Stocktaking of the   Housing Sector in   Sub-Saharan Africa   Challenges and Opportunities       © 2015 The International Bank for Reconstruction and Development / The World Bank  1818 H Street NW  Washington DC 20433  Telephone: 202‐473‐1000  Internet: www.worldbank.org    1 2 3 4  15 14 13 12     This work is a product of the staff of The World Bank with external contributions. The findings,  interpretations, and conclusions expressed in this work do not necessarily reflect the views of The World  Bank, its Board of Executive Directors, or the governments they represent.  The World Bank does not guarantee the accuracy of the data included in this work. The boundaries,  colors, denominations, and other information shown on any map in this work do not imply any  judgment on the part of The World Bank concerning the legal status of any territory or the endorsement  or acceptance of such boundaries.    Rights and Permissions  The material in this work is subject to copyright. Because The World Bank encourages dissemination of  its knowledge, this work may be reproduced, in whole or in part, for noncommercial purposes as long as  full attribution to this work is given.  Any queries on rights and licenses, including subsidiary rights, should be addressed to the Office of  the Publisher, The World Bank, 1818 H Street NW, Washington, DC 20433, USA; fax: 202‐522‐2422; e‐ mail: pubrights@worldbank.org.        Stocktaking of the housing sector in Sub-Saharan Africa    Sub-Saharan Africa is experiencing rapid urbanization   as well as a growing slum population. 1.2 billion   4.5 million new residents  urban residents   In informal settlements  by 2050  each year      Many households cannot afford basic formal   housing or access mortgage loans. $1,699   5% of adults took a mortgage loan  GNI per capita  from a formal bank     in the past year    Obtaining formal housing is often costly, with cumbersome  regulatory requirements and a backlog of basic infrastructure.  Registering property  162.2 days to obtain a  50 years to reach full  costs 8.3% of the value  construction permit, on  infrastructure coverage     average      Yet a well-functioning housing market can be a vital economic  sector and a potential source of job creation.  Housing investments   5 jobs   represent 6% of GDP  per house built    Countries can expand access to adequate housing and improve the  quality of existing stock by promoting incremental upgrading,  extending basic infrastructure, addressing constraints for housing  suppliers, and improving access to housing finance.      Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Contents  Abbreviations ..........................................................................................................................ix  Acknowledgments ...................................................................................................................xi  1.  ......................................................................................................... 1  Executive Summary  A.  Urbanization and Affordable Housing ........................................................................................  1  B.  The Policy Challenge: Strengthening Housing Value Chains ....................................................... 3  2.  Overview: Urbanization and the Housing Sector ............................................................. 6  A.  Background and Justification ......................................................................................................  6  B.  Toward the Twin Goals: The Importance of Housing for Inclusive Growth ................................ 7  C.  Differentiating Formal and Informal Housing ...........................................................................  10  D.  Analytical Framework and Data Collection ...............................................................................  14  3.  Housing in SSA: Overall Features and Trends ................................................................ 18  A.  The Affordability Gap ................................................................................................................  23  A.1. Rental is an important affordable tenure option, particularly in the  context of  self‐build housing. ..................................................................................................  28  A.2. Few governments have directly addressed housing informality ....................................... 31  B.  Current Government Policies Have Had Limited Impact on the Provision of Affordable  Housing ..................................................................................................................................... 32  B.1. Government subsidies do not effectively address the need for affordable  housing and fail to engage the private sector. .........................................................................  33  4.  Supply Issues and Affordability ..................................................................................... 40  A.  Access to Land, Affordability of Land, and Security of Tenure Drive Overall Housing  Affordability ..............................................................................................................................  40  A.1. The plurality of tenure systems, even within a single country,  complicates access to land  ........................................................................................................  41  A.2. Governments struggle to establish consolidated, efficient land  administration systems, despite promising reforms made in recent years. ............................ 42  A.2. Planning regulations can increase the cost of formal housing. ......................................... 44  A.3. Conclusion.......................................................................................................................... 47  B.  Infrastructure Provision is Scarce and Lags behind Housing Development ............................. 48  B.1. Conclusion ..........................................................................................................................  52  C.  The Cost of Formal Construction Is High Relative to Household Incomes ............................... 53  C.1. With the high cost of formal building materials, many homes are  constructed from “informal” materials. ...................................................................................  53  C.2. There is a shortage of formally qualified construction firms. ............................................ 55    v  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   5.  ........................................................................ 56  Housing Demand and Access to Finance  A.  Most of the SSA Population Cannot Access Formal Housing Finance ........................................... 56  A.1. SSA’s mortgage sector is underdeveloped. .......................................................................  58  A.2. Microfinance for housing would improve access to quality housing for  some low‐income groups ..........................................................................................................  64  A.3. Conclusion.......................................................................................................................... 69  B.  Remittances Could Have a Substantial Impact on Housing, but Further Understanding and  Action Are Constrained by Limited Data ...................................................................................  70  6.  ........................................................................... 72  Key Conclusions and Policy Directions  A.  Cross Cutting Solutions for the Housing Sector ........................................................................  77  A.1. Formalizing customary land administration systems ........................................................ 78  B.  ............................................................ 80  Engaging Informality: Toward Inclusive Housing Policy  C.  Harnessing the Formal Housing Sector for Economic Growth ................................................. 86  References............................................................................................................................. 88  Appendix 1. Affordability in Sub‐Saharan Africa ...............................................................................  96  Appendix 2. Global Findex Financial Inclusion Tables .....................................................................  100  Notes ................................................................................................................................... 102    List of Boxes  Box E1. Defining Formal Housing ..................................................................................................................  2  Box E2. Defining Informal Housing ...............................................................................................................  3  Box 1. Elements of a Strong Formal Housing System .................................................................................  11  Box 2. Characteristics of Informal Housing .................................................................................................  11  Box 3. Informal Home Construction Process in Sub Saharan Africa ........................................................... 13  Box 4. Difficulties in Estimating Housing Need: The Case of Ghana ........................................................... 18  Box 5. Examples of Subsidy Programs in SSA ..............................................................................................  34  Box 6. South Africa’s Housing Subsidy Experience .....................................................................................  37  Box 7. Informal Settlement Upgrading and Housing Improvement in Mauritania .................................... 39  Box 8. Transparency in Public Land Management: The Case of Nigeria ..................................................... 42  Box 9. Steps in the Right Direction for Improving Land Administration ..................................................... 43  Box 10. Options for Improving Tenure Security for Informally Settled Populations .................................. 44  Box 11. Housing Finance and Informality ...................................................................................................  62  Box 12. The Growth of Housing Microfinance: The Case of LaFarge .......................................................... 69  Box 13. Rwanda’s National Housing Policy: Developing an Inclusive Housing Market .............................. 74  Box 14. Qualified Informal HMF Borrower .................................................................................................  85  Box 15. Example: One‐Room Upgrade Loan ...............................................................................................  85  Box 16. Total Cost of Urban Living for an Interval of Time .........................................................................  97      vi  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   List of Figures  Figure 1. Urban Population as Percent of Total in Selected SSA Countries .................................................. 7  Figure 2. Average Annual Rate of Change of Percentage Urban by Regions ................................................ 8  Figure 3. Number of People Living in Slums—by Region ..............................................................................  9  Figure 4. Housing Investment and Per‐capita Income, SSA (2011) and the World (1960‐ 2011) .............................................................................................................................................. 10  Figure 5. A Continuum of Informality in Housing .......................................................................................  12  Figure 6. Formal Supply and Demand Side Value Chains for Housing Delivery .......................................... 14  Figure 7. Simulated Cost to Provide Formal Housing Units for Selected Countries, 2015‐ 2030 ............................................................................................................................................... 20  Figure 8. Distribution of Urban Population by Shelter Deprivation (2005) ................................................ 22  Figure 9. Urbanization and GNI Per‐Capita (US$) in Select SSA Countries, 2014 ....................................... 23  Figure 10. Relationship of Income to House Prices in SSA..........................................................................  24  Figure 11. Housing Affordability Pyramid for Ghana ..................................................................................  25  Figure 12. CAHF Yearbook Affordability Pyramids for Cameroon .............................................................. 26  Figure 13. CAHF Yearbook Affordability Pyramids for Nigeria.................................................................... 26  Figure 14. Housing Cost Comparisons: Formal vs. Informal in Zambia, Malawi, and  Liberia............................................................................................................................................. 27  Figure 15. Affordability of Condo Mortgages of IHDP in Addis Ababa, Ethiopia (2014) ............................. 35  Figure 16. House Price‐To‐Income Ratios for Government Social Housing Program in  Cameroon ...................................................................................................................................... 36  Figure 17. Average Time and Cost to Register Property in Sub‐Saharan African Countries  and International Benchmarks.......................................................................................................  45  Figure 18. Ease of Registering Property Rankings for Sub‐Saharan African Countries ............................... 45  Figure 19. Average Time and Cost to Obtain a Construction Permit in Sub‐Saharan Africa  and International Benchmarks.......................................................................................................  46  Figure 20. Infrastructure Service Coverage by Household Budget Quintile in SSA .................................... 50  Figure 21. Average Cost to Connect to Electricity for Businesses by Region  .............................................. 51  Figure 22. Sources of Financing for Capital Investment in Infrastructure in Africa .................................... 52  Figure 23. Average Price of 50 kg Bag of Cement in SSA ............................................................................  54  Figure 24. Sources of New Formal and Informal Loans in SSA ...................................................................  57  Figure 25. Outstanding Loan for Home Construction and Home Purchase (% age 15+) in  2011 ............................................................................................................................................... 59  Figure 26. Mortgage Loans as a Percent of GDP vs. GDP Per Capita for Selected SSA  Countries ........................................................................................................................................ 60  Figure 27. Lending Interest Rates in Sub‐Saharan Africa, 2013 (%) ............................................................ 61  Figure 28. Number of MFIs and Gross Loan Portfolio of Microfinance Markets in SSA ............................. 66  Figure 29. Savings Methods among Savers in Economies with the Highest Use of  Community‐Based Saving ..............................................................................................................  67  Figure 30. Financial Access Pyramid for Uganda ........................................................................................  68  Figure 31. Key Activities for Improving Access to Quality Affordable Housing .......................................... 75      vii  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   List of Tables  Table 1. Comparative Summary of Housing Delivery Conditions in SSA .................................................... 16  Table 2. Recent Housing Shortage Estimates of Selected SSA Countries, 2013 ......................................... 21  Table 3. Housing Tenure in Selected SSA Countries ...................................................................................  29  Table 4. Housing Affordability Tools (HATs) ...............................................................................................  33  Table 5. Minimum Plot Sizes for Residential Uses (m2) ..............................................................................  47  Table 6. Africa's Infrastructure Deficit ........................................................................................................  49  Table 7. Regional Comparisons between Financial Access Indicators ........................................................ 56  Table 8. Comparison of Available Finance Options ....................................................................................  58  Table 9. Active Borrowers and Gross Loan Portfolio for Microfinance Institutions by  Region ............................................................................................................................................ 65  Table 10. Percentage of Remittances Going toward Housing Expenditures for Recipient  Households  in Selected African Countries ....................................................................................  71  Table 11. Summary of Key Findings and Recommendations ......................................................................  76  Table 12. Overview of Core Interventions across the Continuum of Formal and Informal  Households .................................................................................................................................... 81  Table 13. Total Cost of Urban Living ...........................................................................................................  97          viii  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Abbreviations  ACSI  Amhara Credit and Savings Institution  AICD  Africa Infrastructure Country Diagnostic  BHC  Botswana Housing Corporation  CAHF  Center for Affordable Housing Finance in Africa  CCODE  Centre for Community Organisation and Development  FAR  Floor to area  GDP  Gross domestic product  GHC  Ghanaian cedi  GNI  Gross national income  HAT  Housing affordability tools  HMF  Housing microfinance  IHDP  Integrated Housing Development Program  IMF  International Monetary Fund  MFI  Microfinance institutions  MINHDU  Ministère de l'Habitat et du Développement urbain   MIPROMALO   Local Materials Promotion Authority   NBFC  Non‐banking financial companies  NGO  Non‐governmental organizations  NHC  National Housing Corporation  NMRC  Nigeria Mortgage Refinance Company  OECD  Organization of Economic Cooperation and Development  PMI  Primary mortgage institutions  ROSCA  Rotating Savings and Credit Associations  SACCO  Savings and Credit Cooperative Organizations  SME  Small and medium enterprises  SNEN  National union of teachers, Niger  SSA  Sub‐Saharan Africa  TCO  Total cost of occupancy  TCUL  Total cost of urban living  WB  World Bank      ix          Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Acknowledgments  This  Report  on  Stocktaking  of  the  Housing  Sector  in  Sub  Saharan  Africa  was  carried  out  by  a  team  from  the World Bank in collaboration with international and local experts across the region.  The  team  was  led  by  Jonas  Ingemann  Parby  (TTL,  Urban  Specialist)  and  Nancy  Lozano‐Gracia  (Co‐TTL,  Senior  Economist),  and  included  David  Ryan  Mason  (Urban  Specialist),  Somik  V.  Lall  (Lead  Economist),  Basab Dasgupta (Economist), and Cheryl Young (Economist). The report benefited from contributions on  data  analysis  and  executive  summary  from  Annie  Bidgood  (Urban  Specialist)  and  Narae  Choi  (Urban  Specialist).  Somik  V.  Lall,  Nancy  Lozano  Gracia  and  Basab  Dasgupta  delivered  the  paper  on  Urbanization  and  Housing  Investment  and  Cheryl  Young  and  Nancy  Lozano‐Gracia  worked  on  Housing  Consumption  and Urbanization. The team from the Affordable Housing Institute, led by David Smith, provided important  input and analysis in  the development  of the methodological approach, the  data collection  process, and  in the drafting of the report. The team would like to thank Roland White (Global Lead, City Management,  Governance and Financing) for extensive and detailed technical advice and guidance throughout the work  on this report.   The team is grateful to the peer reviewers Angelica Nuñez (Senior Urban Specialist), Ellen Hamilton (Lead  Urban Specialist), and Simon Walley  (Lead Financial Sector  Specialist) who provided  invaluable feedback  throughout  the  process  of  developing  this  report.  Sameh  Wahba  (Practice  Manager)  provided  valuable  technical guidance to the team and overall guidance. Sonia Wheeler provided timely and comprehensive  administrative support throughout.   We  would  like  to  extend  our  thanks  to  the  Governments  of  Nigeria,  Cameroun  and  Ethiopia  for  the  excellent  collaboration  during  the  course  of  developing  the  country  study  case  studies.  The  case  studies  were carried out by a team on international and local experts, including Michael Mutter, Tony Lloyd‐Jones,  Simon Gusah, Michael Majale, Benoit Mougoué, Graham Tipple and Elias Yitbarek Alemayehu.  The team  would also like  to acknowledge  the financial support  provided  by  the  Multi Donor Sustainable  Development Trust Fund.              xi      Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   1.  Executive Summary  A.  Urbanization and Affordable Housing   Sub-Saharan  Africa  will  lead  the  world  in  urban  growth.  Africa  is  the  globe’s  least‐urbanized  continent,  accommodating  11.3  percent  of  the  world’s  urban  population,  and  the  Sub‐Saharan  region  is  the  continent’s  least‐urbanized  area.  Nonetheless,  the  region’s  cities  are  expanding  rapidly.  The  United  Nations predicts that Africa will overtake Asia as the world’s most rapidly urbanizing region by 2025 (UN  2014). In the coming 20 years, the total population of the continent will exceed the combined populations  of Europe and the Americas. By 2050, Nigeria alone will contribute nearly 10 percent of the world’s total  population  growth.  Although  the  nature  and  pace  of  urbanization  varies  among  countries,  with  over  a  quarter of the world’s fastest growing cities, Africa is undergoing a massive urban transition.  Globally, cities are major drivers of economic growth, and the quality and location of housing has long  term consequences for inclusive growth. People move to cities in order to improve their lives and those  of  their  families  because  of  the  economic  opportunities  they  provide  relative  to  rural  areas.  Access  to  a  diverse,  quality  housing  stock  that  is  affordable  to  households  will  set  a  foundation  for  inclusive  growth  in  rapidly  urbanizing  cities.  For  most  households,  purchasing  or  building  a  house  is  the  single  largest  expenditure  they  will  ever  make.  A  home  is  also  typically  the  most  important  household  asset  and  an  investment  which  can  appreciate  in  value  over  time,  be  used  for  collateral  for  borrowing  and  be  an  important component of intergenerational wealth transfer through inheritance. Where housing is located  in proximity to schools, jobs and transit access, this directly impacts the quality of urban life and prospects  for social mobility (World Bank 2013f). Finally housing stocks, along with investment and employment in  related construction and finance industries, constitute a major component of national economic wealth.  However,  in  Sub-Saharan  Africa,  urbanization  is  not  accompanied  by  the  level  of  per-capita  economic  growth or housing investment that is observed elsewhere in global trends. Urbanization in many African  countries  has  not  necessarily  been  accompanied  by  industrial  growth  and  the  structural  transformation  that  has occurred in other  regions, nor the same level of incomes.  For example,  SSA reached  40 percent  urban  in  2013  with  a  GDP  per  capita  of  $1,018;  East  Asia  and  the  Pacific  reached  the  same  level  of  urbanization in 1994 at $3,617 per capita, the Middle East and North Africa in 1968 at $1,806 per capita,  and Latin America and the Caribbean in 1950 at $1,860 per capita. The comparatively low growth in per‐ capita income in SSA limits the resources that households have to consume or invest in housing.   At  the  same  time,  the  formal  channels  through  which  quality  housing  is  produced  and  financed  face  major  constraints  that  limit  access  to  a  large  share  of  urban  households.  Although  the  housing  sector  in  Africa  is  highly  heterogeneous  with  substantial  differences  between  countries,  some  consistent  patterns  emerge as a function of overall poorly functioning housing markets. Obtaining, transferring, and developing  land  for  residential  use  is  often  costly  and  time  consuming.  Second,  network  infrastructure—roads,  power,  piped  water,  sewage/drainage  and  so  forth  to  service  residential  land—is  lacking  and  very  expensive  to  build  retroactively  in  settlements  that  do  not  have  such  connections.  Most  SSA  countries  also  lack  the  institutions  and  capacities  to  capture  land  value  in  ways  that  can  be  used  to  finance  these  types of public infrastructure investments. Finally, the cost of building the dwelling is very high due to the  cost of construction materials (such as cement) and the lack of a robust construction sector. The scarcity  of these inputs drives up the cost of formal housing for all residents, and the majority of low‐income and    1  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   middle income groups are therefore forced to seek other housing options that are often of lower quality  and may be without secure tenure.  Box E1. Defining Formal Housing  Formal  housing  is  the  product  of  specialized  supply  and  demand‐side  value  chains.  Housing  ‘formality’  typically  means a home that:    Has valid legal title,   Is structurally sound and complies with local planning standards and building codes, and   Can be pledged as collateral for a long‐term mortgage loan.   Formal housing units with such qualifications are the product of coordination between public and private sector  activities,  involving  land,  infrastructure,  design  and  construction  on  the  supply  side,  and  a  corresponding  set  of  demand side inputs related to housing finance.    Evidence  of  this  trend  is  the  lack  of  formal  investment  in  housing  across  the  region.  Dasgupta  et  al.  (2014)  have  found  that  in  Africa,  housing  investment  lags  urbanization  by  nine  years.  The  majority  of  housing  investment  in  most  African  countries  comes  from  government  debt  or  domestic  savings  rather  than  from  international  capital  markets  as  is  the  case  in  developed  economies.  As  a  result,  the  existing  housing  stock  in  Sub  Saharan  Africa  remains  overcrowded  and  of  limited  quality,  and  there  is  typically  a  backlog of housing.   As  a  result  of  low  incomes  and  high  costs  of  formal  housing,  the  informal  delivery  of  housing  as  a  less  expensive  alternative  has  been  the  norm  in  SSA,  while  formality  is  the  exception.  Informal  housing  is  not necessarily equal to slum housing. Rather, informality represents a continuum of housing conditions,  ranging  from  units  without  access  to  any  improved  infrastructure,  absent  compliance  with  planning  and  building standards and lacking land and property tenure security to units with sequentially greater levels  of  permanence,  tenure  security  and  quality.  While  the  precise  degree  and  cost  requirements  of  housing  standards have long been debated (Payne 2001; Cohen 2007), the definition of informality allows for wide  variation  in  the  type  and  quality  of  housing.  Indeed,  global  experience  suggests  that  it  is  common  for  informal  housing  conditions  to  improve  incrementally  over  time  through  infrastructure  upgrading,  self‐ built construction, and tenure claim recognition (Majale and Payne 2004; Payne 2005; Choguill 1999).  These  informal  channels  are  known  to  contribute  around  three  quarters  of  the  total  housing  stock,  although  data  on  the  informal  housing  sector  in  Africa  is  scarce.  Identifying  the  quality  or  quantity  of  housing deficits (formal and informal) is extremely difficult, and requires careful conceptual clarity about  existing stock, occupancy, and household sizes. The definitions and methodologies used by governments  to  estimate  housing  deficits  vary  widely.  In  general,  housing  shortfalls  can  be  calculated  based  on  three  different qualities: (i)  the numerical shortfall in  dwellings (deficit);  (ii) the qualitative shortfall in physical  conditions  (obsolescence  or  substandard  construction  with  non‐durable  building  material);  and  (iii)  the  space shortfall within dwellings (overcrowding). Under this approach, total housing stock is an aggregate  of  different  shelter  types  (new  units  and  existing  units)  and  tenure  arrangements  (rental  vs.  ownership  for  example).  These  approaches  rely  on  estimates  of  new  household  formation  and  an  ideal  occupancy  ratio  per  dwelling  unit,  which  may  not  reflect  typical  conditions.  They  also  overlook  how  much  of  the  existing  housing  stock  can  be  improved,  rather  than  replaced.  The  UN  also  estimates  more  than  200  million people in the region will live in slums by 2020 (UN‐Habitat 2014). The slum population is growing    2  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   at  4.5  percent  annually,  a  rate  which  will  result  in  doubling  the  slum  population  in  15  years  (Marx  et  al.  2013).  After  this  period,  the  majority  of  the  world’s  slum  dwellers  will  live  in  African  cities;  currently  all  other regions are experiencing a rapid decline in the prevalence of slums.     Box E2. Defining Informal Housing  Informal housing is defined by deviations from the laws and regulatory frameworks that govern formal access and  use  of  land  and  buildings  (UN‐Habitat,  2003).  Since  informal  economic  and  social  systems  operate  with  indifference  to,  and  in  non‐compliance  with,  the  formal  regulatory  and  administrative  structures,  informal  housing delivery networks are not well‐studied and quantitative information about the scale and depth is scarce  and non‐standardized. Nonetheless, informal housing in SSA share one or more of the following characteristics:    Located  at  the  urban  periphery  or  within  the  interstices  of  the  formal  city  (e.g.  non  buildable  or  risk  areas).    Self‐designed and self‐built with local materials.   Does not fully conform to building and land use standards.   Poorly serviced by infrastructure networks and public services.    Financed out of family/group savings and/or loans from informal lenders.   Incrementally improved by the occupant over a long period of time.   Lacks legal title and often subject to insecurity of tenure    Housing  informality  represents  a  spectrum  of  different  shelter  locations,  conditions  and  tenure  statuses,  from  slum conditions, to partially upgraded structures, to semi‐formal conditions.     Across  SSA  the  key  will  be  to  identify  systemic  gaps  or  blockages  in  value  chains,  and  illuminate  important functional processes that are often overlooked. Comparing formal and informal value chains  will  identify  areas  for  policy  attention  to  improve  the  function  and  overall  affordability  of  the  housing  sector for urban residents. The informal housing sector has a separate, parallel value chain system but, in  many areas, this value chain cannot adequately provide quality housing for the majority. The purpose of  the  value  chain  approach  is  to  map  out  the  main  constraints  for  supply  and  demand,  which  limit  the  housing  sector’s  contributions  to  domestic  economies  and  its  power  to  provide  affordable  housing  at  scale.   The primary issue is not an absolute lack of housing supply but instead a very limited provision of quality  housing within the continuum of informal conditions shown above. The challenge for policy makers is to  improve  housing  delivery  value  chains  in  a  way  that  allows  residents  to  steadily  transition  toward  more  formal housing conditions. At the same time, improvements to formal sector value chains can reduce the  cost of construction and broaden access to finance for consumers and developers.   B.  The Policy Challenge: Strengthening Housing Value Chains  The  report  provides  an  overview  of  observed  housing  trends  common  throughout  the  region.  While  it  does  not  provide  specific  recommendations  or  a  sequence  of  actions,  it  does  identify  critical  areas  of  concern for improving the function of the housing sector with the goal of improving the quality of informal  housing conditions and reducing the cost and widening the accessibility of formal housing delivery.       3  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   The  report  takes  note  of  the  following  features  of  housing  in  Africa,  through  an  analysis  of  existing  evidence from across the continent:     1. Formal  housing  remains  unaffordable  to  most  households,  who  find  alternative  solutions  in  the  informal sector  a. The cost of formal housing is much higher than the average household’s ability to pay.1  b. Self‐built informal dwellings constitute the main housing supply of SSA cities.   c. Rental  or  rent‐free  arrangements  are  an  important  affordable  tenure  option,  particularly  in  the context of self‐build housing.    2. Government  subsidies  for  producers  and  consumers  fail  to  effectively  address  the  affordability  constraints of formal housing  a. Most  subsidy  programmes  suffer  from  limitations  in  their  design,  lack  targeting  and  monitoring  criteria,  and  often  end  up  being  captured  by  wealthier  individuals  that  could  otherwise afford market‐rate housing  b. Due  to  the  cross  constraining  constraints  increasing  costs  of  all  housing,  government  programmes  subsidized  units  remain  unaffordable  for  low‐income  groups  and  are  not  financially sustainable to bring to scale to meet demand  c. Private  developers  rarely  participate  in  housing  delivery  for  lower‐income  groups  due  to  finance and capacity constraints.     Supply constraints raise housing prices     3. Land administration systems provide limited support for investment and market exchange   a. A plurality of tenure and governance systems impedes the growth of formal land markets and  housing finance.  b. The relationship between common and customary land law is ambiguous in many countries.   c. Governments  struggle  to  establish  consolidated,  efficient  land  recording  and  regulatory  systems, though promising reforms have been made in recent years.  d. These factors reduce the supply and circulation of land for development.    4. Infrastructure provision is scarce and lags behind housing development   a. Infrastructure coverage across SSA is limited and in some countries, declining in urban areas.  b. Infrastructure expansion can often not follow the pace of urban growth ‐ the formal process  of plan‐service‐build‐occupy is reversed into occupy‐build‐service‐plan   c. Priority  investments  in  infrastructure  tend  to  be  directed  toward  middle‐  and  upper‐income  groups rather than the urban poor.     5. The cost of formal construction is high relative to household incomes owing to building material costs,  labor shortages, and building regulations.  a. The cost of formal building materials is high relative to household incomes and are often not  locally produced.  b. There is shortage of formally qualified construction firms and tradespeople.   c. Building  regulations  and  density  requirements  can  increase  the  cost  of  formal  housing  and  result in large welfare costs.       4  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Demand for formal housing is tempered by the low and irregular incomes of households and the lack of  affordable financing options    6. The large majority of the population cannot access formal housing finance  a. Overall  financial  access  in  SSA  is  low  due  to  high  interest  and  low  income  levels,  and  most  financial activity occurs outside of formal institutions.   b. SSA’s mortgage sector is underdeveloped and activity is concentrated in a small high‐income  market segment.   c. Lower‐income households’ informal income is normally transacted in cash and hence invisible  to formal‐banking underwriting.    7. Microfinance  for  housing  could  improve  access  to  quality  housing  for  some  low‐income  groups  because it is suited for informal housing consumption   a. The microfinance sector in SSA is well‐established.  b. Middle‐  and  some  low‐income  groups  are  able  to  access  credit  through  microfinance  institutions (MFIs) and savings groups   c. The  housing  microfinance  sector  is  small  but  growing,  and  MFIs  show  interest  in  housing  microfinance.    8. Remittances could have a substantial impact on housing by enhancing household budgets  a. SSA  receives  some  US$40  billion  from  both  international  (foreign‐to‐domestic)  and  intra‐ national (urban‐to‐rural) remittances.   b. Additional  research  on  the  impact  of  remittances  on  housing  is  needed  to  provide  a  more  coherent policy direction.    Based on the analysis of these characteristics of the housing sector and their underlying dynamics, the  report  highlights  interventions  that  can  support  housing  delivery  by  improving  the  quality  of  housing  delivered  through  informal  means,  as  well  as  broadening  the  reach  of  the  formal  housing  sector.  The  analysis  demonstrates  how  informal  housing,  including  slums,  can  be  incrementally  improved  through  supply‐side  interventions  such  as  targeted  infrastructure  provision,  enhanced  land  administration  and  urban planning systems, along with demand‐side interventions including access to non‐mortgage sources  of housing finance for the urban poor. It also identifies pathways to enhancing the role of both commercial  banks  and  non‐bank  financial  institutions  in  developing  credit  instruments  for  consumer  and  developer  use, which can increase the supply and affordability of formal housing for ownership or rental.   The  lack  of  housing  sector  data  in  many  countries  is  a  significant  challenge  to  developing  appropriate  housing  policies.  Information  on  housing  quality,  prices,  tenure  types,  land  ownership  and  property  transactions are critical for the development of housing policies or subsidies directed at populations in  need of better housing. These data are also useful for the private sector, as banks and lenders can better  assess terms for loans and mortgages and developers can more easily assess real estate market trends for  housing  investment.  The  value  chain  analysis  in  this  report  also  provides  a  first  step  for  governments  to  further  examine  key  “links”  in  the  supply  and  demand  chains  for  housing.  An  important  intervention  for  countries in the region would be an in‐depth value chain analysis of the housing sector, in order to identify  key constraints and bottlenecks for quality housing provision along with the appropriate role of local and  national governments in setting a reform agenda.         5  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   2.  Overview: Urbanization and the Housing Sector  A.  Background and Justification   Taking stock of the housing sector is a clear and urgent priority in Sub-Saharan Africa. As Africa’s urban  transformation  continues  and  the  size  of  the  urban  population  in  African  countries  increases,  the  availability  of  quality  housing  and  the  buildup  of  a  functional  housing  sector  become  key  priorities  to  create  functional  and  livable  cities,  and  to  support  national  economic  growth  and  job  creation.  The  Sustainable  Development  Goal  11  on  sustainable  cities  sets  clear  targets  for  the  importance  of  housing  (by  2030,  Governments  commit  to  ensure  access  for  all  to  adequate,  safe  and  affordable  housing  and  basic  services  and  upgrade  slums).  This  report  addresses  these  issues  by  enhancing  evidence‐based  knowledge of the housing sector and expanding understanding of the relative importance of determinants  for  supply  and  demand  of  affordable  housing  in  Sub‐Saharan  Africa.  It  seeks  to  address  the  knowledge  gap  on  what  influences  housing  supply  and  demand  in  Sub‐Saharan  Africa,  and  to  provide  a  foundation  for policy decisions, at  the  country level  and at a broader regional  level. By capturing the key challenges  of  the  region’s  housing  delivery  system  along  the  formal  and  informal  supply  and  demand‐side  value  chains,2  this  report  enables  national  governments  and  the  World  Bank  to  make  better  policy  decisions  that  impact  the  functioning  of  the  entire  housing  sector  from  both  the  supply  and  demand  sides,  rather  than aiming interventions at disparate parts of a whole.  This  report  reviews  current  secondary  sources  to  provide  an  overview  of  the  main  trends  related  to  housing  affordability  in  SSA.  Insights  on  the  macro‐regional  context  were  combined  with  per‐country  findings.  Observations  were  organized  along  the  supply  and  demand  value  chain  framework,  then  extrapolated into key trends covering government policy and supply and demand challenges for the sector  from which the report develops general policy principles. A team of specialists with extensive experience  with housing and development in Africa was involved in data collection, content generation and analysis,  and commentary. This regional report draws on data from the three country case studies and extrapolates  these  findings  where  the  country  reports  showed  strong  consensus  and  where  that  consensus  also  matched with similar trends observed in other relevant Sub‐Saharan African countries.  There are overarching trends that create impediments to a fully functional housing sector. Although the  housing sector in Africa is highly heterogeneous with substantial differences in housing stocks, and supply  and access to housing finance between countries, there are some consistent patterns that impede a fully  functioning  housing  sector.  These  trends  include:  (1)  limited  availability  of  affordable  formal  housing  options and largely ineffective public housing schemes; (2) limited access to housing finance; (3) complex  land  markets;  (4)  large  informal  markets;  (5)  a  disconnect  between  spatial  planning  in  urban  areas  and  housing  policy;  and  (6)  tension  among  policies  targeted  at  various  income  levels,  especially  middle‐  and  lower‐income groups. The report provides an overview of the main trends that are recurrent in the three  case studies as a well as documented in the literature on other countries in the region.  The general trend that emerges in cities across the region is a relationship between growing urbanization  with  comparatively  low  household  incomes  on  the  one  hand,  and  a  poorly  functioning  housing  sector  (composed of land markets, access to housing finance and the strength of construction and development  industries) on the other. These two factors combine to limit access to formal housing both on the supply  and  demand  sides  and  also  encourage  the  development  of  slums  out  of  informal  settlements.  Housing  affordability  will  improve  not  only  with  general  economic  expansion  and  income  growth,  but  also  with    6  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   housing  policy  that  both  supports  the  incremental  improvement  of  informal  housing  conditions  for  the  majority  of  people  and  improves  the  function  of  the  housing  sector  to  bring  down  costs  and  extend  the  reach of the formal housing sector to include lower income groups.  All of these findings, which are amply supported by the data and discussed in more detail in the discussion  of  supply  and  demand  side  issues,  are  themselves  symptomatic  of  the  deeper  challenges:  value  chains  that  function  poorly  because  they  have  not  been  the  focus  of  either  appropriate  study  or  targeted  government actions to address market gaps and correct market failures. Hence, the housing delivery and  finance  processes  were  carefully  mapped  across  both  the  formal  and  informal  domains.  The  report  proceeds  by  reviewing  the  importance  of  housing  as  a  vehicle  for  economic  growth  and  urban  inclusion  and  then  outlines  the  data  collection  method  and  analytical  framework  employed.  The  findings  of  the  report are divided into supply and demand side factors that drive the high overall cost of formal housing  and  which  also  encourage  the  informal  provision  of  housing.  A  concluding  section  summarizes  the  main  findings  and  provides  suggestions  for  the  way  forward  for  SSA  countries  to  improve  the  quality  and  affordability the housing sector as a whole, including both formal and informal channels.  B.  Toward the Twin Goals: The Importance of Housing for  Inclusive Growth  Africa is rapidly urbanizing from a low base. According to the United Nations, nearly all urban population  growth through 2050 will take place in developing countries (UN 2015). Africa is no exception and Africa’s  total share of the world’s urban population will nearly double from 11.3 percent in 2010 to 20.2 percent  in 2050. Currently, one fourth of the world’s 100 fastest growing cities are in Africa, where there are now  52 cities with greater than one million residents (UN Habitat 2014). Sub‐Saharan African cities gain about  a  million  new  urban  dwellers  every  year  and  the  region  is  on  pace  to  match  the  level  of  70  percent  urbanization in Europe and North America (UN 2015).   Figure 1. Urban Population as Percent of Total in Selected SSA Countries   100 Urban population (% of total) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Congo, Dem. Rep. Congo, Rep. Guinea Malawi Mauritius Botswana Cabo Verde Eritrea Gambia, The Namibia Mauritania Rwanda Mozambique Sierra Leone Togo Benin Cameroon Chad Gabon Guinea‐Bissau Lesotho Seychelles Central African Rep. Comoros South Sudan Sudan Swaziland Equatorial Guinea Angola Ghana Kenya Niger Burundi Nigeria Liberia Madagascar Mali Senegal Somalia South Africa Uganda Zambia Burkina Faso Ethiopia Sao Tome & Principe Tanzania Zimbabwe Cote d'Ivoire Source: World Bank 2013e.      7  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Africa will be the last region to urbanize, though this transition will involve a massive demographic shift.  By 2050, Africa is projected to reach 1.2 billion urban dwellers, an urbanization level of 58 percent and an  average  density  of  79  persons  per  square  kilometer.3  Within  the  next  two  decades,  the  continent’s total  population  is  projected  to  overtake  Europe,  South  America,  and  North  America’s  combined.  With  over  a  quarter  of  the  world’s  fastest  growing  cities,  Africa  is  undergoing  a  massive  urban  transition  rivaled  only  by  that of Asia, although the nature and pace of urbanization varies widely among countries (Figure 2).4 Though  Asia is currently ahead, Africa is expected to undergo the most rapid urbanization in the world from 2020 to  2050. Nigeria, in particular, is projected to contribute 8 percent of the world’s population growth by 2050 (212  million out of 2.5 billion). Democratic Republic of the Congo, Ethiopia, and Tanzania will each grow by 50 million  people. While Cairo, Kinshasa, and Lagos are the only African megacities in 2014, Dar es Salaam, Johannesburg,  and Luanda will follow suit by 2030.5    Figure 2. Average Annual Rate of Change of Percentage Urban by Regions       Source: UN 2014.    Most  of  the  new  urban  growth  in  African  cities  will  occur  in  slums.  Slums  are  characterized  by  housing  units  with  five  main  deficiencies:  1)  no  improved  water  source;  2)  a  lack  of  improved  sanitation;  3)  impermanent  or  unsound  physical  structure;  4)  insufficient  living  space  and  incidence  of  overcrowding;  and 5) no claim to secure tenure. The UN estimates more than 200 million people in the region will live in  slums by 2020 (UN‐Habitat 2014). Slum populations are growing at 4.5 percent annually, a rate which will  double  the  population  in  15  years  (Marx  et  al.  2013).  After  this  period,  the  majority  of  the  world’s  slum  dwellers  will  live  in  African  cities;  currently  every  other  region  is  experiencing  a  rapid  decline  in  the  prevalence of slums (See Figure 3 below). The expansion of slums in Africa will be driven by migration and  population  growth,  which  will  drive  housing  need,  and  the  current  lack  of  infrastructure  for  both  the  existing and anticipated future housing stock.  Global  experience  shows  that  urban  areas  are  major  drivers  of  economic  growth.  People  migrate  to  cities  in  search  of  economic  opportunity  and  cities  attract  firms  and  investment  because  of  the  concentration  of  a  diverse  labor  pool.  In  SSA,  cities  have  been  the  predominant  hubs  of  informal  and  formal economic activity; two sectors—construction and natural resource extraction and related services  ‐  accounted  for  60  percent  of  regional  economic  growth  during  the  1990s  (Kessides  2005).  Urbanization    8  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   and per  capita income  growth tend  to  happen concurrently,  though in Sub‐Saharan Africa incomes have  not kept pace (Clarke Annez and Buckley 2009; Fay and Opal 2000). This is because urbanization in many  African  countries  has  not  been  accompanied  by  industrial  growth,  but  from  “push”  factors  such  as  poor  yields  from  agriculture  (Barrios  et  al.  2006).  Due  to  this,  urban  migrants  tend  to  be  poor  and  have  few  prospects  for  improving  their  incomes.  The  challenge  for  cities  in  the  region  is  to  unlock  and  extend  the  benefits of urbanization in spite of low per‐capita income growth.    Figure 3. Number of People Living in Slums—by Region  Sub‐Saharan Africa Middle East & North Africa Latin America & Caribbean South Asia Millions East Asia & Pacific Europe & Central Asia 300 250 200 150 100 50 0   1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Source: UN 2014.    The housing sector constitutes an important component of national economic growth. Housing stocks,  along with investment and employment in related construction and finance industries, constitute a major  component  of  national  economic  wealth.  Figure  4  shows  housing  investment  and  per‐capita  GDP  using  national  accounts  data,  with  SSA  countries  shown  as  points.  The  figure  shows  that  across  the  world,  housing  investment  and  GDP  follow  an  S‐shaped  curve  (shown  by  the  blue  line)  with  a  slope  that  rises  between  income  levels  of  US$3,000  and  US$36,000  (Dasgupta  et  al.  2014).  Where  income  levels  are  outside  of  this  range,  investment  levels  even  out  as  spending  on  housing  competes  with  other  needs.  Most  countries  in  Sub‐Saharan  Africa  are  below  the  US$3,000  per‐capita  GDP  threshold  and  have  yet  to  approach  the  inflection  point  where  higher  levels  of  investment  in  housing  is  likely  to  begin.  Finally,  the  authors  find  that  the  main  sources  of  housing  investment  in  the  region  derive  from  household  savings  (which  tends  to  be  small)  and  government  spending,  not  capital  markets,  which  are  a  key  sources  of  liquidity  and  longer  term  finance  for  lending  institutions  and  in  turn  are  an  important  component  of  housing sector performance.   The  quality  and  location  of  housing  has  long  term  consequences  for  inclusive  growth.  For  most  households,  purchasing  or  building  a  house  is  the  single  largest  expenditure  they  will  ever   make.  A  home  is  also  an  investment  vehicle  which  can  appreciate  in  value  over  time,  be   used  for  collateral  for  borrowing  and  through  inheritance  can  be  an  important  component  of   intergenerational wealth transfer. Where housing is located in proximity to schools, jobs and transit access  directly  impact  the  quality  of  urban  life  and  prospects  for  social  mobility  (World  Bank  2013f).       9  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Figure 4. Housing Investment and Per-capita Income, SSA (2011) and the World (1960-2011)  Source: Calculations from World Bank data.  Note: Curve line drawn from all available data 1960‐2011.     Urban  housing  tends  to  be  least  expensive  when  it  is  located  in  undesirable  areas  and  is  of  poor  construction  quality,  often  on  the  fringes  where  land  is  not  expensive  to  purchase  or  occupation  will  go  unnoticed by land owners. While housing options in these areas may be affordable to the urban poor, the  additional burdens imposed by long commute times, public health problems from inadequate water and  sanitation and the lack of education and health services represent substantial indirect costs.   C.  Differentiating Formal and Informal Housing  Formal  housing  is  the  product  of  specialized  supply  and  demand-side  value  chains.  Housing  ‘formality’  typically  means  a  home  that  (i)  has  valid  legal  title,  (ii)  is  structurally  sound  and  comports  with  local  building codes, and (iii) can be pledged as collateral for a long‐term mortgage loan. Informality consists of  deviations  from  these  standards.  The  definition  of  formality  describes  the  housing  sector  in  developed  economies,  but  it  refers  to  a  very  small  if  incomplete  segment  of  the  housing  sector  in  developing  countries,  particularly  in  Sub‐Saharan  Africa.  Formal  housing  units  are  the  product  of  coordination  between public and private sector activities in land, construction, finance, and regulation. These two value  chains form the backbone of a country’s housing delivery system, a complex construct of private finance  and construction entities, ideas, capital flows, and government regulatory, investment and administrative  institutions that are involved in housing within the country. The strong housing delivery systems that now  exist in  developed nations have  taken  more than a  century  to evolve and  build.  The key features for  the  supply and demand side value chains are shown in Box 1 below.      10  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Box 1. Elements of a Strong Formal Housing System  Supply Side   1. Land titling systems that are buttressed by title insurance or its financial equivalent.  2. Land recording and transfer systems that enable quick, inexpensive, title searches and updates.  3. Zoning and rezoning, especially with respect to use (e.g. agriculture to urban).  4. Efficient judicial systems to resolve land‐ownership and land‐use disputes.  5. Active land markets with adequate supply, rather than land sequestration that prevents development.  6. Trunk infrastructure grids that either reach developable land or can be extended to growing areas.  7. Builders and developers who can regularly deliver homes at fixed prices.    Demand side  1. Macroeconomic or monetary policy that allows stable or slow‐evolving interest rates and means of  mitigating householders’ exogenous risks (e.g. hyperinflation, interest‐rate spikes).  2. Primary Mortgage Institutions (PMIs) that can originate standardized, performing portfolios of loans.  3. Mortgage originators to take applications and handle credit procedures consistent with PMI requirements.   4. Secondary‐mortgage‐market liquidity to enable primary mortgage institutions (PMIs) to remain active.  5. Mortgage law that is clear and well settled.  6. A large population of salaried workers where even below‐median workers have a formal job and pay slip.  7. Reliable foreclosure‐enforcement by local officials.  Source: World Bank data.    However,  most  housing  in  SSA  is  produced  and  consumed  through  informal  channels.  UN‐Habitat  suggests the self‐build model is “perhaps the only housing approach common to all African countries that  is affordable at the household level.”6 Informal channels are the dominant housing delivery system across  the region, contributing perhaps 75 percent of the total housing stock. Similarly, the case studies find that  the informal sector supplies well over the majority of demand in Nigeria (80 percent), Ghana (90 percent)7  urban  Ethiopia  (65  percent),  urban  Senegal  (80  percent),  Zambia  (80  percent)8  and  Cameroon  (97  percent).9  10  Most  of  the  housing  stock  in  South  Sudan,  Togo,  Swaziland,  Namibia,  Zambia,  Senegal,  Seychelles,  Malawi,  Lesotho,  Gambia,  and  Burundi,  among  others,  is  self‐built.  11In  other  countries,  all  affordable  housing  is  produced  informally  such  as  in  Malawi12  and  Liberia.  Box  2  identifies  common  features of housing informality.    Box 2. Characteristics of Informal Housing  Housing is informal if it does not conform to the laws and regulatory frameworks that govern land and buildings  (UN‐Habitat, 2003). Within this definition, there are a range of different tenure and building quality situations. In  SSA, informal housing has one or more of the following characteristics:   Located at the urban periphery or within the interstices of the formal city.    Self‐designed and self‐built with local materials.   Does not fully conform to building and land use standards.   Poorly serviced by network infrastructure and public services.    Financed out of family/group savings or loans from informal lenders.   Incrementally improved by the occupant over a long period of time.  Informality covers a series of other variables that are best described across a graduated continuum. For example,  some  housing  is  physically  as  durable  as  anything  formal  though  simply  may  not  have  required  permits  or  inspections; at the other end of the spectrum, some housing is made of scavenged and impermanent materials.       11  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Informal housing represents a spectrum  of  different  shelter locations, conditions and  tenure statuses.  Informal  housing  is  not  necessarily  equal  to  slum  housing  conditions.  Rather,  informality  represents  a  continuum  of  housing,  ranging  from  units  without  access  to  any  improved  infrastructure,  absent  compliance  with  building  standards  and  lacking  land  tenure  to  units  with  sequentially  greater  levels  of  permanence, security and quality. While the precise degree and cost requirements of housing standards  have long been debated (Payne 2001; Cohen 2007), the definition of informality allows for wide variation  in  the  type  and  quality  of  housing  (see  Figure  5  below).  Indeed,  global  experience  suggests  that  it  is  common  for  informal  housing  conditions  to  improve  incrementally  over  time  through  infrastructure  upgrading,  self‐built  construction,  and  tenure  claim  recognition  (Majale  and  Payne  2004;  Payne  2005;  Choguill 1999).     Figure 5. A Continuum of Informality in Housing  Source: World Bank data.    The prevalence of housing informality is linked to conditions of poverty. Housing informality is the result  of  both  economic  factors  that  limit  household  and  commercial  investment  in  housing,  as  well  as  legal,  institutional and market factors that limit the production of quality housing units at a scale to meet need.  Unlike in developed economies, where formality is the norm both in supply (e.g. home construction) and  demand  (e.g.  mortgage  loans  for  home  purchase),  within  Sub‐Saharan  Africa,  the  formal  housing  sector  represents a very small portion of housing production and consumption because of a mismatch in the cost  of a quality housing unit and households’ abilities to pay for it. Rather, housing needs for the vast majority  of people are met through informal channels, where the quality of units may vary widely. The key housing  challenge is not an absolute lack of housing, but instead a very limited provision of quality housing within  the continuum of informality.   The  ubiquity  of  informal  housing  conditions  are  a  result  of  both  low  per  capita  incomes  and  barriers  that raise the cost of building and consuming housing. These barriers include weak land titling systems,  unreliable  and  incomplete  infrastructure  grids,  and  limits  to  capital  markets  for  providing  sources  of  consumer  and  developer  finance.  In  addition  to  low  per  capita  income  and  low  household  spending  on  housing, these factors both constrain the expansion of the formal housing sector and sustain the informal  delivery  of  housing  as  a  less  expensive  alternative.  This  report  demonstrates  that  in  SSA  (1)  housing  informality  is  normal,  while  formality  is  the  exception,  and  (2)  quantitative  information  with  respect  to  informality is scarce and non‐standardized.13 These two factors make it difficult to estimate and compare  the size and dynamics of housing markets and dimensions of affordability across the region.    12  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   The delivery of informal housing occurs through an alternative value chain. This report will demonstrate  how informal housing represents a least‐cost option for the urban poor. Box 3 below provides an example  of  informal  housing  provision  that  is  typical  across  the  region.  However,  while  informal  housing  may  be  the  lowest  cost  option,  there  may  be  important  cumulative  and  long‐term  negative  impacts  to  both  the  quality of life of the urban poor and the contributions of housing to the domestic economy. For example,  informal  settlements  located  in  areas  prone  to  natural  disasters,  such  as  floods,  landslides  and  erosion,  increase present chronic dangers to residents and high costs to governments to effectively mitigate these  risks.  Informal  settlements  lacking  access  to  infrastructure  or  opting  for  less  efficient  substitutes  (e.g.  shared  power  connections,  unimproved  wells,  water  trucks,  and  pit  latrines)  may  pose  greater  public  health risks due to infectious disease transmission as well as a greater vulnerability to fires. Insecurity of  land  tenure  and  the  lack  of  long  term  sources  of  finance  limit  the  ability  of  lending  institutions  to  collateralize property for mortgage or developer finance. Instead, households rely on personal savings or  informal  lending  for  housing  construction.  This  makes  housing  finance  a  very  small  sector  of  domestic  economies  compared  to  other  countries  with  more  expansive  banking  and  credit  systems.  It  requires  support and participation of the public and private sectors in order to both expand access to housing and  living conditions in informal settlements.    Box 3. Informal Home Construction Process in Sub Saharan Africa   Informal  dwellings  tend  to  be  constructed  along  a  similar  general  process  across  SSA  countries.  The  process  proceeds as follows: 1) A household begins to collect materials and look for a piece of land which may be available  in fairly consistent‐sized plots; 2) a customary authority, private owner or government owner is approached for a  lease  on  the  land;  3)  a  sale  is  made  and  a  written  agreement  is  issued;  4)  the  prospective  owner  then  finds  a  building  contractor,  usually  a  mason  or  bricklayer  who  forms  the  core  of  a  loose  group  of  artisans  who  work  together.   The prospective homeowner and contractor discuss the size and type of building, compared against similar units.  The cost usually includes only labor and quite often depends on what the contractor thinks the owner can afford  rather than the strict cost of the work. The prospective owner is expected to provide all the materials or pay for  the  builder  to  access  them  and  bring  them  to  the  site.  Some  contractors  possess  no  capital  and  must  ask  the  owner  to  pay  for  all  materials  and  wages  throughout  the  process.  The  dwelling  is  constructed  to  the  roughly  agreed design as the materials come available.   When the flow of materials stops due to a lack of financing, the contractor goes onto another job. As construction  proceeds, the owner must also apply for infrastructure hook‐ups and provide the money to pay for them. Friends,  relatives and employers may provide some capital, as bank loans or mortgages are largely absent.  Incremental construction occurs vertically, which involves the construction of the whole house from the ground  up in several stages: foundations, walls, roof and finishing. Many months or years may pass between each stage  as  money  and  materials  are  collected.  Occupation  tends  to  occur  at  the  end  of  a  very  long  period,  although  caretakers  may  occupy  the  unfinished  house.  It  may  also  happen  “horizontally,”  where  construction  occurs  outward  over many  years  upon  the completion  of  an  initial  room  or  living  space. Occupation  tends  to  start  very  early on as soon as the first rooms are ready.  Sources: Tipple et al., 1999; UN‐Habitat 2011a, 2011b; 2012.         13  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Figure 6. Formal Supply and Demand Side Value Chains for Housing Delivery    Source: World Bank data.  D.  Analytical Framework and Data Collection  This  report  analyzes  the  region’s  formal  and  informal  housing  sectors  along  supply-  and  demand-side  value chains. As a basis for comparison, Figure 6 shows the supply and demand side value chains for the  delivery of formal housing. On the supply side, inputs such as land, infrastructure, design and construction  proceed in parallel with a corresponding set of demand side inputs related to housing finance. The supply  side assumes that land and property markets are active and widespread, that legal claims to property are  clear  and  enforceable  and  price  information  is  widely  known.  Further,  it  also  requires  that  a  reasonable  set  of  construction,  planning  and  infrastructure  standards  are  supported  by  governments  and  to  which    14  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   private  development  activity  conforms.  Construction  firms  must  also  have  access  to  large  amounts  of  capital in order to complete housing projects and sell them to consumers via mortgage products. In order  for banks to create mortgage tools, they have to obtain savings deposits and other sources of capital that  can  be  used  to  create  long‐term  debt  instruments.  A  formal  housing  delivery  system  is  complex  and  requires  an  integrated  sequence  of  inputs  (e.g.  land,  materials,  infrastructure)  along  with  regulatory,  institutional and financial capacities to support them.  Each  value  chain  must  be  clearly  mapped  and  understood  in  order  to  clarify  the  basis  for  policy  intervention. In between the two end points shown in Figure 6 is a complicated, interconnected series of  markets,  capital  and  resource  movements  that  enable  an  effective  formal  housing  delivery  system.  For  the  housing  delivery  value  chain  to  be  successful  and  efficient,  the  flows  of  capital  and  resource  investments must be well‐timed, appropriate for specific links in the chain and sequential to one another.  Supply side and demand side do not advance in lockstep, so it is useful to identify which roles should be  filled  during  which  period  of  time  in  the  delivery  process.  In  the  context  of  Sub‐Saharan  Africa,  many  of  these  links  are  incomplete  or  are  available  to  a  very  small  market  segment.  By  contrast,  the  informal  housing delivery system is a response to the absence or incompleteness of these elements. However, the  formal housing delivery system outlined above is not necessarily the only way to provide access to quality  housing.  Rather,  there  are  a  number  of  alternative  financing  methods,  infrastructure  improvement  approaches and tenure arrangements (such as renting) that can provide quality housing options for low‐ income groups.  Comparing  formal  and  informal  value  chains  will  identify  areas  for  policy  attention  to  improve  the  function and overall affordability of the housing sector. The informal housing sector has a separate, but  parallel  value  chain  system.  However,  in  many  areas,  this  value  chain  cannot  adequately  provide  quality  housing  for  the  urban  poor.  For  example,  a  self‐built  house  represents  a  household’s  adaptation  to  the  cost  and  availability  of  materials,  construction  design  and  the  cost  of  complying  with  or  avoiding  formal  building standards. The purpose of the value chain approach is to map out the main constraints for supply  and  demand  that  impact  the  housing  sector’s  contributions  to  domestic  economies  and  its  power  to  provide affordable housing at scale This report compares formal and informal sectors to identify systemic  gaps  or  blockages  in  value  chains,  develop  cross‐country  comparisons,  and  to  illuminate  important  functional  processes  within  the  housing  value  chains  that  are  often  overlooked,  especially  within  the  informal system.   Table 1 compares a formal housing delivery system typically found in developed economies with common  conditions found across SSA. The table previews the key findings and discussion in sections 3‐5 by showing  how  supply  and  demand  side  factors  in  the  region  contrast  starkly  with  formal  housing  delivery  factors.  For illustrative purposes, the tables below present schematics of the formal and informal value chains for  both the supply side and the demand side. The report finds that informal issues affecting land supply (such  as  alternative  tenure  systems  and  property  rights  that  are  poorly  defined  and  protected)  are  common  across  the  region.  It  should  be  noted  that  in  many  places,  informality  is  not  confined  to  the  urban  poor,  and a range of income levels can be served by the informal housing market.       15  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Table 1. Comparative Summary of Housing Delivery Conditions in SSA      Housing Delivery Component  Formal context example  Informal - Common SSA condition  Competing tenure systems and or absence of  Land Tenure and  Freehold or leasehold title;  title: squatting, land invasions, illicit  Administration  title or deed registry  subdivision and sales  Planning Standards and  Compliance with FAR, site  Variation in site density, design and lot  Regulations  setbacks, building codes  coverage  Sector with professional,  Self-built, or use of informal unlicensed  Construction sector  Supply  licensed workers  laborers   Variation in type and quality of materials:  Mass produced materials  Scavenged items, traditional manufacturing  Building Materials  with standardized quality   techniques, some use of manufactured  materials where they can be obtained  No trunk lines: illegal wiring, pit latrines,  Infrastructure  Trunk line utility connections  household cisterns  Savings account deposits  Little formal savings: Reduces capital available  Formal savings accounts  used for mortgage lending  for lending to consumers or developers  Lack of formal income and land collateral:  Assessment of income and  Reduces eligibility for housing subsidy  Underwriting and verification  creditworthiness to create  Demand  programs, raises risks profile for commercial  mortgage terms  mortgage lending  Few mortgages: Most households use  Long term loan for obtaining  Mortgage loans  personal savings, microcredit, savings groups  complete, titled house  and other non‐commercial sources   Source: World Bank data.    The value chains that support the production and consumption of formal housing in SSA are weak and  oriented toward high-income groups. Formal housing provision assumes specific conditions in the formal  sector  chain  and  requires  both  sources  of  private  capital  and  deep  public  sector  attention  to  infrastructure‐appropriate regulations and standards. The formal system only operates effectively at scale  if all of these elements are adequately populated and effective. Yet, in emerging countries generally, and  Sub‐Saharan  Africa  in  particular,  the  public  and  large‐scale  elements  (e.g.  infrastructure  and  capital  markets)  are  not  keeping  up  with  the  private  and  small‐scale  activity  of  millions  of  Africans  swelling  the  region’s cities. As a result, housing provision for the majority of urban residents occurs through informal  channels as described in Table 1.   The  size  and  function  of  informal  housing  delivery  is  difficult  to  quantify.  By  its  nature,  the  informality  of  housing  delivery  is  non‐compliant  with  the  formal  regulatory  and  administrative  structures,  and  in  many  aspects,  informal  economic  and  social  systems  operate  with  indifference  to  the  formal  system.  There are several reasons for this, the most important of which is that formal structures impose additional  costs  (taxes,  regulations,  prohibitions)  on  housing  in  ways  that  appear  greater  than  the  immediate  benefits they seem to confer (safety, ability to finance, political voice). Low‐income households may have  neither the resources nor the awareness to satisfy these additional requirements. Governments may also  lack  the  capacity  to  effectively  or  broadly  enforce  these  standards.  Thus,  informal  delivery  networks  are  not well recorded; they are personal, cash‐based, transitory, and conducted in private.     16  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Data  on  the  informal  housing  sector  in  Africa  is  scarce.  This  is  both  a  constraint  to  the  study  and  also  illustrative  of  a  key  challenge  that  currently  limits  affordable  housing  policy  interventions  in  the  region.  Existing  literature  documents  settlement  conditions  that  vary  greatly  within  countries,  across  countries  and over time.14 This precludes a broad and representative assessment of affordability conditions within  the  region  for  several  reasons.  First,  studies  with  quantitative  data  useful  for  affordability  analyses  are  small  and  difficult  to  aggregate  in  a  meaningful  way  to  reflect  country  or  regional  market  conditions.  Second,  the  data  collection  procedures  for  studies  vary  widely,  which  reduces  the  reliability  of  the  data  and its usefulness for generalizing conclusions.15 Finally, most base‐of‐the‐pyramid analyses that are used  to develop affordability analyses tend to draw heavily on case study formats, which by nature are context‐ specific and make limited use of quantitative data (Pralahad 2004; World Resources Institute 2007).   These  fundamental  data  constraints  limit  the  representativeness  of  a  number  of  the  findings  from  particular  countries.  However,  the  report  identifies  patterns  of  continuity  across  the  region  that  permit  general  assessments  and  some  initial  policy  directions  based  on  differences  in  per  capita  income  and  urbanization across countries in the region. The report finds that the informal sector acts as the key means  of both housing delivery and finance in Sub‐Saharan Africa. Given better availability of data, policy makers  would  have  evidence  of  its  importance  in  job  creation,  finance  mobilization,  and  housing  development,  and  therefore  the  informal  sector  would  attract  more  resources  and  future  investments  in  housing,  and  infrastructure upgrading would have greater impact in reducing poverty.  Governments  and  other  decision-makers  in  Sub-Saharan  Africa  should  be  equipped  with  a  comprehensive  understanding  of  the  housing  sector  in  the  region  and  in  their  individual  countries.  However,  this  regional  report  demonstrates  that  the  informal  sector  is  grossly  under‐studied  and  that  available published information is inadequate given the importance of having better evidentiary bases for  recommendations.  Necessary  data  is  very  limited  for  most  countries  and  only  includes  the  most  basic  indicators  such  as  rooms  occupied  and  services  available  and  is  undifferentiated  between  formal  and  informal  sectors.  The  following  section  collates  the  data  that  is  available  in  the  general  literature  and,  through primary research in Nigeria, Cameroon, and Ethiopia, to describe the fundamental challenges and  trends of the housing systems in SSA.   Improving  the  scope  of  access  to  affordable  housing  requires  identifying  how  informality  can  be  changed over time. This means that policy initiatives must act with both a long term and short term view;  long  term  toward  a  vision  of  the  end  state,  and  short  term  so  that  each  incremental  initiative  is  sound  both  for  the  long  term  vision  (i.e.  enabling  further  innovations  and  buildup)  and  in  the  local  political  economy (i.e. aligning with local interests, priorities and capacities). The best avenue to improving access  to  quality  housing  in  Sub‐Saharan  Africa  is  through  addressing  improvements  in  value‐chain  systems  by  degrees and steps. Incremental improvements for the informal sector will reduce their distance from total  formality  according  to  different  sections  of  value  chains.16  If  the  housing  challenge  is  to  be  effectively  addressed by increasing the stock of  decent, affordable housing, the role of the informal sector must  be  effectively  recognized,  in  its  multiple  facets,  in  both  the  supply  side  value  chain  and  demand  side  value  chains.17         17  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   3.  Housing in SSA: Overall Features and Trends  While  it  is  well  known  that  most  housing  in  urban  Africa  is  generally  informal  and  in  some  cases  overcrowded  and  of  poor  quality,  the  actual  estimations  of  the  existing  stock  of  housing,  the  future  demand,  and the  overall  quality  of existing stock (both informal  and formal)  are complex  and  difficult  to undertake. A recent World Bank study suggests that over the last decade, housing shortages have not  improved significantly over time, and even worsened for some countries. Notably, Senegal experienced a  102.4  percent  increase  in  its  shelter  shortage  for  a  total  of  66.9  percent  of  households  in  need  by  2005  (Lozano‐Gracia  and  Young  2014).18  Overall,  however,  housing  shortage  estimates  lack  consistency  and  reliability.  Estimates  vary  significantly  from  country  to  country  and  even  within  countries.  No  widely‐ accepted methodology is currently in use in the region. Censuses often omit the sort of data required for  housing need calculations, such as the number of persons per room.19 Other censuses, such as Lesotho’s  for  example,  do  not  provide  data  on  the  number  of  urban  dwellings  at  all.20  Without  adequate  data  on  households  and  dwellings,  identifying  the  quality  or  quantity  of  housing  deficits  (formal  and  informal)  is  exceedingly  difficult  and  well‐informed  policies  cannot  be  adequately  developed  to  prioritize  interventions to address these deficits.21    Box 4. Difficulties in Estimating Housing Need: The Case of Ghana  Ghana  exemplifies  the  difficulty  of  developing  reliable  estimates  of  housing  need.  First,  the  country’s  1987  Housing  Policy  included  a  calculation  of  housing  need  to  meet  an  occupancy  standard  of  seven  people  per  unit  on  the  grounds  that  average  household  size  was  seven.  However,  the  actual  mean  household  size  was  actually  4.75 because houses varied from one room to 50 or more, and people occupied a few rooms within them.a  In  fact,  UN‐HABITAT’s “Ghana  Housing  Profile”  identified eight  separate estimates  of housing  deficit and  annual  need  in  Ghana  by  various  actors,  with  deficit  calculations  ranging  from  250,000  to  1.5  million  and  annual  need  calculations ranging from 70,000 to 133,000.b This range makes the development of any subsidies to increase the  supply  of  housing  very  difficult  to  determine  or  justify  because  of  the  huge  gap  in  estimates.  This  inconsistency  arises partly from the issue of defining the terms “household” and “dwelling.” There is no word for “dwelling” or  “household” in several of the major African languages,c and census definitions are sometimes poorly framed. The  definition  of  a  dwelling  in  Ghana  specifies  that  it  is  the  space  occupied  by  one  household,  but  a  statistic  in  the  same document reports that there are, in fact, 1.7 households per dwelling.   The highest housing deficit calculation in the report, 1.5 million, comes from the Bank of Ghana and is derived from  the argument that 8.7 persons per household represents overcrowding and that housing need should be calculated  towards  the  ideal  of  one  household  per  dwelling.d  On  the  other  hand,  a  mean  room  occupancy  of  3+  people  is  a  long‐standing characteristic of urban housing in Ghana, and most households share services or use public ones.   The Ghana case demonstrates that without appropriate definitions of occupancy and dwelling, efforts to estimate  housing need may be systematically biased and provide little guidance for policy makers.  Sources:  a. UN Habitat, 2011a.  b. UN Habitat, 2011a.  c. Tipple et al. 1994.   d. UN Habitat, 2011a.    The prevalence of informal housing makes it difficult to determine current and future housing need. In  general, housing shortfalls can be calculated based on three different qualities: i) the numerical shortfall  in  dwellings  (deficit);  ii)  the  qualitative  shortfall  in  physical  conditions  (obsolescence);  and  iii)  the  space    18  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   shortfall  within  dwellings  (overcrowding).  Under  this  approach,  total  housing  stock  is  an  aggregate  of  different  shelter  types  (new  units  and  existing  units)  and  tenure  arrangements  (rental  vs.  ownership  for  example).  Gaps  in  housing  need  should  be  seen  as  an  adjustment  to  the  overall  stock,  whether  in  terms  of  upgrading  existing  units  to  some  acceptable  standard,  filtering  of  older  units  down  market  or  the  addition  of  new  units  (Angel  2000).  This  multi‐faceted  understanding  of  housing  shortfall  underlies  the  basic methodology used in many of the UN‐Habitat Housing Profiles:     (# of available dwellings*) ‐ (dwellings that need major renovation) = usable current stock  *assuming one household per dwelling  (# of households) ‐ (usable current stock) + (# of dwellings to relieve overcrowding) = # of dwellings needed      The  difficulty  in  assessing  future  need  lies  in  determining  standard,  objective  definitions  and  values  for  each of the input variables. Some complexities that must be clarified include:    What does the number of available dwellings encompass? Formal and informal, or just formal?    What should the standard threshold for overcrowding and renovation be?   Some  countries  count  only  formal  units  as  legitimate  housing  stock.  South  Africa,  for  example,  officially  defines  its  backlog  as  2.1  million  units,  reflecting  1.1  million  units  in  informal  settlements  and  1  million  with  inadequate  or  overcrowded  conditions.22  For  Malawi,  UN‐HABITAT  calculates  the  housing  shortage  as  including  the  qualitative  shortfall  under  two  scenarios:  one  where  semi‐permanent  housing  must  be  renewed every 10 years and the other every 25 years.23   The  lack  of  agreement  on  standards  and  the  dearth  of  country  level  data  makes  the  estimation  of  quantitative  deficits  difficult.  Quantitative  housing  deficits  are  calculated  based  on  estimating  annual  household  formation  rates  and  estimating  the  need  for  new  units  based  on  an  overcrowding  threshold.  Figure 7 below provides a simple estimate of the current cost of providing the lowest cost market rate unit for  select countries from 2015‐2030.24 The figure demonstrates that the cost of the direct provision of new housing  units  would  be  prohibitively  costly  to  governments  and  far  beyond  the  current  scope  of  the  formal  housing  sector.  Furthermore,  this  approach  ignores  the  contribution  of  the  existing  housing  stock  to  shelter  needs,  particularly  how  incremental  improvements  and  infrastructure  upgrades  could  provide  a  more  cost‐efficient  and market‐responsive approach to accommodating urban population growth.  Estimates also may not consider common living arrangements or measures of affordability. In countries  where the  majority of the  population lives in multifamily  units  (about 60 percent in Ghana,25  46 percent  in Ethiopia26), rooms, rather  than  dwelling units, may be a better assessment of need  because  the latter  is  usually  converted  into  policy  as  single  household  dwellings  on  plots.  Rental  housing  is  often  a  form  of  occupancy (not a type of shelter) dispersed across owner‐occupied homes (e.g. complexes, public housing  schemes,  private  subdivisions,  within  slums  and  informal  settlements,  etc.).  Rental  housing  is  dispersed  across the city and caters to residents of all incomes landlords and tenants may have similar incomes and  live close to each other.27 Second, many housing statistics only refer to the number of dwellings or rooms  without qualifying  them  based on  their affordability. Housing need in SSA is,  in fact, much greater when  affordability is taken into account, as most formal housing lies beyond the reach of the target population.28       19  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Figure 7. Simulated Cost to Provide Formal Housing Units for Selected Countries, 2015-2030  Algeria Angola Benin Botswana Burkina Faso Burundi Cameroon Central African Rep. Djibouti Egypt Ghana Kenya Lesotho Libya Mali Morocco Mozambique Namibia Niger Nigeria Senegal Seychelles South Africa South Sudan Swaziland Tanzania Togo Tunisia Uganda Zambia Zimbabwe 0% 100% 200% 300% 400% 500% As a percent of GDP (2014) Source: Calculations based on population data from UN 2014, GDP data from World Bank 2014c.    Table  2  shows  the  latest  available  housing  shortage  estimates  for  selected  SSA  countries,  but  the  assumptions and data used for these estimates are incomplete. First, there is limited data quantifying the  supply  of  housing  already  supplied  informally,  whether  through  self‐built  housing,  rental  or  rent  free  arrangements. Nor is it clear how much this housing stock contributes to overcrowding or what proportion  lies outside reasonable safety standards. Indeed, it is likely larger in scale than the numbers below depict.     20  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa     Table 2. Recent Housing Shortage Estimates of Selected SSA Countries, 2013   Total Housing  Annual Additional  Country Projection notes Shortage Housing Shortage Angola 2,000,000 ‐‐ Cote  d’Ivoire 600,000 ‐‐ Additional  225,000  Ethiopia 1,000,000 ‐‐ backlog/year Ghana 1,600,000 ‐‐ 5.7 million short by 2020 Additional  100,000  Madagascar 2,000,000 ‐‐ backlog/year Namibia 100,000 ‐‐ Nigeria 17,000,000 ‐‐ Senegal 200,000 ‐‐ Annual  increase  10% South Africa 2,100,000 ‐‐ Tanzania 3,000,000 ‐‐ Backlog – 8,000,000 by  Uganda 560,000 – 1,600,000 ‐‐ 2020 if  no  countermeasures Zambia 1,300,000 ‐‐ ‐‐ Zimbabwe 1,250,000 ‐‐ ‐‐ Burundi ‐‐ 20,000 ‐‐ Cameroon ‐‐ 100,000 ‐‐ Djibouti ‐‐ 2,500 – 3,500  ‐‐ Kenya ‐‐ 150,000 ‐‐ Niger ‐‐ 40,000 ‐‐ Rwanda ‐‐ 34,000 Backlog by 2022: 458,265 Source: CAHF 2013.    Assessing  the  current  housing  stock  in  terms  of  quality  reveals  broad  differences  in  the  nature  of  housing  challenges  faced  by  different  countries  in  the  region.  A  2005  (UN‐Habitat  2008)  survey  of  housing quality in Africa classified housing quality in terms of deprivations associated with slums (lack of  durable  housing,  improved  water  and  sanitation,  tenure  security  and  adequate  living  space).  Figure  8  below  shows  the  portion  of  total  housing  stock  for  select  countries  in  the  region  divided  according  to  deprivation  type.  It  shows,  for  example  that  the  housing  stocks  of  Sierra  Leone  and  Sudan  have  at  least  one  or  more  conditions  associated  with  slums,  nearly  half  of  the  housing  stock  of  Sierra  Leone  (47.2  percent) has  just one deprivation, while by contrast in Sudan, about 67 percent of housing units have at  least  two  or  three  deprivations.  In  Ghana  for  example,  96.7  percent  of  households  have  access  to  a  durable  shelter,  but  only  83  percent  have  access  to  improved  water  and  76  percent  have  improved  sanitation  (UN‐Habitat  2008).  The  findings  suggest  that  the  quality  of  the  existing  housing  stock  in  a  number  of  countries  can  be  improved  rapidly  with  targeted  interventions  to  improve  particular  areas  of  deficiency.29     21  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Figure 8. Distribution of Urban Population by Shelter Deprivation (2005)  One Two Three Four 0 20 40 60 80 100 Sierra Leone Sudan Central African Rep. Chad Angola Guinea‐Bissau Niger Ethiopia Madagascar Mozambique Dem. Rep. Congo Benin Comoros Uganda Malawi Tanzania Equatorial Guinea Mali Nigeria Burundi Togo Burkina Faso Zambia Côte d'Ivoire Kenya Congo Cameroon Guinea Gambia Ghana Swaziland Gabon Senegal Lesotho Namibia South Africa Zimbabwe Egypt Morocco Source: UN‐Habitat 2008.    Sub-Saharan  Africa  faces  a  chronic  housing  challenge  that  goes  beyond  deficits  in  the  formal  housing  supply.  As  evidenced  earlier,  the  future  of  housing  formation  in  Africa  remains  informal.  The  rapid  population growth coupled with the urban transition will continue to increase the demand for housing in  SSA.  With  urbanization  taking  place  at  a  relative  low  level,  this  will  occur  mainly  in  the  informal  lower  spectrum  of  the  market.  The  existing  available  data  does  not  provide  policy  makers  with  sufficiently  detailed  information  about  the  distribution  of  existing  stock  and  conditions,  level  of  occupancy  and  overcrowding,  and  future  housing  demand  along  the  continuum  from  formal  to  the  various  tiers  of  informal housing, including slums.     22  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   A.  The Affordability Gap   Low per-capita incomes limit the ability of households to afford quality housing. At a fundamental level,  most households cannot access formal housing for a simple reason: it is beyond the reach of the average  household’s  ability  to  pay.  The  weaknesses  in  delivery  value  chains  on  the  supply  and  demand  side  exacerbate  the  problem  of  affordability.  Neither  governments  nor  the  private  sector  have  been  able  to  close  this  affordability  gap  despite  significant  resources  and  policies  dedicated  to  the  issue.  As  a  consequence,  less  than  ten  percent  of  the  population  in  many  African  cities  and  towns  live  in  formal  housing.30 Figure 9 shows the urbanization and per‐capita income of 29 SSA countries. Not surprisingly, it  reveals  that  countries  with  higher  per‐capita  incomes  also  tend  to  be  more  urban.  It  also  demonstrates  that the majority of countries have Lower‐Middle Income and Low‐Income status.    Figure 9. Urbanization and GNI Per-Capita (US$) in Select SSA Countries, 2014   20,000 : More than 50% urban 18,000 : Between 20‐50% urban : Less than 20% urban 16,000 Upper  Income > $12,736 14,000 Per capita GNI ($USD) 12,000 10,000 Upper Middle Income - $4,126-$12,735 8,000 6,000 4,000 Lower Middle Income - $1,046-$4,125 2,000 Low Income <$1,045 0 Nigeria Namibia Cote d'Ivoire Sierra Leone Mali Kenya Malawi Rwanda DRC Angola Congo Rep Lesotho Cameroon Guinea Gabon Sudan Zambia Zimbabwe Burkina Faso Ethiopia Niger Senegal South Africa Botswana Ghana Mozambique Liberia Tanzania Uganda Source: World Bank 2014c.     In many countries, the price of the least expensive formal housing is vastly beyond the average family’s  ability  to  pay.  Figure  10,  below,  illustrates  two  important  findings  about  housing  affordability  that  hold  true  throughout  most  of  urban  SSA.  Housing  produced  through  formal  channels  is  far  too  expensive  for  most people. Even what governments define as “affordable housing”—typically, formal housing targeted  at  those  households  who  cannot  afford  a  market  unit—is  not  actually  affordable  to  most  households  in  that  category.  Instead,  truly  affordable  housing  is  often  available  through  the  informal  sector.  For  example, in Malawi, the least expensive available formal house is almost 57 times more expensive than a  typical informal shelter alternative.     23  Stocktaking of the Housing Sector in Sub‐Saharan Africa  Even  across  country  income  levels,  formal  housing  remains  unaffordable  to  the  average  household.  Figure 10 shows 2011‐2013 data from the Center for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF) on the  price and size of the least expensive newly built house by a formal, private developer in select countries.31  The  mean  per‐capita  income  is  US$1,764,  while  the  average  house  price  is  US$31,085.  The  red  band  shown  on  Figure  10  identifies  the  price  of  an  affordable  house  within  a  range  of  3  to  5  times  annual  income, a standard affordability measure (shown through the vertical axis on the right side). It shows that  the cost of most houses is far outside this range. The variation in cost across the region also likely reflects  different  weaknesses  within  housing  delivery  systems.  For  example,  both  the  Gambia  and  Democratic  Republic of Congo, two countries with low per‐capita incomes, have among the highest housing prices; they  are more than twice those of Botswana and South Africa, which have higher per‐capita incomes. However,  other low‐income countries, such as Mali and Niger, have among the lowest cost for formal housing. Out of  the 25 countries in SSA that are listed in the CAHF data, only five countries (South Africa, Namibia, Swaziland,  Lesotho, and Mali) have a Gross National Income (GNI) per capita higher than or on par with the least expensive  formal dwelling. While GNI per capita is a rough macroeconomic proxy for affordability, this finding points  clearly to a gap between what the formal sector can provide and what SSA populations need.32     Figure 10. Relationship of Income to House Prices in SSA   Price of cheapest newly built house  20,000 100,000 by a formal developer in 2013 (US$) GNI per capita, US$ 16,000 Cheapest Newly Built House 80,000 GNI per capita, 2012 (US$) 12,000 60,000 8,000 40,000 4,000 20,000 Affordability  Range 0 0 Central… Niger Senegal Malawi Average Zimbabwe Burkina Faso Botswana Angola Lesotho Benin Nigeria Kenya Uganda Namibia Swaziland Ghana Cameroon South Sudan Tanzania Rwanda Mali South Africa Zambia Gambia Togo Seychelles Cote d'Ivoire Ethiopia Burundi Mauritius Mozambique   Source: CAHF 2013.    Conventional measures of housing affordability reveal a tremendous gap in the affordability of formal  housing,  especially  at  the  base  of  the  pyramid.  The  least  expensive  house  in  Malawi,  a  low‐income  country, according to the CAHF’s research, costs US$60,000. Assuming a typical household expenditure  cap of 30 percent of income on mortgage payments, a borrower must make at least US$320 a month.  Only the top 1 percent of the population in Malawi is thus eligible for this house.33 The World Bank’s Kenya  Urbanization  Review  (2015) found a lower limit unit cost of $43,956 in Nairobi (pg.66) In  Botswana, a  country with a much higher per‐capita income than Malawi or Ghana, the relationship is the same. For  example, The Botswana Housing Corporation (BHC) sells their least expensive 54 m2 unit on a 400 m2 plot  at US$55,564. BHC suggests a minimum monthly mortgage payment of US$450 for this property, which  means that at a 30 percent affordability level, a household must earn at least US$1,402 a month to pay it    24  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   off. Given that half of Botswana lives on less than the international poverty line of US$60/month, it is clear  that even the country’s primary housing developer and sole government housing authority cannot reach  more than half of the population with new, formally‐constructed units.34    Figure 11. Housing Affordability Pyramid for Ghana  Income  Income  Percentage of all  Maximum  Housing cost  Monthly  Range  GHC/month  Households  affordability  (GHC) aimed at  maximum  (in GHC)  the thresholds35   rent levels  assuming 3  (GHC)  times annual  affordable at  income   R:Y of 10%   Very High  >4,000    180,000  476,000  &  500 +  204,000  5%  High  3,001‐4,000  10%  144,000  163,200  400  Mid‐high  2,001‐3,000  50%   108,000  95,200  300  of households can afford  Middle  1,001‐2,000  72,000  Up to 54,000  200   housing costing between  Moderate  501‐1,000  GHC12,001 and  36,000    100  GHC72,000  Low  101‐500  18,000    50  income  51‐100  35%  12,000    10   of households can afford  No wage  0‐50        housing costing  income  GHC12,000 or less  Source: UN‐Habitat 2011.    The  situation  is  similar  in  lower-middle  income  countries  as  well.  Figure  11  depicts  an  affordability  pyramid  for  Ghana,  a  lower  middle‐income  country,  based  on  a  locally  calibrated  maximum  house‐to‐ income  ratio  of  3,  which  means  that  85  percent  of  households  are  unable  to  access  housing  that  costs  above  GHC  72,000  (US$22,378).  For  reference,  the  least  expensive  newly  built  house  from  a  formal  developer in Ghana costs US$25,000.36,37 Figures 12 and 13 are drawn from CAHF affordability analyses of  Cameroon  and  Nigeria,  respectively.  The  pyramids  show  that  in  each  country,  significant  portions  of  the  population live at or below the international poverty line of US$2 per day or about US$60 per month. In  each  case,  the  cost  of  a  mortgage  far  exceeds  the  ability  of  most  to  pay.  In  Cameroon,  only  2  percent  of  the population has access to mortgage finance. For self‐built houses, a 200 m2 plot of land costs between  $1,300‐$21,000,  with  construction  costs  ranging  from  $8,300‐$42,000,  making  the  least  expensive  self‐ built  option  about  $9,600  (excluding  infrastructure  connections).38  In  Nigeria,  a  minimum  wage  earner  drawing a monthly income of US$116 (which is twice as much as more than 75 percent of the population  earns) would  only be able to finance  US$4,685 a year. This would  only cover one quarter of the value of  the lowest cost house. Indeed, a private developer surveyed as part of the country case study suggested  the lowest cost new unit in a development outside of Abuja is $27,000; still far more than what many can  pay for housing in a less desirable location.       25  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Figure 12. CAHF Yearbook Affordability Pyramids for Cameroon   Source: CAHF 2013.    Figure 13. CAHF Yearbook Affordability Pyramids for Nigeria   Yellow   Good access to housing; targeted by formal development  Green   Opportunity  for  further  market  development;  households  may  invest  if  affordable  product  is  available; often build their homes incrementally.   Purple  Requires government subsidies; could be the target of Public‐Private Partnerships.   Source: CAHF 2013.      26  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   In each case, opportunities for expanding formal housing consumption are limited by low incomes. The  pyramids  also  show  the  current  market  segmentation  of  demand  for  housing  in  each  country.  In  both  country  cases,  the  market  for  commercial  housing  finance,  represented  in  yellow,  is  very  small.  The  population represented in green consists of those who will consume housing incrementally through small  loans or savings that are used to build home improvements over time. The bottom of the pyramid consists  of those who have little income or savings and without heavy subsidies can only consume housing through  informal channels or through renting. For example, in Kenya a 10x10 self‐built iron panel shack is $1,091,  which is a fraction the price of a formal or even self‐built unit, but because of the upfront cost and quality  of the unit is less preferable than renting rooms for $16‐$38 per month.  Conventional measures  of housing affordability presented above  may even  underrepresent the  actual  demand.  Figure  14  depicts  the  variation  in  consumer  ability  to  pay  and  the  price  differential  between  formal  and  informal  housing  options.  Affordability  in  SSA  differs  from  affordability  in  developed  economies, and affordability in Zambia differs markedly from affordability in Malawi, though in each case  the  formal  housing  alternative  is  more  expensive  than  typical  affordability  thresholds.     Figure 14. Housing Cost Comparisons: Formal vs. Informal in Zambia, Malawi, and Liberia   $60,000 $50,000 $40,000 $30,000 $20,000 $10,000 $210 $0 Zambia (2011) Malawi (2010) Liberia (2013) Ability/Willingness to Pay Price of Cheapest Formal Housing Unit Price of Informal Unit Source: UN Habitat Housing Sector Profiles.  Note: Data are drawn from UN‐Habitat Housing Sector Profiles. No set percentage of affordability is used to  measure ability to pay, as affordability is perceived differently in each country. These estimations were validated  by local stakeholder workshops for the UN‐HABITAT Housing Sector Profiles. Furthermore, as prices can inflate  and deflate quickly, time is an important variable to take into account when making comparisons.  Ability/Willingness to Pay: Zambia, between $10,000 and $40,000, validated by willingness to pay data from  survey on renting and ownership; Malawi, $6,000 from median household consumption of MWK 195,111  (US$1,400), assuming a house to income ratio of 5:1; Liberia US$2,500‐10,000 or 15% of expenditures given  overall low expenditures on housing. Cheapest formal housing unit: Zambia Zambia National Housing Authority  for a 2‐bedroom house; Malawi, cheapest Malawi Housing Corporation flat, Liberia, fully serviced two room  eco‐home near Roberts International Airport. Price of informal unit: Zambia US$8,400‐9,000 2 room, 24 m2,  excluding land or infrastructure cost, Malawi 2 room earthen shelter with metal sheets, Liberia 4 room  unserviced dwelling on Peace Island in Monrovia.    27  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Common measures of affordability that are used in developed economies, such as assuming a 30 percent  threshold of household expenditures on housing or a price‐to‐income ratio of 3:1 or 5:1, does not provide  the  most  accurate  picture  for  many  countries  throughout  SSA.  Indeed,  recent  research  finds  that  for  households  in  low‐income  countries,  food  alone  accounts  for  50‐60  percent  of  monthly  expenditures,  which  in  turn  reduces  the  amount  available  for  housing  consumption  (Lozano‐Gracia  and  Young  2014).  (For a full discussion of affordability in SSA, please refer to Appendix 1. Affordability in Sub‐Saharan Africa.)   Overall, while the breadth of affordability gaps varies by country, most countries in SSA share a common  affordability  challenge,  where  the  majority  low-  to  middle-income  populations  cannot  access  quality  housing.  By  typical  affordability  standards,  formal  housing  costs  for  the  poor  across  the  region,  and  in  low‐income  countries  in  particular,  are  extremely  high.  These  conventional  measures  may  even  understate the affordability gap; poor households may not even have 30 percent of their income to spend  on housing after accounting for other necessary expenses. In these cases, people must consume smaller  and  lower  quality  housing  options.  More  research  needs  to  be  done  to  refine  the  conception  and  determination  of  affordability.  This  would  include  research  on  what  house‐to‐income  ratios  make  sense  and how households allocate their budgets towards other needs such as food and transportation.39 Then,  the  price  of  the  least  expensive  formal  housing—whether  developed  by  a  private  or  public  actor—must  be  compared to  the price  of informal  housing alternatives, with these prices being updated on a regular  basis.  As  long  as  the  lowest  cost  formal  housing  unit  lies  above  a  household’s  ability  to  pay,  informal  housing options will be the preferred choice.   A.1. Rental is an important affordable tenure option, particularly in the context of   self‐build housing.   Rental  housing  is  a  common  source  of  affordable  housing  for  middle-  and  low-income  households  in  SSA.  However,  it  is  likely  that  many  people  rent  land,  houses  or  rooms  through  the  informal  market,  making it difficult to assess prices and the quality of rental accommodations. Renting is appealing to new  migrants or low income residents who cannot access long term finance, who are unable or uninterested  in self‐built housing or homeownership or who desire mobility to pursue work opportunities in different  places.  Renting  arrangements  also  range  from  informal  to  formal.  Informal  arrangements,  which  are  common  among  the  urban  poor,  offer  tenants  the  most  flexibility  to  negotiate  payment  options  (often  through a verbal agreement), but this option offers few legal protections for both the safety and property  of  landlord  and  tenant.  This  is  appealing  for  those  with  low  and  irregular  incomes.  Formal  rentals  by  contrast  may  require  a  deposit  or  large  upfront  payment.  There  is  little  data  on  urban  rental  tenure,  especially among low‐income groups because it is often supplied and consumed outside of formal markets  through cash transactions or petty landlordships without written, enforceable contracts.     Table 3 below aggregates some of the available data on housing tenure for select SSA countries. The data  demonstrates  that  rental  housing  is  an  essential  tenure  option  in  many  of  these  countries,  particularly  Zambia,  Uganda,  Ghana,  and  Ethiopia.  In  Malawi,  where  rental  housing  is  the  least  common,  home‐ ownership  is  universal  due  to  the  large  numbers  of  self‐built  households,  rent‐free  living  arrangements  and  employer  housing.  Instead  of  renting  being  the  less  expensive  option,  it  is  more  unaffordable,  and  owners in informal settlements are thus “failed renters.”40       28  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Table 3. Housing Tenure in Selected SSA Countries     Owner‐occupied   Rental   Other  Zambia   46.4%  44.7% 9.1%  (Urban, 2006)   (Rent‐free, employer housing, other)   Uganda   30%  57% 13%  (National, 2010)   (Unspecified)   Ghana   26.1%  40.9% 31.7%  (Urban, 2008)   (Rent‐free)   Malawi   42%  10% 48%  (Urban, 2005)   (Rent‐free, employer housing)   Nigeria (National; 2006)   70.83%  22.72% 6.45% Cameroon (National; 2005)   65%   26.7%  8.3% (Rent to buy; employer housing; housed  by parents/friends; other)   Ethiopia (Urban; 2007)   39.31%   53.76 6.94% (Rent‐free)   Source: UN Habitat Housing Profiles, case studies on Nigeria, Cameroon, and Ethiopia.     Rental  typologies  vary  widely  within  and  among  countries  as  well,  and  can  exist  in  the  formal  or  informal market. For example, in South Africa, informal rentals are estimated to comprise 20 percent of  the  market,  or  about  400,000  households  (UN‐Habitat  2011).  By  contrast,  in  Cameroon,  a  significant  proportion  (41.3  percent)  of  the  rental  market  is  in  “multi‐dwelling  units,”  which  can  accommodate  multiple  households  in  adjoined  structures,  followed  by  concessions  (24.3  percent),  detached  houses  (22.7 percent), flats/apartment buildings (7.9 percent), modern villas (2.3 percent), and other forms (1.5  percent).41 Undocumented rental arrangements can place tenants at greater risk for eviction without due  notice or through unforeseen rent increases. However, rent‐free arrangements, especially among family  members, are also convenient and common, especially where other options may be limited.   Across the region, the market for formal rental units is weak and is directed toward professionals.42 Few  developers are willing to embark on building rental real estate.43 Most African governments began halting  investments in rental housing during the mid‐1980’s, as the approach was disfavored for its inefficiency.  Much  of  the  existing  rental  stock  consists  of  institutional  housing  built  by  government  ministries,  local  authorities,  or  major  industries44  for  their  workers.  At  the  top  of  the  market  in  SSA,  there  is  a  thriving  rental  sector  for  high‐income  expatriate  professionals  (diplomats,  NGO  country  representatives,  senior  managers  in  industries,  etc.)  which  tends  to  operate  internationally  and  may  extract  rent  in  dollars.  In  general,  public  provision  of  rental  housing  is  limited  and  increasingly  dwindling.  In  some  countries,  however,  housing  for  civil  servants  (including  university  staff,  teachers,  health  workers,  etc.)  is  routinely  provided  by  their  employers,  which  along  with  the  promise  of  income  stability  and  pensions  are  strong  benefits despite the prevalence of low salaries.  Formal  rental  housing  is  also  out  of  reach  of  most  of  the  urban  poor.  The  case  study  report  of  Nigeria  finds  that  60‐70  percent  of  low‐income  households  are  not  able  to  afford  the  least  expensive  rental  accommodation  on  the  open  market  (around  US$1,200  per  year  in  major  cities),  of  which  there  is  a  negligible  supply.  A  much  larger  proportion  of  low‐income  households  is  unable  to  afford  mortgage  payments  on  the  least  expensive  accommodations  that  are  advertised  for  sale  (around  US$62,000  in  major cities, which at repayments of 40 percent of household income would require an annual income of    29  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   US$15,000; that is, only 15‐20 percent of the population). In any case, such accommodation would consist  mainly  of  two‐bedroom  flats,  which  could  accommodate  a  five  person  household  (the  mean  household  size in Nigeria) though but leave little room for privacy, storage or future accommodation..  Rent controls negatively affect the supply and quality of formal rental units. Rent control has been quite  common  for  formal  and  public  rental  units.  An  extreme  example  is  Ghana,  where  rent  control  was  instituted  in  1943  and  only  removed  in  the  1990s.  Its  effects  were  just  as  would  be  expected  from  experience  elsewhere:  landlords  removed  buildings  from  residential  use,  maintenance  was  withdrawn,  the  new  investment  was  slowed,  and  other  means  to  increase  the  net  present  value  of  the  rent  were  eventually  instigated  (in  Ghana’s  case,  demanding  up  to  three  years’  rent  in  advance).  Large  upfront  payments  disqualify  those  without  savings  for  a  lump  sum  payment.  Rent  controls  overall  have  exacerbated limited investment in formal rental housing.  The  conversion  of  owner-occupied  units  demonstrates  a  strong  demand  for  renting.  Where  housing  is  rarely sold, some rental stock emerges from owner‐occupied accommodations. Instead of selling the unit,  which is infeasible or unfavorable in some SSA countries, the dwelling is rented out.45 For example, some  of the divested institutional housing has been let out by its new owners who could not afford to maintain  it. In the Ethiopian Integrated Housing Development Program (IHDP), many condominium apartments are  allocated  to  households  who  cannot  afford  them—households  pay  the  deposit  and  then  put  in  a  tenant  whose  rent  covers  both  their  mortgage  payments  and  their  rent  in  less  expensive  housing  elsewhere.  Similarly, plot‐owners in Southern Africa have been able to make quick profits on backyard shacks built of  poles  and  corrugated  metal  sheets,  or  as  panels  of  lapped  softwood  in  kit  form  (in  Zimbabwe),  to  rent  out.46   Petty  landlordships  and  subletting  arrangements  can  provide  affordable  rental  housing  and  generate  income. Rental rooms are also provided by owner‐occupiers (or even renters) as extra rooms or buildings  adjacent to their own dwelling. Many user‐initiated modifications to government‐built and other housing  have  been  built  to  provide  extra  rooms  for  renting  as  a  supplementary  income  source,  as  has  occurred  with  kebele  housing  in  Ethiopia,  for  example.  Some  households  decide  to  occupy  smaller  spaces  within  their own home in order to maximize their rental income from the transformed house.47 In many societies  where  parents  are  expected  to  provide  some  accommodation  for  their  grown‐up  children,  such  rooms  may  be  intended  for  eventual  occupation  by  family  members  in  the  longer  term  but  are  let  out  for  the  short to medium term. Owners may often have similar economic standing to their tenants; Tipple et al.’s  survey  of  housing  supply  in  Ghana48  found  that  owners  were  not  better  off  than  renters  in  per  capita  expenditure terms.   Due  to  constraints  on  supply,  the  majority  of  rental  housing  in  Africa  is  held  by  self-build  or  tenant  landlords in slums, informal settlements, and private subdivisions. In Nairobi, 92 percent of households  in slums, and 80 percent of total households, are tenants rather than homeowners.49 As incremental self‐ build  becomes  increasingly  challenging  due  to  the  high  cost  of  urban  land,  rental  and  home‐sharing  options  are  becoming  more  popular.  Another  complicating  factor  in  rental  statistics  is  the  tendency  to  lump  other  non‐ownership  tenures,  such  as  room‐sharing,  in  with  renting.  It  is  very  common,  especially  in  West  Africa,  for  a  large  population  to  be  housed  through  their  extended  family  networks.  Rent‐free  tenancy obtained via a relation to the owner of the house (or being part of the family which inherited the  building in common) is common in West Africa. This is a very important social safety net, protecting some  of the poorest and most vulnerable individuals and households from homelessness and providing housing  for recently arrived migrants.50,51    30  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Renters are likely to experience conditions of overcrowding and lack legal protections. Renters are more  likely  to  share  water  supply,  toilets,  kitchens  and  bathrooms  than  owners,  and  to  have  to  endure  worse  physical  conditions.52  While  renting  is  congruent  with  a  need  for  housing  mobility,  to  benefit  from  job  opportunities  or  to  adjust  housing  for  new  household  circumstances,  renters  tend  to  be  more  liable  to  having  to  move  than  owners  due  to  limited  legal  protections  for  eviction  of  tenants,  especially  those  renting informally. For example, Ghana allows an owner to evict a tenant if the owner needs the room(s)  for a family member; something that landlords can use to their advantage to remove tenants and quickly  rent the unit to someone who will pay more.53 Eviction is a constant threat over many renters and, while  rent  legislation  and  regulation  tends  to  try  to  give  tenants  at  least  some  security,  too  much  security  will  discourage the supply of rental housing through the market.   The  report  finds  that  there  is  a  substantial  overlap  between  small-scale  rental  housing  and  self-built  housing. Often the initial home becomes the anchor for a multi‐room home that accommodates multiple  unrelated people or households, or the site becomes a mini‐compound where a main house is surrounded  by ‘backyard shacks’ that are rented. It is further generally observed that rental arrangements are governed by  verbal agreements rather than written leases, with payments in cash, so that even if the structure is formal the  activity is informal. These factors make it very difficult for a government to impose regulation or formality onto  the  Sub‐Saharan  African  rental  sector,  as  doing  so  would  disrupt  a  vast  body  of  informal  people,  housing,  employment,  and  income.  A  strong  housing  market  must  include  quality  rental  housing  options  across  the  income scale. However, large‐scale development of such housing is often hindered in SSA by a strong home  ownership  bias  in  policymaking,  lack  of  accurate  and  comparable  data,  and  poor  regulation  of  rental  agreements, particularly in the informal sector.54   A.2. Few governments have directly addressed housing informality   Despite  the  ubiquity  of  self-built  informal  housing  in  SSA,  there  is  often  limited  policy  support  for  it.  There  are  four  main  ways  that  governments  respond  to  housing  informality  in  the  region  ranging  from  hostility to active support:    Informal housing is actively opposed. Informal housing developments  may interfere with newly  planned  development.  For  example  Ethiopia’s  government‐owned  but  informally‐built  kebele  housing is being actively cleared, especially in the capital, and replaced by modern condominium  apartments  which  are  not  affordable  to  the  same  residents.  The  displacement  forces  kebele  residents to find alternative housing in other parts of the city, often the urban fringe, contributing  to further urban expansion.    Informal  housing  is  ignored  or  tolerated.  Some  countries  have  an  ambivalent  approach  to  informal  housing  whereby  governments  build  limited  infrastructure  in  these  aeas,  but  often  slowly,  sporadically  or  with  the  purpose  of  garnering  political  support  from  residents.  For  example,  in  Zambia,  peripheral  squatter  areas  became  important  areas  for  cultivating  votes  for  political  office  and  consequently,  few  were  cleared.55  Governments  can  also  implicitly  legitimize  illegal settlements when they retrofit basic infrastructure such as roads, drainage, electricity, and  water  for  these  communities,  as  in  the  case  of  Nigeria.  In  Ethiopia,  residents  further  seek  to  project an  image of  permanence and stability  by  building steel gates and corrugated  iron fences  around  their  property.  Each  of  these  measures  raises  the  perceived  costs  and  risks  for  governments intervening to remove or resettle people in these areas in the future.   Informal  housing  is  recognized  and  addressed  positively.  A  number  of  governments  are  beginning  to  recognize  the  potential  in  self‐built  housing  and  to  work  with  the  reality  of  informality.  For  example,  Angola  has  made  self‐built  housing  the  focal  point  of  its  “one  million    31  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   houses programme,” initiated in 2008; 68 percent of the houses are slated to be built under self‐ help  initiatives,  in  which  the  government  provides  families  with  serviced  and  legalized  land.  However,  the  program’s  output  has  been  sluggish  because  the  government  is  having  difficulties  in  providing  secure  land  to  the  many  residents  that  do  not  even  qualify  for  a  subsidized  mortgage.56 Similarly, the Central African Republic government used to impose  a fine US$100 to  those building without a proper unit, but modified the regulation in 2008 with the introduction of  a  new  housing  policy  that  offered  technical  assistance  and  waived  the  fine  for  households  that  wanted to self‐build.57    No  consistent  policy  or  strategy  for  addressing  informal  housing.  For  example,  the  Ethiopian  government’s  response  to  informality  is  not  integrated,  vacillating  between  a  laissez‐faire  approach—with informal land allocation in parallel to formal land systems—and a forcible slum‐ clearing approach, where residents are not necessarily granted compensation.  Effective policy responses to informal housing are constrained by the pervasive lack of data on the issue.  The  supply  and  quality  of  informal  housing  stock  is  not  well‐documented  or  understood.  National  construction  statistics only include information on formal construction, as self‐builders do  not belong  to  any association, nor do they pay company or income tax. In this way investment and labor activity involved  in informal housing construction is not systematically included in national accounts records.   B.  Current Government Policies Have Had Limited Impact on the  Provision of Affordable Housing  Both national and local governments have an important role in coordinating the administration of land  for managing urban growth and expansion. The land and development sector is a tremendous driver of  national economies and a great deal of aggregate wealth exists in the form of private land and property.58  But  desirable  urban  land  and  development  capital  are  often  scarce,  and  market  incentives  direct  investment  to  land  that  can  accommodate  uses  and  densities  that  can  derive  profit  from  investment.  Typically,  these  dynamics  will  not  produce  housing  for  low‐income  groups.  However,  the  location  and  supply  of  quality  housing  have  important  social  consequences  and  externality  effects.  Private  development in housing increases demand for public services, such as schools and clinics, as well for roads  and transport networks.   Governments have an important role in helping to provide affordable housing. International experience  suggests  that  the  ideal  role  for  governments  is  to  enable  the  private  provision  of  housing  rather  than  to  provide  it  directly.59  There  are  several  reasons  for  this.  First,  housing  affordability  is  influenced  by  a  number of factors over which governments have limited immediate influence, such as the cost availability  of  construction  materials  and  long  term  finance  to  cover  development  and  maintenance  costs.  Second,  governments  can  target  housing  production  to  certain  beneficiary  groups  (such  as  the  poor,  elderly,  or  public  servants)  but  they  often  lack  the  data  to  ensure  that  housing  is  appropriately  targeted  to  these  populations  over  the  long  term  rather  than  directed  to  groups  that  could  otherwise  afford  privately  provided housing.   However,  governments  both  at  national  and  local  level  can  support  the  function  of  land  and  property  markets in ways that provide a variety of housing types and tenures. People have many preferences for  housing types and sizes as well as tenure (rental versus ownership). Robust housing markets should allow  the  private  sector—whether  developers  or  self‐builders—to  accommodate  a  range  of  preferences  and  income  levels.  Government  involvement  in  affordable  housing  production  is  now  often  through  the    32  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   provision  of  programmatic  tools  and  incentives  for  the  private  sector  in  order  to  soften  the  cost  of  providing  units  that  are  below  a  market  rate  or  which  meet  public  benefit  criteria.  In  principle,  these  partnerships  recognize  the  relative  importance  of  both  public  and  private  sectors  in  performing  specific  tasks and allocate responsibilities on the basis of each partner's comparative advantages.   Local governments, in particular, may often be well placed to improve conditions for housing solutions  at  different  levels  of  the  market.  In  many  countries  throughout  Africa,  local  governments  regulate  or  oversee  land  use  and  spatial  planning  and  are  responsible  for  infrastructure  planning  and  investment.  Local politicians, private sector, and civil society leaders are often well placed to identify and respond to  particular  housing  needs,  persistent  obstacles  and  community  preferences  that  national  level  officials  would not necessarily be cognizant of. For example, local governments can lay out clear plans for land use  and zoning, and plan street grids and municipal services, in addition to development controls. The private  sector  tends  to  have  more  investment  in  equipment  and  expertise  for  construction,  along  with  the  experience and capacity to deliver a housing product to a target market segment rapidly.  B.1. Government subsidies do not effectively address the need for affordable housing and fail to  engage the private sector.   Governments  have  several  options  to  improve  the  private  provision  of  affordable  housing.  These  “housing affordability tools” or HATs can be directed to three areas: 1) subsidies for reducing the cost to  build or operate housing;  2) reducing  the  cost of purchasing or occupying a house; and 3)  to individuals,  developers, non‐governmental organizations (NGOs), and other stakeholders that are involved in housing  delivery. HATs include grants and subsidized loans to target groups in order to reduce the cost of housing.  They  could  also  take  the  form  of  indirect  subsidies,  such  as  public  investments  in  trunk  infrastructure  (which  frees  developers  from  those  costs)  and  improving  access  to  developer  finance.  Table  4  below  outlines the main 16 HATs that can improve the private provision of affordable housing.    Table 4. Housing Affordability Tools (HATs)  Non-Cash  Cash  Land  Grants  Zoning and density  Hard debt with high gearing/leverage  Trunk infrastructure  Hard debt with internal subsidy  Site infrastructure  Soft debt  Inexpensive/free utilities  Hard equity  Credit enhancement  Soft equity  Tax relief (VAT, Sales)  Operating subsidy  Ongoing real estate tax abatements  Redirective subsidy  Source: World Bank data.    However,  SSA  governments  have  had  limited  success  in  using  these  tools  to  improve  affordability.  Though all of these tools are employed to varying degrees in SSA, governments in the region largely tend  to  encourage  housing  production  with  trunk  infrastructure  provision  and  offering  hard  debt  with  internal  subsidy. The latter refers to the practice of lending money at a below market interest rate and subsequently  “taking a loss” compared to the conventional alternative. This can be supply‐side (loan to developer to build  or buy materials or land) or demand‐side (loan to home buyer). However, most governments in SSA tend to  offer the supply side subsidy. Box 5 details various subsidy programs in the region.60,61     33  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa     Box 5. Examples of Subsidy Programs in SSA    Mali offers a generous subsidy program that allows beneficiaries to receive a direct subsidy of up to 45  percent of the cost of a housing unit, including the cost of land. Members of housing cooperatives also  receive a subsidized interest rate (7‐11%).   The Mauritius Housing Corporation offers a Government Sponsored Loan (GSL) with a maximum of  US$10,585 with a 25‐year term, where up to 20 percent of the loan can be a governmental grant.  Beneficiaries need a regular savings track record and a monthly income must be US$365. Further, the  Housing Corporation partners with the National Housing Development Company by providing construction  finance for NHDC’s subsidy program, in which eligible beneficiaries can apply for land to build on and  receive technical assistance in the form of free prototype plans and subsidized architectural services. Those  who make no more than US$5,000 a month can receive grants up to US$1,800 to buy building materials. On  the supply side, the government also offers incentives to developers in return for developing residential  units, of which 25 percent in any individual development must be reserved for low‐cost units at a fixed sale  price.   In Djibouti, the government is seeking to encourage foreign investment in housing development by offering  tax and import duty concessions and fast track permit permissions to willing firms.   Under Kenya’s newest housing bill, the government has committed to allocating 5 percent to housing and  infrastructure development throughout the country. Under this, US$114 million will be channeled to the  National Housing Development Fund on an annual basis, and a guaranteed mortgage scheme will be  implemented to increase lending.   Senegal’s “One Family, One Roof” Initiative provides free housing and land, tax breaks, and other subsidies  for homebuyers that purchase housing costing less than US$15,000.    The Botswana government has funded a locally implemented Self‐Help Housing Agency (SHHA), which provides  plots  and  construction  finance  to  low‐income  citizens  to  self‐build  their  housing.  SHHA’s  beneficiaries  can  choose  between  a  completed  US$6,744  house  along  with  a  zero‐interest,  20‐year  loan,  or  a  US$5,058  home  improvement loan (also zero‐interest, 20 year term). In 2013, the government allocated US$6.9 million for the  SSHA homes program (1,000 beneficiaries) and US$2.23 million for SHHA loans program (444 beneficiaries). Source: Compiled from CAHF 2014.    The lack of development finance limits private sector contributions to housing investment. Nearly half  of all businesses in SSA cite the lack of access to finance as a major constraining factor, with smaller firms  disproportionately  being  affected.  On  average,  only  22  percent  of  firms  in  SSA  hold  a  loan  or  line  of  credit.62 Only 4.3 percent of SSA has public registry coverage and 5.9 percent private bureau coverage.63  The low coverage of public registry means that only a small portion of the population—even businesses— have  access  to  credit  for  investment.  The  lack  of  access  to  credit  presents  barriers  to  the  abilities  of  both  developers  and  contractors  to  participate  in  housing  development,  much  less  affordable  housing  development  where  risks  are  likely  to  be  higher  and  returns  are  smaller.  Rather  than  capital  markets,  government, and foreign investment is the most common source of finance for housing and infrastructure.  Governments owned 56 percent of the 322 new infrastructure64 projects in progress in 2013, while private,  foreign investors (mostly in the US and Europe) owned 39 percent, and 4 percent were held in joint public‐ private  ownership.65  Governments  are  also  highly  dependent  on  debt  funding  from  development  finance  institutions for these projects (about 36 percent of all funding in the continent).   Government  programs  that  subsidize  housing  still  do  not  meet  affordability  criteria.  In  Ethiopia,  government policies have discouraged the involvement of the private and non‐profit sector. The Ethiopian  government  currently  shoulders  most  of  the  burden  of  housing  delivery  for  the  middle  and  lower  class,  while Ethiopian developers mainly work on high‐end projects. These developers have very little incentive  to  do  otherwise.  Ethiopia’s  Integrated  Housing  Development  Program  (IHDP)  is  a  government  subsidy  program  that  began  in  2005  with  the  goal  of  improving  the  affordability  of  housing.  The  government    34  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   constructs  condominiums  for  sale  with  a  large  upfront  subsidy.  Beneficiaries  purchase  units  using  a  government  mortgage,  with  down  payments  ranging  from  10  percent  to  40  percent,  depending  on  unit  size and household income. However even the least expensive formal unit remains out of reach for most  of  the  target  population.  Figure  15  shows  the  monthly  payment  for  each  unit  type  and  mortgage,  compared to renting. The bottom third of income groups cannot afford the lowest cost apartment, unless  they  choose  a  small  unit  with  a  down  payment  of  40  percent.  Three  bedroom  units  are  outside  the  affordability threshold for half of income earners.     Figure 15. Affordability of Condo Mortgages of IHDP in Addis Ababa, Ethiopia (2014)  Max. affordability threshold by 1,000 HH percentile* Rent 900 Mortgage: 40/60 Monthly Payment (ETB) 800 Mortgage: 20/80 Mortgage: 10/90 700 50th  600 40th 500 30th 400 20th  300 10th  200 100 0 *Based on 30%  Kebele Private Rental Studio 1BR 2 BR 3 BR pmt‐income ratio Source: World Bank 2015a.    A  common  means  of  providing  affordable  housing  used  to  be  direct  government  provision.  However,  most  governments  have  been  moving  away  from  this  approach  for  reasons  of  targeting  and  cost  efficiency. Direct government provision of housing, particularly for the public sector and middle class, was  common  during  the  independence  period  of  the  1960s,  though  funding  was  soon  depleted.  The  direct  provision  of  housing  was  followed  by  a  sites  and  services  approach.  This  involved  supplying  households  with  a  surveyed  plot  of  land,  certain  basic  services  and,  in  some  cases,  a  ‘core’  structure  consisting  of  a  toilet  and  kitchen.66  As  squatter  settlements  grew  to  dominate  cities,  governments  tried  to  improve  the  existing  housing  stock  through  direct  investments,  but  the  scale  necessary  to  keep  up  with  the  urban  growth  was  rarely  achieved.  International  housing  policy  shifted  in  the  1990s  toward  an  “enabling”  approach,  outlined  in  the  UN‐Habitat’s  Global  Strategy  for  Shelter  to  the  Year  2000.  This  approach  calls  for  governments  to  facilitate  the  housing  development  efforts  of  households  and  private  markets  by  providing a supportive legal, regulatory, and financial environment.67  Public  housing  remains  unaffordable  even  when  directly  provided  by  governments.  In  2009,  the  Government of Cameroon allocated US$50.1 million to fund the Government Program of Construction of  10,000  Social  Housing  Units  and  Development  of  50,000  Buildable  Plots.  Despite  the  ambitious  targets,  only 1,175 units have been built as of 2015. However, 80 percent of Cameroon’s population cannot afford  these  social  housing  units.  Figure  16  shows  that  in  conventional  affordability  terms,  these  units  are  far    35  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   outside  of  the  typical  price‐to‐income  range  of  between  3:1  and  5:1,  with  prices  44‐51  times  typical  income  levels.  Indeed,  even  for  public  employees,  price‐to‐income  ranges  for  homes  in  these  developments range between 10.5‐13.5 mean incomes, or two to three times affordability thresholds.     Figure 16. House Price-To-Income Ratios for Government Social Housing Program in Cameroon   $40,000 56.5 60 51.1 $35,000 49.2 44.1 50 $30,000 40 $25,000 (Average Income USD $20,000 30 Price (USD) $15,000 Price to Income Ratio 20 $10,000 $680  $680  10 $5,000 $680  $680  Price to Income Ratio of 3:1 and 5:1 $0 0 Olembe 1 Olembe 2 Mbanga‐Bakoko 1 Mbanga‐Bakoko 2 Yaounde Douala Source: World Bank, Cameroon Country Case Study.     Nigeria has also dedicated significant resources to public housing investment and has not been able to  fully meet the stated production targets. The Federal Housing Authority was created in 1973 and charged  with  producing  housing  to  meet  a  growing  need  according  to  several  National  Development  Plans  that  have aimed to supply 261,000 units. However, by 2012 the authority has only constructed 41,000 units or  about  15  percent  of  its  goal.  Since  1991,  the  government  has  adopted  a  housing  policy  that  encourages  private sector participation by offering  discounted land and development finance. However, rather than  encourage the production of housing, these subsidies served to encourage land speculation in major cities  where high value land was acquired for little or no cost. Development agreements with local governments  were  either  ignored  or  not  enforced  and,  in  the  case  of  Abuja,  any  housing  that  was  built  was  directed  toward  middle  and  upper  income  groups  in  order  to  maximize  investment  returns  (Abdullahi  and  Aziz  2011).   Parastatal  housing  organizations  also  limit  private  sector  activity  in  housing  development.  Tanzania’s  National Housing Corporation (NHC) began in 1962 as a government agency with the mission of providing  universal  housing  access.  Over  the  next  ten  years,  NHC  built  approximately  11,000  units  and  acquired  8,500  others  through  the  seizure  of  vacant  properties.  This  competition  discouraged  private  investment  in the housing sector for years, an effect that was magnified when NHC housing production fell off in 1973  following budget cuts (Komu 2011). NHC became a parastatal organization in 1990 and subsequently has  become a housing developer that competes with the private sector.68 However, the NHC has an advantage  because  of  the  legal  powers  it  has  to  “acquire  parcels  of  land  and  service  them”  as  “master  developer”  (NHC  2010)  which  it  can  accomplish  through  access  to  public  funds.  The  NHC  also  has  now  focused  on  developing  market  rate  housing,  with  a  typical  unit  price  of  US$20,000.  While  these  units  are  less    36  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   expensive  than  those  built  by  private  sector  competitors,  they  remain  too  expensive  for  the  poor  and  instead are targeted to middle and upper income groups.  Housing  subsidies  suffer  from  weak  design  and  targeting.  In  general,  government  subsidies  are  not  effective  in  expanding  affordable  housing  in  SSA  for  four  reasons.  First,  they  may  be  too  small  to  significantly  improve  a  beneficiary’s  ability  to  purchase  or  rent  based  on  market  conditions.  This  is  the  case in Cameroon, where the government’s flagship social housing program is unaffordable by 80 percent  of  the  population.  Second,  supply‐side  programs  may  use  subsidies  inefficiently.  Third,  housing  subsidy  programs  may  privilege  a  single  major  city’s  housing  needs  (as  in  Zambia,  Ethiopia,  Lesotho  and  Liberia)  or  a  specific  housing  tenure  type  (such  as  homeownership  vs.  renting)  as  is  the  case  in  Ghana.69  Fourth,  subsidies  for  private  developers  to  build  low‐income  units  may  simply  be  used  to  supply  additional  housing  to  upper‐income  groups,  as  is  the  case  in  Ghana.70  Finally,  there  is  limited  government  coordination with private sector actors, which could otherwise improve the scalability of subsidies71 and  reduce the crowding out of private sector housing investment.  There  is  no  singular  solution  to  improving  the  targeting  of  housing  subsidies.  Rather,  a  better  understanding of particular country contexts and housing delivery value chains is needed to better assess  the  type  and  role  for  subsidy  intervention.  Public  resources  are  limited  and,  where  possible,  need  to  be  directed  to  where  they  may  have  the  greatest  impact  in  catalyzing  affordability.  The  direct  provision  of  subsidized housing by governments tends to neither be cost effective nor well targeted to those who need  it. This is because government housing suppliers are constrained by the same barriers, such as materials  and construction costs, which limit the overall housing delivery system. As an enabler of housing markets,  government interventions should target the weakest link in either the supply or demand value chains. In  doing  so,  the  government  should  also  initiate  private  sector  involvement  to  spur  competition  and  consumer choice.  Examples  from  South  Africa,  Mauritania  and  Tanzania,  Cameroon  and  Mozambique  below  provide  illustrations of innovation  and promising interventions and initiatives in the domains of target subsidies,  urban upgrading programmes and models for Public Private Partnerships.      Box 6. South Africa’s Housing Subsidy Experience   Compared  with  the  rest  of  SSA,  South  Africa  is  the  economic  powerhouse,  with  a  much  better  developed  and  more extensive infrastructure grid. These make the case of South Africa difficult to extrapolate to other countries  in the region, though its regional economic and cultural dominance creates opportunities to apply South African  lessons to nearby countries, especially Namibia and Botswana.  Support for Private Lending to Low‐Income Groups:  South  Africa  has  been  successful  in  targeting  subsidies  and  engaging  the  private  sector  in  low‐income  housing  delivery by establishing explicit lending criteria for beneficiary groups. The government has been adamant about  this  priority,  and  even  moved  to  enact  a  statutory  mandate  version  of  the  United  States’  Community  Reinvestment Acta for banks. This prompted the banks to voluntarily convene and collectively pledge to a Financial  Sector  Charter  (FSC)  in  2003,  where  they  committed  capital  to  certain  priority  sectors,  including  affordable  housing. Banks promised to make R42 billion in home loans to borrowers in the US$250‐1,100 per month income  category. As further incentive for participation, the government rates each bank based on the level of committed  capital and uses the rating to determine eligibility for other subsidies or regulatory approvals.b     37  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Box 6. South Africa’s Housing Subsidy Experience   The implementation of the Financial Sector Charter has been very successful, as banks exceeded their mandated target  and  lent  R45  billion.  Of  this,  R28  billion  was  mortgage  loans  and  the  rest  consisted  of  pension‐secured  construction,  wholesale  finance,  and  housing  microfinance  credit.  Additionally,  analysis  of  mortgage  loan  performance  in  2013  revealed  that  the  performance  of  FSC  and  affordable  target  market  loans  were  on  par  with  those  for  higher‐income  earners. Namibia followed suit and implemented their own financial sector charter in 2009.c  Capital Subsidies:  The government’s capital subsidy program has supported consumer housing finance for low‐income groups since  the early 1990s and has contributed to 1.6 million housing starts. The scheme mainly consists of a one‐time capital  sum given to eligible low‐income households. In 1996, the government established the National Housing Finance  Corporation  (NHFC)  to  provide  wholesale  finance  for  housing  intermediaries  (banks,  non‐bank  lenders,  housing  associations) that cater to the low‐income market, and NURCHA, a development finance company that provides  bridge finance for affordable housing contractors and developers.d Lastly, the government’s most recent program,  introduced  in  2012,  addresses  the  gap  for  those  who  do  not  qualify  for  subsidies  but  cannot  afford  the  least  expensive  newly  built  house.  The  Finance  Linked  Individual  Subsidy  Program,  or  FLISP,  gives  buyers  a  one‐time  capital  contribution  of  US$8,500‐9,760  when  they  access  a  mortgage  and  buy  a  house  under  US$29,286.  Implementation, however, has been slow, with only 114 applications approved in the first year.e  Settlement Upgrading:   The Enhanced People’s Housing Process (ePHP) is a government‐sponsored initiative to provide subsidy assistance  to  low‐income  households  for  incremental  self‐help  upgrading  of  informal  settlements.  The  program  provides  funding and support to community‐based organizations such as cooperatives, voluntary associations or trusts that  are charged with organizing beneficiaries who contribute to housing construction with their own labor in lieu of  a  financing.  The  program  also  allows  for  a  flexibility  to  accommodate  both  demand‐driven  proposals  (from  community  groups)  and  from  municipalities  that  petition  support  for  distribution  for  projects  within  the  city,  ranging from upgrading and improvement to new greenfield developments (SERI, 2011)..  However, there remains more to be done:  Despite  the  subsidies,  affordable  housing  is  still  out  of  reach  for  many,  suggesting  the  need  for  other  complementary  investments.  Given  such  an  exhaustive  network  of  subsidy  schemes,  it  is  unsurprising  that,  in  2010, 75 percent of the delivery all new houses were subsidized in some way. About 86 percent of the population  is  eligible  for  some  form  of  housing  subsidy.g  Despite  this,  South  Africa’s  housing  shortage  persists—its  current  backlog  is  defined  at  2.1  million  units,  for  1  million  households  living  in  informal  settlements  and  1  million  households living in inadequate or overcrowded conditions. As previously discussed, the lack of serviced land and  infrastructure backlogs are persistent reasons for higher housing costs and demonstrate that subsidies for housing  consumption alone are often not enough.h   Sources:  b. JCHS 2005.  c. CAHF 2013   d. JCHS n.d.  e. CAHF, 2013   f. Bradlow, Bolnick, and Shearing 2011.  g. CAHF 2013.  h. CAHF 2013.  Note: a. The US Community Reinvestment Act is a federal act that encourages banks and savings associations to lend to low  and moderate income borrowers in their neighborhoods by taking a bank’s CRA compliance into consideration when  approving bank expansions.          38  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa     Box 7. Informal Settlement Upgrading and Housing Improvement in Mauritania  The  population  of  growth  of  Nouakchott,  Mauritania  reflects  the  same  trends  occurring  in  other  Sub‐Saharan  African  cities.  Since  2000,  the  population  of  the  city  grew  by  25  percent,  to  more  than  700,000,  about  half  of  which  are  estimated  to  live  in  informal  settlements,  or  kebbe.  In  2000,  the  Government,  with  assistance  of  the  World Bank, began an upgrading program to improve living conditions and housing quality in slums of 11 regional  capitals, including the largest kebbe in Nouakchott, El Mina (which had a total of 40,000 households).  El Mina was populated by the city’s poorest residents; estimated average incomes were about US$0.50 per day.  Housing  consisted  of  temporary  dwellings  built  of  wood  and  scavenged materials.  The community  lacked public  streets,  lighting  or  electricity  and  drainage.  Water  was  expensive  (US$  7/m3)  and  supplied  by  trucks  and  ambulatory  vendors.  Schools  and  health  facilities  were  also  absent  and  the  lack  of  planning  prohibited  the  circulation of emergency and waste collection vehicles.  Under  the  program,  kebbe  residents  were  eligible  to  receive  a  serviced  plot  in  an  upgraded  site  less  than  1km  away,  along  with  microcredit  loans  for  home  improvement  and  due  compensation  for  their  existing  property,  provided they agreed to resettle at a nearby location. All plots in the new location would be less than 150 meters  from  a  paved  public  road  and  a  water  tap.  The  new  site  also  featured  community  buildings  with  latrines  and  a  drainage  system.  Residents  received  legally‐recognized  plots  of  120m2 and  access  to  subsidized  credit  to  build  a  20m2  cinder  block  house.  The  loan  terms  were  a  US$160  down  payment  and  a  required  payment  of  US$10  per  month  for  three  years.  Many  households  used  their  compensation  to  purchase  the  credit,  while  others  rebuilt  their previous homes on their new plots. In this way, the program allowed residents options in housing provision,  actively  supporting  incremental  and  self‐help  approaches.  A  2007  survey  of  residents  found  that  a  majority  of  respondents  reported  an  improvement  in  housing  conditions  (71  percent),  access  to  transport  (62  percent)  and  community cohesion (80 percent).  The  project  demonstrates  the  role  that  governments  can  have  in  improving  access  to  quality  housing  without  being a direct provider. Rather, the government subsidies were directed to poor households in the form of secure  land  plots,  community  infrastructure  and  support  for  credit.  The  US$95.5  million  investment  project  directly  improved  a  number  of  areas  in  the  housing  sector  across  Mauritania.  Infrastructure  upgrading,  and  tenure  security  improvements—like  in  the  El  Mina  case—benefited  181,000  people.  Additionally,  the  investment  enhanced  or  created  a  total  of  225,000  jobs  and  provided  technical  assistance  to  community  organizations  and  NGOs to scale up and continue work for services and construction.  Sources: World Bank 2013c, 2014.         39  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   4.  Supply Issues and Affordability  Housing affordability is constrained by challenges to realizing key supply inputs. These inputs begin with  the  cost  and  time  necessary  for  obtaining,  transferring  and  developing  land  for  residential  use.  Second,  network  infrastructure—such  as  roads,  power,  piped  water,  sewage/drainage  and  so  forth  to  service  residential land—is lacking and often expensive to build retroactively in settlements that do not have such  connections  and  where  rights  of  way  has  not  been  upheld.  Most  SSA  countries  also  lack  the  institutions  and capacities to capture land value in ways that can be used for these types of investments. Finally, the  cost  of  building  the  dwelling  is  very  high  due  to  the  cost  of  construction  materials  (such  as  cement)  and  the lack of a robust construction sector.   This section outlines the key issues of housing delivery from the supply side value chain in the region. The  costs that each of these factors impose reduces the supply of land, constrains access to infrastructure and  (by extension) the availability of finished, quality housing units for purchase. The scarcity of these inputs  drives up the cost of formal housing for all residents, and the majority of low‐income and middle income  groups  are  therefore  forced  to  seek  other  housing  options  that  are  often  of  lower  quality  and  may  be  without secure tenure.  A.  Access to Land, Affordability of Land, and Security of Tenure Drive  Overall Housing Affordability   Tenure systems often do not support the emergence of land markets. This is because in many areas land  is  subject  to  tenure  regimes  that  limit  the  ability  of  markets  to  circulate  land  or  to  define  and  protect  development  rights.  These  issues,  however,  are  particularly  complicated  owing  to  the  array  of  different  tenure  systems  across  the  region  and  within  individual  countries,  as  well  as  the  general  lack  of  a  consolidated, efficient land administration system in many countries.72 73 For example, customary tenure  may only allow land to be acquired or transferred with the consent of a local tribal council or leader.74 In  other  countries,  such  as  Ethiopia,  the  government  has  sole  control  of  all  land  and  ultimate  control  over  land  administration  issues.  Where  land  is  expensive  to  acquire  or  where  tenure  rights  are  difficult  to  obtain and protect, housing costs will be high.  As  with  housing,  the  region  has  formal  and  informal  land  markets.  UN‐HABITAT  (2010)  defines  the  “informal”  land  market  as  including  a  “variety  of  urban  land  transactions,  exchanges  and  transfers  that  are  not  recognized  by  the  state  as  legal,  but  which  are  nevertheless  socially  accepted  as  legitimate  by  a  variety  of  urban  actors”(UN‐HABITAT  2010:  21).  Moreover,  the  informal  land  market  in  SSA  has  a  significant  number  of  market  transactions  that  “are  mediated  more  by  social  relationships  than  by  a  financial  logic”  (UN‐HABITAT  2010:  22).  The  boundary  between  these  two  markets  is  not  always  clear,  because what counts as “formal” varies among and within countries.   Land rights derive from a plurality of authorities and may often be in conflict with one another. Rights  to land in Africa can stem from multiple sources: first settlement rights, conquest, government allocation,  “land to the tiller” policies, and market transactions. Moreover, these rights may be validated by a number  of  local  and  state  authorities:  community  councils,  local  government,  tribal  leaderships,  land  agencies,  and more.     40  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   The  two  main  tenure  regimes  are  derived  from  common  law  and  customary  law  systems.  Many  countries in Africa recognize both common law tenure (freehold or leasehold) and customary law tenure,  though in a number of countries the latter is treated as secondary to the former. Customary law tenure,  which is derived from traditional systems of tribal land‐holding, tends to treat land as collectively owned,  making it difficult to sell and or collateralize on the open market.75 In a number of SSA countries, such as  Mozambique, Angola, Ethiopia, and Zambia, much of the land is state‐owned, meaning that residents can  sell property and other improvements on the land, but not the land itself.76 Urban land markets in Africa,  both formal and informal, tend to be small by international standards.77 There is evidence, however, that  the informal market for peri‐urban land is growing and land prices are rising.78 As cities grow, the demand  to convert customary agricultural land for urban uses—either through formal or informal means—will be  a source of political and social conflict.   Customary land holding norms are often so important to social cohesion that they are protected in the  constitution  of  many  countries.  Even  where  they  have  officially  been  superseded  by  state  control  (e.g.,  in  Nigeria,  Ethiopia,  Lesotho,  urban  areas  in  Zambia  and  Malawi),  customary  land‐holders  have  great  influence on who resides in their area of jurisdiction even though they exercise no legal rights. In Lesotho,  all land was nationalized in 1979, but chiefs still issue backdated leases. In Nigeria, land officially belongs  to  the  state,  but  land‐holding  communities  are  more  likely  to  sell  their  land  informally  than  to  await  government compensation. In Ghana, land‐holding chiefs have maintained their rights and have become  major  players  in  urban  land  allocation  and  control.  There,  customary  land  holding  is  seen  as  both  progressive  and  egalitarian,  with  built‐in  checks  and  balances  in  contrast  to  overly  bureaucratic  and  corrupt ‘modern’ systems.79 Informal land holding may also be more gender‐sensitive, privileging widows’  or orphans’ rights over extended family claims, as is the case in Malawi.80  The  limited  market  circulation  of  land  directly  influences  the  housing  finance  market.  In  a  market  economy,  land  is  less  liquid  than  other  assets  because  it  has  a  fixed  location  and  plots  are  imperfect  substitutes.  Customary  tenure  reduces  the  liquidity  of  land  even  further.  In  Ghana,  for  example,  even  where a household has secure leasehold rights of use on their land, it is not likely to be used as collateral  because  households  are  reluctant  to  risk  losing  it.81  Across  the  continent  in  Kenya,  only  23.7  percent  of  the  population  is  willing  to  use  their  home  as  collateral  for  borrowing.82  In  addition,  many  of  the  customary  land  transactions  are  not  arms‐length.  Thus,  even  though  customary  law  may  provide  secure  tenure, the land could not be accepted as collateral by a bank because its repossession would be difficult.  This would add to the time and cost necessary for the bank to dispose of the land in order to recover the  loss  of  the  loan.  This  is  the  case  among  housing  microfinance  officials  in  Ethiopia,  who  will  do  anything  they  can  to  avoid  repossessing  land  if  there  is  a  loan  default.83  Even  where  there  is  a  clear  foreclosure  process,  as  in  the  case  of  Tanzania,  jurisdiction  may  be  ambiguous  and  therefore  banks  don’t  trust  the  collateral  value.84  In  Mozambique,  while  traditional  authorities  are  effective  in  administering  tenure  rights, it remains difficult to use such land to secure mortgages.85   A.1. The plurality of tenure systems, even within a single country, complicates access to land  The relationship between common and customary land law is ambiguous in many countries. Customary  land rights, which are controlled by a system of typically unwritten customary laws that are administered  through the hierarchy of a social or political unit,86 dominate the land systems of many SSA countries. For  example,  in  Malawi,  90  percent  of  the  land  is  customary  land,  although  there  are  no  legal  documents  specifying what this  means, so land falls  under dispute and  cannot be easily collateralized.87 Similarly, in  Botswana, 71 percent of the land is held under tribal control.88 Most land in Swaziland, even in peri‐urban  areas, is considered “Swazi Nation Land,” held by tribes; converting such land requires the consent of the  king and rarely occurs.    41  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Parallel  systems  of  land  administration  cause  complications  in  tenure  security  and  establishment  of  development  rights.  For  instance,  Cameroon  is  a  bi‐jural  state  as  it  inherited  foreign  systems  from  both  French  and  British  colonial  administrations.  Consequently,  these  two  different  legal  systems  operate  concurrently  in different  parts of the  country along  with a  customary system. In Cameroon, most land  is  still  held  under  customary  tenure  arrangements  and  administered  by  traditional  rulers.  In  Douala,  an  estimated 80‐94 percent of land transactions take place under this system.89 In Mali, Durand‐Lasserve, et  al.  (2015)  identify  three  parallel  systems  of  land  delivery  in  Bamako,  each  with  different  gradations  of  formality and security of tenure. While the law allows for customary land in Bamako to be converted for  agricultural use, in practice it is acquired exclusively for residential development on the urban fringe.  A.2. Governments struggle to establish consolidated, efficient land administration systems, despite  promising reforms made in recent years.   Land  administration  systems  do  not  adequately  record  tenure  claims.  The  principal  obstacles  to  improved  land  governance  in  SSA  include:  land  grabs,  poor  documentation,  inefficient  land  administration,  a  lack  of  transparency,  and  low  capacity  and  demand  for  professional  land  surveyors.90  Many African governments utilize local registration databases, as they do not have the capacity to set up  a central system, but this decentralization renders the process more vulnerable to capture by local elites.91  Paper‐based  systems  and  deeds  registries  (rather  than  land  registries)  break  down  during  conflicts  as  evidence of land title is lost by owners. Post‐conflict restoration is complex, expensive, and may become  socially divisive as those who have developed land stand to lose it to earlier owners whose claims might  be tenuous. Deeds are also relatively simple to forge, as in the case of Liberia.92     Box 8. Transparency in Public Land Management: The Case of Nigeria   Nigeria exemplifies how land administration is prone to inefficiency and a lack of transparency. At the state level,  limited  capacity  and  a  lack  of  transparency  often  impede  land  development.  The  states  own  land,  but  the  mechanisms  for  generating  revenue  from  land  are  underdeveloped  or  undermined  by  complex  local  tenure  arrangements and lack of property registration. As such, a number of state governments harbor little interest or  ability to use land value capture to address the housing and infrastructure needs of the urban poor because they  have neither the regulatory tools nor the incentives to do so.  Urban land owned by the offices of specific title holders, such as Presidents and state governors, raises questions  of transparency.a Such land can be distributed as gifts to individuals and organizations, which makes public land  susceptible to use for patronage and political reward rather than for public benefit. Reducing governors’ control  over land supply, particularly in urban areas, is proving a huge challenge for the national legislators, with too little  progress  made  towards  a  proposed  Land  Use  Amendment Act.  Nigeria has  laws  specifying  that  rent  charged  for  occupying  state‐owned  land should be  used  for  community  investments.  This  is  currently  set  at  a  very  low  rate,  and  mostly  it  is  not  collected,  as  most  properties  are  not  registered  with  a  Certificate  of  Occupancy.  Many  agencies  are  attempting to address  this problem  with  land  information  systems  and  land  registration programs,  but these improvements take a long time during which significant revenue may be foregone.  Finally, the uneven implementation of the 1978 Land Use Act (LUA) appears to encourage unplanned and informal  expansion  in  urban  areas.  Land  allocation  procedures  are  not  well  known  and  subject  to  capture  by  local  elites  and  special  interests  who  can  use  the  law  for  their  benefit.  The  LUA  provisions  also  limit  the  compensation  for  compulsorily  acquired  land  to  a  “cost”  estimate  rather  than  a  market  valuation.  This  distorts  land  and  property  markets in areas that may be subject to government land acquisition for public use.  Source: World Bank Nigeria case study.  Note: a. British Colonial “crown land” was transformed into the virtually personal property of the head of state. Crown land  is, in fact, governed by Parliament in the British Constitutional Monarchy.      42  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   The weaknesses in land administration discourage the function of formal land markets. Only 10 percent  of  total  land  in  SSA  is  registered.93,94  In  West  Africa,  land  registration  is  even  less  common;  only  approximately 2‐3 percent of land is held with government registered title.95 Less than 10 percent of the  land  in  Yaoundé,  Cameroon  bears  a  title  deed.96  Similarly,  in  Djibouti  Ville,  Djibouti,  only  30  percent  has  formal  land  title,  while  25  percent  hold  Permits  of  Provisional  Occupation.97  Part  of  the  low  level  of  registration may be due to the cumbersome and expensive land registration and transfer systems which  are loaded with survey expenses and fees, rendering registration unaffordable and challenging for many.98  The  limited  circulation  of  land  discourages  investment  and  ultimately  makes  land  for  housing  more  difficult  to  secure.  In  SSA,  tenure  systems  that  afford  ambiguous  or  unevenly  administered  rights  and  protections  to  land  holders  distort  the  price  and  availability  of  land.  Governments  play  a  key  role  in  recording and protecting ownership claims and in managing public lands in fair and transparent ways.     Box 9. Steps in the Right Direction for Improving Land Administration   Improving the reach of land registries:    Since  2005,  Rwanda  has  implemented  comprehensive  land‐tenure  reform  that  has  shown  early  success. From 2005‐2012, Rwanda implemented its nationwide program to issue land titles based on  photomapping technology at a cost of less than US$10 per parcel. Madagascar, Namibia, and Tanzania  are currently undertaking similar efforts.a    Tanzania has  surveyed  all  of  its  communal  lands  and  registered  60  percent  of  them  at a  cost  of $500  per village. Ghana and Mozambique have begun to follow Tanzania’s example.b   Ethiopia issued certificates for 20 million parcels of land at less than US$1 per parcel and mapped them  onto a cadastral index map at less than US$5 per parcel in 2003‐2005.c  Streamlining Registration Procedures:   In 2009, Kenya adopted a new land policy that strives to streamline land administration processes by  reducing the stamp duty from 25 to 5 percent of the principal amount; providing VAT exemptions for  developments  with  more  than  20  low  cost  units;  and  reducing  the  tax  on  mortgages  from  0.2  to  0.1  percent.d    The  introduction  of  Lesotho’s  Land  Administration  Authority  in  2012  has  significantly  improved  land  registration  in  the  country  by  reducing  wait  times  and  improving  application  turnaround.  It  also  has  gained general support from land‐holding communities.e    Computerizing  land  records  and  registration  systems  helped  significantly  cut  the  number  of  days  to  transfer property for Ghana (169 to 34) and Uganda (227 to 48).f   Sources:  a. Byamugisha 2013.  b. Byamugisha 2013.  c. CAHF 2013.  d. Johnson and Matela 2011.   e. Byamugisha 2013.  f. Byamugisha 2013.            43  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Box 10. Options for Improving Tenure Security for Informally Settled Populations    In 2012, Namibia passed the Flexible Land Tenure Act, which allows communities to obtain blocks  of  multiple  plots  and  a  “starter  title”  that  grants  perpetual  occupancy  and  transfer  rights.  This  Act is aimed at the 30 percent of Namibian residents that live in informal settlements.a Residents  can  also  apply  for  full,  mortgageable  land  titles.  Upon  receipt  of  title,  the  communities  are  responsible for upgrading the site infrastructure. The legislation has been regarded as innovative  in its recognition of incremental tenure and building methodology.b    In  2011,  Senegal  passed  a  new  Land  Tenure  Act  under  which  those  with  temporary  occupancy  permits in urban areas can convert the permits into permanent title deeds at no cost. Improved  tenure security further helps increase housing investment and improvement, access to housing  finance, and the activity of the formal land market.   Kenya,  Lesotho,  and  Tanzania  are  utilizing  bulk  surveying  and  land  use  planning  approaches  to  regularize tenure in slums.c  Sources:  a. CAHF 2013.  b. Byamugisha 2013.   c. Byamugisha (2013).     A.2. Planning regulations can increase the cost of formal housing.   Regulations  of  building  material  types,  construction  permits,  minimum  lot  sizes,  and  density  can  unnecessarily add to the cost of construction. This encourages the creation of informal housing and leads  to  inefficient  urban  spatial  development.  Many  governments  often  insist  on  using  formal  building  technologies  that  may  not  be  locally  sourced,  cost‐effective,  or  sustainable.99  In  addition  to  the  risks  of  corruption,  the  added  costs  are  also  driven  by  outdated  building  regulations  that  are  material‐specific  rather  than  performance‐based.  This  is  the  case  for  Ethiopia  and  many  other  SSA  countries  in  that  such  regulations  do  not  adapt  to  alternative  technologies  or  building  techniques,  limiting  the  use  of  readily  available  local  materials  which  are  proven  to  be  durable  and  safe  when  used  properly.  Local  building  materials, though capable of high performance standards,100 are often regarded as unworthy of urban use  and outlawed from the formal sector.   Obtaining  property  registration  and  construction  permits  in  SSA  is  more  costly  than  in  other  regions.  Registering property in SSA is generally more time consuming and costly (relative to property value) than  in other regions of the world, while dealing with construction permits is fairly quick but still costly (relative  to  income  per  capita).  Figure  17  below  depicts  the  average  time  and  cost  to  register  property101  in  Sub‐ Saharan  countries  and  international  benchmarks.  The  overall  mean  for  SSA  is  57.5  days  and  8.3  percent  of  property  value,  which  is  over  twice  that  of  Europe/Central  Asia  (22  days  and  2.6  percent  of  property  value) and OECD high‐income countries (21.8 days and 4.2 percent of property value). While SSA does not  rank the highest among regions for the number of days to register property, it does entail the highest cost  as a percent of property value. Figure 18 displays the international rankings of each SSA country for ease  of registering property. Rwanda ranks highest at 12, with Botswana in second at 70. Togo ranks the lowest  at 182.      44    Ranking (out of 189) Time (days) 0 50 100 150 200 0 50 100 150 200 250 Rwanda Angola 300 Benin Botswana Botswana Cabo Verde Burkina Faso Ghana Burundi Sudan Cabo Verde Cameroon Malawi Central African Republic Burundi Chad Comoros Source: World Bank 2015b.  Mauritius Congo, Dem. Rep. International Benchmarks   Mauritania Congo, Rep. South Africa Côte d'Ivoire Mozambique Eritrea Ethiopia Lesotho Gabon Côte d'Ivoire Gambia, The Swaziland Ghana Zimbabwe Guinea Guinea‐Bissau Kenya Kenya Uganda Lesotho Comoros Liberia Madagascar Gambia, The Malawi Source: Generated using data from World Bank 2015b.  Niger Mali Time Tanzania Mauritania Mauritius Congo, Dem. Rep. Mozambique Mali Namibia Cost Ethiopia Niger Nigeria Guinea Rwanda Burkina Faso São Tomé and Principe Guinea‐Bissau Senegal Senegal Seychelles Sierra Leone Chad South Africa Zambia South Sudan Sierra Leone Sudan Swaziland Madagascar Tanzania São Tomé and Principe Togo Congo, Rep. Uganda Zambia Central African Republic Zimbabwe Angola Figure 18. Ease of Registering Property Rankings for Sub-Saharan African Countries   Benin East Asia & Pacific Gabon Europe & Central Asia Latin America &… Namibia Middle East & North… Cameroon OECD high income Figure 17. Average Time and Cost to Register Property in Sub-Saharan African Countries and  Eritrea South Asia Sub‐Saharan Africa Liberia 0 4 8 South Sudan 12 16 20 24 Nigeria Togo Cost (% of property value) 45  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa     Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Policymakers  have  taken  steps  to  reduce  costs  and  streamline  procedures  for  property  registration.  Although  from  2012  to  2013  SSA  implemented  the  most  reforms  to  improve  the  ease  of  registering  property, the region has recently fallen in rankings from 127 to 136 in the last year. There are still notable  success stories. For example, over the past decade Rwanda reduced the time to transfer a property from  more than a year to just one month, by implementing a computerized land administration system. Burundi  recently  made  big  strides  by  creating  a  one‐stop  shop  for  property  registration  that  consolidated  the  activities  of  the  municipality,  the  revenue  authority,  and  land  registry.  Elsewhere,  Kenya  introduced  a  unified  form  for  land  registration;  Côte  d’Ivoire  digitized  its  land  registry  system;  Guinea‐Bissau  opened  notary  offices  to  handle  property  transactions;  Lesotho  eliminated  ministerial  approval  on  property  transactions  and  hired  new  staff  at  the  registry;  Uganda  introduced  an  online  stamp  duty  certification  system to save time; Cape Verde and Liberia digitized their land registries; and Guinea and Senegal both  lowered their transfer taxes by five percentage points.102   The high costs of construction permits discourage informal developers from obtaining them. Figure 19  shows  the  average  time  and  cost  to  obtain  a  construction  permit  in  Sub‐Saharan  Africa.103  The  overall  mean  for  SSA  to  obtain  a  construction  permit  for  a  warehouse  is  162.2  days  and  6.6  percent  of  the  warehouse value.  SSA’s average time is  comparable to other regions, and  lower than  that of  South Asia,  Latin America/Caribbean, and Europe/Central Asia. However, its average cost is second only to South Asia,  and  nearly  4  times  the  percentage  of  the  OECD  high‐income  countries  (1.7  percent  of  the  warehouse  value).      Figure 19. Average Time and Cost to Obtain a Construction Permit in Sub-Saharan Africa and  International Benchmarks   500 40 Cost (% of warehouse value) 400 32 Time (days) 300 24 200 16 100 8 0 0 Latin America &… Middle East & North… Central African… São Tomé and… Congo, Dem. Rep. Congo, Rep. Guinea Malawi Mauritius Botswana Cabo Verde Gambia, The Namibia Rwanda Sierra Leone Europe & Central Asia South Asia Mauritania Mozambique Togo Benin Cameroon Chad Gabon Guinea‐Bissau Lesotho Seychelles Comoros South Sudan Sudan Swaziland East Asia & Pacific Angola Ghana Kenya Mali Niger Burundi Madagascar Nigeria Liberia Senegal South Africa Uganda Sub‐Saharan Africa Burkina Faso Ethiopia Tanzania Zambia Zimbabwe OECD high income Côte d'Ivoire Time Cost Source: Generated using data from World Bank 2015b.    Minimum lot sizes in Africa tend to be high, both in observation and as per existing planning regulations.  Large  plot  sizes  increase  the  cost  of  infrastructure  provision  and  reduce  urban  density.  It  can  also  discourage  private  investment  in  housing  where  land  costs  and  floor  to  area  (FAR)  ratios  make  such  projects  financially  unfeasible.  Table  5  compares  minimum  lot  sizes  for  residential  plots  across  five  SSA  countries. In each case, lot sizes for high density uses are a fraction of the size of low density minimums;  in  Malawi,  sites  and  service  neighborhoods  have  standards  that  permit  26  times  more  density  than  is    46  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   allowed in low‐density minimum standards. Such large lots may be affordable in rural areas where land is  inexpensive  and  agriculture  is  an  important  subsistence  strategy,  but  such  large  lots  in  urban  areas  inevitably contribute to low density expansion and increased infrastructure costs when coupled with high  population growth.     Table 5. Minimum Plot Sizes for Residential Uses (m2)     Ghana*  Liberia  Malawi  Zambia  Lesotho  Low density/High cost  1,880  1,012  5‐6,000  1,350  1,000  Medium density/Medium cost  N/A  506  1‐2,000  540  N/A  High density/ Low cost  350  253  225†  288  375  Source: Generated using data from UN‐HABITAT Urban Housing Sector Profiles.   Note: * Low density plots in Tesano CFC estate and the minimum legal plot size.   † Minimum in Tradi onal Housing Areas, Malawi’s very successful version of ‘sites and services’ neighborhoods.     Large  lot  sizes  increase  the  price  of  obtaining  land  and  housing  in  urban  areas.  In  Accra,  Ghana  for  example, the minimum plot size required for construction is official 450m2—a large and often prohibitively  costly  size  for  most  to  acquire  (UN  Habitat  2011).  Across  the  region,  plot  sizes  of  less  than  200 m2  are  uncommon;  400 m2  is  the  minimum  in  Lesotho,  288 m2  the  minimum  in  Zambia.  This  drives  low‐income  households  and  informal  home  construction  to  the  edges  of  the  city  where  land  is  less  expensive  to  acquire.  As  there  is  no  serviced  land  at  the  periphery,  this  exacerbates  the  vulnerability  of  these  populations.  Strict  density  regulations,  particularly  in  city  centers,  also  negatively  effect  mobility.  Low  density can result in large welfare costs of 3‐6 percent of average household consumption or more due to  longer  commute  times  and  energy  wasted  through  poor  building  design  and  incomplete  or  poor  infrastructure  connections.104  Such  unrealistic  building  and  land  regulations  encourage  the  informal  housing  because  the  cost  of  compliance  is  much  greater  than  the  perceived  negative  consequences  of  informality.105  Ethiopia’s  experience  with  local  development  plans  suggests  that  graduated  or  context‐ specific  standards,  particularly  in  the  smaller  cities,  towns,  and  peripheral  areas,  can  offer  greater  affordability and provide an adequate construction standard.   A.3. Conclusion   Complete  and  accurate  tenure  and  cadaster  records  support  investment  in  and  exchange  of  land  and  property.  Multiple  tenure  systems  limit  the  scope  of  markets  to  value  and  exchange  land  according  to  price signals. This is exacerbated where permissions to obtain, transfer or retain land are given arbitrarily  and  without  transparency.  The  inability  to  provide  a  discrete  and  objectively  verifiable  boundary  for  a  piece of real  estate property in much of SSA represents a major obstacle to  the use of mortgage finance  as a form of security to enable capital to flow into residential property. However, throughout the world,  there  is  ample  evidence  that  occupancy,  use,  and  ownership  of  land  was  bought  and  sold  and  traded  before there were formal title deeds, plats and surveys, or cadasters—and in such cases the registration  and  record  came  later.106  Recent  reforms  in  a  number  of  countries  in  the  region  also  demonstrate  that  land administration reforms can both improve the quality of land registries and streamline the procedures  required to obtain or transfer land.  Yet there remain significant challenges to implementing land reforms, especially in urban areas. Satellite  and  GPS  technologies  are  promising  tools  to  lower  the  cost  of  completing  accurate  land  registries.  However,  in  urban  areas  where  there  is  a  concentration  of  land  and  buildings,  and  a  large  volume  of    47  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   property transactions, accurate cadaster and registry systems may take many years to complete. To make  land work for housing investment, first, it may be worth exploring alternatives using a non‐cadastral form  of  registration,  or  documentation  of  economic  ownership  could  be  the  basis  for  a  collateral‐based  or  partially‐collateralized  form  of  formal  or  semi‐formal  finance.  Second,  land  administration  reforms  also  require complementary changes in legal and professional institutions. This includes regulations (clarity of  transfer  procedures  and  rights),  surveying  records  and  procedures  (cadaster  and  other  forms  of  official  record  ownership),  state  institutions  (e.g.  title  registries),  professional  intermediaries  (e.g.  notaries,  attorneys),  financial  risk  mitigation  (e.g.  title  insurance),  and  governance  (e.g.  proper  enforcement  of  entitlement, foreclosure, and eviction laws applicable to an individual country). Each of these requires an  important  and  informed  government  involvement,  both  at  national  and  local  level,  given  the  important  role assigned to local governments in land management in many countries across the region.  The  time  and  costs  required  to  meet  construction  and  development  standards  discourage  informal  sector  developers  from  meeting  them.  This  arises  partly  because  the  enabling  environment—laws,  regulations—is  structured  on  the  implicit  assumption  that  property  is  formal  and  building  codes  must  apply  to  all  forms  of  construction.  The  result  is  per‐activity  costs  that  render  smaller  formal  housing  unaffordable while smaller informal housing is affordable. The cost and availability of quality construction  materials  is  also  a  major  impediment  to  reducing  housing  costs.  There  are  few  local  production  sources  for  high  quality  construction  materials,  and  government  and  private  sector  developers  tend  to  prefer  imported  materials.  Imported  materials  ultimately  increase  the  cost  of  housing  for  consumers,  which  in  turn  perpetuates  the  housing  affordability  gap;  self‐builders  cannot  afford  materials  necessary  to  meet  standards and developers must include the cost of materials in the final price of a complete house, which  raises the price. The lack of skilled architects, construction managers and laborers reduces the quality and  consistency  of  the  housing  stock  and  limits  the  potential  to  develop  economies  of  scale  in  housing  development.   B.  Infrastructure Provision is Scarce and Lags behind Housing  Development   Cities are attractive for people and investment because of their agglomeration and economies of scale.  The density and diversity of urban areas improves economic gains and enhances the frequency and variety  of  social  interactions.  The  spatial  proximity  also  makes  the  provision  of  infrastructure  cost‐effective  for  governments and beneficial for local economies. Infrastructure refers broadly to the physical or systems  support  for  urban  economy  and  society,  and  includes  (a)  aggregation  of  clean  water,  (b)  sanitation  and  removal  of  human  waste,  (c)  maintained  roads107  plus  higher‐volume  modes  (e.g.  trains,  streetcars),  (d)  non‐revenue  social  amenities  (e.g.  parks),  (e)  power  supplies  (especially  electricity),  and  (f)  extended‐ coverage networks that run the infrastructure from its place of origin or collection (reservoir, landfill, hub,  power  plant)  throughout  the  city.  These  networks  can  expand  efficiently  when  marginal  cost  to  include  an additional beneficiary is low.  Infrastructure  is  under-supplied  in  poor  and  informal  settlements.  In  SSA,  such  infrastructure  is  scarce  and is directly linked to informal housing conditions found throughout the region. Regionally, less than 40  percent  of  all  households  have  access  to  piped  water,  and  the  dearth  of  these  amenities  is  particularly  acute  in  rural  regions.108  The  infrastructure  gap  in  Africa  is  greater  than  that  of  low‐income  countries  elsewhere,  especially  when  it  comes  to  paved  roads,  phone  mainlines,  and  power  generation  capacity  (Table 6).109 Infrastructure has high upfront capital costs, which governments often cannot afford. Public  investments in infrastructure are often directed to those with land title and formal homes, such as those    48  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   built by social housing programs or large private developers. Experience with sites and services programs  meant  to  benefit  the  poor  finds  that  infrastructure  investments  drive  land  speculation  and  eventual  displacement, as middle‐ and upper‐income groups displace lower‐income groups that the interventions  were intended to help.   Land  is  seldom  used  as  a  means  to  finance  capital  investments  in  infrastructure.  In  many  cities  across  the world, local governments accommodate urban growth through the use of various land value capture  instruments, such as fees and property taxes to pay for service provision. Yet in SSA, most cities lack the  capacity  to  use  land  as  a  source  of  revenue,  either  through  laws  that  prohibit  or  minimize  land  fees  or  taxation.  Even  if  such  laws  were  in  place,  weak  fiscal  cadaster  records  and  capacities  and  a  reliance  on  central  government  transfers  reduce  the  ability  and  incentives  for  cities  to  leverage  land  for  these  purposes.    Table 6. Africa's Infrastructure Deficit   Normalized units  Sub-Saharan Africa LICs  Other low-income countries  Paved road density   31  134  Total road density   137  211  Mainline density   10  78  Mobile density  55  76  Internet density   2  3  Generation capacity   37  326  Electricity coverage  16  41  Improved water   60  72    Improved sanitation   34  51  Source: Foster 2008.  Note: Road density is in kilometers per kilometer squared; telephone density is in lines per thousand population:  generation capacity is in megawatts per million population; electricity, water and sanitation coverage are in  percentage of population.  LIC = low‐income country.    Across the region, recent data suggests that infrastructure coverage overall is actually declining. In 2010,  when  the  urban  population  reached  37  percent,  only  34  percent  of  urban  residents  had  access  to  piped  water,  down  from  43  percent  in  1990.110  In  many  of  the  larger  SSA  cities,  up  to  around  1950,  developed  areas tended to be fully serviced. However, as these cities rapidly grew in the pre‐ and post‐independence  period,  service  provision  fell  behind  development,  particularly  in  the  informal  areas.  In  these  areas,  houses are often built before the plot is hooked up to water, electricity, and sanitation. The sequence of  infrastructure  planning  and  investment  in  informal  settlements  is  the  opposite  of  that  in  wealthier  neighborhoods.  The  formal  process  of  plan‐service‐build‐occupy  is  reversed  into  occupy‐build‐service‐ plan.111 In this way, cities are being built “back to front,” as characterized in a recent study by the African  Development  Bank  (AfDB  2015).  Infrastructure  coverage  in  SSA  is  mostly  the  preserve  of  upper  classes,  although coverage is not universal among the affluent. For the poorest 60 percent, coverage is less than  10 percent for most infrastructure services (Figure 20).  The  cost  of  extending  services  to  developed  informal  areas  can  increase  the  price  of  housing.  Even  in  formal development, services are often promised for when development begins, but may take months or    49  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   years  before  actual  implementation.  Such  infrastructure  costs  are  passed  directly  onto  the  household,  which  decreases  overall  affordability  of  housing.  In  some  countries,  such  as  Zimbabwe,  government  regulations  restrict  building  until  the  site  is  connected  to  public  services.  While  well‐intentioned,  such  regulations are unrealistic and costly, and fail to address the deeper issue of weak service delivery.     Figure 20. Infrastructure Service Coverage by Household Budget Quintile in SSA  100 80 Coverage (%) 60 40 20 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q5 Budget Quintile Piped Water Electricity Flush Toilets Garbage collected   Source: Banerjee at al. 2008.  Note: Data are latest available as of 2006.    Infrastructure  development  in  SSA  has  struggled  to  keep  pace  with  urbanization  in  recent  decades.112  Since  1990,  the  growth  in  coverage  of  household  services  in  both  rural  and  urban  areas  throughout  SSA  has  been  stagnant.  The  low  population  density  of  rural  areas  leads  to  high  infrastructure  costs;  a  basic  service package costs US$400 per capita. While a basic package in urban areas costs half as much, urban  areas must cope with rapid population growth, currently at a yearly average of 3.6 percent. Given current  trends, it is predicted that most SSA countries won’t achieve universal access for another 50 years.113 In a  recent World Bank study, 7 out of 13 SSA countries in a sample of household budget surveys saw increases  in  infrastructure  shortages.  One  notable  exception  was  Uganda,  which  saw  a  55.7  percent  reduction  in  infrastructure shortages,  particularly in drinking water and sanitation.114 Infrastructure shortages persist  even as per capita national income increases, indicating that even high resource countries find it difficult  to  provide  basic  services.  For  example,  in  South  Africa,  infrastructure  blockages  are  one  of  the  reasons  housing shortages persist despite generous government subsidies.115   The level and type of infrastructure deficiencies vary by sub-region. For example, eastern Africa suffers  most  from  overcrowded  conditions,  dirt  floors,  and  lack  of  access  to  sanitation,  but  has  the  highest  percentage of electrical connections. Western Africa has the highest housing shortages and deficiencies,  while Central Africa faces the lowest housing shortages, but also low electricity connections. Further, the  willingness  of  households  to  pay  for  various  basic  services  varies  across  cities.  For  example,  in  Dar  es  Salaam,  Tanzania,  households  will  pay  around  US$159  for  an  improved  toilet  facility;  in  Kigali,  Rwanda,  they’ll pay US$159, and in Abidjian, Côte d’Ivoire, they’ll pay as much as US$601.116     50  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Additionally,  the  cost  of  infrastructure  connections  in  SSA  is  high  by  global  standards.117  For  example  in  2013, the cost for connecting a single warehouse to a power supply in SSA was US$38,500, which was the  highest in the world (Figure 21). South Asia had the lowest cost, at US$19,112.     Figure 21. Average Cost to Connect to Electricity for Businesses by Region   4,500 Cost (% of income per capita) 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 Sub‐Saharan South Asia Middle East & East Asia & Latin America Europe & OECD high Africa North Africa Pacific & Caribbean Central Asia income Region   Source: World Bank 2015b.    Overall, the Africa Infrastructure Country Diagnostic (AICD) estimates that an annual investment of US$93  billion over the next 10 years will be needed to close the infrastructure gap with other regions and meet  its  stated  development  goals;  water  supply  and  sanitation  alone  will  require  US$21.9  billion  a  year.118  Currently,  Africa  invests  US$45  billion  a  year  in  infrastructure,  two  thirds  of  which  originate  from  taxes  and  user  charges.  Roads  and  water  tend  to  be  financed  via  development  aid  from  Organization  of  Economic  Cooperation  and  Development  (OECD)  countries.  Private  financing,  seeking  the  highest  and  safest returns, concentrates on information and communication technology in countries that are middle‐ income  or  resource  rich.  Fragile  low‐income  countries  receive  little  financing  from  any  source  (Figure  22).119  In  SSA,  the  public  sector  usually  oversees  infrastructure  development.  Since  infrastructure  is  a  welfare  good,  governments  often  price‐control  service  providers,  making  the  business  unprofitable  and  unattractive to the private sector. The quality of public sector infrastructure provision has been mixed, as  governments in SSA often  do not  coordinate these  basic services  as part of long  term urban planning.120  Instead,  infrastructure  building  is  primarily  project‐driven,  especially  where  foreign  investment  is  involved.   Overall,  it  is  estimated  that  Africa’s  infrastructure  providers  waste  US$7.5  billion  a  year  in  the  following  ways:  overstaffing  (usually  in  state‐owned  enterprises);  distribution  losses  due  to  poor  network  maintenance; revenue under‐collection due to social and political impediments to service disconnection;  and deferred maintenance leading to excess capital spending on reconstructing existing assets.121       51  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Figure 22. Sources of Financing for Capital Investment in Infrastructure in Africa     Source: African Development Bank Group 2011.    B.1. Conclusion   Infrastructure is a key component for encouraging housing investment and improving the quality of life  in  informal  settlements.  However,  in  many  parts  of  urban  SSA,  the  development  of  land  often  long  precedes the extension of infrastructure and public services to informal settlements. The pattern of urban  growth  is:  (1)  economic  expansion;  (2)  immigration  (usually  rural  to  urban);  (3)  an  increase  in  informal  housing  and  demand  for  services;  (4)  overload  of  the  established  infrastructure  grids;  and  (5)  the  continued expansion of informal areas beyond the grid footprint. Infrastructure extension to these areas  then proceeds incrementally through connecting households nearest the grid and slowly moving outward.  The retroactive extension of network infrastructure connections to these areas can be both disruptive to  residents  and  expensive  for  governments.  The  declining  access  to  services  speaks  to  the  importance  of  establishing proper rights of way and prioritizing infrastructure expansion during the current rapid urban  growth that Africa is experiencing. It also underscores the important link between reliable tenure security  and improved access to services, since most utilities are unlikely to expand services in areas with unclear  and insecure tenure systems.  Infrastructure  has  both  high  establishment  costs  and  high  network-effect  value.  However,  these  costs  should  be  considered  alongside  the  immediate  and  long‐term  alternative  costs  borne  by  residents  in  informal settlements. For example, informal settlements must rely on alternatives such as trucks or kiosks  for water, which are often more expensive than piped water tariffs. Similarly, a lack of adequate sewage  and drainage systems increases the risks of contamination and flooding. Given the expenses of alternative  sources of water and power, evidence suggests that infrastructure provision in low‐income communities  is a supply, rather than a demand issue. Cities should not seek to stop immigration or urban growth, but  rather  plan  to  accommodate  expansion  by  establishing  public  rights  of  way  for  future  roads  and  trunk  infrastructure  and  allow  informal  settlements  to  establish  connections  to  trunk  lines  through  targeted  subsidies.    52  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Extending  infrastructure  to  informal  settlements  requires  a  clear  understanding  of  local  resident  priorities. It is also important to engage civil society and stakeholder groups in order to better understand  local needs and to refine potential beneficiaries of subsidies and targeted investments. This would consist  of  a  sequence  of  (1)  land  and  household  enumeration,  (2)  household  registration  and  establishment  of  street addresses, mail and other services, (3) extension of grid networks so as to encourage community‐ level  pooling  and  rationalization  of  wiring,  pipes,  and  neighborhood  alley  paving,  and  (4)  periodic  public  investment in the retrofitting of limited municipal infrastructure. This approach, in line with parallel land  administration  and  urban  planning  interventions,  would  provide  a  foundation  for  larger  scale  infrastructure  upgrades  in  informal  settlements.  In  this  process,  it  is  critical  that  local  governments  are  sufficiently  capacitated  to  manage,  oversee  and  coordinate  the  provision  of  services  within  their  jurisdiction  and  in  close  coordination  with  national  utilities.  Local  governments  with  significant  capacity  constraints (financially, administratively, and in terms of supervision) or working within a contradictory or  constraining legal framework will not be able to sufficiently deliver on these key tasks.  Governments  can  play  a  role  in  developing  targeted  subsidies  and  supporting  private  sector  involvement  in  infrastructure  provision.  On  the  institutional  side,  governments  can  prioritize  infrastructure  investments  to  low‐income  and  service‐deficient  informal  settlements  (such  as  subsidies  for  hookup  costs)  using  explicit  targeting  criteria.  Similarly,  coordination  between  local  and  national  governments can improve the system of transfers or fiscal autonomy for the use of tax revenue in order  to  invest  in  service  delivery  based  on  these  criteria.  Governments  can  also  support  the  diversification  of  service  delivery  channels  by  reforming  the  scope  of  governance  and  activity  of  state‐owned  enterprises  in  order  to  promote  more  competition  and  private  sector  participation.  This  can  include  the  use  of  incentive‐based performance contracts and public‐private partnerships leveraging subsidies to stimulate  private capital investments. A system of external audits with published results can ensure transparency in  each of these areas.  C.  The Cost of Formal Construction Is High Relative to  Household Incomes   In  SSA,  the  cost  of  formal  construction  is  high  relative  to  household  incomes  due  to  factors  like  the  high  cost  of  formal  building  materials  and  inefficient  building  regulations  and  processes.  Buildings  that  are  delivered by the formal construction sector and meet all applicable planning and permitting standards are  much less common than those built informally. Instead, the informal building materials and construction  sector  dominates  home  construction.  Most  homes  are  self‐built  or  built  by  informal  contractors  using  inexpensive  traditional  materials,  do  not  meet  formal  building  standards,  and  are  constructed  incrementally over extended periods of time.   C.1. With the high cost of formal building materials, many homes are constructed from “informal”  materials.   The scarcity of quality construction materials contributes significantly to the high cost of housing. A key  obstacle  to  closing  the  gap  is  the  high  cost  of  standardized  construction  materials,  which  can  easily  add  up  to  80  percent  of  the  value  of  a  house  in  the  region.122  In  Kenya  for  example,  construction  materials  alone may comprise 40 percent of the cost of a formal house (AfDB 2015). This is owing to a dysfunctional  building  materials  industry  that  suffers  from  poor  productivity,  low  diversification,  and  limited  technological  capacity.123  Competition,  especially  on  the  domestic  front,  is  low  but  concentrated,  which  makes  the  barriers  to  entry  too  high  for  new  firms.  Many  countries  opt  to  import  materials  despite  the    53  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   existence of domestic resources, which distorts the local market by raising prices for substitute materials  that might otherwise be less expensive to produce locally.124   For example, while the cement industry is growing in response to these market pressures, costs still vary  widely  from  country  to  country.  Varying  infrastructure  and  domestic  production  capacities  may  be  a  factor; countries with less developed roads and less established domestic cement industries will naturally  face higher prices.125 Furthermore, cement companies’ dependence on fuel imports for power generation  renders them vulnerable to the rise and fall of international energy prices.126 In Nigeria, power generation  accounts  for  70  percent  of  production  costs;  the  price  of  a  50  kilogram  bag  of  cement  is  US$10,  double  the price of that in the United States.127     Figure 23. Average Price of 50 kg Bag of Cement in SSA   Sources: Cement prices from email surveys in 2010‐2013; email from AfriSam; CAHF research.    Durable  materials  like  cement  and  new  low  cost  technologies  have  not  reached  low-income  households.  However,  even  with  increasing  domestic  production  capacity,  it  is  not  likely  that  cement  or  other such durable materials will become the material of choice for most households in SSA. Instead, the  majority of SSA homes are currently self‐built with materials that may be “temporary” or “traditional” or  “semi‐permanent.” These materials vary in every country, but typically include mud, wood, plants, straw,  clay, and sheet metal. Such materials often do not live up to formal building standards, but are inexpensive  and abundant and thus form the core of most informal, affordable homes in SSA:    In Burundi, 70% of homes are built with adobe brick; 30% are covered in tiles and sheets; and 70%  are covered in straw and plant leaves.128     54  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa    Over half of the housing Gambia is built with semi‐permanent materials.129    In Kenya, 70% of Nairobi housing is 10 m2 shacks built with wood, mud, tin sheets, and wattle.130,131    Nearly 40% of Namibians use found materials to build their homes.132    70% of houses in Uganda are built with temporary building materials.133    In  Malawi,  66%  live  in  traditional  housing,  15%  live  in  semi‐permanent  housing,  and  18%  live  in  durable, permanent housing.134  While these materials are not preferred by many governments, experience shows that they can be durable  in addition to being inexpensive and locally sourced. For example, the ubiquitous termite hills on Zambia’s  Copperbelt  are  now  being  quarried  for  their  fine  clay  to  be  burnt  into  bricks  in  an  informal‐sector  industry.135  Recognizing  the  importance  of  these  materials  to  the  affordable  housing  sector,  Cameroon  established  a  Local  Materials  Promotion  Authority  (MIPROMALO)  to  promote  the  use  of  locally  manufactured materials that reduce the cost of housing.   C.2. There is a shortage of formally qualified construction firms.  The construction industry in many SSA countries lacks a mid-level supply market. There are a few major  companies  that  are  capable  of  fulfilling  large‐scale,  high‐value  contracts  and  thousands  of  small  firms  or  single artisans, for smaller low cost jobs. However, there are few or no firms in the middle. Smaller firms  do not typically receive government contracts and receive little technical training from the government.136  Further, much formal construction is done by foreign firms: in 2013, 37 percent of projects were built by  US/European  contractors,  12  percent  by  Chinese  companies,  and  the  remaining  half  by  various  contractors from countries like Japan, the Republic of Korea, Brazil, Australia, and South Africa.  The formal and informal construction sectors often draw on the same labor pool. Often, it is difficult to  separate  informal  contractors  from  other  firms  involved  in  housing  construction.  Formal  private  contractors  are  quite  likely  to  draw  from  the  same  labor  and  skills  pool  as  the  informal  sector.  For  large  jobs, it is not uncommon for firms to go to particular places in the cities where construction labor gathers  at  the  beginning  of  the  day,  often  presenting  their  tools  as  an  indication  of  their  skills  as  carpenters,  plasterers,  and  tilers.  Such  collaboration  indicates  that  the  formal‐informal  locus  is  a  continuum;  firms,  artisans  and  laborers  move  in  and  out  of  formality  depending  on  the  job  being  done.  There  is  also  significant  crossover  between  formal  and  informal  actors  in  government  projects  for  housing  and  infrastructure,137 and in a number of cases, such collaboration has been beneficial. For example, Ethiopia’s  IHDP  housing  has  provided  opportunities  in  training  and  contracts  for  informal  workers  to  prefabricate  lintels,  sills,  floor  joists,  and  floor  slabs,  while  large  contractors  assemble  the  components  and  cast  the  concrete  frames  on  site.  In  Cameroon,  the  government’s  engagement  of  informal  sector  small  scale  contractors in the government social housing program, while commendable, has met with mixed results.  Many  of  the  contractors  have  suffered  from  inadequate  technical  and  financial  support  and  irregular  payments for work completed. As a result, construction works on some of the project sites have stalled.      55  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   5.  Housing Demand and Access to Finance  Housing is typically the most expensive single asset that an individual or household will ever purchase. As  the  previous  section  detailed,  the  cost  of  housing  in  SSA  is  influenced  by  several  supply  factors  that  influence  the  price  to  consumers.  On  the  demand  side,  there  are  few  tools  to  assist  households  in  purchasing finished housing units. Along with the fact that most people have very low and irregular incomes,  this lack of consumer finance limits how much people can borrow or spend to purchase housing. It also may  encourage demand for other housing tenure arrangements, such as rentals, as an alternative to ownership.  In  contrast  to  other  developed  countries  where  housing  finance  is  obtained  through  capital  markets,  the  great majority of the investment for housing in SSA comes from domestic savings.138   Even  so,  commercial  banks  are  limited  by  a  comparatively  small  portfolio  of  deposits  from  domestic  sources, mostly those from high‐income or public sector workers. Due to this, commercial banks lack the  ability  to  access  long  term  sources  of  finance  supplied  by  capital  markets  that  can  be  used  to  develop  mortgages.  As  a  result,  mortgages  are  uncommon  and  are  relatively  expensive  by  global  standards.  The  low‐income  majority of the region, where possible, rely on microfinance, savings groups, family loans or  personal savings for housing consumption. The small size of these loans means that most people invest in  housing incrementally over time.   A.  Most of the SSA Population Cannot Access Formal Housing Finance   Overall  financial  access  in  SSA  is  low,  and  most  financial  activity  occurs  outside  of  formal  institutions.  Apart  from  savings,  supplementary  sources  of  commercial  finance  are  needed  to  purchase  a  complete  home. However, access to financial services in SSA is extremely low. According to the World Bank’s Global  Findex  Database  (Table  7),  SSA’s  financial  access  is  low  compared  to  those  of  the  rest  of  the  world,  with  the exception of the Middle E1ast and North Africa region.139 Only 24 percent of the adult population 15  years or older in SSA holds an account at a formal financial institution; this table is halved for those adults  in the bottom 40 percent of income levels. The country by country variation goes from less than 5 percent  in the Central African Republic to 80 percent in Mauritius. Moreover, only 6 percent of adults received a  loan from a financial institution in 2014.     Table 7. Regional Comparisons between Financial Access Indicators   Account at a  Account at  Saved at a formal   Obtained loan  Obtained loan  Account at a  formal  financial   Saved with a  formal  financial   financial   from formal   from family or  formal  financial   institution and  savings club in  institution,  institution in the   financial   friends in the   institution bottom 40%  the  past year Female past year institution past year income EAP 55% 52% 39% 28% 4% 9% 27% ECA 45% 40% 36% 7% 1% 8% 28% LAC 39% 35% 25% 10% 4% 8% 14% MENA 18% 13% 9% 5% 4% 5% 31% SA 33% 25% 26% 11% 3% 9% 20% SSA 24% 21% 13% 14% 19% 5% 40% Note: Developing countries in each region only. All  financial  information expressed as percentage  of population over age  15. Source: World Bank 2012.      56  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Overall, borrowing and saving with formal institutions such as commercial banks is rare in SSA. Instead,  alternative forms of borrowing and saving are popular, including remittances, informal loans from friends  or  family,  and  the  use  of  community  savings  clubs.  In  2012,  40  percent  of  adults  received  a  loan  from  family  or  friends,  and  19  percent  saved  using  a  community‐based  savings  club  (nearly  half  of  those  who  reported any savings saved with these clubs). Nine percent of the total population and 39 percent of those  with formal accounts used them to send or receive remittances from family. This is particularly common  in Botswana, Lesotho, and Swaziland.140   Figure 24 shows, SSA has the highest percentage of adults borrowing from friends or family compared to  other parts of the world. There are also significantly higher percentages of informal lending, and relatively  lower percentages of lending from formal institutions (bank, credit union, MFI).141     Figure 24. Sources of New Formal and Informal Loans in SSA   45 Adults borrowing from source in the past  40 35 30 25 year (%) 20 15 10 5 0 High income Latin America South Asia East Asia & Europe & Middle East Sub‐Saharan & Caribbean Pacific Central Asia Africa Region Informal Lender Financial Institution Retail Store (Store Credit) Friends or Family Source: World Bank 2012; Demirguc‐Kunt and Klapper 2012. Note: For more detailed tables from the Global Findex database, please refer to Appendix 2. Global Findex  Financial Inclusion Tables.     Consumers  have  three  main  sources  of  finance  for  housing.  These  include  microfinance,  housing  microfinance  and  mortgages.  The  following  section  reviews  each  of  these  finance  sources  and  their  implications for expanding access to housing. It clarifies some of the key differences, showing how housing  microfinance—the  newest  product—draws  from  elements  of  both  traditional  microfinance  and  commercial  mortgage  products.142  Each  of  these  types  of  finance  have  strengths  and  weaknesses  for  potential  use  in  housing  investment.  For  example,  microfinance  is  typically  used  for  small  enterprise  development  as  loan  amounts  and  terms  do  not  permit  substantive  investment  in  incremental  housing  construction. Mortgages on the other hand are aimed at purchasing a complete house, which across the  region is uncommon because of income and collateral requirements (Table 8).       57  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Table 8. Comparison of Available Finance Options   Product features  Microfinance  Housing microfinance  Mortgage finance  Loan (average) a  US$500  US$2,500  US$10,000  Tenor  0.25‐1.0 year  2‐5 years  5‐30 years  Purpose  Improve income  Improve housing  Buy formal  Credit decision  Personal  Personal + use  Resale value  Collateral?  None  Partial  Yes; homed  Source: World Bank data.  Note: a. Representative examples; not an aggregated statistic.    A.1. SSA’s mortgage sector is underdeveloped.   Apart from financial access, formal housing finance activity is also very limited. This is due in part to few  savings  accounts  in  commercial  banks,  which  in  turn  cannot  be  used  to  develop  mortgage  products.  Consequently,  few  households  in  SSA  possess  an  outstanding  loan  for  home  purchase  or  home  construction:  2.0  percent  of  adults  have  one  for  home  purchase  (3.7%  in  urban  areas),  and  4.4  percent  have  one  for  home  construction  (6.0%  in  urban  areas).143  That  home  construction  loans  are  twice  as  popular as home purchase loans is consistent with the prevalence of self‐construction in the region. Figure  25  represents  outstanding  loans  for  home  construction  and  home  purchase  in  SSA.  Chad,  Sudan,  and  Mauritania  in  particular  have  comparatively  high  percentages  of  outstanding  loans  for  both  home  construction  and  home  purchase.  However,  in  absolute  terms,  the  use  of  formal  loans  for  housing  consumption  is  very  low.  The  evidence  for  SSA’s  lack  of  formal  housing  finance  is  clear:  85  percent  of  Africa’s urban population lacks access to formal housing loans144 and only three percent of the population  is  eligible  for  a  conventional  mortgage.145  Mortgages  account  for  less  than  10  percent  of  the  region’s  GDP,146 and account for an even lower share when exceptional countries like South Africa, Namibia, and  Cape Verde are excluded (Figure 25‐26). While mortgage markets are growing, they still constitute a small  part of these countries’ economies. Nigeria’s mortgage market grew up from $342 million in 2006 to $1.42  billion in 2011, but only accounts for 0.5 percent of GDP.147         58  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Figure 25. Outstanding Loan for Home Construction and Home Purchase (% age 15+) in 2011       Source: World Bank 2012.      59  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Figure 26. Mortgage Loans as a Percent of GDP vs. GDP Per Capita for Selected SSA Countries   2010-2012 30 South Africa 25 Cape Verde Mortgage Loans as % of GDP 20 Namibia 15 10 5 Kenya Zimbabwe Seychelles Rwanda Burundi Uganda Nigeria 0Tanzania Senegal 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 GDP per capita in current USD Source: HOFINET 2013.    Most banking sectors in SSA countries are highly concentrated. In Kenya, 71 percent of mortgage lending  is  performed  by  the  five  largest  banks,  with  the  first  two  holding  50  percent  of  market  share.148  In  Mali,  four banks compose 70 percent of the financial sector, and in Rwanda, three banks account for 60 percent  of  all  assets,  loans,  and  deposits.  Average  lending  rates  in  SSA  range  from  less  than  10  percent  to  60  percent. These statistics demonstrate that the formal banking sector serves a relatively small, high‐income  population, and in many countries lacks a significant degree of competition.  Mortgage  finance  is  a  tool  that  emerges  from  the  intersection  of  two  complementary  housing  value  chains.  On  the  supply  side,  there  is  the  delivery  of  a  formal  home  (including  land  title,  trunk  and  site  infrastructure,  construction  codes  and  inspection);  which  yields  on  the  demand  side  an  enforceable  collateral‐based  loan  security  (including  eligibility,  underwriting,  closing  and  recordation,  funding  and  liquidity,  servicing,  and  enforcement).  For  mortgage  finance  to  operate  in  volume,  both  supply‐side  and  demand‐side  value  chains  must  be  fully  functional,  and  in  Sub‐Saharan  Africa  these  are  unlikely  to  be  in  place  in  the  intermediate  future.  In  the  meantime,  other  partial  solutions  (e.g.  formalizing  the  informal  housing delivery channels) deserve policy attention.      60  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Figure 27. Lending Interest Rates in Sub-Saharan Africa, 2013 (%)  70 60 Lending interest rate (%) 50 40 30 20 10 0 South Africa Botswana Seychelles Angola Cabo Verde Liberia Gambia, The Swaziland Lesotho São Tomé and Príncipe Madagascar Malawi Djibouti Burundi Nigeria Kenya Namibia Congo, Dem. Rep. Comoros Mozambique Sierra Leone Mauritius Zambia Tanzania Mauritania Uganda Source: Calculations from IMF Financial Access Survey data.   Note: Exceptions are Djibouti (2011), Mauritania (2012), and The Gambia (2012).     Mortgage lending is constrained by the availability of funds that can be used for mortgage products. At  a  basic  level,  growth  in  mortgage  lending  is  constrained  by  a  lack  of  the  long  term  funds  banks  need  to  overcome  a  maturity  mismatch  between  deposits  and  mortgages.  The  Central  Bank  of  Kenya  surveyed  mortgage  lenders  and  found  that  the  lack  of  access  to  long  term  funds  was  their  primary  obstacle  to  further  growth,  followed  by  high  interest  rates.149  As  is  the  case  in  many  financial  institutions,  over  75  percent of the deposits in banks in Cameroon are short‐term, which renders them impractical for housing  lending.  Similarly,  nearly  70  percent  of  the  liabilities  in  Uganda  are  short  term  and  mature  in  30  days  or  less.150  Capital  markets  are  an  important  source  of  long  term  finance  necessary  for  mortgages.  In  order  to  overcome this obstacle, lenders in many developed countries obtain long‐term funding from investors in  capital  markets,  or  a  secondary  market.  Secondary  markets  are  often  crucial  for  improving  mortgage  affordability  because  improving  liquidity  reduces  risks,  and  consequently,  risk  premiums,  for  lenders.  Moreover,  it  can  facilitate  competition  in  the  primary  market  by  giving  thinly  capitalized  lenders  the  resources to participate in mortgage lending. In many industrialized countries, a robust secondary market  has  been  crucial  for  the  growth  of  mortgage  lending.  However,  their  success  in  emerging  economies  depends on proper regulatory frameworks and a liberalized financial sector.151       61  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Box 11. Housing Finance and Informality  Tenure and income have direct impacts on housing finance, and by extension the delivery of housing depending  on the level of informality.  Tenure covers several options, such as a legal title or document (e.g. haq), or a contract (such as a lease), by rental  (through contract or through verbal agreement) or by customary right. Property and land ownership may also be  misaligned;  a  household  may  own  (or  have  built)  the  structure,  while  the  land  it  is  on  is  possessed  customarily,  communally  or  by  someone  else.  Formal  housing  has  appropriate  legal  documents  and  permits  that  allow  for  collateralization.  Income:  Formal  income  is  typically  steady,  reliable  and  visible  to  banks  and  tax  authorities.  Informal  income  is  cash‐based and prone to interruption due to seasonal or part‐time work patterns.  As  there  is  a  continuum  of  housing  conditions,  there  is  also  a  continuum  of  housing  finance,  which  is  related  to  tenure  status.  For  example,  “formal  income”  and  “formal  finance”  represent  only  one  arrangement  of  several  alternatives.  Non‐banking  financial  institutions  (NBFIs)  and  microfinance  institutions  (MFIs)  are  other  options  typically  available  to  those  with  less  tenure  security  or  income  stability..  The  table  below  summarizes  these  arrangements as well as the typical finance options available for each scenario.     Formal tenure Informal tenure Developers Contractors Formal  (FF)  (FI)  Cash Mortgages  income  Employer NBFCs  Contractors Self‐improvers Cash (IF)  NBFCs  (II)  Informal  Housing MFIs  Housing MFIs  income  Tontines  Housing supplier  Finance instrument  FF: Formal income, formal tenure; FI: Formal income, informal tenure;   IF: Informal income, formal tenure; II: Informal income, informal tenure  Source: World Bank data.    Mortgage  liquidity  facilities,  in  particular,  can  help  emerging  economies  begin  establishing  their  secondary  mortgage  markets.152  Nigeria  launched  such  a  facility  in  January  2014,  called  the  Nigeria  Mortgage Refinance Company (NMRC). The NMRC regards itself as a “private sector driven company with  the public purpose of developing the primary and secondary mortgage markets by raising long‐term funds  from  the  domestic  capital  market  as  well  as  foreign  markets  and  thereby  providing  accessible  and  affordable housing in Nigeria.”153 The World Bank approved the US$300 million concessional loan with a  40‐year  term,  of  which  US$250  million  will  go  towards  the  NMRC,  US$25  million  will  go  towards  establishing a Mortgage Guarantee Facility for low‐income borrowers, and US$25 million will go towards  housing  microfinance  product  development.  The  set‐up  of  the  NMRC  has  been  one  of  Nigeria’s  first  successful partnerships between the private financial sector and the public sector.154   Mortgage penetration across SSA is weak, especially for low-income groups. Those with stable incomes  and  titled  property  who  could  afford  a  mortgage  face  supply  constraints  because  of  the  liquidity  and    62  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   unavailable  long  term  secondary  finance  that  lenders  face.  On  the  other  hand,  commercial  lending  for  low‐income,  informally  employed  populations  is  virtually  nonexistent  because  of  low  incomes,  lack  of  collateral and high default or payment delinquency risks. Lending to low‐income groups bears higher risks  for the following reasons:    Historically low levels of participation in formal banking    Prospective borrowers’ aversion to holding debt   Low household incomes, coupled with mostly unstable and informal employment    Lack of proper collateral    Formal lenders’ lack of experience with due diligence and risk mitigation for informal borrowers    High transaction costs for both lender and borrower    Difficulties with enforcement of loan contracts    Lack of clear land and property rights frameworks   The  most  affordable  mortgages  are  still  too  expensive  for  most  low-income  groups.  Such  a  mortgage  might  require  a  22  percent  interest  rate  and  a  10‐year  term,  which  is  cost‐prohibitive  for  much  of  the  population.155  The  down  payment  is  also  high;  usually  around  20  percent.  In  Uganda,  for  example,  the  lease  expensive  housing  finance  product  in  2010  required  a  minimum  monthly  salary  of  US$400,  which  disqualified 99 percent of Ugandan households.156   Savings schemes improve the ability of low-income households to access mortgages, though their scope  is limited. For example, the Senegal Housing Bank has a housing savings product that encourages savings  by  offering  borrowers  a  reduced  interest  rate  on  their  loan  when  they  save  10  percent  of  the  total  purchase  price.157  In  Niger,  EcoBank  and  the  national  union  of  teachers  (SNEN)  partnered  to  finance  an  affordable housing development program for teachers, who are typically in the lowest income bracket of  salaried  workers.  SNEN  members  open  an  account  with  EcoBank,  and  are  eligible  for  a  loan  after  saving  15‐33 percent of the value of the house. Once they reach 10 percent, they receive access to land, which  is used as a guarantee. The house is then built by a developer.158 These programs, however, are best suited  to  middle‐  and  lower  middle‐income  groups  with  access  to  financial  services  and  have  a  steady  income  for savings deposits.  Pension funds represent a significant pool of money that could be used to develop the formal housing  sector. For example, these funds (up to 20 percent of GDP in Kenya), show promise as a source of funds  for  housing  development  as  well  as  a  savings  vehicle  and  an  avenue  by  which  members  could  receive  assistance  in  the  purchase  or  construction  of  a  home  (via  direct  loans,  guarantees,  or  asset‐backed  securities). However, pension funds are currently limited in their use for housing finance because of a lack  of  experience  among  fund  managers  in  low‐income  housing  markets,  underdeveloped  capital  markets,  the  limited  scale  of  some  pension  funds,  liabilities  for  tying  up  funds  in  illiquid  investments,  lack  of  institutional capacity, and low coverage (2‐15 percent of labor force).159 In Nigeria, the Nigerian National  Housing Fund160 was set up to encourage public sector workers to save towards mortgages. Formal sector  workers or bank account holders would make a monthly contribution of, e.g., 2.5 percent of their monthly  income  (often  matched  by  employers),  for  a  minimum  period  of  time.  The  balance  would  earn  interest  and serve as the basis of eligibility for a housing loan, or be refunded at a later date as a pension.161   The  expansion  of  mortgage  markets  is  important  for  the  growth  of  formal  private  residential  developments  and,  on  a  broader  scale,  for  the  health  of  national  economies.  If  mortgages  were  accessible  to  even  three  percent  of  the  population,  they  would  contribute  an  additional  US$300  million  to  African  economies.162  However,  when  considering  mortgage  expansion,  policymakers  must  first    63  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   understand the singular features and constraints of the SSA housing landscape. One important feature of  many urban areas of SSA—particularly in West Africa—is that there is no housing resale market. Over 80  percent of Nigerians live in family‐owned and held property, and very little of the housing stock changes  hands. Homes are not seen as resale assets, but as use assets; perhaps in part because of the constraints  and  uncertainties  of  transferring  land  through  customary  systems  or  without  formal  title  and  registration.163,164  This  complicates  the  internationally  accepted  notion  that  housing  is  an  investment  good,  and  may  mean  that  there  is  little  natural  consumer  demand  for  mortgages  in  these  countries.  Expanding  mortgage  markets  will  therefore  require  extensive  consumer  education  along  with  complementary improvements to land registries and property laws.   Currently,  expanding  access  to  mortgages  will  only  help  close  the  housing  gap  for  upper  and  middle- income  populations.  Mortgages  are  not  the  most  suitable  housing  finance  tool  for  low‐income,  informally‐employed,  informally‐housed  populations.  These  populations  require  housing  finance  products  that  are  calibrated  to  the  fact  that  obtaining  a  home  means  building  components  of  it  incrementally  as  the  resources  are  available.  Housing  microfinance,  which  is  currently  emerging  and  developing  as  sector,  likely  constitutes  the  most  viable  solution  for  these  populations  and  holds  the  potential to provide affordability at a much larger scale.   Across  SSA,  most  people  do  not  have  access  to  commercial  mortgages.  The  price  of  mortgage  finance  has  long  kept  affordable  housing  out  of  reach  for  low‐income  households  in  the  region,  due  to  the  formality  requirements  for  the  housing  structure  and  land,  and  the  viability  of  its  collateral  security  interest.  Microfinance,  by  contrast,  does  not  face  the  same  rigid  barriers,  but,  classical  microfinance— consumer lending of very small amounts with loan tenors typically less than one‐half a year—has not yet  expanded into the domain of ‘housing microfinance.’ Reasons for this are set forth in the next section.  A.2. Microfinance for housing would improve access to quality housing for some low‐income groups  Microfinance  institutions  comprise  several  categories  of  formal  financial  services  in  Africa.  These  institutions  include:  microfinance  banks,  rural  and  community  banks,  cooperative  networks,  NGO  microfinance  institutions  (MFIs), and non‐banking financial institutions.165 Cooperative networks include  community‐based savings groups such as Rotating Savings and Credit Associations (ROSCAs), Savings and  Credit  Cooperative  Organizations,  (SACCOs),  Village  Savings  and  Loans  Associations  (VSLAAs),  Accumulating  Savings  and  Credit  Associations,  (ASCAs),  Financial  Service  Associations  (FSAs),  mutualist  institutions, and credit unions. Each of these institutions are local and member‐owned, and leverage the  power of collective savings and accountability.   Microfinance  has  become  increasingly  popular  throughout  SSA.  Since  2002,  22  African  countries  have  passed  microfinance‐enabling  legislation.166  Microfinance  attracts  a  wide  range  of  actors:  commercial  banks,  microfinance  institutions,  savings  cooperatives,  NGOs,  family  and  friends,  and  informal  moneylenders.167 In 2013, SSA’s microfinance sector reported a total of 4.5 million active borrowers and  gross loan portfolio of US$7 billion,168 which is fairly  moderate compared to the  reported  totals of other  developing regions (Table 9).169 This represents an average amount loaned per borrower of US$1,555. The  differences in average loan amount by region may be partially attributable to whether MFIs lend more to  entities or to individual borrowers, and if MFIs tend to lend multiple loans to each client.   Unlike  commercial  banks,  in  many  countries,  MFI  deposit  and  lending  rates  are  not  regulated.170  This  supports  wide  variation  in  interest  rates  and  lending  terms  across  the  region.  In  the  absence  of  interest  rate  ceilings,  interest  rates  vary  greatly  from  one  MFI  to  another,  even  within  the  same  country.  In  Cameroon,  interest  rates  on  savings  vary  from  3.25  percent  to  as  much  as  15  percent  annually,  while    64  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   interest  rates  on  loans  range  from  3  to  10  percent  monthly  for  overdrafts.  The  latter  excludes  other  related  charges such as subscription  charges, file fees, and insurance.  Interest  charged on credits is over  30  percent,  with  the  exception  of  the  Community  Growth  Mutual  Funds,  a  MC2  micro‐bank  network  where  the  maximum  interest  rate  on  loans  is  15  percent.  This  variation  in  interest  rates  is  likely  due  to  differences  in  operating  costs  and  access  to  secondary  finance  from  which  loans  are  originated  (Dorftleiner et al. 2014; Cotler and Almazan 2013).    Table 9. Active Borrowers and Gross Loan Portfolio for Microfinance Institutions by Region   Active  Gross Loan Portfolio  Average amount loaned  Region  Borrowers  (US$) per borrower (US$) Sub‐Saharan Africa 4.5 million 7 billion 1,555 East Asia and the   12.7 million 9.9 billion 780 Pacific Eastern Europe  and  2.7 million 12 billion 4,444 Central  Asia Latin America and  16.2 million 34.1 billion 2,105 the  Caribbean Middle  East and  1.6 million 1.1 billion 688 North Africa South Asia 47.3 million 8.5 billion 180 Source: MIX Market 2013.    SSA  countries  have  a  wide  variation  in  competition  in  the  microfinance  sector.  Figure  28  shows  that  South  Africa,  Kenya,  and  Ethiopia  have  the  most  microfinance  activity  among  SSA  countries  in  terms  of  gross  loan  portfolio,  though  the  structure  of  each  market  varies.  On  the  one  hand,  South  Africa’s  microfinance market is highly concentrated, with three microfinance institutions accounting for a total of  US$3.42 billion in loans. A single retail bank (Capitec Bank), accounts for US$3.4 billion of that total; about  99 percent. Ethiopia, on the other hand, has 20 microfinance institutions that account for US$557 million,  of which the biggest institution, Amhara Credit and Savings Institution (ACSI), accounts for US$270 million.  By contrast, Kenya, has more than four times the number of MFIs as South Africa, though a loan portfolio  that  is  only  about  half  the  size.  Burundi  however  has  among  the  greatest  number  MFIs,  but  among  the  smallest total portfolio sizes.      65  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Figure 28. Number of MFIs and Gross Loan Portfolio of Microfinance Markets in SSA    3,500.00 30 Gross Loan Portfolio ($USD millions)  Number of Microfinance Institutions  3,000.00 25  2,500.00 20  2,000.00 15  1,500.00 10  1,000.00  500.00 5  ‐ 0 Malawi Senegal Benin Burkina Faso Zimbabwe Kenya Nigeria Uganda Ghana Namibia South Sudan Cameroon Mali Rwanda Tanzania Burundi Sierra Leone Togo Cote D'Ivoire Mozambique Zambia Ethiopia Liberia Madagascar Niger Guinea South Africa Congo, DR Congo, R Gambia Chad Gross Loan Portfolio Number of Microfinance Institutions Source: Generated using data from MIX Market.    While microfinance participation carries advantages, its benefits should not be oversold. Microfinance  provides  a  source  of  credit  to  populations  without  previous  formal  banking  experience.  As  such,  it  can  provide  a  basic  familiarity  with  financial  services  and  help  borrowers  develop  a  credit  history.  However,  recent  evidence  suggests  that  while  microcredit  is  used  for  investment  in  productive  enterprises,  assuaging  shocks  to  household  income  and  increasing  expenditures  on  food  and  durable  goods,  there  is  limited  evidence  for  long  term  household  income  gains  (Attanasio  et  al.  2015;  Banerjee  et  al.  2015).  Furthermore, lenders have been criticized for excessively high interest rates and unfair or overly punitive  collection practices (Rahman 1999; Dixon et al. 2007). While microfinance has significant positive effects  on  consumption  for  certain  segments,  it  should  be  considered  as  a  tool  in  expanding  access  to  financial  services for the poor, rather than as a means to boost incomes among informal households.  Community-based  savings  groups  are  especially  popular  in  SSA.  As  Figure  29  shows,  most  of  the  economies with the highest use of community‐based savings are  located in  SSA; even South Africa, with  among the highest per‐capita GDP has a participation rate that is twice the world average. In Cameroon,  tontines  operate  as  non‐bank  informal  savings  co‐operatives  which  then  on‐lend  to  their  members  in  rotation  (similarly  to  ROSCAs),  and  are  a  vital  part  of  the  informal  financial  sector.  About  50  percent  of  Cameroonians  participate  in  tontines,  including  individuals  from  all  income  brackets  and,  above  all,  women  and  youth.  Various  forms  of  tontines  exist  to  suit  different  market  niches  including  financial  tontines,  tontines  of  goods  and  services,  credit‐savings,  emergency‐savings,  school‐banks,  and  housing  investment.171,172  In  Nigeria,  informal  housing  finance  is  largely  family‐based,  with  minimal  government  participation  in  the  process.  In  Nigeria  ROSCA‐type  arrangements  include  44  percent  of  adults  (and  69  percent of those who save) report using these kinds of savings clubs.173      66  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Figure 29. Savings Methods among Savers in Economies with the Highest Use of Community-Based  Saving  Source: Demirguc‐Kunt and Klapper 2012.    Housing microfinance is a small but growing source of credit for the urban poor. While the microfinance  sector is relatively well‐established, the housing microfinance (HMF) sector in SSA, and around the world,  is  still  nascent  though  growing.  Housing  microfinance  is  well‐suited  to  the  incremental  self‐construction  model which accounts for the bulk of new additions to the housing stock. Housing microfinance inhabits  the  gap  between  mortgage  finance  and  microfinance.174  The  Center  for  Affordable  Housing  Finance  in  Africa  estimates  that  15‐40  percent  of  general  microfinance  loans  are  channeled  towards  housing  needs.175  Given  a  gross  loan  portfolio  of  US$7  billion  for  the  region,176  that  would  amount  to  around  US$1.05 to US$2.8 billion.   Dedicated  housing  microfinance  initiatives  are  emerging  across  the  region.  Examples  of  dedicated  housing  microfinance  funds  include  the  Kuyasa  Trust  in  South  Africa,177  where  about  two‐thirds  of  the  population cannot access formal bank credit, and savings and loans schemes operated by NGOs affiliated  to  Shack/Slum  Dwellers’  International.  Others  include  the  Swalisano  Urban  Poor  Fund  in  Zambia178  and  the Mchenga Fund in Malawi.179 Kenya, with one of the more developed microfinance markets in SSA, is  beginning  to  see  the  emergence  of  a  nascent  HMF  sector.  Jamii  Bora  Bank  and  Makao  Mashinani  are  examples  of  MFIs  that  offer  housing  microfinance  products.  Makao  Mashinani,  in  particular,  offers  incremental  financing  linked  with  technical  assistance  for  self‐construction,  and  also  finances  land  acquisition  and  infrastructure  development;  options  that  were  pioneered  in  Latin  American  HMF  institutions (Ferguson 1999).180   Microfinance and savings groups have the potential to reach a middle segment of the housing finance  market. Figure 30 shows which services are available to different income levels in Uganda. Less than one  percent  of  households  in  the  country  have  access  to  mortgage  loans  from  commercial  banks,  about  20  percent of the population is able to access housing microfinance loans, 17.5 percent access smaller loans  from  either  MFIs  or  SACCOs,  and  over  60  percent  of  the  population  do  not  have  access  to  any  financial  service.181  These  numbers  are  roughly  similar  for  a  number  of  other  countries  in  the  region,  and  the    67  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   hierarchy of mortgage finance, housing microfinance, and microfinance/informal finance tends to hold.182  In  Tanzania,  the  bottom  54  percent  are  totally  excluded  from  organized  housing  finance  sources,  the  middle  35  percent  have  access  to  informal  finance,  the  upper  middle  8  percent  can  access  microloans  from MFIs, SACCOs, and banks, and only the top 3 percent can access mortgages.183     Figure 30. Financial Access Pyramid for Uganda     Source: Kalema and Kayiira 2008.    Estimates  suggest  that  there  is  a  modest  potential  for  HMF  expansion.  Kihato  (2009)  estimated  urban  HMF demand in African countries by calculating the number of potential borrowers184 and the estimated  total  value  of  the  market  (number  of  borrowers  multiplied  by  differentiated  average  loan  sizes185).  They  estimate that the potential demand for HMF in urban areas is about US$2‐5 billion divided between 7 and  17  million  borrowers,  which  constitutes  only  about  3  percent  of  the  population.  Also  the  data  show,  unsurprisingly,  that  most  of  the  potential  borrowers  will  be  in  higher‐income  and  predominantly  urban  SSA countries. Nonetheless, HMF represents a less expensive alternative to traditional mortgage finance  and it can more easily accommodate incremental housing investment.  Although  dedicated  housing  microfinance  product  offerings  are  increasing  in  number,  their  scale  has  been limited. In some countries, financial regulations constrain lending activities. For example, in Burundi,  MFIs  aren’t  authorized  to  grant  mortgage  loans  and  do  not  offer  any  home  improvement  products,  but,  allow  business  loans  for  housing  purposes.186  Even  with  a  well‐developed  microfinance  sector,  as  in  Ghana,  it  is  challenging  to  roll  out  effective  HMF  products.  Ghana’s  Pro  Credit  launched  one  product  in  2006, but had to switch to funding SMEs (small and medium enterprises) soon afterwards because of low  repayment rates and a lack of funds.187     68  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Women’s savings groups have also become a means of supporting HMF. Funding streams developed by  Shack/Slum  Dwellers  International  (SDI)  and  used  by  their  affiliates  in  many  SSA  countries  (including  Malawi, South Africa, Zambia, Namibia, Ghana, and Sierra Leone) not only allow women’s groups to save  for their own housing but can also enable them to form together and build it themselves. Women’s groups  can invest in a communal account that a national organization oversees and uses to leverage loans from  international agencies. In this way, SDI’s Ghana affiliate (FED‐UP) put together a complex set of loans and  grants  to  fund  flats  in  Ashaiman188  and  the  Malawi  affiliate  (Centre  for  Community  Organisation  and  Development—CCODE) raised funds to build in Angela Goveya.189     Box 12. The Growth of Housing Microfinance: The Case of LaFarge  In  June  2012,  a  global  cement  company,  LaFarge,  launched  a  housing  microfinance  program  with  the  goal  of  improving access to affordable housing for two million people by 2020, in partnership with development finance  institutions and local microfinance banks. At the end of 2013, projects were established in 15 countries, including  Indonesia, Serbia, the Philippines, Nigeria, and Zambia. In Nigeria, LaFarge will use 5 million euros from the French  Development  Agency  (AFD)  and  partner  with  the  largest  microfinance  bank  in  Nigeria,  Lift  Above  Poverty  Organization  (LAPO).  LAPO  will  offer  housing  microfinance  to  families  for  home  construction,  while  LaFarge  will  offer technical assistance through architect visits or construction plan development. Additionally, in 2013, LaFarge  organized  the  First  International  Workshop  on  Housing  Microfinance,  which  drew  organizations  such  as  Habitat  for  Humanity,  Global  Communities,  African  Development  Bank,  and  the  International  Finance  Committee.  Thus  far,  La  Farge’s  efforts  have  affected  120,000  people,  and  demonstrate  the  potential  for  private  sector  actors  to  help expand the scale of housing microfinance.   Sources: LaFarge2014; AFD 2013.     A.3. Conclusion   Formal  financial  institutions  have  limited  coverage  in  SSA.  Microfinance  institutions  have  been  more  successful  at  extending  access  to  credit  to  lower‐income  groups,  though  experience  across  the  region  varies. The main difficulties to expanding mortgage lending are the high cost of capital required to package  mortgage  products  and  the  limited  demand  for  mortgages  outside  of  high‐income  groups.  Informal  workers with low and irregular incomes do not have formal savings accounts and are difficult to assess for  creditworthiness.  Instead,  the  majority  of  housing  is  financed  through  personal  savings,  remittance  transfers, informal lending from friends and relatives and from community‐based savings clubs.   The  microfinance  sector  has  improved  access  to  finance  for  lower-income  groups.  Forty  years  of  experience  with  microfinance  globally  has  established  a  ‘basic  model’  of  small‐scale  loans  aimed  at  income‐generating  activities.  This  generally  positive  experience  with  pro‐poor  lending  stands  in  sharp  contrast  to formal‐sector  down‐pyramid efforts, which have seldom been  deeply impactful.190 However,  without  guidance  and  capacity  development,  housing  microfinance  will  not  emerge  from  mainstream  microfinance. This is because it encounters scaling barriers; for example, loan amounts must be 5‐10 times  larger and loan tenor must be likewise 5‐10 times longer. This changes the risk profile and requires, among  other  things,  a  different  risk  management  strategy,  revenue‐model  equilibrium,  and  organizational  structure.  While interest in HMF is growing and there is some potential to extend formal credit to those without  access to mortgages, a more comprehensive assessment of the model is necessary. Successful ‘positive‐   69  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   deviance’ business models for housing microfinance are scarce, small‐scale, and not well‐documented or  connected with each other. A proper assessment of successful case studies is needed to better understand  how  these  organizations  emerged,  how  they  assess  markets,  develop  products  and  are  able  to  scale  up  operations.  Such  work  could  be  blended  with  global  theory  on  housing  microfinance191  to  yield  a  global  State of Housing Microfinance, testing whether current housing microfinance theory is in fact supported  by emerging practice. If it is, then a further research agenda would be to create a franchise or “kit” model  for adoption by interested MFIs globally and in SSA, as well as technical assistance to those early‐adopter  MFIs.  Government policy support can help the development of urban HMF institutions. Based on the regional  review and country case studies, there are several options for improving the conditions for HMF. On the  policy  side,  HMFs  should  be  regulated  separately  from  MFIs,  mortgage  lending  and  or  deposit‐taking  institutions. Pilot programs would benefit from initial exemptions from interest rate ceilings. Donors and  development finance institutions should be able to establish a separate funding body to develop an initial  HMF loan portfolio. Such initiatives would find support in countries with a well‐established microfinance  sector, large urban areas with rising incomes and a large informal housing stock and where proof of land  occupation,  such  as  powers  of  attorney,  assignment  letters  or  judicial  rights  of  notice  before  relocation  are held by residents.   B.  Remittances Could Have a Substantial Impact on Housing, but  Further Understanding and Action Are Constrained by Limited Data   Remittances, or money sent back by emigrants to individuals in their home countries, are a considerable  source  of foreign investment in  Africa. The continent’s total remittance flows  were  estimated at US$40  billion in 2010, half of which went to SSA. In a number of countries, remittances exceed other sources of  funds,  such  as  foreign  direct  investment,  portfolio  equity,  and  debt  flows.  Nigeria’s  remittances  inflows  alone  totaled  US$20.6  billion  in  2012.192  The  World  Bank  projects  that  in  2016,  SSA’s  yearly  remittance  flows  will  reach  US$41  billion.193  Further,  around  40  percent  of  those  adults  with  formal  bank  accounts  use them for sending or receiving remittances.194 However, the cost of sending remittances to SSA is the  highest in the world, with the fee ranging from 5 to 15 percent of the transaction.195   While the importance of remittances for housing finance is widely observed, limited data exists on the  size and nature of these investments, particularly in SSA. This trend is not surprising given the high cost  of land acquisition and housing construction discussed previously. Table 10 presents data from one of the  few large‐scale studies on African migration, which suggests that households direct these funds towards  land purchase, new  construction, rebuilding, and rent, with variability between  countries as to the  most  significant  uses.  For  recipient  households  in  Burkina  Faso  and  Kenya,  households  concentrated  their  resources in new house construction. For Nigeria, it went towards land purchase. Remittances represent  a significant source for enhancing overall household welfare, which can increase expenditures for housing  consumption  or  savings  rates.  For  example,  if  African  banks  were  able  to  securitize  future  remittance  flows—in order to leverage more external financing—they would be better positioned to fund low‐income  housing  and  infrastructure  projects.196  Further,  there  is  evidence  that  remittances  stabilize  borrower’s  capacity to repay and therefore reduce the incidence of non‐performing loans.197    70  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Table 10. Percentage of Remittances Going toward Housing Expenditures for Recipient  Households  in Selected African Countries  Country  and  Home  Home  Remittance  Origin  Rent  Construction  Improvement  Land  Purchase  Burkina  Faso      Domestic  1.7  2.6  1.2  0.1    Within  Africa  0.6  10.1  1  1.4    Outside  Africa  1.4  35.7  0.3  0  Kenya      Domestic  7.4  1.3  1.3  1.3    Within  Africa  0.4  27.5  3.1  7    Outside  Africa  5.7  11.2  5.3  8.4  Nigeria      Domestic  0.8  0.1  7  18.2    Within  Africa  4.9  0  3.2  7    Outside  Africa  4.4  5.8  4.7  24.8  Senegal      Domestic  2.2  0  0.1  0    Within  Africa  0  0.7  0.7  0    Outside  Africa  1  7  4.2  3  Uganda      Domestic  4.5  0.4  2.1  2.1    Within  Africa  8.1  1.6  3.2  4.8      Outside  Africa  5.1  2.5  6.3  3.8  Source: World Bank Africa Migration Project 2011.  Notes:   OA = remittance flows from outside Africa   WA = remittance flows from within Africa   D = remittance flows from domestic sources          71  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   6.  Key Conclusions and Policy Directions  The report finds that informal housing is an adaptation to two basic conditions in many cities across the  region.  First,  rapid  urban  growth  is  creating  effective  demand  faster  than  any  formal  system,  public  or  private, can adapt. This demand, however, is constrained by a low capacity of most households to pay for  quality housing. As a result, much of the housing stock has some degree of informality. In short, informal  settlements  and  slums,  in  short,  are  economically  rational  for  those  with  limited  resources  facing  high  costs for obtaining land, who lack infrastructure and cannot afford homes that meet regulatory standards.  Second, the complexity (economic, political, and legal) of a modern urban formal housing delivery system  requires  many  ‘enabling  institutions’  to  be  in  place  simultaneously  and  functioning  sequentially.  Improving  capacity  takes  time.  Legacies  and  practices  of  land  use  patterns,  laws,  zoning,  governmental  institutions,  building  practices,  and  finance  markets  all  create  obstacles  for  change  and  improvements.  The  prevalence  of  informal  housing  in  the  region,  especially  slums,  underscores  the  importance  of  a  comprehensive strategy for housing improvement and service provision in line with the SDGs, in particular  Goal 11.   For the foreseeable future, Africa’s housing stock and future demand will remain largely informal in the  continuum from slums to semi-formal structures. This is due to the overarching structural factors of low  income levels limiting demand for formal housing, and constraining factors for supply associated with the  poorly functioning housing sector (composed of land markets, access housing finance and the strength of  construction  and  development  industries.  Housing  affordability  will  improve  not  only  with  general  economic expansion and income growth, but also with housing policy that both supports the incremental  improvement of informal housing conditions for the majority of people and improves the function of the  housing sector to bring down costs and improve the reach of the formal housing sector to lower income  groups.  The  preponderance  of  informal  housing  is  due  to  a  combination  of  poverty  and  high  formal  housing  costs.  The  prevalence  of  low  incomes  across  the  region  gives  households  fewer  resources  to  spend  on  housing,  which  is  typically  obtained  through  informal  delivery  channels.  Informal  housing  value  chains  mirror  formal  ones,  though  there  are  key  challenges  in  the  supply  and  demand  side  for  quality  housing  delivery  which  effects  access  and  prices.  Value  chains  that  deliver  housing  through  formal  channels— meaning  that  land  and  property  are  titled,  registered  and  meet  building  standards  and  regulations,  and  can be purchased as a complete product with mortgage finance—are incomplete and uneven. The report  has  shown  through  a  value  chain  analysis  that  different  links  in  supply  and  demand  chains  distort  the  delivery  of  formal  housing  by  raising  the  costs  for  building  and  financing,  and  therefore  results  in  the  development of an informal housing sector with a continuum of housing types and differing demands.   Government subsidy programs have done little to promote wide-scale housing affordability. There are  two  main  limits  to  the  reach  of  government  subsidy  programs.  First,  they  are  often  poorly  designed  because  they  lack  targeting  and  monitoring  criteria,  so  subsidies  can  be  captured  by  groups  that  are  wealthier  and  could  afford  market‐rate  housing.  This  is  the  case  for  government‐built  housing  units  in  a  number  of  countries.  Second,  governments,  like  any  other  housing  developer,  must  contend  with  the  same  structural  limits  in  the  supply  and  demand  value  chains.  These  inputs—including  land,  infrastructure,  construction  materials,  and  technology  as  well  as  consumer  and  developer  finance—all  raise the production cost  of housing.  Even subsidized prices remain unaffordable for low‐income groups  and are not financially sustainable to bring to scale to meet demand.     72  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Land tenure and administration systems complicate the function of land markets. The plurality of tenure  systems found across the region (and often even within the same country) discourages the market‐based  circulation of land because rights to control or exchange land may be unclear and subject to dispute. Land  administration  systems  such  as  registries  and  cadaster  records  are  incomplete  and  are  underused  for  enforcing  legal  claims  or  fiscal  obligations  of  land  holders,  diminishing  the  ability  for  lenders  to  use  land  as  collateral.  Building  standards  and  regulations,  particularly  with  regard  to  plot  sizes  and  land  use  intensity,  discourage  the  efficient  development  of  urban  land  and  place  additional  burdens  on  infrastructure.  Each  of  these  factors  raises  the  cost  of  all  housing,  especially  in  that  provided  through  formal  channels,  by  increasing  the  costs  of  land  assembly,  raising  the  risks  for  investment,  and  making  infrastructure extensions less cost effective.   Construction  costs  increase  the  cost  of  all  types  of  housing.  Housing  units  cost  more  because  building  materials are imported and there are few locally‐based skilled contractors and development firms to build  them  at  scale.  Regulations  and  standards  also  add  to  the  cost  of  housing  and  may  be  too  outdated  or  unreasonably restrictive. Similarly, the region faces a challenge of  scaling up the  complementary service  industries—architectural  design,  construction  inspection,  property  valuation  and  appraisal,  title  review  and verification, title insurance—that in other contexts have expedited the value chains and reduced the  marginal  cost  of  housing  construction  and  consumer  finance.  This  suggests  that  hand  in  hand  with  legislative reform must be the buildup of institutional capacity—education, accreditation, and training— so that new rules as written are consistently enforced as intended.   Housing finance options for low-income groups are limited. Across the region, the majority of residents  do not have formal savings accounts and are not able to obtain mortgages for housing consumption. The  lack  of  savings  reduces  the  amount  of  finance  available  for  lending  institutions  to  develop  consumer  mortgage  or  other  lending  products.  The  major  source  of  housing  investment  is  from  household  savings  and government investment, rather  than capital markets. This can crowd out  public  investment in other  important sectors such as education, health and infrastructure. The lack of credit for development finance  limits investment in domestic construction activities that could provide housing at scale.   Most  housing  is  built  incrementally,  which  is  reflected  by  the  most  typical  sources  of  housing  finance:  savings  and  small  loans.  The  majority  of  urban  residents  build  shelter  themselves  or  through  the  assistance of local laborers. Without access to mortgage finance to purchase complete homes, housing is  consumed  incrementally  through  investments  from  individual  savings,  remittance  transfers,  and  participation  in  savings  cooperatives  or  through  the  use  of  microfinance.  The  expansion  of  microfinance  lending  for  small  and  medium  enterprises  has  given  more  low‐income  groups  access  to  relatively  affordable  finance  and  banking  services.  Housing  microfinance,  though  currently  limited  in  its  scope  in  SSA,  could  be  a  way  to  bridge  the  gap  between  small,  short  tenor  microloans  and  large,  long  tenor  mortgages, with a loan product tied to construction material discounts or technical assistance.  The  incidence  of  poverty  and  housing  informality  in  SSA  countries  requires  a  suite  of  complementary  interventions to improve housing quality and affordability. In most SSA countries, the large majority of  the population is too poor to access formal affordable housing and a large share of this group is living in  slums.  Due  to  the  diversity  of  needs  and  challenges  at  different  points  in  the  value  chains,  there  is  no  single  fix.  Rwanda’s  housing  policy  is  illustrative  of  this  integrated  approach  (Box  13)  Interventions  may  include  investments  in  infrastructure,  sites  and  services,  land  titling  and  transfer  reforms,  strengthening  of  MFIs  and  incubation  of  housing  microfinance  entities,  reduction  of  tax  or  tariff  barriers,  earned‐ amnesty and enumeration programs to allow informal housing to become formal, and buildup of savings  cooperatives and credit unions to provide additional consumer finance, for example.     73  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Box 13. Rwanda’s National Housing Policy: Developing an Inclusive Housing Market   Rwanda’s 2015 National Housing Policy incorporates many of the housing affordability policy principles discussed  in this report and takes a broad view of housing provision and tenure type. The policy recognizes that support for  an  array  of  housing  and  housing  finance  arrangements,  including  rental  and  self‐help  construction,  provides  an  important entry point toward improving the housing sector as a whole.  The document emphasizes collaboration across ministries and engagement with the private sector. For example,  it integrates the need for including disaster risk mitigation and principles of green building and resource efficiency  in planning and building standards which can both reduce the exposure to natural disasters and the consumption  of  water  and  energy  in  new  units.  It  supports  the  incentives  to  densify  land  uses  through  the  zoning  code  and  introduces  an  “urban  development  fund”  directed  toward  infrastructure  investment  priorities,  where  public  services and utility connections are bundled and built together.  The  policy  also  explicitly  aims  to  avoid  the  market  distortions  caused  by  poorly  designed  housing  subsidies  and  the  direct  provision  of  housing.  Instead,  the  housing  ministry  will  develop  subsidy  interventions  according  to  needs  based  on  income,  “established  through  up‐to‐date‐  evidence‐based  data”  such  as  verifiable  income  data  and detailed demand analyses. Support for social housing will be directed at specific groups (such as disabled and  elderly  people)  with  explicit  resale  restrictions  that  will  both  discourage  selling  to  wealthier  groups  and  will  not  crowd  out  private  investment.  Even  further,  housing  subsidies  aimed  at  developments  for  middle‐  and  upper‐ income groups will include a required set‐aside of affordable units.   The  implementation  strategy  focuses  on  engaging  the  private  sector  by  supporting  alternative  finance  and  investment arrangements such as savings groups, credit cooperatives, and microfinance and encouraging higher  rates of savings to stimulate lending. It also makes room to strengthen the construction sector through assistance  in  training,  workforce  development  and  increasing  the  sourcing  of  building  materials  through  local  providers,  which can provide jobs and lower the cost of home construction.  Source: Ministry of Infrastructure, Republic of Rwanda, National Housing Policy 17/3/2015     A Way Forward  This section identifies areas of priority and key interventions on the basis of the preceding analysis and  discussion in this report. First, the overall perspective on housing and priority interventions in accordance  with  the  core  elements  of  the  housing  demand  structure  in  SSA  is  outlined.  Second,  interventions  and  actions  areas  in  accordance  with  the  different  areas  of  the  housing  value  chain  are  identified.  Third,  the  section covers additional proposals targeting the different layers of the continuum of informal housing. It  is  clear  that  these  proposed  interventions  action  areas  remain  fairly  general  given  the  regional  scope  of  this  report,  and  therefore  would  need  to  be  contextualized  and  customized  to  be  applicable  at  the  detailed country level.   Complementary  interventions  can  be  targeted  across  three  areas  of  the  housing  sector.  Figure  31  summarizes key activities for improving the access to quality affordable housing. First, a number of cross‐ cutting solutions will improve the function of the sector as a whole, both for formal and informal channels.  These  include  improving  the  function  of  land  markets  and  administration,  flexible  or  incremental  design  and  building  standards  and  the  inclusion  of  new  and  alternative  building  materials  and  techniques.  Support for rental housing can improve its provision across income levels and shelter types. For informal  settlements,  targeted  and  incremental  improvements  in  infrastructure  access  along  with  leveraging  informal  sources  of  credit  for  self‐built  housing  can  improve  housing  quality  and  reduce  overcrowding.  Within the formal sector, support for  the expansion  of finance for long term lending  through  mortgages  and  developer  finance  will  also  improve  the  delivery  of  housing  both  for  ownership  and  rental.    74  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Investments in both  cross‐cutting activities as well as  the informal  housing sector will broaden access  to  quality  affordable  housing  from  the  bottom  up,  while  also  reducing  obstacles  for  formal  investors  and  developers to build affordable housing at scale.    Figure 31. Key Activities for Improving Access to Quality Affordable Housing      The  following  section  outlines  a  framework  for  housing  reform  based  along  three  overlapping  themes.198  Table  11  revisits  the  conceptual  framework  introduced  at  the  beginning  of  the  report,  identifying  the  main  areas  of  supply  and  demand  value  chains  for  housing  delivery,  contrasting  the  experience of SSA with a formal housing delivery model. It also organizes the key steps that policy makers  can  take  to  improve  housing  access  and  affordability  and  which  groups  these  activities  will  benefit  most  directly.  The  conceptual  framework  is  shown  in  Table  11.  At  the  most  basic  level,  “cross‐cutting”  interventions  are  those  that  help  a  country’s  entire  land  and  housing  sector,  including  both  formal  and  informal delivery systems. Those solutions geared toward the informal sector are aimed at providing low‐ income families with resources to access infrastructure and at improving the scope of affordable housing  options.  Finally,  recommendations  for  the  formal  sector  are  intended  to  help  governments  use  the  housing sector as an engine for economic growth.         75  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Table 11. Summary of Key Findings and Recommendations  Housing Delivery  Formal   Common SSA  Implementation  Scope  of    Key Action Area  Component  condition  Condition  Timeframe  Impact  Competing tenure Medium term: Freehold or systems and or Strengthen cadaster Regulatory Land Tenure leasehold title; absence of title: and land registry changes and and title or deed squatting; land invasions; systems and land technical Administration registry illicit subdivision and management assistance sales practices Improve city Short term: Compliance with Planning Variation in site planning and create Regulatory and FAR, site Standards and density, design and lot more flexible administrative setbacks, Regulations coverage regulations and changes building codes First standards priorities: Strengthen the Medium term: Cross cutting capacity of the Skills training, solutions that construction sector, access to finance improve Sector with Self-built, or use of Construction improve access to overall professional, informal often sector finance for access to Supply licensed workers unlicensed laborers developers and housing builders to expand their businesses Variation in type and Long term: quality of materials: Support for Mass produced Scavenged items, Improve the quality technology Building materials with traditional manufacturing and scale of local development, Materials standardized techniques, some use of building material training, duties quality manufactured materials manufacturers reform where they can be obtained Targeted Long term: No trunk lines: illegal investments in Capital Trunk line utility Infrastructure wiring, pit latrines, infrastructure and investments connections household cisterns informal settlement upgrading Addressing Savings account Little formal savings: Informality: Formal savings deposits used Reduces capital available Support the Improving accounts for mortgage for lending to consumers development of alternative finance access to lending or developers sources for the quality Lack of formal income urban poor; housing housing for Assessment of and land collateral: microfinance, credit the poor income and Reduces eligibility for cooperatives, Underwriting creditworthiness housing subsidy savings groups, Medium to long and verification to create programs, raises risks community term: Market Demand mortgage terms profile for commercial mortgages reforms for mortgage lending improving credit Reform the and investment Improving commercial lending Few mortgages: Most formal Long term loan sector to allow households use personal housing for obtaining access to longer Mortgage loans savings, microcredit, investment: complete, titled term sources of savings groups and other Harnessing house finance to develop a non-commercial sources housing for more competitive growth mortgage market       76  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   A.  Cross Cutting Solutions for the Housing Sector  Land,  planning  and  construction  issues  affect  the  delivery  of  all  housing.  Improvements  in  these  areas  form the foundation for addressing informality and for catalyzing growth in the formal housing sector as  well  as  the  broader  domestic  economy.  They  can  improve  both  the  ability  of  low‐income  households  to  obtain land and build their homes incrementally and also for formal developers to assemble land for new  construction. Urban planning standards and regulations can improve densities and facilitate more efficient  investments in network infrastructure and reduce the costs and time necessary to complete construction  for informal and professional developers alike. Land use planning and infrastructure directly influence the  form of cities, the mobility of residents, and the ease with which they can access jobs and services. Finally,  governments  should  promote  the  adoption  of  low‐cost  but  superior  materials  and  technology  for  home  construction.  Local  sourcing  of  materials  and  the  adoption  of  low  cost,  high  durability  building  technologies  would  help  these  products  reach  the  scale  necessary  to  reach  informal  dwellers,  and  also  stimulate labor participation and investment in the construction sector as a whole.  Key areas for policy attention are discussed below:  Encourage  and  support  funding  of  pilots  that  allow  for  judicially  accepted  division  of  land  rights  that  are short of formal land transfer evidenced by changes of title.    Within Sub‐Saharan Africa, even the formal land markets are subject to numerous weak or missing links:  regulatory  blockages,  land  hoarding  and  land  cartels,  overlapping  administrative  systems  in  force,  and  other disruptions that make formal urban development problematic. The result of rapid urbanization is a  significant increase in the ’market share’ of Sub‐Saharan African land markets that are informal (see Selod  2015 for an in depth case study reflective of a number of countries in the region).   Hence,  it  is  critical  to  develop  property  rights,  with  particular  emphasis  on  instituting  less‐costly  titling  systems  (see  Ethiopia,  Nigeria  case  studies).  Further,  the  property  rights  that  are  often  clear  and  secure  in developed economies, which can include ‘freehold’ can be subdivided, legally or contractually, in ways  that  could  foster  development  without  directly  assaulting  establishing  laws  or  practices.  The  divisible  components of land rights relevant to housing include:  1. Right  of  current  occupancy  (whether  on  payment  of  a  cash  sum  up  front,  for  a  lease  interval,  or  periodically).  2. Right  to  lease  or  sublease  occupancy  and  use  rights  without  transferring  land  ownership  or  registering an updated title.  3. Right to subdivide or partition a larger site for purposes of use, occupancy, or development.  4. Right to construct permanent dwellings on a site.  5. Right to increase density on a site by constructing ancillary outbuildings (‘backyard shacks’)199.  6. Guarantee of non‐eviction for a stated interval of time.   7. Right to pledge the foregoing rights as collateral for a debt.    These ‘rights‐divisible’ initiatives, however, are largely unexplored because land markets operate on the  principle that freehold or long leasehold is the goal and therefore should be the standard of land transfer.  Such  a  standard  serves  well  in  the  formal  markets  (both  supply  and  demand)  and  hence  is  naturally  preferred and supported legislatively and through the political and judicial processes.    77  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   A.1. Formalizing customary land administration systems  Instead of formal land transfer, informal or customary land‐transfer mechanisms are prevalent. These are  not  ‘title’  in  a  form  recognized  by  the  formal  system  (e.g.  for  a  mortgage),  but  are  broadly  respected  as  rights  of  occupancy,  construction/development,  and  use.  In  several  of  the  studied  countries,  there  is  an  obvious failure to acknowledge the real power and influence that the traditional heads have over the land  management and subdivision process. The first step is to recognize this and agree some kind of compact  or  legal  framework  based  on  this.  This  would  allow  the  heads,  through  the  local  government  system,  to  take on the role of allocating land formally, as long as it conforms to the requirements of a metropolitan  land use plan and the formal land registration process.   In some countries, local chiefs operate in parallel with, or as de facto agents of, local government officials.  In  such  circumstances,  it  can  be  more  effective  to  incorporate  the  customary  positions  into  a  formally  recognized  framework,  rather  than  introducing  formal‐sector  ‘professionals’  into  the  informal  value‐ chain, risking both illegitimacy and unfamiliarity with local practices. Effective customary collaboration in  a formally recognized process could be further strengthened by upgrading the technical input available to  chiefs,  educating  and  registering  or  licensing  existing  intermediary  professionals.  Transitioning  these  professionals  with  deep  and  proven  local  knowledge  into  some  form  of  formally  recognized  framework  may be more cost‐effective and locally accepted than introducing a new set of land, housing, and finance  specialists who may have formal university training, but limited understanding of typical constraints and  expectations faced by the informal sector.   A  possible  starting  point  for  land  administration  reform  could  be  introducing  some  form  of  “homestead  amnesty”—that  is,  grant  of  non‐eviction  rights  for  a  period  of  time,  possibly  indefinite,  upon  condition  that the occupant live in the house and improve it to a certain standard by a certain deadline. This could  start  in  a  sub‐national  unit  of  government,  e.g.,  province,  region,  or  district,  as  a  pilot.  In  Nigeria,  states  where similar activity is already similar activity going on200 could lead the way, such as Kaduna/Kamazou,  Kano/Dilalai (informal land agents), or Enugu/Nike (indigenous, original land owners).   Encourage authorization of informal institutions (tribal, customary, or historically recognized) as quasi‐ judicial  and  judicially‐compatible  adjudicators  of  the  subdivision  of  land  for  development  compatible  with rapid urban growth.    Land‐use  requirements  (such  as  minimum  lot  size)  and  land‐transfer  hurdles  (such  as  Nigeria’s  requirement  that  the  State  Governor  must  personally  sign  land  transfers)  not  only  make  formal  housing  more  expensive,  they  create  incentives  for  informal  land  acquisition  and  housing  provision.  Addressing  this is imperative if auto‐promotion (self‐improvement, incremental formalization) is to be regularized, as  plots are the basis for such new housing construction.   Increasing  density  in  the  peri‐urban  area  depends  in  part  on  homesteaders  upgrading  their  plots  with  larger  structures  that  will  support  a  living  environment  for  more  people.  Sites  that  were  designed  as  ‘single‐family  homesteads’  in  the  formal  zoning  or  land  cadaster  will  be  subdivided  or  incrementally  developed, and for that they must have site infrastructure—pipes and wires from the property’s lot lines  to  the  structures  on  the  site.  That,  in  turn,  requires  some  form  of  acknowledgment  by  applicable  local  authority that the subdivision is tolerable and even desirable.   One  way  around  this  issue  would  be  to  devolve  to  local  government  the  current practice of  the  formal framework  of metropolitan  land management.  Devolution of  power  is  implied  in  the  present  legislation  but  not  implemented  in  practice.201  Creation  of  a  localized  land‐subdivision  authority  or    78  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   responsibility  within  municipal  governments  will  necessarily  require  devolution  of  authority  from  higher  levels. In Nigeria, local governments used to produce such layouts in the past, but it was consolidated into  State  Urban  Development  Authority,  which  currently  has  a  monopoly  on  formal  layouts.  (Nigeria)  This  faces a challenge in that here has been huge deterioration of local government and the professional work  is  substandard.  What  is  required  is  a  rudimentary  upgrade  of  standards  for  the  chieftaincy  process  and  more transparent relation to normal local and state government processes.   Such quasi‐judicial land subdivision can also be possible in countries that have a tribal or religious overlay.  For  instance,  in  Nigerian  states  with  a  largely  Muslim  population,  such  as  the  city  of  Rigasa  (150,000  population)  in  the  extreme  west  of  Kaduna  (Igabi  LGA),  the  Emir’s  representatives202  adjudicate  such  matters, subdividing and allocating the land with the help of volunteer professionals from government. In  Ethiopia,  local  officials  play  a  dual  role  for  the  local  authority  and  for  the  households;  this  role  could  be  both formalized and extended to land subdivision and site‐infrastructure‐reservation authority. A similar  pattern is visible in Ghana, where local authority professionals survey the land for the chiefs who allocate  it, in a manner that was also observed in Malawi and Zambia.   Support technological innovation in sustainable building products, and pilot partnerships between pro‐ poor building materials companies (such as global cement companies), government and NGOs, to create  hybrid  value  chains  that  deliver  sustainable  and  technologically  supported  low‐cost,  low‐skill,  local‐ material building products for use in self‐built home improvement.    In this context, ‘design’ means both home layout and also identifying suitable low‐cost, low‐tech building  materials  that  are  both  climatologically  practical  and  culturally  acceptable.  Throughout  Sub‐Saharan  Africa,  the  dominant  building  material  is  cement,  though  the  quality  and  cost  vary  widely  (including  in  Nigeria,  where  for  country‐specific  reasons  it  is  at  least  double  the  expected  average  cost).  Advances  in  cementitious materials, including those led by the world’s major cement companies (Holcim, Lafarge, and  Cemex  to  name  three)  create  the  possibility  of  lower‐cost,  greener  (carbon‐absorbing),  higher  R‐factor  forms  of  cement  that  could  (with  the  right  establishing  infrastructure)  be  manufactured  using  locally  sourced  materials  and  local,  lower‐cost  labor.  Partnerships  between  large  cement  manufacturers,  local  savings groups or community groups, and government‐facilitated land subdivision and informal upgrading  programs offer the prospect of creating a hybrid value chain.203   The formulation of the new design norms and standards for housing should be performance‐based rather  than  material‐specific  to  allow  use  of  a  wider  variety  of  materials.  The  use  of  local  building  materials  should  be  encouraged  through  subsidization  and/or  tax  incentives.  Governments  should  facilitate  their  appropriate and effective use in their social housing programme.204  Support development of a more flexible building code that grants exemptions from building  requirements for small and lower‐density properties (e.g. retrofitting an informal home into potential  formality).    Just  as  design  regulations  can  inadvertently  to  favor  formal  development  at  the  expense  of  home  improvement  and  upgrading,  so,  too,  do  well‐intentioned  building  codes  or  minimum  property  or  construction  standards.  Yet,  in  the  informal  sector,  small‐scale  contractors  and  artisans  play  a  large  role  in overall delivery of housing, home improvements, home upgrading and expansion, and the emergence  of multi‐household housing. Despite this, they are generally excluded from consideration in government  programs,  which  tend  to  aim  at  large  formal  developers  (reinforcing  the  upper‐middle‐income  bias  in  production).  Initiatives  should  be  developed  to  effectively  engage  informal  sector  professionals  them    79  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   effectively  into  housing  development.  Capacity  building  of  informal  sector,  small‐scale  contractors  and  builders,  through  technical  and  financial  support,  should  be  prioritized,  together  with  sensitization  on  planning and building standards and quality control   While informal housing is not subjected to building codes or construction‐safety requirements, the sector  is so large that at its upper end the housing built is physically robust and its formalization may be more a  matter  of  judicial  acknowledgment  than  structural  upgrading.  This  could  be  accomplished  with  a  review  of  building  code  standards  and  requirements,  leading  to  a  streamlined  informal  settlement  upgrading  building code suitable for smaller‐density structures (e.g., walkups no taller than ten meters).  Similarly,  locally‐developed  building  materials  and  technologies  can  be  improved  rather  than  rejected,  and  the  building  codes  and  contracting  regulations  should  encourage  rather  than  discourage  this  innovation. Each of these cities has a significant housing deficit and the alternative is not a standard house  but a wholly informal house, or even an affirmatively dangerous and exploitative dwelling, or sleeping on  the  streets.  Hence  a  professionally‐built  affordable  property  using  locally‐  sourced  and  crafted  material  will  displace  not  the  formal  house  envisioned  by  the  rule‐writers  but  the  overcrowded  and  unserviced  house that the informal neighborhood will build on its own. (Ethiopia)  B.  Engaging Informality: Toward Inclusive Housing Policy  Building  on  cross‐cutting  solutions  such  as  improved  land  tenure,  planning  and  building  regulations,  in  depth  targeted  interventions  that  can  help  address  the  challenges  affecting  the  households  at  different  tiers of the continuum of informal –to‐ formal households across the scale of housing stock, as highlighted  in Table 12 below.   Low‐income  and  informally‐housed  groups  can  improve  their  access  to  housing  with  infrastructure  upgrading  and  support  for  incremental  housing  finance.  This  approach  engages  and  enhances  the  shortcomings  of  existing  informal  housing  development  channels  and  is  better  suited  to  the  abilities  of  low‐  and  middle‐income  groups  to  pay.  This  would  require  developing  and  experimenting  with  new  housing  microfinance,  such  as  developing  tools  and  best  practices,  and  disseminating  them  throughout  the  sector  across  the  region.  These  financial  products  could  be  combined  with  subsidies  for  low‐cost  materials  and  construction  technology,  increasing  access  to  these  products  and  initiating  a  source  of  investment  in  the  domestic  building  materials  industry.  Lending  institutions  also  need  greater  policy  support  for  more  flexible  lending  terms,  collateral  requirements  and  more  capacity  to  draw  from  client  savings in order to develop and secure new loan products for housing.  Alternative  financing  strategies  can  improve  targeting  of  infrastructure  investments  to  lower‐income  areas, rather than concentrate coverage in high‐ and middle‐income neighborhoods. On the institutional  side, governments can prioritize infrastructure investments to low‐income and service‐deficient informal  settlements  (such  as  subsidies  for  hookup  costs)  using  explicit  targeting  criteria.  Similarly,  coordination  between  local  and  national  governments  can  improve  the  system  of  transfers  or  fiscal  autonomy  for  investing tax revenue in service delivery based on these criteria. They can also support the diversification  of  service  delivery  channels  by  reforming  the  governance  and  activity  scope  of  state‐owned  enterprises  in order to promote more competition and engage private sector participation.      80  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Table 12. Overview of Core Interventions across the Continuum of Formal and Informal Households  Housing Slum Delivery Core Partial Upgrade Semi-Formal Formal Housing Conditions Component intervention Assessment of location and resettlement Improvement of options to reduce protections for land Strengthen Digitization and hazard exposure tenure claims and cadaster and improved regularization Digitization and improved Land Tenure land registry access to Improvement of access to records and and systems and records and protections for Adaptation of reduction in registration Administration land reduction in land tenure customary land times management registration claims and administration practices times regularization systems for subdivision Street addressing Consistent Improve city design, layout Flexibility and planning and Flexibility and graded and Consistent design, layout Planning graded create more standards for construction and construction Standards and standards for flexible incremental standards standards supporting Regulations incremental regulations and improvement supporting compact development improvement standards compact development Strengthen the Availability of quality, capacity of the low cost materials for construction Availability of self-builders and Access to sector, improve quality, low cost contractors finance for Access to finance for Construction access to materials for self- developers and developers and sector finance for builders and Training and licensing construction construction firms Supply developers and contractors systems to improve firms builders to capacity and quality of expand their builders businesses Support for domestically Support for produced, quality domestically Support for building produced, Support for domestically domestically materials. quality building produced, quality Improve the produced, quality materials. building materials. quality and scale building materials. Building Realignment of of local building Materials building Review of VATs Review of VATs and material Review of VATs and standards and and tariffs tariffs imposed on manufacturers tariffs imposed on codes to support imposed on imported building imported building a wider variety of imported materials materials lower cost building material materials substitutes Grid/arterial-based land planning for future infrastructure Targeted Explore extension Inclusion of development investments in partnerships with Assessment of fees, special infrastructure community options for self- Infrastructure Targeted assessments for and informal organizations finance for infrastructure infrastructure provision in settlement and service infrastructure investments based on new construction upgrading delivery agents specific criteria; income, tenure status, disaster risk, etc   81  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Table 12. Overview of Core Interventions across the Continuum of Formal and Informal Households  Support the development of alternative finance sources Promotora model Assessment of for the urban for increasing Stocktaking and options for Assessment of options Formal poor; housing familiarity and support of non- provident funds/ for provident funds/ savings microfinance, access to credit banking financial formal formal employer accounts credit and financial institutions employer contributions cooperatives, services contributions savings groups, community mortgages Use of Use of cooperatives cooperatives or Assess or collective collective Improve capacity of alternative ways Assessment of ownership schemes to ownership credit bureaus of identifying Underwriting income and off-load new schemes to off- creditworthiness and creditworthiness development load new Regulatory reform to of borrowers for verification to create development improve loan closing, Demand small loans for mortgage terms Mobile banking for underwriting and incremental improving loan Mobile banking foreclosure improvements servicing for improving loan servicing Support for housing microfinance, savings groups, Support for cooperatives Reform the housing Support for housing and other forms Support development of commercial microfinance, microfinance, savings of non-bank Mortgage additional liquidity lending sector to savings groups, groups, cooperatives lending loans through secondary allow access to cooperatives and and other forms of markets longer term other forms of non-bank lending Disclose criteria sources of non-bank lending and target finance to groups for any develop a more consumer competitive mortgage mortgage market subsidy     Encourage and support expansion‐planning grid infrastructure or arterial layouts of rapidly growing  cities so that the framework of informal settlement and private informal investment allows space for  later retrofitting of physical infrastructure grids.    It  is  apparent  that  in  the  countries  studied,  and  throughout  Sub‐Saharan  Africa,  the  scale  of  cities  is  consistently  greater  than  the  infrastructure  grid  designed  for  those  cities.  Therefore,  the  rate  of  urban  expansion  (measured  in  hectares  under  urban  use)  is  outstripping  the  rate  of  infrastructure‐grid  expansion.  This  ‘organic  extension’  of  the  infrastructure  grid  poses  significant  problems  for  policy  makers,205 as the business case for extending the infrastructure grid into rapidly‐growing peri‐urban areas  is not feasible:   The costs for extension are higher than a greenfield grid because retrofitting is required.   If revenue capture systems were in place, beneficiaries would be unable or unwilling to pay what  is  needed  for  the  debt  service  on  even  a  concessionary  loan  for  infrastructure  upgrading  and  operation.    82  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa    The  informal  value  chains  (e.g.  water  sellers,  night‐soil  men)  who  address  infrastructure  in  an  informal community will resist formalization, seeing this as competition that will put them out of  their jobs.   Estimating  revenues  from  would‐be  beneficiaries  would  be  difficult  to  underwrite  due  to  uncertainty  of  adoption  of  new  technologies/delivery  systems  in  place  of  existing  informal  systems.    For  municipalities,  these  financial  realities  will  not  reverse  themselves  for  many  years.  Expansion  of  the  trunk infrastructure will continue to flow to the higher‐value sections of the city, rather than to the peri‐ urban  areas.  If  a  peri‐urban  area  becomes  suddenly  much  more  valuable  (owing  to  locational  improvement  as  a  consequence  of  urban  growth),  then  it  is  likely  land  price  increases  will  encourage  eviction or displacement of the peri‐urban dwellers to clear the site for new investment in uses with higher  returns.206  The  resulting  development  may  generate  localized  economic  activity  and  tax  revenue,  but  would  not  reduce  income  inequality  or  reduce  poverty  because  it  would  move  low  income  groups  to  another part of the city with lower costs of living. Social infrastructure, such as schools or clinics are also  services that governments can plan and site in certain areas in order to encourage growth in certain areas,  such as those with less exposure to natural hazard risk.  One  way  to  reduce  displacement  is  to  link  concessionary  finance  with  the  condition  that  such  development be engaging and inclusive of low income groups that reside in neighborhoods set for private  investment.  Such  processes  are  feasible  and  are  stronger  if  supported  by  national  law,  an  example  of  which  being  India’s  Slum  Relocation  Act.  In  other  countries,  though  not  in  Sub‐Saharan  Africa,  large  developers  will  sometimes  arrange  with  municipalities  that  the  developer  will  provide  the  trunk  infrastructure in exchange for VAT or tax concessions. This has proven effective as a means of expanding  the  infrastructure  grid  into  peri‐urban  areas,  though  of  course  it  is  self‐selected  for  the  better  neighborhoods,  not  the  poorer  ones.  Governments  could  target  infrastructure  upgrading  by  providing  implicit  or  explicit  subsidies  (e.g.  VAT  waivers)  for  developers  that  add  infrastructure  for  residential  development, with particular emphasis on recovering cost so that the project is economically sustainable,  and can maintain and extend their systems.  Incubate  and  fund  capacity‐building  for  ‘group  owners’  (e.g.,  co‐operatives)  that  are  formal  entities  whose members or beneficiaries are or may be wholly informal, so that these entities can be bulk buyers  (and even collective owners) of higher‐density multi‐family properties.    Development  finance  and  construction  activities  are  limited  by  risks  related  to  off‐take,  or  consumption  of  housing  units  at  a  scale  that  makes  investment  less  risky.  Self‐built  homes  are  seldom  sold  and  occupants obtain value from the use of the dwelling or renting rooms or portions of the property to others  such as family members.   One way to enhance the demand for new housing would be to formalize rules under which a low‐income  neighborhood or savings co‐operative could become titular owner of a multi‐home compound, structure,  or  set  of  plots,  with  individual  rights  that  are  worked  out  among  the  owners.  Both  legal  forms  of  condominium  (sectional  title)  and  co‐operative  (entity  as  owner  of  record  and  renter  to  shareholder  members)  have  been  used  widely  around  the  world  for  precisely  this  type  of  problem,  and  in  many  countries,  co‐operatives,  in  particular,  are  seen  as  a  permissible  and  legitimate  form  of  ownership,  and  hence a source of offtake guarantees for developers seeking to recoup their capital and deploy it into the  next development.     83  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Authorization of condominiums and co‐operatives should go hand‐in‐hand with demand‐side innovation.  Government  should  prioritize  upgrading  of  informal  settlements  by  channeling  housing  production  subsidies  to  informal  settlement  upgrading  and  housing  improvement  in  existing  informal  settlements,  rather than all into government‐led formal social housing programs that produce many fewer units, that  in turn prove economically out of reach of the vast majority of the target population.   Support alternative approaches for improving access to credit, such as microloans, for home  improvement    An  example  of  this  is  the  model  of  informally  employed  field  operations  staff  and  recruiters  (usually  women) who work as neighborhood‐based HMF originators, application‐facilitators, and subsequent loan  servicers. Application is the process of identifying potential borrowers for a loan product, educating them  as to its benefits, and value‐engineering the application. Successful MFIs and HMF lenders use individuals  as  a  combination  of  recruiting  agent,  loan  applications  collector,  property  inspector,  and  loan  servicer.  These  are  typically  people  from  the  same  community  as  the  target  customers—  informally  employed  women.207  These  individual  agents  have  consistently  proven  to  establish  trust  with  customers  and  their  follow‐up  activities,  while  classified  as  loan  servicing,  are  believed  broadly  to  have  proven  successful  at  reducing the duration, severity, and loss of MFI defaults.   These  people  are  as  important  to  informal  housing  demand‐side  interventions  as  are  mortgage  lenders  and underwriters to formal supply‐side housing finance. In addition, they are more numerous and much  more  cost‐effective  to  develop,  educate,  and  professionalize.  Actions  logically  implied  by  the  evidence  include expanding Community HMF Promoter capacity via:   Low‐cost  education  seminars  on  customer  financial  literacy  and  lending  training,  followed  by  a  written proficiency examination leading to a form of certification, preferably a standard endorsed  by  established  microfinance  institutions  or  trade  associations  of  Non‐Banking  Financial  Companies (NBFCs).   Development of a code of ethics and fair dealing.   Aggregation and pooling of experience on effective practices for community promoters, perhaps  via  member‐based  organizations  that  are  providing  establishment  or  incubation  funding  by  governmental entities.  Develop an effective typology of informal assets and a similar definition of a Qualified Informal HMF  Borrower, which can be used across multiple countries in Sub‐Saharan Africa.    As many people lack formal income or large assets that can be used as collateral, an alternative means of  assessing creditworthiness must be established across the region.  In  this context, eligibility refers not  to  formal  statutory  or  regulatory  criteria,  but  rather  to  explicit  or  implicit  biases  or  standards  normally  embedded in financing products or in demand‐side value chains and entities. Initiatives for consideration  could  include  the  ones  that  use  a  definition  of  Qualified  Informal  HMF  Borrower  incorporating  inclusive  informal housing HMF principles (shown in Box 14 below).        84  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Box 14. Qualified Informal HMF Borrower  A Qualified Informal HMF Borrower is a household meeting these criteria:   Has  a  durable  right  of  occupancy  in  an  existing  informal  dwelling  that  could  benefit  from  a  One‐Room  Upgrade Loan (see definition).   Is  informally  employed  at  the  time  of  loan,  preferably  in  an  activity  where  an  improved  home  environment (e.g. an in‐home toilet) can be connected to likely increases in informal income    Has  an  income,  however  informal,  that  on  past  performance  (e.g.  savings  history  or  MFI  repayment  history) shows a business case for having effective demand for the One‐Room Upgrade Loan.a   May  have  access  to  extended‐family  resources  (e.g.  guarantors,  remitting  relatives  either  domestic  or  international)  or  intra‐neighborhood  resources  (e.g.  a  savings  co‐operative)  that  can  be  plausibly  included as repayment elements or default mitigants.   Source: World Bank data.  Note: a. Demonstrated willingness to pay and ability to pay for a financing product of a size, loan term, and interest rate  compatible with an HMF loan to build or improve one room in an informal urban house.    As noted, inherent in the Qualified Informal HMF Borrower definition is an expectation of a minimum‐size  One‐Room Upgrade Loan (Box 15).     Box 15. Example: One-Room Upgrade Loan  A “One‐Room Upgrade Loan” is the smallest amount of money, within any particular country, that is sufficient for  any of the following purposes:   To add a structurally sound (floor slab, walls, roof, windows, door) rough‐finished room onto an existing  house.    To finish the interior of a rough‐finished room: non‐dirt floor; walls surfaced with durable materials (e.g.  ceramic tile); weatherization joins around apertures; connections for water cistern, toilet, and electrical  appliances.  The One‐Room Upgrade Loan is also presumed to come (a) from a non‐depository, non‐bank lending institution  (such as an MFI or HFC) which has no access to inherent below‐market capital (e.g. from low‐interest community  savings co‐operatives), (b) with an interest rate commensurate with market principles (i.e. higher than mortgage  collateral, lower than microfinance), and (c) over a loan term (tenor) that is no greater than the expected tenure  life of the one‐room upgrade for which it will be used.  Source: World Bank data.    In Sub‐Saharan Africa (and especially in the countries studied), a typical microfinance loan will be too little  to  meet  the  One‐Room  Upgrading  test,  and  that  in  turn  compels  a  longer  loan  tenor  than  in  the  microfinance  business  and  risk‐management  model.  These  definitions  should  be  formally  enabled  by  government,  either  through  waivers  of  banking  or  MFI  regulations  for  a  portion  of  the  HMF  lender’s  portfolio, or by connection to approved pilot schemes.     85  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   C.  Harnessing the Formal Housing Sector for Economic Growth  Though the formal housing sector in most of the region is small, government support can encourage both  the  expansion  of  the  formal  housing  delivery  system  down  market,  while  at  the  same  time  enabling  the  formal  housing  sector  to  become  an  important  driver  of  the  national  economy.  Presently,  most  housing  investment occurs through household savings or direct government investment, rather than international  capital markets. These policy directions are aimed at improving formal lenders’ access to capital markets,  which will strengthen mortgage markets and increase competition between lenders. Housing delivery also  requires  the  coordination  with  overlapping  sectors,  such  as  construction  firms,  real  estate  agencies,  appraisers,  property  manages  and  others  which  face  impediments  to  growth.  Allowing  banks  to  more  easily obtain secondary finance improves the variety and accessibility of consumer mortgages and sources  of developer finance, which in turn stimulate both local and national economic growth.   Key areas for policy attention include:  Create domestic national‐level and state‐level development‐finance products and lending as a  recognized commercial banking activity, which are in many ways more important than even liquidity  facilities.    Countries that have a shortage of mortgage finance (for end‐user homeowners) likewise have no practical  source of  development finance (e.g. the classical developed‐nation  construction loan or its  predecessor,  the  land‐acquisition  loan).  Hence  the  presence,  in  countries  such  as  Nigeria,  of  banks  acting  as  de  facto  co‐developers because they will (i) accept off‐plan sale deposits and then (ii) allow developers to use those  off‐plan‐sale deposits as cash for the property’s development, with no escrow or other form of consumer  protection.  Elsewhere,  without  loan  finance,  prospective  owners  must  pay  100  percent  up  front  before  occupation, as in Ethiopia, Ghana and other places.    Policy recommendation: Encourage employer‐assisted housing schemes through employer‐based  provident funds to lower their employees’ cost of mortgage finance.    As  noted  on  the  demand‐side  discussion,  the  small  size  of  the  formal  mortgage  markets  inhibits  offtake  of  newly  built  homes.  While  that  is  a  demand‐side  failure,  it  also  impacts  the  supply  side,  because  developers  have  difficulty  securing  construction  financing  (discussed  above).  Some  nations  have  used  large  formal  employers,  either  public  sector  (e.g.  police,  hospital  workers,  the  military)  or  private  sector  (e.g.  banks,  natural  resource  companies,  utilities)  as  an  intermediate  buyer  or  aggregator  of  buyers,  via  employer‐assisted  housing  schemes  or  provident  funds  (which  are  an  employer‐managed  payroll‐ deduction  savings  scheme  that  acts  much  like  a  credit  union,  or  even  an  employer‐based  tontine).  In  Ethiopia, the presence of so many large Chinese natural‐resource and manufacturing companies offers a  unique  opportunity  to  create  employer‐assisted  housing  schemes.  Though  sensible,  these  innovations  were  not  observed  in  the  three  studied  Sub‐Saharan  African  countries.  Indeed,  throughout  the  region,  mechanisms  to  aggregate  potential  buyers  into  an  effective  unitary  counterparty  for  a  developer  are  largely absent and warrant further consideration.   Continue to support, establish, capitalize, and improve national‐level secondary‐market liquidity  facilities, products, and entities.    Primary  Mortgage  Institutions  (PMIs)  that  are  not  deposit‐taking  entities  always  face  the  ongoing  challenge of liquidity. Their initial capital may be used to create a loan portfolio, but that loan portfolio is    86  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   illiquid until and unless a secondary‐market liquidity provider is created. No such liquidity facility exists in  Nigeria,  for  example,  and  its  creation  is  the  principal  purpose  of  the  recently  approved  US$300  million  World  Bank  loan  to  Nigeria.  Ethiopia  addresses  this  by  having  government‐run  banks  as  the  mortgage  givers,  guaranteed  by  the  Ministry  of  Finance.  Otherwise,  deposit‐taking  institutions  are  generally  regulated as banks, and as banks, are generally prohibited from engaging in loans with interest rates high  enough  to  support  HMF,  or  with  non‐mortgageable‐collateral.  Nor  are  banks  interested  in  fostering  bottom‐up  competition  that  might  erode  their  healthy  profit  margins  on  mortgage  lending.  This  is  a  regional problem and a significant missing link in demand‐side informal housing finance.   Finally, additional research and data are needed to inform housing policy interventions. Low per‐capita  incomes  limit  how  much  many  households  can  spend  on  housing  and,  given  the  plurality  of  rental,  ownership,  and  home  construction  patterns,  a  more  nuanced  understanding  of  affordability  is  critical.  Research is needed that directly examines the scope and nature of the informal housing sector, including  cross‐sectoral  links  to  informal  water,  sanitation  and  health  and  informal  income  generation.  Additional  research should document the costs of each of the different inputs into housing production, ranging from  land,  building  materials,  labor  and  finance.  This  would  allow  countries  to  identify  specific  links  in  value  chains  that  deserve  the  most  urgent  policy  attention.  This  report  and  the  country  case  studies  demonstrate  the  importance  of  higher‐level  country‐specific  reports  and  diagnostics  to  inform  policy  priorities,  rather  than  city‐,  project‐  or  exclusive  sub‐sectoral‐level  analyses  (e.g.  of  construction  or  finance).   This report has shown that measures used to assess housing affordability in developed economies may  be  incomplete  or  misleading  in  assessing  informal  housing  in  SSA.  Targeting  housing  support  for  the  improvement  of  informal  housing  –  ranging  from  slums  to  semi‐formal  shelter  –  can  be  done  more  efficiently  and  in  a  way  that  is  more  suitable  to  urban  dwellers’  needs  and  within  their  affordability  constraints.  Policy  makers  need  a  regionally‐appropriate  concept  of  affordability  based  on  multiple  country  case  studies,  an  understanding  of  the  production  costs  for  different  types  of  housing,  and  how  informal housing markets operate in terms of prices, finance sources, and volumes. Additional research is  necessary to understand how to better identify target groups for different types of housing subsidies, on  both  the  consumer  and  supply  sides,  and  at  different  linkages  in  the  value  chains  in  order  to  improve  efficiencies and direct resources to the areas of greatest need. In particular, this would demand a better  understanding of the ‘middle’ population that could be reached by housing microfinance products.            87  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   References    Abdullahi, Bawa Chaf, and Abd Aziz, Wan Nor Azriyati Wan. 2011. “The Role of Private Sector  Participation in Achieving Anticipated Outcomes for Low‐Income Group: A Comparative Analysis  of Housing Sector between Malaysia and Nigeria.” African Journal of Business Management  5(16): 6859–6890.   Abrams, Charles. 1964. Man’s Struggle for Shelter in an Urbanizing World. Cambridge, MA: MIT Press.  African Development Bank Group. 2011. “The Africa Infrastructure Knowledge Program.”  http://www.infrastructureafrica.org/.   ———. 2015. “Housing Market Dynamics in Africa” Presented at the 6th Annual Conference on Regional  Integration, Lagos, July 1‐2.  Agence  Francaise  Developpement  (AFD).  2013.  “The  AFD  and  Lafarge  Partner  in  Microfinance  for  Affordable  Housing  in  Nigeria.”  Agence  Francaise  Developpement:  Shaping  Sustainable  Futures,  n.d. http://www.afd.fr/lang/en/home/pays/afrique/geo‐afr/nigeria?actuCtnId=104030.  Andersson, Lisa. “Migration, Remittances and Household Welfare in Ethiopia.” Department of Economics,  University of Gothenburg, 2012.  Angel, Shlomo. 2012. Planet of Cities. Boston MA: Lincoln Institute of Land Development.  ———. 2000. Housing Policy Matters: A Global Analysis Oxford Press: New York  Attanasio,  Orazio  Augsburg,  Britta,  de  Haas,  Ralph,  Fitzsimons,  Emla  and  Heike  Harmgart.  2015.  “The  Impacts  of  Microfinance:  Evidence  from  Joint‐Liability  Lending  in  Mongolia”  American  Economic  Journal: Applied Economics 7(1): 90–122.  Badev,  Anton,  Thorsten  Beck,  Ligia  Vado,  and  Simon  Walley.  2013.  “Housing  Finance  Across  Countries:  New Data and Analysis (Draft).” June. World Bank, Washington, DC.   Banerjee,  Abhijit,  Esther  Duflo,  Rachel  Glennerster,  and  Cynthia  Kinnan.  2015.  “The  Miracle  of  Microfinance?  Evidence  from  a  Randomized  Evaluation”  American  Economic  Journal:  Applied  Economics 7(1): 22–53.  Baross, Paul. 1987. “Land Supply for Low‐Income Housing: Issues and Approaches.” Regional Development  Dialogue 8: 29–45.  Barrios,  Salvador,  Eric  Strobl,  and  Luisito  Bertinelli.  2006.  “Climactic  Change  and  Rural‐Urban  Migration:  The Case of Sub‐Saharan Africa” Journal of Urban Economics 60(3): 357–371.  Belaunde,  Sandra,  Maria  Cortes,  Jonathan  Hogstad,  Enrique  Ku,  Kode  Nascimento,  and  Leah  Trzcinski.  2010.  Land,  Legitimacy  and  Governance  in  Cameroon.  Institute  for  Research  and  Debate  on  Governance.    88  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Besong, Ben Ayuk. 2011. “The Cameroonian Banking and Financial Sector.” Ministry of Finance Cameroon.  Bradlow,  Benjamin,  Joel  Bolnick,  and  Clifford  Shearing.  2011.  “Housing,  Institutions,  and  Money:  The  Failures and  Promise of Human Settlements Policy  and Practice in South Africa.” In  Environment  and Urbanization. Institute for Environment and Development.  Buckley,  Robert  M.,  and  Jerry  Kalarickal.  Shelter  Strategies  for  The  Urban  Poor:  Idiosyncratic  and  Successful, but Hardly Mysterious. The World Bank, 2004.  Byamugisha,  Frank.  2013.  “Securing  Africa’s  Land  for  Shared  Prosperity”  World  Bank.  http://www‐ wds.worldbank.org/external/default/WDSContentServer/WDSP/IB/2013/05/31/000445729_20 130531122716/Rendered/PDF/780850PUB0EPI00LIC00pubdate05024013.pdf.  Cameroon,  Republic  of.  2013.  “3rd  Periodic  Report  of  Cameroon  within  the  Framework  of  the  Arican  Charter on Human and People’s Rights.” Banjul.  CAHF (Centre for Affordable Housing Finance in Africa). 2012. 2012 Yearbook—Housing Finance in Africa:  A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets. Parkview, South Africa: CHAF.  ———.  2012.  “Makao  Mashinani  Limitedhttp://www.housingfinanceafrica.org/link/makao‐mashinani‐ limited/.   ———. 2013. 2013 Housing Finance Yearbook. Parkview, South Africa: CHAF.  Charlier, Florence, and Charles N’Cho‐Oguie. 2009. Sustaining Reforms for Inclusive Growth in Cameroon:  A Development Policy Review. World Bank.  Choguill, C. 1999. “Community infrastructure for low‐income cities: The potential of progressive  improvement” Habitat International Vol. 23, No. 2, pp. 289‐301  Coetzer, Pierre. 2010. Moladi—An Affordable Housing Solution for the Poor? New York: UNDP.  Cohen, M.A. 2007. “Aid, Density and Urban Form: Anticipating Dakar.” Built Environment 33(2): 145–156.  Clarke  Annez,  Patricia,  and  Robert  M.  Buckley.  2009  “Urbanization  and  Growth:  Setting  the  Context.”  In  Urbanization  and  Growth  eds.  Michael  Spence,  Patricia  Annez  Clarke,  and  Robert  M.  Buckley.  World Bank: Washington, DC   Collier,  Paul,  and  Anthony  J.  Venables.  Housing  and  Urbanization  in  Africa:  Unleashing  a  Formal  Market  Process. Centre for the Study of African Economies, 2013.  Construction  Industry  Development  Board,  2007.  The  Building  and  Construction  Materials  Sector,  Challenges and Opportunities. South Africa: The Construction Industry Development Board.  Credit Foncier, n.d. www.creditfoncier.cm.   Dasgupta,  Basab,  Somik  V.  Lall,  and  Nancy  Lozano‐Gracia.  2014.  Urbanization  and  Housing  Investment.  Draft Report, The World Bank.    89  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Demirguc‐Kunt,  Asli,  and  Leora  Klapper.  2012.  “Measuring  Financial  Inclusion:  The  Global  Findex  Database.”  World  Bank,  April  2012.  http://www‐wds.worldbank.org/external/default  /WDSContentServer/IW3P/IB/2012/04/19/000158349_20120419083611/Rendered/PDF/WPS6 025.pdf.   Dixon, Rob, John Ritchie, and Juliana Siwale. 2007. “Loan officers and loan delinquency in Microfinance:  A Zambian case.” Accounting Forum 31(1):47‐71.  Durand‐Lasserve, Alain, Maylis Durand‐Lasserve, and Harris Selod. 2015. Land Delivery Systems in West  African Cities: The Example of Bamako, Mali. World Bank, Washington DC.  Ebeke,  Christian,  Boileau  Loko,  and  Arina  Viseth.  2014.  “Credit  Quality  in  Developing  Economies:  Remittances  to  the  Rescue?”  International  Monetary  Fund,  August.  http://www.hofinet.org  /upload_docs/Credit%20Quality%20in%20Developing%20Economies.pdf.  Ensminger, Jean. “Changing Property Rights: Reconciling Formal and Informal Rights to Land in Africa.” In  The  Frontiers  of  the  New  Institutional  Economics,  edited  by  John  N.  Drobak  and  John  V.C.  Nye,  165–96. San Diego: Academic Press, 1997.  Ethiopia Population and Housing Census, 2007.  European  Investment  Bank.  2013.  Banking  in  Sub‐Saharan  Africa:  Challenges  and  Opportunities.  Luxembourg.   Faye,  M.  and  Opal,  C.  2000.  “Urbanization  without  Growth:  A  Not‐So‐Uncommon  Phenomenon.”  World  Bank Policy Research Working Paper 2412.  Foster,  Vivien.  2008.  “Overhauling  the  Engine  of  Growth:  Infrastructure  in  Africa.”  World  Bank,  Washington  DC.  September.  http://siteresources.worldbank.org/EXTPRAL/Resources/africa_  country_diagnostic.pdf.   Ferguson,  B.  1999.  “Microfinance  of  housing:  a  key  to  housing  the  low  or  moderate  income  majority?”  Environment and Urbanization, Vol. 11, No. 1, pp 185‐200.  Fotabong, Leonard Ajonakoh. 2012. The Microfinance Market of Cameroon: Analyzing Trends and  Current Developments.  Habitat  for  Humanity,  2014.  Shelter  Report  2014:  Supporting  Incremental  Building  throughHousing  Microfinance. Habitat for Humanity.  Halle, Nico. n.d. Banking in Cameroon (An Overview). Nico Halle & Co. Law Firm.  Hansen,  Karen  Tranber,  and  Mariken  Vaa.  2004.  Reconsidering  Informality:  Perspectives  from  Urban  Africa. Uppsala: Nordic Africa Institute.  Harvard  Joint  Center  for  Housing  Studies  (JCHS).  2005.  More  than  Shelter:  Housing  as  an  Instrument  of  Economic and Social Development ‐ Setting the Context: South Africa.     90  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   ———.  n.d.  “Setting  the  Context:  South  Africa  (for  More  Than  Shelter:  Housing  as  an  Instrument  of  Economic  and  Social  Development).”  Conference.  http://www.jchs.harvard.edu/sites  /jchs.harvard.edu/files/south_africa_background.pdf.   Helmore,  Kristin.  2009.  State  of  the  Sector  Report:  Bringing  Financial  Services  to  Africa’s  Poor.  Canada:  CARE.  Henderson, J, Mark Roberts, and Adam Storeygard. 2013. “Is Urbanization in Sub‐Saharan Africa  Different?” World Bank.  http://www.hofinet.org/upload_docs/UPLOADED_Henderson%20storeygard%20Roberts%20Is% 20African%20Urbanization%20Different%206‐2013.pdf.   Hoek‐Smit, Maria C. 2012. Scaling up Housing Finance in Africa. St. Catherine’s College, Oxford: University  of Pennsylvania.  HOFINET  (Housing  Finance  Information  Network).  2013.  ‘Sub‐Saharan  Africa”  http://www.hofinet.org  /countries/region.aspx?regionID=8&id=13  Huit, Groupe. 2009. Évaluation Des Capacités Des Acteurs Publics et Prives Du Secteur de l’Habitat Social  Au Cameroun. Communauté Urbaine de Douala—MINDUH.  Ikejiofor, U. 1997. “The Private Sector and Urban Housing Production Process in Nigeria: A Study of Small‐ Scale Landlords in Abuja.” Habitat International 21(4): 409‐425.  IMF Financial Access Survey, n.d. http://fas.imf.org.  Javelle, Anne‐Gaelle. 2013. Cameroon: Land Registration in Cameroon.  Jenkins, Paul. 2004. “Beyond the Formal/Informal Dichotomy: Access to Land in Maputo,  Mozambique.”  In Reconsidering Informality: Perspectives from Urban Africa, edited by Karen Tranber Hansen and  Mariken Vaa, 210–26. Uppsala: Nordic Africa Institute.  Johnson, S., and M. Matela. 2011. Reforming Land Administration in Lesotho: Rebuilding the Institutions.  http://www.landadmin.co.uk/Documents/PN‐ 32%20Reforming%20Land%20Administration%20in%20Lesotho.pdf   Kalema, William, and Duncan Kayiira. 2008. Overview of the Housing Finance Sector in Uganda. Access to  Housing Finance in Africa: Exploring the Issues. FinMark Trust, June 2008.  Kasanga, R.K., J. Chochranc, R. King, and M Roth. 1996. Land Markets and Legal Contradictions in the Peri‐ Urban  Area  of  Accra,  Ghana:  Informant  Interviews  and  Secondary  Data  Investigations.  Madison,  WI: Land Tenure Center, University of Wisconsin‐Madison.  Kihato, Michael 2009. “Scoping the Demand for Housing Microfinance in Africa: Status, Opportunities,  and Challenges.” Centre for Affordable Housing Finance in Africa, September.  http://www.housingfinanceafrica.org/wp‐content/uploads/2009/09/HMF_Africa.pdf.   ———..  2012.  Infrastructure  and  Housing  Finance:  Exploring  the  Issues  in  Africa.  Centre  for  Affordable  Housing Finance in Africa.    91  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   ———. 2013. State of Housing Microfinance in Africa. Centre for Affordable Housing Finance in Africa.  Kractovac, Anesa. 2013. “33 Microfinance Institutions to Close Down in Cameroon.” Microcapital.   Komu,  F.  2011.  Housing  Decay  and  Maintenance:  The  Case  of  Public  Housing  in  Tanzania.  Doctoral  Thesis, School of Architecture and Built Environment, KTH Royal Institute of Technology.  LaFarge.  2014.  “Access  to  Housing:  Ambitions  2020.”  LaFarge:  Building  Better  Cities,  2014.  http://www.lafarge.com/wps/portal/2_7_1‐Ambitions‐2020‐Logement‐ abordable#editoEncartVide0000000000035717.  Lozano‐Gracia, Nancy, and Cheryl Young. Housing Consumption and Urbanization (Draft). The World Bank,  2014.  Maffengang, Lea Pulcherie. Tontines: The Informal Financial Sector in Cameroon, 2013.  Majale, Michael et al. 2011. Affordable Land and Housing in Africa. Kenya: UN Habitat.  Malpezzi, S.K. and Ball, G. 1991. “Rent control in developing countries”, World Bank Discussion Papers  129, Washington DC.  Marx, B., Stoker, T. and Tavneet Suri. 2013. “The economics of slums in the developing world” Journal of  Economic Perspectives Vol. 27, No. 4, pp. 187‐210   Mazzolini, Anna. 2014. “Housing the New Urban Middle Class in Sub‐Saharan Africa.” IUAV Italy.  Ministère  de  l'Habitat  et  du  Développement  urbain  (MINHDU),  2014.  Interview  with  the  Director,  Department of Social Housing and Real Estate, MINHDU, 2014.  Mills,  S.  2007.  “The  Kuyasa  Fund:  Housing  Microcredit  in  South  Africa.”  Environment  and  Urbanization  19(2): 457–69.  MIX Market. 2013. “Africa Market Profile.” http://www.mixmarket.org/mfi/region/Africa.  ———. n.d. “MIX Market Microfinance Institutions Database.”. http://mixmarket.org/mfi.  Mutero, James. Overview of the Housing Finance Sector in Tanzania. Access to Housing Finance in Africa:  Exploring the Issues. FinMark Trust, n.d.  Mutero,  James,  Mwijage  Bishota,  William  Kalema,  and  Duncan  Kayiira.  “Mobilizing  Pension  Assets  for  Housing Finance Needs in Africa—Experiences and Prospects in East Africa.” Centre for Affordable  Housing  Finance  in  Africa,  December  2010.  http://www.hofinet.org/upload_docs  /CAHF_Mobilizing%20Pension%20Assets.pdf.   Nigeria Mortgage Refinance Company (NMRC). 2014. “NMRC: Frequently Asked Questions.”  http://www.nmrc.com.ng/?page_id=26.   Norton, John. Building with Earth: A Handbook. London: Intermediate Technology Publications, Ltd., 1997.    92  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Office of the  United Nations High Commissioner for Human  Rights (OHCHR). 2013. “Cameroon: National  Report  Submitted  in  Accordance  with  Paragraph  5  of  the  Annex  to  Human  Rights  Council  Resolution 16/21.” Geneva, 2013.  Payne. G. 2001. “Lowering the ladder: Regulatory Frameworks for Sustainable Development”  Development in Practice 11 (2‐3): 308–318.  ———. 2005. “Getting ahead of the game: A twin‐track approach to improving existing slums and  reducing the need for future slums” Environment and Urbanization Vol 17. No. 1, pp‐135‐146  Payne, Geoffrey, and Michael Majale. 2004 The Urban Housing Manual: Making Regulatory Frameworks  Work for the Urban Poor Earthscan: New York.  Platteau, Jean‐Philippe. 1995. Reforming Land Rights in Sub‐Saharan Africa: Issues of Efficiency and Equity.  Switzerland: United Nations Research Institute for Social Development.  Prahalad,  C.K.  2004.  Fortune  at  the  bottom  of  the  pyramid:  Eradicating  poverty  through  profits.  Upper  Saddle River, NJ: Prentice Hall  Rahman, Aminur. 1999. “Micro‐credit initiatives for equitable and sustainable development: Who pays?”  World Development 27(1):67‐82.   Ratha, Dilip. 2012. 2012 Data: Leveraging Migration for Africa. Washington, DC: The World Bank.  Ratha,  Dilip,  et  al.  2011.  Leveraging  Migration  for  Africa:  Remittances,  Skills,  Investments.  Washington,  DC: The World Bank.  Socio‐Economic Rights Institute of South Africa (SERI). 2011. “A Resource Guide to Housing in South Africa  1994‐2010: Legislation, Policy, Programmes and Practice.” Mimeo.  Shelter‐Afrique  Center.  2012.  “Shelter  Afrique  and  Makao  Mashinani  LTD  (Kenya)  Sign  Agreement  for  a  Social  Housing  Loan  of  KSHS  40,000,000.”  Shelter  Afrique,  July  12.  http://www.shelterafrique.org/index.php/shelter‐afrique‐and‐makao‐mashinani‐limited‐kenya‐ sign‐agreement‐for‐a‐social‐housing‐loan‐of‐kshs‐40000000/.   ———.  2014.  Shelter‐Afrique:  2013  Annual  Report  and  Financial  Statements.  Nairobi:  Shelter‐Afrique  Center.  Tipple, Graham. 2012. Regional Assessment of the GSS, 2000: Sub‐Saharan Africa.  Tipple,  A.  G.,  B.  Amole,  D.  Korboe  and  H.  Onyeacholem.  1994.  "House  and  Dwelling,  Family  and  Household." Third World Planning Review 16 (4): 429‐50.  Tipple,  Graham,  and  Suzanne  Speak.  2009.  The  Hidden  Millions:  Homelessness  in  Developing  Countries.  London: Routledge.  Tipple, A. G., D. Korboe, G. Garrod, and K. Willis. 1999. “Housing Supply in Ghana: A Study of Accra, Kumasi  and Berekum.” Progress in Planning 51(4): 253–324.    93  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Toulmin,  Camilla.  2005.  “Securing  Land  and  Property  Rights  in  Sub‐Saharan  Africa:  The  Role  of  Local  Institutions.” Switzerland.  Triki, Thouraya, and Issa Faye. 2013. Financial Inclusion in Africa. Tunisia: African Development Bank.   UN (United Nations). 2014. World Urbanization Prospects 2014 Revisions United Nations: New York  UN‐Habitat.  2006.  Enabling  Shelter  Strategies:  Review  of  Experience  from  Two  Decades  of  Implementation. Kenya: UN Habitat, 2006.  ———. 2008. State of the World’s Cities 2010‐2011: Bridging the Urban Divide. UN Habitat: Nairobi.  ———.  2010.  “Urban  Land  Markets:  Economic  Concepts  and  Tools  for  Engaging  in  Africa”  UN‐Habitat:  Nairobi  ———. 2011a. Ghana Housing Profile. UN Habitat, 2011. http://mirror.unhabitat.org/pmss/  listItemDetails.aspx?publicationID=3258.   ———. 2011b. Malawi Housing Sector Profile UH‐Habitat: Nairobi  ———. 2012. Zambia Urban Housing Sector Profile. UN Habitat: Nairobi.   ———. 2014. Liberia Housing Profile UN‐Habitat: Nairobi.  UN‐Habitat  and  Cities  Alliance.  2011.  Rental  Housing:  A  Much  Neglected  Housing  Option  for  the  Poor.  Housing the Poor in African Cities.   UN‐HABITAT and Urban LandMark. 2010. “Africa’s Urban Land Markets: Piecing Together an Economic  Puzzle.” http://www.urbanlandmark.org.za/downloads/handbook_aulm_2010.pdf.  UNHCS  and  ILO.  1995.  Shelter  Provision  and  Employment  Generation.  Nairobi  and  Geneva:  UNHCS  and  ILO.  United  Nations  Population  Division.  2008.  An  Overview  of  Urbanization,  Internal  Migration,  Population  Distribution  and  Development  in  the  World.  http://sustainabledevelopment.un.org/content  /documents/2529P01_UNPopDiv.pdf.  USAID.  2010.  “USAID  Country  Profile  Property  Rights  and  Resource  Governance:  Namibia.”  USAID,  October.  http://usaidlandtenure.net/sites/default/files/country‐profiles/full‐reports/USAID  _Land_Tenure_Namibia_Profile.pdf.   Willis, K.G., and A.G. Tipple. 1991. “Discriminant Analysis: Tenure Choice and Demand for Housing Services  in Kumasi, Ghana.” In Housing the Poor in the Developing World: Methods of Analysis, Case Studies  and Policy, edited by A. G. Tipple and K. G. Willis, 126–42. London: Routledge.  World  Bank.  2011.  “Developing  Kenya’s  Mortgage  Market.”  Washington,  DC:  World  Bank.  http://siteresources.worldbank.org/FINANCIALSECTOR/Resources/Kenya_Expanding_Mortgage _Finance_May_2011.pdf.    94  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   ———.  2012.  “Global  Findex  Database:  Financial  Inclusion  Data.”  Washington,  DC:  World  Bank.  http://datatopics.worldbank.org/financialinclusion/home/.   ———. 2013a. “Doing Business 2014: Understanding Regulations for Small and Medium‐Size Enterprises.”  Washington,  DC:  World  Bank.  http://www.doingbusiness.org/reports/global‐reports/doing‐ business‐2014.   ———.  2013b.  “Doing  Business:  Measuring  Business  Regulations.”  Washington,  DC:  World  Bank.  http://www.doingbusiness.org/.   ———.  2013c.  “Implementation  Completion  and  Results  Report  no.  ICR1359,  Urban  Development  Project.” Washington, DC: World Bank.  ———. 2013d. “Migration and Remittance Flows: Recent Trends and Outlook, 2013‐2016.” Washington,  DC:  World  Bank.  http://siteresources.worldbank.org/INTPROSPECTS/Resources/334934‐ 1288990760745/MigrationandDevelopmentBrief21.pdf.   ———. 2013e. World Development Indicators. Washington, DC: World Bank.  ———.  2013f.  Planning,  Connecting  and  Financing  Cities—Now:  Priorities  for  City  Leaders.  Washington,  DC: World Bank.  ———. 2014a. “Doing Business 2014: Understanding Regulations for Small and Medium‐Size Enterprises.”  Washington, DC: World Bank.  ———.  2014b.  “Urban  Land  Acquisition  and  Involuntary  Resettlement:  Linking  Innovation  and  Local  Benefits.” Washington, DC: World Bank.  ———. 2014c. World Development Indicators. Washington, DC: World Bank.  ———. 2015a (forthcoming). Ethiopia Urbanization Review. World Bank: Washington DC  ———.  2015b.  “Doing  Business  2016:  Measuring  Regulatory  Quality  and  Efficiency.”  Washington,  DC:  World Bank.  World Resources Institute. 2007. The Next 4 Billion: Market Size and Business Strategy at the Base of the  Pyramid. WRI: Washington, DC.        95  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Appendix 1. Affordability in Sub‐Saharan Africa    Definition of Housing Affordability in Sub-Saharan Africa   This report uses two working definitions of ‘housing affordability:    Demand‐based definition  Supply‐based definition  Total Cost of Urban Living  60% of Household  Total Cost of Occupancy  Amount paid by a  Income  median‐income urban household for TCO      Definitions of TCO and TCUL are provided below.  Though both these definitions could be quantified, as the report makes clear, information does not exist  to  provide  reliable  estimates  of  affordable  housing  supply  using  either  method,  a  negative  finding  sufficient for this stocktaking.    The Tacit Assumptions of Developed-World Housing Affordability Metrics  Though ‘housing affordability’ as a concept is globally comprehensible and locally understood, many local  contexts  define  housing  affordability  in  ways  that  are  not  portable  from  region  to  region.  This  makes  adopting and using a universal definition difficult.  In  developed  economies,  with  relatively  efficient  housing  markets  in  both  supply  side  (homes)  and  demand  side  (mortgage  loans),  a  widely  accepted  rule‐of‐thumb  sets  affordability  at  30  percent  of  household  income.  In  those  economies  the  definition  is  robust:  it  applies  to  the  overwhelming  majority  of households, housing markets, and program definitions. But the rule has implicitly embedded within it  a set of assumptions about the similarity of markets across income levels, cities, countries, and regions— assumptions that break down when dealing with:   Very  poor  populations,  many  of  whom  are  economic  migrants  into  the  city,  where  non‐cash  resources are a big part of total value.   Rapidly growing cities with vast informal or peri‐urban areas where utilities are absent and hence  daily essential utility costs are high.   Developing  nations  whose  governance  systems,  especially  in  land  and  title,  inhibit  or  disable  market efficiency and responsiveness.   Sub‐Saharan Africa as a region, where land systems and mortgage collateral systems are both in  their earliest stages, and where many millions of urban households do not regard a dwelling as a  marketable good.    Total Cost of Urban Living (TCUL)  For any household, total monthly expenses divide into five categories: (1) housing/shelter (including basic  utilities);  (2)  transportation  (especially  the  daily  commute);  (3)  food  for  the  family;  (4)  family  necessities  (clothing,  household  goods);  and  (5)  aspirational  investments  (savings,  children’s  education,  income‐ generation assets).     96  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   For consideration of very poor people, particularly recent rural‐to‐urban economic immigrants, the TCUL  equations are quite different, as illustrated by this schematic Table 13:    Table 13. Total Cost of Urban Living  Element of household cost  Developed‐world reality  Sub‐Saharan Africa reality  1. Housing/ shelter  Formal home, mortgage  Informal structure, tenure, cash  a. Utilities for the home  Via public networks (‘grids’)  Off‐grid ‘last kilometer’  2. Transportation  Cars or public networks (buses)  On foot, or informal ‘taxis’  3. Food    Minimized  4. Family necessities    Minimized  5. Aspirational (education)  Free with residency  Costly (paid by family)    Even  after  setting  aside  food  and  family  necessities,  which  for  this  purpose  can  be  considered  as  family  costs independent of housing choice, for a poor urban dweller, ‘housing’ must be priced at a Total Cost of  Occupancy that includes utilities and transportation (Box 16):    Box 16. Total Cost of Urban Living for an Interval of Time   + Costs of direct occupancy (tenure‐based¹)  + Utilities² (water, sanitation, cooking)  = Total Cost of Occupancy (TCO)  + Transportation (commuting³)  = Total Cost of Urban Living (TCUL)     ¹ If the tenure is rental (formal or informal), the rental charges are payable to a landlord. If the  tenure is ownership (formal or informal), the costs are debt service on a home loan (e.g.  mortgage) plus local property taxes (aka ‘rates’).  ² In Sub‐Saharan Africa, home heating is largely incidental and if necessary is a byproduct of  cooking. Sanitation may include the cost of external communal or pay toilets.  ³ Round trips from home to place of income generation (including informal such as street vendor  stalls) averaging six days a week.    There  is  good  evidence  that  in  fact  families  globally  make  decisions  based  on  TCUL.  For  instance,  a  reputable US study208 found that:  “Nationally, for every dollar a working family saves on housing, it spends 77 cents more  on transportation.… On average, this [CHP] study found that working families in the 28  metropolitan areas spend about 57 percent of their incomes on the combined costs of  housing and transportation, with roughly 28 percent of income going for housing and 29  percent going for transportation. While the share of income devoted to housing or  transportation varies from area to area, the combined costs of the two expenses are  surprisingly constant.”    97  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   As indicated by the foregoing, unlike rural families, for urban families, transportation costs were actually  higher  than  housing  costs—in  other  words,  shifting  to  job‐growth  centers  increased  the  importance  of  transportation as a component in ability to pay for, and consumption of, housing.  Tradeoffs made by poor informally employed urban dwellers in Sub-Saharan Africa  These  findings  can  be  extended  into  other  contexts;  in  particular,  poor  people  who  move  to  cities  do  so  for economic motivations, with several frequently observed consequences and choices:   Many  informally  employed  urban  dwellers  walk  from  their  home  to  their  place  of  daily  work;209  this enables them to pay much higher percentages of income for housing because they are shifting  the components of their TCUL, not changing their TCUL.    Many informally employed urban households also choose deliberately to under‐consume housing  so as to fit within a manageable spending envelope.210   Many  informal  entrepreneurs  choose  to  increase  their  hours  of  work  to  improve  their  income  flow for a short period when construction is possible. This may not be possible for long so building  incrementally, informally, simple structures, by stages, with cash, suits their needs.   In tenure situations where ownership cannot be collateralized (that is, a homeowner who cannot  access  finance,  a  landlord  owner  who  will  not  or  cannot  resell  a  property,  or  a  rental  tenant),  there may be economic motivations not to invest in the property, leading to income‐constrained  housing consumption that is not deducible from statistics.   Additions to existing properties are, therefore, likely to be popular if finance is available whereas  building elsewhere on a planned layout might not be.    Further, housing size and housing consumption are not income‐independent; as a nation’s per‐capita GDP  rises,  (a)  average  household  size  (people  per  household)  tends  to  decline  and  (b)  housing  consumption  (square  meters  of  dwelling  area  per  person)  tends  to  increase.  This  occurs  at  different  rates  so  housing  consumption  across  countries211  cannot  be  perfectly  ordered  by  their  GDP;  e.g.,  Ghana’s  urban  households  (GDP  per  capita  =  $1,850)  consume  less  housing  than  Malawi’s  urban  households  (GDP  per  capita = $226). Furthermore, dwelling size  can increase household size, as relatives seek to capitalize on  ‘spare’ space as a place to stay in the city while free‐riding on a household head, which, in turn, reduces  household per capita consumption.  Policy implications  ‘Affordability’ as a concept is a continuum. While 30 percent of income may be a useful norm for stabilized  mature economies with functioning supply‐side and  demand‐side  housing delivery systems, in emerging  countries  higher  levels  of  income  may  be  considered  affordable,  especially  in  cities  with  rapid  economic  expansion leading to rapid urban population growth. Each country may have different supply conditions,  consumption  patterns,  and  preferences,  which  may  make  a  30  percent  threshold  inappropriate  for  assessing  the  scale  of  excessive  spending  on  housing.  Thus  a  more  practical  gradation  might  be  the  following:    Housing/income  <25%  25‐30%  30‐35%  35‐40%  40‐45%  >45%  Affordability  Excellent  Very good  Good  Fair  Burdened  Severe          98  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Poor  people  may  be  willing  to  pay  more  than  30  percent  of  their  income  as  TCO.  The  poorest,  however,  have  other  competing  expenditure  priorities,  such  as  food,  and  may  not  be  able  to  pay  this  amount  for  housing. Temporary homelessness, shelter sharing or rent‐free arrangements are responses to this.212 For  these households, this represents a tradeoff of the possibility of savings accumulation in lieu of adequate  shelter. Extremely poor people facing high transportation or utility costs will simply do without them, and  choose  a  corresponding  housing  solution.  This  may  also  increase  homelessness  as  a  wage‐earner  may  choose, during the work week, to live on the streets close to work.            99  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Appendix 2. Global Findex Financial Inclusion Tables213  Financial        Access     Saving  Borrowing     Borrowed from family  Mobile phone used to  Saved using a savings  Outstanding loan to  financial institution  Saved at a financial  Account at a financial  outside the family  purchase a home  Borrowed from a  club or a person  institution  Credit card     institution  or friends  pay bills  Poorest  Female  Adults  40%  2014  2014  2014  2011  2011  2011  2011  2011  2011  2011  Sub‐Saharan Africa                                Angola  29  22  13  16  8  8  26  4  15  14  Benin  16  13  10  7  16  4  32  0  0  0  Botswana  49  46  34  16  14  6  47  1  11  2  Burkina Faso  13  12  8  8  8  3  31  0  1  0  Burundi  7  7  2  3  2  2  44  1  1  1  Cameroon  11  9  2  10  32  4  45  1  2  1  Central African  Republic*  3  3  1  2  10  1  20  1  1  0  Chad  8  4  5  7  12  6  31  7  5  3  Comoros  22  18  11  11  16  7  25  1  1  0  Congo, Dem. Rep.  11  9  6  1  8  2  30  0  2  0  Congo, Rep.  17  14  6  6  5  3  29  0  5  1  Cote d'Ivoire  15  12  6                       Ethiopia  22  21  16                       Gabon  30  28  18  9  9  2  27  0  3  5  Ghana  35  34  24  16  10  6  29  3  2  1  Guinea  6  4  2  2  6  2  35  1  1  1  Kenya  55  52  36  23  19  10  58  1  6  13  Lesotho*  18  17  10  8  16  3  51  1  2  5  Liberia*  19  15  8  14  16  6  42  4  3  5  Madagascar  6  6  3  1  0  2  58  1  0  0  Malawi  16  13  10  8  10  9  44  5  1  1  Mali  13  11  5  4  12  4  24  1  1  0  Mauritania  20  19  10  6  4  8  34  5  4  8  Mauritius  82  80  71  31  6  14  6  5  14  2  Namibia  58  56  41                       Niger  3  3  4  1  9  1  43  1  0  0  Nigeria  44  34  34  24  44  2  44  1  1  1  Rwanda  38  31  15  18  4  8  28  2  3  1  Senegal  12  8  2  4  5  4  26  0  1  0  Sierra Leone  14  11  6  14  10  6  43  0  2  1  Somalia  8  6  5                       South Africa  69  69  56  22  14  9  34  4  8  4  Sudan  15  10  9  3  9  2  47  6  1  4  Swaziland*  29  27  16  18  8  12  51  6  13  5  Tanzania  19  17  11  12  8  7  46  4  4  5  Togo  18  14  11  4  4  4  19  2  1  0  Uganda  28  23  14  16  19  9  46  1  2  3  Zambia  31  30  18  12  7  6  42  1  4  2  Zimbabwe  17  15  7  17  11  5  57  1  6  3                                                           100  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Financial        Access     Saving  Borrowing     Borrowed from family  Mobile phone used to  Saved using a savings  Outstanding loan to  financial institution  Saved at a financial  Account at a financial  outside the family  purchase a home  Borrowed from a  club or a person  institution  Credit card     institution  or friends  pay bills  Poorest  Female  Adults  40%  2014  2014  2014  2011  2011  2011  2011  2011  2011  2011  East Asia & Pacific                                Indonesia  36  37  22  15  14  9  42  1  0  0  Malaysia  81  78  76  35  7  11  20  13  12  2  Thailand  78  75  72  43  5  19  8  5  5  0  Vietnam  31  32  19  8  5  16  31  3  1  4                                   Europe & Central  Asia                                Azerbaijan  29  26  27  2  1  18  27  0  3  0  Kazakhstan  54  56  46  7  3  13  31  5  9  4  Kyrgyz Republic  18  19  15  1  3  11  26  0  1  1  Tajikistan  11  9  4  0  2  5  25  0  1  26  Turkey  57  44  51  4  1  5  43  1  45  4                                   Latin America &  Caribbean                                Bolivia  41  38  26  17  4  17  8  4  4  2  Brazil  68  65  58  10  2  6  16  1  29  1  Colombia  38  34  23  9  6  12  18  3  10  2  Mexico  39  39  29  7  5  8  15  3  13  4                                   Middle East & North  Africa                                Egypt, Arab Rep.  14  9  5  1  2  4  25  2  1  0  Iraq  11  7  8  5  6  8  41  15  2  2  Morocco*  39  27  27  12  9  4  41  5  4  3  Tunisia  27  21  17                                                        South Asia                                Afghanistan  10  4  7  3  3  7  30  8  1  0  Bangladesh  29  25  22  17  4  23  11  2  1  2  India  53  43  44  12  3  8  20  2  2  2  Pakistan  9  3  6  1  3  2  23  2  1  1                                   * Indicates 2011  data                                        101  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa   Notes    1  For example: Out of 34 SSA countries, only six (Mauritius, South Africa, Namibia, Swaziland, Lesotho and Mali) have  a GNI per capita higher than or on par with the least expensive formal dwelling.  2  An overview of the main challenges along each step of the supply and demand value chains is provided in “Appendix  2. Overview of Challenges along Supply and Demand Value Chains.”   3  UN‐HABITAT, The State of African Cities 2014: Re‐Imagining Sustainable Urban Transitions (United Nations Human  Settlements Programme (UN‐Habitat), 2014).  4  Ibid.  5  World Urbanization Prospects: The 2014 Revision, Highlights (United Nations, Department of Economic and Social  Affairs, Population Division, 2014), http://esa.un.org/unpd/wup/Highlights/WUP2014‐Highlights.pdf.  6  UN‐Habitat, “Affordable Land and Housing in Africa,” (Kenya: UN‐Habitat, 2011).  7  UN‐Habitat, “Ghana Housing Profile,” (2011).  8  In the capital city of Lusaka, 70 percent of housing is informal and accommodates 90 percent of the city’s population  while occupying 20 percent of residential land UN‐Habitat, “Zambia Urban Housing Sector Profile,” (2012).   9  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  10  UN‐Habitat, “Zambia Urban Housing Sector Profile,” (2012).   11  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  12  UN‐Habitat, “Malawi Urban Housing Sector Profile,” (2011).   13   The  scarcity  of  data  is  due  to  a  tendency  by  governments  and  the  private  sector  to  privilege  the  formal  housing  delivery system in their analyses and assessments. This is in part because of experience in developed countries but  also because traditional tools for assessing the housing markets rely on data sources that assume a formal delivery  system.  14  Definitions of key terms also vary according to context. Tenure categories are difficult to compare across countries  because  they  confer  different  rights  and  have  different  levels  of  legal  clarity  and  enforcement.  Also,  as  previously  discussed,  definitions  of  “slums”  and  “informality”  refer  to  a  continuum  of  inter‐related  issues  that  includes  built‐ environment characteristics but also financial and regulatory systems and legal frameworks.  15   For  example,  at  the  most  basic  level,  there  are  data  on  housing  expenditures  and  qualities  in  some  informal  neighborhoods, but this cannot be generalized to the whole informal sector in the city, let alone the country or the  region.  Similarly,  research  exists  on  many  other  topics  that  also  provides  ancillary  data  on  informal  settlement  conditions.  For  example:  on  quality  of  life  and  on  the  housing‐health  nexus  in  informal  settlements  in South  Africa  (Richards and Mutsonziwa 2007); living conditions and housing costs in ‘slums’ in Nairobi (Gulyani and Talukdar 2008)  and  their  micro‐enterprises  (Gulyani  and  Talukdar  2010);  and  additional  research  from  previous  decades.  John  Turner’s seminal work (1976) is an illustrative case study, but the data presented are not consistent or comparable  enough  to  be  aggregated  with  any  confidence  for  regional  generalization.  While  such  aggregated  data  may  be  available in the formal sector through relatively reliable and transparently collected census data or the Demographic  and Health Surveys conducted by USAID, there remain limits to their comparability and representativeness.   16   This  is  a  view  that  has  been  developed  by  scholars  and  practitioners  since  expressed  in  Abrams’  (1964)  seminal  work as well as that of Turner (1976) and others.  17  For a framework of understanding formality and informality as it relates to housing finance, please see Appendix  6. Formality and Informality in Housing Finance.   18  Housing shortage change is estimated by difference between the share of respondents reporting a lack of access  to quality housing across two separate survey periods. For Senegal this period is 2001‐2005.  19  The number of rooms occupied by a household is generated in the Demographic and Housing Surveys (DHS) being  rolled out across Sub‐Saharan Africa.   20   Kingdom  of  Lesotho (2009). Kingdom  of  Lesotho (2009) 2006  Lesotho  Population  and Housing  Census: Analytical  Report, Volume IIIB Socio‐economic characteristics. Maseru.  21  UN‐HABITAT, Draft Lesotho Urban Housing Profile (UN‐HABITAT, forthcoming).  22  2013 Housing Finance Yearbook (Centre for Affordable Housing Finance in Africa, 2013).  23   Using  dwelling  equivalents  (cost  equivalent  in  dwellings  of  renovations),  the  final  annual  need  calculation  falls  between 31,740 and 43,700 dwellings per year until 2020 (Malawi Urban Housing Sector Profile (UN Habitat, 2011).      102  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa     24  The data are based on urban population growth estimates and a cut off 3.5 people per household and construction  cost of $20,000.Based on available data, this housing cost estimate is likely far lower than actual market conditions  in  many  countries.  For  example,  the  mean  housing  price  for  all  of  these  countries  collected  by  CAHF  in  2014  was  $34,122. With this cost assumption, the per‐capita cost for providing a new housing unit is $5,714.  25  UN‐Habitat, “Ghana Housing Profile,” (2011).  26  Ethiopia 2007 Population and Housing Census.   27   Rental  Housing:  A  Much  Neglected  Housing  Option  for  the  Poor,  Housing  the  Poor  in  African  Cities  (UN‐Habitat  and Cities Alliance, 2011).  28  Section A.3 below considers the issue of affordability assessment.   29  These data are about 10 years old and it is likely that the extent of these deprivations has narrowed given steady  GDP growth across the region of 2‐4 percent during this period.   30  Basab Dasgupta et al., “Urbanization and Housing Investment” (World Bank, 2014).   31  Housing price data are collected through a convenience sample of private developer respondents. Housing quality  and sizes, along with the cost of land vary between countries.  32   CAHF’s  data  is  limited  because  it  refers  to  the  least  expensive  dwelling  provided  by  the  private  sector  only  and  neglects any dwellings provided by government housing programs. It is also unclear how much, if any, subsidies are  hidden  in  these  house  prices,  such  as  discounted  construction  materials  or  the  allocation  of  public  land  at  below  market prices.   33  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets (Centre  for Affordable Housing Finance in Africa, 2013).  34  Ibid.  35  Karley (2008: 10) adjusted for 2010 values and assuming one‐third of income as housing payments.  36  Ibid.  37  CAHF has developed affordability pyramids to highlight the differing opportunity sets of various income segments  for  each  African  country,  in  subjective  illustrations  that  marshal  a  wide  range  of  data  and  knowledge  of  particular  policy  measures  in  each  country.  The  full  set  can  be  found  in:  CAHF,  2013  Yearbook ‐  Housing  Finance  in  Africa:  A  Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets (Centre for Affordable Housing Finance in Africa, 2013).  38  This is less than half the cost of a the least expensive privately built unity, which can range in price from $23,000‐ $52,000.  39  Lozano‐Gracia and Young (2014) have found that in most African countries, food expenditures remain above 50%  of  total  expenditures  for  60%  or  more  of  the  population.  As  income  levels  rise,  the  share  of  food  expenditures  decreases. The authors suggest that increased expenditure on housing will not occur in developing countries if food  expenditures remain high.   40  Malawi Urban Housing Sector Profile.  41   BUCREP,  3è  RGPH  Volume  II  ‐  Tome  05:  Caractéristiques  de  l’Habitat  et  Cadre  de  Vie  Des  Populations  (Bureau  Central des Recensements et des Etudes de Population (BUCREP), 2012).  42  The providers of such housing are often members of the national elite who see the commercial sense of building  for rent or who may build for their retirement and rent out to expatriates in the meantime. This is notably common  in Lesotho (personal communication, Kabelo Lethunya, Chief Housing Officer, Government of Lesotho, Maseru).  43  Ikejiofor, U., (1997), “The Private Sector and Urban Housing Production Process in Nigeria: A Study of Small‐Scale  Landlords in Abuja”, Habitat International, vol. 21, No.4, pp. 409‐425.  44   For  example, council‐built  and  mine  workers’  housing  in  the  Copperbelt  of  Zambia  form  a  significant  percentage  of the housing stock.   45  Rental housing achieved by the supply intended for ownership is not the result of purposeful policy. Landlords in  these  cases  typically  have  few  tenants  and  tend  to  operate  through  personal  relationships,  which  render  them  unlikely to be exploitative.  46   Tipple,  A.  G.  (Ed.).  (2000). Extending  themselves:  User‐initiated  transformations  of  government‐built  housing  in  developing countries. Liverpool University Press.  47  Ibid.  48   Tipple,  G.,  Korboe,  D.,  Garrod,  G.,  &  Willis,  K.  (1999).  Housing  supply  in  Ghana:  a  study  of  Accra,  Kumasi  and  Berekum. Progress in Planning, 51(4), 255‐324.  49   UN‐HABITAT,  Affordable  Land  and  Housing  in  Africa  (United  Nations  Human  Settlements  Programme  (UN‐ HABITAT), 2014).      103  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa     50  Amole, B., Korboe, D. and Tipple, G., (1993), “The family house in West Africa”, Third World Planning Review, vol.  15, pp. 355‐372.  51  Gough, K. V., & Yankson, P. (2011). A neglected aspect of the housing market the caretakers of Peri‐urban Accra,  Ghana. Urban Studies, 48(4), 793‐810.  52   UN‐Habitat  (2003).  Rental  housing:  An  essential  option  for  the  urban  poor  in  developing  countries. Nairobi:  UN  HABITAT.  53  Tipple, A.G. and Willis, K.G., (1991), “Tenure choice in a West African city”, Third World Planning Review, vol. 13,  pp. 27‐46.  54  Rental Housing: A Much Neglected Housing Option for the Poor.  55  UN‐Habitat, “Zambia Urban Housing Sector Profile,” (2012).  56  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  57  Ibid.  58  For example, more than one third of all total private wealth among households in Britain is in the form of housing  (Collier and Venables 2013).  59  Examples include public housing in the United States and the HLM in France.  60   For  future  research,  a  systematic  categorization  of  each  SSA  country  and  the  extent  to  which  governments  and  other benefactors (notably, DFIs) use each of the 16 housing affordability tools would be an invaluable resource for  further understanding the housing sector in SSA.   61  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  62  Thouraya Triki and Issa Faye. “Financial Inclusion in Africa” (Tunisia: African Development Bank, 2013).   63  “Doing Business: Measuring Business Regulations” (World Bank, 2013), http://www.doingbusiness.org/.  64  Top sectors include: energy, transportation, mining, real estate, water, oil and gas.   65   “Deloitte  on  Africa:  African  Construction  Trends  Report  2013”  (Deloitte,  2013),  http://www.deloitte.com/  assets/Dcom‐Kenya/Local%20Assets/Documents/Deloitte%20Africa%20ConstructionTrends.pdf.  66  UN‐Habitat, “Affordable Land and Housing in Africa,” (Kenya: UN‐Habitat, 2011).  67  Enabling Shelter Strategies—World Bank.   68   Côte  d’Ivoire’s  public  housing  authorities  underwent  a  similar  evolution  from  public  agency  to  state‐owned  enterprise  over  the  same  period.  Housing  production  and  affordability  outcomes  mirrored  the  experience  of  Tanzania (World Bank CIV Urbanization Review; Rakodi 1997).  69   In  Ghana,  subsidies  are  used  to  encourage  poor  renters  to  become  owners  of  single  family  houses,  rather  than  owners of their apartments.  70  For example, tax exemptions and import benefits are directed to a group of estate developers (GREDA) who build  exclusively  for  the  middle‐  and  high‐income  groups.  In  many  other  countries,  policies  that  purport  to  target  the  lower‐income brackets actually focus on the middle‐income brackets, often due to inadequate market assessments  and targeting criteria (UN Habitat 2011; Ghana Housing Profile).  71   For  example,  Ethiopia’s  IHDP  program,  while  reducing  costs  through  economies  of  scale  and  out‐sourcing  of  components, still produces a relatively expensive housing product. In spite of the subsidy, the high cost of the units  is still too great for many households.  72  Land administration refers to the rights afforded by different tenure categories, the development rights afforded  to land, the procedures required to obtain and transfer land, as well as any system of fees or taxes enacted to capture  value from land.  73  UN‐HABITAT 2010   74   Camilla  Toulmin,  “Securing  land  and  property  rights  in  Sub‐Saharan  Africa:  The  role  of  local  institutions,”  (Switzerland: World Economic Forum, 2005).   75  “UN‐Habitat 2010.”  76   This  arrangement  can  still  allow  for  an  effective  land  market  to  exist  if  there  are  long‐term  secure  leases  on  the  land.  77  “UN‐Habitat 2010.”  78  Ibid.  79   Kasanga,  R.K.,  J.  Chochranc,  R.  King  and  M.  Roth.  1996.  Land  markets  and  legal  contradictions  in  the  peri‐urban  area  of  Accra,  Ghana:  Informant  interviews  and  secondary  data  investigations.  Land  Tenure  Centre  Paper  127.  Madison, WI: Land Tenure Centre, University of Wisconsin‐Madison; Kumasi: Land Administration Research Centre,  University of Science and Technology.       104  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa     80  Malawi Urban Housing Sector Profile.  81  Anecdotally, there is evidence that a program to fit VIP toilets in housing in Kumasi in the 1980s was less successful  than hoped because house‐owners were reluctant to borrow even a small amount against their house.  82  World Bank, Developing Kenya’s Mortgage Market (World Bank, 2011).  83  Interview with Addis Credit and Savings Institution, 2014.  84  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  85  Ibid.  86  World Bank, Developing Kenya’s Mortgage Market.  87  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  88  Ibid.  89   Dr.  Gilbert  Baluba,  Chief  of  Planning  in  the  Department  of  \Housing,  Lands  and  Urban  Planning  of  the  Douala  Commune,  cited  in  Sandra  Belaunde  et  al.,  "Land,  Legitimacy  and  Governance  in  Cameroon,"  (Paris:  Institute  for  Research and Debate on Governance, 2010).  90   Frank  Byamugisha,  Securing  Africa’s  Land  for  Shared  Prosperity  (The  World  Bank,  2013),  http://www‐ wds.worldbank.org/external/default/WDSContentServer/WDSP/IB/2013/05/31/000445729_20130531122716/Re ndered/PDF/780850PUB0EPI00LIC00pubdate05024013.pdf.  91  ibid.  92  UN‐Habitat, “Liberia Housing Profile,” (Forthcoming).  93  Ibid.  94  “Doing Business 2014: Understanding Regulations for Small and Medium‐Size Enterprises” (World Bank, October  29, 2013), http://www.doingbusiness.org/reports/global‐reports/doing‐business‐2014.  95   Camilla  Toulmin,  “Securing  land  and  property  rights  in  Sub‐Saharan  Africa:  the  role  of  local  institutions,”  (Switzerland: World Economic Forum, 2005).  96  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  97  Ibid.  98   Camilla  Toulmin,  “Securing  Land  and  Property  Rights  in  Sub‐Saharan  Afrca:  The  Role  of  Local  Institutions”  (Switzerland, 2005).  99  UN‐Habitat, “Affordable Land and Housing in Africa,” (Kenya: UN‐Habitat, 2011).  100  John Norton, Building With Earth: A Handbook (London: Intermediate Technology Publications, Ltd., 1997).   101   Assumptions  are  that  the  buyer  and  seller  are  LLCs  in  a  peri‐urban  area,  and  the  property  is  fully  owned  by  the  seller, is free of title disputes or attached mortgages, and consists of 6,000 sq ft of land and 10,000 sq ft building. It  is assumed that there are no special natural or historical protections, that the property is not intended for residential  use,  and  there  are  no  occupants.  These  assumptions  are  for  commercial,  rather  than  residential  purposes,  but  the  findings  still  reveal  much  about  the  general  state  of  property  registration  systems  in  these  countries.  In  fact,  the  magnitude  of  the  issue  for  residential  systems  may  be  understated,  as  residential  processes  may  take  longer  and  cost more as a percent of property value, especially if there is any informality involved.  102  “Doing Business 2016: Measuring Regulatory Quality and Efficiency.”  103  Assumptions are that the construction company is a fully licensed domestic LLC and owns the land on which the  warehouse  is  built.  The  warehouse  itself  will  be  used  for  general  storage  activities,  two  stories,  located  in  a  peri‐ urban  area,  built  on  land  free  of  title  disputes,  has  complete  architectural/technical  plans,  is  connected  to  water/sewer/telephone  and  will  take  30  weeks  to  construct.  These  assumptions  are  for  commercial,  rather  than  residential  purposes,  but  the  findings  still  reveal  much  about  the  general  state  of  property  registration  systems  in  these  countries.  In  fact,  the  magnitude  of  the  issue  for  residential  systems  may  be  understated,  as  residential  processes  may  take  longer  and  cost  more  as  a  percent  of  property  value,  especially  if  there  is  any  informality  involved.  104   Robert  M. Buckley and  Jerry  Kalarickal,  “Shelter  Strategies  for  the  Urban  Poor:  Idiosyncratic  and  Successful,  but  Hardly Mysterious,” (World Bank, 2004).   105  Paul Collier and Anthony J. Venables, “Housing and Urbanization in Africa: Unleashing a Formal Market Process,”  (Oxford: Centre for the Study of African Economies, 2013).   106  Such as the US’s Homestead Act of 1862, which enabled squatters to gain formal title to land through an adverse  possession approach; if they lived on it continuously for five years, improved the land with a structure.       105  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa     107  The first roads are simply paths or lines of convenience that are geodesic across the urban terrain. Unmaintained  roads arise naturally because they are efficient for everyone. Maintaining a road—grading, drainage, paving, and so  on—is what distinguishes the purely private path from transportation infrastructure.  108  Nancy Lozano‐Gracia and Cheryl Young, “Housing Consumption and Urbanization,” (Forthcoming).  109   Vivien  Foster,  “Overhauling  the  Engine  of  Growth:  Infrastructure  in  Africa”  (World  Bank,  September  2008),  http://siteresources.worldbank.org/EXTPRAL/Resources/africa_country_diagnostic.pdf.  110  Progress on drinking water and sanitation, 2012 update (UNICEF/WHO).  111  Paul Baross et al., “Land supply for low‐income housing: issues and approaches,” Regional Development Dialogue,  8 (1987): 29‐45.   112  Nancy Lozano‐Gracia and Cheryl Young, “Housing Consumption and Urbanization,” (Forthcoming).  113   “The  Africa  Infrastructure  Knowledge  Program”  (African  Development  Bank  Group,  2011),  http://www.infrastructureafrica.org/.  114  Nancy Lozano‐Gracia and Cheryl Young, Housing Consumption and Urbanization (Draft Report, The World Bank,  2014).  115  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  116  Ibid.  117  Foster, “Overhauling the Engine of Growth: Infrastructure in Africa.”  118  “The Africa Infrastructure Knowledge Program.”  119  Ibid.  120   Michael  Kihato,  “Infrastructure  and  Housing  Finance:  Exploring  the  Issues  in  Africa,”  (Centre  for  Affordable  Housing Finance in Africa, 2012).   121  “The Africa Infrastructure Knowledge Program.”  122  UN‐Habitat, “Affordable Land and Housing in Africa,” (Kenya: UN‐Habitat, 2011).  123  Ibid.   124  Paul Collier and Anthony J. Venables, “Housing and Urbanization in Africa: Unleashing a Formal Market Process”  (Oxford: Centre for the Study of African Economies, 2013).   125   CAHF,  "2013  Yearbook  ‐  Housing  Finance  in  Africa:  A  Review  of  Some  of  Africa's  Housing  Finance  Markets,"  (Parkview: Centre for Affordable Housing Finance in Africa, 2013).  126   Ecobank.  “Middle  Africa’s  cement  sector:  explosive  growth,”  (2014).  http://www.ecobank.com/upload/  20140724011129637822cPHHGNvnw6.pdf  127  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  128  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  129  Ibid.  130  Combination of soil, clay, sand, manure, and straw.   131  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  132  Ibid.  133  Ibid.  134  Ibid.  135  UN‐Habitat, “Zambia Urban Housing Sector Profile,” (2012).  136  Graham Tipple, “Regional Assessment of the GSS, 2000: Sub‐Saharan Africa,” (2012).  137  UNCHS (Habitat)/ILO, “Shelter provision and employment generation” (Nairobi and Geneva: UNCHS (Habitat) and  International Labour Office, 1995).   138  Dasgupta et al. 2014  139   In  the  MENA  region,  the  most  commonly  cited  reason  for  not  having  an  account  is  religious,  as  many  financial  institutions don’t have the appropriate structures to accommodate Islamic financial tenets.   140  Asli Demirguc‐Kunt and Leora Klapper, “Measuring Financial Inclusion: The Global Findex Database” (World Bank,  April  2012),  http://www‐wds.worldbank.org/external/default/WDSContentServer/IW3P/IB/2012/04/19/  000158349_20120419083611/Rendered/PDF/WPS6025.pdf.  141  Ibid.  142   For  example,  loan  sizes  and  tenors  fall  are  greater  than  traditional  microfinance,  but  less  than  a  standard  mortgage. It is currently more common for general microfinance loans and institutions to service housing needs as  they  arise,  rather  than  developing  dedicated  housing  microfinance  products.  Nonetheless,  there  is  evidence  of  demand for small loans for housing investment.      106  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa     143   For  reference,  in  the  US,  it  is  31.2%.(“Global  Findex  Database:  Financial  Inclusion  Data”  (World  Bank,  2012),  http://datatopics.worldbank.org/financialinclusion/home/.)   144  UN‐Habitat, “Affordable Land and Housing in Africa,” (Kenya: UN‐Habitat, 2011).   145  Michael Kihato, “State of Housing Microfinance in Africa” (Centre for Affordable Housing Finance in Africa, 2013).   146   Marja  C.  Hoek‐Smit,  “Scaling  Up  Housing  Finance  in  Africa,”  Workshop  on  Research  on  Urban  Mass  Housing  in  Africa, St. Catherine’s College, Oxford. (University of Pennsylvania, 2012).   147  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  148  Ibid.  149  Ibid.  150  James Mutero et al., “Mobilizing Pension Assets for Housing Finance Needs in Africa ‐ Experiences and Prospects  in  East  Africa”  (Centre  for  Affordable  Housing  Finance  in  Africa,  December  2010),  http://www.hofinet.org/upload_docs/CAHF_Mobilizing%20Pension%20Assets.pdf.  151  Bank, Developing Kenya’s Mortgage Market.  152  Ibid.  153   “NMRC:  Frequently  Asked  Questions,”  Nigeria  Mortgage  Refinance  Company,  2014,  http://www.nmrc.com.ng/?page_id=26.  154  Ibid.  155  Paul Collier and Anthony J. Venables, “Housing and Urbanization in Africa: Unleashing a Formal Market Process”  (Oxford: Centre for the Study of African Economies, 2013).   156  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  157 The  built‐in  rate/  discount  incentives  such  as  this  are  a  common  feature  of  better‐run  pro‐poor  housing  finance  and  microfinance  institutions.  The  industry  as  a  whole  would  benefit  from  an  open‐source  innovations  lab/  innovations library where these case studies are presented and analyzed.  158  CAHF, 2013 Yearbook.  159  Mutero et al., 2010 “Mobilizing Pension Assets for Housing Finance Needs in Africa ‐ Experiences and Prospects  in  East  Africa.”  Center  for  Affordable  Housing  Finance  in  Africa  http://www.hofinet.org/upload_docs/  CAHF_Mobilizing%20Pension%20Assets.pdf  160   This  program  had  good  intentions  but  its  subsequent  implementation  has  left  much  to  be  desired.  It  is  not  recommended as a model for replication without significant and obvious programmatic changes, some of which are  referenced in the Nigeria country case study.  161   CAHF,  2013  Yearbook  ‐  Housing  Finance  in  Africa:  A  Review  of  Some  of  Africa’s  Housing  Finance  Markets.  (Parkview: Centre for Affordable Housing Finance in Africa, 2013)  162  Ibid.   163  Tipple et al., “Housing Supply in Ghana: A Study of Accra, Kumasi and Berekum.”  164  K. Konadu‐Agyemang, “Structural Adjustment Programs and Housing Affordability in Accra, Ghana,” The Canadian  Geographer 45, no. 4 (2001): 528–45.  165  Kristin Helmore, “State of the Sector Report: Bringing Financial Services to Africa’s Poor” (Canada: CARE, 2009).  166  ibid.   167  Ibid.  168  “MIX Market Microfinance Institutions Database,” MIX Market, n.d., http://mixmarket.org/mfi.  169   These  figures  are  aggregations  of  self‐reported  data  from  individual  MFI  institutions,  so  they  are  likely  not  comprehensive. Active borrowers are defined as either individuals or entities (such as savings groups) that hold an  outstanding  loan  balance  with  the  MFI,  while  Gross  Loan  Portfolio  is  defined  as  outstanding  principal  for  all  outstanding client loans.   170   Cameroon  is  not  among  the  17  of  the  48  countries  in  SSA  that  have  interest  rate  caps  for  MFIs.  Mix  and  CGAP,  "MIX Microfinance World: Sub‐SaharanAfrica MicrofinanceAnalysis and Benchmarking Report 2010," A report from  Microfinance  Information  Exchange  (MIX)  and  Consultative  Group  to  Assist  the  Poor  (CGAP)  (Washington,  DC:  Microfinance Information Exchange, Inc, 2011).  171   Lea  Pulcherie  Maffengang,  "Tontines:  The  Informal  Financial  Sector  in  Cameroon,"  Fair  Observer(2013),  http://www.fairobserver.com/region/africa/tontines‐informal‐financial‐sector‐and‐sustainable‐development‐ cameroon.  172   CAHF,  "2013  Yearbook  ‐  Housing  Finance  in  Africa:  A  Review  of  Some  of  Africa's  Housing  Finance  Markets,"  (Parkview: Centre for Affordable Housing Finance in Africa, 2013).      107  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa     173  Demirguc‐Kunt and Klapper, “Measuring Financial Inclusion: The Global Findex Database.”  174   For  any  loan  product,  R  =  P  x  L.  Risk  (R)  is  the  Probability  of  default  (P)  times  the  Loss  (L)  given  default.  As  referenced  in  the  preceding  discussion  of  mortgage  finance,  a  mortgage  loan  is  a  collateralized  interest—and  its  value  chain  and  business  model  are  designed  to  reduce  L,  the  loss  after  default,  by  allowing  for  seizure  and  repossession of the collateral and then its successful resale. Microfinance approaches the problem differently. L, loss  given default, is closer to 100%, so P must be reduced down to the smallest number possible, which means limiting  the loan to a small amount, for a very short time, to a low risk customer. These two risk‐management models are at  odds: one emphasizes reducing risk (P), the other at reducing loss (L), and they use different credit decision models.  Housing microfinance sits between the two, but neither the mortgage finance risk model nor the microfinance risk  model applies without adaptation.   175  Michael Kihato, “State of Housing Microfinance in Africa” (Centre for Affordable Housing Finance in Africa, 2013).  176  MIX Market 2013. “Africa Market Profile” http://www.mixmarket.org/mfi/region/Africa “   177  S. Mills, "The Kuyasa Fund: Housing Microcredit in South Africa," Environment and urbanization 19, no. 2 (2007).  178  UN‐HABITAT, "Zambia Urban Housing Sector Profile."  179  "Malawi Urban Housing Sector Profile."  180 In  2012,  Makao  Mashinani  received  a  loan  from  Shelter  Afrique  of  KSHS  40  million  (US$450,959)  to  support  low  cost and social housing initiatives in Kenya, see “Shelter Afrique and Makao Mashinani LTD (Kenya) Sign Agreement  for  a  Social  Housing  Loan  of  KSHS  40,000,000,”  Shelter  Afrique,  July  12,  2012,  http://www.shelterafrique.org/index.php/shelter‐afrique‐and‐makao‐mashinani‐limited‐kenya‐sign‐agreement‐ for‐a‐social‐housing‐loan‐of‐kshs‐40000000/.  181  William Kalema and Duncan Kayiira, Overview of the Housing Finance Sector in Uganda, Access to Housing Finance  in Africa: Exploring the Issues (FinMark Trust, June 2008).  182   Detailed  information  on  the  breakdown  for  other  countries,  as  well  as  rich  data  on  other  housing  finance  indicators, is provided in FinMark Trust’s “Access to Housing Finance in Africa: Exploring the Issues” series.   183  James Mutero, Overview of the Housing Finance Sector in Tanzania, Access to Housing Finance in Africa: Exploring  the Issues (FinMark Trust, n.d.).  184   This  was  done  by  filtering  (i)  those  not  served  by  formal  lenders,  (ii)  those  who  may  want  a  loan,  and  (iii)  those  who can afford a loan. The range for “willingness to borrow” and affordability are determined from literature. Please  see Kihato 2009 for further information on methodology.   185  Differentiated analysis in which (i) specific loan averages used where available in the literature and (ii) where they  are  not  available,  proxy  amounts  used  by  drawing  on  loan  averages  for  countries  in  (i)  with  the  closest  Human  Development Index. Average loan sizes were found in the literature for the following countries: Morocco (US$1,150),  South Africa (US$430), Kenya (US$533), Uganda (US$942), Ethiopia (US$228), Benin (US$666), Rwanda (US$350).  186  CAHF, 2013 Yearbook ‐ Housing Finance in Africa: A Review of Some of Africa’s Housing Finance Markets.  187  Ibid.  188  UN‐Habitat, “Ghana Housing Profile,” (2011).  189  UN‐Habitat, “Malawi Urban Housing Sector Profile,” (2011).  190   The  global  experience  with  microfinance  shows  that  it  has  been  successful  extending  credit  to  those  who  previously did not have it. However, there remains uncertainty over how much this reduces poverty or what other  impacts it has on poor households (c.f. Banerjee et al. 2009; Chliova et al. 2014)  191   The  Affordable  Housing  Institute  has  published  concept  papers  around  Home  Asset  Loan  Finance  (HALF),  an  exposition  of  housing  microfinance  reflecting  its  unique  nature  halfway  between  microfinance  and  mortgage  finance.  HALF  is  consistent  with  the  successful  case  examples  observed  globally,  but  more  research  is  needed  to  illuminate the more general conditions for success.  192   Dilip  Ratha  et  al,  Leveraging  Migration  for  Africa:  Remittances,  Skills  and  Investments,  (Washington  D.C.:  World  Bank, 2011). 2012 data obtained directly from author.   193   “Migration  and  Remittance  Flows:  Recent  Trends  and  Outlook,  2013‐2016”  (The  World  Bank,  October  2,  2013),  http://siteresources.worldbank.org/INTPROSPECTS/Resources/334934‐ 1288990760745/MigrationandDevelopmentBrief21.pdf.  194  World Bank 2014 “Global Findex Database: Financial Inclusion Data.”  195  World Bank 2013“Migration and Remittance Flows: Recent Trends and Outlook, 2013‐2016.”  196  Ibid.       108  Stocktaking   of   the   Housing   Sector   in   Sub-Saharan   Africa     197   Christian  Ebeke,  Boileau  Loko,  and  Arina  Viseth,  “Credit  Quality  in  Developing  Economies:  Remittances  to  the  Rescue?”  (International  Monetary  Fund,  August  2014),  http://www.hofinet.org/upload_docs/  Credit%20Quality%20in%20Developing%20Economies.pdf.  198   For  an  in‐depth  discussion  of  each  recommendation,  please  refer  to  Appendix  5.  Detailed  Recommendations  Implied by Value Chain Analysis.   199   Such  rights,  if  available,  also  raise  building‐code  and  property‐standards  issues,  but  those  are  unrelated  to  the  land‐rights issue. The Lesotho Development Control Code specifically allows the local equivalent of backyard shacks  up to the same area as the main dwelling.  200  Even Abuja has acknowledged the place of original inhabitants, by not demolishing their ‘illegal’ settlements.  201   Similar  experience  with  decentralization/devolution  in  Cameroon  (see  for  example  Mbuagbo,  Oben  Timothy.  "Cameroon: Flawed Decentralization & the Politics of Identity in the Urban Space." Global Journal of Human Social  Science Sociology, Economics & Political Science 12, no. 11 (2012): 15‐25.)  202  Emirs’ representatives are often district heads paid for by local government, a curious example of practical intra‐ legitimacy network connections.  203 As coined by Ashoka. See Harvard Business Review, A New Alliance for Global Change, http://hbr.org/2010/ 09/a‐ new‐alliance‐for‐global‐change/ar/1   204  In Cameroon, the establishment of the Local Materials Promotion Authority (MIPROMALO) in 1990, at the height  of the economic crisis, to promote the use of locally manufactured materials in order to reduce the cost of housing,  was an important addition to the institutional framework.  205  India’s July, 2012 blackout, which left 300+ million people without power for up to two days, was triggered in part  because  in  that  country  roughly  15‐30%  of  all  electricity  is  stolen  via  similar  informal/  illegal  wiring.  See  http://www.csmonitor.com/Commentary/the‐monitors‐view/2012/0802/India‐blackout‐flips‐a‐switch.   206   This  model  is  prevalent  in  the  emerging  world  now  (for  a  current  example,  see  Tarlabasi  in  Istanbul)  and  was  a  common pattern in Paris, London, and various US cities, particularly during the 1950s and 1960s.  207  Cemex’s Patrimonio Hoy program called them promotoras; SEWA’s lending programs call them saathibens.  208   A  Heavy  Load:  The  Combined  Housing  and  Transportation  Burdens  of  Working  Families,  National  Housing  Partnership’s  Center  for  Housing  Policy,  October,  2006,  available  at  http://www.nhc.org/media/documents/  pub_heavy_load_10_06.pdf  209  Many, especially women, are home‐based workers, so their commuting costs are minimal.  210  Among recent rural‐to‐urban immigrants, the phenomenon of a geographically separated family is common, with  the principal breadwinner working ‘in the city’ and sending money ‘back home’ to the village and the family, where  the money is invested incrementally in building the family house.  211  Statistics taken from UN Habitat Housing Sector Profiles.  212  See Graham Tipple and Suzanne Speak, 2009, The Hidden Millions: Homelessness in Developing Countries, London:  Routledge.  213  Demirguc‐Kunt and Klapper, “Measuring Financial Inclusion: The Global Findex Database.”     109