоѐр сонголтын нэгийг хийх хэрэгтэй. Үүнд: (1) бүтээгдэхүүний хялбаршуулж, хамгийн энгийн бүтэц зохион байгуулалттай эх үүсвэрийн хэрэгсэл болгон хувиргаж, компанийн зээлийн багцтай болох ; эсвэл (2) орон сууцны зээлийг эрсдэлийн хамт худалдан авах үйл ажиллагаагаа өргөжүүлж, зээлийн эрсдэлийг даатгалд хамруулах.15 Үүнээс гадна, МИК-ийн үйл ажиллагаанд оролцогч бусад зээлдүүлэгчид байж болох үр дүнг тайлан тэнцэл дээрээ бүрэн дүүрэн тусгах зорилгоор эдгээр гүйлгээн дээр баримтлах ѐстой нягтлан бодох бүртгэл, татвар ногдуулалтын бодлогын талаар хуулийн болоод аудиторын дүгнэлт гаргуулах талаар судлах нь зүйтэй. b. МИК-ийн эх үүсвэрийг эрсдэлийн үзүүлэлттэй нь уялдуулан авч ашиглах сонирхлыг нэмэгдүүлэх зорилгоор өөрийн хөрөнгийн шимтгэл, засгийн газрын бондтой ижил хэмжээний Монголбанктай репо гүйлгээ хийх зэргээр МИК-ийн өрийн хэрэгслийн зохицуулалтанд давуу эрх олгох хэрэгтэй бөгөөд ингэхдээ компанийн засаглал, үйл ажиллагаагаа сайжруулсан байх нөхцөл тавих нь зүйтэй. Үүнтэй нэгэн адил, орон сууцны зээлийн нийт банкны зээлд эзлэх хувь хэмжээ нилээд өндөр болж байгаа учраас Монголбанк орон сууцны зээлийн эх үүсвэрийн хуваарилалтын шаардлагад нухацтай үнэлэлт дүгнэлт өгөх хэрэгтэй. Ингэснээр МИК болон банкуудын хувьд зээлийн эрсдэлийг даасан, зээлийг 15 2010 онд МИК-ийн бүхэлд нь худалдан авсан зээлийн 24 хувь нь зээлийн эрсдэлийг шилжүүлсэн байсан бөгөөд МИК зээлийн эрсдэлийг даатгалд хамруулсан байсан. 25 бүхэлд нь шилжүүлэх гүйлгээ хийх хөшүүрэг нэмэгдэх бөгөөд зээл олгох, зээлийн үйлчилгээний хатуу стандарт үйлчлэх ѐстой. c. МИК-ийн компанийн засаглалыг боловсронгуй болгож, олон улсын түвшинд хүргэн, нийт хувьцаа эзэмшигчдэд ижил тэнцүү боломж бүрдүүлж өгөх хэрэгтэй. Нэгтгэлийн хууль эрх зүй, нягтлан бодох бүртгэлийн асуудалтай холбоотой банкны байр суурь МИК-д эзэмшиж байгаа хувиас зарим талаар хамаардаг учраас энэ бүтцийг өөрчлөх нь одоогийн хувьцаа эзэмшигчдэд санхүүгийн хувьд ашигтай байж болно. d. МИК-ийн өрийн бичигт засгийн газраас тодорхой дүнтэй, хугацаатай баталгаа гаргаж, нэмэлт өөрчлөлт оруулах нарийвчилсан заалт бүхий гэрээний хүрээнд баталгаа зогсох журмыг тодорхой заах; олон улсын хөгжлийн байгууллагуудад хандаж, МИК-ээс сгаргах өрийн бичигт зээлийн хэсэгчилсэн баталгаа гаргуулах хэлэлцээр хийх. Ийм тохиролцоо хийж чадсан нөхцөлд асуудлыг шийдвэрлэх журам нь тодорхой байх нь хөрөнгө оруулагч болон зах зээлд оролцогчдын итгэлийг дээшлүүлэх ач холбогдолтой юм. Одоо хийгдэж байгаа жижиг хэмжээний, тохиолдлын шинжтэй гүйлгээнүүд ийм үр дүнд хүргэж чадахгүй. e. Монгол Улсын Засгийн газар МИК-ийн орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаасыг дотоодын зах дээр гаргахыг дэмжиж, үнэт цаасжуулах, орон сууцны зээлээр баталгаажсан бондын хууль эрх зүй, зохицуулалтын орчинг орчин үеийн шилдэг туршлагын дагуу бүрдүүлэх ажлыг түргэтгэх боломжийг судлах нь зүйтэй. 26 ХАВСРАЛТ 1. 2007 ОНЫ ССҮХ-ИЙН ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ТЕХНИК ХАВСРАЛТЫН ЗӨВЛӨМЖҮҮД 2007 оны зөвлөмжүүд Хэрэгжүүлсэн байдал Орон сууцны зээлийг барьцаа болгох, орон сууцны зээлийг Ахиц дэвшил дундаж – Орон сууцны зээлийн тухай хууль 2009 оны 7 -р сард үнэт цаасжуулах, орон сууцны зээлийн баталгаатай бондын батлагдсан, хөрөнгөөр баталгаажсан хөрөнгийн захын үйл ажиллагааны тухай тухай хуулийн төслүүдийг ойрын хугацаанд батлаж хуулийн төсөл одоогоох хийгдэж байна. мөодүүлэх … орон сууцны зээлийн захын тогтвортой өсөлтийг дэмжихэд шаардлагатай хууль эрх зүйн бүтцийг бий болгох. Монголбанк орон сууцны зээлийн багцын талаар сар бүр Ахиц дэвшил сайн – Монголбанк орон сууцны зээлийн олголт, багцын бүтэц, тайлан мэдээ цуглуулах ... Үүнд: зээлийн өрийн үлдэгдлийн хугацаа хэтрэлт, валютын төрөл, өрийн үлдэгдэл зэрэг дэлгэрэнгүй тайлан мэдээ хэмжээ ба зээлийн тоо, зээл олгогдсон валютын төрөл, цуглуулж байгаа. зээлийн жигнэгдсэн дундаж хүү, жигнэгдсэн дундаж хугацаа, 30, 90 хоног хугацаа хэтэрсэн зээлийн хэмжээ, тоо …. Орон сууцны зээлийн гадаад валютаар олгож байгаа явдлыг Ахиц дэвшил сайн – 2009 оноос хойш орон сууцны зээлийн 93 хувь нь төгрөгөөр зогсоох … орон сууцны зээлийн хэмжээ их, хугацаа нь урт олгогджээ. Орон сууцны зээлийн бүтээгдэхүүнүүд зээлийн өр, орлогын харьцаа байдаг учраас энэ зээлийг гадаад валютаар олгосны эрсдэл өндөр, хувьсах хүүтэй зээлийн хувь буурахгүй байгааг үл тооцвол ерөнхийдөө хэрэглээний зээлийнхээс өндөр байдаг. эрсдэлийг тооцож, болгоомжтой хандсан шинжтэй байна. Урт хугацаат эх үүсвэр байхгүйгээс зээлийн хүүг хувьсах байдлаар тогтоож байна . УБ хотын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ эрчимтэй өсч байгаа гэх Ахиц дэвшил дундаж – УБ хотын орон сууцны үнийн индексийг 2011 оноос тооцож мэдээ байдаг. Улмаар орон сууцны зээлийн үйл ажиллагаа эхэлсэн хэдий ч байршил, хөрөнгийн төрлөөр ялгаж салгаагүй байгаа . Түүнээс гадна, дунд хугацаанд тогтвортой байж чадах эсэх асуудал урган Монголбанк орон сууцны зээлийн (хөрөнгийн төрөл, ашиглалтанд орсон хугацаагаар гарч байна ... нийлүүлэлтийн талын хязгаарлалтууд, нэн нь бүлэглэсэн) хяналтандаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өөрчлөлтийг уялдуулж ялангуяа хотод инженерийн шугам сүлжээнд холбогдсон тусгадаггүй. Салбарын эрсдэл, эрэлт нийлүүлэлтийн тэнцвэрт хяналт тавих үүднээс газрын олдоц муу байгаагаас үнийн өсөлт явагдаж байна. ийм механизмтай болох нь зээлийн багцын зээлийн өр, барьцааны харьцааны Орон сууцны зээл олгогчид урт хугацаанд үл хөдлөх өөрчлөлтийг зохистой үнэлэхэд шаардлагатай. хөрөнгийн захын үнийн хандлага, эрэлт нийлүүлэлтийг хянаж, зээлийн барьцаанд байгаа хөрөнгийн үнэ цэнэ алдагдахаас сэргийлэх хэрэгтэй. Барилгын салбарын гэрээт гүйцэтгэгчид банкнаас зээл олгох Ахиц дэвшил бага – барилгын санхүүжилт бага хэмжээтэйгээр гадна зээлдэгчдэд үйл ажиллагааг сайн хянаж байхыг Монголбанкнаас дэмжиж, эрсдэлтэй хэвээр байна. Барилгыг хуурамчаар борлуулсан тохиолдолууд бүртгэгдсэн эрсдэлийг хэрэглэгчид бус тухайн байгууллагад үүрүүлэх. байдаг. Төслийн санхүүжилтийг боловсронгуй болгохоос гадна зээлдэгчийн эрх ашгийг зохих ѐсоор хамгаалах талаар арга хэмжээ авах шаардлагатай байна. Орон сууцны нийлүүлэлт хурц бэрхшээл болоод байгаа үед энэ асуудал чухал байна . Монгол Улсын Засгийн газар орон сууцны зээл олгогчид Ахиц дэвшил бага – Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал, үнэлгээний салбарт хяналт хэрэглэгчдэд зориулсан мэдээлэл өгөх журам, санхүүгийн шалгалт, чадавхи дутагдалтай байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээгчид тусгай мэдлэг олгох сургалтын хөтөлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийн зөвшөөрөл авч байж үйл ажиллагаагаа явуулдаг хэдий ч зуучлагчид ямар зөвшөөрөл 27 үнэлгээ хийх стандартууд, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын авах шаардлагагүй байгаа нь орон сууц худалдан авагч, борлуулагч нарт үйлчилгээ явуулах стандартуудыг боловсруулж мөрдүүлэх хариуцлагатай үйлчилгээ үзүүлэх асуудал эргэлзээ төрүүлж байна . Үл хөдлөх нь зүйтэй… хөрөнгө зуучлагчдын хоѐр холбоо үйл ажиллагаа явуулж байгаа нь жижиг зах зээлийн хувьд үр ашиггүй бөгөөд үйл ажиллагааны журмыг стандартжуулах, борлуулах гэж буй хөрөнгийг нэгдсэн сүлжээгээр зарлах нөхцлийг бүрдүүлэхэд саад тотгор болж байна. Монгол Улсын Засгийн газар хот суурин газрын үйлчилгээ 34. Ахиц дэвшил дундаж – Банкуудын ирүүлсэн тайлан мэдээнд тусгаснаар нийт авч чадахгүй байгаа гэр хороололд орон сууцны бичил зээлийн нэг орчим хувийг орон сууцны засвар сайжруулалтанд зориулсан байдаг . санхүүжилт олгохыг дэмжих... энэ хүрээнд олгож болох нэг Зарим банк бус санхүүгийн байгууллагууд хувийн сууцны санхүүжилт олгохын ашигтай бүтээгдэхүүн нь сууцны барилга, засварын ажлын зэрэгцээ мэргэжлийн зөвлөгөө үзүүлж, зээлийг үе шаттайгаар ашиглах боломж олгож үр дүнд нийцүүлэн, мөн инженерийн шугам сүлжээнд байна. 27 сая хүртэлх төгрөгийн (20,000 ам. доллар) орон сууцны бичил зээлийг гурав холбогдоход зориулан олгогдох бичил зээл юм. Засгийн хүртэл жилийн хугацаатай, сарын гурван хувийн (жилийн 42.5 хувь буюу орон сууцны газар ийм төрлийн зээл олгож буй төрийн бус байгууллага, зээлийн хүүгээс гурав дахин өндөр) хүүтэйгээр олгож, барьцаанд нь үл хөдлөх хөрөнгө банк бус санхүүгийн байгууллага, банкуудын үйл ажиллагааг авч байгаа. Хувийн сууцны засварын зээлийн хүү, хугацаа мөн ижил нөхцөлтэй байгаа дэмжих нь зүйтэй. бөгөөд хэмжээний хувьд дунджаар 5.4 сая төгрөг (4,000 ам. доллар) байдаг. Банк бус санхүүгийн байгууллагуудын үзэж байгаагаар эх үүсвэр дутагдалтай, актив пассивын удирдлагын хязгаарлалтаас шалтгаалан ийм төрлийн зээлийг нэмэгдүүлэхэд бэрхшээл тулгардаг. Монгол Улсын Засгийн газар 40 мянган айлын орон сууц Ахиц дэвшил бага – Төсвийн санхүүжилттэй, нийгмийн чанартай орон сууцны хөтөлбөрийн зорилтыг эргэн харж, орлого багатай өрхүүдэд хөтөлбөрүүд орон сууцны барилга угсралт, зээлийн үйл ажиллагааны ихээхэн хувийг зориулсан эрэлтийг дэмжих зорилтот бодлогод анхаарах эзлэж ирсэн. ОССК орон сууцны зээлийг нилээд их хөнгөлөлттэй нөхцөлөөр, тэр хэрэгтэй... Орон сууцны санхүүжилтийн корпораци (ОССК) дундаа зээлийн хүүгийн татаас олгохоос гадна орлого багатай иргэдэд зориулсан нь орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэгчийн үүрэг гүйцэтгэхийн орон сууцны барилгын хэрэгжүүлэгчид санхүүжилт гаргаж өгдөг. 2011 оны сүүл рүү оронд дэмжигч буюу зах зээлийн хүүтэй хөрвөх чадвар олгох орон сууцны нийт зээлийн 25 гаруй хувь нь ОССК дээр хуримтлагдсан байсан. хэрэгсэл байх ѐстой. ОССК-иас зах зээлээс доогуур хүүтэй Шинээр батлагдан хэрэгжиж байгаа 100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийн зээл олгож байгаа нь зах зээлийг гажуудуулж, шинээр хүрээнд зах зээл дээр гажуудал үүсгэх эрсдэлийг зөв зохистой удирдсан байх ашиглалтанд орох орон сууцны тоог олигтой нэмж чадахгүй. нөхцлийг бүрдүүлэх нь шийдвэрлэх ач холбогдолтой. Хөтөлбөрийг зах зээлийн ОССК-ийн үүргийг зээлийн нөхцлийг сайжруулагч, магадгүй ―нэмэгдэл‖ шинжтэй байлгаж, жилд зах зээлээс доогуур хүүтэй шинээр олгож байгаа эрэлтийг дэмжих татаасыг хариуцсан байгууллага болгон зээл, ашиглалтанд орж байгаа орон сууцны ерөнхийдөө бага хувийг эзлэх учиртай. өөрчлөх нь зүйтэй … Хөтөлбөр их далайцтай хэрэгжихээр байна, өөрөөр хэлбэл одоо нэг жилд шинээр ашиглалтанд орж байгаа орон сууцны тоог 10 дахин нэмэгдүүлсэнтэй тэнцэж байна. Иймд урт хугацаанд хэрэгжилтийг хангах, хяналт тавихад нэмэлт бэрхшээл дагуулах болно. Хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхдээ барилга угсралт гэхээс илүүтэйгээр дэд бүтэц, бүсчлэл рүү оновчтой чиглүүлэх боломжтой. Монгол Улсын Засгийн газар кадастрын зураглал, ачааллаа Ахиц дэвшил дундаж – Азийн Хөгжлийн Банкнаас Эд хөрөнгийн эрхийн даахаа больсон Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газрын үйл бүртгэлийн газар дээр хэрэгжүүлсэн төсөл 2010 онд дуусгавар болсон. Мянганы ажиллагааг бэхжүүлэх чиглэлээр нэмж арга хэмжээ авах сорилтын сангаас өмчийн эрхийн асуудлаар төсөл хэрэгжүүлж байгаа . Энэ хүрээнд хэрэгтэй. Орон сууцны зах эрчимтэй хөгжиж байгаагаас Эд 28 хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газрын хүчин чадал шийдвэрлэх шаардлагатай дараах асуудлууд байна. Үүнд: хүрэлцэхгүй байна. Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн мэдээллийн системийн өнөөгийн түвшин хийгдэж байгаа  Одоогоор цаасан дээр салангид байгаа газар, барилгын бүртгэлийг нэгтгэх; арилжаанд тохирохгүй байсаар байна.  ЭХЭБГ-ын хууль эрх зүй, зохицуулалт, хяналтын одоогийн тогтолцоог хянан үзэж, хамрах хүрээ, тогтвортой бодлогыг бүрэн хангах;  ЭХЭБГ-ын мэргэжлийн болон институцийн чадавхийг бэхжүүлэх. Энэ хүрээнд орон нутгийн албадыг бүгдийг нь бүрэн автоматжуулах, мэдээллийн технологийн чадавхи, харилцан холболтыг боловсронгуй болгох, мэргэжилтнүүдийг сургалтанд хамруулах арга хэмжээ авах хэрэгтэй. 29 ХАВСРАЛТ 2. ДЭЛХИЙН УЛС ОРНУУДЫН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАХ ДЭЭР АЖИГЛАГДСАН ХЭТ ХАЛАЛТЫН ЗАРИМ ТУРШЛАГААС Орон сууцны зээлээс гадна орон сууцыг хөрөнгө оруулалтын зорилгоор ашиглах (УБ хотод нилээд түгээмэл үзэгдэлд тооцогдож байгаа) нь орон сууцны үнийн өсөлтийг хэт ихээр, түргэн бий болгож болзошгүй. Өнгөрсөн үеийн туршлагаас харахад ийм үзэгдэл байдаг бөгөөд мөчлөг солигдоход унаж магадлалтай. Ийм үйл ажиллагааг орон сууцны зээлийн эх үүсвэрээр эрхэлдэг тохиолдолд эдийн засгийн уналтын үед зээлдүүлэгчдийн багцын чанар муудаж, сөргөөр нөлөөлөн тухайн байгууллагын өөрийн хөрөнгө, хөрвөх чадварыг асуудалд хүргэж болзошгүй. Үнийн өсөлтийн муруй босоо байх тусам нухацтай хөрөнгө оруулагчид худалдан авах, худалдах арилжаанд оролцох хүрээ нь богиносч, үр дагаврыг даамжруулдаг. Доорх хүснэгтэд дэлхийн улс орнуудад үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг хөөстэй тэмцэх буюу урьдчилан сэргийлэх зорилгоор авч хэрэгжүүлсэн бодлогын арга хэмжээнүүдийг харуулахын зэрэгцээ БНХАУ-д хэрэгжүүлсэн арга хэмжээг дэлгэрэнгүй судлаж, эдгээр арга хэмжээний үр нөлөө зарим улсуудад ямар байсныг жишээ болгон орууллаа. Хавсралт 2 Хүснэгт 1. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах дээр үүссэн хөөсийг арилгах чиглэлээр дэлхийн улс орнуудад авч хэрэгжүүлсэн бодлогын арга хэмжээнүүд Үүссэн нөхцөл байдал Авсан арга хэмжээ Үр дүн ба нөлөө Эхний ээлжинд засгий газраас мэдэгдэл гаргаж, ―түрэмгий‖ Зээлийн өсөлт тодорхой хэмжээгээр саарсан ажиллаж байсан банкуудтай уулзаж ярилцан ѐс суртахуунд боловч зөвхөн 2008 оны сүүл рүү ажиглагдсан нь Болгар нөлөөлөхийг оролдсон. дэлхийн санхүү эдийн засгийн хямралтай шууд 2004-2005 онуудад зээлийн ангилал, алдагдлын сан холбоотой байсан бөгөөд ихээхэн багассан. Тус бүс нутгийн бусад орнуудтай Үүний нэгэн адил орон сууцны үнийн өсөлт адил эдийн засгийн шилжилт байгуулах шаардлагыг чангатгаж, өөрийн хөрөнгийн хүрэлцээний үзүүлэлтийг өндөр тогтоосон (тухайлбал, өндөр хэвээр байж, 2005 оноос 2008 оны хооронд эхэлснээс хойш, ЕХ-ны 42 хувийн үзүүлэлттэй байсан. гишүүнээр элсэх боломж бүрдэж тайлант хугацааны ашгийг өөрийн хөрөнгөнд оруулж эхэлсэн зэрэгтэй уялдан зээл, нэн тооцох нөхцөлийг хязгаарласан). Нааштай үр дагаврын хувьд өөрийн хөрөнгийн ялангуяа өрхийн зээл, орон Эрсдэлийн жинг ялгавартай тогтоосон: зээлийн өр, хүрэлцээний харьцаа 2006 он гэхэд зохистой сууцны зээл эрчимтэй өссөн. барьцааны үнэлгээний харьцаа нь 70 хувиас давсан орон хэмжээнд хүрч нэмэгдсэн. Компанийн зээлийн сууцны зээлийн эрсдэлийг 50 хувиар тогтоож, энэ эрсдэлийг хяналтандаа байлгаж чадсан тул 2000-аад оны эхэн үед зээлийн банкны салбарыг бүрэн хэмжээний системийн шаардлагыг зөрчсөн бол тухайн зээлийн эрсдэлийг 100 хувь тэлэлт орон сууцны үнийн хямралгүй авч гарсан. өсгөх. тэлэлттэй хамт явагдсан. Заавал байлгах нөөцийн хувь хэмжээг 2004 онд Гэвч өрхийн зээлийн эрсдэл бодит байдал дээр нэмэгдүүлж, оруулж тооцож болох хөрөнгөнд бэлэн нэмэгдэж, банкууд ийм төрлийн зээлийг мөнгөний эзлэх хувийг багасгаж, өр төлбөрийн суурийг санхүүжүүлэхэд гадаадын зээлийг ашиглаж 30 өргөтгөж, харилцах хадгаламж, урт хугацаат үнэт цаас, репо байсан нь ихээхэн хэврэг байдал үүсгэсэн. санхүүжилтийг хамруулах болсон. 2005 оны 2-р сараас эхлэн зээлийн дундаж өсөлтийн хувиас давсан өсөлттэй банкуудад заавал байлгах нөөцийн нэмэгдэл шаардлага ногдуулах болж, асар эрчимтэй өсч байсан зээлийн өсөлтийг сааруулах зорилго тавьсан. Зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцаа, өр, орлогын харьцааны үзүүлэлтүүд үндсэндээ хоѐулаа үр дүнтэй байх шиг байна. Гэхдээ нөлөө нь удаан үргэлжлэхгүйгээс гадна ерөнхийдөө бага байна. Харьцааны шалгуурыг өсгөснөөс Зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцааг 2002 оноос хойш сарын дараа зээлийн өсөлт өмнөх жилтэй Өмнөд Солонгос харьцуулахад 0.7 хувиар (жилийн дундаж өсөлт мөрдүүлж эхэлсэн; 2005 оны 8-р сараас өр, орлогын Азийн санхүүгийн хямралын харьцааны хязгаар тогтоосон нь дэм болсон. 12 хувь байсан), орон сууцны үнийн өсөлт 0.3 дараа засгийн газраас эдийн хувиар (жилийн дундаж өсөлт 4 хувь байсан) тус Санхүүгийн хяналт шалгалтын байгууллага ашиг хонжоо тус буурсан үзүүлэлт гарсан. засгийг идэвхжүүлэх бодлого олох зорилго бүхий чиглэлд зээлийн өр, барьцааны хэрэгжүүлж, зээлийн тэлэлтийг Зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцааны үнэлгээний харьцааны хязгаарыг 2003 оны 6-р сар болон 10- бий болгосон (нэн ялангуяа хязгаар бага зэрэг илүү нөлөөтэй байгаа тал р сард хоѐр удаа бууруулсан. 60 хувьтай байсан үзүүлэлтийг зээлийн карт). Энэ хөөс 2003 онд ажиглагдсан ч өр, орлогын харьцаа зорилгод эхлээд 50 хувь, дараа нь 40 хувь болгож. Гэхдээ онцгой хагарч, бодлого боловсруулагчид илүү дөхсөн үр дүн авчирах магадлалтай. Учир тохиолдлуудыг тодорхой зааж өгсөн. илүү хатуу зохицуулалт хийх нь ашиг хонцооны бус чиглэлийн үзүүлэлтүүд эрмэлзэлтэй үлдсэн. Банкны олгож байгаа зээлийн хувьд эдгээр онцгой бага өртдөг. тохиолдлуудыг 2006 онд хүчин болгож, зээлийн өр, Орон сууцны үнэ ханш 2001 оны Үр нөлөө нь удаан үргэлжилдэггүй учраас нэг барьцааны үнэлгээний харьцааг 60-70 хувь байсныг 50 хувь 1-р улирлаас 2003 оны 3-р удаагийн арга хэмжээгээр хүссэн үр дүнд хүрэхэд болгож бууруулан банк бус зуучлагчдын олгож байгаа улирлын хооронд 26 хувиар хүндрэлтэй байж болно. Жишээлбэл, 2003 онд зээлийг хамруулах болсон. Өр, орлогын харьцааг ашиг өссөн. зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцаан дээр хонжоо олдог чиглэлд 40 хувь болгож багасгасан. 2004 онд өөрчлөлтгүй байсан хязгаар тогтоох болсноор зах зээл дээр хариу 2009 оны 7-р сард Санхүүгийн хяналт шалгалтын өөрчлөлт гарч, тодорхой бууралтууд ажиглагдаж, орон сууцны үнийн өсөлт 2005 байгууллага ашиг хонжооны бус чиглэлийн зээлийн өр, асуудлыг хяналтанд оруулсан. Гэхдээ зээлийн онд сэргэж, 2005 оны 1-р барьцааны үнэлгээний харьцааг мөн бууруулсан. Өр, өсөлтийг сааруулж, орон сууцны үнийг өсөлтийг улирлаас 2007 оны 1-р улирлын орлогын хязгаарыг хоѐр удаа буюу 2007 оны 2 -р сар, 2009 танахад 2003-2004 онуудад гурван удаагийн арга хооронд 14 хувиар өссөн. оны 9-р сард тус тус өсгөөд байна. хэмжээ шаардлагатай болсон. Ашиг хонжоо олдог болон олдоггүй салбаруудын хувьд зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцааг 40 хувь болон 50-60 хувь гэж тогтоосон байгаа нь нилээд доогуур үзүүлэлт бөгөөд тэлэлтийн диманик эргэн ирэх үед дахин бууруулах 31 боломжийг хязгаарлаж байна. Өр, орлогын харьцааг өнгөрсөн онд өсгөсөн нь хэтэрхий хатуудсан байж болох ч эдгээр арга хэрэгслийг цар хэмжээг тодорхойлох асуудал бэрхшээлтэй болохыг харуулж байна. Зах зээл ―хэт суларсан‖ гэсэн айдас үүссэн учраас журмыг зохицуулалтыг сулруулж, бусад хэд хэдэн арга хэмжээг 2010 оны 8-р сард авч хэрэгжүүлэхэд хүргэсэн (жишээ нь, орлого багатай иргэд орлогын тодорхойлолт өгөхөөс чөлөөлөгдөх, олон тооны өмч эзэмшдэг этгээдэд гүйлгээний татвар оногдуулж байсныг хоѐр жил хойшлуулах). Заавал байлгах нөөцийг 1994 онд 8.5 хувиас 11.5 хувь, 1996 онд 13.5 хувь хүргэж өсгөсөн. Малайз (1990-ээд он) Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт саарч, зээл Зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцааг 60 хувийн олголт буурахад эдгээр арга хэмжээ тодорхой 1993-1994 онд гурван хувиар хязгаартайгаар 1995 онд нэвтрүүлсэн. нөлөөлсөн гэж үздэг. өссөнөөс хойш орон сууцны 1997 оны 4-р сард банкууд хөрөнгийн санхүүжилтэнд нийт үнийн өсөлт хурдсаж, 1995-1996 Гэвч агшилтын дараа үүссэн банкны системийн багцынхаа 20-иос илүүгүй хувийг зарцуулах шаардлагатай онд 13 хувиар нэмэгдсэн. хямралаас сэргийлж чадаагүй. болсон. Мөн гадаад иргэд хөрөнгө худалдан авахыг хязгаарласан. Maлайз (2000-аад он) орон сууцны чанаргүй зээлийн эрсдэлийн жинг 2005 онд 50 1990-ээд оны тэлэлт, агшилт зах хувиас 100 хувь хүргэж өсгөсөн. зээл дээр нийлүүлэлт, нэн Дэлхийн санхүү эдийн засгийн хямрал эхэлсний дараа ялангуяа өндөр зэрэглэлийн бодлогын хүрээнд тавигддаг тэргүүлэх чиглэл өөрчлөгдөж, нийтийн орон сууцны сегментийн 2009 оны 3-р сард эдийн засгийг дэмжих бодлого хэрэгжих нийлүүлэлтийг үлэмж шарталттай болж, орон сууцны зээлийн хүүгийн төлбөрийн гурван 2009 оны сүүлээр үүссэн үнийн огцом өсөлт үлдээсэн. жилийн хугацаанд татвараас чөлөөлөх, эргэн төлөтийг нэг хэдийнээ саарч эхэлсэн дохио өгсөн . Барилга, үл жилээр хойшуулах болсон. хөдлөх хөрөнгийн бусад үйл ажиллагаанд олгох Засгийн газрын байгууллагууд зээл бага зэрэг багассан. томоохон хэмжээний орон Гэвч мөн оны зун худалдан авснаас хойш таван жилийн сууцны төслүүд хэрэгжүүлсний дотор худалдан борлуулсан хөрөнгөнд оногдуулах дүнд орлого багатай иргэдэд өгөөжийн татварын үйлчлэлийг сэргээсэн (5 хувийн зориулсан орон сууцны татварыг 2007 оны 4-р сард хүчингүй болгосон байсан). нийлүүлэлт үлэмж нэмэгдсэн. 2010 оны 1-р сард гадаадын худалдан авагчдын төлөх ѐстой Орон сууцны зээлийн өсөлт 2001 үнийн доод хязгаарын хоѐр удаа өсгөж, өмнөх түвшинд 32 оноос эхлэн хурдаа авч, 2004 онд хүргэсэн. 2010 оны 11-р сард зээлийн өр, барьцаны орон сууцны үнэ ханшийн өсөлт 4 үнэлгээний харьцааны хязгаарыг үл хөдлөх хөрөнгө гурав хувьтай гарсан. удаа худалдан авч байгаа этгээдэд шинээр 70 хувиар тогтоосон. Өрхийн өрийн дарамт эрчимтэй өсч байгаа асуудал зээл олгох стандарт сул байгаа тухай тайлан мэдээ, элбэг дэлбэг байдал, хэт барилга угсралтын дахин нэг эрин үеийг амжиж зогсоох хүсэл сонирхолтой холбоотойгоор улам хурц болсон. Сингапур Тодорхой төрлийн зээлийг (жишээ нь, зээлийн хүүг Газрын нийлүүлэлтийг Засгийн шингээх хөтөлбөр, зөвхөн хүү төлөх зээл) олгохоо зогсоож, газрын Газар борлуулалтын засгийн газрын эдийн засгийн дэмжих бодлогын хүрээнд хөтөлбөрийн хүрээнд хатуу хэрэгжүүлж байсан барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчдэд олгож зохицуулдаг. Орон сууцны захын байсан санхүүгийн дэмжлэг 2009 оны 9-р сараар дуусгавар томоохон хэсгийг засгийн газар болсон. Бүх төрлийн хөрөнгийн борлуулалт 2010 оны хянаж байдаг (Хонг Конгтой 2010 оны 2-р сараас орон сууцны зориулалттай газар, хоѐрдугаар улиралд буурч эхэлсэн бөгөөд 3-р төстэй). өмчийг нэг жилийн дотор худалдан борлуулсанд улиралд 16 хувиар унасан. Орон сууц, хөгжлийн зөвлөл оногдуулах тэмдэгтийн хураамж авах болж, зээлийн өр, Орон сууц, нийтийн орон сууц (газар дээр шууд улсын санхүүжилттэй орон барьцааны үнэлгээний харьцааг 90 хувиас 80 хувь болгож байрлаагүй)-ны үнийн өсөлт мөн үлэмж саарсан. сууцны захыг хариуцдаг бөгөөд бууруулсан. Гэхдээ нэг өрхийн эзэмшлийн хувийн сууц (газар энэ салбар хамаагүй жижиг 2010 оны 8-р сард дараагийн арга хэмжээг авч, тэмдэгтийн дээр байрласан) ны үнийн өсөлт хурдацтай хувийн хэвшилтэй зэрэгцэн хураамж оногдуулах өмчлөлд байх хугацааг гурван жил явагдсан хэвээр байна. хөгжиж байна (төрийн эзэмшлийн болгон уртасгаж, орон сууцны зээл хоѐр ба түүнээс дээш орон сууцны ихэнхийг Энэ нь ашиг хонжоо олох гэсэн үйл ажиллагаатай удаа авч байгаа зээлдэгчийн зээлийн өр, барьцааны 'хувьчилсан' бөгөөд 99 жилийн холбоотой байж болох тул эрх бүхий үнэлгээний харьцааг 70 хувь болгож бууруулан, орлого хугацаатай түрээс, амьдрах байгууллагуудын хардлагыг баталгаажуулж багатай өрхүүд орон сууц шинээр худалдан авахад зориулж эрхийг зах зээл дээр нээлттэй байна. Тэд хүчин чармайлтаа зогсоох бодолгүй буцалтгүй тусламж үзүүлэн, үл хөдлөх хөрөнгийн арилжаалахыг зөвшөөрсөн). байгаа бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн захын нийлүүлэлтийг өсгөж, захиалгаар барих орон сууцыг барьж тэлэлтийг намжаахын тулд авч буй арга Орон сууцны өмчийн тухай дуусгах хугацааг богиносгож, хөнгөлөлттэй бус нөхцөлтэй хэмжээгээ бүр идэвхжүүлэх төлөвлөгөөтэй байна. хуулиар газрын эрх бүхий орон орон сууцыг эзэмших доод хугацаа гурван жил байсныг сууц эзэмшихийг хязгаарладаг таван жил болгон уртасгаж, Орон сууц хөгжлийн зөвлөлийн тул зөвхөн гадаад иргэдэд орон сууц, хувийн сууцын аль алиныг нэгэн зэрэг үйлчилдэг зах зээлийн сегмент эзэмшихийг хориглосон. шинээр үүсэхэд хүргэсэн. 2010 оны 10-р сард гадаадын иргэнд орон сууц эзэмшүүлэх Үл хөдлөх хөрөнгийн захын явдлыг дахин хумих тухай шийдвэр гарч, Орон сууцны 33 мөчлөг хүчтэй байж ирсэн. өмчийн тухай хуулийг зөрчсөн этгээдэд ногдуулах Хамгийн сүүлд 2004 оны 2-р торгуулийн хэмжээг нэмэгдүүлсэн. улирлаас 2008 оны 1-р улирлын Хамгийн сүүлд, 2011 оны 1-р сард борлуулагчийн хооронд орон сууцны үнэ 45 тэмдэгтийн хураамжийг өсгөж, энэ татварыг оногдуулахад хувиар өссөн. баримтлах хөрөнгө эзэмшсэн хугацааг гурван жилээс Дэлхийн санхүү эдийн засгийн дөрвөн жил болгож өсгөсөн. Мөн түүнчлэн, зээлий өр, хямралын үеэр орон сууцны үнэ барьцааны үнэлгээний харьцааг дахин бууруулж, орон сууц дөрвөн хувиар буурсан ч шинээр худалдан авах үед нэг буюу түүнээс дээш тооны эрчимтэй сэргэж, 2009 оны 2-р орон сууц эзэмшиж байгаа зээлдэгчийн хувьд 60 хувиар, аж улирлаас хойш 36 хувь өсөөд ахуйн нэгжийн хувьд 50 хувиар тус тус тогтоосон. байна. Tайланд (2000-аад оны эхэн үе) Азийн санхүүгийн хямралаас өмнө газрын үнийн хөөснөөс Дээд зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгө (нийтийн орон сууц, гашуун дурсамжтай үлдсэн газар, 100 сая баатаас илүү өртөгтэй хувийн харш) -н дээр байсан төрийн эрх бүхий Орон сууц үнэ буурч, зээлийн өсөлт ч саарсан. зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцааны дээд байгууллагууд зээлийн өсөлтийг Үнэндээ орон сууцны зах 2006 оноос эхлэн хязгаарыг 2003 онд 70 хувиар тогтоож нэвтрүүлсэн. Үүнтэй болгоомжтой хянаж байсан. Орон уналтанд орсон. зэрэгцээд орон сууцны зээл авах хүсэлтэй иргэдэд тавих сууцны захын зарим сегментийн шаардлагыг чангатгасан. үнийн өсөлт 2003 онд дахин 10- аас дээш хувиар илэрхийлэгдэх болсон. 2009 онд зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцааны үзүүлэлтийг сулруулж, 70 хувиас 80 хувь хүргэж нэмсэн. Гэхдээ зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцаа нь 80 Tайланд (2000-аад оны сүүл үе) хувиас дээш гарсан зээлийн эрсдэлийн жинг 75 хувиар Орон сууцны үнэ 2006 оноос тогтоосон. Зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцаа 80 хойш тогтвортой буурч, 2008 онд хувиас доогуур бол эрсдэлийн жин 35 хувь байсан. Зорилго Эдгээр арга хэмжээний үр нөлөөг харах дэндүү үнийг бууралтын хурд нэмэгдсэн. нь үл хөдлөх хөрөнгийн захын үйл ажиллагааг дэмжихийн эрт байна. Гэхдээ 2010 оны 3-р улиралд орон зэрэгцээ банкны системд эрсдэлийн удирдлагын зөв 2010 оны 2-р улиралд үнэ сэргэж, сууцны үнэ дахин унасан боловч банкны зээлийн зохистой тогтолцоо мөрдүүлж ажиллуулахад оршиж байв. өмнөх улиралтай харьцуулахад 10 өсөлт өндөр хэвээр байсан. хувиар өссөн. Арилжааны банкны 2010 оны 11-р сард орон сууцны зах сэргэж байгаагийн зээл зуны туршид өндөр өсөлттэй анхны дохио илэрч, зээлийн өсөлтийн хурд хүчээ авахтай байсан. зэрэгцээд далайн түрлэг чиглэлээ өөрчилсөн. Зээлийн өр, барьцааны үнэлгээний харьцааны үйлчлэлийг өргөжүүлж, 10 сая баатаас хямд өртөгтэй сууцыг хамруулах болсон. Мөн нийтийн орон сууцны хувьд зээлийн өр, барьцааны 34 үнэлгээний харьцааг 2011 оноос 90 хувиар, хямд өртөгтэй сууцны хувьд 2012 оноос 95 хувиар тус тус тогтоосон. Хавсралт 2 Хүснэгт 2. БНХАУ-ын бодлогын арга хэмжээнүүдийн товчоон: Орон сууцны үнийн өсөлт Огноо Арга хэмжээ Зорилго / Хэрэгжүүлэгч хамрах хүрээ байгууллага Газрын арилжаан дээр НӨТ оногдуулах Хумих / улсын 2009/01/07 Улсын татварын газар хэмжээнд Хоѐр дахь удаа авч байгаа орон сууцны зээл дээр урьчилгаа төлбөрийг 40 хувьд хүргэж, хүүг хамгийн багадаа суурь хүүгийн 110 хувиар тогтоох. Гурав дахь зээл дээр Хумих / улсын 2009/09/07 Банкны зохицуулах хороо урьдчилгаа төлбөр, хүүг дахин нэмэгдүүлэх. хэмжээнд Хуучин орон сууцны арилжаа, барилгын төсөл гүйцэтгэл дээр гадаадын хөрөнгө Хумих / улсын 2009/11/07 оруулалтыг хязгаарлах. Сангийн яам хэмжээнд Газар худалдан авах зориулалттай болон зогсонги төслүүдэд зээл олгохыг хориглох . Хумих / улсын 2010/08/08 хэмжээнд Газрын арилжаан дээр тэмдэгтийн хураамж, НӨТ -аас чөлөөлөх. Хүүг суурь хүүгийн Сулруулах / 2010/10/08 70 хувь, урьдчилгаа төлбөрийг 20 хувь болгож бууруулах. улсын Сангийн яам хэмжээнд Анх удаа орон сууц худалдан авч байгаа хүмүүст давуу эрх олгосон бодлогыг хоѐр дахь орон сууцны худалдан авалтанд хамруулж өргөжүүлэх. Бизнесийн татварын Сулруулах / 2010/12/08 хөнгөлөлт эдлэх зорилгоор орон сууц өмчлөлдөө байлгах хугацааг 5 жилээс 2 жил улсын Төв засгийн газар болгож богиносгох. хэмжээнд Орон сууцны хөрөнгө оруулалтанд төсөл хэрэгжүүлэгчийн заавал оруулах хөрөнгийг Дэмжих / 2011/05/09 20 хувь болгож бууруулах. улсын Төв засгийн газар хэмжээнд Бодлогын баримжаатай орон сууцны төсөлд зориулсан орон сууцны газрын хувь Supportive / Бээжин хотын засаг 2011/02/10 хэмжээг 50 хувиар тогтоох. Beijing захиргаа Нийт газрын нийлүүлэлтийн 70 хувийг нийгмийн чанартай орон сууцны төсөл, орон Дэмжих / 2011/03/10 сууцны барилгыг сайжруулах төсөл, өмчлөгчийн амьдрах энгийн сууцанд зориулах . улсын Газар, нөөцийн яам хэмжээнд 2011/03/10 Газрын дуудлага худалдааны ялах журмыг өөрчилж, хамгийн өндөр бус хамгийн Хумих / Бээжин хотын засаг 35 боломжийн үнэ санал болгож буй этгээдэд өгөх. Бээжин захиргаа 90 м2-аас ихгүй хэмжээтэй орон сууц худалдан авах зорилгоор анх удаа авч буй орон сууцны зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн доод хэмжээг 30 хувь хүргэж өсгөх . Хоѐр дахь орон сууцны зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг 50 хувь болгож өсгөн, хүүг суурь хүүгийн Хумих / улсын 2011/04/10 110 хувиар тогтоох. Гурав дахь болон дараагийн орон сууцны зээлүүд дээр Төв засгийн газар хэмжээнд урьдчилгаа төлбөр, зээлийн хүүгийн доод түвшинг өсгөх. Оршин суугч бусад зээл олгохыг хязгаарлах. Зөвхөн щорон нутгийн эсвэл нүүж ирсэн өрхүүдэд орон сууц шинээр худалдан авахыг Хумих / Бээжин хотын засаг 2011/04/10 зөвшөөрсөн хязгаарлалт тавих. Бээжин захиргаа Үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд ―толгой компани‖-иар дамжуулан хөрөнгийн бирж Хумих / улсын Үнэт цаасны зохицулах 2011/06/10 дээр хувьцаагаа арилжаалж байгааг түдгэлзүүлэх. хэмжээнд хороо Урьдчилгаа төлбөрийн шаардлагыг чангатгах, анхны орон сууцаа худалдан авч байгаа этгээдэд мөн хамаарна (жишээ нь, Бээжингийн орон сууцны зарим шинэ барилгаас Хумих / Бээжин хотын засаг 2011/09/10 орон сууц худалдан авах зээлийн дээд хэмжээ анхны худалдан авагч нарт 60 хувь, Бээжин захиргаа хоѐр дахь худалдан авагч нарт 30 хувь байна). Хавсралт 2 Хүснэгт 3. Үл хөдлөх хөрөнгийн тэлэлтийн үед авч хэрэгжүүлдэг бодлогын арга хэмжээнүүд: Цочролыг хүлээж авах Арга хэмжээ Шийдвэрлэхийг Ашиглаж байсан улсууд Үр дүн? зорьж буй асуудал Мөнгөний бодлогыг Зээлийн эрчимтэй өсөлт, Хорват, Исланд, Латви, Украин; Дандаа үр дүнтэй байдаггүй, хөрөнгийн урсгал, өөр хатууруулах үл хөдлөх хөрөнгийн Австрали, Израиль, Өмнөд Солонгос, валют руу хөрвүүлэх эрсдэл гол асуудал болдог захын тэлэлт Швед Гадаад валютын уян Гадаад валютын зээлийн өсөлт Польшид хатан бөгөөд тогтвортой Зээлийн эрчимтэй өсөлт Польш, Румын удааширсан боловч Румынд өөрчлөлт гараагүй бодлоно Төсвийн зарлагыг хумих эсвэл өрөөр санхүүжилт Зээлийн эрчимтэй өсөлт, хийх хөшүүргийг Эстони, Голланд, Польш, Их Британи; Орон сууцны үнэнд бага нөлөө үзүүлнэ, өрхийн үл хөдлөх хөрөнгийн арилгах (жишээ нь орон Литви, Испани зээлжилт дээр бага зэрэг илүү нөлөөтэй захын тэлэлт сууцны зээлийн хүүгийн татвар) Ашиг хонжоо хайсан үйл Үл хөдлөх хөрөнгийн Гүйлгээн дээр зарим нөлөөтэй, гэхдээ удаан ажиллагааг хумих БНХАУ, Хонг Конг, Сингапур захын тэлэлт үргэлжилдэггүй зорилгоор гүйлгээний 36 нэмэгдэл, өндөр татвар оногдуулах Өөрийн хөрөнгийн доод хязгаар эсвэл зээлийн Зээлийн эрчимтэй өсөлт, Болгар, Хорват, Энэтхэг, Польш, Дандаа үр дүнтэй байдаггүй, систем дэхь эрсдэлийг төрлийн эрсдэлийн жинг үл хөдлөх хөрөнгийн Норвеги шилжүүлэх дайвар нөлөөтэй өсгөх, ялгавартай захын тэлэлт тогтоох Зээлийн алдагдлын Мөчлөгийн уналт, БНХАУ, Колумби, Энэтхэг, Испани, Мөчлөгийн хэдийд хэрэгжүүлснээс хамаарна, динамик сан байгуулах агшилтыг даах чадвар Уругвай, Боливи, Перу одоогоор тоо баримт бага байна Зээлдэгчдэд тавих шалгуурыг чангатгах, Үл хөдлөх хөрөнгийн БНХАУ, Хонг Конг, Өмнөд Солонгос, Үнэ, орон сууцны зээл дээр түр хугацааны нөлөөтэй жишээ нь зээлийн өр, захын тэлэлт Малайз, Сингапур; Швед барьцааны харьцаа Зээлийн ангилал, Зээлийн эрчимтэй өсөлт, алдагдлын сан байгуулах үл хөдлөх хөрөнгийн Болгар, Хорват, Грек, Израил, Украин Нөлөө багатай чангатгасан, ялгавартай захын тэлэлт шаардлага тогтоох Эх сурвалж. ОУВС. 37 ХАВСРАЛТ 3. ОРОН СУУЦНЫ ЗЭЭЛИЙН ЗАХЫН ЗУУЧЛАЛЫН ҮНДЭС Зах зээл дээрх эх үүсвэр бий болгогч хэрэгсэл гэж нэрлэдэг зах зээлийн зуучлагчид нь компанийн хэлбэртэй байгууллагууд 16 байдаг бөгөөд тэдний үйлчилгээг бусад компаниуд өргөн ашигладаг. Тэд компанийн болон бүтэцлэгдсэн өрийн хэрэгслийг хөрөнгийн зах дээр гаргаж, зээлийн бүхэлд нь арилжих эсвэл орон сууцны зээл олгогч байгууллагад бизнесийн зээл олгох замаар орон сууцны зээлийн авлагын эрхийг худалдан авдаг. Зээл олгох хэлбэр нь зээлдүүлэгчдэд өр төлбөр гаргаж өгдөг учраас тэдний актив пассивын удирдлагад дэмжлэг болдог. Зээлийн бүхэлд нь арилжих замаар орон сууцны зээлийн худалдан авах нь ижил зорилготой бөгөөд активыг чөлөөлж өгдөгөөрөө онцлогтой. Аль ч тохиолдолд актив пассивын хугацааны зохицол сайжирч, зээлдүүлэгчдийн хөрвөх чадварын харьцаа дээшилдэг. Энэ хоѐр аргын нэр томьѐоны гол ялгаа нь (1) үнэт цаасжуулах хэрэгсэл нь орон сууцны зээлийг худалдан авдаг бол (2) хөрвөх чадварын хэрэгслүүд зээлдэгчдэд бизнесийн зээл олгодог. Эдгээр хэрэгслийн тусламжтайгаар гол төлөв зохицуулалтанд байдаг банкны байгууллагууд болон орон сууцны зээлийн анхдагч зээлдүүлэгч гэрээний эсвэл байгууллага хоорондын хүчтэй харилцаа холбоо тогтоож өгдөг нь чухал юм. Гэхдээ зээлийн үйлчилгээ, тусгай үйлчилгээг банк бус байгууллагаар гүйцэтгүүлж болно. Дээрх харилцаа холбооны хэлбэр хууль эрх зүй, бизнесийн орчноос хамаарч өөр өөр байдаг бөгөөд зуучлагч хэрэгслийн хувьд орон сууцны зээлийн активын тодорхой хэмжээний урсгалыг ―систем руу‖ оруулах чадвартай байх нь зайлшгүй юм . Дэвшилтэт механизмууд гэвэл ирээдүйд суурилсан (одоогийн цагт суурилсанаас эсрэг) үнэ тогтолт, хэмжээ, зээлдүүлэгчид санхүүгийн болоод үйл ажиллагааны олон мэдээллийг хэрэгсэлд гаргаж өгөх, орон сууцны зээлийн бүтээгдэхүүн үүсгэх, үйлчилгээний стандартыг хатуу тогтоох (тэр дундаа үнэ) зэрэг болно. Хөрөнгийн захын хувьд зах зээлийн зуучлагчдын дараах хэрэгслүүд байж болно. Үүнд: (1) орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны уламжлалт бонд бөгөөд үүнийг орон сууцны зээлийг эзэмшигч гуравдагч этгээдийн тусгай зориулалтын компаниар дамжуулан гаргадаг, эсвэл (2) Байгууллагын өрийн бичиг буюу ижил төрлийн актив хөрөнгөтэй (орон сууцны зээл эсвэл орон сууцны зээл гаргачдад олгосон бизнесийн зээл) компанийн нийтлэг өрийн бичиг юм. Байгууллагын өрийн бичгийг үндсэн төлбөр, хүүгийн төлбөрийг эсвэл дан ганц үндсэн төлбөрийг хугацаанд нь бүрэн хэмжээгээр хийх тухай засгийн газрын баталгаатай байдаг. Ийм хэлбэрийн бондууд үнэт цаас гаргах, бирж дээр арилжих, татвар ногдуулалтын хувьд тодорхой давуу эрхтэй байж болно. Дээрх хоѐр хэрэгсэл хоѐулаа орон сууцны зээлийн багцаас орох мөнгөн урсгал, хөрөнгө оруулагч нарт явуулах гуйвуулга хоорондын хамаарал өндөртэй байдаг (цаг хугацааны болон влаютын төрлийн хувьд). 16 ЭЗХАХБ-ын гишүүн бус улсуудын танигдсан байгууллагууд гэвэл JMRC (Иордан), TMRC (Танзани), AMF (Азербайджан), NMC (Aрмени), EMRC (Египет), AHML (ОХУ), KMC (Kазахстан), SMI (Украин), SHF (Mексик), NHB (Энэтхэг), Cagamas Berhad (Maлайз) болон АНУ, Франц, Морокко, Алжирын байгууллагууд юм. 38 Зах зээлийн зуучлагчийн үйл ажиллагааг тогтвортой явуулахад дараах үндсэн шаардлагууд хангагдсан байх ѐстой. Үүнд:  Орон сууцны зээл авах хүсэлтэй өрхийн *бодит* эрэлт харьцангуй өндөр, учир нь байгууллагын өрийн бичиг, орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаасыг хоѐуланг нь тогтмол гаргаж байж хөрвөх чадвар, засгийн газрын үнэлгээг тогтоож болдог. Иймд зээлдүүлэгчид орон сууцны хөнгөлөлттэй бус зээлийн их хэмжээгээр олгох хүчин чадалтай байж, орон сууцны зээлийн хуримтлуулсан багцыг боломжийн болоод тодорхой хурдаар бүрдүүлэх боломжтой болох;  Орон сууцны зээл олголтын журам заавар, бүтээгдэхүүнүүд нилээд олон төстэй шинж чанартай байснаар орон сууцны зээлийн хуримтлуулсан багцыг санхүүгийн болон дүн шинжилгээний зорилгоор нэгтгэх боломжтой байх;  Байнгын ажиллагаатай хөрөнгийн зах, хөрөнгийн зах дээр нилээд нарийн бүтэцтэй бондын хэрэгсэл гаргах, арилжихад тохирсон хууль эрх зүй, зохицуулалт, дүн шинжилгээ, бизнесийн орчин бүрдсэн байх хэрэгтэй;  Зах зээлийн зуучлагчийн зээлийн зэрэглэл өндөр (ингэснээр эх үүсвэрийн өртөг бага) байх шаардлагатай. Үүний тулд зах зээлийн эрэлт хэрэгцээнд нийцсэн бүтээгдэхүүнийг зохих үнээр санал болгохын зэрэгцээ компанийн засаглалын зөв зохистой бодлого хэрэгжүүлэх хэрэгтэй. Цаашид хувийн хэвшлийн эх үүсвэрийг татах стратегийн төлөвлөгөөтэй байгаа бол энэ нь онцгой ач холбогдолтой байдаг. Зах зээлийн зуучлагчид хувийн хөрөнгө оруулагчтай байж болох хэдий ч гол төлөв засгийн газрын эзэмшилд байдаг бөгөөд орон сууцны зээлийн дотоодын захын хөгжлийг дэмжих үүрэгтэй байдаг. Нийгмийн чанартай, хөнгөлөлттэй нөхцөлтэй бүтээгдэхүүн, үйл ажиллагааг цэвэр зах зээлийн нөхцөлтэйгээс тодохой ялгаж салгаж, зах зээлийн зуучлагч хөрөнгө оруулагч нарын итгэлийг олж авах, эх үүсвэрийг хямдаар татах, санхүүгийн тогтвортой байдалд хүрэх нөхцлийг бүрдүүлэх нь чухал. Мөн түүнчлэн, ийм байгууллагууд эх үүсвэрийн хуваарилалт, эрсдэлийн удирдлага, компанийн засаглалын бодлого журмыг хатуу тогтоон мөрдүүлэх замаар санхүүгийн тогтвортой байдал, ил тод байдлыг дээд хэмжээнд хүргэхийг зорих нь давуу талтай байж болно. Үнэндээ эдгээр нь зохицуулалтын наад захын шаардлагаас давсан байж болно. 39 Ашигласан ном материал Brian Scott Amrine, ―Орон сууцны сүүлийн үеийн үнийн хөөсны үндэс шалтгаан ба шинж чанар”, Wake Forest их сургууль, 2010 Claessens, Stijn нар, ―Эдийн засгийн уналт, тасалдал, агшилтын үед юу болдог вэ?‖ ОУВС- гийн Судалгааны ажил. Вашингтон хот, КТ, Олон Улсын Валютын Сан, 2008 Christopher Crowe, Dell’Ariccia, Igan, and Rabanal1, ―Үл хөдлөх хөрөнгийн тэлэлтийн үед ямар бодлого баримтлах вэ: Улс орнуудын туршлагаас авсан сургамж‖, ОУВС-гийн Судалгааны ажил. Вашингтон хот, КТ, Олон Улсын Валютын Сан, 2011 ―Орон сууцны санхүүжилт ба санхүүгийн тогтвортой байдал—үндсэн онол руу буцаад,‖ Дэлхийн санхүүгийн тогтвортой байдлын тайлан. Вашингтон хот, КТ, Олон Улсын Валютын Сан Washington, 2011 Монголын ипотекийн корпораци ХХК, охин компаниудын санхүүгийн нэгдсэн тайлан (2009, 2010 оны 12-р сарын 31-ний байдлаар) Хөндлөнгийн аудитын тайлангийн хамт Монгол Улс: Бичил санхүү ба санхүүгийн салбарын оношлогоо судалгаа, Эцсийн тайлан, Олон Улсын Санхүүгийн Корпораци (ОУСК) ба KfW Bankengruppe, 2009 Статистикийн сарын эмхэтгэл, Үндэсний статистикийн хороо, 2011 оны 11-р сар, Улаанбаатар хот Худалдаа хөгжлийн банк ХХК, охин компаниудын санхүүгийн нэгдсэн тайлан (2010, 2011 оны 12-р сарын 31-ний байдлаар) Хөндлөнгийн аудитын тайлангийн хамт