Report No: AUS0001217 . Central America Strengthen DRM+Resilience of CA cities Exposure Analysis of Tocumen and Tapia rivers . June 15th, 2019 . URS . . Document of the World Bank . © 2017 The World Bank 1818 H Street NW, Washington DC 20433 Telephone: 202-473-1000; Internet: www.worldbank.org Some rights reserved This work is a product of the staff of The World Bank. The findings, interpretations, and conclusions expressed in this work do not necessarily reflect the views of the Executive Directors of The World Bank or the governments they represent. The World Bank does not guarantee the accuracy of the data included in this work. The boundaries, colors, denominations, and other information shown on any map in this work do not imply any judgment on the part of The World Bank concerning the legal status of any territory or the endorsement or acceptance of such boundaries. Rights and Permissions The material in this work is subject to copyright. Because The World Bank encourages dissemination of its knowledge, this work may be reproduced, in whole or in part, for noncommercial purposes as long as full attribution to this work is given. Attribution—Please cite the work as follows: “World Bank. June 2019. Exposure Analysis of Tocumen and Tapia rivers. © World Bank.” All queries on rights and licenses, including subsidiary rights, should be addressed to World Bank Publications, The World Bank Group, 1818 H Street NW, Washington, DC 20433, USA; fax: 202-522-2625; e-mail: pubrights@worldbank.org. EXPOSURE ANALYSIS OF THE TOCUMEN RIVER WATERSHED Summary of methodology and findings 1. Brief introduction and objectives of the Study The study consisted in the generation of an updated and comprehensive assets database that includes planned developments and infrastructure for the Tocumen and Tapia river basins to be used in a further stage in the flood risk assessment of these river basins. On the basis of these data, an exposure analysis was carried out in order to identify exposure hotspots and prioritization of critical areas. Additionally, land cover maps were prepared for several different years in order to identify areas where rapid change has led to increasing exposure. 2. Generation of an assets database and identification of exposure to flood hot spots One of the main products of this project was the generation of an updated database of assets at the scale of buildings and critical infrastructure, which included planned developments and infrastructure, to allow for the identification of critical areas of exposure in the study area. The buildings were grouped into six categories and 20 different types. The residential classes represented 96% of the assets, divided into three types: single-family, duplex, and multi-family housing. Among these, the single-family category represents 94% of the residential classes (33,114 units), while the duplex and multi-housing types account for remaining 6% (2,049 units). Housing quality construction categories were defined according to the following attributes: i) wall material; ii) tenure condition (non-consolidated informal structure; consolidated informal structure; and formal structure), iii) building stories number, iv) structural design, v) type of drains, vii) topological building structure, viii) roofing material, and ix) property surface in square meters. These attributes, when describing the methods and materials applied in the construction of the house, were used to group the buildings according to similar characteristics for cost or flood vulnerability criteria. The estimation of the economic and replacement value of the buildings, which allows for the estimation of potential losses, was defined using a range of maximum and minimum values, applied to two groups of buildings: residential and non-residential. First, the maximum and minimum replacement values were estimated to subsequently define its economic value, obtained by applying a physical depreciation to the replacement value of the building. The calculation for this study results from applying a linear depreciation value for the incurable wearing of the materials used, over an average useful life of 50 years, representing an annual depreciation of 2%. To establish the typology for buildings based on the degree of physical vulnerability, the residential buildings were grouped into five groups, and the non-residential buildings into three groups. The vulnerability index goes from zero to one, with zero being the least and one being the highest degree for vulnerability to flood damage. Clusters are defined within ranges of this value. The group of residential structures with a high level of vulnerability has a median of 0.73; those of medium-high level, 0.63; those of medium level, 0.53; for low medium level, 0.35; and the lowest-ranked group, 0.24. In the case of non-residential, the high-ranking group had a median of 0.56 of vulnerability factor; the middle group, of 0.44; and the low-level group, 0.29. Finally, for the comparative analysis and identification of patterns and trends, hot spots were identified considering the density of exposed residents (inhabitants / km2), density of exposed buildings (buildings / km2) and the exposed replacement value (dollars / km2). For the flood hazard zones, the study used the projected flood hazard areas for return periods of 10, 20, 50, 100 and 500 years, made by IH Cantabria. The analysis shows that two different hotspots areas. One is in northeast sector of the basins of the Tocumen and Tapia rivers, concentrating the high building exposure levels. The structures in this hotspot zone are characterized by the concentration of low cost but high vulnerability indexes; meanwhile, the southwest sector of the study area concentrates those with high replacement value, represented by the Tocumen International Airport and its cargo area, where the assets have high values and low vulnerability indexes. 3. Land Cover Analysis State-based development and the private sector found favorable schemes for investment in the area of study during the last five decades. The data reveals that in such period, a process of rapid occupation took place, resulting in a significant amount (40%) of informal residential growths (40%.) At present, there is a minimum component of new areas in stages of informality. Recent occurrences of informality show a tendency for occupation in the Piedmont north of Las Mañanitas, which diverts from the historical trend of invasion of areas of lower elevation, with less inclination grade. The study shows that for the 2018 Land Cover classification (see figure 1), the urban footprint with green spaces, covering 25.5% of the total surface, showing the highest presence; even more, when the other types of "artificial surfaces" are added, it reaches 39.1 coverage. The second class in importance is forest cover, which reaches (28.2%) followed by agricultural use (25%) and finally mangroves (1.3%); being this the class with the least variation overall. The urban expansion, for this case, does not seem to have been at the expense of the dense forest, although some formal sectors were built on previous mangrove areas. However, the evidence of occupation towards the piedmont and contiguous highlands, these having significant extensions of primary and secondary mature forests is troublesome. If this tendency is sustained, it constitutes an opportunity to strengthen policies and actions aimed at avoiding or diminishing the social construction of risk. The overall outcome of the study provides not only a very solid exposure data base for the further assessment of flood risk analysis in the Tocumen and Tapia river watersheds, but also an important platform for to conduct urban analysis and applications for the Municipality of Panama, which the potential to be replicated in different water basins or the metropolitan area. Figure 1.LAND COVER CLASSIFICATION MAP. AREA OF STUDY, 1018 ANÁLISIS DE EXPOSICIÓN EN LAS CUENCAS DE LOS RÍOS TOCUMEN Y TAPIA Panama, June 11th, 2019 Versión 1.0 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia TABLA DE CONTENIDO INTRODUCCIÓN............................................................................................................................................................. 4 1.1 POBLACIÓN A UNA ESCALA POR EDIFICIO EN LAS CUENCAS ACTUALIZADAS HASTA EL AÑO 2018 ......................................................................................................................................................................... 6 1.2. ACTIVOS EN UNA ESCALA POR EDIFICIO EN LAS CUENCAS ACTUALIZADAS HASTA EL AÑO 2018 ...................................................................................................................................................................... 13 1.3. INCIDENCIA DE LOS ATRIBUTOS SOBRE LA VULNERABILIDAD A INUNDACIONES EN ACTIVOS RESIDENCIALES...................................................................................................................................... 22 1.3.1 Viviendas formales .................................................................................................................................... 27 1.3.2 Viviendas Informales ................................................................................................................................ 34 1.3.3 Ponderación de la incidencia de los atributos sobre la vulnerabilidad a inundaciones ...................................................................................................................................................................................... 48 1.4 ATRIBUTOS DE LOS ACTIVOS NO RESIDENCIALES ............................................................................ 49 1.4.1 Activos de uso comercial ........................................................................................................................ 50 1.4.2 Activos de uso institucional ................................................................................................................... 52 1.4.3 Activos de uso industrial......................................................................................................................... 55 1.5 VALOR DEL ACTIVO (ECONÓMICO Y REEMPLAZO) ACTUALIZADO AL AÑO 2018 .............. 56 1.5.1 Costos de activos residenciales ............................................................................................................ 58 1.5.2 Costos de activos no residenciales..................................................................................................... 64 1.6 TIPOLOGÍA DE VULNERABILIDAD A INUNDACIONES PARA EDIFICIOS EN EL ÁREA DE ESTUDIO. ....................................................................................................................................................................... 67 1.7 RESULTADOS DE ANÁLISIS MULTIVARIABLE PARA APROXIMAR GRUPOS DE ESTRUCTURAS SEGÚN SU VULNERABILIDAD .............................................................................................. 73 1.7.1 Edificaciones residenciales ................................................................................................................... 73 1.7.2 Edificaciones no residenciales............................................................................................................. 78 1.8 CARTOGRAFÍA TEMÁTICA DE EXPOSICIÓN ........................................................................................... 80 1.9 RESULTADOS DEL ANÁLISIS DE PUNTOS CALIENTES ...................................................................... 85 CONCLUSIONES .......................................................................................................................................................... 89 INDICE DE ILUSTRACIONES.................................................................................................................................. 92 ANEXOS .......................................................................................................................................................................... 96 2 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia DETALLE MAPAS .................................................................................................................................................. 97 DICCIONARIO DE DATOS ................................................................................................................................... 98 3 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia INTRODUCCIÓN Este informe documenta las actividades realizadas con el objetivo de generar una base de datos detallada de activos expuestos a inundaciones en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia. El estudio realizado incluye el cálculo del valor de reemplazo de los activos expuestos y un análisis de puntos críticos (hotspots) de exposición en el área bajo estudio. La información ha sido almacenada de forma tal que pueda ser utilizada en una etapa adicional de evaluación de riesgo de inundación en el área de estudio. Entre las actividades realizadas, se incluyó la actualización de las cifras de población y edificaciones de la encuesta censal de 2010 a la fecha, así como la generación de nuevas estimaciones de valor económico de los activos. Por otra parte, en el contexto de este estudio se entiende la exposición, como el resultado de la ubicación de una comunidad o bien en un área propensa a inundaciones, y la vulnerabilidad como las condiciones físicas que hacen una edificación más susceptible a los efectos dañinos asociados a la ocurrencia de las inundaciones1 , realizó un análisis espacial exposición y el impacto de la urbanización en el incremento de la exposición de habitantes y activos, así como análisis preliminares sobre la vulnerabilidad de las edificaciones a inundaciones. Para la actualización de las cifras de población residente en el área de estudio, se utilizó como base la densidad de población por vivienda y por barrio. Es decir, se hizo un cálculo de población basado en las nuevas edificaciones encontradas en la imagen de satélite, respecto a las edificaciones existentes en la base de datos del INEC, y la densidad de población por vivienda promediada por barrio, a partir de los datos censales del 2010. Por otro lado, en la actualización de la base de datos de activos a escala de edificios e infraestructura, se combinaron tecnologías innovadoras como el aprendizaje automático (Machine Learning), que permitió la generación de huellas de los edificios que no estaban en la base de datos del INEC 2010, a partir de una imagen satelital de alta resolución del año 2018, así como recorridos virtuales sobre las vías (Street Mapping) con imágenes de 360 grados georreferenciadas del año 2018. Estas tecnologías permitieron de manera eficiente y 1 Estas definiciones de exposición y vulnerabilidad están acotadas a los objetivos y alcances de este estudio. En ese sentido, el estudio no abordó exposición a otro tipo amenazas ni analizó la vulnerabilidad socioeconómica de los habitantes de la zona de estudio, solo se caracterizó el tipo constructivo de las edificaciones expuestas de acuerdo a criterios generales de vulnerabilidad física al impacto de inundaciones. 4 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia económica, actualizar y validar los edificios, calles y entorno del área de estudio de manera escalable, es decir, que en la medida que se requiera ampliar el área de análisis, es posible replicar la misma metodología. Para documentar esta información, se generó un diccionario de datos, el cual permitirá el aprovechamiento de la base de datos para otros estudios. Para la estimación de valor económico y de reemplazo de los activos, dada la gran cantidad de edificaciones y la imposibilidad práctica de desarrollar avalúos para cada una, estas se debieron agrupar en tipologías, según perfiles que determinaran la estimación de sus valores de mercado y de reemplazo. Esto es consistente con los métodos de análisis probabilístico que se utilizan en este tipo de estudios. Las tipologías constructivas reflejan de forma específica, los materiales y calidades de las edificaciones. El documento contiene una lista de los 48 tipos de costos, los cuales se basan en la combinación de variables como: tipo de edificación, zonificación, calidad de construcción, nivel de infraestructura. Estos costos se han presentado en forma de rango, colocando valores máximos y mínimos extraídos de datos del mercado. Para permitir la caracterización de la vulnerabilidad física a inundaciones y facilitar la asociación a futuro de curvas de vulnerabilidad de los activos expuestos, se propuso una tipología de edificios basada en la calidad de la construcción y otros parámetros, generando un total de 20 clases. Se tomaron en cuenta características que inciden en la respuesta de la edificación a este tipo de eventos, como los materiales constructivos, cantidad de pisos, relación con otras edificaciones, etc. Como parte del análisis de exposición a inundación, se generaron indicadores tales como: cantidad de edificaciones expuestas por km2, densidad de edificaciones expuestas o tipos de edificaciones expuestas. También se elaboró un estudio de puntos de críticos (hotspots) por exposición a inundaciones, basado en el valor de reemplazo. Con la diversidad de información cartográfica generada, se crearon matrices comparativas con el propósito de sintetizar los resultados y servir de base para análisis posteriores. 5 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia 1.1 POBLACIÓN A UNA ESCALA POR EDIFICIO EN LAS CUENCAS ACTUALIZADAS HASTA EL AÑO 2018 El objetivo de esta actividad fue actualizar a 2018 la población del área de estudio a una escala de edificaciones, utilizando como base la información existente oficial y otras fuentes secundarias, como las imágenes satelitales de alta resolución. Para esto, se identificaron las fuentes de información disponibles y se realizó la estimación que se describe en esta sección. La principal fuente de información oficial en Panamá para este tipo de datos es la base cartográfica del Instituto Nacional de Estadística y Censo (INEC) de la Contraloría General de la República de Panamá (CGRP). Ésta contiene información de población y viviendas a nivel de barrios, sobre la base del Censo del año 2010. Se consultaron otras fuentes como el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y la Autoridad Nacional de Administración de Tierras, entre otras, sin encontrarse información confiable más actualizada. En este estudio, se adoptaron las definiciones de población y vivienda de la CGRP, por tratarse de una de las fuentes más relevantes. En este sentido, la población se define como la cantidad de habitantes presentes en el lugar en que se encontraban al momento del censo (15 de mayo de 2010), lo cual puede diferir del lugar de residencia habitual o legal de las personas, y también puede excluir residentes permanentes que por diversas razones se hayan encontrado en otro lugar en ese momento. La definición incluye sin distingos, a personas nacionales y extranjeras, siempre y cuando hayan estado presentes físicamente en esa fecha en cada lugar encuestado. Por otra parte, para la CGRP, vivienda es “todo local o recinto estructuralmente separado o independiente, que ha sido construido, hecho o convertido para fines de alojamiento permanente o temporal de personas, así como cualquier clase de albergue, fijo o móvil, ocupado como lugar de alojamiento a la fecha del Censo.” Dentro de las categorías de vivienda, la CGRP distingue la vivienda particular como aquella “usada o destinada a ser usada como morada o domicilio separado e independiente, por una familia u otro grupo de personas, con o sin vínculos familiares pero que viven juntas o bajo régimen familiar, o por una persona que vive sola.” Para los efectos del presente estudio, se contabilizó este tipo de vivienda. Esta definición2 incluye como viviendas individuales: 2Documento Explicaciones y Definiciones del XI Censo de Población y VII de Vivienda INEC, 2010. https://www.contraloria.gob.pa/inec/archivos/P3601Definiciones_Explicaciones.pdf 6 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia • La vivienda unifamiliar (una sola morada independiente por sus cuatro lados, ya sea planta baja o de dos o más pisos) • La vivienda dúplex (dos viviendas adosadas, es decir, que comparten una pared común, sean en planta baja o de dos o más pisos) • Los apartamentos o vivienda multifamiliar (viviendas independientes con servicios de agua y servicio higiénico para cada una, en un edificio donde existan tres o más viviendas semejantes en un mismo lote, sean en planta baja o en dos o más pisos) • Los cuartos en casa de vecindad (uno o varios cuartos con servicios de uso común, que pueden pertenecer a una edificación solo en planta baja o de dos o más pisos). Este estudio no tomó como viviendas las de naturaleza colectiva, es decir “alojamiento especial por un conjunto de personas generalmente sin vínculos familiares y que hacen una vida en común por razones de disciplina, de salud, de enseñanza, de vida religiosa, de trabajo como los campamentos laborales, trabajaderos y otras tales como reformatorios, cárceles, colonias penales, hospitales, sanatorios, asilos de ancianos, internados en colegios, conventos, orfanatos, hoteles, pensiones, hospicios y otros locales de alojamientos similares.” Por tanto, se tomó como base la información provista por el Censo de 2010 del total de población y del total de viviendas en los barrios de cada sector, para efectuar la estimación actual, es decir, asumiendo que se mantiene la cantidad de habitantes por unidad de vivienda en cada barrio, contrastándola a su vez, con la información provista por IHCantabria en 2016. TABLA 1 – POBLACIÓN Y VIVIENDA EN LOS BARRIOS DEL SECTOR Barrio Población Vivienda Población / vivienda 16 de Diciembre 282 95 2.97 3 de Mayo 581 165 3.52 8 de Septiembre 334 116 2.88 Altos de Génesis 182 44 4.14 Altos de las Acacias 9,176 2,688 3.41 Altos de Pedregal 667 174 3.83 Altos de Plaza Tocumen 2,446 689 3.55 Altos de San José 431 121 3.56 Altos de Río Tapia 28 6 4.67 Asentamientos Campesinos 742 225 3.30 Barriada 16 de Julio 244 60 4.07 Barriada 8 de Diciembre 307 85 3.61 7 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Barrio Población Vivienda Población / vivienda Barriada Altos de Tocumen 1,084 374 2.90 Barriada Ersa 1,381 369 3.74 Barriada Genesis 1,204 332 3.63 Barriada La Paz 473 137 3.45 Barriada Los Nogales 3,557 1,043 3.41 Barriada Martin Torrijos 274 72 3.81 Barriada Nuevo Amanecer 323 82 3.94 Barriada Puerta del Este 2,252 704 3.20 Barriada Punta del Este 2,193 674 3.25 Barriada Roberto Velásquez 632 172 3.67 Barriada San Pablo 252 65 3.88 Barriada Santa Mónica 1,601 459 3.49 Barriada Tapia 119 42 2.83 Barriada Villa de Amor 157 50 3.14 Belén 1,613 474 3.40 Bello Horizonte 2,211 655 3.38 Ciudad Belén 1,356 405 3.35 Ciudad Jardín Las Mañanitas 14,066 3,899 3.61 Dieciocho de Abril 401 103 3.89 Divino Niño 146 49 2.98 Dos Ríos 850 243 3.50 El Cucuy 155 39 3.97 El Porvenir 1,313 468 2.81 El Triunfador, Barriada (El Triunfo) 51 14 3.64 El Valle de la Primavera 802 191 4.20 Jorge Illueca, Barriada 2,297 628 3.66 La Alborada 474 148 3.20 La Esperanza 707 222 3.18 La Playita 48 11 4.36 La Ponderosa 5 6 0.83 La Primavera 372 105 3.54 La Riviera 7,074 2,160 3.28 Las Mañanitas 3,676 1,106 3.32 8 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Barrio Población Vivienda Población / vivienda Los Milagros 353 95 3.72 Los Pinos No.2 400 107 3.74 Los Robles Sur 1,983 523 3.79 Monte Martínez No1 57 12 4.75 Monte Martínez No2 206 46 4.48 Montería 2,110 508 4.15 Nueva Barriada 1,325 437 3.03 Nueva Esperanza 746 199 3.75 Nuevo Belén 7,166 1,403 5.11 Pantanal 728 225 3.24 Parque de Alicante 408 135 3.02 Rana de Oro 590 193 3.06 Residencial Las Américas 2,824 792 3.57 Residencial Naranjal de Oro 310 109 2.84 Residencial Versalles 432 183 2.36 San Antonio 2,276 723 3.15 San Joaquín 7,690 2,307 3.33 San José 1,521 444 3.43 San Lorenzo 494 122 4.05 San Martin 1,403 408 3.44 Santa Cruz 2,440 723 3.37 Santa Eduviges, Barriada 1,578 431 3.66 Santa Teresita, Barriada 122 34 3.59 Sector Norte 907 246 3.69 Sector Tapia 104 45 2.31 Sello de Oro 403 121 3.33 Urbanización Anasa o Villa Las Acacias 1,874 588 3.19 Urbanización Colinas del Padro 1,755 510 3.44 Urbanización Don Bosco 3,415 974 3.51 Urbanización Don Bosco No. 2 1,609 464 3.47 Urbanización El Palmar 3,105 894 3.47 Urbanización Los Caobos 2,955 833 3.55 Urbanización Los Robles 2,929 845 3.47 9 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Barrio Población Vivienda Población / vivienda Urbanización Parque Real 2,768 761 3.64 Urbanización Torre Molinos 3,180 983 3.23 Urbanización Villa Don Bosco 4,053 1,207 3.36 Urbanización Villa Lucía 696 215 3.24 Urbanización Villas del Mediterráneo 1,556 483 3.22 Urbanización Altos del Naranjal 519 138 3.76 Victoriano Lorenzo 4,928 1,629 3.03 Villa Belén 745 191 3.90 Villa Catalina 294 91 3.23 Villa Cristina 120 33 3.64 Villa Daniela 833 275 3.03 Villa Góndola 88 25 3.52 Villa Granada 672 170 3.95 Villa Isabel 79 36 2.19 Villa Nazareno 345 109 3.17 Villa Oti, Barriada 113 21 5.38 Villa Victoria 181 45 4.02 Villalobos 7,332 2,173 3.37 Villas de Andalucía 571 286 2.00 Villas de Santa Bárbara 3,006 956 3.14 Total general 156,836 45,475 3.45 Fuente: CGRP, 2010 Nota: Esta información presenta los barrios en su totalidad, incluyendo zonas fuera de las cuencas que conforman el área de estudio. Es importante señalar que los barrios de CGRP exceden la superficie de la cuenca que nos ocupa, por tanto, la cantidad resultante de viviendas es mayor que la que se encuentra en la zona de estudio; no obstante, la unidad de barrio es el nivel más desagregado disponible a partir de esta fuente. Las alternativas valoradas para la estimación de la población en este estudio fueron: a) Uso de densidad de población: Total de personas por área urbana, multiplicada por el área urbana actualizada. b) Aplicación de factor de crecimiento censal interanual por unidad geográfica. En este caso la menor unidad es el barrio. 10 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia c) Estimación de la población por vivienda y por barrio y cálculo de la nueva población a partir de las nuevas edificaciones. De las tres alternativas se considera que la tercera opción arroja los resultados más confiables, por las razones que se explican a continuación. En la primera opción, la densidad de población ha variado desde el momento del censo a la actualidad, en particular en las zonas de crecimiento que son objeto de nuestro análisis. La segunda opción tiene como desventaja que el área de estudio está delimitada por la cuenca hidrográfica y por tanto los bordes o límites no coinciden con la delimitación de los barrios. Por tanto, considerando la actualización realizada de la base cartográfica de edificaciones a partir de imágenes de satélite de alta resolución, se optó por calcular la población por vivienda por barrio, para estimar la población actualizada a 2018. El proceso aplicado fue el siguiente: • En primer lugar, se realizó una actualización de las edificaciones que no aparecían en la base de datos cartográfica de la CGRP, que se describe en la sección 1.2 (del documento original), utilizando imágenes satelitales de alta resolución. Ver ilustración No. 1, que muestra las zonas de crecimiento. • Con la información a nivel de barrios de la cantidad de viviendas del Censo 2010, con su respectiva población total por barrio, se calculó la cantidad de personas por vivienda por barrio. • Luego, con la cantidad actualizada de viviendas (URC), y considerando el barrio en que se encontraban estas nuevas edificaciones, se transfirió el valor de población por vivienda de cada barrio a las nuevas edificaciones que forman parte de este. • De esta forma se asignó a cada edificación la cantidad de población estimada en dichos barrios. • Si bien la mayor parte de las edificaciones actualizadas se encuentran contenidas en los barrios existentes (Censo 2010), existen dos zonas en las cuales se identificaron nuevas edificaciones que no estaban contenidas en la base cartográfica del Censo 2010. Una corresponde a la parte central inferior de la cuenca donde predominan edificaciones de uso industrial; la otra corresponde a la zona superior de la cuenca, donde se identifica el mayor crecimiento de edificaciones residenciales informales. En estos casos, se analizaron las características de las edificaciones: material de techo y pared, existencia de servicios públicos, área de las edificaciones, ubicación urbana o rural. Esta caracterización nos permitió seleccionar un barrio de similares condiciones y asumir el valor de población por vivienda a aplicar en estas dos áreas. • Se deben destacar algunas correcciones que fueron aplicadas en el barrio Torres de Versalles, ya que en la base de datos de la CGRP no se había asignado correctamente el 11 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia uso multifamiliar. La corrección consistió en actualizar el tipo de edificación y aplicar una cantidad de cuatro apartamentos por piso, con base a información de la promotora del proyecto. • A las edificaciones multifamiliares con más de dos pisos, se les aplicó un valor de cuatro edificaciones por piso, con el fin de ajustar la cifra por la cantidad de apartamentos. Así, por ejemplo, una edificación multifamiliar de tres pisos tendrá un total de doce edificaciones. ILUSTRACIÓN 1 – NUEVAS ZONAS DE CRECIMIENTO EN EL ÁREA DE ESTUDIO Área de Estudio Zona Central Inferior Zona Superior Fuente: URC, 2019 Con lo antes expuesto, se puede resumir que, para obtener el valor de población actualizado a 2018, se realizó lo siguiente: i) Se contaron las nuevas viviendas encontradas por URC. De esta forma se obtuvo una línea base que se asumió a 2016 (cartografía residencial IH Cantabria) y la cantidad actualizada a 2018. ii) Se multiplicó el valor de población por vivienda por barrio de acuerdo con los datos de la CGRP, por el número de pisos y por la cantidad de unidades de viviendas, para obtener el valor de población. iii) Se calculó la cantidad de población en las nuevas edificaciones de uso residencial, obteniendo como resultado un total de 126,688 personas, como se muestra en la Tabla 2. 12 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia TABLA 2 – RESULTADO DE ESTIMACIÓN DE POBLACIÓN 2018 Población promedio Tipo de edificación Cantidad No. Pisos por edificación Población total Dúplex 375 376 3.34 1,256 Multifamiliar 1,674 3,064 3.40 10,356 Residencia unifamiliar 33,121 33,259 3.46 115,076 Total general 35,170 36,699 3.60 126,688 Fuente: URC, 2019 De acuerdo con la Tabla 3, la población total del área de estudio aumentó un 4.93% (6,274 personas) respecto al estudio de IH Cantabria. TABLA 3 – DIFERENCIA DE POBLACIÓN RESPECTO AL AÑO 2016 SEGÚN CÁLCULO BASADO EN NUEVAS EDIFICACIONES POR EL URC Población promedio Tipo de edificación Cantidad No. Pisos por edificación Población total Multifamiliar 41 300 3.34 1,002 Residencia unifamiliar 1,507 1,516 3.46 5,245 Total general 1,548 1,816 4.03 6,247 Fuente: URC, 2019 1.2. ACTIVOS EN UNA ESCALA POR EDIFICIO EN LAS CUENCAS ACTUALIZADAS HASTA EL AÑO 2018 Debido a los cambios rápidos de urbanización que se dan en el área de estudio, la información existente se vuelve obsoleta en un periodo breve. Uno de los principales retos de este proyecto era la generación de una base de datos de activos actualizada a escala de edificios e infraestructura crítica, incluyendo los desarrollos e infraestructura planificados, según estudio de Gordón, 20183, que permitiera realizar la identificación de los puntos críticos de 3Análisis de los factores que generan el riesgo de inundaciones y del marco legal de la planificación urbana en la Cuenca del río Tocumen, distrito y provincia de Panamá. Informe Final. Banco Mundial. 13 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia. Los activos incluyeron viviendas y activos no residenciales. Los atributos mínimos sobre los activos a actualizar eran la cantidad, el tipo de edificios en función de su relación topológica con los vecinos (unifamiliar o multifamiliar), la superficie construida, los materiales de construcción y la altura (número de pisos). De allí surge la necesidad de proponer metodologías innovadoras para mantener actualizados los datos de construcción e infraestructura. En nuestro caso, el flujo de trabajo de las actividades realizadas se describe en la infografía Flujo de Actualización de Edificaciones (Ilustración No. 2). El mosaico de imágenes de alta resolución que se constituyó como mapa base permitió re-proyectar, homologar, y rectificar las edificaciones de la base cartográfica de la CGRP. Al comparar el mosaico con la base de datos existente, se identificó la existencia de nuevas edificaciones y también se identificó la no existencia de algunas edificaciones. Esto dio como resultado la actualización de edificaciones a 2018. El total de edificaciones identificado a través de la actualización en el área de estudio a 2018 fue de 36,689, comparado con 35,572 reportados por CGRP en 2010, es decir, una diferencia neta positiva de 3.1% edificaciones. En segundo lugar, se clasificaron los barrios predominantemente residenciales, basado en el conocimiento de expertos y en la información contenida en el informe de IH Cantabria 2016. De allí se procedió a asignar los atributos a cada barrio según las características predominantes, que se describirán más adelante, y se transfirieron éstas a las edificaciones, con las respectivas verificaciones de control de calidad a través de muestreos aleatorios. 14 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 2- FLUJO DE ACTUALIZACIÓN DE EDIFICACIONES Fuente: URC, 2019 Para áreas residenciales, se mantuvo la clasificación de CGRP, que se basa en unifamiliar, dúplex y apartamentos (también denominada multifamiliar), toda vez que en la zona no se encontraron cuartos en casas de vecindad. IHCantabria, por su parte, había utilizado 15 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia una clasificación propia: unifamiliar, multifamiliar y uni-multi (no se encontraron metadatos asociados a esta clasificación). 4 La razón para mantener la clasificación de CGRP para el presente estudio se basa en que uno de los atributos asociados a la exposición a inundaciones es la topología con el vecino, que determina la cantidad de paredes expuestas al exterior y que incrementa la vulnerabilidad a inundaciones. La base de datos de CGRP presentaba para los activos no residenciales una gran cantidad de tipos de edificaciones, en la cual un buen número no presenta diferencias en las características físicas de las edificaciones, sino solamente en el uso que se le daba en ese momento; esos usos están sujetos a cambios, sin afectar la edificación físicamente. Por esta razón, los activos se agruparon en la siguiente reclasificación depurada, que se presenta en la Tabla No. 4. Para cualquier consulta sobre la equivalencia entre la clasificación de CGRP y la nueva clasificación URC, ver Anexo. TABLA 4 – TIPO DE ACTIVOS – CLASIFICACIÓN URC Categoría de activo Tipo de activo URC Residencial Unifamiliar Dúplex o en hilera Multifamiliar Comercial Comercio de barrio Comercio local Comercio de alta intensidad (mayor a 1,000 m2) Estación de combustible Hospedaje Hotel y similares Institucional Escuela pública de hasta 750 estudiantes Escuela pública entre 751 y 1,500 estudiantes Escuela pública de más de 1,500 estudiantes Instituto superior y universidad Centro de salud Hospital Estación de policía Estación de bomberos Casa de Justicia de Paz Comunitaria Otro Industria (todo tipo) Industria (todo tipo) Aeropuerto Aeropuerto Fuente: URC, 2019 4 Este estudio no contó con información para validar la metodología de IH Cantabria, por lo que este estudio se limita a comparar resultados, basados en la metodología URC antes descrita. 16 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Entre las edificaciones no residenciales se crearon las siguientes categorías: comercial, hospedaje, institucional, industria y aeropuerto. Los detalles constructivos de los tipos de edificaciones en función de las categorías que se definen a continuación: • La categoría Comercial incluye todas las edificaciones dedicadas a la venta o prestación de servicios al público por parte de empresas o particulares. Se incluyeron cuatro tipos de activos: Comercio de barrio (espacios dedicados a la venta de productos de consumo o a servicios personales, generalmente en viviendas modificadas o como parte de éstas); Comercio local (edificaciones hasta 1,000 m2 específicamente diseñadas y construidas para venta de productos de consumo, servicios personales y servicios empresariales de carácter local, sean de planta baja o de dos o más plantas, con un solo establecimiento comercial o varios); Comercio de alta intensidad (edificaciones de 1,000 m2 y más específicamente diseñadas y construidas para almacenaje y venta de productos y mercancías de toda índole, o para la prestación de servicios empresariales y personales, incluyendo centros comerciales, supermercados, centros de distribución, sean de planta baja o de dos o más plantas); y Estaciones de combustible (edificaciones para expendio de combustible para vehículos a través de una o más surtidoras, con o sin facilidades complementarias comerciales como tiendas de conveniencia, talleres u otros). • La categoría de Hospedaje se refiere a edificaciones diseñadas y construidas para hoteles, hostales, albergues y otras edificaciones dedicadas al hospedaje temporal de visitantes, sean locales o extranjeros. Estas edificaciones pueden ser de planta baja o de dos o más plantas, y contar o no, además de las habitaciones para huéspedes, con facilidades complementarias de alimentación y recreación. • La categoría Institucional incluyó edificaciones dedicadas al equipamiento comunitario y local: casas comunales y de justicia y paz, estaciones de policía y de bomberos, centros de salud, hospitales, escuelas públicas e institutos superiores y universitarios. • La categoría Industria incluye edificaciones diseñadas y construidas para albergar actividades de transformación, valor agregado o almacenamiento de mercancías, en forma de plantas, naves o bodegas. • La categoría Aeropuerto se refiere a edificaciones dedicadas al transbordo de pasajeros y mercancías por vía aérea, aledañas a una o más pistas de aterrizaje. Pueden incluir facilidades de bodegas, almacenamientos de combustible, talleres especializados, comercio, etc. La cantidad de activos por tipo se muestra en la siguiente tabla: 17 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia TABLA 5 – CANTIDAD DE ACTIVOS SEGÚN TIPO Tipo de edificación Cantidad de edificaciones Estructura crítica Residencial 35,163 0 Dúplex 375 0 Multifamiliar 1,674 0 Residencia unifamiliar 33,114 0 Comercial 772 0 Comercio (alta densidad) 88 0 Comercio de barrio 252 0 Comercio local 422 0 Estación de combustible 10 0 Hospedaje 5 0 Hotel y similares 5 0 Institucional 530 37 Casa de justicia de paz comunitaria 2 2 Centro de salud 19 2 Escuela pública entre 751 y 1,500 estudiantes 6 6 Escuela pública de hasta 750 estudiantes 5 5 Escuela pública de más de 1,500 estudiantes 4 4 Estación de bomberos 1 1 Estación de policía 6 6 Hospital 1 1 Instituto superior y universidad 12 12 Otro 474 0 Industria 217 0 Industria (todo tipo) 217 0 Aeropuerto 2 2 Aeropuerto 2 2 Total general 36,689 41 Fuente: URC, 2019 18 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Por otra parte, se seleccionaron atributos físicos de las edificaciones con base en la incidencia que pueden tener en la vulnerabilidad física de dichas estructuras ante la amenaza de inundación, tomando en cuenta que fuesen características observables por los métodos de cartografía e imágenes digitales complementados con información secundaria, y que además pudiesen estar ligados al análisis de costos de reposición de los activos, según se presenta en la Tabla No. 5. Para cada atributo se definieron unos valores específicos, con base en las observaciones e información recabadas: material de las paredes, condición del desarrollo, altura, diseño estructural, tipo de drenajes, relación topológica con los vecinos, material del techo y superficie. Sus definiciones se presentan a continuación: a) Materiales de paredes son los cerramientos verticales exteriores que definen y aíslan a la edificación de su entorno. Se definieron dos conjuntos de valores: perdurables (concreto en sus distintas manifestaciones como bloques prefabricados, tabiques repellados, o fundición en sitio). Los materiales de las paredes fueron identificados en base a la observación de campo a nivel de los barrios para residencial, y de los activos para no residenciales. b) Condición de desarrollo se refiere al proceso de generación y evolución del activo. Este puede ser informal, entendido como espontáneo sin mayor atención a las regulaciones, y cuyo nivel de evolución puede ser no consolidado (incipiente y temporal) o consolidado (regularizado y permanente); o puede ser formal, siguiendo los procesos de planificación, diseño y construcción regulados por las autoridades respectivas. La condición de desarrollo fue identificada a través de traza urbana, tiempo de establecimiento y calidad de las redes de calles e infraestructura a través de imágenes satelitales. c) Altura es la cantidad de niveles o pisos utilizables de la edificación, cuyos valores cuantitativos se definieron como uno (planta baja), dos (planta baja y planta alta) o más de dos plantas. La altura fue obtenida de la base de datos de la CGRP para los activos que estaban incluidos en ella, y por medio de imágenes satelitales para las nuevas edificaciones de 2010 a la fecha. Este atributo tiene como limitación que se refiere de manera general a cada edificación sin considerar que ésta puede tener componentes parciales de diferente cantidad de pisos. d) Diseño estructural es la condición de cumplimiento de regulaciones locales que garantizan la integridad de la edificación bajo circunstancias normales y extremas, incluyendo sismos, deslizamientos, cargas verticales y laterales, inundaciones y vientos. Los valores asignados fueron de no cumplimiento de normativas (caso de las edificaciones informales), cumplimiento de normativas hasta 1984, cuando se introducen parámetros sísmicos en el Código Estructural de Panamá, y cumplimiento de las normativas de 1984 en adelante. La condición de diseño se asumió en base a la 19 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia condición de desarrollo y fecha aproximada de las edificaciones, de acuerdo con el análisis de imágenes satelitales. e) El tipo de drenaje se refiere a la dotación y presencia de infraestructura para desalojo de las aguas pluviales. Los valores asignados documentan ninguna infraestructura de drenajes (aguas que corren libremente por las calle y predios), cunetas abiertas (zanjas perimetrales que canalizan las aguas a lo largo de calles u otras servidumbres hacia quebradas y ríos), y drenajes soterrados (conductos subterráneos que reciben las aguas pluviales por medio de tragantes de diversa índole para canalizarlas hacia quebradas y ríos). La fuente de esta información fueron fotografías satelitales y de campo, por barrio. f) La relación topológica con los vecinos se define como la conectividad espacial de la unidad de edificación con otras edificaciones aledañas, a saber, si es aislada (independiente por los cuatro costados), adosada (en contacto con otra o varias unidades de la edificación por uno o más costados, como en el caso de las viviendas dúplex o locales comerciales en plazas en una misma planta) o en altura (en contacto con otra o varias unidades situada en un nivel superior o inferior, como los apartamentos residenciales, locales comerciales en distintas plantas). Estos datos se obtuvieron a partir de los datos de la CGRP para las edificaciones en su base de datos, y mediante imágenes satelitales para las nuevas edificaciones. g) Los materiales de techo se definen como los cerramientos horizontales (sean planos o inclinados) que cubren a los espacios de la edificación. Los valores asignados fueron láminas de acero (corrugadas o planas, en diferentes calibres de grosor y recubrimiento); tejalit o tejas (materiales industriales con base de arcilla u otros aglomerados, cocidos); y losa o placa de concreto (cemento con agregados de grava y arena, reforzado con varillas de acero, vertido en sitio). Esta información se obtuvo a partir de imágenes satelitales. h) La superficie aproximada de las edificaciones se define como la superficie construida techada por la cantidad de pisos de la edificación. Se obtuvo a partir de un proceso de cálculo de área de los polígonos de las edificaciones de la cartografía digital y su interacción con el atributo de altura. Para los activos residenciales, por tipo, se utilizaron como valores cuatro rangos de intervalos regulares, ya que se contaba con abundantes datos; para los activos no residenciales, se dividió cada tipo solamente en tres intervalos regulares. 20 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia TABLA 6 - ATRIBUTOS DE ACTIVOS Atributo Valores Material de paredes No Perdurables (madera, cartón, etc.) Perdurables (concreto) Condición de desarrollo Informal No Consolidado Informal Consolidado Formal Altura (pisos) Uno Dos Más de dos Diseño estructural No cumple normativas Cumple Reglamento Estructural 1994 en adelante Tipo de drenajes Sin Cunetas Cunetas Abiertas Drenajes Soterrados Relación topológica con los vecinos Aislada Adosada En altura Material del techo Lámina de acero Tejalit o teja Losa de concreto Superficie En intervalos regulares según el tipo de activo Fuente: URC, 2018 En relación con las fuentes de información sobre los atributos, se utilizó una combinación de imágenes satelitales, recorridos virtuales, información de la CGRP y fuentes secundarias (información de promotores y corredores de bienes raíces). 21 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia 1.3. INCIDENCIA DE LOS ATRIBUTOS SOBRE LA VULNERABILIDAD FISICA A INUNDACIONES EN ACTIVOS RESIDENCIALES En las edificaciones residenciales, los atributos seleccionados (material de las paredes, condición del desarrollo, altura, diseño estructural, tipo de drenajes, relación topológica con los vecinos, material del techo y superficie), presentan distinta incidencia en la vulnerabilidad a inundaciones. Materiales de paredes: Para el primer atributo, material de paredes, se establecieron los siguientes valores para los efectos de este estudio: i) materiales no perdurables, de muy corta duración ante el clima lluvioso de Panamá la mayor parte del año, y (ii) de concreto. Estos dos tipos de materiales presentan características totalmente distintas en su desempeño y resistencia ante las inundaciones. De acuerdo con la base de datos de la CGRP (Censo 2010) los materiales de paredes están definidos como (i) semipermanentes, de mediana o corta duración (caña, paja, penca, palos o bambú), (ii) improvisados, de carácter provisional (madera vieja, pedazos de zinc, lata, cartón, lona, teja de plástico, etc.), y (iii) perdurables o de larga duración (concreto, bloque, ladrillo, piedra, madera, adobe o quincha). En el área de estudio, mediante inspecciones de campo, solo se encontraron de acuerdo con esa clasificación materiales improvisados, que son los que se han catalogado en el presente estudio como no perdurables (madera, metal, cartón, tela, plástico) muchas veces mezclados entre sí, lo cual hace muy difícil categorizarlos aparte; así mismo se encontraron productos de concreto, el cual es el material más utilizado en distintas fórmulas: bloques, vertido o fundido en sitio, y como parte de otros productos con relleno de material aislante liviano. No se encontraron a simple inspección en el área de estudio materiales semipermanentes ni otros de los materiales citados como de uso en el país por la CGRP. Según lo reportado por CGRP en 2010, para los corregimientos de Juan Díaz, Tocumen, Las Mañanitas, 24 de Diciembre y Pedregal, se indicó como predominante en su momento a los materiales permanentes (97.5%), así como presencia de algunos improvisados (1.7% madera y 0.7% metal); mientras que los materiales tradicionales como quincha, adobe, palma, paja, penca se encontraron apenas en un rango entre 0.0% y 0.1%. 22 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia TABLA 7 - MATERIAL DE PAREDES EN EL ÁREA DE ESTUDIO Material de pared Observación Referencia Concreto Bloques de concreto, muros fundidos en sitio, productos de concreto con relleno liviano. Presencia: 99.5% No perdurable Láminas de metal o madera, cartón, similar. Presencia: 0.5% Tablas de madera No se encontró en área de estudio. Presencia: 0% Fuente: URC, 2019 23 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Los materiales no perdurables en general brindan una protección mínima contra inundaciones, ya que tienen poca resistencia a la humedad, y no están anclados al suelo de forma que impidan la entrada de escorrentías. La construcción con materiales de concreto ofrece mucha mayor protección, ya que además de ser resistente a la humedad, se asienta, por lo menos, en una fundación de algunos centímetros en el suelo, constituyendo una barrera más efectiva contra inundaciones. Condición del desarrollo: En relación con el segundo atributo, condición del desarrollo de las edificaciones, que presenta los valores de informal, informal consolidado y formal, se realizó un análisis conceptual de su ciclo de vida, para explicar las distintas etapas por las que atraviesan y los factores que inciden en la vulnerabilidad física a inundación a partir de los dos tipos de condiciones origen (formal e informal, incluyendo informal consolidado). Se consideraron viviendas formales aquellas cuyo origen está en procesos individuales o colectivos (urbanizaciones) que contaron con propiedad del suelo y permisos de edificación, mientras que la vivienda informal son edificaciones realizadas en asentamientos denominados espontáneos, de “emergencia” o “brujos”, los cuales a través de la interacción con las autoridades locales se han convertido en informales consolidadas con un gran proceso de transformación de la infraestructura y la mejora de la vivienda por autoconstrucción u otros medios propios a lo largo del tiempo. La tabla No. 8, muestra el número de viviendas de acuerdo con la condición de desarrollo. La distribución espacial de estas condiciones se muestra en la ilustración No. 6. TABLA 8 - CANTIDAD DE VIVIENDAS INFORMALES, INFORMAL CONSOLIDADO Y FORMAL Tipo de Cantidad vivienda Formal 20,524 Informal 14,136 consolidado Informal sin 510 consolidar Fuente: URC, 2019 24 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 3 - ASENTAMIENTOS EN EL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN LA CONDICIÓN DE LA VIVIENDA Fuente: URC, 2019 La zonificación cloroplética mostrada en la Ilustración No. 3 (arriba), no está asociada a la densidad de viviendas en la zona, mas sí a la condición de desarrollo de las mismas. ILUSTRACIÓN 4 - SECCIÓN COMPARATIVA DEL TEJIDO URBANO 25 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Fuente: URC, 2017 Nótese en la fotografía urbanizaciones formales, en las cuales predominan los techos en vista aérea, mientras que en el cuadrante inferior derecho se observa un barrio informal, en el cual las edificaciones son mucho más pequeñas y están rodeadas de vegetación. Las etapas fundamentales de las edificaciones conllevan, en primer lugar, la planificación, diseño y los permisos; en segundo término, la fase de construcción; en tercer lugar, el uso u operación; y en cuarto, el abandono o reemplazo. Se describe en primera instancia el ciclo de vida en los procesos formales para vivienda, y luego en los informales. 26 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 5 - CICLO DE VIDA DE LAS EDIFICACIONES Fuente: URC, 2019 1.3.1 VIVIENDAS FORMALES En el caso de la vivienda formal, particularmente en urbanizaciones de viviendas seriadas para la venta, que es el tipo de edificación predominante en la zona, puede notarse el 27 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia siguiente ciclo, que introduce algunos elementos de previsión y respuesta ante el riesgo de inundaciones: - Fase de planificación: En esta fase se evalúan impactos y riesgos ambientales, y se introducen elementos de diseño de infraestructura y de vivienda relacionados con las inundaciones. Los actores que intervienen en esta etapa, con una duración de tres años o más, son los propietarios de suelo, empresas promotoras inmobiliarias y las autoridades locales. Los propietarios de suelo periurbano, en su mayoría fincas, históricamente dedicadas a actividades agrícolas o de pastoreo, están dispuestos a incorporarlas al suelo urbano en la medida que observan que las tendencias del crecimiento urbano y redes de infraestructura y transporte valorizan sus tierras. Estas tierras, con derechos de propiedad formales, son vendidas a empresas promotoras varios años antes de concebir proyectos específicos, o se realizan alianzas coyunturales económicas para estos. En algunos casos, los nuevos desarrollos remplazan otros que han transcurrido su vida útil, que son de uso menos intensivo y que terminan por ser demolidos. Las empresas promotoras inmobiliarias se dedican a la gestión y venta de productos como residencias, apartamentos, locales comerciales y otro tipo de desarrollos inmobiliarios. Dado que Panamá es un mercado pequeño, más de un 60% de las unidades residenciales son producto de una docena de promotores. Algunas de las empresas tuvieron su origen en fincas grandes y medianas cuyos dueños decidieron gestionar la puesta en valor de sus activos (origen familiar), otras son grupos que se han dedicado a la actividad estableciendo sus bancos de tierra. En todo caso, existe un nivel profesional de gestión por su parte en esta etapa, en la cual las empresas se aseguran de los derechos de propiedad, servidumbres (incluyendo las de ríos), así como de la contratación de los estudios de mercado y factibilidad, y además la contratación y gestiones de registro y aprobación de los estudios de impacto ambiental de acuerdo a la legislación vigente, las aprobaciones de zonificación de usos de suelo, de los esquemas y anteproyectos, diseños y planos de urbanización y de las edificaciones. De igual manera, aseguran el financiamiento, contratan o ejecutan la construcción física en campo, y están a cargo de la promoción, publicidad y venta de las viviendas a los usuarios. Algunas autoridades orientan a estos inversionistas hacia el otorgamiento de los usos del suelo, la aprobación de los estudios de impacto ambiental y planes de manejo que se 28 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia requieran y la revisión y registro de planos, tanto esquemas o anteproyectos como los planos de construcción de las viviendas. Este registro y revisión de planos se lleva a cabo en dos etapas de "ventanillas únicas" en las cuales están representadas diversas instituciones (ATTT, MOP, IDAAN, SINAPROC, SENADIS) que realizan sus observaciones y proceden al registro de los proyectos que a su criterio cumplen con las regulaciones vigentes. La primera ventanilla es la del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT), vinculada a las características del proyecto como conjunto, y la segunda es la de la Dirección de Obras y Construcciones del Municipio de Panamá (DOYCM) además de la Oficina de Seguridad de Cuerpo de Bomberos, enfocadas al cumplimiento de los reglamentos de construcción de las edificaciones. Una vez completados los registros, la DOYCM expide las aprobaciones de planos a la promotora. En relación con la prevención y respuesta a inundaciones, este proceso formal de revisión y registro de planos introduce algunos elementos para reducir los riesgos. Se verifican los derechos de propiedad, necesarios para la agilización de cualquier reclamo, indemnización o apoyo en caso de eventos; las autoridades verifican el tema de las zonas no construibles (servidumbres) o el tratamiento que se les dará para permitir la construcción; se establecen medidas de mitigación ambiental, y se exige el cumplimiento de normativas de construcciones para minimizar los daños potenciales. En el proceso de diseño de las urbanizaciones, el tema de drenajes pluviales, que tiene una correlación evidente con las amenazas de inundación, es abordado bajo el criterio de un rápido y eficiente desalojo de las aguas de cada proyecto hacia los drenajes de calles, o hacia las corrientes superficiales. Este tema está intrínsecamente relacionado con los movimientos de tierra (cortes, rellenos y/o nivelaciones) que permitan las pendientes de escorrentía. Dependiendo de la calidad del proyecto, los drenajes pueden ser sistemas abiertos o soterrados. Estos dos sistemas de drenajes, si bien pueden ser eficaces de forma aislada, son limitados en cuanto a la acumulación del desarrollo de múltiples proyectos que resulta en grandes extensiones de suelos no permeables y resulta en cambios a la dinámica hídrica local. En algunos casos cercanos al área de estudio, se ha producido el incremento de eventos de inundación en barrios ya consolidados que podría ser atribuida a estas limitaciones. El estudio de mercado es determinante en cuanto a la configuración y características de diseño de las viviendas, ya que se trata de un mercado muy competitivo. Los promotores deben sopesar las preferencias de los potenciales compradores y la capacidad de pago, para proveer un producto que tenga una colocación fluida en el tiempo esperado. Estas decisiones influyen en la cantidad de pisos y especificaciones de materiales de construcción explicadas en la sección de las categorías de construcción. Como se ha explicado, el material predominante de paredes 29 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia es el concreto, en sus distintas modalidades (bloques prefabricados, fundición en sitio, elementos con aislante). Sin embargo, algunos aspectos constructivos adicionales que inciden son: o Escalón en las entradas, que protege contra la entrada del agua a nivel del suelo natural, presente en todas las viviendas formales. o Material de las puertas: es de amplio uso en las calidades más económicas el aglomerado de madera (MDF), vulnerable a la humedad, y en otros niveles superiores a madera sólida y el metal que son menos vulnerables. Cada vivienda suele tener entre una (1) y tres (3) puertas al exterior, así como puertas interiores que separan los baños, dormitorios o recámaras y algunos otros espacios. o Mobiliario fijo de cocinas y armarios: es de amplio uso el aglomerado de madera (materiales perecibles), seguido por PVC y madera. Las categorías más económicas no proveen mobiliario; en otras categorías la vulnerabilidad puede depender no sólo del material sino de la altura sobre el nivel de suelo acabado inundable, sea mediante zócalo de cemento o soportes del mobiliario. También, con relación a la capacidad de respuesta de las edificaciones ante los eventos de inundación, en esta etapa corresponde el cumplimiento del reglamento estructural, con miras a preservar la integridad de éstas y sus ocupantes, lo cual se tratará más adelante. - Fase de construcción La fase de construcción de las viviendas formales tiene una duración acorde con el alcance del proyecto, generalmente de dos a cinco años, incluyendo el proceso de urbanización. Es en esta etapa que se da la implementación de las medidas de mitigación planteadas, incluyendo las relacionadas a inundaciones. El principal participante es la empresa constructora, junto con la promotora inmobiliaria y las autoridades locales. La empresa constructora puede ser externa a la promotora (subcontratista), o parte de su grupo. Generalmente inicia con presupuestos a partir de los planos recibidos, con los cuales obtiene los permisos de ejecución de obra ante la DOYCM. Estos permisos de construcción pueden ser tramitados por fases, para permitir el inicio de obras, aunque no se hayan completado todos los registros, o por razones del programa de desarrollo propuesto. Moviliza equipos, materiales y trabajadores al campo desde los primeros movimientos de tierra, hasta los permisos de ocupación y entrega. 30 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia La labor de construcción se ve complementada por las acciones de la promotora inmobiliaria, quien gestiona los pagos y a su vez promueve activamente en este periodo las ventas de las residencias. La intervención de las autoridades es escasa en campo, a excepción de algunas visitas rutinarias de inspección final por parte del Benemérito Cuerpo de Bomberos (BCB) y de los oficiales designados por el Ministerio de Trabajo para seguridad ocupacional, y en caso de denuncias o reclamos. Esta etapa de la construcción, si hay apego a los planos y aprobaciones, no debería tener una incidencia en la vulnerabilidad de las viviendas. Existen deficiencias en el control, seguimiento y documentación de los cambios en obra, que dificulta en ocasiones a posteriori la identificación de posibles causas puntuales de eventos. También es importante señalar que, a pesar de la aprobación de un estudio de impacto ambiental y sus medidas de mitigación, no hay exigencias de planes y documentos de construcción para las medidas provisionales de prevención de erosión y de contaminación ni tampoco fiscalización. Por tanto, en muchos casos se desplazan grandes cantidades de materiales sueltos (tierra, grava y arena), así como cemento y otros contaminantes hacia los drenajes y cuerpos de agua. También es frecuente observar grandes extensiones de tierra denudada y que se mantiene así durante largos periodos, sujeta a la erosión. Estas prácticas pueden incidir en los eventos futuros de inundaciones. - Fase de uso o de ocupación Esta etapa, tanto en las viviendas como en otras edificaciones, constituye el período más largo de ciclo de vida de los activos, estimado en unos 50 años. La gestión de desechos urbanos y la naturaleza de los contenidos en las viviendas están relacionados con el riesgo e impacto de las inundaciones; también inciden las modificaciones realizadas por los ocupantes. En esta fase intervienen fundamentalmente los moradores y, en menor medida, las autoridades locales. Los compradores de las viviendas proceden a ocuparlas una vez expedidos los permisos de ocupación y realizado el traspaso de los derechos de propiedad. La mayoría de las compras se realizan con financiamiento con garantía hipotecaria a 25 ó 30 años de plazo. Movilizan enseres, realizan modificaciones y generan desechos a lo largo de todo el período. Las autoridades locales son responsables de la vigilancia o seguridad general y de la prestación de algunos servicios básicos, entre ellos el rescate en caso de siniestros, y la recolección de desechos domiciliarios por parte de la Autoridad de Aseo. No existe ningún tipo de inspección rutinaria a las viviendas, a excepción de las edificaciones multifamiliares que utilizan gas comunal (gas licuado de petróleo GLP). 31 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Con relación a las inundaciones, los enseres o contenido forman parte importante de los elementos susceptibles de pérdida, así como también el manejo de los desechos puede tener incidencia en las inundaciones. La identificación precisa de los contenidos no forma parte del presente estudio, ni se lograron encontrar fuentes de información al respecto a excepción de algunas limitadas referencias de la CGRP (Censo 2010), aunque al respecto se documentan las siguientes observaciones: El mobiliario y equipamiento de las viviendas formales es adquirido, generalmente, en el comercio local, en una gran variedad de formas, calidades y precios. Los muebles suelen incluir sillas, mesas y estructuras para camas en metal y productos de madera, siendo ésta última muy utilizada. En los productos de aglomerados como el MDF (Medium-Density-Fiber), o similares, de uso común, su resistencia a la humedad es mínima por lo cual no sobreviven una inundación. Los asientos suelen estar a un mínimo de 0.60 m. sobre el nivel de piso acabado, y las superficies horizontales a un mínimo de 0.90 m. También se incluye en el mobiliario camas con colchones con relleno de espuma. Éstos, si bien suelen colocarse a cierta distancia del suelo (la parte inferior entre 0.10 y 0.30 m sobre el nivel de piso) colocados sobre la estructura de las camas, pueden requerir reemplazo en caso de ser afectados por el agua. Los equipos electrodomésticos usuales, también en distintas calidades, son la refrigeradora eléctrica, la estufa a gas (predominantemente tanques domésticos de 25 libras gas licuado de petróleo - GLP), la lavadora y secadora eléctricas o el centro de lavado y secado integrado a gas, así como televisor, abanicos o ventiladores de pie y de techo, horno microondas y algunos otros equipos menores de preparación de alimentos. Dependiendo de la condición económica, muchas viviendas cuentan con equipos de acondicionamiento de aire tipo " split" y computadoras personales y calentadores de agua para duchas; estos equipos generalmente están por encima de los niveles de inundación. De estos equipos, los más vulnerables por encontrarse en el suelo y en los niveles de calle de las viviendas de dos pisos o más, son la estufa, refrigeradora y lavadora y secadora; si bien sus componentes no son perecederos, pueden sufrir daños funcionales y/o deterioro acelerado por óxido derivado de la humedad. Aunque no existen datos actualizados, la CGRP (Censo 2010) indicó que, en barrios del área de estudio de vivienda formal, entre 97% y 99% de las viviendas poseía refrigerador a esa fecha. A lo largo de la etapa de ocupación, los moradores realizan modificaciones. La más frecuente es la construcción de muros medianeros, para mejorar la privacidad y seguridad; esta mejora también contribuye a disminuir la vulnerabilidad de la vivienda. Las mejoras realizadas incluyen terrazas o espacios de uso múltiple, ampliación y techado de las lavanderías, recámaras y baños adicionales, espacios de estacionamiento cubiertos adicionales. En algunos casos estas modificaciones incluyen pisos o niveles adicionales. Las modificaciones requieren la intervención de profesionales de la construcción. 32 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia En la siguiente imagen comparativa, se muestra una vivienda recién construida sin modificar, en la esquina en primer plano, y viviendas modificadas adyacentes, en la urbanización Los Nogales, corregimiento Las Mañanitas. ILUSTRACIÓN 6 – IMAGEN COMPARATIVA DE VIVIENDAS CON Y SIN MODIFICACIONES Fuente: URC, 2019 Nota: Obsérvese los muros y garajes o terrazas techados en el frente de las viviendas en la fotografía de calle; en la fotografía aérea se notan también otras adiciones en la parte posterior, no visibles desde la calle. Los desechos domiciliarios diarios y ocasionales también pueden tener incidencia en las inundaciones. Al no existir separación para reciclaje, cada vivienda produce en promedio 3.2 kg al día.5 Estos son acumulados en un depósito externo provisional (‘tinaquera’) en bolsas plásticas. La recolección está a cargo de la Autoridad de Aseo Urbano Domiciliario (AAUD), y hay deficiencias que producen acumulaciones. Debido a este problema, las bolsas son desechadas de forma inapropiada en cursos de agua, lotes baldíos, o se acumulan en las tinaqueras y pueden ser arrastradas por la escorrentía superficial durante las lluvias. No existen sistemas permanentes para la disposición ocasional de mobiliario y electrodomésticos; la recolección se da ante solicitud a la AAUD, que no necesariamente responde inmediatamente. 5Informe de recolección, Autoridad de Aseo Urbano y Domiciliario, enero-2019. http://www.aaud.gob.pa/informe/Ene_2019.pdf 33 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Por tanto, estos equipos y piezas de considerable tamaño son objeto de una disposición inapropiada que llega a obstruir los drenajes y corrientes. TABLA 9 - DESECHOS DOMICILIARIOS PARA EL MES DE ENERO DE 2019 Y PROMEDIO DIARIO PARA EL ÁREA DE ESTUDIO (ZONA C, SEGÚN AAUD) Zona Corregimiento Población Viviendas Generación Recolección estimada (mensual) (Kg/vivienda/día) Tocumen 116,800 - 3,504 4,719,000 Las Mañanitas 61,642 - 1,849 1,572,000 24 de Diciembre 101,145 - 3,034 1,573,000 C Total 279,587 81,040 8,387 7,864,000 97.0 3.2 Fuente: AAUD, 2019 - Fase de abandono o reemplazo En el momento en que el valor económico de suelo, por diversas razones, aumenta en relación con el de la vivienda, el mercado tiende a propiciar las condiciones para un uso más rentable. En el área de estudio, este fenómeno se ha presentado en las vías principales, en las cuales se observan viviendas que han sido reemplazadas por comercios. Esa etapa no parece tener mayor incidencia en el tema de inundaciones. Las viviendas formales que no son parte de una urbanización desarrollada como operación comercial, tienen un proceso similar en términos de sus fases, pero más sencillo y abreviado. 1.3.2 VIVIENDAS INFORMALES Las viviendas informales conllevan las mismas etapas, si bien presentan diferencias importantes que pueden incidir en la prevención y respuesta a inundaciones. - Fase de planificación 34 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Los participantes en esta fase son los líderes comunitarios y/o futuros moradores. La mayor parte de estos asentamientos tienen un período muy corto de planificación, sujeto a la coyuntura de disponibilidad. Por tanto, no se efectúa gestión de derechos de propiedad, ni estudios previos o permisos. En el ámbito de vulnerabilidad a inundación, la misma se incrementa al no tomarse en cuenta criterios de respetar servidumbres ni zonas inundables. - Fase de construcción y ocupación En esta etapa participan de manera casi exclusiva los moradores, ya que no hay empresa promotora ni un proceso de compra/venta. En la primera fase se levanta una estructura provisional, en su mayoría con materiales perecederos, que tiene como objetivo garantizar la ocupación del predio, a pesar de la inexistencia de infraestructura de calles pavimentadas, agua, energía, etc. Ese estado se ha denominado Informal No Consolidado, cuya primera etapa, la más improvisada, tiene una duración de pocos meses, ya que la mayoría de los asentamientos se realizan durante la época seca (diciembre a marzo). Los asentamientos no consolidados en el área de estudio representan la frontera urbana y, más recientemente, avanzan hacia el pie de monte. ILUSTRACIÓN 7 - VISTA DE VIVIENDA CONSTRUIDA CON MATERIALES IMPROVISADOS Y PERECEDEROS Fuente: URC, 2018 35 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Posteriormente, se construye la vivienda con bloques de concreto, de manera que sea perdurable. En algunos casos, parte de la estructura de materiales improvisados se conserva mientras dure, o hasta que haya suficientes recursos para mejorarla. Un elemento importante en prevenir la entrada del agua a las viviendas es el escalón o cambio de nivel del piso interior acabado en relación con el exterior (0.10 a 0.15 m.), que no está presente en estas viviendas informales ya que la mayoría no tienen piso interior construido, solo el suelo natural. Esta característica no pudo ser documentada en el presente estudio, ya que no es observable desde el exterior de las viviendas ni mediante las fotografías aéreas. La CGRP (Censo 2010) presenta información que pareciera indicar que transcurre un período considerable de tiempo para que las viviendas en áreas de consolidación completen pisos interiores, sea de concreto llano o superficies acabadas con revestimientos comerciales (baldosas de cerámica, pasta de arcilla, conglomerados de granito, porcelanato, etc.). Por ejemplo, barrios informales que datan de la década de 1990 como Ciudad Jardín Las Mañanitas y Felipillo presentaban a 2010 pisos de concreto o acabados en un 97% de las viviendas; en cambio el barrio de Buena Vista que se conformó unos diez o más años después de los citados, reportaba sólo 74% de las viviendas con piso de concreto o acabado, en lugar de suelo natural. Sin embargo, no se cuenta con datos actualizados sobre esta característica, por lo cual no ha sido incluida. Otro elemento exterior que podría disminuir la entrada de aguas superficiales a las viviendas son los muros medianeros; estos escasean en las zonas informales, en parte por no estar entre las prioridades de los moradores, quienes prefieren destinar recursos para la mejora de la edificación, y también debido a que la irregularidad de algunas parcelaciones requiere dejar espacios para la circulación peatonal hacia los predios. No se contó con información suficiente para abordar este elemento constructivo, que en función de las visitas de campo se observó con mayor frecuencia en los barrios informales consolidados. 36 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 8 - VISTA DE VIVIENDA INFORMAL CON BLOQUES DE HORMIGÓN, EN PROCESO DE CONSOLIDACIÓN Fuente: URC, 2018 Con el tiempo, los ocupantes del asentamiento mejoran, en algunos casos sustancialmente, su vivienda. Los servicios como electricidad y comunicaciones, que pueden realizar gestiones de cobro efectivas, son los primeros en aparecer. La dotación de vialidad y cunetas, pozos, acueductos, tanques sépticos, y/o alcantarillado se puede conseguir a través de la intervención de autoridades. La dotación tardía de esta infraestructura y servicios básicos es más costosa y, normalmente, de menor calidad que cuando se hace de manera planificada y formal. Una vez cumplidos estos pasos, la siguiente necesidad de los ocupantes de estas viviendas es obtener la regularización de la tenencia. Cuando se tiene el conjunto de estas condiciones se considera que es un asentamiento Informal Consolidado. Altura de pisos de las viviendas: La altura en pisos se refiere a la cantidad de niveles habitables de la vivienda. Se denominan de un piso las viviendas desarrolladas sólo a ras del suelo, que constituyen la mayoría de las edificaciones residenciales, sobre todo las unifamiliares o aisladas. También existen edificaciones de viviendas de dos pisos, sobre todo en las modalidades dúplex y en hilera. Ambos niveles se conectan a través una escalera interior. En el caso de las viviendas de dos pisos, la distribución típica sitúa a la cocina y sala, comedor o habitación de usos múltiples en el primer piso, y las habitaciones o dormitorios en el segundo o superior. Un tercer valor corresponde a las viviendas de tres pisos o más, que se trata de edificaciones multifamiliares, con varias viviendas por piso. 37 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia TABLA 10 - CONSOLIDADO POR ALTURA DE LOS EDIFICIOS RESIDENCIALES EN EL ÁREA DE ESTUDIO Número de pisos Tipo de edificios 1 2 Más de 2 Dúplex 374 1 0 Multifamiliar 1,552 60 62 Unifamiliar 32,983 138 0 Total 34,909 199 62 Fuente: URC, 2019 Las viviendas de un solo piso se encuentran en general más expuestas a que todos los espacios y contenidos sufran daños durante las inundaciones, mientras que, generalmente, en las de dos pisos sólo el nivel inferior está en riesgo, así mismo, en las de tres pisos o más, ya que la mayoría de los espacios de vivienda se encuentran en niveles superiores, y usualmente, la planta baja se destina a estacionamientos y facilidades comunes. TABLA 11 - ALTURA DE PISOS EN ACTIVOS RESIDENCIALES Altura Observación Referencia Las edificaciones que tienen toda su superficie en un solo piso están más 1 piso sujetas a sufrir pérdidas que las que tienen más de uno. Cuando la estructura tiene más de un piso, se reduce muy significativamente la 2 pisos probabilidad de afectaciones a los bienes según la altura donde se encuentran. 38 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Para efectos de los clústeres, los valores de Varios pisos altura se separaron solo en 1 piso y más de un piso. Fuente: URC, 2019 Diseño estructural: El cumplimiento de la estructura con un código normativo determina la capacidad de la vivienda a resistir embates producto de zonas inundadas, caudales de agua o deslizamientos menores que socaven parte de la estructura, que, en el caso de las viviendas sin refuerzos en condiciones, se derrumbarán. En este caso se ha tomado como división, considerar que las viviendas que cumplen con el Reglamento Estructural Panameño (REP) en su versión 1994 o posterior, tendrán características de menor vulnerabilidad física que las que no cumplen, por ser anteriores a éste o de desarrollo informal. TABLA 12 - DISEÑO ESTRUCTURAL Tipo de edificios Posterior Previo 1994 1994 Dúplex 8 367 Multifamiliar 305 1,369 Unifamiliar 8,038 25,083 Total 8,351 26,819 Fuente: URC, 2019 En este sentido, es importante señalar que antes de la expedición del Reglamento Estructural de Panamá versión 1994, la mayor parte de las viviendas formales eran construidas de acuerdo con estándares o buenas prácticas, determinadas según el criterio del ingeniero responsable del diseño y cálculo estructural, que no incluían criterios antisísmicos o un análisis centrado en los refuerzos para impedir desplazamientos (deriva) de los elementos estructurales y de cerramiento. Por tanto, las viviendas diseñadas y construidas antes de esa 39 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia fecha no presentan consistencia de diseño que resista eventos sísmicos y deslizamientos que pueden acompañar a las inundaciones. A criterio de los especialistas entrevistados, las dos versiones posteriores (2004 y 2014) introducen mejoras de menor significación para el rubro de vivienda de baja altura, predominante en el área de estudio. TABLA 13 - DETALLES DEL REGLAMENTO ESTRUCTURAL PANAMEÑO Detalle Observación Referencia Este detalle de hormigón reforzado protege los vanos de las puertas de los efectos de momento de corte o Refuerzo mínimo torsión a los que se somete alrededor de una estructura cuando recibe puertas una fuerza lateral que puede ser producto de un sismo, vientos o un torrente de agua que impacta una pared. Los refuerzos en dinteles superiores e inferiores de Refuerzo mínimo marcos de ventana evitan alrededor de que estos sean dañados por ventanas la deformación del edificio, al ser este sometido a una fuerza lateral. 40 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Este refuerzo aporta resistencia a la estructura cuando es sometida a Intersecciones en diversos esfuerzos y en caso planta de de que haya deslaves cimiento de parciales del suelo bajo ella, paredes tendrá menor probabilidad de falla del cimiento y desplome de las paredes. Las vigas de amarre proporcionan mayor Detalles típicos resistencia a las paredes en de vigas de sus puntos altos. El REP amarre exige que cada pared con longitud mayor a 3m debe tener una viga de amarre. Fuente: Resolución 329 de 1994, Junta Técnica de Ingeniería y Arquitectura (JTIA). Reglamento Estructural Panameño. Gaceta Oficial No. 22,681, del martes 13 de diciembre de 1994. 41 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 9 – VIVIENDA EN SAMARIA (FUERA DEL ÁREA DE ESTUDIO) DESPLOMADA TRAS DESLAVE PARCIAL QUE SOCAVÓ SU ESTRUCTURA SIN REFUERZO POR CONDICIÓN DE DESARROLLO INFORMAL E INCUMPLIMIENTO CON EL REP Fuente: Portal web de Telemetro6, 2016 Drenajes pluviales: El tipo de drenaje de aguas pluviales de la urbanización en la que se encuentra el activo condiciona directamente la posibilidad de que las aguas alcancen profundidades y caudales mayores, por lo tanto, se consideran como factores que afectan la vulnerabilidad a inundaciones de los activos. Los valores para este atributo son drenajes soterrados (conductos subterráneos de desalojo de las aguas que reciben las escorrentías a través de tragantes o sumideros), cunetas abiertas (zanjas descubiertas que recogen las aguas pluviales) y sin cunetas (zonas en que las aguas corren libremente). TABLA 14 - CONSOLIDADO DE DRENAJES PLUVIALES EN LAS VIVIENDAS DEL ÁREA DE ESTUDIO Tipo de cuneta Cantidad Drenaje soterrado 17,823 Cuneta abierta 14,509 Sin cuneta 2,838 6Cinco familias viven en hoteles un año después del deslave en Samaria. Telemetro, 2016. http://static2.telemetro.com/nacionales/familias-hoteles-despues-deslave-Samaria_0_952105729.html 42 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Total 35,170 Fuente: URC, 2019 El riesgo de entrada de aguas a las viviendas es creciente en ese mismo orden, ya que los drenajes soterrados en su mayoría conllevan aceras con tragantes en las esquinas (cordón- cuneta), que de por sí establecen una diferencia de nivel de 0.10-0.20 m. sobre las calles, y son sistemas de difícil modificación por los usuarios, si bien pueden sufrir atascos de los desperdicios. Por otra parte, las cunetas abiertas pueden verse interrumpidas por pasos para los peatones y vehículos, y en ocasiones son modificadas, reducidas o rellenadas por los moradores. TABLA 15 – TIPOS DE SISTEMA DE DRENAJE PLUVIAL Tipo de Observación Referencia drenaje Esta tipología es la de mayor calidad y que brinda mejor desempeño en términos de Drenaje desalojar las aguas de la calle. Consiste de soterrado un cordón de concreto que establece una o cordón diferencia de nivel entre la rodadura y la cuneta acera. Como la rodadura tiene un punto largo en el centro, el declive lleva el agua hacia el cordón, donde corre a lo largo de este hasta el tragante y el drenaje subterráneo. Este tipo de drenaje a cielo abierto encausa las aguas y logra alejarlas de la calle y de las estructuras. Sin embargo, Drenaje resulta en dividir la rodadura del resto de con cuneta la servidumbre y limita el acceso vehicular abierta a los lotes, si no se ha construido con accesos. También limita el acceso a las aceras y áreas de grama o paisajismo cuando estas existen en el lugar. 43 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia En ausencia de cunetas, las aguas no son Sin cunetas encausadas de manera intencional, de manera que todo el asentamiento es mucho más propenso a inundaciones repentinas de las vías, estructuras y otros espacios. Fuente: URC, 2019 Relación topológica de la edificación: La relación topológica de la edificación con sus vecinos se refiere a la presencia o no de caras adosadas a las estructuras colindantes. Los valores para este atributo son: independiente (edificaciones aisladas de las adyacentes), con adosamiento (compartiendo uno o más lados con otras edificaciones vecinas, con cubiertas independientes pero que pueden tener cierto grado de continuidad) y en altura (viviendas que comparten algunas paredes y piso o techo dentro de una misma edificación). Las viviendas tipo dúplex o en hilera tienen menos caras expuestas al exterior y por lo tanto menos superficie expuesta a las aguas que haya en el exterior, que las viviendas unifamiliares independientes que están expuestas en sus cuatro costados. TABLA 16 – RELACIÓN TOPOLÓGICA DEL EDIFICIO CON LOS VECINOS Tipo de Observación Referencia relación 44 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Los edificios independientes (freestanding) están expuestos a Independiente encontrar volúmenes o cursos de agua sobre sus cuatro costados. Los edificios construidos adosados al vecino tienen menos porcentaje de Con la superficie de sus adosamiento fachadas expuestas al contacto con volúmenes o caudales de aguas. Las edificaciones que tienen múltiples pisos o se componen de distintas unidades de vivienda, locales comerciales o de En altura oficina, están sujetos a que los efectos de la inundación alcancen solo una parte de su superficie, según el nivel que alcancen las aguas. Fuente: URC, 2019 45 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Material del techo: Este atributo no está relacionado con las aguas que pueden entrar a la edificación producto de escorrentías externas, sino a las propias lluvias, agravando la condición de inundación. El material de cubierta condiciona de manera importante la permeabilidad de la vivienda a la lluvia y por lo tanto los daños que está sujeta a recibir. Los materiales identificados en las cubiertas fueron tres: láminas de acero galvanizado, en ondulaciones y calibres diversos; láminas industriales aglomeradas, onduladas, denominadas genéricamente “tejalit” localmente, y tejas de arcilla cocida, en su mayoría de fabricación industrial. La estructura de los techos puede ser de piezas de metal o madera, sobre la cual se colocan los materiales de cubierta. No se encontraron en el área de estudio techos de materiales no perdurables (penca, paja, madera) ni techos de losa o placa de concreto, excepto en algunas viviendas multifamiliares. TABLA 17 – CONSOLIDADO DE TIPO DE MATERIAL DE TECHO Material de techo Cantidad Lámina metal 20,630 Teja 281 Tejalit 13,926 Tejalit o teja 333 Total general 35,170 Fuente: URC, 2019 En el caso de la teja de arcilla, es el que ofrece mayor protección, ya que la práctica constructiva local es colocar un forro de tablones de madera sobre el cual se extiende una tela asfáltica impermeable y por último las piezas de teja. TABLA 18 – MATERIAL DE TECHO Tipo de techo Observación Referencia 46 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia La cubierta de lámina de acero está sujeta a la oxidación y a la Lámina de deformación de sus acero componentes por los cambios de temperatura. Las cubiertas de fibrocemento (Tejalit) tienen mejor desempeño térmico y acústico. Resiste mejor a la intemperie, aunque es más frágil ante el impacto. Los techos de tejalit que se observan en la Fibrocemento construcción en nuestro medio, normalmente cuentan con un forro, de gypsum o plycem y aislante térmico, lo que constituye una barrera adicional para evitar la entrada de agua. La teja es el material de mayor costo en la muestra, y es más masivo (de mayor espesor y más denso) que el acero y fibrocemento, lo que influye en su desempeño térmico, acústico y perdurabilidad y le permite Tejas también tener un desempeño de aislamiento térmico y acústico mejor que el del Tejalit (menos ruido cuando llueve y menos calor bajo el sol). También se encuentra que tienen forros de gypsum o Tejalit. 47 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Los techos de losa de concreto casi no existen en el área de estudio y en general son poco frecuentes en las edificaciones de vivienda. Estas cubiertas, Losa de tienen un espesor mínimo de concreto 0.10m, muy superior al de las tejas y por lo tanto son más duraderos, menos sujetos a goteras o filtraciones y con aún mayor desempeño térmico y acústico. Fuente: URC, 2019 Superficie y distribución del área de las viviendas: Las viviendas que ocupan mayor superficie y tienen una distribución interior separada por paredes, tienen mayor oportunidad de que el daño sea puntual, aislado o se limite al menos a una parte de la vivienda. La superficie se midió a través de fotografías satelitales. En el área de estudio se encontraron viviendas en el rango de 10 a 3,100 m2. Para efectos del estudio, se dividieron en quintiles. TABLA 19 - DISTRIBUCIÓN DE LAS VIVIENDAS POR SUPERFICIE Área Cantidad de edificaciones Hasta 80m2 12,850 Entre 80 y 110m2 8,898 Entre 110 y 150m2 8,001 Más de 150m2 5,421 Fuente: URC, 2019 1.3.3 PONDERACIÓN DE LA INCIDENCIA DE LOS ATRIBUTOS SOBRE LA VULNERABILIDAD A INUNDACIONES La ponderación de estos criterios se hizo de la siguiente manera: Ponderación 1: Se considera que la columna que más condiciona la vulnerabilidad es el tipo de material de pared. 48 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Ponderación 2: Se consideran condición de desarrollo, tipo de edificio, y reglamento estructural. Estas tres características condicionan significativamente la vulnerabilidad del inmueble. En el caso de tipo de edificio, el criterio aplicado es que la unifamiliar, dúplex y multifamiliar, nos permite distinguir la topología de relación con el vecino, la cual incide directamente en la superficie expuesta a las aguas de inundación; número de pisos, Ponderación 3: Tipo de cuneta, tipo de edificio. Se consideran criterios contributivos. Ponderación 4: Material de techo y superficie por rangos. Se ponderan como los de menor aporte a la vulnerabilidad del edificio entre los criterios considerados. 1.4 ATRIBUTOS DE LOS ACTIVOS NO RESIDENCIALES El comercio se presenta en distintas intensidades, cuyas edificaciones varían. En primer lugar, está el comercio de barrio, que consiste en casas convertidas total o parcialmente para actividades lucrativas muy localizadas, como salones de belleza, talleres de mecánica, quioscos, fondas, etc. Estas edificaciones presentan características muy parecidas a las de las viviendas circundantes. El Comercio local se ubica en vías colectoras, con edificaciones construidas para tal fin, de una a dos plantas, generalmente de concreto, con puertas grandes a nivel de calle. Por último, el Comercio de Alta Intensidad se trata de plazas comerciales o grandes bodegas, construidas para tal fin. Una categoría comercial aparte son las estaciones de servicio o expendio de combustible, que en su mayoría consisten en surtidoras desde tanques soterrados, cubiertos por amplias estructuras de techo, abiertas, y cuyo complemento es alguna edificación pequeña (oficina, depósito, talleres o comercio). El material de las paredes predominantes de las actividades comerciales es perdurable, de concreto. La condición de desarrollo en el comercio de barrio suele ser informal, aún en las barriadas consolidadas; en el caso del comercio local y de alta intensidad, predominan las estructuras formales. La altura en pisos varía entre uno y tres. El diseño estructural no puede garantizarse en las edificaciones informales, ni en aquellas anteriores a 1994. Los drenajes dependen del tipo de urbanización. En cuanto a la relación con los vecinos, en su mayoría se trata de edificaciones independientes. Entre los materiales de techo se encuentran lámina de metal, tejalit y losas de concreto, siendo éstas las que mayor protección ofrecen contra la penetración de la lluvia. El comercio de barrio es de superficie pequeña (hasta 150 m2), el comercio local posee hasta 1,000 m2, y el comercio de alta intensidad es mayor a 1,000 m2. 49 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia En el caso de las estaciones de servicio, estas son instalaciones de carácter formal, con materiales perdurables, que requieren permisos especiales por el manejo de productos inflamables. Además, son edificaciones independientes que se desarrollan a nivel de calle, con equipos soterrados. El diseño estructural es sofisticado, ya que se utilizan estructuras de acero con cubiertas de grandes luces en canto libre. Las cubiertas son de láminas de metal, con buenos drenajes pluviales, y la superficie techada varía entre 100 y 1,000 m2. La categoría de hospedaje se refiere a un uso residencial temporal, asimilable al residencial multifamiliar formal. 1.4.1 ACTIVOS DE USO COMERCIAL TABLA 20 - TIPOLOGÍA DE EDIFICIOS COMERCIALES Tipo de edificio Observación Referencia comercial Pequeños locales comerciales de uno o dos pisos que pueden estar mezclados con uso residencial en la misma unidad, generalmente independientes. La puerta del local se ubica generalmente al mismo nivel del exterior. Están asociados al Comercio de desarrollo de tipo informal con barrio calidad estructural baja (generalmente producto de autoconstrucción) y material constructivo predominante de bloque de concreto y techo de metal. Actividades comerciales típicas: restaurantes, peluquerías, supermercados, talleres para carros. 50 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Establecimientos comerciales de uno o dos pisos con una buena calidad estructural construidas en bloque de concreto, techo de metal o de tejalit, de uso comercial exclusivo, Comercio local generalmente independiente. Puertas amplias del local al mismo nivel del exterior. Actividades comerciales típicas: supermercados locales, ferreterías, farmacias, sucursales de bancos. Establecimientos comerciales de dos o más pisos de uso comercial exclusivo de muy buena calidad estructural, construidos en bloque de concreto y techos de metal y tejalit, con andenes de carga posteriores, y entrada principal con Comercio de alta uno o más escalones sobre intensidad pavimento de estacionamientos. Actividades comerciales típicas: supermercados de cadenas nacionales, tiendas por departamentos, locales especializados, oficinas, restaurantes y establecimientos de servicios. Estaciones de servicio o gasolinera, de estructura de acero con cubierta en canto libre de metal, Estaciones de generalmente con una oficina o servicio o tienda con acceso principal con un gasolinera escalón sobre pavimento de alta resistencia. Cuenta con equipo de almacenamiento de combustible soterrados. 51 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Hoteles, estructuras de dos o más pisos en zonas aledañas al aeropuerto, con muy alta calidad estructural, material de concreto en las paredes y cubierta de metal, tejalit o losa, con alto nivel de servicios. Cuentan por lo general con una zona de recepción y con entrada secundaria para abastos y servicios con entrada amplia con un Hoteles escalón sobre el nivel de pavimento de estacionamientos; entre los servicios pueden incluir restaurantes y salones de eventos. Pueden incluir áreas de Fuente: Hoteles.com8 - Hotel Riande Continental esparcimiento abiertas, sea a nivel Aeropuerto de calle o en pisos superiores. Las unidades de hospedaje poseen entradas generalmente sobre pasillos con puertas de acceso controladas, sobre el piso o en niveles superiores. Fuente: URC, 2019 1.4.2 ACTIVOS DE USO INSTITUCIONAL En la categoría Institucional se agrupan centros educativos de distintas capacidades, centros de salud, hospital, estación de policía, bomberos, corregiduría y justicia de paz. Los centros de salud, estaciones de policía, y casas de justicia y paz, en su mayoría son casas convertidas a este uso, o locales de tipo comercial local, respondiendo a las características correspondientes. En cuanto a las escuelas públicas, son edificaciones de material perdurable (concreto), de carácter formal, de una a dos plantas, en diseños estandarizados provistos por el Ministerio de Educación. La configuración es en pabellones o edificios independientes con varias aulas a lo largo de un pasillo techado de acceso. El diseño estructural varía de acuerdo a la edad de la edificación. La mayoría posee cubierta de láminas de metal, con drenajes según el tipo de desarrollo circundante, y superficie variable. 8Hoteles.com - Hotel Riande Continental Aeropuerto: https://www.hoteles.com/ho145246/riande-aeropuerto- hotel-casino-tocumen-panama/ 52 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia TABLA 21 - TIPOLOGÍA DE EDIFICIOS INSTITUCIONALES Tipo de edificio Observación Referencia institucional Edificaciones de superficie considerable, constituidas de bloques alargados, normalmente con plantas de forma rectangular, o forma de H, de L o de U. Las escuelas Escuelas públicas tienden a tener sistemas constructivos muy similares según el periodo de su construcción. Estas edificaciones pueden tener más de un piso y en algunos casos, numerosas puertas exteriores de entrada a las aulas. En tipología, pueden ser similares a Institutos las escuelas. En el caso del INADEH especializados y de Tocumen consiste en pabellones universidades alargados e instalaciones de talleres para capacitaciones prácticas. Los centros de salud tienen normalmente planta rectangular, Centros de salud estructura de concreto reforzado, una cantidad limitada de entradas, de las cuales alguna puede ser de mayor tamaño para facilitar el arribo de pacientes en ambulancia. 53 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Estas edificaciones son de las más especializadas en su diseño y estructura. Tienen distintas entradas en puntos estratégicos, Hospitales para distintos tipos de atención, pero estas no son numerosas. El hospital moderno es un edificio relativamente más cerrado hacia el exterior por temas de salubridad. Fuente: TVN Noticias10 Las estaciones de policía son generalmente estructuras de tamaño Estaciones de comparable o poco mayor al de una policía casa, con una o dos puertas de entrada, paredes de concreto, y techo de lámina de acero. Estructuras de tamaño mediano, es normal que presenten más de un Estaciones de piso de alto y cuentan también con bomberos un amplio espacio de estacionamiento techado para los carros bomba, donde se les da el mantenimiento ligero y limpieza. 10 TVN Noticias https://twitter.com/tvnnoticias/status/961648598395113472 54 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Se tratan de pequeñas instalaciones. Casa comunal y En algunos casos son construidas de Justicia de Paz para ese propósito, En otros casos se instalan en locales comerciales o de oficina de alquiler. Incluyen oficinas municipales, bibliotecas, gimnasios, centros de orientación, iglesias de variadas Otras denominaciones. En su mayoría se Instituciones asimilan a tipologías residenciales o comerciales adaptadas y modificadas para esos usos especiales. Fuente: URC, 2019 1.4.3 ACTIVOS DE USO INDUSTRIAL Las edificaciones dedicadas a la fabricación o transformación de productos son en general de materiales perdurables, con paredes de concreto o metal, de condición formal. La altura en general es de un solo piso, que puede ser a nivel de calle o elevado a los andenes de carga y descarga, que protege de inundaciones; algunas poseen un altillo o mezzanine para oficinas. En su mayoría se trata de estructuras de acero con buen diseño, cubiertas de metal, y superficies mayores a 1,000 m2 de construcción. El contenido puede incluir maquinaria y equipo sensible a las inundaciones. En el área de estudio se encuentra también el Aeropuerto Internacional de Tocumen que se considera una tipología aparte, sobre la cual se podrá encontrar información particular, ya que se trata de una edificación única. 55 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia TABLA 22 - TIPOLOGÍA DE EDIFICIOS INDUSTRIALES Tipo de edificio Observación Referencia Industrial Naves o bodegas con estructura de acero y cubierta de metal, independientes y de buena calidad estructural, con paredes de concreto o de metal y techos de metal. Por lo general son de un piso, con entrepiso para oficinas, entradas a nivel del pavimento o de los andenes elevados para carga. Incluyen actividades de almacenamiento normal y acondicionado (cuartos fríos), y áreas de producción y transformación. Fuente: URC, 2019 1.5 VALOR DEL ACTIVO (ECONÓMICO Y REEMPLAZO) ACTUALIZADO AL AÑO 2018 El objetivo de esta sección es realizar una estimación del valor económico y de reemplazo de las edificaciones, que permita cuantificar tanto la pérdida como el daño. Conceptualmente, estas estimaciones se remiten al Enfoque de Costes de la literatura normativa en valuación inmobiliaria, y en especial a las Normas Internacionales de Valuación 2017 del International Valuation Standards Committee (IVSC), como Costo de Reemplazo y Costo de Reemplazo Depreciado. El Costo de Reemplazo está definido por el estándar citado como “el costo que es relevante para determinar el precio que un participante pagaría basado en replicar la utilidad del activo, no las propiedades físicas exactas del activo.” (IVS 2017, 105, 70.2). El Costo de Reemplazo Depreciado es “el costo de reemplazo ajustado por el deterioro físico y todas las formas relevantes de obsolescencia.” (IVS 2017, 105, 70.3). Como antecedente se revisó el estudio previo de IH Cantabria, en el cual la estimación del valor económico del activo había sido obtenida de la siguiente manera: • Se realizó la agrupación de edificaciones a nivel de zonas 56 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia • Se dispuso de tres valores de activos para la estimación de los costos de reemplazo. Los valores de reposición por metro cuadrado usados fueron: o US$ 1,860.26 o US$ 3,311.97 o US$ 33,652.46 • Para ajustar en función del factor de ocupación de superficie se creó un campo denominado FOS en el cual se aplican valores entre 0 y 1 para definir el porcentaje de ocupación por área de construcción sobre el área a valores. En el caso de proyectos futuros esto permite asumir la relación de ocupación por edificaciones que tendrá un área potencial de desarrollo. • El valor económico es el producto del valor de reposición por el área de edificación ajustada por el factor de ocupación. • El valor económico obtenido era para un área que agrupa múltiples edificaciones. En el presente estudio se logró generar un mayor detalle en el tema, usando la escala de edificación como unidad del proyecto. Se decidió crear costos de reposición usando rango de valores máximo y mínimo, aplicado a dos grupos de edificaciones: residenciales y no residenciales. Esto se denominó Tipo de Costos, y en total se generaron 48 tipos de costos. La cantidad de tipos de costos (48 vs. 3) refleja el mayor nivel de detalle logrado en el presente estudio, el cual era uno de los objetivos planteados. A cada una de las edificaciones se les asignó un tipo de costo (aplicando el mismo criterio de combinación de variables que indica la tabla de costos). Sobre la base del tipo de costo de la edificación, se le asigna un rango de costos por metro cuadrado, es decir Costo Máximo y Costo Mínimo por metro cuadrado. Con los costos máximos y mínimos se estimaron los valores máximos y mínimos de reemplazo. Para ello, se multiplica el costo por metro cuadrado según el tipo de costo de la edificación por el área y el número de pisos. Estos valores se reflejan en los campos C_MAX (valor reemplazo máximo) y C_MIN (valor reemplazo mínimo) de la capa de Edificaciones. El valor económico se obtiene aplicando una depreciación al valor de reemplazo de la edificación. La depreciación que se ha tomado en cuenta es la denominada “física incurable”, es decir, el deterioro irremediable de los materiales y sistemas constructivos debido al paso del tiempo, hasta agotar su vida útil. En este caso se estimó una depreciación lineal con una vida útil de 50 años a partir de consultas con ingenieros y constructores locales, por lo que se deprecia el valor de la edificación 57 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia a un 2% anual. Para asignar el valor económico a cada edificación, se asumió el 2018 como año final, y el año de construcción se tomó del valor añadido a la capa de edificaciones producto de la intersección con las huellas urbanas de la ciudad (Alcaldía Panamá). Estos valores se reflejan en los campos URC_PERDIDA_MAX (valor económico máximo) y URC_PERDIDA_MIN (valor económico mínimo), de la capa de Edificaciones. Sobre la base de consultas realizadas a diversas fuentes, tales como: reportes de la Cámara Panameña de la Construcción (CAPAC), reportes del sector Bienes Raíces y la experiencia del equipo consultor, se procedió a validar el valor de reemplazo depreciado. 1.5.1 COSTOS DE ACTIVOS RESIDENCIALES Para las edificaciones residenciales, los tipos de costos toman en cuenta los atributos ya citados en la sección anterior, añadiendo consideraciones sobre la infraestructura, y combinando los atributos para obtener cinco categorías de calidad de construcción. Como el punto de partida es el costo de reemplazo, que sería el costo de los materiales, mano de obra y costos indirectos en 2018. Independientemente de la fecha de construcción documentada de la vivienda, se realizó una muestra amplia de proyectos de vivienda activos, no sólo en el área de estudio, sino en toda el Área Metropolitana. Puede destacarse que las promotoras más activas desarrollan proyectos en toda esta zona, incluso repitiendo los mismos modelos de viviendas. Se documentaron todas las características de los proyectos capaces de contribuir al valor, restando el precio del terreno, para aislar el valor de venta de las mejoras. Este valor incluiría los costos directos (materiales y mano de obra) e indirectos (planos, permisos, administración, comisiones de ventas e incentivo empresarial). Costo de Reemplazo a Nuevo = Valor Total - Valor del Terreno Entre las características cuantitativas de las viviendas está la superficie abierta, cerrada y total, la superficie del lote y el precio de venta; también se documentaron las características cualitativas, tanto de la urbanización o barriada (material de la calle, tipo de drenajes, tipo de alimentación eléctrica, garita, parques y otras amenidades, y de la vivienda per se, incluyendo materiales y distribución de espacios). Todos estos aspectos contribuyen al valor. En este cálculo de valor no se considera el aporte del terreno. La siguiente tabla muestra las características cuantitativas más relevantes de una muestra en el sector norte del área de estudio, con tres proyectos y siete modelos de residencias unifamiliares. 58 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia TABLA 23 - CARACTERÍSTICAS CUANTITATIVAS DE ALGUNOS PROYECTOS Proyecto Modelos Precio Área Área % Área Total Lote de cerrada abierta abierta de área terreno (m2) (m2) (m2) Portal del Modelo Ceiba 129,990 84.37 10.33 0.12 94.70 218.00 Bosque Modelo Cedro 109,990 73.32 21.83 0.30 95.15 168.00 Villa del Modelo Pino 114,900 84.37 24.67 0.29 109.04 218.00 Bosque Modelo Sauce Plus 139,900 74.50 18.50 0.25 93.00 166.00 Villa Lobos Modelo Ciprés 49,000.00 43.82 11.00 0.25 54.82 110.25 Sur Modelo Magnolia 59,000.00 65.38 11.00 0.17 76.38 131.25 Modelo Olivo 69,000.00 76.60 11.00 0.14 87.60 160.00 Fuente: URC, 2019 La Tabla 24 muestra las características cualitativas de la urbanización y los modelos de edificación. TABLA 24 - CARACTERÍSTICAS CUALITATIVAS DE ALGUNOS PROYECTOS Proyecto Modelo Características de la vivienda Características de la urbanización Cuarto de empleada Estacionamiento Amenidades Recámaras W. Closet Drenajes Terraza Energía Baños Garita Calles Portal del Modelo 3 1 2 1 0 0 Concreto Soterrados Aérea Sí Sí Bosque Ceiba Modelo 3 1 2 1 0 0 Concreto Soterrados Aérea Cedro Villa del Modelo 3 1 2 1 0 0 Concreto Soterrados Aérea No Sí Bosque Pino Modelo 3 1 2 1 0 0 Concreto Soterrados Aérea Sauce Plus Villa Lobos Modelo 2 1 1 0 0 0 Concreto Abiertos Aérea No Sí Sur Ciprés Modelo 2 1 1 0 0 0 Concreto Abiertos Aérea Magnolia Modelo 3 1 1 0 0 0 Concreto Abiertos Aérea Olivo Fuente: URC, 2019 59 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia En consulta con los promotores locales, se determinó el precio unitario de los terrenos, el cual fue restado del precio total, como se indicó en la formula anterior, para obtener el Precio total de la mejora. Luego se dividió este precio total de la mejora entre su área para obtener el precio unitario de las mejoras: Precio Unitario de las Mejoras = Precio Total de las Mejoras / Área de las Mejoras Siguiendo el ejemplo anterior, se muestran los Precios Unitarios de las Mejoras en la siguiente tabla: TABLA 25 - ESTIMACIÓN DE LOS PRECIOS UNITARIOS DE LAS MEJORAS RESIDENCIALES Modelos Precio Total de Lote de Precio total Precio P.U. P.U., Mejora Área terreno terreno total Terreno x área total (m2) mejora Modelo Ceiba 129,990 94.70 218.00 38,997.00 90,993.00 178.89 960.86 Modelo Cedro 109,990 95.15 168.00 32,997.00 76,993.00 196.41 809.17 Modelo Pino 114,900 109.04 218.00 34,470.00 80,430.00 158.12 737.62 Modelo Sauce Plus 139,900 93.00 166.00 41,970.00 97,930.00 252.83 1,053.01 Modelo Ciprés 49,000 54.82 110.25 14,700.00 34,300.00 133.33 625.68 Modelo Magnolia 59,000 76.38 131.25 17,700.00 41,300.00 134.86 540.72 Modelo Olivo 69,000 87.60 160.00 20,700.00 48,300.00 129.38 551.37 Fuente: URC, 2019 De allí, Se agruparon las viviendas con características comunes, para analizar los precios unitarios (por m2), en cinco categorías de calidad constructiva. Se calificó la urbanización y la vivienda. En esta sección se presenta, a modo de ilustración, fotografías promocionales tomadas de los portales web de las compañías promotoras de proyectos de vivienda en el área de estudio. 60 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Baja: El material de pared puede ser no perdurable o bloque de concreto repellados o sin repellar, ya que se trata, en algunos casos, de viviendas informales de rápida y reciente construcción, de vivienda informal mejorada y de vivienda formal, de los más bajos costos. En su mayoría, las viviendas son unifamiliares, independientes y de una sola planta. La estructura puede ser de madera, en la primera etapa o de bloques, con algún refuerzo, sin embargo, no puede contar con que cumpla con un reglamento de construcción o es rural, o con estándares y buenas prácticas. Generalmente cuentan con energía y agua, aunque no con medidor. En su exterior se observa que no hay estacionamiento, más que dos pequeñas franjas de pavimento y sin techar, cuando lo hay, ni muros divisorios entre vecinos. Hay ventanas de bloque ornamental de concreto (sin cerramiento) y ventanas de paletas de vidrio o corredizas. Las cunetas, cuando las hay, son abiertas y la cubierta es de lámina de metal galvanizado. Los distintos espacios del interior no necesariamente están separados por paredes u otro material, y cuando se divide, es en el caso de baño, habitación y un espacio de uso múltiple. Los pisos interiores pueden ser suelo natural o concreto chorreado. Media-baja: El material de pared es concreto, sea en bloques o vertido, repellados y pintados. Son viviendas de origen informal, mejoradas sustancialmente, o formales. Las viviendas son unifamiliares (la mayoría), independientes y de una sola planta. La estructura es de bloques de concreto reforzado y generalmente cumple con un código de construcción o estándar. Cuentan con energía y agua, aunque pueden no tener medidor. En su exterior se observa un solo estacionamiento, techado o semi- techado, con franjas de concreto o pavimentado del todo, que contribuye a alejar o drenar las aguas de modo que no lleguen a las paredes, y generalmente hay cercas o paredes medianeras con los vecinos y hacia la calle. Las ventanas son de paletas de vidrio o corredizas. Las cunetas son abiertas y la cubierta es de lámina de metal galvanizado. Los espacios interiores incluyen una separación de la cocina por pared baja, así como espacios multiuso, recámaras y baños. Los pisos son de concreto con algún refuerzo y acabados de baldosas de bajo tráfico. 61 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Media: El material de pared es concreto, sea en bloques o vertido, repellados y pintados, con algunos revestimientos decorativos en ocasiones. Son viviendas de origen formal. Pueden ser unifamiliares (la mayoría), independientes, dúplex o en hilera, de una o dos plantas. La estructura es de bloques de concreto reforzado y cumple con los reglamentos aplicables al momento de su construcción. Cuentan con energía y agua medidas en sitio. En su exterior se observa lo siguiente: uno o dos estacionamientos techados o semi- techados con pavimento de concreto y muros entre vecinos y hacia el frente, en la mayoría de los casos. Las ventanas generalmente son corredizas. Los drenajes pluviales son soterrados con cordón cuneta. La cubierta es de tejalit. Los espacios interiores se encuentran separados por paredes, y puede haber más de un baño. Los pisos son de concreto con refuerzo y acabados con baldosas de bajo tráfico. Media alta: El material de la pared es de concreto, sea en bloques o vertido, repelladas y pintadas, y con revestimientos decorativos. Son viviendas de origen formal. Pueden ser unifamiliares (la mayoría) independientes o dúplex, de una o dos plantas. La estructura es de concreto, sea de bloques o vertido, con refuerzo y en cumplimiento con los reglamentos aplicables. Cuentan con energía y agua medidas en sitio. En el exterior, se observa dos estacionamientos techados con revestimiento de piso, generalmente hay cercas o paredes medianeras, maceteros (jardineras) o algún área verde pequeña hacia el frente. Las ventanas son generalmente corredizas. Los drenajes pluviales son soterrados con cordón cuneta. La cubierta es de tejalit o teja. Los espacios interiores están separados por paredes y cuentan con más de un baño, terraza o espacio familiar, lavandería techada y recámara de servicio. Los pisos son de concreto, con acabados en baldosas, gres u otros materiales de buena calidad. 62 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Alta: El material de las paredes es de concreto, sea en bloques o vertido, repelladas y pintadas, con revestimientos decorativos. Son viviendas de origen formal. En su mayoría son unifamiliares, independientes, aunque también pueden ser dúplex y tienen dos plantas o más. La estructura es de concreto, sea de bloques o vertido, con refuerzo y en cumplimiento con los reglamentos aplicables. Cuentan con medidores de energía y agua. En el exterior, poseen dos o más estacionamientos techados, con revestimiento de pisos, tienen cerca o paredes medianeras y antejardín. Las ventanas son generalmente corredizas, los drenajes pluviales, soterrados con cordón cuneta. La cubierta es de tejas, tiene numerosos espacios interiores, varios baños, terraza sala familiar, lavandería techada, recámara de servicio y jardín posterior. Los pisos son de concreto reforzado, con acabados de calidad superior, tales como cerámica y piedra. En el ejemplo de los proyectos citados en las tablas anteriores, los dos primeros (Portal del Bosque y Villas del Bosque) corresponderían a la categoría Media Baja, mientras que Villalobos Sur se situó en el rango Baja. Los tipos de costos residenciales combinan la urbanización con la vivienda, en 28 grupos, incluyendo vivienda informal consolidado. Para cada tipo se calculó un rango de valores (mínimo y máximo). TABLA 26 - TIPOS DE COSTOS RESIDENCIALES EN DÓLARES AMERICANOS Tipo Tipo de Zonificación Infraestructura Calidad Costo Costo costo edificación Mín m2 Máx m2 1 Unifamiliar Formal Superior Alta 1,177 1,509 2 Unifamiliar Formal Superior Media Alta 1,177 1,288 3 Unifamiliar Formal Superior Media 800 1,000 4 Unifamiliar Formal Superior Media Baja 738 961 5 Unifamiliar Formal Estándar Media 750 900 6 Unifamiliar Formal Estándar Media Baja 540 718 7 Unifamiliar Formal Estándar Baja 540 626 8 Unifamiliar Formal Básica Media Baja 625 725 9 Unifamiliar Formal Básica Baja 585 700 10 Unifamiliar Informal Consolidado Básica Media Baja 550 700 11 Unifamiliar Informal sin Sin Infraestructura Baja 300 550 Consolidar 12 Dúplex Formal Superior Alta 1,224 1,288 63 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Tipo Tipo de Zonificación Infraestructura Calidad Costo Costo costo edificación Mín m2 Máx m2 13 Dúplex Formal Superior Media Alta 778 1.358 14 Dúplex Formal Superior Media 562 597 15 Dúplex Formal Superior Media Baja 550 600 16 Dúplex Formal Estándar Media 525 600 17 Dúplex Formal Estándar Media Baja 525 600 18 Dúplex Formal Estándar Baja 500 550 19 Dúplex Formal Básica Media Baja 500 550 20 Dúplex Formal Básica Baja 500 550 21 Multifamiliar Formal Superior Alta 1,847 2,695 22 Multifamiliar Formal Superior Media Alta 2,118 2,506 23 Multifamiliar Formal Superior Media 1,825 2,300 24 Multifamiliar Formal Superior Media Baja 1,572 1,982 25 Multifamiliar Formal Estándar Media Baja 1,670 2,025 26 Multifamiliar Formal Estándar Baja 1,650 2,000 27 Multifamiliar Formal Básica Media Baja 1,640 1,695 28 Multifamiliar Formal Básica Baja 1,500 1,600 Fuente: URC, 2019 1.5.2 COSTOS DE ACTIVOS NO RESIDENCIALES Para los activos no residenciales se utilizaron comparaciones con costos declarados de mejoras de edificaciones similares, obtenidos del Registro Público, Sección de la Propiedad, o de documentos oficiales de licitaciones públicas documentadas en el sistema estatal de Panamá Compras. Estos costos se encontraban en montos globales, por tanto se dividieron entre las superficies construidas provistas por la misma fuente para obtener costos unitarios. Los resultados se encuentran en la siguiente tabla. TABLA 27 - TIPOS DE COSTOS NO RESIDENCIALES EN DÓLARES AMERICANOS Tipo Tipo de Zonificación Infraestructura Calidad Costo Costo costo edificación Mín m2 Máx m2 29 Comercio Local Formal Única Única 700 1,000 64 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia 30 Comercio de Alta Única Única Única 800 1,200 Intensidad 31 Hotel y similar Única Única Única 1,000 1,300 32 Comercio de Informal sin Única Única 300 550 Barrio Consolidar 33 Comercio de Informal Consolidado Única Única 550 700 Barrio 34 Instituciones Única Única Única 700 1,000 varias 35 Educativo Única Única Única 1,000 1,500 36 Aeropuerto Única Única Única 3,500 4,500 37 Hospital Única Única Única 1,800 2,300 38 Industria (todo Única Única Única 500 1,000 tipo) Fuente: URC, 2019 Aplicando la metodología descrita, se aplicaron los costos unitarios a las superficies y números de pisos de la base de datos. Estos valores se reflejan en los campos C_MAX (valor reemplazo máximo) y C_MIN (valor reemplazo mínimo) de la capa de Edificaciones. Es necesario anotar que el método de estimación de las superficies por medio de imágenes satelitales no permite diferenciar con exactitud el tamaño de los pisos superiores, de los cuales se ha asumido que ocupan una superficie equivalente al nivel de calle. Costo de Reemplazo a Nuevo = Costo Unitario x Superficie x Número de Pisos De esta manera se estimaron los valores máximo y mínimo de reemplazo. Para efectuar un control de calidad de los costos en el caso de residencial, se tomaron ocho muestras del valor medio de las viviendas en distintas barriadas (incluyendo unifamiliar, dúplex y multifamliar) y se compararon con el valor de mercado de ofertas y ventas actuales, extrayendo el terreno. Los resultados de esta validación muestran que los costos se encuentran en rangos razonables. TABLA 28 - ACTIVOS A ESCALA DE EDIFICACIONES Valor de Valor de Costo Costo Cantidad de reemplazo reemplazo TIPO DE ACTIVOS mín. máx. edificaciones mínimo máximo $/m2 $/m2 $MM $MM ACTIVOS RESIDENCIALES 35,170 96% 1,877 2,324 2,800 3,509 55% 65 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ACTIVOS COMERCIALES 777 2% 2,413 3,324 406 590 10% ACTIVOS INSTITUCIONALES 522 1% 3,500 4,800 266 388 5% ACTIVOS INDUSTRIALES 218 1% 500 1,000 330 661 11% ACTIVO ÚNICO 2 0% 3,500 4,500 657 844 20% (AEROPUERTO) TOTAL 36,689 100% 680 861 4,459 5,992 100% Fuente: URC, 2019 El paso siguiente fue estimar el valor económico, que se obtiene aplicando una depreciación de carácter físico al valor de reemplazo de la edificación. En este caso se estimó una depreciación lineal por el desgaste incurable de los materiales de construcción, sobre una vida útil media de 50 años, por lo que se deprecia el valor de la edificación a un 2% anual. Para asignar el valor económico a cada edificación, se asumió el 2018 como año final, y el año de construcción se tomó del valor añadido a la capa de edificaciones producto de la intersección con las huellas urbanas de la ciudad (Alcaldía Panamá). Estos valores se reflejan en los campos URC_PERDIDA_MAX (valor económico máximo) y URC_PERDIDA_MIN (valor económico mínimo), de la capa de Edificaciones. TABLA 29 - ACTIVOS A ESCALA DE EDIFICACIONES Valor Cantidad de Valor económico Tipo de activos económico edificaciones máximo $MM mínimo $MM ACTIVOS RESIDENCIALES 35,170 96% 1,362 1,719 ACTIVOS COMERCIALES 777 2% 239 349 ACTIVOS INSTITUCIONALES 522 1% 125 181 ACTIVOS INDUSTRIALES 218 1% 267 533 ACTIVO ÚNICO (AEROPUERTO) 2 0% 485 625 TOTAL 36,689 100% 2,478 3,407 Fuente: URC, 2019 La siguiente gráfica presenta la distribución porcentual del valor de remplazo de los activos en el área de estudio según categoría. Aunque se conoce que el 96% de los activos son de tipo residencial (ver tabla l), al considerar el valor de remplazo esta proporción cambia al 63% de modo que, en caso de no considerar activos no residenciales en la elaboración de un módulo de exposición, se omite más de un tercio del valor económico de las estructuras expuestas. 66 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 10 - VALOR DE REEMPLAZO MÍNIMO DE LOS ACTIVOS EN EL ÁREA DE ESTUDIO, 2018 15% 7% ACTIVOS RESIDENCIALES ACTIVOS COMERCIALES 6% ACTIVOS INSTITUCIONALES ACTIVOS INDUSTRIALES ACTIVO UNICO (AEROPUERTO) 63% 9% Fuente: URC, 2019 1.6 TIPOLOGÍA DE VULNERABILIDAD A INUNDACIONES PARA EDIFICIOS EN EL ÁREA DE ESTUDIO. El objetivo de esta sección es establecer una tipología de edificios que sirva como insumo para clasificar las edificaciones del área de estudio en términos de grupos que tengan comportamiento similar en cuanto a la exposición ante las inundaciones. Para este efecto se ha dialogado con el equipo del Banco Mundial y la consultora JBA para considerar una metodología que resulte funcional y se ha revisado como antecedente la tipología utilizada por IH Cantabria para el análisis de exposición, para valorar su uso como punto de partida. Esta tipología se basaba en la calidad de construcción, y se generaba al combinar los parámetros de material de techo y tipo de edificio. Se debe tener presente que las edificaciones incluidas en el estudio por IH Cantabria se referían exclusivamente a las de uso residencial. De allí, los tres tipos de edificio empleados, 67 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia como se observa en la siguiente tabla. Las combinaciones posibles permitieron, en el área de estudio, generar un máximo de nueve tipos de edificios en función de subcategorías en calidad de construcción, siendo éstos los siguientes: TABLA 30 - TIPOLOGÍA IH CANTABRIA Categoría de Sub categoría de Id. Tipo calidad de la calidad de la Material de techo Tipo de edificio construcción construcción 1 A1 Forjado Uni-Multi 2 A A2 Forjado Multifamiliar 3 A3 Forjado/Teja Unifamiliar 4 B1 Placas/Teja/Forjado Uni-Multi 5 B B2 Forjado/Placas Multifamiliar 6 B3 Placas/Teja Unifamiliar 7 C1 Lámina de zinc Uni-Multi 8 C C2 Lámina de zinc Multifamiliar 9 C3 Lámina de zinc Unifamiliar Fuente: Consolidado URC, 2019 Al disponer de mayor detalle en la información, al URC le ha sido posible incluir en el estudio las siguientes consideraciones en la metodología de elaboración del análisis de exposición: • Considerar veinte tipos de edificios. • Incluir en el estudio edificios de diversos tipos y usos, entre ellos comercio, instituciones, industria e infraestructura crítica, (incluye aeropuerto, hospital, comercio de barrio, comercios alta intensidad entre otros). • Crear una clasificación de calidad de construcción que guarda relación adicional a los materiales de construcción, con el urbanismo de la zona y la infraestructura de servicio existente. • Clasificar la calidad de construcción, incluyendo elementos como el tipo de material predominante en paredes y en techo. • Desarrollar un método para el análisis multivariable de edificaciones según atributos que inciden sobre su vulnerabilidad a inundaciones. Para el estudio de vulnerabilidad a inundaciones se presentan árboles conceptuales de tipología para el estudio de las viviendas desarrolladas en condiciones informales y formales, respectivamente, y para las edificaciones no residenciales. La división se realizó, orientada a encontrar grupos de edificaciones con características físicas similares en términos de las 68 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia técnicas y materiales constructivos utilizados. Como se observa, esto corresponde principalmente a la calidad de construcción, materiales utilizados, dimensiones y otras características. Por la relación de estas variables con las que tipifican grupos de costos, se utilizaron columnas de atributos similares a los de la tipología para costos, pero en este caso se aplicó una ponderación. Para llegar a esta tipología se consideraron, entre otras, dos referencias sugeridas para este fin y que señalan lo siguiente: a) Un método recomienda establecer los siguientes parámetros: • Altura del edificio • Dimensiones del edificio (se consideró número de pisos y superficie en m2) • Forma del edificio • Estructura de cubierta del edificio • Relación topológica del edificio con los vecinos • Relación topológica del edificio hacia el espacio abierto. De estos atributos se consideraron todos menos forma y relación topológica con el espacio abierto. b) Otro método recomienda considerar: • análisis de los elementos constructivos en términos de alturas • identificación de principales materiales de los elementos constructivos • calificación de la susceptibilidad de los materiales • derivación de funciones de impacto físico El último punto, derivación, corresponde directamente a la asignación de funciones de vulnerabilidad y por lo tanto se encuentra fuera del alcance de este trabajo. Sin embargo, la calificación de la susceptibilidad de los materiales se ha realizado en términos de su cumplimiento o no del Reglamento Estructural Panameño (REP) del año 1994 o posterior a éste. Esto se ha logrado cruzando las variables de condición de desarrollo formal con la antigüedad del inmueble, que se generó a partir de la huella de ocupación encontrada en fotografías aéreas históricas, compiladas para este estudio. De este modo se determinó que, las viviendas de desarrollo formal anterior a 1992 no cumplen con el REP, aquellas posteriores sí, y en el caso de las viviendas informales no pueden cumplir con el reglamento porque no fueron sujetas a una revisión por fuente oficial de sus diseños o métodos constructivos utilizados. 69 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia En términos generales se ha considerado la mayor parte de los elementos de ambos acercamientos. La relación topológica con los vecinos se ha considerado en términos del adosamiento lateral de estructuras dúplex o en hilera y el apilamiento de las unidades de apartamentos, locales comerciales o espacios especializados (salud y aeropuerto) en edificios de más de un piso. Conceptualmente, la matriz permite 12 combinaciones de valores en viviendas informales y 88 en formales, que resulta en un total de 100 posibles variantes. Sin embargo, éstas se han agrupado, a través de un análisis multivariable, en 5 clases. En las edificaciones de usos no residenciales, los atributos y valores se comportan de manera similar a las de residenciales de desarrollo en condición formal, excepto por los rangos de superficie, de los cuales se puede establecer cuartiles de rango de superficie en metros cuadrados dentro de la muestra de edificaciones por tipo, para utilizarlos de la misma manera. El uso comercial informal es el único uso no residencial que se encuentra en condiciones de desarrollo informal - en este caso, esa es la ruta de árbol que se debe aplicar; el rango de superficie no varía significativamente. 70 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 11 - ÁRBOL DE TIPOLOGÍA RESUMIDO PARA VULNERABILIDAD EN CONDICIÓN FORMAL Fuente: URC, 2019 Para referencia de los árboles, se adjuntan ambos diagramas. El árbol lógico de condición formal resulta en 88 combinaciones de valores. 71 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 12 - ÁRBOL DE TIPOLOGÍA PARA VULNERABILIDAD EN CONDICIÓN INFORMAL Fuente: URC, 2019 72 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia 1.7 RESULTADOS DE ANÁLISIS MULTIVARIABLE PARA APROXIMAR GRUPOS DE ESTRUCTURAS SEGÚN SU VULNERABILIDAD 1.7.1 Edificaciones residenciales El resultado de aplicar estos criterios ponderados en un análisis multivariable a la base de datos es que cada vivienda tenga un valor de vulnerabilidad a inundación, entre cero y uno, donde uno es el más vulnerable a inundación. A partir de las características de la vivienda, estas se han agregado en cinco grupos (clusters). Los grupos (clusters) se han obtenido a partir del uso de procesamiento de datos geo- estadísticos con uso de tecnología SIG (software ArcGIS-Pro-2.2) mediante el siguiente flujo de trabajo: 73 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 13 - FLUJO DE CREACIÓN DE GRUPOS POR VULNERABILIDAD A INUNDACIÓN • Se le añaden a las edificaciones residenciales los valores ponderadores por variables (punto 1.7) • Se calcula el valor total ponderado de vulnerabilidad a Preparar datos inundaciones por edificación • Se crea una capa de puntos con los centroides de las edficaciones que contienen los valores ponderados de vulnerabilidad a inundaciones • Se ejecuta proceso de Cluster Multivariable en ArcGIS-Pro Procesamiento con la variable vulnerabilidad ponderada • Se analizan resultados del proceso de cluster multivariable basados en distintos escenarios de cantidad de grupos • Se elige el resultado que refleje de mejor manera grupos de edificaciones con características similares de vulnerabilidad a Resultado inundación Fuente: URC, 2019 El análisis utilizado se denomina “Clustering multivariante”, este permite establecer un número de clústeres a crear, a partir del cual el algoritmo buscará una solución en la que todas las entidades dentro de cada clúster son lo más parecido posible entre sí, y todos los clústeres en sí sean tan diferentes como sea posible. La similitud de las entidades se basa en el conjunto de atributos que específica para el parámetro campos de análisis, el cual en nuestro caso es el valor de vulnerabilidad a inundación ponderado (rango entre 0 y 1). 74 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Por tanto, el resultado del análisis será una cantidad de clústeres predefinidos, en los cuales se agrupan edificaciones con similares ponderaciones de vulnerabilidad a inundación, o lo que es lo mismo, características similares en: condición de desarrollo, material de pared, número de pisos, cumplimiento del reglamento estructural de 1994, tipo de cuneta, material de techo y superficie por rangos. A su vez, estos clústeres son diferentes entre sí, sobre la base de las mismas características ya descritas. Para obtener el resultado final, se ejecuta el proceso en repetidas oportunidades (iteración mínima de 2 clústeres y máximo de 30); con cada ejecución de la iteración, se analizan los resultados obtenidos, considerando: • la cantidad total de edificaciones que forman cada clúster • las características predominantes de las edificaciones de cada clúster, en particular de las variables ponderadas • el valor máximo, mínimo y medio de vulnerabilidad a la inundación que presenta cada clúster El análisis fue realizado de forma conjunta por el equipo consultor, aportando desde las diferentes especialidades criterios de valoración, para finalmente definir, por un lado, la cantidad de clústeres que representan de mejor manera las similitudes en cuanto a vulnerabilidad a inundaciones de las edificaciones, y por otro, las diferencias de vulnerabilidad a inundaciones de las edificaciones de diferentes clústeres. En el caso de edificaciones residenciales, el resultado del análisis (clustering multivariante) basado en valor medio ponderado de vulnerabilidad, la cantidad de clústeres o grupos resultantes que refleja de mejor manera los tipos de edificaciones por su vulnerabilidad a inundaciones es de cinco grupos. Los resultados obtenidos se reflejan en los siguientes gráficos: 75 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 14 - CLÚSTER MULTIVARIABLE DE EDIFICACIONES RESIDENCIALES Fuente: URC, 2019 ILUSTRACIÓN 15 – CANTIDAD DE EDIFICACIONES POR CLÚSTER Fuente: URC, 2019 76 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Una vez creados los grupos (clústeres), usando análisis espacial (geoprocesos) se transfiere a la capa de edificaciones residenciales el valor de grupo (clúster) correspondiente a cada edificación, mediante un proceso de unión espacial. Esto permitió posteriormente identificar por análisis de frecuencia, las características predominantes de la edificación típica de cada grupo. En la siguiente tabla se presenta de forma resumida: • la media de valor de vulnerabilidad a inundación ponderado de cada grupo es presentada en base a 100, es decir, el valor mínimo es 0 y el valor máximo es 100. • la cantidad de edificaciones agrupadas en cada clúster, es decir, la distribución entre ellos del número de estructuras. • las características predominantes de las viviendas en cada grupo con respecto a los valores de los atributos considerados para ponderar la vulnerabilidad a inundación. El valor mostrado es la moda estadística del grupo. TABLA 31 - AGRUPACIONES SIMILARES ANTE VULNERABILIDAD A INUNDACIÓN Grupo 1 Grupo 2 Grupo 3 Grupo 4 Grupo 5 ÍNDICE 73 63 53 35 24 CANTIDAD 600 1,487 12,535 15,436 5,112 MATERIAL DE No perdurable Concreto Concreto Concreto Concreto PARED CONDICIÓN Informal sin Informal sin Informal Formal Formal consolidar consolidar Consolidado DISEÑO No cumple No cumple No cumple Cumple Cumple ESTRUCTURAL ALTURA 1 piso 1 piso 1 piso 1 piso 1 piso DRENAJES Sin cuneta Sin cuneta Con cuneta Con cuneta Con cuneta TOPOLOGÍA Unifamiliar Unifamiliar Unifamiliar Unifamiliar Unifamiliar MATERIAL DE Lámina de metal Lámina de Lámina de Tejalit Tejalit o Teja TECHO metal metal SUPERFICIE Hasta 80m2 Hasta 80m2 Entre 80 y Entre 80 y Entre 80 y 150m2 100m2 150m2 NOTA Incluye 92 Incluye 1,366 viviendas multifamiliares informal consolidado con 77 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia características similares Fuente: URC, 2019 1.7.2 Edificaciones no residenciales Utilizando el mismo método iterativo descrito para los inmuebles residenciales, que implica el uso del análisis de clustering multivariante con un número de clústeres predeterminados a generar, y el posterior análisis conjunto de los resultados obtenidos en cada corrida, se procesaron las edificaciones no residenciales (comercio, hospedaje, institucionales, industria y aeropuerto). El resultado de aplicar este proceso ha sido que, a partir de las características de las edificaciones no residenciales, éstas se han agregado en tres grupos (clústeres), que reflejan de mejor manera los tipos de edificaciones con características similares de vulnerabilidad a inundaciones entre sí, siendo diferentes entre cada grupo (clúster). Los resultados obtenidos se reflejan en los siguientes gráficos: ILUSTRACIÓN 16 – CANTIDAD DE EDIFICACIONES NO RESIDENCIALES POR CLÚSTER Fuente: 78 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 17 - CANTIDAD DE EDIFICACIONES NO RESIDENCIALES POR CLÚSTER 6 7 8 Fuente: En la siguiente tabla se presenta de forma resumida: • la media de valor de vulnerabilidad a inundación ponderado de cada grupo es presentada en base a 100, es decir, el valor mínimo es 0 y el valor máximo es 100. • la cantidad de edificaciones agrupadas en cada clúster, es decir, la distribución entre ellos del número de estructuras. • las características predominantes de las viviendas en cada grupo con respecto a los valores de los atributos considerados para ponderar la vulnerabilidad a inundación. El valor mostrado es la moda estadística del grupo. TABLA 32 - AGRUPACIONES SIMILARES DE VULNERABILIDAD A INUNDACIÓN Grupo 6 Grupo 7 Grupo 8 Índice 56 44 29 Cantidad 300 534 685 Material de pared Concreto Concreto Concreto 79 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Condición Informal consolidado Informal consolidado Formal Diseño estructural No cumple Cumple Cumple Altura Hasta 1 piso Hasta 1 piso Hasta 1 piso Drenajes Cuneta abierta Cuneta abierta Cordón cuneta Topología Comercio local y de barrio Comercio local Comercio local Material de techo Teja Teja Teja Superficie Hasta 110m2 110 y 150m2 Más de 150m2 Fuente: URC, 2019 1.8 CARTOGRAFÍA TEMÁTICA DE EXPOSICIÓN Para el análisis comparativo e identificación de patrones y tendencias, los siguientes mapas temáticos y de análisis de puntos calientes se presentan organizados en cuadrícula o matriz, donde las filas indican el atributo del mapa y las columnas los períodos de retorno. Para una mejor visualización del detalle de cada una de estas cartografías, las mismas se presentan en un formato más amplio en un anexo cartográfico. Dado que una elección errónea en la unidad de representación puede inducir a conclusiones también erróneas, el equipo consultor considera que a nivel cartográfico, resulta importante determinar la unidad mínima de representación, a partir de la cual se generan los mapas que inducirán a análisis y conclusiones. En este proyecto, la unidad de representación es la edificación, ya que todo el estudio y las diversas variables recopiladas, actualizadas y generadas se han vinculado a las edificaciones residenciales y no residenciales. Por ello, se generaron los mapas temáticos a nivel de edificaciones. Sin embargo, dada la extensión del área de estudio y la escala, no es posible una visualización adecuada de los resultados. Para abordar este hecho, se procedió a: • Crear una Grilla del área de estudio, dividiendo al área de la cuenca en celdas de 1km x 1km, es decir, celdas de 1km2. • Intersecar las edificaciones con las capas de inundación generada por el estudio antecedente de IH Cantabria para períodos de retorno de 10, 20, 50, 100 y 500 años, y 80 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia como resultado se añadió un campo a las edificaciones donde se indica si la edificación está contenida en el área inundable para cada período de retorno. • Para contabilizar los valores de edificaciones contenidos en cada celda, se usó el análisis - geoproceso “Resumir dentro de polígono” (Summarize within), que permite realizar operaciones (contar, suma, media, máximo, mínimo) de variables de una capa de puntos intersecada con una capa de polígonos. • Para ejecutar el proceso antes descrito, se convirtió la capa de edificaciones de polígonos a punto calculando su centroide geométrico, manteniendo los atributos de la capa edificaciones. • Se ejecutó el proceso de “Resumir dentro de polígono” entre las capas: centroide de edificaciones y grilla del área de estudio. • El resultado es una capa de polígono, con celdas de área 1km2 que contiene los valores de los atributos de los centroides de edificaciones contenidos en cada celda. Así, por ejemplo, contando la cantidad de centroides se puede conocer el total de edificaciones contenidas en una celda o lo que es lo mismo, la cantidad de edificaciones por km 2. El mismo concepto aplica para el resto de las variables como población, valor económico y de reemplazo expuestos. La siguiente ilustración presenta, en una matriz, los productos cartográficos, agrupados por la condición de estar contenido en la huella de amenaza de inundación generada por el estudio antecedente de IHCantabria para períodos de retorno de 10, 20, 50, 100 y 500 años, sobre los siguientes atributos: • densidad de edificios expuestos (edificios/km2) • densidad de residentes expuestos (habitantes / km2) • valor económico expuesto (millones de dólares / km2) • valor de remplazo expuesto (millones de dólares / km2). A partir de la superposición de la amenaza previsible a los distintos activos de exposición física o económica, se obtiene finalmente un mapa de densidad por kilómetro cuadrado. 81 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 18 - CARTOGRAFÍA TEMÁTICA DE EXPOSICIÓN Fuente: URC, 2019 82 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia En la siguiente imagen se presenta una nueva matriz de mapas. En esta ocasión, la matriz muestra el resultado de procesar de manera similar al proceso descrito anteriormente, la amenaza de inundación para períodos de retorno de 10, 20, 50, 100 y 500 años, por el estudio antecedente de IHCantabria, superpuesta a la cartografía de la concentración de vulnerabilidad ponderada a inundaciones, obtenida a partir de la aplicación de pesos ponderados a las variables descritas en la Tipología de Vulnerabilidad a Inundaciones para Edificios en el Área de Estudio. Nuevamente, usando el análisis de “Resumir dentro de polígono”, se presentan los resultados a una cuadrícula de un kilómetro cuadrado. ILUSTRACIÓN 19 - CARTOGRAFÍA TEMÁTICA DE VULNERABILIDAD 83 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Fuente: URC, 2019 De los mapas mostrados en la Ilustración 18 y 19, se identifica: • En cuanto a vulnerabilidad a inundación, el sector noreste de las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia concentra las densidades de vulnerabilidad para edificaciones residenciales y no residenciales. Las estructuras en estas zonas se caracterizan por ser de grupos de bajo costo y alta vulnerabilidad. • En contraste, en el sector suroeste del área de estudio se concentra la exposición de valor físico más alto. En estas zonas las estructuras presentan valores altos y una mejor calidad de la construcción, lo cual se traduce en un bajo nivel de vulnerabilidad. • La población expuesta se concentra en dos zonas: el suroeste y la zona central del área de estudio. Estas zonas corresponden a edificaciones de urbanizaciones consolidadas en la zona de estudio. • La vulnerabilidad a edificaciones críticas en al área de estudio no es significativa 84 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia 1.9 RESULTADOS DEL ANÁLISIS DE PUNTOS CALIENTES A continuación, se presentan los productos cartográficos del análisis de puntos calientes para exposición física y humana. Estos mapas son generados aplicando el análisis de puntos calientes (Gi* de Getis-Ord), a la capa de Grilla con valores de edificaciones por Km2 generada en el punto anterior. De esta forma, se obtienen mapas de Puntos Calientes de atributos ya superpuestos a la capa de inundación generada por el estudio antecedente de IHCantabria, para períodos de retorno de 10, 20, 50, 100 y 500 años. El objetivo de este análisis es reconocer la distribución espacial en que se concentran determinadas variables, las cuales en este caso fueron las siguientes: • densidad de edificios expuestos (edificios/km2) • densidad de residentes expuestos (habitantes / km2) • valor económico expuesto (dólares / km2) • valor de remplazo expuesto (dólares / km2). 85 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 20 - PUNTOS CALIENTES POR TOTAL DE EDIFICACIONES Fuente: URC, 2019 La siguiente imagen presenta los productos cartográficos del estudio de puntos calientes por vulnerabilidad a inundaciones de edificios residenciales y no residenciales, 86 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia superpuesta a la huella de amenaza de inundación proyectada para períodos de retorno de 10, 20, 50, 100 y 500 años, por el antedicho estudio, generados con la misma metodología usada para la ilustración 20 previa. ILUSTRACIÓN 21 - PUNTOS CALIENTES POR VULNERABILIDAD DE EDIFICACIONES Fuente: URC, 2019 De los mapas de puntos calientes mostrados en la Ilustración 20 y 21, se identifica: La densidad de edificios y de personas expuestas guarda una correlación, ya que presentan puntos de calor similares. Las zonas de concentración corresponden al suroeste y la zona central del área de estudio, las cuales agrupan edificaciones de urbanizaciones consolidadas en la zona de estudio. El punto caliente principal identificado en el análisis de exposición física (por su valor económico y de reemplazo) son las terminales de carga y de pasajeros del Aeropuerto Internacional de Tocumen. Estas son por mucho las estructuras más costosas y de mayor 87 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia importancia nacional y regional como infraestructura crítica, incluso considerando que la nueva terminal 2 de pasajeros fue diseñada por una de las firmas de arquitectura más célebres del mundo, sin embargo, la amenaza de inundación es latente y preocupa a las autoridades competentes. Por el contrario, en el extremo opuesto del área de estudio, al noreste, se agrupa la vulnerabilidad de los edificios residenciales a inundaciones; en esta zona se encuentran las comunidades de escasos recursos del norte del corregimiento de Las Mañanitas, que construyeron sus viviendas de manera improvisada en condiciones de informalidad que, al día de hoy, condicionan su vulnerabilidad a las inundaciones. En cuanto a los edificios no residenciales, la concentración de vulnerabilidad a inundación se presenta al norte y noreste del área de estudio, en zonas residenciales de recursos económicos escasos o moderados. Estas edificaciones son principalmente comercios locales que atienden a las comunidades. 88 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia CONCLUSIONES Para lograr el objetivo principal del presente estudio, fue necesario actualizar los datos de población, que datan del XI Censo de Población y VII de Vivienda del INEC-CGRP, de 2010. Sobre esta base y siguiendo la metodología descrita anteriormente en el primer título de este documento, se obtuvo un resultado actualizado a 2018 de 126,688 habitantes en el área de estudio, lo que representa un incremento de 6,247 personas, o el 4.93%. Esta población reside en 35,170 edificaciones, con un promedio de personas por vivienda de 3.60. La variación porcentual del número de habitantes para el período es cónsona con las tasas de crecimiento intercensal de la población en Panamá. El total de edificaciones (residenciales y otros) identificado a través de la actualización a 2018 fue de 36,689, comparado con 35,572 reportados por CGRP en 2010, es decir, una diferencia neta de 3.1% de edificaciones. Para analizar los activos, en términos de su valor económico y costo de remplazo, estos se agruparon en seis categorías y 20 tipos de activos. El 96% de los activos son de categoría residencial, la que se divide en tres tipos residenciales: unifamiliar, dúplex y multifamiliar. Entre estos, la unifamiliar conforma la gran mayoría con 33,114, mientras que los otros dos tipos juntos alcanzan las 2,049 estructuras. Se establecieron categorías de calidad de construcción de la vivienda según los siguientes atributos: material de paredes, condición del desarrollo (informal o formal), altura en pisos, diseño estructural, tipo de drenajes, relación topológica con los vecinos, material de techo y rango de superficie del inmueble en metros cuadrados. Estos atributos, al describir los métodos y materiales aplicados en la construcción de la vivienda, se utilizan para agruparlas en conjuntos que tengan características similares para análisis sea de costo o de vulnerabilidad a inundaciones. Este análisis aporta al desarrollo del módulo de exposición para análisis de riesgo, objeto de este estudio, al permitir establecer similitudes entre grupos (clústeres) de edificios, para luego comparar estos con otros elementos del análisis espacial y cuantitativo. Los distintos atributos se organizaron en una tipología que permitió analizar los costos, generando 48 distintas categorías a las cuales se les asignó un costo unitario. Para el análisis de vulnerabilidad a inundaciones, se generó una tipología con estructura lógica de árbol y se estableció una ponderación, en la que se estableció la medida en la que cada atributo incide sobre dicha vulnerabilidad. 89 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia Siguiendo los requisitos establecidos en los términos de referencia, se consideraron los valores de las edificaciones en valor económico presente (valor depreciado) y el valor de remplazo (costo a nuevo). Al momento de ocurrir una inundación, el valor de la edificación que se pierde corresponde a una estructura con cierta antigüedad y características particulares al momento de su construcción. Al requerir remplazar un inmueble que se pierde por completo o reparar uno que sufre daños parciales, será necesario ajustarse a nuevas condiciones del mercado, parámetros normativos y estándares de construcción que resultarán en un costo distinto. Este ejemplo ilustra la diferencia entre los conceptos de daños y pérdidas. Si bien se ha dicho que la enorme mayoría de los inmuebles en el área de estudio son de categoría de uso residencial, al considerar el valor de remplazo de los activos en el área de estudio según categoría, la proporción que representan los inmuebles de uso residencial cambia al 63%, de modo que en caso de no considerar activos no residenciales en la elaboración de un módulo de exposición, se omite más de un tercio del valor económico de las estructuras expuestas. Se agruparon las edificaciones residenciales en el área de estudio en cinco grupos y las no residenciales en tres. El factor de vulnerabilidad va de cero a uno, siendo cero el menor y uno el mayor grado posible de vulnerabilidad a daños por inundación. Este factor resulta de sumar la resultante de los valores que inciden sobre la vulnerabilidad ponderados. Los clústeres se definen dentro de rangos de este valor. El grupo de estructuras residenciales con alto nivel de vulnerabilidad tiene una mediana del factor de 0.73; las de nivel medio alto, 0.63; las de nivel medio, 0.53; para nivel medio bajo, 0.35; y el grupo de más bajo rango, 0.24. En el caso de las no residenciales, el grupo de rango alto tuvo una mediana de 0.56 de factor de vulnerabilidad; el grupo medio, de 0.44; y el grupo de nivel bajo, 0.29. En la cartografía temática de exposición y de análisis de puntos calientes, se parte del insumo de la capa de amenaza de inundación generada por un estudio antecedente ya citado. Esta huella de amenaza se ha proyectado para periodos de retorno entre los 10 y 500 años. La superposición con esta capa de amenaza constituye la variable independiente en el presente análisis. A partir de esta base, se pueden realizar las siguientes comparaciones e interpretaciones: En las matrices de nivel de puntos calientes de exposición y vulnerabilidad, se encuentra que el sector noreste de las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia concentra las densidades de vulnerabilidad. Las estructuras en estas zonas se caracterizan por ser de grupos de bajo costo y alta vulnerabilidad. En el sector suroeste del área de estudio se concentra la 90 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia exposición de valor físico más alto. En estas zonas las estructuras presentan valores altos e índices de vulnerabilidad bajos, en condiciones contrastantes con las de las zonas noroeste. El punto caliente principal identificado en el análisis de exposición física son las terminales de carga y de pasajeros del Aeropuerto Internacional de Tocumen. Estos son por mucho las estructuras más costosas y de mayor importancia nacional y regional como infraestructura crítica, incluso considerando que la nueva terminal de pasajeros (No. 2) fue diseñada por una de las firmas de arquitectura más célebres del mundo, sin embargo, la amenaza de inundación es latente y preocupa a las autoridades competentes. Por el contrario, en el extremo opuesto del área de estudio, al noreste, se encuentran las comunidades de escasos recursos del norte del corregimiento de Las Mañanitas, que construyeron sus viviendas de manera improvisada en condiciones de informalidad que al día de hoy condicionan su vulnerabilidad a inundaciones, a pesar de que se hayan mejorado y consolidado en alguna medida. Pese a su mayor vulnerabilidad, al estar en zonas más altas, la amenaza es relativamente menor. En el caso de los activos de alto costo en las zonas bajas al suroeste, se considera que el factor principal de la dimensión de su riesgo yace en su emplazamiento sobre áreas bajas inundables, es decir, es su ubicación la que las sujeta al riesgo. Por su parte, las edificaciones de bajo costo en el noreste, presentan un perfil de riesgo atribuido principalmente a sus características físicas, es decir, que están en riesgo en función de cómo fueron construidas en su condición original de ocupación informal. La construcción social del riesgo opera en el área de estudio a partir de intervenciones institucionales formales de gran capital y en acciones de individuos de bajos recursos que responden a sus necesidades de vivienda en el marco de sus recursos limitados. La necesidad de reducir el riesgo está presente en ambos casos, a pesar de sus diferencias. Ambas zonas se pueden beneficiar de las políticas recomendables de gestión integral de cuencas, ordenamiento territorial, programas de reforestación, gestión financiera del riesgo, reducción de la desigualdad, dotación de servicios básicos, entre otros. Desde una aproximación física, se pueden establecer diferentes lineamientos para cada caso: en las zonas bajas inundables al sureste de estas cuencas, donde se ubican edificaciones de alta calidad, el enfoque debe ser mejorar su relación con el medio que las rodea. También en una medida estructural específica lograr al reforzar la capacidad de la infraestructura de reducir la amenaza de inundación presente; mientras que en las zonas altas, las medidas de reducción de riesgo pueden encaminarse a mejorar la calidad de sus estructuras. Las necesidades de ambos sectores descritos son distintas, por lo tanto, también serán distintas las acciones necesarias para mejorar sus condiciones. 91 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia INDICE DE ILUSTRACIONES ILUSTRACIÓN 1 – NUEVAS ZONAS DE CRECIMIENTO EN EL ÁREA DE ESTUDIO ................................ 12 ILUSTRACIÓN 2- FLUJO DE ACTUALIZACIÓN DE EDIFICACIONES ....................................................... 15 ILUSTRACIÓN 3 - ASENTAMIENTOS EN EL ÁREA DE ESTUDIO SEGÚN LA CONDICIÓN DE LA VIVIENDA ........................................................................................................................................................... 25 ILUSTRACIÓN 4 - SECCIÓN COMPARATIVA DEL TEJIDO URBANO ..................................................... 25 ILUSTRACIÓN 5 - CICLO DE VIDA DE LAS EDIFICACIONES .................................................................. 27 ILUSTRACIÓN 6 – IMAGEN COMPARATIVA DE VIVIENDAS CON Y SIN MODIFICACIONES ................ 33 ILUSTRACIÓN 7 - VISTA DE VIVIENDA CONSTRUIDA CON MATERIALES IMPROVISADOS Y PERECEDEROS.................................................................................................................................... 35 ILUSTRACIÓN 8 - VISTA DE VIVIENDA INFORMAL CON BLOQUES DE HORMIGÓN, EN PROCESO DE CONSOLIDACIÓN ............................................................................................................................... 37 ILUSTRACIÓN 9 – VIVIENDA EN SAMARIA (FUERA DEL ÁREA DE ESTUDIO) DESPLOMADA TRAS DESLAVE PARCIAL QUE SOCAVÓ SU ESTRUCTURA SIN REFUERZO POR CONDICIÓN DE DESARROLLO INFORMAL E INCUMPLIMIENTO CON EL REP .................................................................................... 42 ILUSTRACIÓN 10 - VALOR DE REEMPLAZO MÍNIMO DE LOS ACTIVOS EN EL ÁREA DE ESTUDIO, 2018 ........................................................................................................................................................... 67 ILUSTRACIÓN 11 - ÁRBOL DE TIPOLOGÍA RESUMIDO PARA VULNERABILIDAD EN CONDICIÓN FORMAL ............................................................................................................................................. 71 ILUSTRACIÓN 12 - ÁRBOL DE TIPOLOGÍA PARA VULNERABILIDAD EN CONDICIÓN INFORMAL ....... 72 ILUSTRACIÓN 13 - FLUJO DE CREACIÓN DE GRUPOS POR VULNERABILIDAD A INUNDACIÓN ......... 74 ILUSTRACIÓN 14 - CLÚSTER MULTIVARIABLE DE EDIFICACIONES RESIDENCIALES ........................... 76 ILUSTRACIÓN 15 – CANTIDAD DE EDIFICACIONES POR CLÚSTER...................................................... 76 ILUSTRACIÓN 16 – CANTIDAD DE EDIFICACIONES NO RESIDENCIALES POR CLÚSTER ...................... 78 ILUSTRACIÓN 17 - CANTIDAD DE EDIFICACIONES NO RESIDENCIALES POR CLÚSTER....................... 79 ILUSTRACIÓN 18 - CARTOGRAFÍA TEMÁTICA DE EXPOSICIÓN .......................................................... 82 ILUSTRACIÓN 19 - CARTOGRAFÍA TEMÁTICA DE VULNERABILIDAD ................................................. 83 ILUSTRACIÓN 20 - PUNTOS CALIENTES POR TOTAL DE EDIFICACIONES ........................................... 86 92 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ILUSTRACIÓN 21 - PUNTOS CALIENTES POR VULNERABILIDAD DE EDIFICACIONES ......................... 87 93 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia INDICE DE TABLAS TABLA 1 – POBLACIÓN Y VIVIENDA EN LOS BARRIOS DEL SECTOR ..................................................... 7 TABLA 2 – RESULTADO DE ESTIMACIÓN DE POBLACIÓN 2018 ......................................................... 13 TABLA 3 – DIFERENCIA DE POBLACIÓN RESPECTO AL AÑO 2016 SEGÚN CÁLCULO BASADO EN NUEVAS EDIFICACIONES POR EL URC ................................................................................................ 13 TABLA 4 – TIPO DE ACTIVOS – CLASIFICACIÓN URC .......................................................................... 16 TABLA 5 – CANTIDAD DE ACTIVOS SEGÚN TIPO ............................................................................... 18 TABLA 6 - ATRIBUTOS DE ACTIVOS .................................................................................................... 21 TABLA 7 - MATERIAL DE PAREDES EN EL ÁREA DE ESTUDIO ............................................................. 23 TABLA 8 - CANTIDAD DE VIVIENDAS INFORMALES, INFORMAL CONSOLIDADO Y FORMAL ............. 24 TABLA 9 - DESECHOS DOMICILIARIOS PARA EL MES DE ENERO DE 2019 Y PROMEDIO DIARIO PARA EL ÁREA DE ESTUDIO (ZONA C, SEGÚN AAUD) ................................................................................. 34 TABLA 10 - CONSOLIDADO POR ALTURA DE LOS EDIFICIOS RESIDENCIALES EN EL ÁREA DE ESTUDIO ........................................................................................................................................................... 38 TABLA 11 - ALTURA DE PISOS EN ACTIVOS RESIDENCIALES .............................................................. 38 TABLA 12 - DISEÑO ESTRUCTURAL .................................................................................................... 39 TABLA 13 - DETALLES DEL REGLAMENTO ESTRUCTURAL PANAMEÑO ............................................. 40 TABLA 14 - CONSOLIDADO DE DRENAJES PLUVIALES EN LAS VIVIENDAS DEL ÁREA DE ESTUDIO.... 42 TABLA 15 – TIPOS DE SISTEMA DE DRENAJE PLUVIAL ...................................................................... 43 TABLA 16 – RELACIÓN TOPOLÓGICA DEL EDIFICIO CON LOS VECINOS ............................................. 44 TABLA 17 – CONSOLIDADO DE TIPO DE MATERIAL DE TECHO ......................................................... 46 TABLA 18 – MATERIAL DE TECHO...................................................................................................... 46 TABLA 19 - DISTRIBUCIÓN DE LAS VIVIENDAS POR SUPERFICIE ....................................................... 48 TABLA 20 - TIPOLOGÍA DE EDIFICIOS COMERCIALES ......................................................................... 50 TABLA 21 - TIPOLOGÍA DE EDIFICIOS INSTITUCIONALES ................................................................... 53 TABLA 22 - TIPOLOGÍA DE EDIFICIOS INDUSTRIALES......................................................................... 56 TABLA 23 - CARACTERÍSTICAS CUANTITATIVAS DE ALGUNOS PROYECTOS ...................................... 59 94 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia TABLA 24 - CARACTERÍSTICAS CUALITATIVAS DE ALGUNOS PROYECTOS ......................................... 59 TABLA 25 - ESTIMACIÓN DE LOS PRECIOS UNITARIOS DE LAS MEJORAS RESIDENCIALES ................ 60 TABLA 26 - TIPOS DE COSTOS RESIDENCIALES EN DÓLARES AMERICANOS ...................................... 63 TABLA 27 - TIPOS DE COSTOS NO RESIDENCIALES EN DÓLARES AMERICANOS ................................ 64 TABLA 28 - ACTIVOS A ESCALA DE EDIFICACIONES ........................................................................... 65 TABLA 29 - ACTIVOS A ESCALA DE EDIFICACIONES ........................................................................... 66 TABLA 30 - TIPOLOGÍA IH CANTABRIA .............................................................................................. 68 TABLA 31 - AGRUPACIONES SIMILARES ANTE VULNERABILIDAD A INUNDACIÓN ........................... 77 TABLA 32 - AGRUPACIONES SIMILARES DE VULNERABILIDAD A INUNDACIÓN ................................ 79 95 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia ANEXOS 96 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia DETALLE MAPAS 97 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia DICCIONARIO DE DATOS 98 Análisis de exposición en las cuencas de los ríos Tocumen y Tapia DICCIONARIO DE DATOS Con la finalidad de facilitar la utilización de los datos de forma correcta por usuarios que no participaron en el diseño de la geodatabase, resulta importante documentar dicho diseño. Esta documentación del diseño de la geodatabase se conoce como Diccionario de Datos. Se presenta en forma gráfica por medio de tablas para indicar los conceptos clave del diseño y documentar las características técnicas de los elementos, metadatos y capas de mapa de la geodatabase. Hay cuatro elementos clave para representar el contenido del diseño de la geodatabase. Estas incluyen lo siguiente: • Datasets: son las especificaciones que indican cómo registrar las propiedades de las clases de entidad, rásteres y tablas de atributo, así como el conjunto de columnas en cada tabla. • Clases de relación: definen la forma en que las filas de una tabla se pueden asociar con filas de otra tabla. Las relaciones tienen una dirección de cardinalidad y otras propiedades. • Dominios: representan la lista o rango de valores válidos para las columnas de atributos. Estas reglas controlan la forma en que el software mantiene la integridad de los datos en ciertas columnas de atributos, lo que garantiza la calidad del dato. • Relaciones y reglas espaciales: se encuentran disponibles varias funciones avanzadas de modelado de datos para las geodatabases. Por ejemplo, los elementos de datos, como topologías y sus propiedades, se utilizan para modelar la forma en que las entidades comparten la geometría con otras entidades. Este último tipo de elementos no forma parte de la geodatabase del presente proyecto. 99