Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ При партнерстве Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России Основные выводы и рекомендации Международная финансовая корпорация Европейский банк реконструкции и развития Москва 2012 г. IFC, входящая в Группу Всемирного банка, является крупнейшим гло- Содержание бальным институтом развития, фокусирующим свою деятельность на частном секторе в странах с развивающейся и переходной экономикой. 1 Цель и подход 3 Мы создаем возможности выхода из бедности и улучшения условий жизни людей. Для этого мы предоставляем финансирование компани- 2 Основные выводы 3 ям и тем самым способствуем росту занятости и расширению предло- жения основных услуг, мобилизуем капитал и предоставляем консульта- 3 Текущее состояние жилищного тивные услуги для обеспечения устойчивого развития. фонда 6 Мнения и выводы, содержащиеся в настоящей публикации, необяза- 4 Международный опыт тельно отражают мнения Международной финансовой корпорации финансирования капитального (IFC), Совета директоров Всемирного Банка или его исполнительных ремонта и повышения директоров. Международная финансовая корпорация не гарантирует энергоэффективности точности опубликованных данных и не несет ответственности за послед- многоквартирных жилых домов 8 ствия в случае их использования. 5 Структурный анализ имеющихся Вся информация и материалы, использованные при подготовке из- моделей финансирования дания, защищены авторскими правами. Копирование и/или передача капитального ремонта и данного отчета могут быть нарушением соответствующего закона. IFC повышения энергоэффективности поддерживает распространение данной публикации и настоящим дает в многоквартирных жилых домах 11 разрешение пользователям данного отчета копировать необходимые материалы для личного, некоммерческого использования. Для любого 6 Механизм финансирования другого использования необходимо получить письменное разрешение капитального ремонта и IFC. повышения энергоэффективности в многоквартирных домах 12 Сopyright © 2012 International Finance Corporation 7 Внесение необходимых 2121 Пенсильвания Авеню NW, Вашингтон, DC 20433 изменений и дополнений в Соединенные Штаты Америки нормативно-правовую базу 16 Член Группы Всемирного банка ПРИЛОЖЕНИЕ A: Описание основных моделей 18 Все права охраняются. Запрещается полное или частичное воспроиз- ПРИЛОЖЕНИЕ Б: Сравнительная ведение или передача настоящего издания в любом виде или любыми средствами, включая фотокопирование и любую электронную форму таблица основных моделей без письменного разрешения правообладателя. Такое письменное раз- финансирования капитального решение необходимо получать и для введения настоящего издания пол- ремонта МКД 20 ностью или частично в какую бы то ни было систему хранения информа- ции. Заявки на такое разрешение направляйте по адресу: permissions@ ebrd.com. Европейский банк реконструкции и развития One Exchange Square London EC2A 2JN Соединенное Королевство Подготовлено к печати и опубликовано издательством «Алекс» (ИП Поликанин А.А.), г. Москва alexpublishers.ru Основные выводы и рекомендации 3 1. Цель и подход Международная финансовая корпорация (IFC) и Европейский банк реконструкции и развития (EBRD) при поддержке группы российских и международных консультантов во главе с Фондом «Институт экономики го- рода» и ЗАО «СЭНРИ» провели совместное исследование1, направленное на анализ механизмов финансиро- вания капитального ремонта и повышения энергоэффективности в многоквартирных жилых домах (МКД) Российской Федерации. Настоящий документ представляет собой краткое изложение результатов проведен- ного исследования и содержит основные выводы и рекомендации по созданию устойчивой системы орга- низации и финансирования капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирного жилого фонда РФ2. Проведенное исследование состояло из нескольких этапов, по каждому из которых составлялся полный отчет: 1. Анализ лучшего международного опыта в организации и финансировании капитального ремонта и повы- шения энергоэффективности многоквартирных домов и рекомендации, применимые в российских усло- виях. 2. Анализ текущего состояния фонда многоквартирных жилых домов в России. 3. Разработка механизмов для финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности жилых зданий и механизмы государственной поддержки. 4. Анализ (моделирование) затрат и результатов реализации различных подходов к организации и финанси- рованию капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов. 5. Рекомендации по внесению необходимых изменений и дополнений в нормативно-правовую базу для реа- лизации модели финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, которая показала наи- лучшие результаты в процессе всестороннего анализа. С этими отчетами можно ознакомиться: 1. «Анализ лучшего международного опыта в организации и финансировании капитального ремонта и по- вышении энергоэффективности многоквартирных домов и рекомендации, применимые в российских ус- ловиях» (Analysis of international best practice in organizing and financing capital repairs and energy efficiency modernizations of multi-family buildings (in Central and Eastern Europe). Russian) на сайте IFC: http://www1.ifc.org/wps/wcm/connect/region__ext_content/regions/europe+middle+east+and+north+a frica/ifc+in+europe+and+central+asia/publications/analysis+of+international+best+practice+in+organiz ing+and+financing+capital+repairs+and+energy+efficiency+modernizations+of+multi-family+building- s+in+ceu+%28russian%29 2. «Анализ текущего состояния жилого фонда в России» 3. «Механизмы финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартир- ных домов и механизмы государственной поддержки в России» 4. «Сравнительный анализ затрат и результатов реализации шести моделей финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных домов в России» 5. «Рекомендации по необходимым изменениям и дополнениям законодательства для реализации разрабо- танной модели финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквар- тирных домов в России» На сайте EBRD: http://www.ebrd.com/russian/pages/sector/energyefficiency/documents.shtml 1 Мнение и позиция Международной финансовой корпорации и Европейского банка реконструкции и развития, выраженные в на- стоящем документе, могут не совпадать с выводами и рекомендациями консультантов. 2 Мы понимаем, что в настоящее время Правительство Российской Федерации рассматривает подход к организации и финансирова- нию капитального ремонта жилого фонда, отличающийся от известной нам международной практики. Тем не менее, такой подход может оказаться работоспособным решением, и мы ни в коей мере не комментируем его. Мы также надеемся, что результаты иссле- дования могут оказаться полезными при принятии решений об организации и финансирования капитального ремонта в России. 4 Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России 2. Основные выводы 1. Ремонт и восстановление многоквартирных жилых домов в России является первоочередной задачей. Около 60% многоквартирных жилых домов в России нуждаются в срочном капитальном ремонте, как это определено в российском законодательстве о градостроительстве. Оценка ежегодной стоимости капиталь- ных ремонтов в России на период до 2035 г. колеблется от 220 млрд. рублей (с незначительным устране- нием накопившихся проблем) до 1 трлн. рублей по сценарию, при котором будет проведен комплексный ремонт с применением энергосберегающих технологий и материалов. 2. Назрела необходимость в полномасштабной энергоэффективной модернизации МКД. В настоящем до- кументе под термином «энергоэффективная модернизация МКД» подразумевается разновидность ре- конструкции, проводимой в существующих габаритах МКД с целью повышения уровня энергоэффектив- ности здания и комфорта проживания в нем3. 3. Являясь вторым по величине конечным потребителем энергии в России, жилой сектор имеет наибольший потенциал энергосбережения. Правительство может помочь собственникам жилья снизить энергопотре- бление и сократить расходы на содержание жилья путем реализации политик и программ в сфере энерго- эффективности. Путем повышения эффективности использования энергии и внедрения энергоэффектив- ной продукции правительство может помочь собственникам жилья в Российской Федерации сократить свои ежегодные расходы на коммунальные услуги в среднем примерно на 187 млрд. рублей. 4. Потенциал энергосбережения в жилом фонде может быть реализован наиболее полным образом при со- четании ремонта многоквартирных домов с одновременной энергоэффективной модернизацией, а также путем проведения дополнительных энергоэффективных мероприятий в ранее отремонтированных домах. Поэтому так важно совместить централизованную систему реализации государственной политики энер- гоэффективности и ресурсосбережения с системой финансирования из федерального и региональных бюджетов для стимулирования комплексного ремонта и энергоэффективной модернизации МКД. 5. Региональные и местные органы власти также должны быть заинтересованы в повышении энергоэффек- тивности в жилом секторе, поскольку экономия энергии помогает обойтись без дополнительных энер- госнабжающих мощностей. Энергоэффективность часто обходится значительно дешевле, чем затраты на строительство новых объектов энергоснабжения, и может достигаться быстрее. 6. Международный опыт показывает, что для создания устойчивой системы ремонта и модернизации жи- лищного фонда правительство должно поставить четкие цели и осуществлять системный подход. Про- блемы и вопросы, связанные с содержанием и ремонтом многоквартирных домов, должны регулироваться на основе твердых принципов частной собственности. Вмешательство государства в управление частной собственностью должно ограничиваться установкой правил безопасности / санитарных правил и созда- нием инструментов стимулирования усилий собственников жилья, направленных на улучшение физиче- ского состояния и повышение уровня энергоэффективности своей собственности. 3 Действующее законодательство России не дает определения термина «модернизация зданий и сооружений» и ограничивается лишь капитальным ремонтом либо реконструкцией. В тоже время в практике регулирования финансирования капитальных ремонтов за счет средств Фонда ЖКХ и в ряде других случаев эта терминология уже применялась на уровне методических рекомендаций и раз- личных нормативно-технических документов: «...задачи повышения энергоэффективности многоквартирных домов, создания бла- гоприятных условий проживания граждан, применения современных материалов и оборудования… соответствуют понятию модер- низации зданий при проведении капитального ремонта». При энергоэффективной модернизации могут осуществляться изменения планировки без изменения назначения отдельных помещений, устройство встроенных помещений для лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов, остекление балконов, лоджий, замена отдельных видов несущих конструкций (стены, лестницы, перекрытия, по- крытия), переустройство крыш, утепление и шумоизоляция зданий, оснащение недостающими видами инженерного оборудования или повышение его уровня, переустройство наружных сетей (кроме магистральных). Основные выводы и рекомендации 5 7. Анализ и международный опыт показывают, что наиболее эффективная структура для устойчивого фи- нансирования капитального ремонта МКД состоит как минимум из трех элементов: а) регулярные платежи собственниками квартир в ремонтный фонд, формируемый в обязательном по- рядке в каждом многоквартирном доме; б) кредиты, предоставляемые коммерческими банками товариществам собственников жилья или жи- лищным кооперативам (совместно – ТСЖ) и жилищным управляющим компаниям (УК); при этом обеспечением по таким кредитам являются регулярные платежи собственников на ремонт и содер- жание МКД, аккумулируемые в ремонтном фонде дома; в) государственная бюджетная поддержка в виде софинансирования капитального ремонта и предо- ставления гарантий банкам через специально создаваемые государственные финансовые институты развития (гарантийные агентства, специализированные государственные банки, фонды и т.п.). 8. Для получения доступа к заемному финансированию на цели капитального ремонта и энергоэффектив- ной модернизации объединения собственников жилья (ТСЖ, ЖСК) должны иметь устойчивый юридиче- ский статус, иметь право привлекать заемное финансирование от имени всех собственников дома, а также иметь право принудительного взыскания с собственников, уклоняющихся от выполнения обязанности по внесению целевых платежей на ремонт, либо возврата привлеченных средств для финансирования ремон- та дома. 9. В действующем российском законодательстве недостаточно разработаны базовые положения, обеспечи- вающие устойчивое управление МКД как объекта недвижимого имущества. Прочная и ясная система соб- ственности в МКД устанавливается тогда, когда каждый собственник жилья обязан быть участником той или иной формы объединения собственников дома – товарищества собственников или иной формы. 10. При выделении бюджетных средств на капитальный ремонт МКД следует учитывать ряд принципов: а) государственная поддержка должна стимулировать собственников жилья проводить ремонт всего здания, а не только своей квартиры; б) повышение энергоэффективности должно быть определено в качестве приоритета при софинанси- ровании капитального ремонта за счет бюджетных источников; в) уровень государственной поддержки должен зависеть от уровня энергоэффективности и энергосбе- режения, достигнутого в результате капитального ремонта; г) уровнем для принятия решений по капитальному ремонту МКД должно быть объединение соб- ственников этого МКД (или орган управления МКД, которому собственники делегирует свои пол- номочия); д) соответствующим органом для контроля средств, накопленных собственниками жилья в МКД, яв- ляется ТСЖ (или орган, которому ТСЖ делегирует свои полномочия); е) соответствующим органом для контроля средств, выделяемых МКД государством, является ТСЖ (или орган, которому ТСЖ делегирует свои полномочия); ж) наиболее эффективным является использование государственной поддержки, выделяемой регио- нам на следующие цели: i. бюджетное софинансирование с целью сокращения затрат собственников жилья на капиталь- ный ремонт и повышение энергоэффективности МКД; ii. механизм гарантирования снижения коммерческих рисков кредитования объединений соб- ственников жилья, таких как создание гарантийных фондов/агентств. 11. Не все собственники жилья могут быть готовы выполнять свои обязательства по участию в финансиро- вании капитального ремонта, и, возможно, их придется понуждать. То же самое касается тех, кто может быть готов выполнить это требование, но не может в силу различных обстоятельств, таких как отсутствие 6 Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России средств. Ситуация в обоих случаях должна решаться путем применения эффективных механизмов: с од- ной стороны – принуждения, а с другой – избирательных устойчивых механизмов социальной поддержки и развития социального жилья. 12. Для реализации устойчивой структуры финансирования капитального ремонта и повышения энергоэф- фективности в МКД потребуется системное внесение комплексных изменений в гражданское, жилищное и иное законодательство. 13. Существуют убедительные аргументы для принятия и реализации комплексного подхода к решению раз- личных вопросов, связанных с финансированием капитального ремонта и энергоэффективной модерни- зации в жилом секторе, в особенности таких, как: а) развитие институтов частной собственности; б) развитие самоуправления собственников МКД и ответственности собственников; в) социальная поддержка отдельных категорий населения. Основные выводы и рекомендации 7 3. Текущее состояние жилищного фонда Жилищный фонд Российской Федерации составляет 19,65 млн. зданий общей площадью 3 177 млн. м2, из которых 72% приходится на городские поселения4. В структуре жилищного фонда преобладают многоквар- тирные дома. Многоквартирный жилой фонд состоит из 3,2 млн. зданий общей площадью 2,237 млн. м2. Большинство квартир в многоквартирных жилых домах находятся в частной собственности (см. рис. 1 и 2 ниже). Рис.1. Структура собственности жилого Рис.2. Состав жилого фонда РФ фонда РФ (по общей площади) (по общей площади) Дома Дома Индивидуальные в частной в муниципальной дома собственности собственности 30% 29% 1% Квартиры Квартиры в муниципальной в частной Многоквартирные собственности собственности дома 17% 53% 70% Источник: По данным отчета «Анализ текущего состояния жилого фонда в России», Фонд «Институт Экономики Города», 2011 г. • Потребность в капитальном ремонте огромна. В комплексном капитальном ремонте нуждается 93–96% многоквартирных домов со средним сроком эксплуатации не менее 25 лет, или 58–60% всех многоквартир- ных домов. • Для проведения ремонта и модернизации многоквартирного жилого фонда необходимы масштабные ин- вестиции. Оценка ежегодной стоимости капитальных ремонтов в России на период до 2035 г. колеблется от 220 млрд. рублей (с незначительным устранением накопившихся проблем) до 1 трлн. рублей по сцена- рию, при котором будет проведен комплексный ремонт с применением энергосберегающих технологий и материалов. • В рамках региональных программ софинансирования Фондом содействия реформированию жилищ- но-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ) средняя стоимость ремонта составляла 813 руб. за м2 в 2009 г.5, 837 руб. за м2 в 2010 году6 и 833 руб. на м2 в 2011г.7 Это говорит о том, что в основном проводился выборочный капитальный ремонт, который заключался в ремонте лифтов, кровли и фасадов зданий. 4 Показатели, характеризующие условия жизни населения, получены на основе форм статистической отчетности: №1 – жилфонд «Дан- ные по жилищному фонду», №4 – жилфонд «Сведения о предоставлении гражданам жилых помещений», №1–КР «Сведения о капи- тальном ремонте жилищного фонда». 5 http://www.fondgkh.ru/data/877/605/1234/OTCHET_2010_190510.pdf 6 http://www.fondgkh.ru/data/877/605/1234/OTCHET_2010_190510.pdf 7 http://www.fondgkh.ru/result/result/control/index.html 8 Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России • Энергоэффективность жилищного фонда России в целом низкая. Тем не менее, за счет модернизации и ремонта имеющегося жилого фонда ее можно повысить почти в два раза (см. рис. 3 ниже). Потенци- ал экономии энергии в МКД в среднем равен или превышает: по тепловой энергии 40%, электроэнер- гии – 37%, природному газу – 30%, воде – 25%. Рис.3. Существующие здания (Потребление энергии для отопления) Источник: По данным отчета «Энергоэффективная России: пути снижения энергоемкости и выбросов парниковых газов», McKinsey&Company, 2009 г. • Оснащенность приборами учета потребляемых энергоресурсов в России находится на относительно низ- ком уровне. По состоянию на 2010 г. обеспеченность многоквартирного жилищного фонда в России при- борами учета составляла: - доля многоквартирных домов, в которых установлены общедомовые приборы учета составляет в среднем 27,6 %, в том числе: отопление – 26,9%, холодное водоснабжение – 24,0%, горячее водоснаб- жение – 28,8%, электроэнергия – 40,1%, газ – 10,1%; - обеспеченность квартирными приборами учета составила по отоплению 1%, по холодной воде – 22%, по ГВС – 19%, по электроэнергии – 80%, по газу – 5%. Отсутствие приборов учета потребляемых ресурсов означает, что потребителей трудно стимулировать к принятию мер по повышению энергоэффективности. Основные выводы и рекомендации 9 4. Международный опыт финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов В ходе исследования8 была проанализирована ситуация с капитальным ремонтом и энергоэффективной мо- дернизацией многоквартирных домов в шести странах: Эстонии, Литве, Венгрии, Латвии, Словацкой Респу- блике и Польше9. Анализ показал, что система финансирования и организации капитального ремонта МКД, обеспечивающая стабильное долгосрочное финансирование капитального ремонта, основана на трех основ- ных источниках: • средства собственников помещений в многоквартирных домах, накапливаемые в фонде на ремонт дома (как это имеет место в Словацкой Республике, Венгрии, Польше и Эстонии); • кредиты, предоставляемые банковским сектором товариществам собственников жилья (ТСЖ) и / или жи- лищным управляющим компаниям (УК) (как это имеет место в Словацкой Республике, Венгрии, Польше, Латвии и Эстонии); • бюджетная поддержка ТСЖ при проведении комплексного капитального ремонта, обеспечивающего зна- чительное повышение энергоэффективности (как это имеет место во всех шести проанализированных европейских странах). Успешное функционирование данной системы также зависит от следующих факторов: • Коллективная ответственность собственников жилья за состояние МКД, предусмотренная законода- тельством всех вышеуказанных европейских стран. Специальные государственные или муниципальные организации контролируют состояние зданий и могут заставить недобросовестных собственников вы- полнять требования законодательства. • Формирование фонда на ремонт дома в каждом МКД является обязательным в некоторых странах (Эсто- ния, Польша и Словацкая Республика) или требуется банками, выдающими кредиты ТСЖ или УК (в Вен- грии и Латвии). • Формирование и участие в работе институтов коллективного принятия решений по управлению и ре- монту дома (например, ТСЖ или кооператива) является обязательным для собственников каждого МКД (в Словацкой Республике, Венгрии, Польше, Латвии и Эстонии). • Для повышения эффективности процесса ремонта дома решения обычно принимаются простым боль- шинством голосов всеми собственниками жилья (как в случае Польши, Словацкой Республики). • Плата за теплоснабжение и другие коммунальные услуги взимается на основе потребления по показаниям приборов учета. 8 С полным текстом исследования «Анализ лучшего международного опыта в организации и финансировании капитального ремон- та и повышении энергоэффективности многоквартирных домов и рекомендации, применимые в российских условиях» (Analysis of international best practice in organizing and financing capital repairs and energy efficiency modernizations of multi-family buildings (in Central and Eastern Europe). Russian) можно ознакомиться на сайте: http://www1.ifc.org/wps/wcm/connect/region__ext_content/regions/ europe+middle+east+and+north+africa/ifc+in+europe+and+central+asia/publications/analysis+of+international+best+practice+in+organizi ng+and+financing+capital+repairs+and+energy+efficiency+modernizations+of+multi-family+buildings+in+ceu+%28russian%29 9 Эти страны были отобраны на основе некоторых общих характеристик, таких как: наличие действующего законодательства об объ- единениях собственников жилья; наличие государственно-муниципальных программ по оказанию финансовой помощи и стимули- рованию энергоэффективной модернизации и ремонта МКД; а также наличие исторически сложившихся особенностей жилищного сектора, сходных с российскими условиями (преобладание МКД в структуре жилищного фонда, высокая степень износа, массовая приватизация в постсоциалистический период и т.д.). 10 Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России • Наличие финансовых стимулов для собственников МКД и доступность кредитов: наиболее распростра- ненными инструментами снижения рисков и повышения доступности заемного финансирования являют- ся следующие: 1) учитывая повышенные риски кредитования объединений собственников жилья на первоначаль- ном этапе, наличие инструментов снижения рисков кредитования позволяет коммерческим банкам формировать кредитные продукты на ремонт и модернизацию жилья. Управление рисками может осуществляться различными способами: Фонд государственных гарантий (Эстония), Банк государ- ственных гарантий и развития (Словацкая Республика), гарантии Всемирного банка (Литва), планы накопления сбережений Строительного общества и частичные гарантии IFC (Венгрия). Все выше- указанные структуры предоставляют коммерческим банкам частичные гарантии по кредитам (как правило, на возмездной основе)10, выдаваемым объединениям собственников жилья; 2) облегчение доступа к заемному финансированию для ремонта и модернизации домов и повышение его доступности для ТСЖ / собственников жилья. В Словакии ТСЖ может получить субсидиро- ванный кредит от Государственного фонда содействия развитию жилищного строительства в целях повышения энергоэффективности многоквартирного дома. В Польше ТСЖ может получить грант Государственного фонда повышения энергоэффективности и реконструкции в целях частичного по- гашения кредита на модернизацию МКД. При этом сумма гранта зависит от достигаемого уровня энергоэффективности (но не более 20% суммы кредита) и перечисляется напрямую банку-кредито- ру в счет погашения части кредита по завершении ремонтно-строительных работ. • Информированность общественности также имеет важное значение, поскольку помогает изменить от- ношение собственников со смещением акцентов с ожидания ремонта дома от государства на принятие на себя ответственности за свою собственность. Польша, Словакия и Эстония разработали эффективные кампании по информированию общественности. 10 В России по аналогичной схеме действуют созданные в большинстве регионов гарантийные фонды для субъектов малого и среднего предпринимательства. Такие фонды предоставляют гарантии ( поручительства) по кредитам и в некоторых случаях консультатив- ную поддержку предпринимателей. Основные выводы и рекомендации 11 5. Структурный анализ имеющихся моделей финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности в многоквартирных жилых домах В ходе изучения лучшей международной практики было определено несколько общих структурных элемен- тов в системе организации и финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности в многоквартирных жилых домах: а) необходимость наличия четкой государственной политики; б) важная регулирующая роль и финансовое участие центральных, региональных и муниципальных органов власти; в) необходимость наличия средств регулирования: административных и принудительных в балансе соотношения с гражданско-правовыми и стимулирующими; г) необходимость наличия специализированных государственных организаций, призванных продви- гать и поддерживать государственную политику; д) соответствующие виды финансовых и налоговых стимулов со стороны различных государственных органов для собственников жилья в МКД с целью ремонта своих домов и инструментов (механиз- мов) по привлечению банковского капитала в этот сектор; е) четкое юридическое формулирование обязанностей и ответственности собственников жилья, а также механизмов организации управления сособственниками ремонтом и модернизацией своего МКД; ж) наличие доступа собственников (объединений собственников) жилья к заемному финансированию для оплаты ремонта и для модернизации своего МКД на доступных условиях. Некоторые модели, сочетающие ряд этих общих элементов, были проанализированы для России. Эти модели более подробно описаны в приложении А. 12 Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России 6. Механизм финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности в многоквартирных домах В результате проведенного анализа сделан вывод о том, что определенное сочетание описанных элементов может в среднесрочной перспективе являться наиболее подходящей моделью для устойчивого финансиро- вания капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных жилых домов в России, далее именуемая Комплексная модель финансирования (см. рис. 4 ниже). Особенностью этой модели является наличие трех источников финансирования капитального ремонта и энергоэффективной модернизации МКД: 1. средства собственников помещений в МКД, формируемые за счет платежей в обязательный фонд ремонта дома; 2. банковские кредиты; 3. средства государственной поддержки. В среднесрочной перспективе именно эта модель может привести к возможности финансировать капиталь- ный ремонт жилого фонда России без прямого софинансирования за счет средств бюджетов различных уров- ней (за исключением наиболее бедных слоев населения, которые всегда будут нуждаться в финансовой по- мощи государства для содержания собственного жилья). Также подразумевается, что по мере становления рынка кредитования объединений собственников жилья и накопления статистики по таким кредитам отпа- дет потребность в предоставлении государственной поддержки как необходимого условия ремонтов жилья (кроме групп населения, нуждающихся в социальной поддержке). Комплексная модель имеет следующие основные характеристики (более подробно описано в приложе- нии А)11: • Обязательное создание фонда ремонта дома на уровне каждого многоквартирного дома. • Требования к минимальному размеру фонда ремонта дома и ежемесячных платежей могут устанавливать- ся региональными/муниципальными органами власти в качестве условия для получения государственной бюджетной поддержки (субсидий) либо гарантий государственного гарантийного агентства по заявлению собственников. • Аккумулированные в фонде ремонта дома средства считаются общими средствами собственников по- мещений в многоквартирном доме; средства накапливаются на номинальном банковском счете ТСЖ или УК12. • Предоставление кредитов коммерческими банками: - решение о привлечении кредита на проведение капитального ремонта / энергоэффективную мо- дернизацию МКД принимают собственники помещений в конкретном доме на общем собрании большинством голосов на основании предложения о перечне работ, сроке проведения и стоимости капитального ремонта, подготовленного лицом, управляющим многоквартирным домом (ТСЖ или управляющей организацией); - заемщиком кредита является лицо, управляющее многоквартирным домом (ТСЖ или управляю- щая организация), действующее на основании решения общего собрания собственников помеще- ний; 11 Предлагаемая модель не охватывает случаи, когда конструктивные особенности либо степень износа многоквартирного дома делают нецелесообразным или экономически неэффективным его дальнейший ремонт или модернизацию, а также когда более 50% частных собственников жилых помещений в МКД финансово не в состоянии нести бремя содержания и ремонта МКД. 12 Концепция номинального счета, на котором хранятся средства. Номинальный банковский счет открывается банком клиенту (вла- дельцу счета) для проведения операций с денежными средствами, не являющимися денежными средствами клиента (владельца сче- та). Не принадлежащие собственнику счета в России пока еще только обсуждаются на уровне проекта нового Гражданского кодекса, который также потребует соответствующей доработки. Основные выводы и рекомендации 13 Рис.4. Комплексная модель финансирования Российское правительство Региональные малообеспеченных собственников власти Суд Муниципалитет в стартовом капитале Финансирование для субсидирования комплексных ых Долевое участие капремонтов Жилищная Принудительный Субсидирование инспекция Субсидирование поддержки ремонт МКД комплексного капремонта Контроль Кредит БАНК ГАРАНТИЙНОЕ АГЕНТСТВО Платежи Пл в (федеральное Гарантия Га ТСЖ Номинальный обязательный об или (УК) фо ремонта фонд региональное) счет МКД МК О Обращение за гарантией Финансирование капремонта Ф Администрирование или контролирующие действия Платежи за капитальный ремонт Бюджетное финансирование Кредиты банков Финансирование капремонта Источник: На основе отчета «Механизмы финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности много- квартирных домов и механизмы государственной поддержки в России»,Фонд «Институт Экономики Города», 2011 г. - выплата кредита производится за счет платежей собственников помещений на капитальный ре- монт, необходимый размер которых устанавливается общим собранием собственников помещений в доме; - кредит предоставляется без залога недвижимого имущества собственников помещений в много- квартирном доме, ТСЖ или управляющей организации, без поручительства отдельных собственни- ков помещений (под поток платежей собственников помещений в фонд ремонта дома – уступка прав будущего требования); - по требованию банка поручительство/гарантию по кредиту предоставляет за плату гарантийное агентство, созданное при поддержке государства (покрытие распространяется на часть суммы кре- дита). • Накопленные средства собственников и средства господдержки могут быть использованы не только на капитальный ремонт (восстановление), но и на энергоэффективную модернизацию дома. • Меры государственной поддержки направлены на стимулирование крупномасштабного капитального ре- монта и энергоэффективной модернизации многоквартирных домов и развитие банковского кредитова- ния как необходимого источника финансирования этих мероприятий: - общий размер средств, доступных для субсидирования капитальных ремонтов на соответствующей территории фиксируется в рамках бюджетного планирования на уровне Российской Федерации / региона / муниципалитета и включается в перечень защищенных статей бюджета (бюджетный пе- 14 Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России риод, в течение которого действует система предоставления субсидий, устанавливается по решению законодателя соответствующего уровня); - условия предоставления бюджетных субсидий объединениям собственников на капитальный ре- монт и энергоэффективную модернизацию МКД устанавливаются на уровне субъекта Российской Федерации (либо муниципалитета), исходя из потребности и местных приоритетов в восстановле- нии жилого фонда, повышения энергоэффективности МКД, прогноза бюджетной наполняемости и платежеспособности населения; - субсидии для облегчения реализации комплексных проектов ремонта и энергоэффективной модер- низации; - субсидирование расходов на проведение капитального ремонта собственниками жилья с низким уровнем доходов; - создание и капитализация специализированных институтов развития (федерального и/или регио- нальных гарантийных агентств, фондов и т.п.) для гарантирования возвратности и повышения до- ступности кредитов, привлекаемых на ремонт и модернизацию МКД. • Собственники самостоятельно принимают решения о начале платежей в фонд ремонта дома по мере не- обходимости проведения капитального ремонта или энергоэффективной модернизации в соответствии с требованиями к безопасности зданий и установленных параметров энергоэффективности, а также с уче- том имеющихся возможностей получения государственной поддержки и банковского финансирования. • Надзорные органы (жилинспекция и т.п.) проводят плановые обследования МКД, исходя из сроков их эксплуатации и иных критериев. В случае если здание не соответствует критериям безопасности, а соб- ственники не принимают решения о начале накоплений средств на ремонт, может быть вынесено судеб- ное решение о понуждении собственников начать совершение платежей в фонд ремонта дома в размере, необходимом для проведения минимально необходимого ремонта. Вопрос о дальнейшем вмешательстве государственных органов в вопросы собственности и в проведение ремонтов является очень деликатным и может быть решен многими путями: от принудительного ремонта за счет муниципального бюджета с об- ращением взыскания на имущество собственников для возмещения понесенных затрат до принудитель- ного выселения из аварийного дома с предоставлением или без предоставления нового жилья на условиях социального найма. Также важным является вопрос о порядке определения стоимости и последующем использовании аварийного строения и занимаемого им участка земли. Приводимые ниже результаты математического моделирования эффективности рекомендуемого организа- ционно-финансового механизма «Комплексной модели» основаны на допущении, что в результате органи- зационных и стимулирующих мероприятий, собственники всех многоквартирных домов, подлежащих ка- питальному ремонту либо требующих энергоэффективной модернизации, примут необходимые решения и будут осуществлять регулярные взносы в обязательный фонд ремонта дома в таком же размере, как пред- полагалось бы для системы финансирования, предусматривающей введение обязательных платежей в силу закона. Таким образом, для целей анализа предполагается, что общая сумма сборов добровольных платежей будет равна ожидаемой сумме сборов обязательных платежей13. Количественный анализ модели показал следующее: • К 2035 г. можно достичь объемов капитального ремонта, составляющих 170–180 млн. м2 в год; при этом общий объем ремонта в 2012–2035 гг. может составить 2900–3500 млн. м2; 13 Предлагаемый механизм «Комплексной модели» в целом базируется на предложениях Фонда «Институт Экономики Города», но от- личается от них тем, что не предусматривает введение обязательных платежей с собственников. Модель ИЭГ предусматривает вве- дение обязательных платежей. Основные выводы и рекомендации 15 • К 2035 г. может быть обеспечен устойчивый рост объемов наиболее дорогостоящих, комплексных капи- тальных ремонтов, которые возрастут в общей сложности до 53-80 млн. м2. Их доля увеличится до 1,8–2,7% общей площади МКД в год. Всего в течение 2012–2035 гг. будет проведен капитальный ремонт 84% жилого фонда МКД, срок эксплуатации которого на сегодня составляет свыше 40 лет, и 70% жилого фонда МКД, срок эксплуатации которого на сегодня составляет свыше 25 лет. • Объем рынка кредитования на нужды капитального ремонта может значительно возрасти со 120–140 млрд. руб. в 2020 г. до 150–310 млрд. руб. в 2035 г. после того, как будут приняты необходимые меры для облегчения кредитования. Всего в течение 2012–2035 гг. на капитальный ремонт МКД будет выделено кре- дитов на сумму 3200–4000 млрд. руб. • По оценкам специалистов, начальный этап реализации Комплексной модели, на котором критически важ- на бюджетная поддержка, продлится около 5 лет; после этого схема финансирования капитального ремон- та окажется нечувствительной к снижению уровня бюджетной поддержки. • Доля прямых бюджетных субсидий собственникам на финансирование капитального ремонта достигнет своего пика в 21% в 2015 г., а затем, как предполагается, снизится до нуля к 2026 г. Общий объем бюджет- ных субсидий на проведение капитального ремонта в период между 2012 и 2026 гг. составит 280–290 млрд. руб. (без учета мер социальной поддержки и затрат на содержание гарантийных агентств и иных аналогич- ных институтов развития). Однако исследование также выявило ряд законодательных и организационных барьеров на пути реализации предложенной Комплексной модели, которые требуют значительных законодательных изменений, описан- ных в разделе 7. 16 Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России 7. Внесение необходимых изменений и дополнений в нормативно-правовую базу Существует три основные проблемы, сдерживающие привлечение инвестиций в модернизацию многоквар- тирного жилого фонда и успешную реализацию рассматриваемой Комплексной модели: 1. недостаточная вовлеченность граждан – собственников жилых помещений в принятие решений по управ- лению принадлежащим им жильем и в финансировании (оплате) ремонта общего имущества МКД; 2. отсутствие четко выраженных мер государственной поддержки и стимулирования привлечения средств граждан в ремонт и энергоэффективную модернизацию жилого фонда, а также 3. отсутствие системы гарантий обеспеченности и возвратности инвестиций (привлекаемых кредитных ре- сурсов). Основными решениями, которые необходимо принять на федеральном уровне для внедрения и запуска ме- ханизмов финансирования капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных домов по предлагаемой Комплексной модели, являются следующие: • Законодательные решения об обязательном формировании фонда ремонтов в каждом из многоквартир- ных домов и обеспечении сохранности накоплений. Это потребует внесения изменений и дополнений в Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, Закон о банковской деятельности, Кодекс об административных правонарушениях и ряда других нормативно-правовых актов. Указанные решения позволят устранить барьер в виде недостаточной вовлеченности граждан – собственников жилых помещений в принятие решений по управлению принадлежащим им жильем и в финансировании (оплате) ремонта общего имущества МКД, будут стимулировать собственни- ков к своевременному принятию решений о финансировании капитального ремонта и повышении энергоэффективности многоквартирных домов. • Установление требований к минимальному размеру фонда ремонта дома и ежемесячной сумме платежей на время формирования или пополнения такого фонда, как условие для обращения собственниками МКД за средствами государственной поддержки на проведение капитальных ремонтов и энергоэффективной модернизации. Это потребует принятия поправок в Жилищный кодекс. • Bведение законодательных норм о включении в перечень защищенных статей соответствующих бюджетов суммы бюджетной поддержки на проведение капитальных ремонтов и энергоэффективной модернизации МКД из бюджетов всех уровней на любой одобренный законодателем период времени. Это потребует при- нятия поправок в бюджетное законодательство. • Установление порядка и прозрачных правил предоставления субсидий объединениям собственников жи- лья на конкурентной основе. Принятие решений о мерах бюджетной поддержки собственников жилья в проведении капитальных ремонтов и повышении энергоэффективности многоквартирных домов (предо- ставление бюджетных субсидий на оплату части стоимости капитального ремонта или энергоэффектив- ной модернизации зданий, включение расходов собственников жилья на капитальный ремонт в програм- му жилищных субсидий для помощи семьям с низкими доходами). Это потребует разработки порядка предоставления субсидий собственникам, а также поправок в Жилищный кодекс. • Освобождение от налогообложения сумм получаемых субсидий и предоставление дополнительных на- логовых льгот по уплате подоходного налога физическими лицами в размере (полного или частичного) платежа на проведение капитального ремонта или энергоэффективной модернизации (по усмотрению за- конодателя). Это потребует в Налоговый кодекс. Основные выводы и рекомендации 17 Указанные решения позволят устранить барьер в виде отсутствия четко выраженных мер госу- дарственной поддержки и стимулирования привлечения средств граждан в ремонт и энергоэффек- тивную модернизацию жилого фонда, позволят осуществлять собственникам финансовое планиро- вание капитального ремонта каждого отдельного дома. • Введение законодательных норм, снижающих риски кредитования (решение вопросов об обеспечении кредитов и повышения надежности заемщиков). Предлагается распространить механизм субсидиарной ответственности на всех собственников МКД, уклоняющихся в любой форме от платежей за ремонт, перед кредиторами ТСЖ или УК, финансирующими капитальный ремонт или энергоэффективную модерниза- цию МКД. Это потребует поправок в Гражданский кодекс. • Принятие на уровне Российской Федерации или на уровне субъектов РФ решения о мерах государствен- ной поддержки по стимулированию банковского кредитования капитальных ремонтов и энергоэф- фективной модернизации МКД. Предлагаемое законодательство должно определять цели и задачи, а так- же порядок создания и деятельности государственного федерального либо региональных гарантийных агентств/фондов соответственно. Это потребует внесения поправок в Жилищный кодекс и законодатель- ство о предоставлении государственных и муниципальных гарантий. Указанные решения позволят устранить барьер в виде отсутствия системы гарантий обеспечен- ности и возвратности привлекаемых кредитных ресурсов, повысят доступность и снизят стоимость кредитных ресурсов для объединений собственников жилья в МКД (или управляющих компаний по поручению собственников) для проведения капитального ремонта и энергоэффективной модер- низации этих домов. 18 Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России ПРИЛОЖЕНИЕ A: Описание основных моделей Модель «Взаимное финансирование» Региональное Орган местного правительство самоуправления Календарный К й план Создает Региональный капремонта фонд Финансирование капремонта Ф Учет средств, накопленных каждым МКД БАНК ТСЖ (УК) Банков- Отдель- ский счет ТСЖ ный бан- регио- (УК) ковский нального счет Обязательные фонда платежи за ремонт ие капремонта Финансирование Вариант 2 Вариант 1 Администрирование или контролирующие действия Обязательные платежи за ремонт Финансирование капремонта Варианты накопления платежей Модель «Доверительное управление» Региональное БАНК правительство Субсидии Кредиты Обязательные Региональный Выбирает по конкурсу платежи за ремонт Займы фонд ТСЖ Региональная программа (УК) Договор доверительного ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ управления УПРАВЛЯЮЩИЙ Ф Финансирование капремонта (Банк или иная организация, соот- Обязательные платежи за ремонт ветствующая требованиям, уста- новленным Правительством РФ) Договор доверительного управления Финансирование капремонта Ф Администрирование или контролирующие действия Обязательные платежи за ремонт Бюджетное финансирование Займы из регионального фонда и кредиты банков Финансирование капремонта Основные выводы и рекомендации 19 Модель «Добровольные платежи» Региональные ГОСУДАРСТВО или муниципальные бюджеты Гранты и субсидии и процентных ставок к Создает Субсидирование Специальный по кредитам государственный орган Финансирование капремонта Государственная я Кредит БАНК гарантия ТСЖ Отдельный (УК) банковский счет Добровольные платежи за капремонт Администрирование или контролирующие действия Платежи за ремонт Бюджетное финансирование Кредиты банков Финансирование капремонта Модель «Амортизационные отчисления» Фонд поддержки эмитент ценных бумаг Приобретение ценных бумаг Кредит под ценные Обязательные бумаги амортизационные Организация, полностью осуществляю- отчисления БАНК щая экономическое управление общей собственностью МКД Погашение кредита Финансирование капремонта и работ по реконструкции Администрирование или контролирующие действия Платежи за ремонт Приобретение ценных бумаг Кредиты банков Финансирование капремонта Источник: Отчет «Механизмы финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности много- квартирных домов и механизмы государственной поддержки в России», Фонд «Институт Экономики Города», 2011 г. 20 ПРИЛОЖЕНИЕ Б: Сравнительная таблица основных моделей финансирования капитального ремонта МКД СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов 1. Модель вза- Обязательные ежемесячные Быстрое начало ремонтных Если большинство собствен- Низкая степень участия орга- имного финан- платежи. работ за счет аккумулирован- ников многоквартирного дома нов федеральной власти. сирования. ных средств. принимают решение о самосто- ятельном накоплении денежных средств на капитальный ремонт, то прогнозируемые объемы капитального ремонта, выпол- няемые по модели взаимного финансирования из Региональ- ных фондов, могут снизиться. Размер обязательных ежеме- Большой объем ремонтных Ни Вариант 1 – «региональ- Низкая бюджетная поддержка сячных платежей устанавлива- работ на начальных этапах. ный фонд», ни Вариант 2 – всех уровней. ется органами местного само- «индивидуальное накопление» управления. четко не предусматривают фи- нансовую поддержку со стороны регионального или муниципаль- ного бюджетов при финанси- ровании капитального ремонта МКД; в результате из-за недо- статка немедленно доступных для распоряжения накопленных средств объемы капитального ремонта могут снизиться. Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов Основной вариант размещения Выступает в качестве быстрого Ни Вариант 1 – «региональ- Низкий уровень участия фи- собранных сумм – это Вариант 1 и унифицированного решения ный фонд», ни Вариант 2 – нансового сектора. передача средств в управление для всех типов многоквартир- «индивидуальное накопление» регионального фонда субъекта ных домов. четко не предусматривают Федерации («Региональный участие финансово-кредитных фонд»), учрежденного органа- организаций в процессе финан- ми власти субъекта Российской сирования капитального ремон- Федерации. та многоквартирного дома; в результате из-за недостатка не- медленно доступных для распо- ряжения накопленных средств объемы капитального ремонта могут снизиться. Суммы, поступившие из не- Модель представляет из себя Органы местного самоуправ- Низкий уровень участия соб- скольких многоквартирных легкое решения для владель- ления играют в этом процессе ственников. домов, расположенных на цев помещений, которые не слишком большую роль: а) территории муниципального могут / не хотят принимать капитальный ремонт прово- образования, и накопившиеся коллективное решение по дится в соответствии с пла- в Региональных фондах, долж- ремонту своего многоквартир- ном, утвержденным органами ны быть направлены на ремонт ного дома. местного самоуправления, а не ряда других многоквартирных собственниками помещений; домов на этой же территории б) объем капитального ремон- (вариант взаимного финансиро- та также определяется пред- вания). ставителями органов местного самоуправления; в) подрядчики и поставщики выбираются орга- нами местного самоуправления; г) происходит уменьшение роли и места собственников жилья в решении вопросов по капиталь- ному ремонту и управлению. Основные выводы и рекомендации Все вышеперечисленное соз- дает потенциальный риск роста коррупции. 21 22 СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов Капитальный ремонт, прово- Не требует проведения до- Данная модель не ставит в ка- Высокая зависимость от раз- дится в рамках календарных полнительных законодатель- честве приоритета цель улуч- мещения денежных средств в планов, утвержденных органа- ных реформ на федеральном шение качества жизни и повы- системе коллективного финан- ми местного самоуправления уровне. шение энергоэффективности сирования. (очередность многоквартирных МКД. Существует высокий риск домов на проведение капиталь- того, что показатели успешной ного ремонта за счет средств, реализации системы капиталь- собранных Региональным фон- ного ремонта будут формиро- дом). ваться исходя из количества домов / общей жилой площади, а не базируясь на выполнении требований собственников или показателях энергоэффектив- ности. Собственники многоквартирных Нет гарантии того, что при вы- Высокий риск возникновения домов вправе принять на общем делении средств государствен- финансовой пирамиды без собрании решение относитель- ной поддержки собственники устойчивой поддержки со сто- но накопления и расходования жилья, которые приняли реше- роны финансово-кредитных средств фонда капитального ние о проведении «индивиду- организаций или бюджетных ремонта на свой дом («вариант ального» накопления денежных ресурсов. индивидуального накопле- средств, будут находиться в ния» – Вариант 2) вместо того, равном положении с собствен- чтобы направлять обязательные никами, выбравшими модель платежи в региональную коллек- «взаимного финансирования». Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России тивную систему накопительных сберегательных учреждений Региональных фондов. Высокий риск возникновения коррупции. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов 2. Модель до- Обязательные ежемесячные Распоряжение средствами Собственники помещений от- Низкая степень участия орга- верительного платежи, идущие на финанси- для капитального ремонта не страняются от принятия реше- нов федеральной власти. управления. рование капитального ремонта, может проходить без согласия ний по определению перечня вносятся собственниками по- собственников, которые вно- работ в рамках капитального мещений, до достижения суммы сят платежи на ремонт. ремонта, а также их сроков средств, накопленных при и стоимости. За управление внесении этих платежей, опре- и возможное использование деленного уровня, установлен- денежных средств, собранных ного региональными органами собственниками, несет ответ- управления. ственность избранный государ- ством доверительный управля- ющий, а не собственники жилья. Минимальный размер обяза- Подразумевается привлече- Сокращение объемов капиталь- Устойчивая поддержка со сто- тельных ежемесячных платежей ние банков для предоставле- ного ремонта на начальной ста- роны регионального бюджета на капитальный ремонт уста- ния кредитов на капитальный дии вследствие проблем, возни- (с учетом доступности денеж- навливается региональными ремонт. кающих при принятии решений ных средств). органами управления. по капитальному ремонту. Доверительный управляющий, Государство гарантирует со- Предоставление займов за счет Низкая степень участия соб- избираемый региональными хранность денежных средств, бюджетных средств резко сни- ственников. правительственными органами, накопленных собственниками жает привлекательность бан- осуществляет доверительное помещений на капитальный ковского кредитования. управление в интересах каждо- ремонт. го собственника помещения в многоквартирном доме, путем подписания договора довери- тельного управления финан- совыми ресурсами на срок не более 10 лет. Основные выводы и рекомендации 23 24 СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов Распоряжение собранными Доступность бюджетной под- Не предусматриваются институ- Низкая степень участия ком- средствами: держки капитального ремонта. циональные изменения, спо- мерческих банков. - обязательные платежи вы- собствующие предоставлению плачиваются доверительно- кредитов на проведение капи- му управляющему, который тального ремонта коммерче- обязан вести правильный скими банками (обеспечения по учет с разбивкой по каждому кредитам). собственнику помещения в многоквартирном доме; - собранные с многоквартирно- го дома средства расходуются доверительным управляющим на финансирование капиталь- ного ремонта этого много- квартирного дома; - если суммы накопленных средств не достаточно, то доверительный управляющий берет кредит в банке. Финансирование капитального ремонта проводится на основа- нии решения общего собрания собственников, исходя из ре- зультатов обязательной техни- ческой проверки (проводимой Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России один раз в пять лет) или упол- номоченным органом государ- ственной власти, в том случае если собственники не приняли решения. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов Государственная поддержка Не требуется проведения Высокая степень зависимости может предоставляться в фор- дополнительных законода- от финансовой поддержки со ме бюджетных субсидий или тельных реформ на федераль- стороны регионального бюд- займов Регионального фон- ном уровне (в соответствии с жета. да, специально созданного и положением проекта нового финансируемого из региональ- Гражданского кодекса). ного бюджета. Государственная поддержка предусматривается региональной программой. Высокий риск возникновения коррупции. 3. Модель Не предусматривает законода- Не должны вводиться никакие Возможно резкое сокращение Высокий уровень законода- добровольных тельного закрепления обяза- обязательные платежи на ка- объемов капитального ремон- тельных реформ на начальном платежей. тельных платежей на капиталь- питальный ремонт; денежные та, проводимого на начальном этапе. ный ремонт. Подобные платежи средства на ремонт дома со- этапе реализации модели по возможны только при принятии бираются только при принятии причине отсутствия обязатель- собственниками соответствую- соответствующего решения ных платежей на капитальный щего решения. собственниками помещений. ремонт и пренебрежительного отношения жителей. В резуль- тате возможен рост количества аварийных домов. Собственники помещений мно- Независимость собственников Необходимость существенных Низкая степень регулирования гоквартирного дома в соответ- жилых помещений в много- изменений в законодательстве со стороны правительствен- ствии с резолюцией, принятой квартирном доме при при- для реализации данной модели. ных органов. общим собранием собственни- нятии решений; образование ков, возлагают на Управляющую ответственного коллективного организацию или Товарищество собственника многоквартир- собственников жилья полно- ного дома. мочия по открытию отдельного Основные выводы и рекомендации банковского счета для накопле- ния регулярно поступающих от собственников помещений платежей . 25 СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД 26 Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов Распоряжение денежными Сочетание механизмов на- Необходимость финансовой средствами на банковском копления денежных средств помощи со стороны федераль- счете осуществляется только собственниками помещений, ного бюджета для поддерж- решением общего собрания кредитования и государствен- ки наименее благополучных собственников помещений. ного субсидирования. регионов. Возможности мобилизации де- Государственная целевая под- Высокий уровень поддержки нежных средств через кредиты держка повышения энергоэф- со стороны регионального коммерческих банков: фективности МКД. бюджета. - мобилизация денежных средств через банковский кредит должна быть утвержде- на общим собранием соб- ственников помещений ; - заемщиком средств выступает Управляющая организация или Товарищество собствен- ников жилья. Меры поддержки: Высокий уровень активности - субсидирование процентов по собственников. кредитам, предоставленным для проведения капитального ремонта; - предоставление субсидии Управляющей организации или Товариществу собствен- Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России ников жилья в размере 15– 20% стоимости капитального ремонта для покрытия рас- ходов на проведение техниче- ской проверки или расходов на оформление окончатель- ного варианта и утверждение проектной документации по капитальному ремонту, а так- же для внесения авансового платежа по кредиту; СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов - предоставление субсидий Высокая степень участия пенсионерам, многодетным и финансово-кредитных органи- молодым семьям (например, заций. на установку приборов учета или замена отопительного оборудования). Низкий риск возникновения коррупции. Медленное начало реализации модели, но наличие стабиль- ного роста. После стадии развития отсут- ствует необходимость бюд- жетной поддержки. 4. Модель Утверждены законодательно: Попытка учета государствен- Переход ответственности за Низкая степень участия пра- амортизаци- - система амортизации общего ных/муниципальных обя- проведение капитального ре- вительственных органов всех онных отчис- имущества в многоквартирных зательств по капитальному монта многоквартирных домов уровней. лений. домах; ремонту многоквартирных с собственников помещений к - обязательные ежемесячные домов, ремонт которых не про- управляющим организациям. амортизационные отчисления, водился на момент приватиза- вносимые собственниками по- ции помещений. мещений общего имущества в МКД. Основные выводы и рекомендации 27 28 СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов Балансодержателем* является Постоянный источник финан- Экономическая и юридическая Низкая степень участия бюд- организация, в полном хозяй- совых поступлений сразу по- несправедливость при установ- жетов всех уровней. ственном ведении которой на- сле введения системы. лении амортизационных отчис- ходится общее имущество МКД: лений. ТСЖ, жилищно-строительный кооператив или Управляющая компания. Размер обязательных ежеме- Недостаточное количество де- Высокая степень участия сячных платежей устанавлива- нежных средств на капитальный финансово-кредитных органи- ется указанной выше организа- ремонт домов, находящихся заций. цией на основании кадастровой в плохом физическом состоя- стоимости и норм амортизации. нии в отличие от избыточных денежных средств на ремонт новых жилых домов или домов в хорошем состоянии, сформи- рованных за счет утвержденных размеров амортизационных отчислений. Кадастровая стоимость должна Остается непонятным, кто будет Высокая степень участия соб- быть равна восстановительной осуществлять формирование, ственников. стоимости за вычетом износа. управление и капитализацию региональных фондов – эми- тента ценных бумаг. Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России *Примечание: В соответствии с действующим законодательством общее имущество собственников жилья в МКД не попадает под журнально-ордерную форму бухгалтерского учета юридического лица, управляющего домом. Поэтому термин «балансодержатель» используется для удобства описания данной модели. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов Обязательные амортизацион- Неопределенность в том, кто Высокая степень участия ные отчисления переводятся в принимает решения о сроках и управляющих организаций. вышеуказанную организацию в объеме капитального ремонта. составе платежей за содержа- ние помещений многоквартир- ного дома. Общая сумма амортизацион- Необходимость существенных Высокий риск мошенничества ных отчислений, полученная от законодательных изменений. со стороны управляющих ком- собственников, должна расхо- паний. доваться организацией, в веде- нии которой находится общее имущество МКД, исключительно на покупку ценных бумаг, выпу- щенных Региональным фондом для поддержки собственников жилой недвижимости. Ценные бумаги, приобретенные Высокий риск мошенниче- организацией, в полном хозяй- ства со стороны финансовой ственном ведении которой на- организации–эмитента ценных ходится общее имущество МКД, бумаг. можно продать или использо- вать в качестве обеспечения по банковскому кредиту на капи- тальный ремонт или повышение его энергоэффективности. 5. Комплекс- Обязательное создание Фон- Независимость собственников Необходимость достаточно Высокая степень законода- ная модель. да ремонта многоквартирного жилых помещений при приня- серьезных законодательных тельных реформ на начальном дома и открытие соответствую- тии решений; формирование изменений для ликвидации пре- этапе. Основные выводы и рекомендации щего номинального банковского ответственного коллективного пятствий на пути реализации счета. собственника многоквартир- данной модели. ного дома. 29 30 СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов В домах, где не созданы надле- Потенциальный существенный Реализация данной модели Средняя степень норматив- жащим образом ТСЖ, собрание рост объемов капитального требует длительного периода но-правового участия прави- собственников должно иметь ремонта многоквартирных до- времени. тельственных органов в части право уполномочить любое лицо мов при привлечении в данный бюджетной поддержки. (в т.ч. управляющую компанию) сектор банковских кредитных открыть в их интересах счет ресурсов. фонда ремонта дома, а также принять решение об управлении счетом. Минимальный размер Фонда Использование бюджетных Существует вероятность сни- Необходимость финансовой устанавливается органами ре- субсидий на комплексный ка- жения объемов капитального помощи со стороны федераль- гионального управления только питальный ремонт для стиму- ремонта по сравнению с перио- ного бюджета для поддерж- в качестве условия для полу- лирования повышения энерго- дом работы Фонда содействия ки наименее благополучных чения государственной бюд- эффективности МКД. реформированию жилищно- регионов. жетной поддержки (субсидий, коммунального хозяйства. гарантий). Принудительное введение Наличие механизма принятия Значительный уровень бюджет- платежей в Фонд ремонта дома решений по капитальному ной поддержки на первоначаль- за капитальный ремонт по ремонту в чрезвычайных ситу- ном этапе. решению суда о принудитель- ациях по инициативе органов ном ремонте по требованию государственного надзора Жилищной инспекции в случае, (при нарушении требований если проведение такого ремон- безопасности зданий). та обусловлено чрезвычайным Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России износом здания и нарушением требований безопасного содер- жания и эксплуатации зданий, а собственники не приняли своевременного решения о финансировании необходимого ремонта либо о вступлении в региональную систему ремонта и модернизации МКД с государ- ственной поддержкой. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов Увеличение размера Фонда по Решение проблем собственни- Средний уровень поддержки сравнению с фиксированным ков с низкими доходами через со стороны регионального минимальным размером прохо- предоставление им целевых бюджета. дит в соответствии с резолюци- субсидий на проведение капи- ей общего собрания собствен- тального ремонта. ников помещений. Платежи выплачиваются до тех Высокий уровень активности пор, пока размер фонда капи- собственников. тального ремонта не достигнет минимального установленного размера Фонда, что является условием для подачи заявки на получение государственной бюджетной поддержки либо гарантии по кредиту от государ- ственного гарантийного агент- ства/фонда. Накопленные в Фонде средства Высокая степень участия являются общими денежными финансово-кредитных органи- средствами собственников заций. помещений в МКД; средства накапливаются на номинальном банковском счете ТСЖ или УК. Основные выводы и рекомендации 31 32 СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОСНОВНЫХ МОДЕЛЕЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД Основные характеристики Преимущества Недостатки Состав и соотношение структурных элементов Возможности для привлечения Низкий риск возникновения банковских кредитов: коррупции. - заемщиком является ТСЖ или УК; - возврат кредита на ремонт МКД обеспечивается за счет регулярных платежей соб- ственников в Фонд ремон- та МКД и обязательствами собственников помещений по осуществлению платежей; - обеспечением по кредиту служит гарантия, выданная Федеральным / Региональным гарантийным агентством. Меры поддержки направлены на Медленное начало реализации создание благоприятных усло- модели, но наличие стабиль- вий проведения комплексного ного роста. капитального ремонта и энер- гоэффективной модернизации МКД: - субсидии, направленные на содействие реализации про- ектов комплексного ремонта; Финансирование капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов в России - субсидирование расходов собственников с низкими доходами на капитальный ремонт. После внедрения системы существенно снижается не- обходимость бюджетной под- держки. Европейский банк реконструкции и развития International Finance Corporation Бизнес-центр Дукат III, ул. Гашека, 6 36, стр.1, ул. Большая Молчановка Москва 125047 Россия Москва 121069 Российская Федерация Тел: +7 495 787 1111 Тел.: +7 (495) 411-7555 Факс: +7 495 787 1122 Факс: +7 (495) 411-7556 http://www.ebrd.com/russian/pages/country/russia.shtml www.ifc.org/eca 2012