106286 APPUI A LA DEFINITION D’UNE STRATEGIE NATIONALE D’AMELIORATION DE L’HABITAT URBAIN A DJIBOUTI POUR UN HABITAT RESILIENT ET ABORDABLE Février 2016 Djibouti Stratégie Habitat SOMMAIRE Introduction 4 Résumé exécutif 5 Première partie : synthèse du diagnostic 11 1. Le constat 11 1.1. Une offre foncière déficitaire et peu structurée 11 1.2. Un parc de logements vulnérable et à risque 13 1.3. Un marché de production très contraint 14 1.4. Un système de financement de l’habitat peu développé 15 1.5 Les récentes évolutions de la politique de l’habitat 18 2. Les enjeux 24 2.1. Un foncier accessible à toute catégorie de population 24 2.2. Un parc de logement résilient et durable 25 2.3. Une filière plus performante pour la production de logements abordables 26 2.4. Des financements adaptés aux ménages exclus du système bancaire traditionnel 29 2.5. Les enjeux de la politique publique 31 2.6 Conclusions du diagnostic 32 Deuxième partie : les priorités et les objectifs stratégiques 35 1. La vision 35 2. Les axes stratégiques 40 er 1 axe: Augmenter l’offre de parcelles viabilisées abordables par la majorité des ménages souhaitant investir dans la construction 40 2ème axe : Développer la production de logements abordables, en promotion publique/privée et principalement par l’autopromotion 42 ème 3 axe: Améliorer le parc de logements en intégrant des objectifs de meilleure sécurité des ménages et de leurs biens 43 ème 4 axe : Développer l’offre de financements bancaires et de Micro finance pour toutes les catégories de ménages 44 Troisième Partie : Eléments de plan d’action pour la mise en œuvre de la stratégie habitat 49 Axe 1 51 Production de terrains viabilisés abordables 51 Action 1.1 Planifier et réguler le foncier destiné à l’habitat 53 Action 1.2 Définir un mode opératoire : une vision globale pour un aménagement « grande maille » 55 Action 1.3 Développer les outils favorisant l’augmentation et la diversification de l’offre 58 Axe 2 60 Production de logements abordables, principalement par l’autopromotion 60 Axe 2.a Promotion privée / publique 60 Axe 2.b Autopromotion 60 Action 2b.1 Apporter un soutien technique (normes, aide pédagogique…) 62 Action 2b.2 Apporter un soutien financier (subventions, défiscalisation…) 64 Axe 3 68 Amélioration du parc existant selon des critères de durabilité et sécurité 68 Action 3.1 Prioriser les opérations d’amélioration des équipements dans les quartiers avec une trame urbaine structurée 69 Axe 4 72 Développement de l’offre de crédit bancaire et de micro crédit pour tous les ménages 72 Action 4.1 Soutenir le développement de l’offre de crédit bancaire pour l’habitat au sein des institutions bancaires existantes/à créer 73 Action 4.2 Soutenir le développement de l’offre de crédit en micro -finance 75 Renforcement des capacités des acteurs 78 Conclusions 82 2. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Abréviations et acronymes ADDS Agence Djiboutienne de Développement Social AFD Agence Française de Développement ARULOS Agence de Réhabilitation Urbaine et du Logement Social ATV Autorisation pour Travaux et Voirie BCD Banque Centrale de Djibouti BCI-MR Banque pour le Commerce et l’Industrie-Mer Rouge BHD Banque de l’Habitat de Djibouti BOA-MR Bank of Africa Mer Rouge CARAD Comprehensive Approach for Risk Assessment CIF Certificat d’Inscription Foncière CPEC Caisse Populaire d’Epargne et de Crédit DHU Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme DISED Direction de la Statistique et des Etudes Démographiques EDAM Enquêtes Djiboutiennes Auprès des Ménages FADES Fonds Arabe pour le Développement Economique et Social FDED Fonds de Développement Economique de Djibouti FDH Fonds de l’Habitat FSD Fonds Saoudien de Développement GFDRR Global Facility for Disaster Reduction and Recovery ICB International Commercial Bank IDE Investissement Direct Etranger IMF Institution de Micro finance MEFIP Ministère de l’Economie et des Finances chargé de l’Industrie et de la Privatisation MHUE Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement MENFOP Ministère de l’Education Nationale et de la Formation Professionnelle ONG Organisation Non Gouvernementale OVD Office de la Voirie de Djibouti PIB Produit Intérieur Brut PAD Plan d’Aménagement de Détail PME Petite et Moyenne Entreprise POP Permis d’Occupation Provisoire PPIAF Public-Private Infrastructure Advisory Facility RGPH Recensement Général de la Population et de l’Habitat SDAU Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme SEL Secrétariat d’Etat au Logement SEMHUEL Secretariat d’Etat auprès du Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement chargé du Logement SIAF Société Immobilière et d’Aménagement Foncier SID Société Immobilière de Djibouti TF Titre Foncier 3. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Introduction Le présent rapport constitue le document final de l’assistance technique demandée à la Banque Mondiale par le Secrétariat d’Etat auprès du Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement, chargé du Logement, afin de l’appuyer dans la définition d’une stratégie des pouvoirs publics visant à répondre le plus largement possible aux problèmes quantitatifs et qualitatifs que pose le développement de l’habitat urbain à Djibouti. L’habitat est entendu dans cette stratégie comme le logement et son accès aux services et infrastructures de base. L’assistance technique pour la définition de la stratégie habitat s’est déroulée en trois temps:  En 2014, réalisation avec l’appui des acteurs locaux et notamment le Fonds de l’Habitat, d’une étude de diagnostic sur la situation et les tendances d’évolution de l’habitat urbain à Djibouti;  Organisation d’ateliers de consultation du 15 au 17 Septembre 2014 à Djibouti. Ces ateliers qui ont réuni les acteurs locaux, publics et privés du secteur ont permis de présenter, valider et compléter le diagnostic réalisé et d’identifier les voies de solutions pour favoriser un meilleur développement du secteur de l’habitat;  Mise au point en 2015 des propositions d’orientations stratégiques, et d’un plan d’action pour la réalisation des objectifs en concertation avec le SEL. En liaison avec la définition de la stratégie de l’habitat, des guides d’auto construction et des recommandations sur les règles d’urbanisme ont été élaborés pour participer à la prévention des risques sismiques et d’inondation auxquels l’habitat de Djibouti-ville est fortement exposé. Le diagnostic réalisé en 2014 sur la situation de l’habitat urbain concerne principalement Djibouti-ville en raison de la disponibilité des données. Toutefois, bien que les enjeux soient concentrés principalement sur la capitale où réside 70% de la population, l’habitat est également un facteur important du développement économique des autres villes, et la stratégie proposée y sera applicable pour l’essentiel. Les recommandations sont construites à partir des constats et des enjeux relevés dans le diagnostic, et seront ordonnées et articulées autour de quatre objectifs stratégiques majeurs suivant :  Augmenter l’offre de parcelles viabilisées abordables par la majorité des ménages ;  Développer la production de logements abordables, en promotion publique/privée et principalement par l’autopromotion ;  Stimuler les processus d’amélioration de l’habitat dans les quartiers existants ;  Développer l’offre de financements bancaires et de micro finance pour toutes les catégorise de ménages Ainsi, les actions concourant à la mise en œuvre de ces quatre orientations stratégiques seront établies sur une programmation quinquennale, reparties par niveaux de ressources annuelles de la population et définies en fonction de différentes typologies de financement. Ces actions devront être engagées simultanément pour soutenir la production d’habitat, selon des processus et des coûts, en adéquation avec la réalité de cette demande, dans le respect des règles d’urbanisme et en répondant aux exigences minimales de qualité et de sécurité de l’habitat. 4. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Résumé exécutif Le périmètre de la mission La mission d’Assistance Technique au Secteur du Logement à Djibouti dans laquelle s’inscrit le présent rapport, porte sur deux objectifs :  Le renforcement de la résilience des populations urbaines vulnérables afin de leur assurer un logement décent et conforme aux exigences minimales de qualité et sécurité ;  L’assistance des acteurs nationaux du secteur avec les instruments adéquats pour l'amélioration de l'habitat urbain et la prévention de l'urbanisation spontanée. La mission, démarrée en 2013, comporte différentes contributions complémentaires : • Un diagnostic du secteur du logement, qui a permis d’identifier les obstacles existants au développement organisé du secteur de l'habitat et de mettre en lumière les enjeux de la planification urbaine afin d’en gérer les risques sous jacents ; • Un appui à la définition d'une stratégie nationale pour le secteur du Logement et le plan d'action en support à sa mise en œuvre ; • Des recommandations pour l'Habitat face à la menace et vulnérabilités vis à vis des séismes et inondations: ce document porte sur l'identification et la réduction de la vulnérabilité de l'habitat face aux séismes et inondations et s'inscrit dans la nouvelle stratégie du Secrétariat d’Etat chargé du Logement, visant à répondre aux exigences minimales de qualité et sécurité du logement en faveur des classes défavorisées de la population ; • Un guide technique et simplifié pour la construction parasismique des maisons individuelles. La stratégie nationale pour le secteur du logement fait l’objet spécifique du présent rapport, et intègre dans sa première partie la synthèse du diagnostic du secteur du logement. L‘élaboration de la stratégie a été accomplie grâce à un travail collaboratif et participatif entre les différents acteurs, qui ont contribué à la finalisation de ce document de haute importance pour le gouvernement, et notamment : • Une équipe d’experts de la Banque Mondiale, en charge de la rédaction des rapports et de la coordination des activités ; • Le Secrétariat d'Etat auprès du Ministère de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Environnement, chargé du Logement qui a soumissionné la requête de l’Assistance Technique auprès de la Banque Mondiale et a participé à la relecture des différents rapports produits ; • Le Fonds de l'Habitat, point focal désigné par le Secrétariat d'Etat pour cette Assistance Technique, en charge de la collecte des données, en coordination avec les autres acteurs locaux du secteur, et en collaboration et assistance à la relecture des rapports. Le processus d’élaboration s’est déroulé en trois temps : 1. 2014 - point d’étape et identification des limites : avec l’appui de l’Etat et des partenaires locaux, réalisation d’une étude de diagnostic sur la situation et les tendances d’évolution de l’habitat urbain à Djibouti; 2. 2014 - identification des enjeux et définition des axes : des Ateliers de consultation ont réuni les acteurs locaux, publics et privés du secteur et ont permis 5. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat de présenter et compléter le diagnostic réalisé et d’identifier les voies de solutions pour favoriser un meilleur développement du secteur de l’habitat ; 3. 2015, Elaboration de la stratégie : mise au point de propositions opérationnelles sous la forme d’un plan d’action visant à réaliser les objectifs définis en concertation avec l’Etat. Le recensement des besoins Le diagnostic, dont le premier chapitre présente la synthèse, a permis de déceler les principales caractéristiques socio-économiques de la population djiboutienne, et notamment1 :  Près de ¾ des Djiboutiens vivent dans la Capitale ;  Plus de 50% de la population a moins de 15 ans ;  Un coefficient de dépendance (rapport inactifs sur actifs) élevé ;  Près de la moitié de la population adulte (15 ans et +) n’a jamais fréquenté l’école ;  Le taux brut de scolarisation atteint un niveau appréciable (82,8% en 2012) mais un nombre d’élèves quittent l’école avant terme ;  A Djibouti Ville, 9 personnes sur 10 vivent en-dessous du seuil de pauvreté relative ;  Le taux de chômage est autour de 26%2. Si l’on ne tient pas compte de la condition de « recherche d’emploi », le taux de chômage s’établit à 48,4 % au niveau national, 45,2% pour Djibouti ville et 59,3% pour l’ensemble des autres régions. En lien étroit avec l’analyse socio-économique et démographique, les caractéristiques du secteur de l’habitat ont été détaillées :  Face à un taux de croissance démographique urbaine élevé, il existe un déficit important de l’offre de foncier qui induit à une occupation anarchique du foncier, ainsi qu’un déficit important en infrastructures ;  2/33 des logements existants sont vulnérables et de mauvaise qualité (matériaux de récupération, non respect des normes sismiques, implantation en zone inondable);  le marché de production de logements est faible, contraint par un pouvoir d’achat limité et par le manque de qualification de la main d’œuvre, ce qui induit à des inégalités importantes et au développement informel de l’habitat ;  un système de financement pour le logement peu accessible à la majorité des ménages, qui ont des revenus informels ou irréguliers et par conséquent peu solvables du moins sur des crédits classiques et/ou de longue durée. En raison de la complexité du contexte, la demande de logements et services est importante, en particulier pour les populations aux revenus faibles et très faibles (60% des besoins). En effet, le déficit annuel en logements en milieu urbain est estimé à environ 2500 logements pour l’ensemble du pays, dont 2000 pour la capitale. Le déficit cumulé sur les cinq dernières années est d’environ 8500 unités4, si l’on considère qu’un tiers des besoins annuels sont satisfaits par le parc existant et la production régulière (constructions privées et programmes immobiliers publics). 1 Source : DISED, Profil de la pauvreté 2012 2 Source : DISED, Profil de la pauvreté 2012 3 Source : recensement Général de la Population et de l’Habitat 2010 4 Source : SEMHUEL, Plan d’action 2012-2016, initiatives pour répondre aux défis de l’habitat et assurer un droit à un logement décent pour tous. 6. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat La politique publique Le diagnostic présente également la récente politique de l’Etat, qui s’est engagée sur un objectif primordial d’assurer « un logement décent pour tous » au moyen de multiples axes d’intervention définis sur une échéance à court terme5, soit : • L’aménagement de terrains urbains ; • La production de logements neufs par la promotion publique/privée et l’auto construction ; • L’amélioration de l’habitat précaire ; • La création de la Banque de l’Habitat de Djibouti ; • Le renforcement des capacités des acteurs (centraux, municipaux, PME). L’analyse conclut que, afin de maitriser et mieux anticiper les impacts socio-économiques de la politique de l’habitat actuelle, différents points du plan d’action sont à déterminer ou à préciser, et notamment : • La définition d’un calendrier pour chaque action ; • Le ciblage de chaque action par catégorie de population ; • La répartition des aides d’Etat au logement par action et par typologie de ménage ; • Les différentes possibilités de la promotion immobilière privée à dynamiser le marché de l’habitat. Les enjeux Le diagnostic fait apparaitre que la stratégie nationale de l’habitat doit répondre à un enjeu social et économique global, et définir un challenge propre à chaque axe d’action identifié, soit : • Un foncier accessible à toute catégorie de population, par un ciblage social plus équilibré des aides d’Etat, l’application de critères d’attribution, et la clarification du rôle des acteurs ; • Des logements améliorés pérennes et résilients, permettant de minimiser les risques pour les habitants, par le biais d’interventions techniquement et économiquement maîtrisés ; • Des filières de production de logements sécurisées et performantes : o Des aides financières ciblées pour la production en promotion publique ; o Des produits plus abordables pour la production en promotion privée ; o Des produits et des processus durables pour l’auto construction ; • Une offre de financement adaptée à la demande, tenant compte des capacités de remboursement des ménages à faibles ressources. • La mise en place d’un organisme bancaire spécialisé dans le financement de l’habitat. La vision Il est question de donner une contribution forte à la croissance économique du Pays par la mise en œuvre d’une politique sociale de l’habitat qui, par une rationalisation forte des investissements, devra être capable d’inciter :  La dynamisation du marché du logement ; 5 Plan d’action du SEL 2014-2017 7. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat  Un développement urbain durable et efficace. La politique de l’habitat envisagée n’est pas sectorielle, c’est pourquoi elle devra répondre aux préoccupations des plus pauvres sans oublier les catégories plus aisées par :  l’utilisation de matériaux durables ;  la mise en place d’un environnement foncier loti et sûr ;  la priorisation des cibles sociales ;  l’adéquation de l’offre à la demande ;  une orientation efficace des aides publiques. Les axes de la stratégie La stratégie porte sur les quatre axes définis par la politique publique6 de l’Etat et en définit sur une programmation quinquennale :  les actions sur la base des besoins recensés par catégorie de population cible ;  les moyens à mettre en œuvre ;  les résultats attendus. Un budget complémentaire au Plan d’action approuvé par l’Etat en 2014, a été identifié par la Stratégie pour compléter la réponse aux besoins. Ce budget s’élève à 7 milliards de FDJ/an, soit 35 milliards de FDJ sur 5 ans, provenant en proportion variable des Banques, de l’Etat (en subventions), des bailleurs de fonds et de l’apport direct des particuliers. L’axe 1 - Aménagement foncier et production de parcelles viabilisées Cet axe porte sur l’aménagement d’environ 400 ha de terrains par des opérateurs publics et privés dans la capitale, dont 120 ha s’ajoutent au Plan d’action en vigueur. Les populations cibles disposent majoritairement de ressources moyennes inférieures (60%). Actions prévues :  Augmenter et diversifier la production de foncier ;  Inscrire ces actions dans un aménagement urbain planifié (définition des « grandes mailles ») ;  Adapter la taille du foncier et les aides financières à chaque catégorie de ménage ; Moyens mis en œuvre :  L’Etat assure un rôle d’acteur majeur par la mise en œuvre de programmes pluriannuels avec les opérateurs publics ou privés (utilisation de cahiers des charges spécifiques pour chaque périmètre d’aménagement) ;  La SIAF aura un rôle stratégique dans la péréquation qui devra permettre d’équilibrer le coût du foncier. Résultats attendus :  Maximiser le nombre d’attributions foncières et d’enregistrements (cadastre) :  Assurer la reproductibilité des opérations par la vente des terrains;  Atteindre une réduction du coût d’acquisition du foncier. L’axe 2 – Production de logements Cet axe répond à un besoin global estimé d’environ 2500 logements produits par an. 6 Il est fait ici référence à la politique publique définie dans le cadre du Plan d’actions du SEL 2014 -2017. 8. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Les prévisions du Plan d’action en vigueur en termes de production par la promotion sont jugées suffisantes, et sont confirmées à hauteur d’une production de 6 500 logements en 5 ans. S’agissant de la production en promotion (publique et privée), la stratégie s’oriente majoritairement vers les couches disposant de revenus moyens supérieurs et supérieurs (90%). Quant à la production en auto promotion, il s’agit d’un volet fortement encouragé par la Stratégie, permettant de satisfaire le besoin de 9 000 logements sur 5 ans, dont 3 000 déjà intégrés dans le cadre du Plan d’action en vigueur. Les populations cibles pour la production en auto promotion sont majoritairement celles moyennes inférieures (90%). Les secteurs d’extension identifiés dans le cadre des PAU sont concernés pour la production de nouveaux logements (secteurs de Khor Ambado et Balbala Sud notamment), ainsi que le secteur de Balbala nord. Pour l’auto promotion, les trois volets « actions, moyens et résultats attendus » ont été développés. Actions :  Aider directement les ménages à investir dans des habitations nouvelles, en fonction de leurs capacités financières (autopromotion d’un habitat évolutif) ;  Aider les entreprises du secteur informel à se structurer pour mieux répondre à la demande et augmenter l’emploi (inciter des mutuelles de compétences). Moyens :  Mise en œuvre d’appuis techniques à la construction (encadrement et soutien technique – normes et aide pédagogique) ;  Mise en œuvre d’un appui technique et administratif aux coopératives ;  Aides financières publiques complémentaires ;  Une offre de crédit adaptée (subventions, défiscalisation, crédits). Résultats attendus :  Amélioration de la qualité et de la sécurité des logements ;  Qualification de la main d’œuvre ;  Accélération des investissements. L’axe 3 - Amélioration de l’habitat existant Cet axe porte sur la requalification de 16 ha de quartiers anciens (dont un programme bidonville) ainsi que la régularisation foncière de 10 000 titres d’occupation provisoire et l’appui aux coopératives d’habitat. En plus des actions déjà figées par le Plan d’action, la stratégie propose la requalification de 6 000 logements existants par l’auto promotion encadrée. Les populations cibles sont majoritairement celles à ressources très faibles (90%). Actions :  Emploi de matériaux durables en remplacement de matériaux précaires et réduction des risques ;  Amélioration de la dotation en équipements des logements et de leur qualité; Moyens : 9. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat  Favoriser ces actions dans les quartiers précaires tramés, où Etat+bailleurs de fonds réalisent des aménagements en équipements (ex. Balbala, quartier 7), ainsi que dans les quartiers type bidonvillaires (seulement interventions prioritaires le long des axes structurants) ; Résultats attendus :  Créer les conditions de base pour les restructurations urbaines à venir dans le cadre d’une démarche par étapes. L’axe 4 – financement de l’habitat Cet axe permet à 9 000 ménages aux revenus moyens inférieurs d’accéder à des offres adaptées de crédit pour la construction ou la rénovation de logements (fonctionnaires ou populations aux revenus irréguliers ou informels) : ce sont les populations qui disposent de quelques moyens financiers, celles qui sont « sans revenus étant plutôt appuyées soit par des programmes sociaux publics, soit par des ONG ». Un total de 5 000 ménages est ciblé dans le cadre du Plan d’action, et 4 000 ménages complémentaires s’y ajoutent dans le cadre de la stratégie. Actions :  Soutenir le développement de l’offre de crédit bancaire abordable pour l’habitat au sein d’institutions bancaires existantes/ à créer (BHD) ;  Soutenir le développement de l’offre de crédit en micro-finance  Sécuriser les crédits et création de mécanisme de garantie/caution ;  Coupler des subventions aux crédits ;  Favoriser le développement du crédit aux coopératives. Moyens :  Création de banques spécialisées sur les emprunts de courte durée ;  Conseil et assistance technique aux institutions de micro finance (soutien par les bailleurs de fonds et par les entreprises) y compris la connaissance du marché local ; Résultats attendus :  Réponse aux besoins de financements pour la construction et l’amélioration progressives ;  Optimisation et sécurisation de l’investissement dans l’habitat (fonds de garantie);  Professionnalisation et structuration de la filière. Conclusions La Stratégie nationale pour un habitat résilient et abordable à Djibouti est fondée sur une approche dite « intégrée » aux politiques de développement urbain, qui comporte :  des actions engagées simultanément pour soutenir la production de logements et terrains aménagés ;  des processus et des coûts en adéquation avec la réalité de la demande ;  des exigences minimales de qualité et de sécurité de l’habitat dans le respect des règles d’urbanisme. Il s’agit in fine, d’une Stratégie fondée sur les besoins, inscrite dans son environnement et permettant de minimiser les risques pour les différents acteurs et institutions impliqués. 10. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Première partie : synthèse du diagnostic 1. Le constat 1.1. Une offre foncière déficitaire et peu structurée Djibouti connaît un taux de croissance urbaine élevé, dû à sa démographie naturelle, et à un solde migratoire positif entretenu par la sécheresse et les conflits dans la région. L’expansion urbaine concerne principalement la capitale, Djibouti-ville, dont la population croit au rythme élevé de 3,75%/an (scénario central du SDAU), soutenu par une très forte natalité. Concentrée à l’origine dans la plaine alluviale dans le prolongement du centre administratif, l’expansion urbaine de Djibouti s’est poursuivie à partir des années 60 sur la commune de Balbala et ses extensions à l’Ouest et au sud, qui accueillent aujourd’hui plus de la moitié de la population de Djibouti- ville. Face à ce développement, les quartiers les plus anciens se sont densifiés sans que leur niveau d’équipement ne s’élève. Dans les zones d’expansion urbaine, les problématiques liées à la mise en œuvre des documents d’urbanisme en vigueur (Schéma Directeur), et le manque de maitrise de l’aménagement foncier, se sont traduits par des insuffisances considérables d’infrastructures, tandis que proliférait un habitat irrégulier, très dense et sans accès aux services minimum de base. La quasi-totalité des territoires non urbanisés appartient à l’Etat, et le développement des villes se fait majoritairement sur son patrimoine. Face au phénomène d’urbanisation massive présent depuis quelques décennies à Djibouti ville, un titre d’occupation provisoire du foncier sans construction définitive a été consenti par la réglementation : les POP (Permis d’Occupation Provisoire) ont été délivrés à une large partie des ménages qui se sont installés à Djibouti-ville jusqu’à 2014 lorsque cette procédure a finalement été interdite. Les résultats de l’Edam 3 (chapitre II) font apparaître que les proportions de ménages ayant accès aux services de base à Djibouti sont extrêmement faibles, à l’exception de l’électricité dont le taux d’accès se situe dans la moyenne des pays africains de niveau économique comparable. La mauvaise qualité du service rendu et les insuffisances d’infrastructures et de desserte prévalent pour l’électricité, l’eau potable, l’assainissement et la collecte des ordures ménagères. En relation avec le type d’habitat et la localisation, les carences en accès aux infrastructures de base sont d’autant plus fréquentes que le niveau de vie est faible. L’accès direct au réseau d’eau potable de l’ONED, le raccordement au réseau d’électricité ainsi que les systèmes d’assainissement collectifs ou individuels ne sont pas en adéquation avec les besoins. 11. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Accès aux infrastructures et services de base Source : EDAM3-IS/2012 Les besoins d’investissement dans les infrastructures et services de base induits par la croissance urbaine sont très importants. La faible mise en œuvre d’outils de planification et de règles d’urbanisme détaillées, la disproportion entre la densification et les investissements, l’insuffisance critique de production de parcelles viabilisées permettant de stopper la progression de l’urbanisation spontanée, contribuent à une situation qui est manifestement déficitaire et insatisfaisante en matière de régulation et gestion du foncier. Les programmes de développement urbain, engagés depuis plus d’une trentaine d’années, ont apporté à titre gratuit des services urbains dans quelques quartiers qui en étaient dépourvus, touchant une population plus modeste en général. Mais les délais de réalisation des investissements financés par les ressources publiques et les aides des institutions financières internationales et des fonds arabes dont bénéficie Djibouti, sont excessivement longs, loin du rythme d’expansion et de densification des quartiers informels. La construction désordonnée se localise aujourd’hui en grande partie dans des zones non aménagées. En raison du non-respect des règles d’urbanisme, et parfois de l’inadéquation de ces règles, les coûts d’investissement ultérieurs dans les voiries de desserte et les réseaux de services de base sont maximisés dans les quartiers spontanés, qu’il est indispensables de restructurer. La réalisation de voiries structurantes, la lutte contre l’insalubrité, notamment par l’accès à l’eau potable et l’amélioration de l’assainissement individuel et collectif demeurent des priorités du gouvernement et des bailleurs de fonds. 12. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Encadré : Production de terrains à bâtir par le FDH – projet Barwaaqo 2 Comme évoqué, le FDH intervient à la demande du gouvernement sur des projets spécifiques en cohérence avec les orientations définies par le programme d’action du SEL et notamment pour développer une production de parcelles diversifiées et orientée vers les cibles sociales prioritaires. Pour ce faire, cet opérateur dispose d’un foncier pour développer ses projets sans contrepartie financière. Ayant peu de fonds propres il ne peut pas s’appuyer sur des mécanismes d’ali mentation foncière et financière durables, et de plus grande ampleur, ce qui renforcerait considérablement l’impact de l’intervention publique en faveur du secteur. La réalisation de Barwaaqo 2 de 1700 parcelles, confiée au FDH, doit faire face à des contraintes physiques qui majorent les coûts et prix de vente des terrains que le FDH tente de maintenir au plus bas pour attirer une population large. Ainsi, l’aménagement du terrain attribué par l’Etat au FDH pour ce projet au sud de Balbala est très difficile à travailler du fait de la dureté de la roche et des oueds. Une très grande partie de l’assiette foncière du projet n’est pas constructible et le linéaire de voirie rapporté à la surface des parcelles commercialisables est donc important. Pour limiter les coûts, les aménagements programmés sont minimaux, avec notamment des voiries primaires revêtues et des voiries secondaires non revêtues. Conformément aux objectifs du projet, le plan de lotissement propose des parcelles de petite taille. Environ la moitié des 1 700 parcelles sont de 120 m2 ou plus petites. L’autre moitié des parcelles sont de l’ordre de 160 m2. Bien que le projet étende la population cible à une catégorie sociale à faible revenu, la solvabilité des ménages demeure un critère de choix essentiel pour le FDH, ce qui favorise globalement une classe moyenne basse qui est en capacité de justifier de ses revenus. La commercialisation du programme confirme d’ailleurs l’importante demande pour des parcelles à bâtir. 1.2. Un parc de logements vulnérable et à risque La presque totalité des logements des couches à faible revenu a été réalisée en autopromotion. Il s’agit majoritairement de logements précaires. Le logement au moment de l’installation est souvent rudimentaire, fait de matériaux de récupération. La plupart des habitations individuelles sont dotées d’un simple puisard et certaines de fosses septiques. Uniquement certains quartiers sont équipés de l’assainissement collectif (22% des ménages selon l’EDAM 2012). En effet, les coûts d’investissement dans une fosse septique sont en effet hors de portée financière de la plupart des habitants sans aide et/ou emprunt. Les investissements dans les logements pour les achever, les améliorer avec des matériaux durables, et/ou les agrandir, se font principalement au rythme des économies réalisées par les ménages et/ou la famille, complétés par des petits crédits formels ou informels de courte durée. La construction par des processus informels est souple, et s’adapte aux capacités des ménages. En contrepartie, le manque de connaissances des procédés de construction économiques, l’insuffisante qualification de la main d’œuvre, et l’absence de mécanisme de financement adéquat sont des facteurs de renchérissement des coûts, de risque, et de maintien d’un encours important d’investissements en attente d’achèvement. 13. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Type de matériaux de construction des murs extérieurs et pour la toiture Source : EDAM3-IS/2012 L’habitat de Djibouti-ville est exposé à une multitude de risques. L’habitat irrégulier cumule plusieurs facteurs aggravants tels qu’une localisation parfois inappropriée à la construction, l’absence de services urbains tels que l’assainissement pluvial et la collecte des déchets, des installations sanitaires insuffisantes et un habitat qui ne répond pas aux conditions de sécurité optimale par exemple l’installation électrique non conforme aux normes ou l’utilisation de matériaux inflammables. A titre d’exemple, pour la seule commune de Balbala, environ 2000 logements (7% du parc de la commune) sont situés dans des zones à risque telles que sur les berges des oueds. Bien entendu, dans la ville basse située en partie dans le lit de l’oued Ambouli, des quartiers entiers sont inondés plusieurs fois par an lors des grandes pluies, avec des risques majeurs pour les biens et les personnes lors des pluies intenses comme ce fut le cas en 1994 et en 2004. On recense aussi en moyenne 80 débuts de feu par an essentiellement dans les quartiers informels où la densité favorise la propagation du feu et l’absence de structure urbaine entrave l’intervention des pompiers. 1.3. Un marché de production très contraint L’économie Djiboutienne connaît un taux de croissance soutenu depuis plusieurs années (5% entre 2007 et 2010)7 mais elle est encore de faible taille. Même si la pauvreté extrême est en recul, les revenus de la plupart des ménages urbains demeurent faibles8, et ne leur 7 Source : DISED, Profil de la pauvreté 2012 8 « Le niveau de pauvreté donne une différence importante selon que la personne vit à Djibouti-ville ou ailleurs dans le pays. Dans la capitale, l’incidence de la pauvreté a baissé passant de 34,7% à 30,6% entre 2002 et 2012. Hors de cette ville la pauvreté extrême atteint un peu plus de 7 individus sur 10, tandis que 9 personnes sur 10 sont en-dessous du seuil de pauvreté relative. » (Source : DISED, Profil de la Pauvreté, 2012, chapitre 4.2.1) 14. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat permettent pas d’accéder à des conditions d’habitat satisfaisantes, tant du point de vue de l’habitation que de la localisation dans des quartiers organisés et équipés donnant accès aux services de base. Une contrainte financière particulièrement forte oriente donc la demande des ménages dont le pouvoir d’achat logement demeure limité. Incidence de la pauvreté extrême et relative par Régions Source : EDAM3-IS/2012 Incidence de la pauvreté extrême et relative par arrondissement à Djibouti Ville Source : EDAM3-IS/2012 Les caractéristiques de la production actuelle de nouveaux logements à Djibouti sont en lien étroit avec le contexte socio-économique de la majorité de la population, que l’EDAM a fait apparaitre, soit : - environ 15% des constructions constituées de villas, maisons traditionnelles et appartements sont réalisées à part sensiblement égales par les promoteurs paraétatiques, SID et FDH, et les promoteurs privés ; - environ 85% de la construction neuve, est réalisée en autopromotion par le marché non régulé du secteur informel, pour l’essentiel dans des zones non aménagées quand bien même les parcelles sont dotées de permis d’occupation. 1.4. Un système de financement de l’habitat peu développé Le système financier djiboutien est très modeste par la valeur des actifs détenus car il intervient de fait sur un marché très étroit. Le système bancaire compte néanmoins 11 établissements, dont sept banques commerciales traditionnelles (détenant plus des trois quarts des fonds propres et la large majorité des actifs du système bancaire) et quatre banques islamiques. Deux banques, la BCI-MR (dont un tiers du capital est détenu par l’Etat 15. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat djiboutien) et la BOA, sont à l’origine de plus de la majorité des prêts et gèrent la presque totalité des dépôts. La BCI-MR détient la majorité des comptes des fonctionnaires et des salariés du secteur privé. A l’heure actuelle, et comme partout, selon les normes internationales, les banques de Djibouti doivent adopter des politiques de prêt limitant leurs risques de transformation, de taux d’intérêt, et veiller à la qualité des garanties. Alors que les banques sont souvent critiquées pour leur réticence à prêter, car très liquides pour les principales, la réalité est que la plupart des ménages et des petites entreprises du secteur informel ne remplissent pas les conditions de solvabilité et de garantie par des actifs de qualité, imposées par ces normes. A titre d’exemple : fin 2011, les prêts aux particuliers représentaient environ 16 % du total des encours et engagements. A cette date, les encours de crédits à l’habitat constituaient environ 11% du total des crédits distribués. Ventilation par bénéficiaires des concours et des engagements Source : BCD Ventilation, selon le terme, des concours et engagements Source : BCD Ventilation par type de credits distribués Source : BCD 16. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Les tableaux précédents confirment qu’une large majorité des ménages est exclue de l’accès à un crédit bancaire standard pour la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier. Le système bancaire est, dans son ensemble, très peu accessible à la grande majorité de la population dont les capacités d’épargne sont faibles et les revenus irréguliers, exception faite de la minorité constituée par les salariés et les catégories sociales aisées pour des logements de standing ou des investissements dans l’immobilier de rapport. Le surendettement en prêts à la consommation parmi la clientèle des banques est un autre facteur limitatif de l’octroi d’un volume plus important de crédits à l’habitat. La demande est par ailleurs limitée par le manque de parcelles viabilisées permettant un investissement progressif, plus compatible avec la solvabilité effective des candidats à l’emprunt. En dernier lieu, l’octroi de crédits à l’habitat est également limité par le manque de ressources adéquates pour adosser des emplois longs sur des durées de 10 à 20 ans, et par l’insécurité judiciaire des garanties hypothécaires pour les prêteurs. L’augmentation du pouvoir d’achat en logement de la population permettra progressivement l’augmentation de la demande solvable de crédit bancaire, à condition que le développement économique de Djibouti et la croissance de l’emploi puissent améliorer la qualité de vie de la majorité de la population. Dans le contexte actuel, aucun des établissements existants n’a suffisamment développé l’accès aux produits et crédits hypothécaires permettant aux ménages à ressources modestes ayant des revenus informels ou irréguliers, d’accéder au marché de l’habitat adapté. Le secteur de la Micro finance est actuellement peu développé à Djibouti. Il existe trois Caisses Populaires d’Epargne et de Crédit (CPEC) fonctionnant comme des institutions de micro finance traditionnelle, avec des petits dépôts d’épargne non rémunérés, des petits crédits aux déposants, et des formalités administratives simples. La Caisse gère 80% des dépôts et des prêts du secteur. Les prêts sont essentiellement destinés au financement de la création d'activités productives et génératrices de revenus. Selon la Banque centrale, moins de 1% du portefeuille total de prêts est destiné au logement, pour l’achat de parcelles, de matériaux et paiement de petits travaux. Toutefois la CEPC de Djibouti fait face depuis plusieurs années à des problèmes de gestion et de trésorerie (le taux de remboursement des crédits n’est que de 75%). Elle est actuellement sous administration provisoire de la Banque Centrale et elle ne dispose pas de l’organisation fonctionnelle et des ressources permettant de dégager des perspectives de développement durable. 17. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat 1.5 Les récentes évolutions de la politique de l’habitat La politique sectorielle de l’habitat par le gouvernement de Djibouti vise prioritairement à mettre en place un cadre de vie amélioré, et à garantir l’accession à un logement décent pour tous. Plus précisément, les orientations stratégiques du Secretariat d’Etat auprès du Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’environnement, Chargé du Logement sont définies dans la communication en Conseil des ministres de novembre 2014 (voir encadré ci-après). Encadré : Communication en conseil des ministres du 22/11/2014 sur les actions en faveur du logement La Secrétaire d’Etat auprès du Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement, chargé du Logement, Madame Amina Abdi Aden a fait une communication au Conseil des Ministres sur les actions menées dans le secteur du logement et les perspectives. Elle a rappelé que les activités entreprises par son département concernent essentiellement l’installation d’un environnement favorable à la production de logement en quantité suffisante pour d’une part répondre à la demande actuelle et d’autre part permettre de combler le déficit cumulé au fil des années. Ainsi, elle a précisé que des mécanismes de production de logement ont été mis en œuvre au bénéfice de toutes les catégories sociales de la population à travers de programmes de constructions de logements sociaux, l’aménagement de parcelles assainies, la révision de la politique foncière par l’instauration des procédures simplifiées comme la cession amiable, la recherche de la réduction du coût de construction via la promotion de matériaux produits localement, l’auto construction et l’aide à reconstruction de logements incendiés à travers l’octroi des crédits matériaux. Son département a engagé un vaste programme intégré qui a pour objectif principal d’apporter des réponses appropriées et durables pour l’amélioration des conditions de vie urbaine et d’accès à un logement décent pour tous. Le département s’est attelé aussi à l’essor de la promotion immobilière par le développement du partenariat public-privé, l’accompagnement des coopératives d’habitat et l’encouragement du crédit mutuel. Dans le cadre des perspectives à court terme, il est envisagé de mettre en place une stratégie de développement de l’habitat qui repose sur le développement du marché foncier, l’amélioration du parc de logements et la réhabilitation des quartiers existants. Cette stratégie vise à renforcer la sécurité foncière et de favoriser l’accès à un logement d écent notamment la construction de 5000 appartements sociaux, la viabilisation de 5333 parcelles, la construction dans une 1ère phase de 500 logements pour le personnel enseignant de l’Education Nationale. Il est prévu la viabilisation de 200 parcelles et la construction de 100 logements par régions par an. Concernant la maîtrise du développement urbain et de l’habitat, un nouveau Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (SDAU) a été élaboré et vise à planifier à court, moyen et long terme le développement de la capitale et des régions en particulier l’aménagement des zones d’habitat dont la superficie totale est de 1814 ha, dans les zones de Balbala Sud, de Nagad et de Doraleh/Khor Ambado. Ces différentes opérations envisagées seront réalisées, en plus du concours de l’Etat, par le financement des institutions financières internationales, des promoteurs privés et des banques de la place. Enfin, la Secrétaire d’Etat au logement a réaffirmé que ces mesures permettront l’amélioration des conditions de vie et du bien être des populations et la maîtrise du développement des villes. Parallèlement aux orientations stratégiques, la loi de juillet 2014 traduit l’activité opérationnelle du SEL par la création de 3 nouvelles directions : Planification et Assistance Technique Aux Programmes Immobiliers - Promotion Immobilière et Logement Social - Ressources Humaines et informatiques 18. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Surtout, le principe d’une restructuration profonde des organismes publics sous tutelle est acté par cette loi : la transformation du FDH et de la SID respectivement en Agence de Réhabilitation urbaine et de Logement Social (ARULOS) et en Société Immobilières et d’Aménagement Foncier (SIAF). L’ARULOS, outre la reprise des missions techniques du FDH comme la cession amiable et les crédits matériaux, a vocation à devenir le maitre d’ouvrage exclusif des opérations de promotion publique. Ses missions sont complétées par la maitrise d’œuvre des opérations de réhabilitation et de restructuration de quartier. La loi indique que la SIAF ex SID interviendra dans deux domaines : l’aménagement et viabilisation de terrains pour la promotion immobilière et la construction neuve de logements de standing. Les objectifs quantitatifs de la politique du SEL sont traduits dans le programme d’investissements prioritaires 2014-2017, dont la mise en œuvre est en cours. La stratégie est articulée autour de cinq axes qui montrent une diversité de produits et modes de production souhaitée par le gouvernement : - Le développement de mécanismes de financement de l’habitat (création de la Banque de l’Habitat) - L’aménagement de terrains - L’amélioration de l’habitat existant (régularisation foncière et crédits pour l’autopromotion) - La production de logement (promotion publique et privée) - Le renforcement des acteurs impliqués (en termes de formation notamment) Programme d’actions prioritaires du SEL (2014-2017) estimations Objectifs Axes Projets/Activités en millions résultats attendus /Programmes FDJ Développe Etudes faisabilité 300 banque rentable ment du Création de la Construction siège 630 10 000 comptes Financem Banque de l’habitat ent de de Djibouti (BHD Fonds soutien logement 2 590 5 000 crédits habitat l’habitat social Projet marina de Héron (haut 10160 306 parcelles vendues Aménage standing) Aménagement des ment de Aménagement nouveaux zones d’extension 4450 200 ha aménagés terrains terrains Djibouti de l’habitat urbain urbains Aménagement nouveaux 2230 100 ha aménagés terrains Autres Villes Construction de logements 2 786 logements à Djibouti Programme 11 700 promotion publique ville et régions Production national de de construction de Construction de logements 10 000 2 000 logements produits logements logements et de en PPP neufs densification des Aménagement de zone de centres urbains 2 230 100 ha aménagés promotion immobilière Améliorati Crédits matériaux 1 500 3 000 logements produits on de Programme d’appui 10 000 titres fonciers l’habitat à l’auto construction Régularisation foncière 200 délivrés + base de précaire données TOP 19. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Appui aux coopératives de 120 3 000 logements produits construction de logements 16 ha mis à niveau et Programme de Restructuration des poches études de programmation restructuration et 3 125 spontanées pour les poches de mise à niveau bidonvillaires des anciens quartiers Mise à niveau des quartiers 2 525 Programmation et Etudes anciens Rénovation et Programmation des requalification des Programmation et Etudes opérations zones structurantes Services SEL + DHU + Renforcem 200 4 services opérationnels FDH+ SID ent des Services techniques capacités 75 6 services opérationnels municipaux des acteurs Renforcement des 25 10 entreprises renforcées entreprises de construction La politique de l’Etat en matière de production logement est principalement axée sur la production de logements livrés « clés en main ». En promotion publique, la construction et la gestion de ces projets est confiée à deux opérateurs, la Société Immobilière de Djibouti et le Fonds de l’Habitat. La Société Immobilière de Djibouti est un établissement public ancien dont la mission principale consiste en la réalisation de logements destinés à la classe moyenne et des villas de haut standing. Quant au Fonds de l’Habitat, sa vocation est la construction de logements à caractère très social et la commercialisation des parcelles assainies destinées aux couches les plus vulnérables de la population. Pour encourager le développement de la promotion privée, une loi « fixant les règles régissant l’activité de promotion immobilière » a été adoptée en juillet 2013. Un décret d’application a été signé en décembre 2013. D’un point de vue qualitatif, les logements produits par la promotion publique et privée offrent des prestations de qualité supérieure, relativement aux standards locaux. La politique engagée par le SEL en matière d’autopromotion est liée au volet d’amélioration de l’habitat existant (crédits matériaux, appui aux coopératives). Les coûts d’investissement en autopromotion, se situent dans une gamme de coûts inférieure à celle de la promotion, mais très étendue et dans un intervalle de prix au m² allant de 1 à 15. Une petite partie de la production en autopromotion est construite directement en dur. La plus grande part est réalisée progressivement, les matériaux en dur (ciment, briques) venant remplacer le bois et la tôle utilisés initialement. Abstraction faite des tentes et abris de fortune, le bas de la gamme en autopromotion est l’habitat rudimentaire réalisé en matériaux de récupération (bois et tôle), qui s’avère être le plus répandu (30% des habitations), et dont le coût de construction est de l’ordre de 5000 FDJ/m2. Aux niveaux intermédiaires, les maisons individuelle en bois et tôle structurées (20 %), et les maisons individuelles avec murs en dur, ciment, pierre ou brique, (10 % des habitations), ont des coûts respectifs de construction de l’ordre de 10 000 et 30 000 DFJ/ m2. 9 Bien entendu les contreparties des coûts réduits et de l’adaptabilité aux ressources des ménages sont l’absence de confort, des surcoûts de construction, une durabilité limitée, et 9 Source : FDH 20. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat des risques d’incendie (outre l’insalubrité et les risques liés à une localisation inadéquate). D’un point de vue macro-économique les contreparties sont des pertes de recettes fiscales et une moindre qualification de l’emploi au regard des faibles rémunérations de la main d’œuvre. Point d’étape concernant la production de logements en promotion publique Les deux opérateurs publics ont produit ou sont en cours de finition sur les périodes allant de 2009 à 2013 plus de 1814 logements ou appartements destinés à diverses catégories de la population. Parmi ces logements réalisés, plus de 623 logements sont destinés à une population à caractère sociale alors que plus de 1000 logements sont orientés vers la classe moyenne. A Djibouti comme dans tous les pays à faible revenu, l’écart est considérable entre les coûts d’investissement d’une habitation décente, raccordée aux réseaux et la capacité d’apport et de remboursement du coût d’acquisition de la plupart des ménages. Aussi, pour rendre les programmes de logements réalisés par les opérateurs publics accessibles aux catégories faibles et intermédiaires des subventions de nature diverses sont accordées par le Gouvernement de Djibouti. Récapitulatif de la production de logements de 2009 à 2013 Nombre de Population Cité construite Opérateur Délai prévu logements cibles Logements GRGN 206 FDH Sociales 2012 Logements sociaux lotissement Shebelley 8 FDH Sociales 2012 Logements PDUI 11 FDH Sociales 2012 Logements collectifs à Shebelley 48 FDH Sociales 2012 ère 1 tranche 2500 logements au PK12 540 FDH Moyennes 2015 Logement collectif 4 mars 30 FDH Sociales 2014 Cité Doraleh 160 FDH Sociales 2011 Cité Shebelley 160 FDH Sociales 2010 Cité Hodane 2 642 SID Moyennes 2011 Appartements au plateau du serpent 47 + 8 commerces SID Supérieures 2013 Total logements produits 1 814 Source: Rapport du bilan du SEL 2009-2013 En outre, les deux établissements ont également mis sur le marché local plus de 1979 parcelles viabilisées dont plus de 1000 parcelles destinés à la population à faibles et moyens revenus et le reliquat orienté à la classe moyenne et supérieure. Récapitulatif de la production des parcelles de 2009 à 2013 Parcelles aménagées Nombre de parcelles Opérateurs Population cibles Délai prévu Lotissement Bawaqo 2 1 771 FDH Faibles et moyennes 2011 Lotissement Gabode III 51 FDH Supérieurs 2011 Parcelles cité Hodane 1 109 SID Moyennes 2011 Parcelles Wadajir 3 48 SID Supérieures 2012 Total parcelles produites 1 979 Source : Rapport du bilan du SEL 2009-2013 S’agissant des ménages à faibles ressources, seuls les ménages en difficultés suite aux inondations ou aux incendies ont bénéficié d’aides exceptionnelles. On note en 21. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat particulier en dehors des périodes citées plus haut que des programmes publics intégrés permettent aux sinistrés les plus vulnérables d’accéder à un foncier sécurisé et aménagé et de reconstruire leur logement détruit. Ainsi, le FDH a ainsi réalisé 285 logements de la cité Gargar et 384 parcelles d’urgence périurbaines pour aider les victimes des inondations de 2004. Le Fonds de l’Habitat a également financé sur ses fonds propres la reconstruction de 224 logements incendiés issus de différents quartiers de la ville de Djibouti au profit d’une population à très faibles revenus. Récapitulatif de la production des parcelles par le FDH pou la reconstruction de 2009 à 2013 Opération Site Opérateur Nbre ménages Délai prévu Site Djebel FDH 71 2012 Projets achevés Site Quartier 7 FDH 11 2013 Quartier 6 FDH 09 2013 Balbala quartier 9 FDH 11 2013 Wahladaba FDH 18 2013 8 mètres FDH 02 2013 Projets en cours Quartier 6 FDH 12 2014 Quartier 7 bis FDH 13 2014 Ambouli FDH 21 2014 Hayabley FDH 01 2014 Balbala Quartier 9 FDH 02 2014 Balbala Quartier 10 FDH 09 2014 Balbala Quartier 11 FDH 10 2014 Balbala Nasib Wanag FDH 21 2014 PK 12 FDH 13 2014 Total 224 Source: Rapport du bilan du SEL 2009-2013 Prêts à taux concessionnels La première forme de subvention provient de la rétrocession, par l’Etat aux promoteurs et opérateurs publics, des prêts concessionnels accordés par les bailleurs de fonds, en l’occurrence les Fonds Arabes. Les promoteurs publics ont ensuite la possibilité de transférer tout ou partie des avantages du prêt sur les bénéficiaires finaux par des mensualités de location-vente. Encadré : Cas du projet HODAN 1 et HODAN 2 L’exemple le plus concret pour les prêts à des taux concessionnels est le projet Hodane 2 et Hodan 2 La société Immobilière de Djibouti, opérateur public a achevé grâce à des prêts concédés par le Gouvernement les projets immobiliers « clé en main » notamment HODAN 1 et 2, respectivement composés de 842 et 642 logements. Le projet HODAN est financé par un prêt sur 30 ans du FADES et du FADD (Abu-Dhabi) au taux d’intérêt de 3%. Ce prêt doit financer 2000 logements pour un montant total d’investissement de 21,6 milliards FDJ, soit 7,2 millions FDJ par unité. Un taux d’intérêt fixe de 3% est très inférieur aux taux pratiqués sur le marché financier. Il représente donc un avantage très conséquent et constitue à ce titre une aide des Fonds arabes. Un second avantage est la durée de 30 ans du prêt qui en pratique ne peut être obtenue à taux fixe sur aucun marché. Ces conditions extrêmement favorables sont accordées à l’Etat Djiboutien dans le cadre d’accords internationaux multilatéraux. Dès lors, ils constituent une ressource publique, l’Etat étant emprunteur primaire et garant du remboursement de la dette lorsqu’elle est transférée à un opérateur public, la SI D en l’occurrence. Cet avantage financier sans précédent permet à la SID de produire des logements abordables et décents pour une catégorie de population cible. La SID remboursera le prêt concédé par l’Etat au bailleur suivant un échéancier bien défini. Il est bien évident que les avantages en termes 22. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat de financement obtenu par le Gouvernement Djiboutien doit permettre à bon nombre de ménages d’accéder à ces logements produits moyennant le paiement régulier d’une location -vente à la portée de leurs budgets. Les exonérations de matériaux entrant dans la construction L’autre forme de subvention privilégiée par l’Etat dans le cadre des programmes immobiliers exécutés par les opérateurs publics est l’exonération des matériaux de construction entrant dans la phase de construction. Cette disposition, certes assez critiquée par les agents du Ministère du Budget qui les privent de ressources fiscales, permet également aux opérateurs de produire des logements abordables pour les ménages ciblés. Plus généralement, le pays s’est doté d’un code d’investissement qui prévoit des avantages fiscaux dans le cadre de programme de construction de logements. L’Agence Nationale de la Promotion des Investissements (ANPI) est chargée d’attribuer les autorisations nécessaires à tous promoteurs immobiliers en particulier pour les étrangers. Encadré : Cas du projet de construction de 540 appartements Dans le cadre du projet de construction de 540 appartements exécutés par le FDH, il a été décidé d’attribuer à toutes les entreprises retenues des avantages fiscaux importants. En effet, parmi les avantages fiscaux exemptés figurent notamment l’exonération des matériaux de construction entrant dans le processus de construction et l’exonération sur bénéfice obtenu dans le cadre de ce projet. Ces mesures sont mises en place par le Gouvernement à travers un arrêté dans l’optique de réduire le coût de construction et par ricochet les mensualités à payer par les différents acquéreurs. Encadré : Les subventions fiscales à l’habitat (Source : Guide Pratique de l’habitat-SEL 2012) Dans le cas où un programme de construction de logements est assujetti aux tarifs douaniers, tous les matériaux entrants dans la construction d’un logement ont un taux d’imposition de l’ordre de 20% reparti comme suit : - 13% représente la TIC (Taxe Intérieur de Consommation) - 7% représente le TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Ce taux d’imposition de 20% concerne les matériaux de constructions entrants dans la construction, à savoir ciment, fer à béton, bois, contreplaqué, robinetterie, sanitaires etc. Les autres matériaux n’entrant pas directement dans la phase de construction notamment les mobiliers, les matériels électriques et les produits de finition sont imposés à 33% (26% TIC et 7%TVA). Le Code des Investissements définit les garanties, les avantages fiscaux et non fiscaux accordés par l'Etat aux entreprises de droit privé qui investissent sur le territoire national et les conditions requises pour l'octroi de ces avantages. L’Agence Nationale pour la Promotion des Investissement est chargée de l’application de ce Code. Toute demande d’agrément au Code des investissements pour un projet d’investissement doit être présentée à l’ANPI. Les entreprises nationales comme étrangères peuvent bénéficier des avantages du Code des Investissements sous deux Régimes (A et B): (i) Régime A : montant minimum d’investissement de 5 à 50 millions : Les entreprises bénéficiant du Régime A sont exonérées de la Taxe Intérieure de Consommation (TIC) relative aux matériaux nécessaires à la réalisation de leurs projets. (ii) Régime B : montant minimum d’investissement de 50 millions : Les champs d’applications du Régime B sont les suivants : -La construction d’immeuble à usage exclusivement industriel, commercial ou touristique -La construction de logements sociaux -La construction, la création et l’exploitation d’établissements d’Enseignement et de Formation. Les entreprises bénéficiant des avantages du Régime B sont exonérées de l’Impôts sur les bénéfices industriels et commerciaux, mais aussi de la Taxe Intérieure de Consommation sur tous matériaux 23. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat importés entrants dans le projet. Les droits d'enregistrement et de conservation foncière peuvent être réduits de moitié lorsqu'ils sont établis sur les acquisitions de terrains nus ou recouverts de bâtiments destinés à être démolis dans un délai de trois mois. Les autorisations d'occupation temporaire et les concessions provisoires du domaine privé, accordées selon la réglementation en vigueur et destinées à recevoir les investissements agréés, peuvent être consenties à prix réduits. Selon l’Article 17 du Code des Investissements « Les constructions d'immeubles agréées dans le cadre du présent titre peuvent être exonérées de la contribution foncière sur les propriétés bâties pour une période minimum de dix années à compter de l'année suivant celle de l'achèvement des travaux.» (iii) Droits d’Enregistrements, Redevances Domaniales et Taxes sur les Permis de Construire Les entreprises bénéficiant du Régime B peuvent être exonérées du Droit d’enregis trement à condition que le capital social soit égal ou supérieur à trente millions de francs Djibouti (30 000 000 FDJ). 2. Les enjeux 2.1. Un foncier accessible à toute catégorie de population L’occupation anarchique du foncier demeure d’actualité et constitue l’un des problèmes majeurs à gérer par les autorités en matière d’urbanisme. En effet, le mécanisme de Cession Amiable permet de transformer le titre provisoire d’occupation d’une grande partie des terrains d’assiette en titres définitifs. La fixation de tarifs bas de cession en 2010 a entrainé une certaine progression des demandes, qui toutefois demeure limitée bien que le tarif de la Cession Amiable soit largement inférieur aux prix pratiqués dans ces quartiers sur le marché privé. Le POP offre en effet une sécurité foncière satisfaisante dès lors que peu d’investissements sont réalisés sur le logement. Il convient de souligner que la cession amiable, qui concerne plus particulièrement les secteurs urbains à caractère social, est par son faible prix une subvention implicite qui profite aux ménages à faible revenu. Cependant, le problème de la lenteur de traitement des dossiers doit être réglé, afin d’éviter de trop nombreux désistements à poursuivre la démarche. Aussi, les dépenses pour l’enregistrement ne semblent pas inciter certains ménages à finaliser le processus de régularisation foncière. Par ailleurs, l’absence de registre des POP pose également des problèmes non négligeables d’identification des bénéficiaires. Jusque dans les années 90, les lotissements d’urgence ont permis de produire à grande échelle des lots fonciers non aménagés. Malheureusement ces lotissements très denses, sont devenus des quartiers sans être équipés des infrastructures de base. S’il est urgent de produire plus de lotissements, les acteurs locaux (préfecture, collectivités locales) ne souhaitent pas la reproduction des lotissements d’urgence, tels qu’ils ont été ainsi réalisés par le passé. Le souhait est bien d’aller vers une production de lotissements équipés dès l’origine même sur la base de normes réduites, avec des espaces réservés pour développer les réseaux progressivement en fonction de la demande, et un contrôle permanent du respect de ces espaces. Les parcelles viabilisées sont à ce jour produites par le FDH (projet Barwaqo2), la SID (Wadajir III et Saline Ouest) et la Direction des Domaines (Saline Ouest et Haramous). Le secteur privé est intervenu via l’opérateur LOOTAH pour la production de parcelles viabilisées à Haramous. La commercialisation par la Direction des Domaines de l’Etat de parcelles aménagées et viabilisée répond à des objectifs de recettes budgétaires, mais ne s’inscrit pas dans une politique d’urbanisme et d’habitat planifiée, et approuvée au niveau interministériel. L’offre 24. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat de la Direction des Domaines comporte uniquement des parcelles de grande taille (800- 1000 m2 voire au-delà) dans des quartiers très prisés de la classe aisée. Quelques opérations d’aménagement de parcelles réalisées par le FDH visent au contraire à développer une offre plus importante et accessible à une population moins aisée, avec des petites tailles de parcelle (jusqu’à 90-100m2) et des aménagements restreints. Il est question d’augmenter la production sur cet axe. Dans la pratique, les subventions au secteur foncier ne profitent pas actuellement à la majorité de la population défavorisée. Le foncier non-urbanisé appartenant à l’Etat est vendu par la Direction des Domaines sur la base d’un prix fixé par décret et déconnecté du marché foncier privé, avec des écarts énormes de l’ordre de 1 à 10. Cette différence constitue une subvention implicite octroyée sans réelle stratégie et surtout sans distinction du bénéficiaire. D’autre part, bien que le prix de vente du foncier par la Direction des Domaines dans les secteurs les plus prisés soit majoré par rapport aux secteurs dits sociaux, dans la pratique, les contraintes techniques des sites de Balbala où se situent les projets sociaux engendrent des coûts additionnels importants comparativement au quartier d’Haramous par exemple où se développe l’habitat de standing. Par la sélection des sites, les coûts finaux des opérations (8 300 FDJ/m2 cessible à Barwaaquo 2 pour un niveau d’équipement minimisé et 4 335 FDJ/m2 cessible à Haramous10) s’avèrent plus élevés dans les projets sociaux, ce qui participe également à la subvention implicite de la charge de viabilisation pour les opérations de standing. Bien que l’aménagement des lotissements soit porté entièrement par le secteur public et que le programme d’actions prioritaires du SEL en ait défini les axes d’intervention, à l’heure actuelle la production effective de lotissements viabilisés demeure irrégulière et largement inférieure à la demande. A l’issue du diagnostic, des enjeux importants en matière de régulation foncière ont été identifiés : - La mise en œuvre de mécanismes spécifiques de financement pour rendre le foncier accessible à la majorité des ménages (à titre d’exemple : recettes issues de la vente de vignettes automobiles, ou recettes provenant de la procédure de cession amiable...) ; - Un ciblage social plus fin des aides publiques ; - Une clarification des critères d’éligibilité pour l’attribution des parcelles ; - Une clarification du rôle des acteurs publics qui pilotent les actions en matière de planification et gestion du foncier (la DHU en premier, et la Direction des Domaines pour ce qui concerne la planification du cadastre) ; - L’application de règles d’urbanisme pour permettre le passage des réseaux, une mobilisation plus importante de ressources techniques et financières ; - Une programmation mieux coordonnée dans le temps et dans l’espace des divers projets qui participent à l’équipement urbain ; - Des stratégies de lutte contre l’insalubrité différenciées selon les quartiers. 2.2. Un parc de logement résilient et durable Le recensement des logements selon les matériaux utilisés, réalisé dans le cadre l’EDAM3 a permis d’estimer que environ 35000 logements, soit deux logements sur 10 Données 2014 25. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat trois de Djibouti-ville, nécessitent une amélioration. Le manque de qualité des constructions est dû en premier lieu à la faiblesse des ressources de la plupart des ménages, contraints d’adapter leurs conditions de logement à leurs capacités financières limitées. Et en effet, l’écart de coût d’investissement est très important entre une maison en tôle et bois neufs, et une maison avec des murs en dur. Le besoin potentiel d’amélioration de l’habitat existant en simples termes de durabilité dépend des objectifs que l’on se fixe. Toutefois, en absence de conditions de sécurité et hygiène minimales dans la majorité des cas, il est nécessaire à minima : - d’une mise en œuvre stricte et systématique des règles d’urbanisme ; - d’une mise à disposition de services d’assistance technique et financière par les pouvoirs publics aux ménages et aux entreprises. Les coûts d’investissement associés à des objectifs d’amélioration que l’on pourrait qualifier de très basiques, n’en sont pas moins très significatifs et ne pourraient être atteints sans des dispositifs d’aide spécifiques. D’autres objectifs d’amélioration exigeant des capacités financières plus limitées que les objectifs précédents, peuvent être poursuivis : couvrir un sol en terre par une dalle en ciment ou du carrelage, remplacer des tôles de récupération par des tôles neuves, agrandir l’habitation… Une dalle de ciment est une amélioration relativement à un sol en terre, mais l’amélioration de l’habitat de nombreux ménages ne nécessite pas nécessairement à construire des murs en dur. Différents procédés d’amélioration légère permettent d’apporter des améliorations substantielles. Il en est ainsi par exemple, du remplacement de murs en bois recouverts de tôle, par des systèmes de murs à double cloison avec contreplaqué ou aggloméré à l’intérieur et tôles à l’extérieur protégeant le bois non traité contre les pluies. Ou des panneaux montés sur structure en bois permettant à l’air de circuler entre les deux cloisons et d’apporter un confort thermique. Outre l’amélioration de la qualité de l’enveloppe extérieure et du confort thermique, les améliorations courantes souhaitées par les ménages concernent la réalisation de fosses ou leur réfection, la pose de dalles ou de carrelage sur sol en terre, la réfection et le doublage des toitures en tôle, la réalisation d’une pièce supplémentaire en RDC ou en hauteur. Face au besoin d’espace, la limitation de la taille des parcelles et les contraintes d’alignement créent fréquemment des exigences d’extension en RDC ou en montant un étage. La prévention des risques en particulier inondation, incendie et séisme représente un autre enjeu majeur qui concerne un nombre important d’habitations des quartiers pauvres. 2.3. Une filière plus performante pour la production de logements abordables La croissance du secteur du BTP et des services associés, et la croissance de l’économie Djiboutienne sont liées comme dans tous les pays. A Djibouti, ce lien existe fortement avec les travaux publics, qui ont bénéficié ces dernières années de forts investissements. En revanche le lien parait faible s’agissant du secteur du bâtiment, même en tenant compte de la prédominance des activités informelles. Le nombre d’entreprises formelles stables (environ 50) est relativement faible. La main d’œuvre qualifiée est rare. L’étroitesse du marché et la faiblesse de la demande en valeur ne permettent pas à une offre structurée de se développer sur une base d’activité suffisante et régulière. Il existe un grand besoin 26. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat d’encadrement technique de la commande des ménages, et d’appui financier de leurs investissements. Ces deux catégories d’actions sont des facteurs essentiels de soutien de la demande adressée au secteur de la construction de Djibouti. Celui ci peut répondre par une création d’emploi rapide et supérieure à ce que l’on peut attendre de mêmes montants d’investissement dans d’autres secteurs. La production formelle de logements n’a constitué jusqu’à présent qu’une réponse très partielle et très insuffisante aux problèmes posés par la croissance de l’habitat. Il y a lieu de préciser que pour les logements produits ainsi que les parcelles aménagées, il est demandé dans certains projets immobiliers (ex : Hodane 2, Lotissement Gabode, etc.….) aux différents acquéreurs de procéder au paiement d’un apport ou du paiement de la valeur intégrale du logement ou parcelle. Ces principes pratiqués par les opérateurs publics dans certain cas éliminent d’office les personnes à revenus faibles ou inférieurs ou tout autre acquéreur ne disposant pas d’une épargne suffisante. Ces logements bénéficient donc aux fonctionnaires et salariés du secteur public, et aux salariés du privé, nombreux à exprimer une demande, et pouvant assumer des remboursements réguliers pour les logements en location-vente. Malgré les efforts de la politique publique, la promotion présente à ce jour deux inconvénients dans le contexte d’une économie de pays à faible revenu: 1. la mobilisation de capitaux importants est nécessaire pour un petit nombre de logements. De surcroit ces capitaux sont immobilisés à long terme en raison de la pratique de la location vente par les opérateurs, ce qui allonge la durée du cycle de reproduction des opérations. 2. malgré les subventions, les prix de vente des logements ou les mensualités de remboursement ne peuvent être à la portée des ménages à faibles revenus. En effet, les promoteurs n’ont pas à ce jour les capacités techniques et financières ni un marché suffisants pour développer une activité régulière vers le logement à faible coût. Bien que ciblée sur la demande des ménages à revenus moyens, l’offre nouvelle de la promotion est globalement loin de satisfaire la demande des catégories faibles et moyens inférieures, qui comptent une forte proportion de mal logés et font souvent recours à l’autopromotion sur des parcelles non aménagées, faute d’une offre alternative. A titre d’exemple : un F2 de 75 m2 en collectif à 2 700 000 FDJ (36 000 FDJ/m2) se situe au prix le plus bas offert par la promotion publique. Or, les premiers prix d’un appartement de même surface en promotion privée se situe aux environs de 5 000 000 FDJ (70 000/m2 tandis que la réglementation sur la promotion définit les « programmes à caractère social » comme ceux proposant des logements dont les prix de vente au m2 n’excèdent pas 1,2 fois le salaire minimum. Sur la base d’un salaire minimum de principe de 30 000, le prix plafond serait égal à 36 000/m2 hors coût du foncier viabilisé, ce qui constitue un challenge ambitieux pour développer une offre abordable via la promotion. Malgré les nombreuses mesures incitatives initiées par le Gouvernement à travers les prêts concessionnels octroyés par les bailleurs arabes ou les exonérations fiscales, les loyers- ventes pratiqués dans certains projets sont généralement hors de portée des ménages initialement visés. Il est plus que primordial de mettre en place des mesures règlementaires pour permettre à une tranche de la population à revenus faibles d’accéder en majorité à ces divers programmes subventionnés par l’Etat. Dans le but de diversifier la production de logements, la loi du 7 juillet 2013 et ses décrets définissent les règles et les procédures régissant l’activité de la promotion 27. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat immobilière privée. Sauf à ce qu’elle soit une simple formalité, avec les risques que cela comporte, la délivrance d’un agrément formel est en principe une procédure lourde. A noter que les procédures d’agrément augmentent significativement les besoins de renforcement des services internes au SEL, actuellement fortement mobilisés pour assurer les taches de base prioritaires résultant de ses missions en matière d’urbanisme et d’habitat. La solvabilité d’un promoteur et la permanence des moyens qu’il met en œuvre ne sont pas acquis en toutes circonstances et devront être vérifiés pour tout projet immobilier nouveau, compte tenu de l’ensemble des engagements d’un promoteur. Dans tous les cas de figure, un agrément peut faire endosser à l’Etat une responsabilité qu’il ne devrait pas assumer de fait, en cas de défaillance d’un promoteur. Pour ne pas engager la responsabilité de l’Etat qui délivre l’agrément en cas de défaillance des promoteurs, et surtout pour protéger les acquéreurs, des mécanismes d’assurance à la charge du promoteur ont été instaurés dans de nombreux pays. Ces mécanismes garantissent l’achèvement et la livraison des programmes dans les délais et selon le prix et les prestations convenus contractuellement. Certes, ces assurances qui peuvent être contractées auprès des banques ou des assureurs, seront inclues dans le prix de ventes. Mais le prix est limité par la solvabilité de la demande, et la contrepartie sera une sécurité apportée par l’assureur. Les articles 21 à 23 du projet posent effectivement les principes de ces garanties mais ils sont imprécis et insuffisants (limitation à la responsabilité civile du promoteur vis à vis de la maitrise d’œuvre). Les mécanismes de responsabilité directe et totale du promoteur à l’égard des acquéreurs n’existent pas et il resterait à les rendre obligatoires. Encadré : un exemple de mécanisme d’assurance Le système français a souhaité assurer au propriétaire d’un immeuble une protection forte con tre les dommages importants qui peuvent apparaître après la construction de l’ouvrage pendant dix ans. La responsabilité des constructeurs est soumise en France à des règles d’ordre public. Ce principe ne saurait être altéré par contrat. Ce qui veut dire que le constructeur ne peut pas s’exonérer de cette responsabilité de plein droit que s’il peut prouver que les dommages proviennent d'une cause étrangère : un cas de force majeure, la faute d’un tiers ou celle de la victime. La responsabilité légale décennale est fixée par le Code civil, et consacre le principe de présomption de responsabilité d’une durée incompressible de dix ans. Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage. Est également soumis au régime de responsabilité décennale le vendeur d'immeuble à construire (vendeur sur plans : à terme ou en état futur d'achèvement à un ou plusieurs futurs propriétaires), le promoteur immobilier (vendeur professionnel après achèvement d'immeubles qu'il a fait réaliser en assumant toutes les étapes et démarches d'un projet de construction), le constructeur de maisons individuelles et de contrôleur technique. Le système français d’assurance construction instauré depuis 1978, est dit à « double détente » : l’assureur dommages ouvrage indemnise le propriétaire dans des délais et conditions fixés par les clauses types ; l’assureur dommages ouvrage exerce ensuite des recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs en responsabilité décennale. Ce système permet une indemnisation rapide du maître de l’ouvrage et assure une protection efficace du consommateur. Dans le même ordre de préoccupation, la collecte d’épargne et les versements des acquéreurs aux promoteurs sont réglementés à des fins de protection des déposants dans de nombreux pays, à fortiori si l’Etat s’engage dans une politique d’agrément. Les dépôts dans des comptes bancaires bloqués et obligations de remboursement définies clairement sont une solution possible. Par ailleurs, lors de la signature du contrat de réservation, le promoteur pourra demander au candidat acquéreur le 28. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat versement d'un dépôt de garantie, qui sera versé à un compte séquestre, dans une banque ou chez un notaire. Les fonds déposés ne pourront pas être utilisés par le promoteur avant la signature du contrat de vente définitif chez le notaire. Ils seront limités à 5 % maximum du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation n'excède pas un an, et à 2 % si le délai est compris entre un an et deux ans. Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. La réglementation devrait permettre d’imputer des sanctions pénales au vendeur qui demande une somme plus importante. Le vendeur qui n'exécute pas son obligation de vendre doit rembourser le dépôt de garantie et peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l'acquéreur. De même, l'acquéreur qui se rétracte un mois avant la date prévue, perdra les sommes versées. En revanche la réglementation définira une liste de motifs qui permettent à l'acquéreur de renoncer à son achat immobilier neuf et des conditions tout en récupérant les sommes versées. 2.4. Des financements adaptés aux ménages exclus du système bancaire traditionnel Un premier enjeu consiste à faire évoluer l’offre bancaire classique par la conjugaison de diverses catégories d’actions, concernant tous les établissements de la place : - Des ajustements financiers peuvent être réalisés tels que la poursuite de la baisse des taux d’intérêt des crédits aux particuliers, engagée ces dernières années. - La BCD a mis en place une centrale de risque qui recensera les données relatives aux crédits des particuliers et permettra ainsi de limiter le surendettement et les risques d’impayés. La création d’un fonds de garantie des crédits à l’habitat peut également concourir à une meilleure gestion des risques des prêteurs. Enfin une diminution des risques juridiques actuels de perte finale, au niveau des procédures judiciaires aurait pour contrepartie, un accroissement du volume des crédits hypothécaires. - Un allongement de la durée de remboursement peut également être envisagée, dès lors que la BCD permettrait une transformation plus importante en prêts moyen terme pour l’habitat, des ressources liquides en attente d’emploi et placées sur les marchés financiers. Ces ajustements ne seraient certes pas suffisants pour augmenter significativement la demande solvable des ménages à revenus faibles. Mais ils sont certainement de nature à développer l’offre en direction des catégories de clientèle à revenus intermédiaires et notamment les salariés, et ne doivent donc pas être négligés. Le gouvernement a engagé depuis 2011 un processus de création d’un nouvel établissement de crédit dénommé Banque de l’Habitat de Djibouti (BHD) , et la loi 2014 a institué les principes devant régir cet organisme. Le dossier d’agrément de la future BHD a été déposé et validé par la Banque Centrale de Djibouti (un agrément provisoire a été délivré) : les études préalables, le projet de capital, l’organisation, les ressources, les emplois et le plan d’activités devront être validés. En l’état, il est prématuré d’apprécier la pertinence et l’efficacité potentielle des objectifs et de l’organisation de ce nouveau dispositif de politique de l’habitat projeté par les autorités Djiboutiennes dans le cadre du Plan d’Action 2014-2017. Toutefois, dans le cadre de ce processus, des organismes internationaux ou des bailleurs de fonds (l’AFD, par exemple) pourraient évaluer la création par la suite, de nouvelles entités d'appui technique à la future Banque de l'Habitat, et à moyen et long terme, envisager également la création d’une éventuelle ligne de crédit pour soutenir le développement des 29. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat microcrédits pour l'habitat par les banques, à condition qu'il y ait un opérateur local bien structuré et qualifié. En effet, quant aux ménages à revenus faibles ou moyens bas, ils n’ont pas accès au système financier classique des banques pour investir dans leur habitat. De surcroît, il n’existe pas réellement pour ces catégories, d’offre alternative structurée pour répondre à leurs besoins de financement des investissements dans la construction ou l’amélioration d’une habitation. C’est pourquoi une évolution de l’offre bancaire Djiboutienne en matière de microcrédit est à juste titre souhaitée et recherchée par l’Etat. Le modèle décrit ci-dessus n’est pas sans risque d’inefficacité, c’est pourquoi le processus est loin d’être acquis et doit faire l’objet de la plus grande attention et mise à disposition de moyens humains et de gestion par l’Etat. Encadré : Le financement de l’Habitat en Afrique : quelques retours d’expérience à capitaliser Le modèle de la « Banque de l’Habitat » ou du « Crédit Foncier » a été suivi par plusieurs Etats africains qui souhaitaient disposer d’instruments privilégiés de leur politique de l’habitat. Certaines expériences ont fait enregistrer des performances financières et un impact social qui après quelques années d’exploitation ne s’est pas révélé à la hauteur des attentes (Bénin, Cameroun, Cote d’Ivoire, Mali), et dans quelques cas a été extrêmement couteux pour les finances publiques, mobilisées en dernier ressort en comblement de passif. Ces échecs sont dus à de nombreux facteurs, dont il convient de tenir compte dans le cadre de la mise en place d’une Banque de l’Habitat à Djibouti afin que les précautions nécessaires soient prises. Parmi les points d’alerte : - l’inadéquation actif/passif ; - la forte dépendance aux fonds publics ; - la faiblesse des gouvernances d’entreprise ; - des exigences de surveillance des risques inférieures à celle du secteur privé. En effet, souvent ces Banques ont fait observer au final peu d’impact pour les petits salariés et les autres catégories à faibles revenus, et par conséquent sur les 80% à 90% de la construction réalisés en autopromotion. De plus, l’existence d’une Banque de l’Habitat a parfois freiné l’effort des autres banques à développer une activité de crédit habitat. Dans tous les cas, la création de ces établissements doit avoir un impact positif sur le développement du secteur de l’habitat. A contrario, lorsque la gestion a été efficiente et diversifiée, l’équilibre financier des établissements a pu être préservé, malgré les problèmes structurels liés à l’étroitesse des segments de marché sur lesquels ils sont positionnés. Cet équilibre dépend dans certains cas totalement des fonds publics (Burkina Faso), ou des placements financiers et des activités de banque universelle et notamment de crédit à la consommation (Sénégal). La Banque de l’Habitat du Sénégal s’est illustrée par un modèle économique qui peut se caractériser de la manière suivante11: - Des crédits pour l’habitat à taux bonifié octroyés au moins à trois catégories de publics : -Promoteurs publics/ privés ; -Coopératives (mutualisation des ressources) ; -Ménages (salariés, notamment fonctionnaires, et revenus du secteur informel). 11 Interview avec Souleymane LY, Ancien Directeur Général de la Banque de l’Habitat du Sénégal (9 décembre 2015). 30. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat - Une composition équilibrée du Conseil d’Administration, où l’Etat n’est pas actionnaire majoritaire sauf, éventuellement, pour le portage initial ; - L’atomisation du capital, avec une dotation de l’Etat et un apport périodique assuré par les bailleurs de fonds par exemple, tous les 15/20 ans ; les dépôts des clients via des comptes assimilables aux comptes épargne logement (Djibouti dispose d’une forte liquidité) ; - La mise en place de différentes typologies de produits (dont des prêts à très court et long terme pour les promoteurs, et de long terme pour las salariés) ; - Un effectif salarié raisonnable, permettant de maintenir un coefficient d’exploitation <50%. - Une formation adéquate pour les salariés, notamment en matière de micro financement. - Un manuel de procédures pour la distribution des crédits. 2.5. Les enjeux de la politique publique A l’image de l’organisation du SEL et des missions des organismes sous tutelle, la plus grande part des investissements auxquels le gouvernement accorde une priorité concerne principalement le soutien financier et technique de la production de logements par la promotion publique et privée. La répartition projetée du programme du SEL vue dans le chapitre précédent illustre bien ces objectifs et priorités qui structurent la stratégie d’intervention du gouvernement. L’orientation sociale de cette politique sera à préciser : les montants moyens d’investissement prévus par logement seront à mettre en cohérence avec le plafond de prix définissant les différentes catégories de logements (économique, intermédiaire, de moyen et haut standing), ainsi que les populations cibles concernées. Les montants moyens d’investissement prévus sont en effet de 4 à 5,5 millions DJF par logement12. Ces montants dépassent largement le plafond de prix définissant le logement à caractère social13, dont on a indiqué précédemment qu’il n’était accessible qu’aux 30% des ménages les plus aisés, dont les salariés de la fonction publique constituent la plus grande part. Globalement, et en incluant le coût de création et de dotation de la Banque de l’Habitat (2.6 milliards), 26,5 milliards d’investissement sont affectés au financement des logements en promotion, dont 16,5 sur fonds publics et 10 en partenariat avec les fonds privés. Le programme d’ « appui à l’auto construction » mobiliserait dans le même temps 1,5 milliards de crédits d’investissement, sachant qu’à ce jour, la grande majorité de la construction est réalisée en autopromotion sur les ressources des ménages et avec des crédits à la consommation, sans intervention des pouvoirs publics. S’agissant de la production de terrains aménagés, 16,814 milliards sont prévus dont 10,215 milliards pour une zone résidentielle de haut standing ; par ailleurs 6,716 milliards sont prévus pour d’autres parcelles à Djibouti et dans les autres villes, et notamment pour les zones d’extension définies par le « Plans d’aménagement de détail » dans le cadre du SDAU. 12 Source : Programme d’actions prioritaires du SEL (2014 -2017). Investissement d’environ 24 milliards pour la construction d’environ 5 000 logements. 13 La Loi n°13/An/13/7ème L fixant les règles régissant l’activité de promotion immobilière, précise que le logement à caractère social est destiné aux populations dont le revenu est inférieur ou égal à trois fois le salaire minimum. Le montant du salaire minimum peut être estimé à hauteur d’environ 35 000 FDJ/mois. 14 Source : Programme d’actions prioritaires du SEL (2014-2017). 15 Source : Programme d’actions prioritaires du SEL (2014-2017). 16 Source : Programme d’actions prioritaires du SEL (2014-2017). 31. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Au contraire, la production de parcelles sommairement aménagées pour être accessibles aux ménages les moins aisés, n’apparaît pas de manière évidente dans le programme d’actions prioritaires. En synthèse, il conviendra de préciser le Plan Action au niveau de la stratégie au moins sur deux aspects : 1. La planification des actions ; 2. La répartition des objectifs par population cible. A titre d’exemple, s’agissant de la production de logements « à caractère social » (dont le coût de construction est inférieur au plafond de prix réglementaire défini dans le décret sur la promotion immobilière) : combien de logements sociaux produits, et à quel horizon ? Il est donc question, par l’intégration de ces éléments, de réussir à mieux anticiper et apprécier les impacts de la programmation sur le plan économique et social, et leur capacité de soutenir la demande identifiée dans la phase de diagnostic. Les acteurs du SEL Quant aux moyens en personnel technique du SEL, ceux-ci doivent nécessairement être proportionnés au volume des activités d’une grande ville de la taille de Djibouti. Et ce d’autant plus que le SEL est engagé dans un vaste programme intégré qui couvre des secteurs très larges du développement de la production de foncier aménagé du marché foncier, l’amélioration du parc de logements et la réhabilitation des quartiers existants, essor de la promotion immobilière. A ce stade, en dehors de la diffusion de normes et de techniques adaptées à l’auto construction par une « Direction de la Planification et d’Assistance Technique aux Programmes Immobiliers », des actions pilote commencent à être mises en œuvre par le Fonds de l’Habitat. Il conviendra que ces programmes d’expérimentation soient poursuivis et à plus grande échelle, accompagnés d’une action structurée de soutien institutionnel et technique à l’autopromotion. Les organismes sous tutelle devraient disposer de moyens techniques propres complémentaires de ceux du SEL afin d’avoir de moyens organisationnels et financiers adéquats pour mener à bien les missions qui leur sont assignées. La poursuite de l’action de réorganisation et de renforcement du SEL semble nécessaire dans un délai rapproché afin de lui permettre de remplir correctement ses missions de base, notamment la préparation, la coordination et la mise en œuvre de la politique du logement. 2.6 Conclusions du diagnostic La phase diagnostic a permis de comprendre que l’efficacité sociale des aides publiques mérite d’être optimisée et rééquilibrée pour parvenir à soutenir la demande sur une échelle de revenus plus large. A titre d’exemple : Le cumul des subventions et des exonérations pouvant être mobilisées pour un logement en promotion publique couvrent la presque intégralité du coût de revient. Autrement dit, en raison du niveau élevé des taux d’intérêt sur le marché djiboutien, la subvention actuarielle que procure un prêt des fonds arabes équivaut au coût de construction d’un logement en promotion financé avec ce prêt sur 30 ans. 32. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Avec le même montant d’aides, il est possible de subventionner à 50% des travaux de 10 000 000 FDJ réalisés pour 8 logements en autopromotion, en complément d’un crédit remboursé en 36 mois au taux du marché. Le financement d’un investissement de 1 million FDJ réalisable en autopromotion est accessible à 70% des ménages. Avec la même subvention en complément d’un prêt aux conditions du marché, un investissement de 2 millions FDJ devient accessible aux ménages qui disposent d’au moins le revenu médian. Les aides à la réduction du prix (foncier subventionné, prêts bonifiés) bénéficient principalement aux salariés de la fonction publique (alors que le salaire moyen d’un agent de la fonction publique représentent environ 10 fois le revenu par habitant de Djibouti selon une analyse des dépenses publiques par la Banque Mondiale). A noter également qu’une subvention de 500 000 DJF équivaut aux exonérations fiscales accordées pour construire un logement de plus de 5 millions FDJ en promotion publique ou privée. Actuellement l’abattement fiscal sur les matériaux dont peuvent bénéficier les gros projets immobiliers, constitue une subvention qui en pratique profite avant tout aux programmes de logements de standing en promotion. Si l’on excepte les aides d’urgence accordées ponctuellement à des ménages sinistrés (inondations, incendies), la majeure partie de la population qui se loge par ses propres moyens et en autopromotion, pourrait se trouver exclue de fait des aides publiques, sauf une subvention foncière par la Cession Amiable relativement faible en valeur absolue. Augmenter les quantités de logements produites par la promotion publique et la subvention qui leur est accordée constitue certes un objectif à atteindre mais à calibrer : le montant supplémentaire de capitaux à mobiliser est aujourd’hui considérable hors du cadre des financements mobilisables auprès des institutions financières internationales et des fonds d’aide. L'autopromotion /construction contribue à la large majorité de la production de logements, mais ne bénéficie que très peu de subventions (à travers la cession amiable et les infrastructures financées par les projets). C’est pourtant la voie d'accès au logement décent la plus économique pour les ménages et l’Etat, à condition qu’elle soit encadrée techniquement et localisée sur des terrains intégrés dans un plan d’urbanisme et viabilisés. Elle concerne toutes les catégories sociales, et elle n’est pas exclusivement synonyme de logements des ménages pauvres et très pauvres, même si ceux-ci en sont les demandeurs majoritaires. Compte tenu d’un contexte socioéconomique de croissance urbaine de Djibouti difficile, il est d’autant plus indispensable d’avoir une bonne gestion des moyens disponibles, et la recherche d’un impact quantitatif et social maximum des interventions publiques, en les orientant vers des actions prioritaires d’intérêt général et vers le soutien des investissements des ménages. L’encadrement du développement spatial par la production de parcelles aménagées et la restructuration des quartiers informels, ainsi que le soutien technique et financier des processus de construction et d’amélioration progressive en autopromotion, apparaissent donc comme des leviers d’action qui devraient être beaucoup plus utilisés. Ils sont certes plus complexes à mettre en œuvre que des programmes de logements en promotion publique, mais beaucoup plus efficaces pour une politique de l’habitat 33. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat qui viserait l’amélioration des conditions d’habitat de la population dans son ensemble. Par ailleurs, les ressources affectées au financement public de la construction de logements sont trop limitées. Elles proviennent essentiellement d’aides extérieures sous forme des prêts concessionnels des fonds arabes. Les ressources allouées à l’habitat ne représentent qu’une petite portion de l’aide globale accordée à l’Etat djiboutien par les fonds arabes. S’il est donc question de confirmer le soutien de tous les axes d’intervention envisagés par l’Etat, il faudra revoir la répartition des efforts et affecter la plus grande partie au soutien de la production de parcelles aménagées accessibles et au soutien de la construction et de l’amélioration en autopromotion. Deux outils financiers sont à combiner pour mener l’action publique : la subvention et le crédit pour la construction sans les dissocier, réserver les aides aux ménages qui n’ont pas d’épargne accumulée et qui ont besoin d’emprunter. Les dispositifs d’appui technique seront présentés dans les chapitres 2 et 3, permettant de traduire ces enjeux en une vision et ensuite, en actions. D’une manière générale, dans l’objectif d’optimiser l’efficacité sociale des actions prévues par le Programme d’actions de l’Etat, l’affichage des actions et des niveaux d’aide est à différencier selon les catégories de population et le type d’habitat et doit préciser, le cas échéant, la nécessité éventuelle d’une participation financière des bailleurs de fonds pour leur mise en œuvre. 34. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Deuxième partie : les priorités et les objectifs stratégiques 1. La vision Le diagnostic a mis en évidence les insuffisances de qualité des constructions, leur manque de sécurité, ainsi que les carences d’accès aux services de base qui caractérisent l’habitat de la grande majorité des ménages urbains de Djibouti. Une politique sociale de l’habitat Le cadre stratégique présenté ci-dessous propose une vision sociale de la politique de l’habitat. Une « politique sociale de l’habitat » peut se donner comme orientation générale d’améliorer les conditions d’habitat de l’ensemble des ménages Djiboutiens, dont l’habitat ne remplit pas des conditions minimales d’habitabilité et de sécurité. Il ne s’agit pas de fixer des normes précises et « idéales » qui seraient hors d’atteinte, mais d’établir des principes directeurs pour la mise en place d’une politique d’aide dont l’objectif est d’aider l’ensemble de la population, et prioritairement la partie plus pauvre, à occuper un habitat présentant des caractéristiques d’habitat décent. A titre d’illustration, un habitat décent peut se définir comme: - Logement bâti en matériaux durables, dans un environnement loti et sûr au plan des droits d’occupation, disposant des services de base individuellement ou collectivement (eau, électricité et assainissement des eaux usées par égouts ou fosses septiques), et exempt de toutes nuisances et risques naturels ou anthropique (lignes haute tension, aéroports, industries polluantes ….), - Terrain asservi de tout réseau primaire, bénéficiant d’un drainage des eaux pluviales, raccordé à une voirie praticable en toutes saisons, permettant d’avoir un accès aux services urbains de ramassage des ordures et de transports publics ainsi qu’aux équipements collectifs de proximité et aux petits commerces de détail. Alors que les ressources de la grande majorité des ménages de Djibouti sont faibles, et que leurs conditions d’habitat sont problématiques, la définition des cibles sociales est plus large que celle des ressources et dépasse la seule fixation de conditions réglementaires d’accès aux aides éventuelles. Il s’agit de définir les populations dont l’amélioration des conditions d’habitat doit être visée prioritairement et soutenue par l’Etat, les types d’interventions et les localisations les plus efficaces pour atteindre cet objectif. Les habitants des quartiers ou de certains ilots sous –équipés de Balbala ou ceux des quartiers anciens où logent des populations pauvres ou encore de certaines poches d’habitat précaire et désordonné, peuvent au-delà du seul critère des ressources constituer des cibles sociales prioritaires. Les problèmes à résoudre sont considérables. Ils ne se posent pas seulement à Djibouti ville mais aussi dans les villes secondaires où des interventions complexes sur l’habitat et les infrastructures de base peuvent également être nécessaires La politique de l’habitat à Djibouti ne doit pas répondre uniquement à un enjeu social, mais aussi à un enjeu économique. Il s’agit en effet de répondre à la demande du plus grand nombre – y compris la population défavorisée – et d’améliorer l’efficacité économique du développement urbain, aujourd’hui déstructuré par un habitat anarchique. Il s’agit d’améliorer l’accessibilité dans la ville de Djibouti nécessaire pour accéder au marché de l’emploi et pour le bon fonctionnement des activités économiques. Il s’agit aussi de rationaliser les investissements en infrastructures en améliorant leur 35. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat programmation. Il s’agit bien entendu de dynamiser l’ensemble du marché du logement qui a un fort potentiel de contribution à l’économie du pays et à l’emploi. Et il s’agit enfin de rationaliser l’aide publique pour rendre cette politique durable et plus efficace. La politique récente de l’habitat réitérée dans les dernières évolutions institutionnelles valorise essentiellement la promotion immobilière. Effectivement, la promotion de logements finis livrés « clés en main » est un axe indispensable qui pourra progressivement satisfaire une partie accrue de la demande. Toutefois, la promotion immobilière répond à l’heure actuelle et à court et moyen termes également, à une minorité de la population. Des avantages fiscaux, fonciers et financiers importants sont octroyés à cette production de logements, qui malgré ces aides ne sont accessibles qu’à une minorité de ménages Djiboutiens, tant l’écart est important entre les capacités d’investissement et les coûts. Les programmes de production de parcelles viabilisées pour des catégories sociales défavorisées montrent la prise de conscience du gouvernement. Cependant les efforts sont actuellement disproportionnés en comparaison à ceux investis dans la promotion. Les orientations de l’Etat sont louables dans la mesure où elles visent à produire les meilleurs logements pour la population, mais elles ne concernent pas la majorité des ménages, encore trop faibles. Dans un premier temps, les logements produits par des promoteurs sans aide publique ou avec des aides limitées pourraient satisfaire une part de la demande des ménages à revenus faibles et moyens, dès lors que leurs prix seraient en adéquation avec les capacités financières limitées des demandeurs. Bien que les avantages fiscaux sur les matériaux introduits par la loi soient censés dynamiser l’offre en promotion privée, il serait efficace d’aider également cette production, en la réglementant par des normes minimales de surface et de construction pour assurer la sécurité et la durabilité. Compte tenu de la situation socio-économique de la majorité de la population à l’heure actuelle, il est proposé d’accompagner la vision de l’Etat d’une phase préalable qui puisse orienter une partie importante des efforts publics sur l’autopromotion, à court et moyen terme. De ce fait, des aides directes aux ménages devraient se substituer, du moins, en partie aux aides aux promoteurs dont les effets sur les prix sont peu transparents, dont les mécanismes d’attribution privilégient les grands projets, et dont l’efficacité économique (en termes de quantités et de prix) et sociale (en termes de réponse aux priorités) est limitée. Il n’est pas souhaitable à cette fin d’aider les promoteurs, mais plutôt d’aider directement les ménages par des aides financières équivalentes à celles dont ils peuvent bénéficier dans le cadre du soutien à l’autopromotion. Dans ce cadre, il serait souhaitable de réorienter une partie des aides publiques à l’habitat, dont la plus importante est la subvention implicite des prêts des fonds arabes. Dans le cadre d’une enveloppe globale à identifier sur la base de scénarios, une telle refonte pourrait être guidée par quelques principes de répartition. Ainsi par exemple, le montant unitaire des aides allouées à des ménages des catégories de revenus faibles et moyens bas devrait être supérieur à celui des catégories de revenus moyens élevés. Sauf pour les aides d’urgence, ces aides ne devraient être accordées qu’en complément d’un emprunt pour s’assurer que les ménages mobilisent leur épargne propre en priorité. Il s’agit de réorienter l’emploi des aides publiques pour rendre les investissements accessibles à une majorité des catégories sociales. 36. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Encadré : Comparaison de l’effort d’investissement entre différents types de travaux Si l’on se place du point de vue du financement des investissements par le crédit, les ressources à mobiliser pour financer un logement neuf en promotion publique permettent de réaliser: - la viabilisation sommaire de 100 parcelles ; - le remplacement de la tôle et du bois par des murs en dur dans trois logements existants ; - le remplacement de 15 puisards par des fosses septiques. Bien entendu ces différents investissements ne sont pas équivalents du point de vue du confort, des finitions, ou de toute autre considération relative à la qualité architecturale et à l’urbanisation. Mais les investissements sur le parc existant sont les plus accessibles et porteurs d’améliorations dans des délais rapides pour un grand nombre de ménages. Pour maximiser les impacts en termes de durabilité, sécurité, et environnement ils peuvent être encadrés et sécurisés et normé à travers l’intervention de financements publics attractifs. La politique sociale présentée dans ce cadre stratégique répond donc aux préoccupations des plus pauvres sans pour autant oublier les catégories sociales plus aisées, tel que le montre le tableau ci-dessous. Le logement social, le logement abordable, les revenus faibles et moyens, ne sont pas des catégories statistiques. L’accessibilité d’un produit doit être reliée au pouvoir d’achat d’une catégorie sociale. Le revenu, ou à défaut le niveau de vie, et les salaires ne doivent pas être confondus. Seule une minorité de ménages à Djibouti comprend un salarié du secteur formel, et cela la situe dans les catégories moyennes ou élevées, compte tenu de la distribution de l’ensemble des revenus. Par conséquent il est essentiel d’introduire de la transparence dans la définition des objectifs et de définir les cibles de la politique de l’habitat selon une segmentation des capacités financières des ménages, avec des informations aussi objectives que possibles, telles qu’esquissées dans le tableau suivant et détaillée dans le chapitre 3. Le tableau qui suit retrace schématiquement le croisement des actions à entreprendre pour la mise en œuvre des orientations stratégiques déclinées précédemment avec les cibles sociales, définies sur la base de la distribution des ménages urbains de Djibouti. 37. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Niveau de ressources Type d’action Financement Nature des interventions publiques (autre que réglementation et contrôle) Très faibles < 35000 FDJ/mois -Capacité d’investissement dans l’habitat insuffisante, objectif social visant d’abord à (soit < 420 000 FDJ/an) -Amélioration niveau évoluer vers les catégories sociales supérieures. -Subvention 10 % des ressources allouées par l’Etat pour équipement du quartier (+) -Equipements et services urbains structurant de quartier. l’habitat sera orienté sur cette catégorie de la -Inciter l’augmentation de l’offre et de la valeur locative. population à Djibouti ville Faibles et moyens de 35 000 à 90 000 FDJ/mois -Autopromotion assistée -Operations de requalification avec provision d’infrastructures et services urbains (soit de 420 000 à 1 080 000 FDJ/an) (pour les niveaux de -Offre de parcelles avec niveau différencié de viabilisation par aménageur/lotisseur public ressources < 60 000 ou privé pour l’autopromotion 60 % des ressources allouées par l’Etat pour FDJ/mois, soit 720 000 l’habitat sera orienté sur cette catégorie de la -Appui à l’autopromotion par ONG ou opérateur public : FDJ/an) population à Djibouti ville -Apport -Support technique : Formation aux métiers du bâtiment, Développement de plans types de - Promotion publique (pour les niveaux de ressources -Emprunt logements évolutifs, Préparation et diffusion d’un programme information et éducation sur la de 60 000 à 90 000 IMF ou construction de l’habitat, Appels d’offre pour la réalisation par les entreprises privées. Mise FDJ/mois, soit de 720 000 banque en place de « mutuelles de moyens » permettant d’impliquer les habitants dans un parcours à 1 080 000 FDJ/an) vertueux qui comporte l’acquisition d’un savoir faire leur permettant de mutualiser leur -Subvention compétence et d’économiser les frais en main d’œuvre. -Amélioration/évolution (évolutive de ++ à +++) -Support financier: Crédit matériaux, Conventions avec fournisseurs de matériaux logement existant -Amélioration niveau - Création et Gestion d’un fonds de subvention habitat équipement du quartier - Création et Gestion d’un fonds de garantie habitat -Amélioration niveau -Conventions avec les banques et IMF pour l’offre de produits de financement habitat équipement du lotissement adaptés aux populations à revenus faibles et intermédiaires. Moyens supérieurs de 90 000 à 150 000 -Autopromotion -Apport - Mise à disposition de plans types de logements et cahier des charges pour autopromotion FDJ/mois -Achat logement en -Emprunt - Création et Gestion d’un fonds de subvention habitat (soit de 1 080 000 à 1 800 000 FDJ/an) promotion publique/privée IMF ou - Création et Gestion d’un fonds de garantie habitat 20 % des ressources allouées par l’Etat pour -Amélioration niveau banque l’habitat sera orienté sur cette catégorie de la équipement du quartier -Subvention -Conventions avec les banques et IMF pour la mise au point de produits de financement population à Djibouti ville (++) adaptés au crédit habitat aux populations à revenus faibles et intermédiaires. Elevés >150 000 FDJ/mois -Promotion privée -Apport (soit > 1 800 000 FDJ/an) -Autopromotion -Emprunt 10 % des ressources allouées par l’Etat pour banque -Bénéfice indirect, notamment aménagement des grandes mailles l’habitat sera orienté sur cette catégorie de la -Subvention population à Djibouti ville (+) Synoptique des actions à entreprendre pour la mise en œuvre des orientations stratégiques en fonction des cibles sociales 38. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Le cadre stratégique : 4 piliers Le contexte socio- économique est certes très difficile. Aussi le secteur urbain de Djibouti bénéficie d’importantes aides extérieures, orientées prioritairement vers les investissements publics dans les infrastructures et l’équipement des quartiers. Toutefois les projets sont complexes et longs à élaborer, puis à mettre en œuvre, alors que l’expansion urbaine se poursuit à un rythme élevé. Et il est également nécessaire de mobiliser des ressources financières publiques et privées au profit des investissements dans la construction et l’amélioration des logements. Les populations pauvres, les plus nombreuses, cumulent les difficultés et doivent donc être aidées en priorité. Aussi, face à l’ampleur, la diversité et souvent la complexité des demandes à satisfaire dans le secteur de l’habitat, il est essentiel d’adopter une approche réaliste et pratique à la mesure d’une part des capacités réelles des institutions à mettre en œuvre et à perpétuer des dispositifs institutionnels, techniques et financiers adaptés dans le contexte spécifique de Djibouti pour apporter les changements souhaitables, et d’autre part des ressources financières qui paraissent raisonnablement mobilisables à court et moyen terme. Le cadre stratégique proposé doit permette d’avoir un impact majeur sur le secteur tout en maitrisant les efforts demandés aux autorités publiques. L’hypothèse de départ consiste à voir dans l’amélioration des conditions de l’habitat un objectif de politique publique articulé autour de quatre dimensions fondamentales :  une politique d’aménagement des infrastructures de base et de production de foncier viabilisé pour l’habitat menée dans le cadre d’une planification et d’une programmation urbaine effective et durable (prévention des installations, préservation des emprises publiques),  une politique du logement appliquée à la construction, avec la production de règles et de normes pour la conception et l’emploi des matériaux, pour la prévention des risques, et un contrôle de l’application de ces règles,  une politique d’amélioration des habitations intégrant des objectifs de meilleure sécurité des ménages et de leurs biens,  une politique de financement de l’habitat, intégrant la réalité d’une segmentation forte des catégories sociales, avec prédominance de populations pauvres, et s’appuyant sur des aides à l’investissement géographiquement, économiquement et socialement ciblées Des réformes structurelles complexes et difficiles à mettre en œuvre sont nécessaires pour développer des politiques ciblées sur les populations à faibles revenus. Afin d’optimiser les capacités des acteurs impliqués et de minimiser les obstacles possibles, il est proposé d’organiser une stratégie de développement de l’habitat urbain pour Djibouti reposant sur un nombre restreint d’actions coordonnées et complémentaires agissant à la fois sur l’offre et sur la demande, selon les quatre axes principaux présentés ci-après. Il n’est pas proposé de privilégier l’un ou l’autre de ces axes, mais de les considérer comme l’armature d’une stratégie globale, dont la cohérence et l’efficacité reposent sur la mise en œuvre simultanée d’actions relevant de chacune des composantes. Des actions prioritaires rattachées à ces axes sont ainsi à engager par l’Etat (i) dans le domaine du foncier aménagé et viabilisé où se situent les principaux goulots d’étranglement de la production d’habitat nouveau, (ii) – (iii)dans le domaine de la construction et de l’amélioration des logements en autopromotion par les ménages, afin de réduire l’écart qualitatif et financier entre l’offre 39. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat d’habitat et la demande de ménages urbains dont les revenus et les capacités d’épargne sont faibles, tout en satisfaisant à des exigences minimales de qualité et de sécurité de l’habitat (iv) et dans le domaine du financement pour soutenir les investissements des ménages à revenus faibles et moyens qui n’ont pas accès au système bancaire. 2. Les axes stratégiques 1er axe: Augmenter l’offre de parcelles viabilisées abordables par la majorité des ménages souhaitant investir dans la construction Le marché des terrains viabilisés est aujourd’hui très étroit, et accessible seulement aux catégories les plus solvables. Or plus de 80% des nouveaux logements urbains sont réalisés en autopromotion, sur des terrains faisant l’objet d’une autorisation d’occupation dans la majorité des cas, et plus rarement en occupation illégale ou – à l’opposé – sur des terrains titrés. Mais l’occupation régulière ne signifie pas que ces terrains sont raccordés aux réseaux et localisés sur des terrains adaptés à l’habitation. Il est donc nécessaire de mieux répondre à la demande de terrains à bâtir viabilisés en augmentant et en diversifiant la production formelle de terrains à bâtir, notamment celle des ménages ayant des capacités financières limitées, et d’inscrire la production de ces terrains dans un cadre d’aménagement urbain planifié permettant des les raccorder dans les meilleures conditions techniques et économiques possibles. L’appui à l’acquisition de terrains avec titres sécurisés, correctement desservis et ayant accès aux services de base, est l’étape la plus difficile à franchir. Son coût dépend de la matière première (le terrain) et de la quantité des services inclus pour produire l’aménagement, facteurs sur lesquels l’Etat peut intervenir. Plusieurs objectifs quantitatifs, qualitatifs et économiques sont donc à poursuivre simultanément. En premier lieu, la rareté des ressources financières immédiatement disponibles impose de répartir dans le temps les coûts de l’urbanisation, tant pour la collectivité que pour les ménages investisseurs. L’aménagement et l’équipement préalable des périmètres à urbaniser, notamment par la réalisation de « grandes mailles » d’infrastructure, sont donc les premières étapes prioritaires. L’objectif est essentiellement de cadrer l’occupation du sol, afin de limiter les coûts sociaux et économiques des viabilisations ultérieures qui pourront être réalisées progressivement. Toutefois, les grandes mailles identifiées dans le SDAU sont aujourd’hui plus ou moins respectées, mais le territoire couvert est trop limité. En outre le processus n’a pas été prolongé par la réalisation des infrastructures structurantes de base. Face au déficit de réseaux primaires, le coût des lotissements est donc aujourd’hui trop élevé et l’intervention de l’Etat est indispensable pour en abaisser le coût. En second lieu, il est essentiel de relier la stratégie de financement de l’habitat à la stratégie de développement urbain. Le développement de l’offre de logements est un objectif qui ne peut être poursuivi isolément de la planification urbaine. Il serait contreproductif d’aider au développement de systèmes de financement des investissements dans l’habitat qui 40. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat encourageraient la construction de logements dans des environnements inappropriés, et en dehors des orientations et règles souhaitables du développement urbain. Il s’agit en effet de prévenir une occupation discontinue des espaces urbains, de prévenir l’urbanisation de zones à risque, de densifier l’occupation des extensions de la zone urbaine, d’inciter à la mise en valeur des terrains lotis tout en maitrisant les coûts, et de freiner un accroissement rapide du prix du sol sans fondement économique. La production de parcelles viabilisées doit permettre de réduire les installations anarchiques sur des terrains inoccupés et la densification excessive des quartiers précaires. En outre, un soutien à la construction en autopromotion n’a de sens que si les améliorations des conditions de logement s’accompagnent d’un meilleur accès aux services et infrastructures de base. Ceci implique de proscrire la production de lotissements dénués de viabilisation. Cependant compte tenu de l’écart entre les capacités financières des ménages à faibles revenus et des contraintes sur les ressources d’aide publique, une part de la production de parcelles viabilisées doit être réalisée selon des normes d’équipement minimales pour être abordables par un maximum de ménages. La production d’espaces aménagés pour la croissance urbaine doit également faciliter le relogement des occupants d’habitations qu’il est nécessaire de détruire pour la réalisation d’infrastructures, dans le cadre d’opérations de restructuration de secteurs irréguliers très denses. La réalisation d’opérations d’aménagement et de lotissement concertés entre acteurs publics et privés peut être un moyen efficace pour réaliser une viabilisation préalable à moindre coût économique. La production de ces terrain viabilisés peut s’inscrire sur la base d’un programme pluri annuel mis en œuvre au moyen de conventions entre l’Etat et les opérateurs publics ou privés intervenant dans cette production avec des cahier des charges spécifique à chaque opération. Une procédure d’aménagement est à mettre au point pour aménager les zones déjà loties et non viabilisées, et les rendre constructibles, avec recouvrement des coûts auprès des détenteurs de parcelle. En troisième lieu, la récupération des coûts d’aménagement et de viabilisation (hors infrastructures primaires), et leur recyclage dans de nouveaux investissements sont impératifs pour disposer d’outils institutionnels et financiers durables. La vente des lotissements aménagés et viabilisés aux conditions du marché permet d’assurer l’équilibre financier, la reproductibilité de ces opérations, et le risque commercial contraint les opérateurs à offrir des produits adaptés à la demande. Les ajustements aux capacités financières des acquéreurs finaux peuvent se faire à travers le niveau de qualité de l’aménagement initial, et des aides financières directes accordées à des catégories de ménages ciblées pour des opérations définies. Dans les nouvelles zones ouvertes à l’urbanisation, il est souhaitable de produire des terrains viabilisés adaptés aux populations les plus pauvres, avec notamment des tailles de parcelles réduites et des niveaux d’équipement minimas susceptibles d’être aménagés progressivement en fonction des ressources publiques disponibles de l’élévation du niveau de vie des habitants. Enfin, l’Etat est le seul acteur à même de réaliser des opérations d’aménagement de type « grande maille », qui relèvent de l’intérêt général. Il est évident qu’il faut un opérateur ayant les moyens financiers dédiés à ce type d’opération. Seul un projet de l’AFD en préparation, mis en œuvre par l’ADDS, a permis à ce jour de raccorder Balbala ouest au reste du réseau d’infrastructure. Le secteur privé à Djibouti n’a au contraire ni la capacité institutionnelle ou 41. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat juridique pour ce type d’intervention. Désormais, suite à l’adoption de la Loi N°57/AN/14/7ème L portant organisation et attribution du Secrétariat d’Etat auprès du Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement, chargé du Logement, une société d’aménagement foncier, la Société Immobilière et d’Aménagement Foncier (SIAF), sera créée. La SIAF interviendra dans l’aménagement et la viabilisation de terrains pour la promotion immobilière et la construction neuve de logements de standing. Il est donc d’intérêt stratégique de renforcer au maximum la capacité à intervenir de cet opérateur public d’aménagement pouvant intervenir de manière régulière et à grande échelle sur le territoire. Un tel opérateur sera également mieux à même de réaliser la péréquation des investissements entre opérations le cas échéant, de rentabiliser le foncier public et de réinvestir les marges bénéficiaires dans son activité au profit des aménagements dans les opérations ciblées vers les ménages à faible ressources. 2ème axe : Développer la production de logements abordables, en promotion publique/privée et principalement par l’autopromotion A l’heure actuelle, l’autopromotion d’un habitat évolutif représente le processus le plus répandu d’investissement des ménages Djiboutiens dans leur habitation. Les investissements sont destinés à l’occupation personnelle mais également à la location à des ménages à faibles ressources, car une part importante de l’épargne investie dans les logements provient des loyers. Selon le diagnostic qui précède, la majeure partie des logements réalisés en autopromotion ne répond pas aux exigences minimales usuelles en termes de qualité et durabilité de la construction, de surface habitable, de confort thermique, de sécurité, d’équipement sanitaire et assainissement. Une part de ces logements s’améliore au fur et à mesure de l’évolution démographique des ménages, et de la reconstitution d’une épargne suffisante pour réaliser des agrandissements, le remplacement des matériaux précaires par des matériaux durables ou des finitions. Mais le nombre de logements améliorés ainsi au cours du temps est insuffisant. Les délais d’amélioration sont de plusieurs années, et beaucoup trop importants pour qu’une amélioration globale du parc puisse être observée. La stratégie préconisée est donc de consacrer une partie de l’effort public pour l’habitat, au soutien des ménages qui réalisent par l’autopromotion des investissements de construction d’un habitat abordable. Les résultats attendus sont notamment : - Des améliorations de la qualité et de la sécurité des constructions ; - Une accélération des investissements dans la construction neuve. Le soutien à l’autopromotion passe par trois volets liés et complémentaires : (i) faciliter l’acquisition de parcelles viabilisées, même sommairement à ceux qui souhaitent et ont une capacité d’investir, (ii) mettre en œuvre d’appuis techniques à la construction, (iii) proposer des aides financières complémentaires (subvention et crédit) (iv) créer une offre de crédit adaptée permettant de pérenniser le financement de ces opérations. Le soutien technique à l’autopromotion peut comporter un large spectre de services, depuis la production de règles de construction qui réduisent l’exposition générale au risque, en passant par l’appui à la construction pour la conception, les plans et l’emploi de techniques et matériaux appropriés, jusqu’à la formation et la supervision des entreprises pour la mise en œuvre des techniques préconisées et la maitrise des 42. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat coûts. Par exemple, les producteurs de matériaux eux mêmes pourraient fournir gratuitement l’assistance technique aux emprunteurs, à condition par exemple, que les matériaux soient achetés auprès de revendeurs identifiés. La famille reçoit des matériaux directement plutôt que des fonds, afin de contrôler l’usage réel des fonds. Des fiches techniques seront distribuées aux familles, et les techniciens seront disponibles pour répondre à leurs besoins. Ce même système est déjà affirmé en Indonésie et au Nigeria. S’agissant de la production de logements en promotion publique/privée, la Stratégie ne proposera pas d’actions complémentaires à celles envisagées dans le cadre de la programmation de l'Etat en vigueur (Plan d'Action). En fonction des évolutions possibles du contexte socio-économique, une réflexion sur le renforcement du secteur de la promotion sera peut être opportune horizon 10-15 ans. 3ème axe: Améliorer le parc de logements en intégrant des objectifs de meilleure sécurité des ménages et de leurs biens Le diagnostic a mis en évidence la qualité très insuffisante de larges fractions de l’habitat urbain, à Balbala et dans les quartiers populaires plus anciens de Djibouti-ville, tant du point de vue de la précarité des matériaux que du confort, de la sécurité et de l’accès aux services de base. Le soutien aux investissements individuels en autopromotion dans l’habitat doit donc être étendu aux travaux qui permettent d’améliorer les conditions d’habitat dans le parc existant par l’emploi de matériaux durables en remplacement de matériaux précaires, l’agrandissement et l’équipement de l’habitation notamment en installations sanitaires et pour l’assainissement. En outre l’expérience internationale montre que l’impact de cette politique est renforcé lorsque le soutien à l’amélioration des logements est articulé à des actions d’amélioration de la desserte et de mise à niveau des équipements et infrastructures des quartiers défavorisés ainsi qu’à une régularisation des situations foncières, par la cession amiable notamment. L’intervention publique sur le cadre urbain crée en effet une incitation importante pour les propriétaires à investir, avec une sécurité accrue sur la valorisation de leur bien. Des incitations financières à l’amélioration de l’habitat existant par les propriétaires, couplées avec des appuis techniques et administratifs peuvent ainsi être mise en place dans le cadre des opérations de restructuration des quartiers dont elles peuvent être une composante. Tous les types de travaux peuvent être encouragés (cf. ci-après le 4ème axe et plus particulièrement le Micro financement). Toutefois les besoins à satisfaire sont considérables, tout comme le besoin de soutien financier et technique des populations concernées dont les capacités financières sont très limitées. Des priorités pourraient donc être définies en réservant dans un premier temps les dispositifs d’appui aux propriétaires dans les quartiers présentant les caractéristiques suivantes. Réhabilitation des quartiers précaires tramés Dans ces quartiers, des actions sont entreprises par l’Etat avec le concours technique et financier des bailleurs de fonds selon deux types d’approche :  Un projet intégré est conduit dans le quartier 7 par l’ADDS dans le cadre de ses missions d’agence d’exécution pour le compte du ministère, et prévoit la fourniture d’un paquet de services urbains, en particulier la voirie, l’assainissement pluvial et des équipements de quartier.  Par ailleurs, les concessionnaires mettent en œuvre l’extension des réseaux d’eau et d’électricité dans les quartiers structurés sous équipés, notamment à Balbala. 43. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Dans ce cas de figure, la mise à niveau peut être l’élément déclencheur pour que le ménage investisse dans son logement. Le programme d’amélioration de l’habitat est alors un complément approprié de la mise à niveau de quartier. Quartiers de type bidonvillaire Il s’agit du cas de figure le plus important mais aussi le plus complexe. Selon l’étude Urbaplan: « Les poches les plus denses à Djibouti ville (Jagabuldhouq, Djebel, Bâche à eau, Tora Bora, Vietnam, ...) présentent des conditions de vie difficiles et nécessitent des interventions publiques en priorité. Leur développement spatial s’est effectué en dehors de tout plan et règles d’urbanisme, et l’absence d’emprises publiques n’a pas permis leur viabilisation (voirie, eau, électricité, assainissement), ni leur équipement (sanitaire, scolaire, culturel, ...). Ces quartiers affichent aujourd’hui des densités telles que des opérations de restructuration seront inévitables pour réorganiser leur tissu urbain et libérer des emprises pour les viabiliser… ». Toutefois, une opération de restructuration requiert des efforts considérables de la part des institutions publiques. Une ingénierie sociale lourde est nécessaire pour définir le projet urbain, organiser des recasements, et gérer des travaux dans un contexte social difficile. Au plan technique, la programmation des infrastructures dans un cadre urbain très dense est délicate et le coût des travaux est élevé. Du fait de ces contraintes, l’intervention dans ces quartiers devra être réalisée en plusieurs étapes en se limitant aux investissements prioritaires dans un premier temps, tout en préparant le terrain pour une intervention massive de restructuration à moyen-long terme. Les investissements prioritaires concernent en particulier les services et équipements d’éducation et de santé et la réalisation de voiries structurantes. Dans l’attente de la mise au point des projets de restructuration de ces quartiers, une assistance à l’amélioration de l’habitat existant peut être envisagée pour une partie de l’habitat située le long des voiries structurantes et dont on est assuré qu’elles ne feront pas l’objet de restructurations ultérieures. Simultanément, un moyen de contribuer à la diminution des densités sera de faciliter l’acquisition de parcelles viabilisées dans les zones d’extension urbaine pour les ménages de ces quartiers candidats. 4èmeaxe : Développer l’offre de financements bancaires et de Micro finance pour toutes les catégories de ménages Etant donné le rythme rapide d’urbanisation de Djibouti, et conformément aux pratiques internationales dans des contextes comparables, le meilleur moyen de soutenir les investissements des ménages à revenus faibles et moyens sur une grande échelle, est de financer la réalisation de parcelles viabilisées à faible coût dans le cadre de grands projets d’aménagement (cf. 1er axe), et de développer le crédit de financement de la construction et de l’amélioration progressives en autopromotion (dont le cadre urbain, réglementaire et technique relèvent des 2e et 3e axes). Aujourd’hui, le financement de l’habitat repose essentiellement sur l’apport personnel, y compris la contribution familiale, et éventuellement sur le crédit à la consommation ou des prêts des communautés de type tontine. Il s’agit donc d’un financement au gré des économies réalisées par le ménage ou de crédits de petits montants. Ce mode de financement n’optimise pas l’investissement dans l’habitat, mais au contraire en augmente le coût et les difficultés, en contraignant les ménages à investir durant de nombreuses années et quand ils le peuvent, par étapes successives pour agrandir, ajouter une clôture ou 44. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat une installation sanitaire, remplacer les matériaux et réparer les éléments devenus obsolètes rapidement en raison de leur insuffisante qualité initiale. Un développement du crédit à l’habitat vers l’ensemble des catégories sociales est donc indispensable pour accélérer les investissements dans l’habitat et augmenter la qualité et la valeur des constructions, globalement et individuellement. Cela étant, les bases pour un tel développement ne sont pas suffisantes dans le contexte actuel de Djibouti et doivent être renforcées. En effet, le système financier de Djibouti est relativement sain, mais il est peu développé et contraint par la faible taille du marché, y compris pour le crédit à l’habitat, qui fait l’objet d’un volume restreint de prêts, accordés à une clientèle solvable avec des revenus solides, ou avec des garanties de l’Etat pour le financement des promoteurs publics. Un objectif plus réaliste pour le secteur est de développer des prêts à moyen terme (3 à 10 ans), susceptibles, en complément des apports personnels, de répondre aux besoins de financement les plus répandus générés par la construction et l’amélioration progressive, de logements. Le crédit hypothécaire accordé par les banques ne peut répondre qu’à la demande des rares ménages présentant des garanties personnelles de solvabilité durables pour rembourser un crédit, apportées soit par un salaire régulier, soit par des dépôts ou des cautions, soit par des loyers domiciliés. S’agissant de la demande, mis à part les fonctionnaires obligatoirement payés sur un compte bancaire, seule une très faible part des ménages djiboutiens est bancarisée, ce qui est à relier à l’économie générale et au faible nombre d’emplois du secteur marchand formel. Parmi les fonctionnaires la plupart ont des salaires trop bas pour emprunter un montant conséquent. Théoriquement, environ 5% de la population seulement est solvable dans les conditions actuelles du marché du logement. Par ailleurs, parmi les ménages bancarisés beaucoup sont très endettés par des crédits à la consommation. Un premier champ d’amélioration concerne donc la sécurité du crédit et les garanties réelles, en concertation entre les banques, leurs autorités de tutelle et les autorités judiciaires. Le secteur de la micro-finance est à ce jour embryonnaire. Il comporte trois petites caisses d’épargne, dont la plus importante, la Caisse de Djibouti, en administration provisoire depuis plusieurs années, n’a pas les ressources techniques, et financières pour accorder et gérer correctement des crédits habitat pour des petites opérations réalisées par une clientèle à revenus modestes. La location-vente pratiquée dans les opérations de promotion publique avec des prêts concessionnels des fonds arabes, mobilise à long terme sur un petit nombre de logements des ressources rares à faible coût. Ces ressources pourraient être employées plus efficacement, avec un effet de levier sur l’épargne privée plus important, en étant affectées à des crédits de financement direct des investissements des ménages auto-promoteurs. Les coopératives sont tout à fait intéressantes pour les populations à revenu informel et irrégulier. Au Kenya, les institutions acceptent de prendre le risque d’octroyer un crédit à des regroupements d’habitants qui travaillent par exemple dans un même marché. Il y a un système de contrôle organisé qui fonctionne entre les individus. Il n’y a alors pas de terrain en garantie mais les cotisations à la coopérative par exemple. C’est une forme de cautionnement solidaire. Certaines coopératives se développent aussi au Cameroun. Cela reste bien évidemment des individus qui doivent avoir quelques revenus. Amélioration de l’accessibilité au crédit hypothécaire : Le développement du crédit habitat par le secteur bancaire nécessite des évolutions économiques et financières d’une ampleur qui dépasse le cadre de cette seule activité. Les 45. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat banques n’en auraient d’ailleurs pas nécessairement l’emploi faute de demande solvable pour des montants importants. Un développement important de l’offre de crédit hypothécaire classique n’est donc pas un enjeu immédiat fort, mais des améliorations sont possibles dans le cadre des contraintes économiques et financières. Une première voie pour combler, dans une mesure limitée, le manque de ressources à moyen et long terme, réside dans l’autorisation par la Banque Centrale d’une plus grande transformation des liquidités par les établissements en excédent qui le souhaitent. Mais la voie à privilégier pour mobiliser des ressources à des conditions de taux et de durée adéquates pour des crédits à l’habitat est celle des lignes de refinancement extérieur. Celles- ci peuvent être recherchées en priorité auprès des institutions financières internationales (ADB, AFD, IFC, FMO, Shelter Afrique), ou encore auprès des Fonds Arabes d’aide au développement avec lesquels des relations existent déjà. Il est souhaitable que ces ressources ne soient pas associées à un monopole de distribution. Le marché du crédit est en effet étroit, et la concurrence est déjà forte entre les établissements bancaires trop nombreux à l’échelle du marché djiboutien. Il est donc nécessaire d’agir en faveur du développement aussi large et diversifié que possible, d’une offre de financement du logement par l’ensemble des établissements bancaires. Ce résultat peut être obtenu par la mobilisation de ressources extérieures de financement sous l’égide de l’Etat et par le refinancement de crédits aux ménages à ressources modestes au moyen d’appels d’offre de services bancaires, permettant d’assurer au meilleur coût des emplois socialement et économiquement ciblés des fonds. Des garanties réelles sont généralement demandées pour sécuriser les fonds prêtés. La plus couramment utilisée est l’hypothèque. A Djibouti, le régime de droit foncier lui -même est solide et est en mesure de garantir la propriété. Mais les garanties hypothécaires sont limitées par le faible nombre de titres fonciers, et leur sécurité est amoindrie par la longueur et les difficultés de la procédure judiciaire pour obtenir une saisie. Une mesure essentielle pour les ménages solvables désireux d’emprunter est donc de faciliter l’enregistrement et l’obtention des titres fonciers. D’autre part une amélioration de la mise en œuvre des procédures de saisie au niveau de l’appareil judiciaire contribuera à diminuer les réticences des prêteurs à l’octroi de crédits hypothécaires. En complément du dispositif de prêt aux ménages, des mécanismes de garantie complémentaires ou de caution, tel qu’un Fonds de Garantie des crédits habitat, mutualisés entre les banques, les emprunteurs et l’Etat peuvent être créés. La création de fonds de garantie, en distinguant le crédit hypothécaire et les crédits de Micro finance (présenté ci-dessous), répond à un besoin de sécuriser les prêteurs, dans un environnement juridique incertain concernant la réalisation des garanties réelles. Les mécanismes d’alimentation financière et de gestion sont à définir. Les ressources peuvent provenir d’une combinaison de contributions des prêteurs, des emprunteurs et de l’Etat. Il n’en reste pas moins qu’une plus grande sécurité juridique pour les prêteurs dans la réalisation des hypothèques sera un facteur de nature à favoriser indiscutablement des politiques de crédit moins restrictives et à élargir leur offre de crédit. Développement de la micro finance au profit de l’habitat : Moins de 10% de la population est bancarisée, et l’accès au crédit bancaire ne concerne potentiellement que la minorité de la population active salariée employée dans le secteur formel public ou privé ainsi que les ménages (commerçants, entrepreneurs coopérants,…) ayant des dépôts d’épargne suffisants. Compte tenu de sa faible solvabilité, aucune institution financière ne s’adresse donc à la majeure partie de la population. 46. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Les institutions de micro-finance peuvent constituer une alternative pour les ménages non bancarisés auxquels elles peuvent proposer des services plus simples d’accès que les banques. Elles peuvent donc contribuer au développement du financement de l’habitat pour les ménages à revenus faibles et moyens, à condition toutefois d’une bonne gouvernance. Au sens où on les entend ici, les micro crédits pour l’habitat sont de montant peu élevé, les périodes de remboursement sont relativement courtes, et les fonds permettent aux emprunteurs de construire ou améliorer leur logement par étapes, en fonction de leurs besoins et de leurs capacités financières. Ces crédits sont également structurés de manière à assurer la pérennité opérationnelle et financière des Institutions de Micro finance qui les octroient. Ces emprunts peuvent financer toute une série d’activités, y compris l’achat de matériaux, l’agrandissement d’un logement existant, le raccordement au réseau d’assainissement ou de distribution d’eau, les travaux de nature sanitaire comme la construction d’une fosse septique, et la protection contre les séismes ou les inondations. La création d’une Banque de l’habitat, comme évoqué dans les chapitres précédents, est inscrite parmi les actions de mise en œuvre de la stratégie permettant de favoriser l’amélioration de l’habitat. Une nouvelle institution en situation de fournir ces services pouvant gérer les prêts sur des durées courtes ou moyennes, dans le cadre de la mise en place de programmes spécifiques de crédit à l’habitat pour les habitants des quartiers populaires. Cet organisme devrait être à même de fournir des services de conseil et d’appui technique et financier aux ménages pour le montage de leurs projets, la gestion des travaux et des remboursements. Plusieurs options sont envisageables pour cela, tant en ce qui concerne le schéma institutionnel d’intervention, que les modalités organisationnelles et de financement possibles. Comme composante du micro crédit habitat, le développement du « crédit matériaux » peut avoir un impact positif. Pour cela il est souhaitable de ne pas limiter ce type de crédit à l’aide aux sinistrés (incendies inondations), et d’en faire un produit accessible sans conditions autres que de solvabilité, de respect des normes réglementaires et de viabilité technique du projet. L’octroi des prêts doit alors être réalisé par une structure ayant des capacités de gestion et de recouvrement solides, et pouvant le cas échéant procéder aux achats ou organiser et contrôler les fournitures et fournir des conseils. Le développement du micro crédit pour l’habitat est une mission d'intérêt général qui nécessite un fort soutien institutionnel. En outre des subventions aux ménages devraient être couplées au crédit. Ceci n’impose pas nécessairement que l’Etat ou une agence publique octroie directement les crédits. Dans différents secteurs y compris pour des services relevant directement de ce que le gouvernement considère comme sa « mission », l’expérience internationale montre une évolution vers la gestion de ces service par des organismes privés (quel que soit leur statut), éventuellement avec des systèmes de conventionnement. C’est notamment le cas lorsque ces services peuvent être également fournis de manière plus efficace et à moindre coût par des organismes spécialisés privés, et que l’acquisition de compétence par l’Etat doit permettre avant tout une tutelle efficace de ces services. La place de l’Etat dans la future IMF serait donc dans cet esprit à rechercher dans le lien à établir entre le SEL, maître d’ouvrage de la politique d’habitat, et l’IMF délégataire de la mission de crédit, afin de garantir la pérennité financière de la future IMF, en contrepartie du respect des missions, principes et objectifs sociaux et économiques établis dans le cadre de la politique de l’habitat. 47. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Afin de promouvoir la constitution et/ou l’optimisation des IMF, la connaissance et l’adaptation au marché local demeurent deux éléments essentiels. Puisque le développement du microcrédit pour l’habitat comporte un changement d’échelle, soit une adaptation au besoin local lié à l’implantation du projet et à la situation spécifique des ménages notamment en termes de solvabilité, les entreprises et/ou les organismes qui pourraient être appelées à travailler en partenariat et soutien aux IMF, exigeront qu’il y ait tout d’abord une bonne connaissance du terrain et du public (usages, modes de vie ...) par les organismes prêteurs. Par exemple, il est important de savoir qu’une maison « clé en main » n’intéresse pas forcément tout public, souvent les ménages n’attendent aucune aide autre que financière. La tendance de proposer des prêts à plus long terme pour baisser les mensualités n’intéresse pas forcément les habitants. Au vu de la structure irrégulière de leurs revenus comme de leurs dépenses et de la gestion à court terme de leur patrimoine, il est impossible pour eux de s’engager sur des années. Certains organismes internationaux compétant en la matière, pourront être sollicités pour travailler sur ces projets locaux et informels pour formaliser les offres et les rendre viables du point de vue des IMF. Au Kenya, une IMF qui finance une communauté dans le bidonville de Kibera a été accompagnée pour organiser le financement de constructions par étapes : c’est un système d’épargne collective attribuée selon les critères de vulnérabilité des individus. L’IMF vient simplement appuyer ce système déjà organisé. Il est nécessaire d’être proche du terrain pour ne pas passer à côté des besoins concrets. Des organismes internationaux (bailleurs de fonds mais aussi entreprises de construction ou fabricants de matériaux) peuvent fournir un support aux IMF dans la structuration du produit financier et l’ingénierie financière pour modéliser le produit. Des équipes spéciales, les équipes « assistantes techniques», vont visiter les emprunteurs de microcrédit pour préparer des plans et des devis matériaux. Les plans sont conçus de telle façon que les maisons sont modulables. Elles doivent pouvoir être agrandies par étapes, horizontalement avec une pièce en plus, ou verticalement avec un deuxième étage. Une fois le premier microcrédit octroyé pour la première pièce, tous les autres modules sont pensés pour que l’extension se fasse plus facilement et surtout de façon sûre. Il s’agit d’éviter que les pièces ne s’additionnent les unes aux autres sans que la structure de la maison ne soit pensée à cet effet. Le maître mot est donc « innovation », penser autrement, auquel s’ajoutent les mots « structuration » et «professionnalisation ». Il faut avoir conscience qu’il s’agit d’un produit financier particulier, accompagner les IMF en faisant de l’assistance technique mais aussi de l’éducation financière auprès des ménages. S’assurer que les clients sont solvables s’ils ne sont ni fonctionnaires, ni même dans l’économie formelle, cela constitue le travail de la banque de micro finance. On constate très peu de défauts dans les portefeuilles de crédits. Les crédits à l’habitat peuvent être garantis par un titre foncier ou par des garants du voisinage. Mais les emprunteurs rembourseront bien si l’analyse de crédit est conforme à la capacité d’endettement du ménage. A différence d’autres types de crédits (les crédits à la consommation par exemple), l’habitat fait appel à une question de fierté qui implique le remboursement : sans remboursement, le crédit n’est pas renouvelé et la maison ne sera jamais finie. C’est une sorte d’« effet voisinage ». Les ressources financières pour développer les crédits à l’habitat via la micro-finance peuvent être recherchées en priorité auprès des institutions financières internationales (ADB, AFD, IFC, FMO) ou d’établissements spécialisés (Shelter Afrique), ou des Fonds Arabes d’aide au développement avec lesquels des relations existent déjà. Outre l’appui financier, certaines de ces institutions peuvent financer un appui technique à la gestion et au développement des services associés au crédit via leurs partenaires (AFD et GRET, Banque Mondiale et PPIAF …). 48. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Troisième Partie : Eléments de plan d’action pour la mise en œuvre de la stratégie habitat Cette partie est consacrée à une description indicative et synthétique des actions qui peuvent être rattachées à chacun des quatre axes opérationnels en appui à la stratégie de développement de l’habitat identifiés dans le chapitre précédent. Les actions principales concernent en particulier : 1. Le développement des outils opérationnels et financiers pour l’aménagement et la viabilisation 2. La mise en place des dispositifs d’appui technique et financier à la production de logements, par la promotion et principalement par l’autopromotion 3. Les réformes des aides publiques 4. La création d’une Institution de micro finance pour l’habitat Compte tenu des besoins identifiés au cours des différentes enquêtes, les actions sont censées apporter une réponse opérationnelle tenant compte des besoins recensés. Bien entendu, pour ce qui concerne l’expansion urbaine (aménagement de nouvelles parcelles et production de logements), la stratégie devra être cohérente avec les prévisions des documents d’urbanisme en vigueur17, soit le SDAU et les PAU. Une première estimation montre que la mise en œuvre de la stratégie requière un investissement global complémentaire de l’ordre de 7 milliards de FDJ par an soit 35 milliards FDJ sur 5 ans, partagés entre les Banques, l’Etat, les bailleurs de fonds et l’apport direct des particuliers. Des évaluations des coûts, de l’organisation, des ressources techniques et financières et des transformations impliquées par ces actions ont été réalisées en concertation avec les acteurs impliqués. Par ailleurs, il serait souhaitable d’accompagner la mise en œuvre de la stratégie par une procédure d’évaluation : sur la base d’indicateurs de suivi, il sera possible de vérifier l’avancement des actions programmées, la réalisation des résultats attendus, ainsi que leur impact socio-économique. In fine, l’évaluation permettra d’apprécier l’adéquation de la stratégie au fur et à mesure de son avancement, et d’y apporter d’éventuelles corrections en termes quantitatifs et qualitatifs. Une évaluation provisoire à mi-parcours et, à suivre, une évaluation définitive à l’issue du quinquennat, seraient à prévoir. Bien entendu, dans le cadre d’une approche de suivi global, ce même mécanisme serait à adopter à l’égard des différents opérateurs impliqués dans la mise en œuvre de la stratégie. 17 Le SDAU, et les Plans d’Aménagement Urbain de Détail (PAU) des trois zones d’expansions principales à Djibouti ville, à savoir : les secteurs urbains de Balbala-Sud, Nagad et Khor Ambado. Les PAU ont fait l’objet d’approbation en novembre 2015. 49. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Synoptique des actions complémentaires proposées par la stratégie sur 5 ans AXE 1 - production de terrains viabilisés abordables : Production de parcelles viabilisées par opérateur public Finalisé à la 150 ha soit 30 10 milliards production d’habitat individuel et Financement à définir collectif en autopromotion et par ha/an de FDJ promotion immobilière AXE 2 - production de logements abordables, principalement par l’auto promotion : Mixte 3 milliards Bailleurs de fonds (PIN), Autopromotion encadrée : de FDJ construction neuve subventions de l’ETAT et (soit 1 000 000 par apport des ménages 18 6 000 logts ménage ) Appui aux coopératives pour 120 millions ETAT, l’assistance administrative et technique de FDJ bailleurs de fonds AXE 3 - amélioration du parc existant selon des critères de durabilité et sécurité : Partenariat avec l’UE, ONU- Requalification du parc de logements Habitat et ACP, bailleurs de 10 milliards existant par l’auto promotion 6 000 logts fonds (Banque Mondiale, encadrée de FDJ AFD), ETAT IMF AXE 4 - Développement de l’offre de crédit bancaire et de micro crédit pour tous les ménages : Mise en place de lignes de crédits pour promouvoir l’auto construction 2 000 crédits 9 milliards (production et amélioration de 19 Bailleurs de fonds logements) via le crédit bancaire habitat de FDJ BHD Mise en place de lignes de crédits pour promouvoir l’auto construction 2 000 crédits 2 milliards 20 Bailleurs de fonds (production et amélioration de habitat de FDJ logements) via le micro crédit (IMF) 18 Estimation issue du « Programme d’auto construction de logements sociaux Balbala Sud – Mécanise de crédits matériaux », SEL – FDH novembre 2015 19 8 000 000 000 FDJ pour la production de 1 000 logements neufs et 1 000 000 000 FDJ pour l’amélioration de 1 000 logements (ménages exclus de l’IMF). 20 1 000 000 000 FDJ par ménage (plafond théorique pour accès au crédit IMF) 50. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Axe 1 Production de terrains viabilisés abordables Rappel des besoins estimés-surfaces globales des terrains à aménager (chapitre 1) Aménagement de nouveaux terrains par extension des zones d’habitat à 200 ha Djibouti ville Aménagement de nouveaux terrains dans les 5 chefs-lieux de région 100 hectares (20ha pour chaque ville) Aménagements de nouveaux terrains viabilisés à Djibouti Ville avec 120 ha partenaires à rechercher Populations cibles concernées Niveau de ressources très faible < 35000 FDJ 20% Niveau de ressources faible et moyens inférieurs 35 000 à 90 000 FDJ 60% Moyens supérieurs 90 000 à 150 000 FDJ 10% Elevés, supérieurs >150 000 FDJ 10% Rappel des objectifs (chapitre 2) Diversifier la production de terrains viabilisés pour la rendre financièrement accessibles à une très large part des ménages et notamment les plus défavorisés Augmenter significativement l’offre de terrains viabilisés pour la construction de logements dans les zones à urbaniser Produire des parcelles pour faciliter les relogements dus aux opérations de restructuration Actions 1.1 Planifier et réguler le foncier destiné à l’habitat 1.2 Définir un mode opératoire : une vision globale pour un aménagement « grande maille » 1.3 Développer les outils favorisant l’augmentation et la diversification de l’offre Résultats attendus Rationaliser l’organisation spatiale de l’expansion urbaine (densités, aménagement futur des quartiers, limitation des coûts d’infrastructure) Meilleure prévention des risques liés à des localisations impropres à la construction : contenir les installations anarchiques Satisfaction d’une part accrue de la demande pour la construction en autopromotion, notamment en direction des catégories de revenus intermédiaires. Amélioration de l’accès des nouveaux logements aux services et équipements de base (eau, électricité assainissement et voiries) 51. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Programmes financement Etat cf. Plan d’Action du SEL 2014-2017 50% Aménagement de nouveaux terrains Balbala sud 4, 5 milliards avec des équipements et services 200 ha et de FDJ urbains à Djibouti ville SID (SIAF) 50% PK12 nord 2,23 milliards Aménageur public Aménagement de nouveaux terrains 100 ha ou privé à dans les 5 chefs-lieux de région de FDJ déterminer Aménagement de haut standing de 10,15 milliards la marina de Héron à Djibouti Ville. 50 ha de FDJ (logements + équipements publics) SID (SIAF) Programme à financement mixte sur 5 ans Actions complémentaires Production de parcelles viabilisées Finalisé à la par opérateur public production Population cible : Niveau de d’habitat ressource faible et moyens inférieurs 150 ha individuel et 10 milliards Financement à et soit 30 définir collectif en de FDJ moyens supérieurs ha/an autopromotion et par promotion immobilière 52. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Action 1.1 Planifier et réguler le foncier destiné à l’habitat ACTIONS A.1.1.1 Inscription dans le SDAU des zones affectées à l’extension de l’habitat (cf. PAU 2015) Réalisation de plans d’urbanisme de détail définissant l’usage des sols à l’échelle A.1.1.2 des nouvelles zones d’extension urbaine et des zones loties et non viabilisées. A.1.1.3 Identification dans les plans d’urbanisme de détail de zones d'habitat pour l'autopromotion encadrée Mise à jour de l’exercice du droit préemption et d’expropriation par l’Etat et de sa A.1.1.4 délégation aux agences et établissements publics en charge de l’aménagement. Introduction d’un droit renforcé et accéléré pour la collectivité pour la destruction de tout nouvel habitat érigé hors des zones réservées à l’habitation. Programmation à court et moyen termes des opérations d’aménagement et de A.1.1.5 viabilisation de zones ouvertes à l’urbanisation, associée à une programmation des cessions foncières par la Direction des Domaines Définition, pour chaque zone d’urbanisation du SDAU, des périmètres fonciers réservés A.1.1.6 à l’accueil d’opérations d’aménagement sommaire accessibles à des populations à revenus modestes Exercice d’un contrôle très strict pour préserver les emprises prévues pour les A.1.1.7 infrastructures et les équipements futurs. Simplification des formalités d’accès au titre foncier provisoire (CIF) avec droits A.1.1.8 enregistrement réduits Amélioration des systèmes d’information foncière, recensement des titres provisoires A.1.1.9 accordés et création de fichiers informatisés et accessibles à la consultation publique. Révision de la politique de tarification des prix de vente des terrains nus par les A.1.1.10 domaines aux aménageurs et promoteurs, en cherchant à réduire les écarts avec les prix des transactions privées. Moyens Acteurs impliqués Résultats attendus Indicateurs Renforcement MHUE -Superficies et localisation des des services SEL zones prévues par le SDAU et urbanisme du Limitation de la formation et de MB des zones effectivement MHUE et des l’occupation inorganisée des Opérateurs affectées à l’extension de fonctions de secteurs insuffisamment Aménagement l’habitat planification tramés et sans infrastructure (ARULOS, SIAF) - Evolution des superficies et urbaine et de Préfecture des densités des zones contrôle (à d’habitat non structurées évaluer) Communes Maximiser le nombre Renforcement - Evolution du nombre de titres d’attributions foncières et de des capacités provisoires et définitifs transactions enregistrées de gestion MHUE enregistrés Sécuriser les titres et les foncière au SEL - Evolution des superficies et transactions niveau du MB des prix des cessions de Améliorer la transparence du cadastre et de terrains par les domaines pour marché foncier la conservation des opérations d’habitat foncière Augmenter les recettes de la vente 53. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Encadré : focus sur les Actions A.1.1.2 et A.1.1.3 « Réalisation de plans d’urbanisme de détail définissant l’usage des sols à l’échelle des nouvelles zones d’extension urbaine et des zones loties et non viabilisées » et « Identification dans les plans d’urbanisme de détail de zones d'habitat pour l'autopromotion encadrée » Il est question d’élaborer des outils réglementaires (plan d’urbanisme de détail et règlements associés) et opérationnels (projets urbains, projets de restructuration de quartiers) sur la base du schéma directeur d’urbanisme produit en 2014, pour accompagner et orienter le développement des différentes zones urbaines. L’idée serait de partir de quelques périmètres restreints pour mettre en œuvre ces outils à titre expérimental dans des quartiers faisant, ou devant faire, l’objet d’un rythme de densification soutenu : par exemple, la mise en œuvre de « cas pilotes » sur les quartiers de Moustiquaire et Layableh, ou Balbala. Les services du Secrétariat d’Etat au Logement (SEL), la Direction Habitat et Urbanisme (DHU) et le Fonds de l’Habitat (FDH), pourraient ne pas disposer ni des moyens ni des outils pour répondre de façon satisfaisante à ces deux enjeux : ils pourraient ainsi faire appel à l’aide d’organismes internationaux pour constituer une assistance pour le suivi technique des projets et d’ingénierie sociale pour l’animation sociale du projet. Au sein de la DHU pourrait être créée une cellule projet dédiée et adaptée pour l a mise en œuvre des outils réglementaires et opérationnels. Les zones d’extension à Djibouti ville Source : PAU, novembre 2015 Zones en cours de réalisation (UU) : zones pour lesquelles existent des plans d'aménagement ou de lotissement déjà approuves et en cours de réalisation. Zones d'Extension de l'habitat (AUH) : zones destinées au développement des espaces urbains, principalement pour l'habitat ainsi que pour les équipements de proximité et les espaces verts urbains et les activités compatibles avec celui-ci. Dans ces zones, l'urbanisation se fera principalement dans le cadre d'opérations ou de projets d'ensemble. 54. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Action 1.2 Définir un mode opératoire : une vision globale pour un aménagement « grande maille » ACTIONS Création d’un Fond Aménagement et d’Urbanisme pour le financement des infrastructures primaires (hors sites d’aménagement), et d’une partie du secondaire selon les opérations. Alimentation financière du fonds par le budget de l’Etat (le produit de la vente des terrains par les A1.2.1 Domaines), (suivant le plan d’action du SEL les marges dégagées par la vente de ces terrains devront être affectées à la production de logements sociaux) aux dépenses d’aménagements financés par l’Etat, et par les concours financiers divers des institutions financières internationales d’aide au développement ou des Etats partenaires Programmation des réalisations par l’Etat des infrastructures primaires (y compris les grandes mailles) et le cas échéant secondaires, nécessaires à la fourniture des services de base pour A1.2.2 l’habitat dans les nouvelles zones d’urbanisation (ou les zones peu denses le permettant) telles que définies en A1.15. Révision des règles d’approbation des lotissements, pour autoriser des constructions en A1.2.3 hauteur, fixer des tailles minimales de parcelles (moins de 100 m2) et des densités maximales minimisant les coûts d’infrastructure Elaboration d’un cahier des charges type pour autoriser un aménagement sommaire de tout ou A1.2.4 partie d’un lotissement à des fins de cession de parcelles accessibles à des ménages à faibles ressources ; Production et vente de parcelles sommairement viabilisées par l’opérateur public (la SIAF), selon A1.1.6, à des ménages répondant à des critères d’éligibilité, tels que : par A1.2.5 exemple l’ancienneté de résidence dans un quartier « précaire », l’absence de possession d’un titre foncier provisoire ou définitif, des ressources faibles … Création d’une procédure d’aménagement permettant de viabiliser les zones déjà loties et non A1.2.6 viabilisées, avec recouvrement des coûts des réseaux secondaires et tertiaires auprès des détenteurs de parcelle. Adoption d’un principe de récupération des coûts de viabilisation secondaire des ilots (ou de A1.2.7 récupération proportionnelle à la surface de l’ilot pour les équipements communs à plusieurs ilots) avec péréquation entre petites et grandes parcelles. 55. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Acteurs Moyens Résultats attendus Indicateurs impliqués MHUE Augmentation des ressources - Recettes et dépenses du Création d’un SEL affectées à la réalisation des fonds Fonds pour MB infrastructures primaires et - Financements du primaire l’aménagement secondaires essentielles. et secondaire essentiel foncier et la Opérateurs Aménagement Diminution des coûts accordés par opération, et viabilisation publics d’aménagement répercutés sur les impact sur le bilan et le coût des nouvelles (ARULOS, acquéreurs de parcelles à vocation au m2 cessible de ces zones d’habitat SIAF) et privés. sociale opérations. MHUE Développer l’offre de terrains SEL aménagés et viabilisés, accessibles à Lois décrets Opérateurs des ménages à revenus modestes, modification - Evolution des superficies Aménagement dans le respect de normes des normes et des niveaux d’équipement public d’urbanisme simplifiées et création de et des coûts des parcelles (ARULOS, économiques nouvelles viabilisées produites procédures SIAF) et Respect de normes minimales en cas promoteurs de viabilisation des lotissements par privés des propriétaires privés 56. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Encadré : focus sur l’Action A1.2.5 Production et vente de parcelles sommairement viabilisées par l’opérateur public (la SIAF), selon A1.1.6, à des ménages répondant à des critères d’éligibilité, tels que : par exemple l’ancienneté de résidence dans un quartier « précaire », l’absence de possession d’un titre foncier provisoire ou définitif, des ressources faibles … Cet aménagement des quartiers lotis mais non viabilisés pourrait passer par les étapes suivantes : -initiative de l’aménagement et la détermination du périmètre par le MHU. Cette initiative peut être aussi d’origine privée, pour l’eau et l’électricité. Les initiatives peuvent également être superposées : publique pour la viabilisation de base du périmètre, privée pour les compléments d’équipements (branchements d’eau ou d’électricité) sur des sous périmètres; -clarification des droits d’occuper. L’aménagement des quartiers lotis donne l’occasion d’identifier les titulaires de POP, de faire apparaître les attributions de plusieurs parcelles à un même agent ou à l’inverse les attributions d’une même parcelle ou d’un même emplacement (si plusieurs lotissements se superposent partiellement) à plusieurs personnes. A cet effet, des enquêtes parcellaires seraient à réaliser sur le périmètre d’aménagement ; -annonce du montant de la contribution aux frais de viabilisation et l’octroi d’un délai aux propriétaires pour délaisser leur terrain s’ils le souhaitent - remembrement, et un nouveau bornage des lots, si nécessaire, dans un cadre concerté avec les propriétaires. Les plans des lotissements peuvent être repris, sur des bases topographiques bien établies, pour mettre en cohérence les différents plans, régler les doubles attributions et les superpositions, et pour dégager les emprises des équipements (voiries, places, écoles, dispensaires, marchés, terrains de jeux) avec prélèvement éventuel de surface sur les parcelles privatives (y compris déjà bornées). La reprise des plans de lotissement peut aussi être mise à profit afin de faire varier la taille des parcelles, et la réduire, pour favoriser l’accès des ménages à faibles ressources - réalisation des travaux de viabilisation - délivrance des titres fonciers définitifs, une fois le paiement de la contribution achevé, et les titres enregistrés. 57. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Action 1.3 Développer les outils favorisant l’augmentation et la diversification de l’offre ACTIONS Financement et construction des réseaux primaires (tels que prévus en A1.2.2) par la A1.3.1 collectivité publique avec participation des opérations de lotissement dont les prix de vente sont supérieurs à un plafond réglementé. Introduction de l’aménagement et de la viabilisation de zones ouvertes à l’urbanisation, ainsi que des zones non loties et non viabilisées, dans les missions prioritaires de la A1.3.2 SIAF en vue de la vente de terrains viabilisés à des lotisseurs promoteurs et particuliers pour la construction de logements et la réalisation d’équipements. Elaboration d’une convention et d’un cahier des charges des aménageurs intervenant sous la forme de grands lots (objectif de production globale de 1500 parcelles par an) pour la production A1.3.3 de parcelles pour le relogement, la production de lots préventifs des installations spontanées, et l’intégration de zones aménagées pour l’autopromotion encadrée dans des opérations d’aménagement plus importantes Acteurs Moyens Résultats attendus Indicateurs impliqués Nouveaux statuts de la La SIAF doit pouvoir assurer la maitrise SIAF adaptés aux divers d’ouvrage, le financement et la types de missions MHUE/SEL commercialisation de terrains d’aménagement, et aux MB aménagés et viabilisés, procéder à des Nouveaux statuts activités techniques, SIAF acquisitions foncières, exercer les financières et droits de préemption et d’expropriation commerciales nouvelles pour cause d’utilité publique MHUE/SEL MB Ouverture du capital de la SIAF Augmentation du fonds de roulement Montant et SIAF à des partenaires Banques Accès à des financements attractifs répartition du privés IFI Engament des actionnaires capital Chambre de commerce - Engagement d’alimentation foncière Caractéristiques et Elaboration d’un régulière par l’Etat répartition du programme prévisionnel -Aménagement de 50 à 75 ha/an pour programme MHUE/SEL pluri annuel d’activité et l’habitat (ou selon les orientations de la prévisionnel selon, MB d’une convention de DHU). la localisation, les SIAF financement et de résultat -Diversification de l’offre de parcelles surfaces, le niveau Etat- Aménageur en taille, niveau d’équipement et prix. de viabilisation et - Diversification des acquéreurs le prix MHUE/SEL Evaluer l’adéquation de l’organisation, Audit organisationnel des ressources techniques et technique et financier de MB financières aux nouvelles missions de la SIAF SIAF la société 58. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Encadré : focus sur l’Action A1.3.2 La régulation des droits des sols pour favoriser l’investissement privé en termes de logements abordables L’aménagement foncier par l’investissement public représente désormais le cœur de la politique de l’habitat dans nombres pays d’Afrique. Les droits de sol, régis dans nombres pays d’Afrique par la coexistence de normes étatiques et coutumières, doivent être clairement stabilisés et sécurisés via des réformes structurelles pour permettre le développement des investissements privés, surtout en faveur des couches de populations plus défavorisées. L’opérateur Al Omrane créé au Maroc, dédié à la fois à l’habitat et à l’aménagement, a permis l’adoption d’une approche intégrée des politiques de développement urbain. Le soutien de la promotion immobilière privée via la création de sociétés mixtes permettrait à la puissance publique d’apporter le foncier, toutes les autorisations nécessaires ainsi que des exemptions fiscales pour alléger le budget de l’opération. Les bailleurs de fonds internationaux prennent en charges les études de faisabilité ainsi que les premiers investissements. Les promoteurs peuvent ainsi réaliser leur programme pour le compte de la société dédiée au projet. Les investisseurs privés peuvent financer l’opération en dette senior, en bénéficiant de la garantie des promoteurs du projet, de l’Etat et des bailleurs de fond. Les risques sont ainsi partagés entre puissance publique des secteurs privés. L’AFD rappelle à ce titre, les projets exemplaires de Akumunigo initiés par Shelter Afrique, la Banque Rwandaise de développement et la Ville de Kigali pour un programme résidentiel mixte de 2500 logements en offre un bon exemple de production de logements abordables de masse. Source : www.proparco.fr « Bâtir de nouvelles politiques de l’habitat avec le secteur privé » 59. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Axe 2 Production de logements abordables, principalement par l’autopromotion Rappel des besoins estimés- (chapitre 1) Besoin total de nouveaux logements A noter que le déficit cumulé sur les cinq dernières années est d’environ 8 500 unités si l’on considère qu’un tiers des besoins annuels 2500 par an sont satisfaits par le parc existant et la production régulière 21 (constructions privées et programmes immobiliers publics). Axe 2.a Promotion privée / publique Populations cibles concernées Niveau de ressources très faible < 35000 FDJ 0% Niveau de ressources faible et moyens inférieurs 35 000 à 90 000 FDJ 10% Moyens supérieurs 90 000 à 150 000 FDJ 80% Elevés, supérieurs >150 000 FDJ 10 % TOTAL des ménages concernés = 6 500 Programmes financés par l’Etat sur 4 ans (cf. Plan d’Action du SEL 2014-2017 ajusté 2015) 540 logt 2.1 milliards de FDJ BOAMR PK12 1 000 logt 5,3 milliards de FDJ 100% FSD Programme national (Balbala nord) 1 500 logt 6,2 milliards de FDJ FADES Production de de construction de logements logements et de 500 logt 2 milliards de FDJ PIN (dons) neufs densification des centres urbains Khor 2 000 logt 10 milliards de FDJ Privé Ambado Balbala sud 1 000 lgt 2,2 milliards de FDJ Privé Axe 2.b Autopromotion Populations cibles concernées Niveau de ressources très faible < 35000 FDJ 10% Niveau de ressources faible et moyens inférieurs 35 000 à 90 000 FDJ 90% Moyens supérieurs 90 000 à 150 000 FDJ - Elevés, supérieurs >150 000 FDJ - TOTAL des ménages concernés = 9 000 21 SEL, Projet de mise en place d’solidarité habitat de Djibouti charge du logement d’un Fonds Solidarité et Restructuration Urbaine (FHSRU), janvier 2013 60. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Rappel des objectifs spécifiques (chapitre 2) Augmenter le nombre de logements financièrement abordables par une large part des ménages et répondant à des normes minimales de sécurité et de confort (raccordement aux réseaux) Promouvoir des méthodes et normes de construction de qualité, en améliorant la sécurité et en prévenant les risques, et en maitrisant les coûts Aider directement les ménages à investir dans des habitations nouvelles, en fonction de leurs capacités financières Aider les entreprises du secteur informel à se structurer pour mieux répondre à la demande et augmenter l’emploi Actions 2.1 Apporter un soutien technique (normes, aide pédagogique…) 2.2 Apporter un soutien financier (subventions, défiscalisation…) Résultats attendus Amélioration de la qualité et d’un nombre accru de constructions nouvelles avec respect de normes techniques de construction minimales Meilleure prévention des risques sismiques et d’inondation Diminution de la construction en matériaux précaires, augmentation et rationalisation de l’emploi matériaux durables. Augmentation de la qualification de la main d’œuvre par la formation Régulation progressive du marché informel de la construction Programmes financés par l’Etat sur 4 ans (cf. Plan d’Action du SEL 2014-2017) En matière d’autopromotion, celle-ci est soutenue par l’Etat dans le cadre de la production de parcelles viabilisées (voir Axe 1) Crédits matériaux 1,5 milliards Mixte de FDJ Bailleurs de fonds (PIN) 3 000 logt et subventions de l’ETAT Appui aux coopératives pour la 120 millions Subvention ETAT construction de logements de FDJ Programme à financement mixte sur 5 ans Actions complémentaires Mixte 6 milliards Bailleurs de fonds (PIN), Autopromotion encadrée : construction de FDJ neuve subventions de l’ETAT et (soit 1 000 000 apport des ménages 6 000 logt par ménage ) 22 Appui aux coopératives pour l’assistance 120 millions ETAT, administrative et technique de FDJ bailleurs de fonds 22 Estimation issue du « Programme d’auto construction de logements sociaux Balbala Sud – Mécanise de crédits matériaux », SEL – FDH novembre 2015 61. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Action 2b.1 Apporter un soutien technique (normes, aide pédagogique…) ACTIONS Révision des règles de construction pour réduire l’exposition générale au risque en maitrisant A2.1.2 les coûts Formation et éducation des propriétaires, des entreprises de construction et artisans A2.1.3 (principalement du secteur informel) au respect des règles de construction, aux droits et devoirs en matière d’usage des sols Rédaction et diffusion de guides de l’auto construction pour les professionnels et les A2.1.4 particuliers Institutionnalisation de services d’assistance et de conseil techniques aux auto promoteurs, pour : -la conception et la construction des structures de gros œuvre (plans types simples pour pièces d’habitation, fosses septiques, clôtures, réalisables avec des coûts A2.1.5 limités) ; -l’emploi de techniques et matériaux appropriés ; -la sélection des fournisseurs de matériaux et des entreprises, la supervision des travaux. Mise en place d’un appui post construction pour le suivi des remboursements en cas de A2.1.6 crédit, et les conseils pour de nouvelles étapes de travaux et leur financement. Acteurs Moyens Résultats attendus Indicateurs impliqués Coordonner, faire fonctionner et évoluer les MHUE Organigramme Création d’une direction de dispositifs d’assistance technique et financière, du SEL ; l’appui à l’autopromotion au SEL recruter et superviser les intervenants privés et Missions de la SEL MB publics en charge de l’appui, mobiliser les direction financements Appui de terrain aux auto promoteurs avec tarifs contrôlés, pour améliorer leurs projets de construction et les adapter à leurs besoins et Création ou sélection par AO capacités financières, selon 4 tâches Rapports d’un bureau d’architectes - principales : d’activité ingénieurs, pour l’appui - déterminer les matériaux nécessaires aux Nombre et technique aux auto MHU travaux prévus et leur coût répartitions des promoteurs dans le cadre d’un SEL unités contrat de services avec -s’assurer des capacités de financement par Banques et construites, et l’Etat. Fonctionnement financé épargne et emprunt IMF locales des montant des par l’Etat, les banques et IMF, - s’assurer de la faisabilité technique des projets investissements et une participation des auto et de la possibilité de les réaliser dans le respect avec appui promoteurs au coût des des règles de construction, d’urbanisme, et de technique prestations d’appui technique. prévention des risques -certifier la conformité des travaux au projet initial MHU Nombre et Renforcement des SEL effectifs programmes de formations MENFOP Amélioration de la capacité des entreprises employés des aux métiers du bâtiment (gros Chambre de participant aux programmes d’appui à entreprises œuvre et second œuvre), aide commerce l’autopromotion formées à la création de petites entreprises Grandes Nombre d’unités entreprises réalisées par 62. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat de BTP des entreprises Entreprises formées coopératives, ONG Sélection de micro ou petites entreprises pour la réalisation MHU Amélioration de la capacité des entreprises Caractéristiques de travaux conformes aux SEL participant aux programmes d’appui à des entreprises règles de construction et de Chambre de l’autopromotion sélectionnées. sécurité et supervisés par le commerce bureau d’étude sélectionné Focus sur l’Action A.2.1.5 Encadré : Quelles approches convient-il d’adopter pour le choix des matériaux et des techniques de construction en autopromotion? Le contexte djiboutien présente des spécificités : d’une part, il faut tenir compte du risque sismique, ainsi que de la nécessité de réduire sensiblement les risques d’incendie. Encore, il convient-il de remarquer qu’il est très difficile d’obtenir une rentabilité correcte et des prix inférieurs à ceux des marchés internationaux proches comme celui de l’Ethiopie, sur un marché de la taille de celui de Djibouti. Diverses études ont été réalisées dans le cadre de la préparation du 2e projet urbain de Djibouti 23 pour évaluer la faisabilité de projets industriels de développement d’une production locale de matériaux de construction (brique en terre hyper comprimée, brique cuite extrudée, pierre basaltique, madrépore, chaux), et de produits de transformation de matériaux importés (polystyrène pour la toiture et isolation thermique intérieure des murs en bois). Pour la production de brique en terre comprimée, les contraintes semblent extrêmement fortes, depuis la qualité nécessaire du matériau de base (granulométrie, teneur en argile et en sable..) jusqu’à la qualification de la main d’œuvre pour la fabrication, et le coût de mise en œuvre. La rentabilité de la production de ce matériau semble très aléatoire. Dans le meilleur des cas avec une production soutenue, il est possible de parvenir à des prix équivalents à ceux du parpaing de ciment, mais il faut pour cela un marché et une demande importante. Cette production est donc vouée à rester anecdotique. La rentabilité d’une production nouvelle de matériaux de construction exige un seuil minimal qui ne peut pas être atteint à Djibouti dont le marché est de faible dimension. Et un élargissement du marché par les exportations risquerait de se heurter à la concurrence internationale et au coût des transports. La tendance des financeurs est de soutenir le financement de ce que l’on connait (brique, ciment). Or, il convient de ne pas exclure à priori une réflexion plus ample sur un modèle d’habitat permettant l’adoption, même partielle, de techniques alternatives, dont celles millénaires moins connues tout comme sur les techniques modernes de haute technologie. Un travail de recherche, d’information/de formation est à faire, y compris auprès des financiers. A titre d’exemple, et pour comprendre l’importance de mener une réflexion plus poussée en la matière, il convient de citer un rapport de Desjardins (2008) qui traite le logement abordable au Burkina Faso et la question de l’accès au crédit. La question de la baisse des coûts des bâtiments est liée aux matériaux. La Voûte nubienne remplace la tôle, le parpaing, le bois… par des matériaux locaux, y compris ceux de la toiture. Ce afin de concevoir des bâtiments confortables et plus solides. L’association forme ensuite des entrepreneurs locaux pour qu’ils puissent reproduire le modèle. Il semble qu’il y a des moyens plus rapides d’accéder au bas de la pyramide. Les populations qui ont accès à la Voûte nubienne le font sans crédit aucun. Le marché croît de 30 % par an. Moyennant quoi, un programme pilote de crédit a été mis en place pour que ces personnes puissent avoir accès à des solutions différentes d’enduits extérieurs avec ou sans ciment. Même dans ce cas, il y a donc des synergies qui s’avèrent possibles avec les marchés des cimentiers. Même si écologiquement, économiquement et socialement, l’utilisation de matériaux locaux reste en principe la solution plus valorisante pour les pays. Pour la question des taux de prêt, en travaillant avec les Caisses villageoises d'épargne et de crédit autogérées (Cveca) au Burkina Faso, les taux sont de 2 à 3 % par mois sur des montants de 150 à 200 euros sur 3 ans. Le taux de remboursement est de 100 % et la croissance de la demande est de 200 %.A l’opposé, lors que des entreprises de nouvelles technologies (américaine, japonaise…) veulent produire en Afrique, la majorité des visiteurs peut aimer la maison, mais ne voudra pas y vivre et préfèrera des matériaux classiques type ciment. La nécessité de l’adaptation locale est importante. Amener un produit souvent n’est pas suffisant : quelle capacité ont ces entreprises à produire, à vendre et à financer localement ces nouveaux produits ? L’enjeu est donc d’arriver à un produit qui réduise le coût de la construction tout en restant dans l’acceptable pour la population 63. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat locale. Sachant que l’acceptabilité change selon les villes et l es pays : si au Mali, on peut construire avec de la terre et de la paille, à Lagos, cela est impossible. Ce qui est accessible et acceptable localement. Un exemple qui marche : une brique de terre crue avec du ciment qui ressemble, une fois compressée, à une brique cuite. La construction est moins chère mais ressemble à la maison du voisin plus riche. Il est important de trouver un équilibre entre innovation, acceptation et coûts. Un exemple de mise en œuvre est fourni par l’expérience promue par l’Association pour le développement économique régional ADER, ONG très présente en Afrique de l’Ouest sur les questions de logement, qui opère sur le renforcement de capacités et réalise des bâtiments pilotes en briques stabilisées ou compressées. Au de là de montrer à la population comment faire une maison, le but est de montrer qu’il est possible de faire moins cher et plus simple et joli et confortable et que les coopérateurs puissent voir et décider d’adopter ou non une technique proposée. Le gain économique peut être considérable mais cela dépend des projets. Cette technique intéressante est en cours de développement chez Lafarge dans cinq pays. Elle ressemble à une brique cuite sans les inconvénients en termes d’émissions de CO2 et avec un potentiel économique important selon les pays. Si le coût actuel de la construction en brique compressée est seulement un peu moins cher que la construction en ciment, c’est un problème de filière de fabrication. ADER essaie de favoriser la création d’entreprises ou de coopératives de fabrication locale pour réduire davantage les coûts et les missions GES. Si les briques sont fabriquées sur le site de construction, le coût carbone est également réduit. Cela favorise aussi la création d’emplois. Source : AFD, conférence Idées pour le développement, 5 mars 2015 Action 2b.2 Apporter un soutien financier (subventions, défiscalisation…) ACTIONS Institution d’une subvention directe de l’Etat sur les travaux dans la limite d’un plafond de coût de travaux. Subvention attribuée – éventuellement sous condition d’entre dans le programme d’appui technique – prioritairement aux ménages dont les revenus sont bas, pour les aider à financer un investissement A2.2.1 dans la construction ou l’amélioration d’un logement, exclusivement en complément d’un emprunt, et selon des règles et des critères définis en fonction de la nature des travaux et de la localisation de l’opération. La subvention serait accordée pour les habitations individuelles ou en immeuble collectif. Réalisation d’une opération pilote de subvention de construction sur des A2.2.2 terrains viabilisés. Exonération de TVA sur les travaux et les matériaux pour des constructions en autopromotion et sous certaines conditions, par exemple le prix au M2 inférieur à un A2.2.3 plafond réglementé, et ayant un certificat de conformité (à la réglementation de la construction). 64. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Acteurs Moyens Résultats attendus Indicateurs impliqués Versement de subventions - Recettes et dépenses du d’aide à l’investissement des fonds MHUE Création d’un ménages dans leur logement - Financements du primaire et SEL Fonds d’aide au Augmentation du volume et secondaire essentiel accordés MB Logement de la qualité des par opération, et impact sur le constructions bilan et le coût au m2 cessible de ces opérations. Aider financièrement les ménages à faibles revenus à investir dans des travaux de construction neuve ou Lois décrets d’amélioration de l’habitat instituant une MHUE existant (dans la limite d’un subvention Textes officiels SEL plafond de subvention de 250 directe d’aide à 000 DJF par exemple). Modalités d’octroi des MFI l’investissement subventions Améliorer l’accessibilité logement des financière à un habitat de ménages qualité Inciter les ménages à recourir à des entreprises formelles pour les travaux 65. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Focus sur l’Action A2.2.1 Encadré : Subventions aux ménages Il est difficile d’appréhender le revenu permanent d’un ménage pour fonder l’attribution d’une aide. Les revenus des activités des membres d’un ménage sont rarement tous réguliers, et l’on sait l’importance des apports complémentaires : monétaires, alimentaires, services rendus par les parents et relations. Il faut néanmoins arriver à réserver l’aide en priorité à des ménages qui cumulent pauvreté du quartier (en équipement) et pauvreté monétaire. Les aides doivent donc être conditionnées par : - les ressources attestées par enquête sociale, déclarations fiscales, ou éléments du dossier de crédit qui démontrent la solvabilité - le quartier de résidence (priorité aux quartiers ou des opérations de viabilisation sont réalisées). Un principe général, dont l’expérience montre l’efficacité, est de verser les subventions exclusivement en complément d’un emprunt, aux ménages qui financent un investissement dans une constructi on ou des travaux d’amélioration. Ce principe permet de limiter l’aide aux ménages qui ne disposent pas d’une épargne préalable suffisante, et qui sont prêts à réaliser un effort d’épargne prolongé. A titre d’illustration, pour les plus pauvres: des subventions de l’ordre de 0,5 million DJF par ménage versées en capital en complément d’un emprunt de 1,5 million DJF sur 5 ans maximum permettent le financement d’un logement évolutif en matériaux durables. La gestion couplée de l’aide et de l’emprunt peut être assurés par des IMF agréées. Pour les autres ménages, notamment les salariés ayant accès au crédit bancaire, des avances remboursables sans intérêt équivalentes par exemple à 30% du montant de l’opération et plafonnées à 2,0 millions DJF peuvent être accordées, en complément d’emprunts bancaires remboursables en 10 ans. Le remboursement des avances sans intérêt peut intervenir après le remboursement du prêt principal. Le financement de l’aide peut être réalisé par une réduction de l’impôt sur les so ciétés du par les banques, réduction équivalentes à la compensation de l‘absence d’intérêt sur les prêts aidés qu’elles auront accordé. Ainsi il ne s’agit pas au total de supprimer les aides publiques au logement en faveur des ménages à revenus moyens et à l’acquisition de logements réalisés en promotion, mais de changer la répartition des aides finançables, plus économiquement (meilleur effet de levier) et plus équitablement entre autopromotion et promotion, et entre revenus faibles et revenus moyens (les revenus les plus élevés devant en principe être exclus du système d’aide). 66. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Focus sur l’Action A.2.2.2 Encadré : l’exemple du programme TWIZE en Mauritanie La Mauritanie, pays de tradition nomade, a connu une urbanisation spectaculaire suite aux sécheresses successives à partir des années 60, qui pose le problème de l’accès à un habitat décent des populations nouvellement urbanisées. Le programme « Twize » est né dans ce contexte. De 1998 à 2008, le gouvernement mauritanien a confié au Gret la mise en œuvre d’un programme de développement social urbain. L’objectif était de lutter contre la pauvreté et d’accompagner la structuration de ces quartiers en promouvant un dispositif d’accès à l’habitat en dur. Démarré à petite échelle dans un quartier périphérique de Nouakchott le programme a été élargi à d’autres quartiers de la capitale et de la seconde ville du pays, Nouadhibou. En dix ans, 5 900 modules habitat ont été construits, plus de 30 000 microcrédits ont été délivrés, 1 200 professionnels ont été formés dans le secteur du bâtiment et plusieurs autres secteurs, 95 projets sociaux ont été réalisés. Twize intervient soit dans des quartiers lotis sous-équipés, soit dans le cadre d'opérations de recasement de familles, liées à des restructurations de quartiers. Dans les deux cas, les familles sont détentrices d'un permis d'occuper et le Programme agit de manière marginale sur les questions de régularisation foncière. Dans les deux cas, la problématique est celle de l'accès à un habitat neuf, soit que les gens n'ont pas d'habitat décent à la base (ils vivent sous des tentes de fortune ou dans des baraques en bois) soit que le Programme travaille avec des populations déplacées dans le cadre d'opérations de restructuration des quartiers bidonvilles et à qui l'Etat concède un terrain, en principe viabilisé à titre de compensation. Des crédits sont accordés aux ménages et gérés par « Beit el Mal, (BEM) », institution de micro finance mauritanienne, qui offre des produits de financement de l'habitat en parallèle des crédits de micro finance classique à des populations urbaines pauvres de Nouakchott et Nouadhibou. Le crédit de BEM est complété par une subvention de l’Etat mauritanien. BEM, opère la sélection des bénéficiaires selon une combinaison de critères. Le composant habitat, autre volet de ce même programme, organise les chantiers de construction et leur approvisionnement en matériaux et en équipements, en confie l'exécution à des petites entreprises locales et supervise le bon déroulement des travaux, et en assure la réception. Une troisième composante joue un rôle de facilitation dans le quartier et assure la promotion du produit habitat auprès de la population. La cible du Programme est principalement constituée de personnes actives du secteur informel (commerçants, ouvriers, artisans) dont le revenu mensuel par famille est inférieur à 40 000 RMO, soit légèrement au dessus du seuil de pauvreté estimé à 33 600 RMO par ménage et par mois en 2004. Plus de la moitié du budget de ces ménages, est consacré à la nourriture et environ 10 % au logement. Actuellement, deux produits d'habitat neuf proposés aux populations : une pièce de 20 m2 ou un ensemble latrine-clôture de terrain. Le coût du module chambre est estimé à 400 000 RMO en 2007 (matériaux et main d'œuvr e), soit environ 1 175 €. Il se partage en trois : une subvention directe de l'Etat mauritanien (60 % maximum du coût), un crédit avec taux d'intérêt de 12 %/an sur trois ans (27,5 %), et une contribution initiale des habitants (12,5 %). La répartition du financement se fait en tenant compte des capacités contributives des populations ciblées. Selon les études réalisées par BEM, la capacité de remboursement mensuelle des ménages se situe autour de 3 500-4 000 RMO par mois. A titre indicatif, si la totalité du coût de l'habitat avait été financée sur crédit, la durée du crédit aurait été de l'ordre de 10 ans (hors coût du crédit), soit une durée beaucoup trop longue et risquée pour une institution de micro finance qui se veut pérenne. D'expérience, un remboursement sur 3 ans, pour des populations à faibles revenus vivant de l'économie informelle est une durée maximale acceptable. Partant de ce raisonnement, le montant du crédit a été fixé à 110 000 RMO (capacité de remboursement mensuelle intégrant le coût du crédit * 36 mois), soit 27 % du coût de l'habitat. L'apport personnel des habitants ayant été fixé à environ la moitié du crédit (12,5 %). Il en résulte que la subvention représente 60 % du coût total du crédit. La majorité des crédits sont accordés à des groupes solidaires de 5 à 10 personnes, et une formule de crédit individuelle a été testée avec succès. Dans ce cas, le titre foncier (permis d'occuper le sol) est apporté en nantissement. Parallèlement au crédit habitat et dans un contexte de faible offre de crédit, BEM propose aux populations ciblées, des produits de micro finance plus classiques, crédit solidaire pour le financement d'AGR (montant moyen : 65 € environ) et crédit individuel de plus hauts montants pour des micro entrepreneurs (montant moyen : 320 € environ). Le cumul de deux crédits est possible à certaines conditions. Source : www.gret.org 67. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Axe 3 Amélioration du parc existant selon des critères de durabilité et sécurité Rappel des besoins estimés- (chapitre 1) 55% des ménages de la capitale n’ont pas de logement en dur 100 000 logt concernés Populations cibles concernées Niveau de ressources très faible < 35000 FDJ 90% Niveau de ressources faible et moyens inférieurs 35 000 à 90 000 FDJ 10% Moyens supérieurs 90 000 à 150 000 FDJ - Elevés, supérieurs >150 000 FDJ - TOTAL des ménages concernés = 2000 Rappel des objectifs spécifiques (chapitre 2) Aider les ménages à améliorer la qualité de leurs logements et à les sécuriser par des aides techniques et financières ciblées Articuler en priorité le soutien à l’amélioration des logements, aux opérations d’améliorati on du niveau d’équipement des quartiers avec une trame urbaine structurée Actions Prioriser les opérations d’amélioration des équipements dans les quartiers avec une trame 3.1 urbaine structurée Résultats attendus Stimulation des processus d’amélioration de l’habitat dans les quartiers existants Amélioration de la qualité et de la sécurité d’un nombre accru de constructions existantes Meilleure protection des habitations contre les risques Réduction de l’insalubrité Programmes financés par l’Etat sur 4 ans (cf. Plan d’Action du SEL 2014-2017) 16 ha Restructuration des quartiers requalifiés, Partenariat avec l’UE, ONU- anciens (programme Bidonville 5,65 milliards opérations Habitat et ACP, bailleurs de fonds, Zéro) et valorisation des axes deFDJ pilotes, et ETAT structurants projets 200 millions Cession amiable Régularisation foncière 10 000 titres de FDJ24 120 millions Appui pour l’auto-construction Appui aux coopératives d’habitat 3 000 logt De FDJ25 encadrée Programme à financement mixte sur 5 ans Actions complémentaires Partenariat avec l’UE, ONU- Requalification du parc de Habitat et ACP, bailleurs de 10 milliards logements existant par l’auto 6 000 logts fonds (Banque Mondiale, AFD), promotion encadrée de FDJ ETAT IMF 24 Recettes issues de la vente des terrains 25 Ligne budgétaire partagée avec l’axe 2.b 68. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Action 3.1 Prioriser les opérations d’amélioration des équipements dans les quartiers avec une trame urbaine structurée ACTIONS Réduction des densités excessives par des aides au relogement des occupants de A3.1.1 zones d’habitat à restructurer. Mise en œuvre de programmes d’aides techniques et financières à l’amélioration A3.1.2 de l’habitat (tels que définis ci-dessus), simultanément à la régularisation foncière, et complétant les projets intégrés de réhabilitation des quartiers précaires tramés. Moyens Acteurs impliqués Résultats attendus Indicateurs SEL Faciliter les circulations, Mise en place d’un dispositif Partenaires financiers et doter le quartier des spécifique de relogement, soit (ADB, Banque Mondiale, infrastructures de base. Evaluation volontaire ou orienté, AFD,….) s’appuyant sur les Agence ou société de Relogement des des projets programmes présentés dans habitants occupant des réalisés micro crédit les axes 1 et 2. espaces à restructurer. Partenaires techniques (GRET, PPIAF) Mise en place d’un dispositif spécifique d’appui à SEL l’autopromotion pour Partenaires financiers Amélioration des l’amélioration de l’habitat (ADB, Banque Mondiale, conditions d’habitat des existant dans les quartiers AFD,….) occupants de logements tramés et viabilisés. précaires et mise en Agence ou société de Similairement au plan micro crédit sécurité des habitants d’action du 2e axe, les travaux les plus menacés. Evaluation sont encadrés selon des Partenaires techniques des projets normes prédéfinies et (GRET, PPIAF) Réalisation de tous types réalisés peuvent être soutenus par Mise en place de de travaux d’amélioration une assistance technique et coopératives d’habitat de l’habitabilité, du un financement d’une IMF. pouvant également confort et de la sécurité L'encadrement pourrait fonctionner comme des « mutuelles de (cf. axe 4) également permettre la création de coopératives compétences » d’habitants. 69. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Focus sur l’Action A.3.1.1 Encadré : le modèle coopératif du Sénégal À côté des programmes inspirés des directives des bailleurs de fonds, le Sénégal cumule depuis son indépendance, des cycles de mise en œuvre de structures coopératives. La réinvention des coopératives d’habitat a eu lieu dans les années 2000. Ces initiatives ne se contentent pas de promouvoir la construction de logements, mais rassemblent des citadins dans des structures légalisées permettant l’accession à un logement à moindre coût. Le cas du Sénégal prouve que ces expériences peuvent sortir de la sporadicité et peuvent déboucher sur des mouvements structurés et pérennes, soutenus par des ONG et des municipalités, dans le cadre de réseaux internationaux de partage d’expérience, notamment pour représ enter la voix des populations plus défavorisées. Le mouvement coopératif participe finalement d’un mode de gouvernement où les ONG sont, avant tout, des intermédiaires entre populations et pouvoirs en place, au service de formes de pacification sociale et au détriment de la contestation des inégalités dans l’accès au logement et au foncier et, plus en amont, des inégalités économiques et sociales. Au Sénégal il existe trois implantations de coopératives, celles du secteur publics privé et, en moindre mesure, informel. Globalement le système, même comptabilise 100 000 membres et une épargne de plusieurs milliards. Le système permet de générer plusieurs milliards de francs CFA par an. Il est à signaler que le nombre de projet réalisés ne suit pas cette proportion : les lenteurs des procédures semblent être à l’origine de ces contre-performances. L’Etat, depuis une dizaine d’années est à nouveau impliqué dans l’encadrement des coopératives, et assure la tutelle de ce système par l’élaboration de textes législatifs et réglementaires, le contrôle de leur application et la gestion des conflits, ainsi que l’agrément des structures coopératives. Afin de mettre à profit ce modèle notamment pour la production au profit des couches défavorisées, l’Etat s’est doté de plusieurs instruments : Une Banque spécialisée, la Banque des l’habitat du Sénégal; Un bureau du projet d’assistance aux collectivités pour l’habitat social; Et sur le plan spatial, a défini la Zone d’action concertée. En plus de ces structures de facilitation, on peut noter la création d’un fonds de viabilisation pour faciliter l’accès au foncier des coopératives en puissant dans les crédits accordés par la Banque Mondiale. Les organismes et institutions pouvant aider les coopératives sont les ONG (exemple : Habitat for Humanity). Néanmoins il est important de souligner que, au-delà e l’appui institutionnel, technique et financier de l’Etat, les coopératives sont très peu soutenues par les donateurs. Le système coopératif repose en effet sur : La mobilisation de l’épargne des membres L’octroi de crédit bancaire notamment par la Banque de l’habitat à un taux préférentiel L’octroi d’un crédit complémentaire permettant de contracter des prêts plafonnés à taux zéro La définition d’un plan d’épargne logement pour les coopératives. La mise à disposition par l’Etat des parcelles de ces groupes organisés Ce financement se heurte globalement à des sérieuses contraintes comme la diffi culté d’accès des crédits bancaires et la faible capacité d’épargne des sociétaires. Aussi, les coopératives d’habitat doivent-elles faire preuve d’une grande ingéniosité pour démarcher les donateurs et les partenaires financiers. Toutefois le succès des premières coopératives a fini par stimuler les dynamiques mutualistes. Les coopératives constituent une réponse efficace pour les actifs du secteur informel, et brisent l’élan à l’informalité et à l’habitat spontané, pour favoriser les procédés légaux d’accès au logement. S’agissant des limites de cette expérience, il faut dire que les coopératives n’ont pas encore de capacité subversive de la configuration socio-économique des quartiers, et ne facilitent pas la mobilité sociale et contribue au processus de relégation. Les coopératives comme levier de protection sociale. L’exemple de Enda Rup au Sénégal, première coopérative d’habitat Ce programme, mis en œuvre dans les années 2000, s’inscrit dans la mise en œuvre du Plan National du logement, notamment avec l’application du chapitre 7 de l’Agence 21 et les principes directeurs d’Habitat International Coalition. Un groupement de femmes consacre une partie de leur épargne au désir d’obtenir un logement convenable. Ce groupe comptabilise plus de 20000 membres. Enda a joué un rôle de négociateur auprès des autorités gouvernementales, ce qui a permis d’obtenir un terrai de 1.5 ha dans une ZAC. Ce terrain de l’Etat, divisé en 70 parcelles partagées entre 14 coopératives. Les femmes se sont constituées en coopératives pour conférer un statut légal à leur demande. La région de Dakar ne comptabilise pas moins de 400 coopératives d’habitat, regroupées dans l’Union R égionale des coopératives notamment pour avoir plus de poids 70. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat y compris vis à vis des autorités. Une unité de planification, une structure inter équipe a été mise en place pour coordonner l’ensemble des activités prévues (assistance méthodologique sur les aspects techniques, les études de rentabilité, les formations). Cette structure intègre : La maitrise d’œuvre La recherche des financements La formation dans la gestion de la coopérative mais aussi, dans l’apprentissage e l’auto construction L’animation et la sensibilisation sur les enjeux de longue durée Les enquêtes et le suivi des critères de sélections des membres Les études sur la réglementation Le partenariat avec Rooftops a permis d’assurer l’interface avec la Banque de l’ Habitat du Sénégal pour l’accès aux crédits. Globalement le système de la coopérative enclenche un processus vertueux de solidarité non pas seulement au sein de la coopérative mais aussi dans l’investissement de chacun dans le secteur de l’habitat, la propriété individuelle devenant une marque d’appartenance à un espace symbolique. La protection sociale fait partie de ce mécanisme, dont des formes solidaires verticales où les plus forts tirent les plus pauvres dans l’établissement des parts sociales des membres, et les plus réguliers sont les premiers à être récompensés par l’accès au logement. Le but est de permettre à chaque coopérative de souscrire un dispositif d’assurance interne (une mutuelle de garantie, par exemple pouvant être activée lors du décès d’un membre). Par ailleurs, cet outil permet l’accès au financement. Autre forme de solidarité consiste à créer un fonds de roulement destinés à aider certains membres des coopératives pour ne pas retarder les procédures (d’acquisition foncière, de viabilisation, d’accès aux logements…) Il s’agit d’un fonds compensatoire pouvant être déclenché en cas d’urgence. A noter que les coopératives permettent de lutter contre le chômage le sous-emploi. Il est possible d’estimer que chaque coopérative crée de trois à cinq emplois permanents et 15 à 20 emplois temporaires par projet. Les coopératives visent à la création de l’ emploi principalement pendant la phase chantier, et visent l’accès solidaire à la propriété immobilière. Les coopératives démarquent des formes de solidarité horizontale qui a certes besoin de se structurer en dehors de l’urgence due au déficit de logement et de politique publique, mais refléter un élan vers un Etat social. Source : Favreau L., L'Afrique qui se refait, 2007 71. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Axe 4 Développement de l’offre de crédit bancaire et de micro crédit pour tous les ménages Rappel des besoins estimés (chapitre 1) Il s’agit de créer les conditions pour construire et/ou rénover des logements en autopromotion, notamment par les ménages à faibles ressources et aux revenus irréguliers et/ou informels : ce sont les populations qui disposent de quelques moyens financiers, celles qui sont « sans revenus étant plutôt appuyées soit par des programmes sociaux publics, soit par des ONG ». Pour qu’un ménage ait accès à un crédit, il faut en effet qu’il ait un revenu relativement stable même s’il est réduit ou informel, car le principe du prêt amène le remboursement. Besoins définis par populations cibles Niveau de ressources très faible < 35000 FDJ 20% Niveau de ressources faible et moyens inférieurs 35 000 à 90 000 FDJ 60% Moyens supérieurs 90 000 à 150 000 FDJ 20% Elevés, supérieurs >150 000 FDJ 0 26 TOTAL des ménages concernés = 5 000 Rappel des objectifs (chapitre 2) Améliorer l’accès au crédit habitat des ménages qui n’ont pas accès au système bancaire classique Rééquilibrer l’affectation des aides publiques en les orientant vers le soutien de l’autopromotion et de l’amélioration des logements Production de logements neufs ou extensions de l’habitat existant en autopromotion Actions Soutenir le développement de l’offre de crédit bancaire pour l’habitat au sein des 4.1 institutions bancaires existantes/ à créer (BHD) 4.2 Soutenir le développement de l’offre de crédit en micro-finance Résultats attendus Augmentation et diversification de l’offre de crédit habitat Meilleure efficacité économique et sociale des aides publiques Augmentation et accélération des investissements des ménages dans la construction neuve et l’amélioration Financement de l’Etat sur 4 ans (cf. Plan d’Action du SEL 2014-2017) Création, aménagement et fonctionnement de la BHD 10 000 630 millions Etat comptes de FDJ Fonds de garantie aux crédits, Etat 2,59 milliards Dotation en capital, 5 000 crédits Bailleurs de FDJ Bonification des taux d’intérêt, habitat arabes Participation financière pour la mobilisation des apports personnels Programme à financement mixte sur 5 ans Actions complémentaires Mise en place de lignes de crédits pour promouvoir l’auto 2 000 crédits 9 milliards Bailleurs de construction (production et amélioration de logements) via le 27 habitat de FDJ fonds crédit bancaire BHD Mise en place de lignes de crédits pour promouvoir l’auto 2 000 crédits 2 milliards Bailleurs de construction (production et amélioration de logements) via le 28 habitat de FDJ fonds micro crédit (IMF) 26 Ce nombre cumule les ménages bénéficiant de crédits bancaires par la BHD et ceux bénéficiant de micro crédits. 27 8 milliards de FDJ pour la production de 1 000 logements neufs et 1 milliard de FDJ pour l’amélioration de 1 000 logements (ménages exclus de l’IMF). 28 1 million de FDJ par ménage (plafond théorique pour accès au crédit IMF) 72. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Action 4.1 Soutenir le développement de l’offre de crédit bancaire pour l’habitat au sein des institutions bancaires existantes/à créer ACTIONS Augmentation des ressources à moyen et long terme mobilisables pour le financement du A4.1.1 crédit habitat. A4.1.2 Amélioration de la sécurité juridique des crédits bancaires à l’habitat Moyens Acteurs impliqués Résultats attendus Indicateurs MB Augmentation du potentiel de crédit à Baisse du coefficient Evolution du coefficient moyen long terme des de transformation à BCD effectif par établissements bancaires disposant long terme Banques de Djibouti établissement de liquidités en excédent. MB Augmentation des ressources à BCD moyen long terme pour le Création d’un compte MHU financement des crédits bancaires et Loi décret de création de mobilisation de SEL des IMF répondant à des critères et organisation ressources définis par l’Etat Institutions Evolution des extérieures pour le financières ressources et des financement du crédit internationales (ADB, Mise en œuvre d’un instrument de emplois du compte habitat AFD, IFC, FMO), financement de place utile au Shelter Afrique développement du système financier Fonds Arabes dans son ensemble. Appels d’offre pour Amélioration du ciblage économique l’utilisation de lignes MB et social de l’emploi des ressources Résultats des appels de financement du SEL de financement bénéficiant de d’offre compte de BCD conditions privilégiées Nombre de prêts mobilisation selon Banques et IMF Baisse des taux d’intérêt sur prêts réglementés distribués cahier des charges réglementés Amélioration des Ministère de la procédures judicaires Justice Evolutions législatives et de mise en œuvre BCD réglementaires des saisies Augmenter, la sécurité de MB Réunions et matériels immobilières. l’hypothèque pour les prêteurs SEL d’information et Information et MHU formation Formation de l’appareil judiciaire Création d’un fonds de garantie des MB crédits pour l’habitat, MHU accordés à des Garantie des crédits accordés par les SEL établissements bancaires et les IMF acquéreurs et pour des opérations définis BCD pour le financement de l’acquisition Statuts, règlement ou de la construction ou de intérieur, capital, réglementairement Banques et IMF l’amélioration de logements par des procédures… (garantie d’une durée Financement du emprunteurs à revenus modestes. fixe pour les prêteurs Fonds par l’Etat, les qui soutiennent la banques et les croissance du fonds) emprunteurs ; 73. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Encadré : Focus sur l’Action 4.1.2 Fonds de garantie des prêts au logement, le cas du Maroc Deux Fonds de Garantie des prêts destinés au logement on été créés par l’Etat marocain en concertation avec les banques locales. Le FOGARIM" créé en 2003 garanti les crédits accordés par les établissements bancaires pour le financement de l’acquisition du logement ou l’acquisition du terrain et/ou sa construction au profit des populations à revenus modestes ou non réguliers. Le FOGALOGE garanti les crédits bancaires pour le financement de l’acquisition de logements ou de terrains et/ou leur construction, en faveur de la classe moyenne et des Marocains Résidant à l’Etranger. Si le taux de sinistralité 4,9% reste contenu par les délais de mise en jeu des garanties (9 mois d’impayés) les créances impayées progressent régulièrement et se situaie nt à 15% de l’encours en 2013. Selon les Banques concernées les impayés proviennent d’emprunteurs recasés le cadre de VSB qui assimilent le prêt à un don de l’Etat. A Casablanca, des regroupements en association introduisent des demandes écrites d’abandon d’intérêts sur les crédits contractés, ou d’annulation des échéances impayées (L’Economiste du 7/9/2013). La responsabilité des banques dans l’octroi des prêts est également engagée. FOGARIM FOGALOGE Les personnes de nationalité marocaine n’exerçant Les personnes de nationalité pas dans le secteur public ou dans le secteur privé marocaine exerçant dans le secteur non affilié à la CNSS et répondant aux critères public ou dans le secteur privé affilié suivants : à la CNSS ou exerçant pour leur BENEFICIAIRES propre compte et aux Marocains Exercer une activité génératrice de revenu ; ELIGIBLES Résidant à l’Etranger ne possédant Ne pas posséder de logement dans la wilaya ou la pas de logement dans la wilaya ou province où se situe le logement à acquérir ou à la province où se situe le logement à construire. acquérir ou à construire. Logements possédant un titre foncier en situation régulière et saine et dont le prix figurant sur le compromis de vente ou l’acquisition du terrain plus LOGEMENTS sa construction ne dépasse pas 250.000 DH hors Logements possédant un titre ELIGIBLES TVA foncier en situation saine et régulière Terrains produits dans le cadre du programme « Villes Sans Bidonvilles » VSB jusqu’à 100% du coût d’achat ou de CREDITS jusqu’à 100% du coût d’achat ou de construction du construction du logement y compris ELIGIBLES logement les frais annexes dans la limite de la valeur du bien Maximum 1.000 DH TTC pour les bénéficiaires Maximum 1.750 DH TTC pour les MENSUALITE dans le cadre du programme VSB bénéficiaires hors programme VSB Taux fixe, déterminé par la banque TAUX Taux fixe, déterminé par la banque tenant compte tenant compte de la garantie du D’INTERET de la garantie du fonds fonds 70% du crédit en principal et intérêts pour les bénéficiaires hors du programme VSB ; 50% du crédit en principal et intérêts QUOTITE 80% du crédit en principal et intérêts pour les avec un plafond de 400.000 DH en GARANTIE bénéficiaires dans le cadre du programme « Villes principal Sans Bidonvilles ». Hypothèque ou promesse d’hypothèque pour les Hypothèque SURETES bénéficiaires dans le cadre du programme VSB ; Délégation de l’indemnité Délégation de l’indemnité d’assurance-vie d’assurance-vie PRESENTATION Par l’intermédiaire de la banque choisie par le Par l’intermédiaire de la banque DES bénéficiaire choisie par le bénéficiaire DEMANDES : 18.929 bénéficiaires de la garantie PRODUCTION 111.183 bénéficiaires de la garantie pour un total pour un total de 5,700 milliards de CUMULEE de 16,937 milliards de dirhams de prêts dirhams de prêts 74. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Action 4.2 Soutenir le développement de l’offre de crédit en micro-finance ACTIONS Création d’une institution de Micro finance pour l’octroi de crédits de financement de la A4.2.1 construction et de l’amélioration de l’habitat réalisés en autopromotion par des ménages à revenus faibles et moyens Développement par l’institution de Micro Finance de produits et services financiers A4.2.2 adaptés aux besoins de logement et capacités financières des populations dont les revenus sont faibles ou moyens A4.2.3 Organiser l’accès de l’institution aux financements par lignes de refinancement extérieurs et faciliter l’accès aux crédits bancaires (garantie Etat) Moyens Acteurs impliqués Résultats attendus Indicateurs MB MHU Capital Etude des options de création d’une Agrément d’une IMF par Actionnariat IMF: agence gouvernementale ou SEL la BCD dans le cadre société de capitaux avec objet social BCD Statuts juridique et réglementaire octroi de crédit habitat (La loi N°57 du Partenaires financiers Règlement appliqué aux institutions 20 juillet 2014 prévoit la création d’un (ADB, AFD, IFC, FMO, intérieur de micro finance (Loi de nouvel établissement de crédit, la Shelter Afrique) 2007) Plan d’activité Banque de l’Habitat de Djibouti) Partenaires techniques prévisionnel (GRET, PPIAF) Mise au point d’une offre de produits de Agence ou société de micro financement du logement micro crédit Proposer aux clients de accessible et assurant une viabilité SEL l’IMF une offre adaptée de Politique de financière de l’institution (exemple : Partenaires financiers crédits de montant et de risque et application de taux d’intérêt calibrés sur (ADB, AFD, IFC, FMO, durée proportionnés aux crédit de l’IMF le revenus, mise en place d’une Shelter Afrique.) travaux et aux capacités stratégie de communication pour Partenaires techniques de remboursement. éduquer les clients) (GRET, PPIAF) Réalisation de deux projets pilotes d’offre de services financiers avec appui Agence ou société de technique à l’autopromotion (effectuer micro crédit Réalisation et évaluation des révisions techniques des SEL de 2 projets pilotes propositions de travaux pour vérifier la Appui à la construction de ANRULOS cohérence avec les dépenses prévues modules en dur en Partenaires financiers et donc confirmer la pertinence des autopromotion dans une (ADB, AFD, IFC, FMO, Evaluation demandes). Les crédits sont complétés opération d’urbanisation Shelter Afrique.) des par des subventions ciblées, dans le nouvelle. Partenaires techniques opérations cadre de programmes initiés et Appui à l’amélioration de (GRET, PPIAF) pilotes contrôlés par l’Etat. l’habitat existant dans Créer des partenariats avec des ONG Entreprises de une opération pour le logement, permettant de fournir construction/fabricants programmée de mise à des logements à faible coût, en de matériaux (ex. niveau de quartier particulier pour les ménages qui n’ont LAFARGE) existant. pas d’expertise en matière de ONG construction. 75. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Encadré : Focus sur l’Action 4.2.2 Un exemple d’appui technique et financier à la construction et l’amélioration de l’habitat par les ménages à revenus faibles et moyens Un programme de "logement abordable" est en cours, initié par un groupe de matériaux de construction (Lafarge) en partenariat avec l’AFD, avec pour objectif de faciliter l’amélioration de l’habitat de ménages à revenus faibles et moyens par le biais de la micro finance et d’un appui technique. Au Nigeria, pour une première expérience destinée à être répliquée après évaluation, l’AFD a octroyé en 2013 une ligne de crédit long terme de 5 millions d’euros, délivrée en monnaie locale à la première banque de micro finance du Nigeria, « Lift Against Poverty Organization (LAPO) ». Le groupe Lafarge apporte une assistance technique aux ménages pour la réalisation de leurs travaux d’amélioration ou de construction de leur logement. Ce partenariat vise à permettre aux familles à faibles revenus de construire, agrandir ou rénover leur logement progressivement, à travers l'accès à des microcrédits pour l'achat de matériaux et un accompagnement dans la construction (plans, devis, optimisation des coûts) par les conseillers mis en place par le groupe de matériaux. La fourchette de montant des prêts va de 500 € à 5000 € selon qu’il s’agit du financement d’une rénovation, d’un agrandissement ou d’une construction. Le projet a également pour objectif le renforcement des capacités de la banque de Micro finance dans le domaine du logement (produits, procédures, marketing) La ligne de crédit AFD est destinée à l’octroi de prêts aux catégories sociales moyennes et inférieures (revenus mensuels entre 100 et 700 € par foyer) pour la construction ou l’amélioration d’habitations. L’AFD apporte également une assistance technique à LAPO afin de structurer et de met tre en œuvre un produit financier qui réponde aux besoins spécifiques des ménages nigérians et à leur capacité d’endettement. Le rôle de LAPO est de promouvoir le projet, de sélectionner les bénéficiaires, d’octroyer les prêts et leur administration. Avec le concours de l’AFD, LAPO organise le suivi des prêts et du programme. Avec l’assistance du groupe de matériaux, LAPO développe une stratégie marketing pour les produits de micro finance en matière de logement. Le groupe de matériaux met à disposition des bénéficiaires une assistance technique gratuite comprenant trois composantes : proposition de différents designs de rénovation ou de nouveaux logements, évaluation de l’investissement nécessaire, et suivi des chantiers de construction. Cette assistance permet d’assurer une bonne qualité et un respect des standards de construction. Elle garantit aussi la bonne utilisation du crédit. Le produit financier innovant, doublé d’une composante technique d’assistance à la construction, devrait bénéficier à environ 2.500 ménages pendant les trois années de mise en œuvre du programme. Les premiers prêts ont été octroyés (près de 95 prêts à fin mars 2014) pour un montant de 29 millions de Nairas (127 000 €). Encadré : Focus sur l’Action 4.2.2 Un exemple de réussite du micro-financement de l’habitat 75 % des populations africaines évoluent dans le secteur informel. Les salariés, même à bas revenus, représentent un faible pourcentage de la population. Il s’agit d’une donnée d’entrée incontournable dont doit tenir compte chaque projet de développement qui vise la réussite. Le défi consiste à mettre en place un partenariat fort avec des structures (promoteurs et intermédiaires financiers) qui souhaitent financer le secteur informel. Pour ce faire, la micro finance nécessite de s’appuyer sur une bonne cartographie du marché pour avoir une vision claire de la solvabilité des populations concernées. Les IMF connaissent bien le terrain : le choix des produits de garantie les plus adaptés comporte une connaissance fine des clients par les IMF, de leurs ressources et de leur besoins. L’exemple porté par Lafarge en Indonésie à l’issue du Tsunami de 2003 montre qu’un fabriquant producteur de matériaux peut travailler en partenariat avec les ONG et présenter un produit de micro crédit auprès des banques locales. Ce même produit, mis en œuvre dans différents pays, a permis d’ouvrir plus de 1 000 crédits par mois à travers une trentaine de banques de micro finance partenaires. Au total, ce programme de logement abordable a permis d’agrandir 12 000 maisons et surtout de générer un processus vertueux permettant d’une part de développer de nouveaux marchés pour Lafarge ayant des résultats positifs à finalité rentable et, d’autre part, de créer un impact social qui améliorent les conditions des logements. Le rôle d’organismes comme la Banque Mondiale et l’AFD est d’accompagner les IMF dans la mise en œuvre des mécanismes auprès des IMF. Source : AFD, conférence Idées pour le développement, 5 mars 2015 76. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Encadré : Focus sur l’Action A4.2.2 Quels produits pour le micro crédit pour l’habitat ? Travaux, garanties, assistance technique Les micro crédit pour l’habitat mentionnés dans le plan d’action sont des crédits de faible montant proportionnés aux travaux (compris pour la plupart entre 100 000 DJF et un million DJF) et de durée limitée (5 ans maximum) utilisables par l’emprunteur pour tous les types de travaux de construction et d’habitation. Le montant des crédits, les taux d’intérêt et les durées de remboursement sont à fixer à des niveaux qui permettent de garantir l’accessibilité du produit, et la viabilité financière à long terme de l’IMF. Les travaux de construction ou d’amélioration de l’habitat suivants sont à financer : - réaliser tout ou partie du gros œuvre, murs, poteaux, dalles, toiture ; - construire des pièces supplémentaires pour loger des membres de la famille ou pour louer et compléter le revenu ; - construire des pièces supplémentaires pour le stockage, la vente ou la production dans le cas d’entreprises à domicile; - construire des fosses septiques ; - améliorer la sécurité de l’habitation, en installant des portes, ou en construisant des murs extérieurs ou des clôtures; - réparer le toit et d’autres zones de l’habitation, ou réaliser d’autres travaux d’amélioration pon ctuels ; - améliorer des parties annexes, cuisine, installations sanitaires, installer des fenêtres ; - financer les travaux de raccordement aux réseaux de services tels que l’assainissement, l’eau et l’électricité; - financer l’achat de citernes pour la collecte de l’eau, de latrines préfabriquées à fosse ventilée, de panneaux solaires ; - financer l’achat de latrines préfabriquées à fosse ventilée ; - financer l’achat de panneaux solaires ; - financer l’achat de matériaux. Selon le montant, les crédits sont assortis de garanties hypothécaires ou non hypothécaires (remise des titres fonciers, dépôt épargne préalable, cautions solidaires). Le type de garantie exigée doit permettre d’obtenir le remboursement total et rapide du prêt, avec un minimum d’eff orts administratifs et de coûts. La possibilité d’obtenir d’autres crédits pour poursuivre les travaux est l’un des principaux facteurs qui motivent les emprunteurs à rembourser les crédits. Le garant ou caution solidaire (un cosignataires ou deux) est la garantie efficace la moins couteuse. Des garanties matérielles, autres que l’habitation, sont également envisageables. Toutefois une réglementation claire du nantissement est indispensable pour assurer la mise en garantie d’un bien et son éventuelle saisie sans difficulté. Une assistance technique peut être apportée par l’IMF, ou déléguée à un bureau d’étude connaissant les pratiques de construction. Parmi les tâches spécifiques : - rencontre des candidats à l’emprunt et examen de leur projet ; - évaluation de la faisabilité technique des travaux ; - estimation des coûts, des matériaux nécessaires et des délais de réalisation ; - établissement du plan de financement ; - vérification des titres de propriété ou droits d’occupation ; - fourniture de l’aide nécessaire à la conception du projet et à la réalisation ; - suivi et supervision de la construction ; Autorisation de décaissement du crédit (et subvention le cas échéant) ; - supervision du bon emploi des fonds. 77. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat Renforcement des capacités des acteurs L’habitat est un secteur qui engage de nombreux ministères et acteurs publics et privés. En même temps que s’établit la stratégie de l’habitat pour Djibouti, des changements institutionnels et une coordination interministérielle seront nécessaires. Il conviendra en particulier de clarifier la répartition des tâches et d’éviter à tout prix les doublons qui sont la cause de dysfonctionnement majeur. Une base possible est la suivante :  Ministère de l’Habitat de l’Urbanisme et de l’Environnement : Le Ministère est chargé de la préparation et de l'application de la politique de l'Habitat, de l'Urbanisme, de l'Environnement et de l'Aménagement du Territoire favorisant le développement équilibré et harmonieux des territoires. Il est en charge de préparer et de mettre en œuvre la politique d’aménagement urbain. Dans le cadre de la lutte contre la précarité et les inégalités sociales, il est chargé de l’équilibre entre les quartiers notamm ent en matière de développement urbain, d’infrastructures et d’équipement urbain. Il prépare et met en œuvre la politique du gouvernement en matière d’aménagement à travers notamment la conception d’un schéma d’aménagement régional conjointement avec les ministères compétents dans le cadre de la politique de développement économique des régions. Il a également en charge la politique du gouvernement en matière d'environnement, notamment, l'élaboration des textes normatifs, le contrôle des normes environnementales dans les domaines des infrastructures, du logement, de l'équipement, des transports, de l'énergie en partenariat avec les ministères concernés et la réalisation des études d’impacts environnementaux. Conjointement avec le Ministère de l’Équipement et des Transports il coordonne la politique de désenclavement du territoire national. Conjointement avec le Ministère chargé de l’Économie et des Finances, il contribue et met en œuvre dans la limite de ses attributions, la politique de compétitivité du territoire et de développement des régions.  Secrétariat d’Etat auprès du Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement chargé du logement Cet organisme coordonne et met en œuvre la politique du gouvernement en matière de logement. Il est charge d’assurer la sécurité foncière et de faciliter l’accès au logement. À ce titre, il définit et met en œuvre la politique de simplification des procédures conformément à la politique de réforme de l’administration et conjointement avec les Ministères compétents. Il a en charge la valorisation des matériaux locaux et la mise en valeur des coopératives de constructions. Il prépare et met en œuvre la politique de construction de logements sur l’ensemble du territoire. À ce titre et dans la limite de ses attributions, il coordonne conjointement avec les ministères compétents, la politique de décentralisation et de développement des régions. En matière d’habitat, il a en charge la politique de la rénovation et d’aménagement des différents quartiers, notamment dans le cadre de la lutte contre la pauvreté et les inégalités. Pour l’exercice de ses attributions, il dispose également des services placés sous l'autorité du ministère de l’habitat, de l’urbanisme et de l’environnement. Il a autorité sur le Fonds de l’Habitat et la Société Immobilière de Djibouti. Cet organisme a in fine la mission de définir les orientations stratégiques du secteur et d’élaborer un programme pluriannuel intégrant parfaitement les capacités réelles des institutions, et conforme aux orientations politiques du gouvernement. En collaboration avec les autres ministères, il est à l’initiative d’une réforme des institutions opérationnelles qui interviendront dans la mise en œuvre de la stratégie de l’habitat. Il crée les conditions institutionnelles, juridiques et politiques qui permettent aux acteurs non étatiques de jouer un rôle actif dans le financement et l’offre de logements. Il lui revient d’assurer un environnement 78. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat technique et financier (avec par exemple des appuis techniques et des aides directes aux ménages pour la fourniture de matériaux et de services de construction), favorisant la production d’un habitat répondant à des normes minimales de confort et de sécurité, convenablement desservi par les infrastructures et par les réseaux divers, et dont le coût est abordable par les ménages à revenus faibles et moyens. Le SEL doit aussi assurer l’évaluation régulière de la politique de l’habitat. Il établit notamment une concertation avec les prêteurs, les constructeurs, les promoteurs et les concepteurs de logement et les ONG ou associations intervenants au niveau communautaire, afin de bien prendre en compte les différents types de contraintes auxquelles ils sont confrontés. La Direction de la Planification et de l’Assistance Technique, la Direction de la Promotion Immobilière et du Logement Social lui sont rattachées.  La Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme, agissant sous le Ministère de l’Habitat de l’Urbanisme et de l’Environnement et sous l’autorité du SEMHUEL, par son action législative et réglementaire, produit des normes qui permettent de diversifier l’offre de terrains viabilisés et de logements abordables par toutes les catégories de ménages, afin d’inciter les ménages à investir dans leur logement. Ces règles d’urbanisme visent à assurer la sécurité des habitants de Djibouti associée à leur logement tout en maitrisant les coûts afin de ne pas exclure du secteur formel de l’habitat les populations les plus pauvres. Il s’agit d’intégrer dans la réglementation des niveaux de viabilisation appropriés, de recommander des tailles de parcelle suffisante et adéquate aux besoins des ménages, et d’accompagner l’autopromotion en concevant des modèles de construction de l’habitat qui prennent en compte les contraintes financières et techniques des ménages, et en particulier ceux des plus pauvres.  L’Agence de Réhabilitation urbaine et de Logement Social (ARULOS), créé en remplacement du Fonds de l’Habitat, est un opérateur public fondamental rattaché au SEL. Outre la reprise des missions techniques du FDH comme la cession amiable et les crédits matériaux, cet organisme a vocation à devenir le maitre d’ouvrage exclusif des opérations de promotion publique. Ses missions sont complétées par la maitrise d’œuvre des opérations de réhabilitation et de restructuration de quartier.  La Société Immobilières et d’Aménagement Foncier (SIAF), créé en remplacement du SID, est un deuxième opérateur public rattaché au SEL. Cet organisme intervient dans deux domaines : l’aménagement et viabilisation de terrains pour la promotion immobilière et la construction neuve de logements de standing.  L’Etat qui est le propriétaire foncier des zones urbanisables, à travers la Direction des Domaines (Ministère di Budget), a la capacité d’organiser le marché foncier pour toutes les catégories sociales. Tous les pays n’ont pas la chance d’avoir la maitrise foncière et Djibouti doit réaliser que le foncier est un patrimoine et un outil au service de la ville et de l’habitat. Cet effort doit se faire selon les objectifs stratégiques du secteur de l’habitat élaboré par le Secrétaire d’Etat au logement et selon des règles urbaines édictées par la Direction de l’Urbanisme. La Direction des Domaines doit donc se mettre au service de l’aménagement urbain en se professionnalisant en tant que gestionnaire d’un patrimoine foncier qui doit optimiser la création de recettes, recettes qui doivent être réinjectées en partie dans sa valorisation, notamment au profit de l’aménagement foncier. Par ailleurs, le rôle de la Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme devra être accru au de là d’un rôle d’appui technique et de contrôle réglementaire des lotissements, en agissant davantage en interface avec la Direction des domaines. L'État, à travers les Ministères du Budget et des Finances, alloue les moyens techniques et financiers nécessaires à la réalisation des infrastructures primaires hors site et principaux réseaux secondaires dans les opérations d’aménagement pour l’urbanisation nouvelle in situ. Il finance les aides directes aux ménages pour la réalisation de leurs investissements dans l’habitation. 79. jeudi 18 février 2016 Djibouti Stratégie Habitat  Les sous préfectures, sous la tutelle du Ministère de l’Intérieur, qui renouvellent les permis d’occupation provisoire.  Les opérateurs privés aassurent la viabilisation des sites dans le cadre d’opérations d’aménagement concerté (construction des voiries et mise en place des réseaux d'eau, d'assainissement et d'électricité) puis leur commercialisation ; ils assurent également la maîtrise d’ouvrage d’opérations de promotion .  Les ménages surtout et les promoteurs sont les maitres d’ouvrage de la production de logements sur les sites viabilisés. Les ménages peuvent bénéficier d’un appui technique et financier pour mener à bien leur projet. La promotion privée est utile à la diversification de l’offre, mais ne doit pas être directement aidée pour produire. Il lui revient d’adapter ses produits et sa production à la demande solvable.  Les établissements de crédit (banques, Banque de l’Habitat et institutions de Micro finance) assurent l’offre de crédits aux ménages et à la promotion. 80. jeudi 18 février 2016 Schéma organisationnel de l’appui institutionnel à l’autopromotion ETAT BCD Agrément contrôle Stratégie-Politique MHU MEFIP Financements publics SEL Contrôle -Paiements Institution financières Ordonnancement Fonds d’aide au Maitrise d’œuvre du dispositif Banques Des paiements logement Contrôle des TPE et PME et Service spécialisé du SEL Subventions fournisseurs matériaux ou Bureau d’Etudes Etat aux Lignes Appui administratif et technique aux conventionné emprunteurs Refinancement auto promoteurs Interface économique et administrative Demandes de subventions Versement des subventions des ménages Logement 1 TPE ou PME 1 IMF Crédit Ménage 1 à l’Habitat Logement 3 TPE ou PME 2 Ménage 2 TPE ou PME 3 Ménage 3 Logement 2 Logement 4 Ménage 4 Sélection des emprunteurs. TPE ou PME N Information pour octroi des Logement N subventions. Ménage N Gestion des crédits 81 Conclusions La Stratégie nationale pour un habitat résilient et abordable à Djibouti est fondée sur une approche dite « intégrée » aux politiques de développement urbain, soit :  des actions engagées simultanément pour soutenir la production de logements et de terrains aménagés ;  des processus et des coûts en adéquation avec la réalité de la demande ;  des exigences minimales de qualité et de sécurité de l’habitat, dans le respect des règles d’urbanisme. Il s’agit in fine, d’une Stratégie que l’on peut ainsi qualifier :  Fondée sur les besoins Prendre en compte le diagnostic et les priorités de l’Etat. Cette phase a permis d’identifier les objectifs et les enjeux ;  Inscrite dans son environnement Créer une connexion forte aux structures urbaines, économiques et sociales existantes, de telle sorte à assurer la perspective d’une durabilité des processus ;  Minimisant les risques pour les acteurs et les institutions - Concernant la production de foncier viabilisé : mettre en œuvre un cadre juridique administratif simplifié et fluide qui régit le droit des sols, favoriser la régularisation foncière et permettre le développement de l’auto promotion ; - Concernant la production de logements en promotion : créer (Etat) un environnement propice, notamment sur le plan juridique et fiscal, pour inciter les investisseurs à répondre à des besoins diversifiés et ne pas poursuivre la pure logique d’amortissement. Par exemple, constituer des sociétés de partenariat public- privé dédiées aux projets, avec des dispositifs de garantie spécifiques pour les promoteurs. Mettre en place des mécanismes de partage du risque avec les pouvoirs publics ; - Concernant la production de logements abordables en autopromotion pour l’amélioration de l’habitat : encadrer les travaux selon des normes prédéfinies et soutenues par une assistance technique, et favoriser le micro financement. Par ailleurs, les coopératives d’habitat pourraient fonctionner comme des « mutuelles de compétences », dont le risque serait partagé avec les institutions qui acceptent d’octroyer un crédit à des regroupements d’habitants : un système de contrôle organisé qui fonctionne entre les individus (une forme de cautionnement solidaire, garanti par les cotisations à la coopérative) ; - Concernant l’offre de crédit bancaire : créer un organisme spécialisé pour le financement de l’habitat tenant compte des spécificités locales, et orienté tout aussi bien vers les promoteurs que vers les particuliers avec différentes typologies de produits, y compris pour les revenus irréguliers ou informels. En complément, créer des partenariats entre les producteurs de matériaux et les institutions de micro finance avec un accompagnement technique dans la conception et/ou la réalisation des ouvrages afin de minimiser les risques de faible qualité du produit fini. 82